Schlummert hier eine interessante Immobilien AG vor sich hin? - Die letzten 30 Beiträge
eröffnet am 01.12.15 19:43:27 von
neuester Beitrag 27.03.24 17:19:10 von
neuester Beitrag 27.03.24 17:19:10 von
Beiträge: 1.672
ID: 1.222.341
ID: 1.222.341
Aufrufe heute: 21
Gesamt: 105.301
Gesamt: 105.301
Aktive User: 0
ISIN: DE0008055021 · WKN: 805502 · Symbol: DRE2
7,9500
EUR
+2,58 %
+0,2000 EUR
Letzter Kurs 08:06:51 Tradegate
Meistbewertete Beiträge
Datum | Beiträge | Bewertungen |
---|---|---|
22.03.24 | ||
22.03.24 | ||
24.03.24 | ||
22.03.24 | ||
24.03.24 |
Datum | Beiträge | Bewertungen |
---|---|---|
01.03.24 | ||
22.03.24 | ||
22.03.24 | ||
24.03.24 | ||
20.03.24 |
Werte aus der Branche Immobilien
Wertpapier | Kurs | Perf. % |
---|---|---|
0,6600 | +120,00 | |
6,6900 | +88,98 | |
7,0000 | +75,00 | |
3,4900 | +70,24 | |
14,000 | +69,70 |
Wertpapier | Kurs | Perf. % |
---|---|---|
4,4500 | -28,80 | |
0,8775 | -30,36 | |
3,8600 | -33,22 | |
3,2100 | -36,31 | |
10,300 | -65,20 |
Beitrag zu dieser Diskussion schreiben
die Tagesordnung der kommenden Hauptversammlung wurde veröffentlicht, zu finden unter
https://www.drestate.de/hauptversammlung
Geschäftsbericht findet sich auf
https://www.drestate.de/geschaeftsberichte
https://www.drestate.de/hauptversammlung
Geschäftsbericht findet sich auf
https://www.drestate.de/geschaeftsberichte
Zur Gewerbesteuer:
Unabhängig davon, ob Verlustvorträge bei der GewSt vorhanden sind, dürfte die DRE m.E. als Bestandshalter von der erweiterten Gewerbesteuerkürzung bei Grundstücksunternehmen Gebrauch machen. D.h., soweit der Gewerbeertrag auf die Immobilienbewirtschaftung entfällt, wird dieser Betrag vom Gewerbeertrag abgezogen.
Unabhängig davon, ob Verlustvorträge bei der GewSt vorhanden sind, dürfte die DRE m.E. als Bestandshalter von der erweiterten Gewerbesteuerkürzung bei Grundstücksunternehmen Gebrauch machen. D.h., soweit der Gewerbeertrag auf die Immobilienbewirtschaftung entfällt, wird dieser Betrag vom Gewerbeertrag abgezogen.
Antwort auf Beitrag Nr.: 75.509.709 von immerso am 25.03.24 00:04:52Es gibt bei DRE 3 unterschiedliche Buchwerte: lt. IFRS (das was veröffentlicht wird), HGB und Steuerbilanz. Hinzu kommt die Differenzierung nach Einzel- und Konzernabschluß.
Bzgl. einer Neudefinition der Epra Kennzahlen kannst Du Dich gerne an Epra wenden. Darum gibt es übrigens auch verschiedene Kennzahlen bei Epra, insbesondere für NAV und FFO....... DRE hält sich m.E. an die üblichen Kennzahlen der Epra.
Bzgl. einer Neudefinition der Epra Kennzahlen kannst Du Dich gerne an Epra wenden. Darum gibt es übrigens auch verschiedene Kennzahlen bei Epra, insbesondere für NAV und FFO....... DRE hält sich m.E. an die üblichen Kennzahlen der Epra.
Antwort auf Beitrag Nr.: 75.509.418 von deepvalue am 24.03.24 21:12:20Ok, vielleicht entspricht der aktuelle Buchwert den historischen Anschaffungskosten, dann könnte es ja etwa hinkommen.
