ADO Properties - Berlin Pure Play auf Immobilien
eröffnet am 30.10.15 11:17:13 von
neuester Beitrag 25.03.23 09:49:43 von
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ISIN: LU1250154413 · WKN: A14U78 · Symbol: ADJ
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Letzter Kurs 24.03.23 · Tradegate
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Antwort auf Beitrag Nr.: 73.551.073 von ScreamingEagle am 25.03.23 07:20:05Der Kursrückgang der letzten Tage hat m.E. nichts mit Adler zu tun, da die Immobilienaktien fast alle (Vonovia, Aroundtown, TAG, LEG, GCP) in Deutschland und USA abgestürzt sind.
Angesichts des Kurs Absturzes auf 100 0,85 € habe ich mal ins Orderbuch geschaut. Wenn ich das richtig gesehen habe, sind gestern insgesamt knapp 700.000 Aktien gehandelt worden, währenddessen es in den letzten Tagen eher 200.000 waren und das, obwohl der Kurs bereits wieder unter ein Euro gerutscht war. Die Marktkapitalisierung kratzt damit auch an der 100 Millionen € Marke.
Ob da jemand mehr weiß als der Rest, denn irgendwelche Neuigkeiten gab es zumindest öffentlich zugänglich nicht.
Ob da jemand mehr weiß als der Rest, denn irgendwelche Neuigkeiten gab es zumindest öffentlich zugänglich nicht.
Antwort auf Beitrag Nr.: 73.527.268 von Andrija am 22.03.23 09:14:47
Das stimmt bedingt. In Berlin gilt immer noch die Mietpreisbremse bei der Neuvermietung (d.h. 10% über Vergleichsmiete). Was nicht mehr gilt sind die Manipulationen des Mietspiegels (Ausserachtlassung der höheren Mieten, diverse weitere Bereinigungen die Mietsenkend wirken). Adler könnte eine höhere Miete verlangen und sich ggf. auf Gutachten oder eine Mietpreisdatei stützen.
Auch könnte Adler z.B. mit Vergleichsmieten die Miete stärker als bisher erhöhen. Die Berliner Amtsgerichte versuchen zwar m.E. das Recht zu beugen, in dem sie trotzdem den Mietspiegel als Basis nehmen, es dürfte m.E. aber nur eine Zeitfrage sein, bis höhere Instanzen diese Rechtsbeugung einkassieren. Interessant wird sein, wann es in Berlin wieder einen Mietspiegel geben wird (m.E. erst in 8 Jahren, da in der Zeit des Mietendeckels keine gültigen Werte angefallen sind). Darum plant die in Verhandlungen befindliche schwarz-rote Koalition eine Mietpreisdatei aufzubauen. Diese dürfte höhere Mieten enthalten, da die statistischen Manipulationen des Mietenspiegels nicht mehr möglich sein sollten (hoffentlich).
Disclosure: ich habe 78% meiner früher 36 Wohnungen in Berlin verkauft und plane den Komplettausstieg aus dem Berliner Wohnungsmarkt (Ausnahme 1 oder 2 große Ferienwohnungen für Eigenbedarf). Ich könnte noch 350 qm Wohnraum durch Dachgeschoßausbau schaffen, werde dieses aber aufgrund der Berliner Gegebenheiten voraussichtlich nicht machen).
Zitat von Andrija: Der Mietspiegel in Berlin ist wegen des Deckels und der unrechtmäßigen Fortschreibung unwirksam. Folglich gibt es auch keine Mietbremse mehr. Adler muss sich allerdings trauen bei Neuvermietung echte Marktmieten anzusetzen.
Das stimmt bedingt. In Berlin gilt immer noch die Mietpreisbremse bei der Neuvermietung (d.h. 10% über Vergleichsmiete). Was nicht mehr gilt sind die Manipulationen des Mietspiegels (Ausserachtlassung der höheren Mieten, diverse weitere Bereinigungen die Mietsenkend wirken). Adler könnte eine höhere Miete verlangen und sich ggf. auf Gutachten oder eine Mietpreisdatei stützen.
