Publity - schon wieder ein Immowert, aber was für einer!? (Seite 185)

[Hiberna]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.070.947 von tax_adv am 01.11.17 10:53:08

Es wäre ja möglich, dass publity die Hälfte des Stammkapitals einzahlt und der Investor seine Hälfte und die (Geld-)Kapitalaustattung dann mittels Darlehen (3% der Darlehenssumme publity, 97% der Darlehenssumme Investor) der Immobiliengesellschaft erreicht wird

diese Möglichkeit kann man ausschließen. Herr Olek hat nämlich Beispielsrechnungen vorgestellt, wonach publity im ungünstigen Falle eines Verlustes bei einem Immobilienobjekt nur mit 3 Prozent, bzw. 1 Prozent am Verlust beteiligt wird. Somit beträgt die Beteiligungsquote auch nur 3, bzw. 1 Prozent.

[tax_adv]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.070.596 von Hiberna am 01.11.17 10:17:43

Im Jahresbericht ist der Anteil am gezeichneten Kapital dargestellt (im Unterschied zum Begriff Eigenkapital und Liquiditätsausstattungsverpflichtung). Es wäre ja möglich, dass publity die Hälfte des Stammkapitals einzahlt und der Investor seine Hälfte und die (Geld-)Kapitalaustattung dann mittels Darlehen (3% der Darlehenssumme publity, 97% der Darlehenssumme Investor) der Immobiliengesellschaft erreicht wird. Publity hat ja große Summen Ausleihungen in der Bilanz. Ob das jetzt an die publity Real Estate Opportunity Sarl verliehen wird oder an die unter dieser hängenden einzelnen Objektgesellschaften, weiß ich nicht.
Meine Vermutung ist, dass wir es nicht erfahren werden, wer die anderen 50% hält, aber da lt. Wertpapierzulassungsprospekt es sich hierbei um die Gesellschaft für Co-Investments im Rahmen eines(/mehrerer?) Joint Ventures handelt, muss m.E. irgendwo der Investor selbst eingebunden sein.

[Hiberna]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.068.892 von tax_adv am 01.11.17 00:02:52

Die 3% beziehen sich ja auf den Kapitaleinsatz und nicht zwingend auf die Beteiligungsquote an der gesellschaftsrechtlichen Strukturierung. Ich halte es für plausibel bei einem Joint-Venture 50:50 die Stimmrechte zu verteilen (damit Entscheidungen nur einvernehmlich getroffen werden können) und den Kapitaleinsatz 97:3.

die 50 Prozent beziehen sich auf die Beteiligungsquote und nicht auf die Höhe der Stimmrechte. Dies geht aus dem nachfolgenden Text auf Seite 35 des Geschäftsberichtes hervor:

"Die Angaben zu den Anteilen an anderen Unternehmen (Beteiligungen) gemäß § 285 Nr. 11 HGB können der nachfolgenden Aufstellung entnommen werden:"

[opa5411]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.068.892 von tax_adv am 01.11.17 00:02:52

ok, lass uns ein JointVenture machen
du Kapitaleinsatz 97 , ich 3%

Stimmen 50:50

[tax_adv]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.068.259 von GGausB am 31.10.17 21:15:50

Die 3% beziehen sich ja auf den Kapitaleinsatz und nicht zwingend auf die Beteiligungsquote an der gesellschaftsrechtlichen Strukturierung. Ich halte es für plausibel bei einem Joint-Venture 50:50 die Stimmrechte zu verteilen (damit Entscheidungen nur einvernehmlich getroffen werden können) und den Kapitaleinsatz 97:3.

[GGausB]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.067.872 von Hiberna am 31.10.17 20:06:00

Olek sagte, früher hätten die Partner 3% Betiligung der publity gefordert und seien seit einiger Zeit mit 1% zufrieden, was EK-schonend sei und die Aktionäre auch mindestens für die nächsten 12 Monate vor Kapitalerhöhungen bewahren sollte.

[Hiberna]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.065.655 von tax_adv am 31.10.17 14:29:51

Die Beteiligungsquoten sagen tatsächlich nicht allzu viel aus.

das hört sich so an, als ob es nicht wichtig ist zu wissen, warum publity mit 50 Prozent beteiligt ist.

Herr Olek sagt in den Präsentationen, dass publity sich mit 5 oder mit 10 Prozent bei Co-Investments an Immobilien beteiligt, Immobilien für Dritte verwaltet und auch im NPL-Bereich engagiert ist.