Was den FFO angeht: Zustimmung, wenn es sich um Erweiterungs- oder Modernisierungsinvestitionen handelt. Aber sie schreiben ja ausdrücklich von "substanzwahrenden Investitionen", und die sind dem Namen nach notwendig, wenn der FFO nachhaltig fließen soll. Ich sehe auch ehrlich gesagt nicht, dass das überall gleich berechnet wird, da scheint es mehrere Möglichkeiten zu geben. So oder so ist es meiner Meinung nach falsch, den Verkauf von Vorratsimmobilien dort zu erfassen.
Was den FFO angeht: Zustimmung, wenn es sich um Erweiterungs- oder Modernisierungsinvestitionen handelt. Aber sie schreiben ja ausdrücklich von "substanzwahrenden Investitionen", und die sind dem Namen nach notwendig, wenn der FFO nachhaltig fließen soll. Ich sehe auch ehrlich gesagt nicht, dass das überall gleich berechnet wird, da scheint es mehrere Möglichkeiten zu geben. So oder so ist es meiner Meinung nach falsch, den Verkauf von Vorratsimmobilien dort zu erfassen.
Antwort auf Beitrag Nr.: 75.508.926 von immerso am 24.03.24 18:36:33Gebäude können normalerweise steuerlich über die steuerlich festgelegte Lebensdauer abgeschrieben werden. Da DRE meist Immobilienobjektgesellschaften aus Bankensanierung (d.h. mit hohem Buchwert) gekauft hat, ist es durchaus möglich, dass DRE auch ohne Verlustvortrag nur wenig Steuern zahlt (ich müßte in meinen Unterlagen nach möglicherweise vorhandenen Verlustvorträgen suchen). Insgesamt scheint die Firma aber recht gut steuerlich beraten zu sein.
Über den Abzug von Investitionen bei Immobilien kann man lange diskutieren. Ich persönlich bin aber der Auffassung, dass durch Erweiterungs- und Modernisierungsinvestitionen zusätzliche Werte geschaffen werden, die dann auch nicht vom FFO abgezogen werden sollten.
Da DRE den FFO nach Epra berechnet ist auch die Vergleichbarkeit mit anderen Firmen gegeben.
Allerdings wird bei DRE die Tatsache der Net Cash in Höhe von gut einem Euro pro Aktie in keiner Weise ausrechend berücksichtigt. Es ist und bleibt die billigste Immobilienaktie in Deutschland (wenigstens meiner Kenntnis nach).
Über den Abzug von Investitionen bei Immobilien kann man lange diskutieren. Ich persönlich bin aber der Auffassung, dass durch Erweiterungs- und Modernisierungsinvestitionen zusätzliche Werte geschaffen werden, die dann auch nicht vom FFO abgezogen werden sollten.
Da DRE den FFO nach Epra berechnet ist auch die Vergleichbarkeit mit anderen Firmen gegeben.
Allerdings wird bei DRE die Tatsache der Net Cash in Höhe von gut einem Euro pro Aktie in keiner Weise ausrechend berücksichtigt. Es ist und bleibt die billigste Immobilienaktie in Deutschland (wenigstens meiner Kenntnis nach).
Korrektur, es muß heißen: inkl. Leerstand 70 Cent. Gerechnet mit 21% Leerstand, um den linear "Erträge aus Investment Properties - Bewirtschaftungskosten" hochgerechnet werden.
Warum zahlt DRE auf die Mieteinnahmen fast keine Steuern? (s. S. 18 GB, FFO-Berechnung) Mir wird das weder auf Ziffer 28 noch 39 des Konzernanhangs im GB klar.
Sie zahlen weitgehend keine Gewerbesteuer als Bestandshalter, aber 15,825% Körperschaftssteuer müßte anfallen.
Sie haben zwar einen Verlustvortrag, aus dessen Verbrauch (S. 59) von 745 T€ und den gezahlten 18 T€ kann man folglich einen steuerrechtlichen Gewinn von ca. 4,8 M€ erschließen. Den kennen wir nicht genau, aber grob: Erträge aus Investmentproperties ./. Bewirtschaftungskosten ./. Verwaltungskosten = 12,8 M€, noch ohne die Dienstleistungen in den sonstigen betrieblichen Erträgen, dann ./. AfA. Das sollte 2% der Anschaffungswerte sein, selbst beim aktuellen Buchwert aus der Handelsbilanz wären es nur 8 M€, wahrscheinlich eher die Hälfte?