Auch könnte Adler z.B. mit Vergleichsmieten die Miete stärker als bisher erhöhen. Die Berliner Amtsgerichte versuchen zwar m.E. das Recht zu beugen, in dem sie trotzdem den Mietspiegel als Basis nehmen, es dürfte m.E. aber nur eine Zeitfrage sein, bis höhere Instanzen diese Rechtsbeugung einkassieren. Interessant wird sein, wann es in Berlin wieder einen Mietspiegel geben wird (m.E. erst in 8 Jahren, da in der Zeit des Mietendeckels keine gültigen Werte angefallen sind). Darum plant die in Verhandlungen befindliche schwarz-rote Koalition eine Mietpreisdatei aufzubauen. Diese dürfte höhere Mieten enthalten, da die statistischen Manipulationen des Mietenspiegels nicht mehr möglich sein sollten (hoffentlich).
Disclosure: ich habe 78% meiner früher 36 Wohnungen in Berlin verkauft und plane den Komplettausstieg aus dem Berliner Wohnungsmarkt (Ausnahme 1 oder 2 große Ferienwohnungen für Eigenbedarf). Ich könnte noch 350 qm Wohnraum durch Dachgeschoßausbau schaffen, werde dieses aber aufgrund der Berliner Gegebenheiten voraussichtlich nicht machen).
Antwort auf Beitrag Nr.: 73.549.093 von ooy am 24.03.23 17:48:39
Denke die dürfte nochmal einen Turno zünden wenn Sanierungsverfahren durch ist. Aber ob sie mehr als 90 Cent wert ist die Aktie, werden wir dann in 2025/26 wissen. Spätestens.
Zitat von ooy: ...und jetzt??
Was tun?
Denke die dürfte nochmal einen Turno zünden wenn Sanierungsverfahren durch ist. Aber ob sie mehr als 90 Cent wert ist die Aktie, werden wir dann in 2025/26 wissen. Spätestens.
...und jetzt??
Was tun?
Was tun?
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Antwort auf Beitrag Nr.: 73.526.650 von deepvalue am 22.03.23 07:49:41Der Mietspiegel in Berlin ist wegen des Deckels und der unrechtmäßigen Fortschreibung unwirksam. Folglich gibt es auch keine Mietbremse mehr. Adler muss sich allerdings trauen bei Neuvermietung echte Marktmieten anzusetzen.
Antwort auf Beitrag Nr.: 73.525.903 von sw23456 am 21.03.23 22:37:26
In einer Markwirtschaft hättest Du Recht. Allerdings leben wir in einem sozialistischen Land. Dabei gibt es im Mietmarkt in den großen Städten schon lange keinen Mietmarkt mehr. So könnte Adler sicherlich für 15 Euro pro qm in den besseren Lagen vermieten. Tatsächlich sind aber nur - je nach Ausstattung - 8 bis 11 Euro zulässig. Da der Mietspiegel seit langem manipuliert wird (nicht Berücksichtigung der höchsten Mieten, Berücksichtigung von Mieterhöhungen im Bestand, Berücksichtigung der letzten 6 Jahre!), kann man im Bestand nur sehr wenig erhöhen. Aufgrund der extrem niedrigen Fluktuation kann man die Durchschnittsmiete kaum durch Neuvermietungen erhöhen. Es resultiert dadurch ein extrem niedriges Mietniveau (gerade auch in Berlin und bei Adler).
Ich habe daher meine beiden Berliner MFH/WGH aufgeteilt und verkaufe sie stückweise an Eigennutzer und Kapitalanleger (von 36 Wohnungen in Berlin habe ich bisher 27 verkauft, davon 20 an Eigennutzer (ich habe etliche Jahre nicht neu vermietet). Allerdings ist das Aufteilen von Wohnungen in Berlin seit 2 Jahren faktisch nicht mehr möglich, so dass Adler dieser Exit verschlossen bleibt.
Zitat von sw23456: Ist schon richtig, dass die Zinsen gestiegen sind und dass ein Multiple von 30 wahrscheinlich zu hoch ist. Aber:
https://www.welt.de/wirtschaft/article244172511/Mietpreise-i…
Das ist das Resultat der sozialistischen R2G-Politik. Am Ende des Tages spielt das Adler in die Hände. Natürlich können sie im Bestand keine so brutalen Erhöhungen vornehmen. Aber erstens gibt es auch dort eine natürliche Fluktuation und zweitens bildet das einen schönen Puffer für Erhöhungen und damit Aufwertungen in den Folgejahren. Die Berichte, dass die Immobilienpreise um 20% (?) einbrechen würden, stimmen vielleicht in der Fläche, in Berlin, Hamburg, München und Stuttgart setzt sich das aber in der Praxis nicht so um.