50-Prozent-Beteiligungen darf es nach seiner Beschreibung des Geschäftsmodells aber gar nicht geben. Insbesondere angesichts der hohen Verluste bei den 50-Prozent-Beteiligungen ist es aber bedeutsam zu erfahren, wie das Halten von 50 Prozent Anteilen an Immobilien zum Geschäftsmodell passt und wer die anderen 50 Prozent besitzt.

[tax_adv]

Und zu den negativen Ergebnissen ist zu sagen: alles richtig, was gesagt wurde. Aber bitte dran denken, was publity macht: der Kern des Geschäfts ist nicht, vollvermietete Immobilien einzukaufen und an den Mieten zu verdienen, sondern idealerweise problematische Immobilien mit Leerstand zu kaufen, aufzuwerten und neuzuvermieten und anschließend mit Gewinnbeteiligung verkaufen. Und jede Neuvermietung ist heutzutage praktisch nur mit mehr oder weniger umfangreichen Incentivierungen möglich. Im Zweifel hat publity also z.B. einen neuen Mieter, der jedoch aufgrund mietfreier Zeit keine Erträge in die Immogesellschaft spült, während aber bereits Betriebskosten der Immobilie und der Gesellschaft auflaufen. Also negative Ergebnisse sind nicht zwingend ein schlechtes Zeichen, solange nicht Aufwand in der Gesellschaft produziert wird, der als Ertrag in der publity AG gezeigt wird. Und genau für diese Beurteilung braucht man den konsolidierten Abschluss, wie schon gesagt wurde. Bewertungsfragen dagegen spielen aus meiner Sicht nicht die dominierende Rolle.

[tax_adv]

Die Beteiligungsquoten sagen tatsächlich nicht allzu viel aus. Die Gesellschaften sind zum einen aufgrund der steueroptimalen d.h. steuervermeidenden Transaktionen der Objekte mittels Share-Deal erforderlich und seit der Neufassung des Doppelbesteuerungsabkommens mit Luxemburg in einer doppelstöckigen - siehe Fußnoten in der Tabelle - Konstruktion notwendig, um (Immobiliengesellschaftsanteils-)Veräußerungsgewinne billig in Luxemburg versteuern zu können. Alles, was dann weiter nach oben zur publity AG in Form von Ausschüttungen gereicht wird, ist dann nach EU-Mutter-Tochter-Richtlinie und §8b KStG praktisch steuerfrei.
Theoretisch müsste publity ja übrigens auch Grunderwerbsteuer in Deutschland zahlen, wenn mehr als 95% einer Immobiliengesellschaft verkauft werden. Seit der Neufassung des Grunderwerbsteuergesetzes ist die Regelung recht scharf, allerdings stellt das Gesetz meiner Kenntnis nach auf die gesellschaftsrechtliche Veräußerung ab. D.h. als Umgehungsmöglichkeit wird publity den Zwerganteil einfach weiter in irgendeiner Luxemburger Gesellschaft halten und die 5% auf schuldrechtlicher Basis (z.B. atypisch stille Gesellschaft und partiarische Darlehen) im zunächst nur wirtschaftlichen Sinne an den Käufer weiterverreichen.

[GGausB]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.062.064 von Hiberna am 30.10.17 22:03:31

Ich habe mir die Liste auf Seite 20 des Geschäftsberichts mal angeschaut und als Beispiel die publity Max Planck Aschheim-Dornach S.à.r.l., Luxemburg (drittletzte Zeile) herausgepickt. Fußnote 2) zeigt, dass es sich bei dem negativen Ergebnis um das Jahr 2015 handelt. Das ist das Jahr, in dem das Objekt gekauft wurde (ich habe eine Hurrameldung über den Kauf aus November 15 gefunden), so dass das Ergebnis für 2015 hauptsächlich über die Vorleistungen zum Erwerb zustande gekommen sein dürfte (technische & wirtschaftliche Prüfungen, Rechts- & Beratungskosten, Notar... die Grunderwerbsteuer sollte durch die Wahl des Konstrukts ja entfallen...).

Insofern bin ich mal gespannt, was der nächste Geschäftsbericht über die weitere Entwicklung dieser Halbtochter aussagen wird.

Nicht schön, so lange warten zu müssen - und es bleibt tatsächlich die Frage, wo die 50% Beteiligungsquote herkommt. Ich hätte 100% oder 1-3% verstanden, wundere mich aber über die Hälfte.

Tja, was schließen wir daraus (die Frage ist durchaus ernst gemeint)?

Halten wir das für erklärbare Momentaufnahmen am Rande eines gesunden Geschäftsgangs oder vermuten wir den Versuch, einen Elefanten unter den Teppich zu kehren?