Zum angegebenen FFO: Das ist doch Nonsens. Mich interessiert der Cashflow aus der Vermietung abzüglich der Instandhaltungsinvestitionen.
Erstens könnte man die Mieterträge evtl. um den Leerstand bereinigen,
zweitens stellt sich die Frage nach der normalisierten Steuerzahlung darauf,
drittens gehört der Ertrag aus Verkäufen hier raus, weil das einmaligen Charakter hat,
viertens sollten m.E. nicht die "nicht bereits aktivierten substanzwahrenden Investitionen" wieder hinzuaddiert werden, sondern stattdessen die bereits aktivierten substanzwahrenden Investitionen abgezogen werden.
Dazu heißt es im GB: "Für Instandhaltungen und substanzwahrende Investitionen planen wir mit rund € 5,0 Mio.; von den geplanten
Aufwendungen werden sich ca. € 1,0 Mio. aufwandswirksam über das bereinigte EBITDA auswirken."
Es wären also 4 M€, damit käme ich auf einen FFO von 52 Cent/Aktie, inkl. Leerstand auf 90 Cent.
Sie zahlen weitgehend keine Gewerbesteuer als Bestandshalter, aber 15,825% Körperschaftssteuer müßte anfallen.
Sie haben zwar einen Verlustvortrag, aus dessen Verbrauch (S. 59) von 745 T€ und den gezahlten 18 T€ kann man folglich einen steuerrechtlichen Gewinn von ca. 4,8 M€ erschließen. Den kennen wir nicht genau, aber grob: Erträge aus Investmentproperties ./. Bewirtschaftungskosten ./. Verwaltungskosten = 12,8 M€, noch ohne die Dienstleistungen in den sonstigen betrieblichen Erträgen, dann ./. AfA. Das sollte 2% der Anschaffungswerte sein, selbst beim aktuellen Buchwert aus der Handelsbilanz wären es nur 8 M€, wahrscheinlich eher die Hälfte?
Zum angegebenen FFO: Das ist doch Nonsens. Mich interessiert der Cashflow aus der Vermietung abzüglich der Instandhaltungsinvestitionen.
Erstens könnte man die Mieterträge evtl. um den Leerstand bereinigen,
zweitens stellt sich die Frage nach der normalisierten Steuerzahlung darauf,
drittens gehört der Ertrag aus Verkäufen hier raus, weil das einmaligen Charakter hat,
viertens sollten m.E. nicht die "nicht bereits aktivierten substanzwahrenden Investitionen" wieder hinzuaddiert werden, sondern stattdessen die bereits aktivierten substanzwahrenden Investitionen abgezogen werden.
Dazu heißt es im GB: "Für Instandhaltungen und substanzwahrende Investitionen planen wir mit rund € 5,0 Mio.; von den geplanten
Aufwendungen werden sich ca. € 1,0 Mio. aufwandswirksam über das bereinigte EBITDA auswirken."
Es wären also 4 M€, damit käme ich auf einen FFO von 52 Cent/Aktie, inkl. Leerstand auf 90 Cent.
Antwort auf Beitrag Nr.: 75.502.323 von deepvalue am 22.03.24 15:45:01
in 2021 15,6-Fach bei einem fair Value von 1504€ je qm = 8,03€ Miete je qm & Monat
in 2022 14,7-Fach bei 1487 je qm = 8,43€ Miete je qm & Monat
in 2023 13,1-Fach bei 1384€ je qm = 8,8€ Miete je qm & Monat
Die Miete steigt also schön von Jahr zu Jahr. Der Mietmultiplikator wird sich wahrscheinlich stabilisieren. Wenn der Abwertungsdruck nachlässt dann sollte sich der Kurs auch wieder näher an den dann steigenden NAV annähern.