In einer Markwirtschaft hättest Du Recht. Allerdings leben wir in einem sozialistischen Land. Dabei gibt es im Mietmarkt in den großen Städten schon lange keinen Mietmarkt mehr. So könnte Adler sicherlich für 15 Euro pro qm in den besseren Lagen vermieten. Tatsächlich sind aber nur - je nach Ausstattung - 8 bis 11 Euro zulässig. Da der Mietspiegel seit langem manipuliert wird (nicht Berücksichtigung der höchsten Mieten, Berücksichtigung von Mieterhöhungen im Bestand, Berücksichtigung der letzten 6 Jahre!), kann man im Bestand nur sehr wenig erhöhen. Aufgrund der extrem niedrigen Fluktuation kann man die Durchschnittsmiete kaum durch Neuvermietungen erhöhen. Es resultiert dadurch ein extrem niedriges Mietniveau (gerade auch in Berlin und bei Adler).
Ich habe daher meine beiden Berliner MFH/WGH aufgeteilt und verkaufe sie stückweise an Eigennutzer und Kapitalanleger (von 36 Wohnungen in Berlin habe ich bisher 27 verkauft, davon 20 an Eigennutzer (ich habe etliche Jahre nicht neu vermietet). Allerdings ist das Aufteilen von Wohnungen in Berlin seit 2 Jahren faktisch nicht mehr möglich, so dass Adler dieser Exit verschlossen bleibt.
Mietpreise Berlin 27% teurer in drei Monaten
Ist schon richtig, dass die Zinsen gestiegen sind und dass ein Multiple von 30 wahrscheinlich zu hoch ist. Aber:https://www.welt.de/wirtschaft/article244172511/Mietpreise-i…
Das ist das Resultat der sozialistischen R2G-Politik. Am Ende des Tages spielt das Adler in die Hände. Natürlich können sie im Bestand keine so brutalen Erhöhungen vornehmen. Aber erstens gibt es auch dort eine natürliche Fluktuation und zweitens bildet das einen schönen Puffer für Erhöhungen und damit Aufwertungen in den Folgejahren. Die Berichte, dass die Immobilienpreise um 20% (?) einbrechen würden, stimmen vielleicht in der Fläche, in Berlin, Hamburg, München und Stuttgart setzt sich das aber in der Praxis nicht so um.
Antwort auf Beitrag Nr.: 73.525.327 von Oinsider am 21.03.23 20:36:22Zum Jahresende haben sich m.E. die WPs bei den anderen Unternehmen davon noch überzeugen lassen, dass der Preisrückgang vorübergehend sei. Das wird dieses Jahr m.E. nicht mehr möglich sein. Wir kennen übrigens noch nicht die Squeeze Out Gutachten und die dort angenommenen Bewertungen.
Antwort auf Beitrag Nr.: 73.525.030 von deepvalue am 21.03.23 19:43:42
Und inwiefern ist die Situation jetzt anders als zum Jahreswechsel 22/23. Da lag der 10Y-Swap bei 3,2 (aktuell "nur"2,95%). Ende 2022 fanden auch keine Abwertungsorgien statt.
Das Verkaufspreise, insbesondere wenn man verkaufen muss, unter Druck kommen, mag natürlich sein. Insofern ist das schon schwierig für Adler. Bei den Beständen von Immobilienfonds und Immobilien-AGs sind die Bewertungen eher stabil.
Zitat von deepvalue: Ich sehe halt die Marktentwicklung. Aktuell sind die Preise ca. 20 bis 30% niedriger als vor einem Jahr, wenn es überhaupt zu Verkäufen kommt. Wie soll ein MFH in Berlin denn mehr als die 30 fache NKM vor Abzug von Betriebskosten kosten, wenn die Zinsen bei 4% liegen? Ich würde da maximal auf das 20 fache kommen (da ist dann die Tilgung noch nicht enthalten). Aktuell werden im Schnitt ca. das 25 fache für MFH in Berlin gezahlt.......(und das war bevor das Europaparlament die Beschlüsse über die energetische Sanierung getroffen hat).
Die WPs werden sich spätestens zum Jahresende der Realität stellen müßen.
Und inwiefern ist die Situation jetzt anders als zum Jahreswechsel 22/23. Da lag der 10Y-Swap bei 3,2 (aktuell "nur"2,95%). Ende 2022 fanden auch keine Abwertungsorgien statt.
Das Verkaufspreise, insbesondere wenn man verkaufen muss, unter Druck kommen, mag natürlich sein. Insofern ist das schon schwierig für Adler. Bei den Beständen von Immobilienfonds und Immobilien-AGs sind die Bewertungen eher stabil.
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