Gruß,
Johannes
der Marktmietenmultiplikator
war in 2021 15,6-Fach bei einem fair Value von 1504€ je qm = 8,03€ Miete je qm & Monat
in 2022 14,7-Fach bei 1487 je qm = 8,43€ Miete je qm & Monat
in 2023 13,1-Fach bei 1384€ je qm = 8,8€ Miete je qm & Monat
Die Miete steigt also schön von Jahr zu Jahr. Der Mietmultiplikator wird sich wahrscheinlich stabilisieren. Wenn der Abwertungsdruck nachlässt dann sollte sich der Kurs auch wieder näher an den dann steigenden NAV annähern.
Gruß,
Johannes
Geschäftsbericht Online. Tüchtig Wertberichtigungen (für mich nicht ganz nachvollziehbar). Trotzdem NAV immer noch 21,88 Euro pro Aktie. Super niedriger Umsatz in 2023: nur 12.900 Stück!!! Da scheinen kaum noch Stücke außerhalb der Summit Group zu liegen.......
Das Thema Steuernachzahlung wg. § 6b EStG Rücklagen (Verkauf Objekt im Wedding) hat man erstmal durch interne Grundstücksverkäufe vermieden (Super Job vom StB, hoffen wir mal, das das Finanzamt die Gründe der Umstrukturierung akzekptiert). Anscheinend gab es noch genügend Grundstücke mit niedrigem Anschaffungswert. 65 Mio. Abwertung (halte ich für komplett überzogen, da auch bisher die Grundstücke relativ niedrig bewertet waren. Wird hier der Squeeze Out vorbereitet????) nach bereits 30 Mio. im Vorjahr (d.h. in Summe 95 Mio. oder ca. 20%, da wären viele andere Bestandshalter längst pleite....) . Daraus resultiert Verlust von 43 Mio. Euro.
FFO von 0,77 Euro (trotz fehlender Nettofinanzverschuldung (Nettoliquidität: 22 Mio. Euro) und relativ hohem Leerstand vor Übergabe Hafenstr. und Dietzenbach).
Leerstand per 31.12.2023 19% (Großteil im vom Summit gekauften Objekt in Essen, Hauptstr. Berlin und in Saarbrücken. Die Objekte in Essen und Saarbrücken sollten grundsaniert und dann vermietet werden. Mieter in Goslar (14.000 qm) wird im Jahresverlauf ausziehen. Da bin ich mal auf die Neuvermietung gespannt...Ansonsten ist WALT auf 4,1 Jahre (3,9 Jahre) gestiegen.
Die weitere Entwicklung von Neubauprojekten (z.B. Mendelssohnstr. in HH, Hauptstr. Berlin) ist aktuell bis auf das Einholen der Baugenehmigung gestopt. Es ist unklar ob das auch für die Entwicklung in Essen und Saarbrücken gilt. Man scheint das Pulver für Zukäufe trocken halten zu wollen....
Insgesamt ein recht erfreulicher Bericht (bis auf die m.E. überzogene Abwertung der Immobilienwerte, wenn man sie mit den Bilanzierungen bei anderen Gewerbeimmobilienbestandshaltern vergleicht).
https://www.drestate.de/files/download/DRE_GB_2023.pdf
Das Thema Steuernachzahlung wg. § 6b EStG Rücklagen (Verkauf Objekt im Wedding) hat man erstmal durch interne Grundstücksverkäufe vermieden (Super Job vom StB, hoffen wir mal, das das Finanzamt die Gründe der Umstrukturierung akzekptiert). Anscheinend gab es noch genügend Grundstücke mit niedrigem Anschaffungswert. 65 Mio. Abwertung (halte ich für komplett überzogen, da auch bisher die Grundstücke relativ niedrig bewertet waren. Wird hier der Squeeze Out vorbereitet????) nach bereits 30 Mio. im Vorjahr (d.h. in Summe 95 Mio. oder ca. 20%, da wären viele andere Bestandshalter längst pleite....) . Daraus resultiert Verlust von 43 Mio. Euro.
FFO von 0,77 Euro (trotz fehlender Nettofinanzverschuldung (Nettoliquidität: 22 Mio. Euro) und relativ hohem Leerstand vor Übergabe Hafenstr. und Dietzenbach).
Leerstand per 31.12.2023 19% (Großteil im vom Summit gekauften Objekt in Essen, Hauptstr. Berlin und in Saarbrücken. Die Objekte in Essen und Saarbrücken sollten grundsaniert und dann vermietet werden. Mieter in Goslar (14.000 qm) wird im Jahresverlauf ausziehen. Da bin ich mal auf die Neuvermietung gespannt...Ansonsten ist WALT auf 4,1 Jahre (3,9 Jahre) gestiegen.
Die weitere Entwicklung von Neubauprojekten (z.B. Mendelssohnstr. in HH, Hauptstr. Berlin) ist aktuell bis auf das Einholen der Baugenehmigung gestopt. Es ist unklar ob das auch für die Entwicklung in Essen und Saarbrücken gilt. Man scheint das Pulver für Zukäufe trocken halten zu wollen....
Insgesamt ein recht erfreulicher Bericht (bis auf die m.E. überzogene Abwertung der Immobilienwerte, wenn man sie mit den Bilanzierungen bei anderen Gewerbeimmobilienbestandshaltern vergleicht).
https://www.drestate.de/files/download/DRE_GB_2023.pdf
Deutsche Real Estate Geschäftsbericht 2023 liegt vor
https://www.drestate.de/geschaeftsberichteAufgrund von Bewertungsanpassungen sinkt der NAV je Aktie von 24,04€ auf 21,88€ je Aktie
Bewertungseffekte in Höhe von -65 Mio. € (zum Halbjahr -44,8 Mio. €)
Das FFO je Aktie steigt von 0,69€ auf 0,77€
Gruß,
Johannes
Antwort auf Beitrag Nr.: 75.483.999 von Sam_Hawkens am 20.03.24 08:12:356,85 war auch ein schöner Schnapper im Morgengrauen. Die 500 Stück hätte ich für den Preis auch gern genommen.
Antwort auf Beitrag Nr.: 75.483.999 von Sam_Hawkens am 20.03.24 08:12:35Es kauft halt keiner. Zwar werden am Freitag die Geschäftszahlen für 2023 veröffentlicht, allerdings dürfte aufgrund der geringen Verschuldung der Rückgang des NAV relativ gering sein. Auch wird man anscheinend die Wohnungen in Frankfurt auch peu a peu los. Die Aktie leidet halt unter dem schlechten Klima für Immobilienaktien und dem Exit der Nebenwertefonds.
Gibt es hier News ? Aktie fällt nur noch - heute - 10,5 % da ist ja selbst der BTC konservativ....
Antwort auf Beitrag Nr.: 75.396.092 von hedgehog48 am 05.03.24 11:45:51Oder in Stuttgart für 7,5 € kurzfristig abladen... 🙂
Betreffend Marktenge: Wenn jemand ausstigen möchte für z.B. 7,5 € mit z.B. 3.000 Drestate-Aktien, dann gerne eine private Nachricht an mich 🙂
Update Bauprojekt Frankfurt
Mittlerweile scheinen die Wohnungen in Frankfurt weitgehend fertiggestellt zu sein. Aktuell sollen ca. 50% bereits vermarktet sein (im Herbst waren es noch 40%), wobei der Verkauf m.E. sehr langsam erfolgt. Allerdings ist man immer noch bei Kaufpreisen von mindestens 6100 Euro pro qm (im Schnitt wohl eher 7000 Euro) inkl. MWSt. Interessant ist auch, dass (noch) keine neuen Projekte gekauft wurden. Angesichts der niedrigen Transaktionspreise wäre das mittlerweile wohl nicht so uninteressant. Andererseits begrüße ich es, wenn man zunächst die Häuser in Saarbrücken und Essen saniert und neu vermietet, bevor man neue Projekte beginnt (z.B. HH Mendelsohnstr.) oder kauft.
https://www.immobilienscout24.de/neubau/bresser-immobilien-g…
Der Kurs will nach oben
Weiß jemand ob es noch einen Immobiliengesellschaft im alten Jahr gegeben hat?
Weiß jemand ob es noch einen Immobiliengesellschaft im alten Jahr gegeben hat?
Antwort auf Beitrag Nr.: 75.030.881 von immerso am 30.12.23 10:25:46Das kommt Dir nur so vor, weil es keinen Xetrahandel gibt.
Tradegate zeigt laufend auf der Geld und Briefseite die "winzigen" Stückzahlen zwischen 130 und 170 Stück an, Tradegate kümmert sich so selbst um den Kurs. Limitierte Kauf- und Verkaufsorder auf Tradegeate werden aber versteckt, indem Tradegate sich jeweils mit einer eigenen Order 5 Cent günstiger davor setzt.
In Frankfurt und Stuttgart fließen hingegen erteilte Kauf- und Verkaufsorder direkt in die Taxen ein und oft sind dort auch 500 bis 1.000 Aktien Ordervolumen in den Taxierungen angezeigt, echte Kundenorder, auf die man auch handeln kann.
Dass insgesamt nicht so wiel los ist im Handel, ist schon auch klar, bei 5% Spread kann man nicht unbedingt erwarten, dass eine Kauforder zum aktuellen Geldkurs schnell ausgeführt wird. Zumal die letzten 3 Wochen eher steigende Kurstendenz zu verzeichnen war. aber man kommt schon an die Aktien ran, da gibt es weniger liquide Nebenwerte.
Tradegate zeigt laufend auf der Geld und Briefseite die "winzigen" Stückzahlen zwischen 130 und 170 Stück an, Tradegate kümmert sich so selbst um den Kurs. Limitierte Kauf- und Verkaufsorder auf Tradegeate werden aber versteckt, indem Tradegate sich jeweils mit einer eigenen Order 5 Cent günstiger davor setzt.
In Frankfurt und Stuttgart fließen hingegen erteilte Kauf- und Verkaufsorder direkt in die Taxen ein und oft sind dort auch 500 bis 1.000 Aktien Ordervolumen in den Taxierungen angezeigt, echte Kundenorder, auf die man auch handeln kann.
Dass insgesamt nicht so wiel los ist im Handel, ist schon auch klar, bei 5% Spread kann man nicht unbedingt erwarten, dass eine Kauforder zum aktuellen Geldkurs schnell ausgeführt wird. Zumal die letzten 3 Wochen eher steigende Kurstendenz zu verzeichnen war. aber man kommt schon an die Aktien ran, da gibt es weniger liquide Nebenwerte.
Antwort auf Beitrag Nr.: 75.030.881 von immerso am 30.12.23 10:25:46
Biete mal einfach einen Euro mehr - dann wirst Du auch schnell mehr Angebot sehen. In den letzten Monaten herrscht hier kein Angebotsmangel, sondern schlichtweg ein Käuferstreik (wie bei vielen Immobilienaktien).
Zitat von immerso: DRE ist vielleicht günstig, aber nicht zu haben. Es ist kein Angebot vorhanden, der Makler zeigt jeweils nur winzige Stückzahlen.
Biete mal einfach einen Euro mehr - dann wirst Du auch schnell mehr Angebot sehen. In den letzten Monaten herrscht hier kein Angebotsmangel, sondern schlichtweg ein Käuferstreik (wie bei vielen Immobilienaktien).
DRE ist vielleicht günstig, aber nicht zu haben. Es ist kein Angebot vorhanden, der Makler zeigt jeweils nur winzige Stückzahlen. Vielleicht kamen die wenigen Umsätze zustande, weil jemand Einblick ins Orderbuch hatte, oder es wurde die Stückzahl jeweils schnell abgegriffen.
Schon seltsam, wie pessimistisch hier im Forum viele für Nebenwerte sind
Obwohl diese günstigste bewertet sind
Scharf, dre, Limes,siltronic, Hornbach, K&s, Umicore-alle günstig zu haben
Obwohl diese günstigste bewertet sind
Scharf, dre, Limes,siltronic, Hornbach, K&s, Umicore-alle günstig zu haben
Antwort auf Beitrag Nr.: 75.027.248 von hedgehog48 am 29.12.23 10:24:57Dass man in der Vergangenheit in einem euphorischen Immobilienmarkt gut verkaufen konnte, würde ich so übersetzen, dass man in der aktuellen Marktlage vielleicht zur Abwechslung mal billig kauft oder sich als Fusionspartner mit aktiver Börsennotierung im regulierten Markt an der Branchenkonsolidierung beteiligt, falls diese denn mal in Gang kommen sollte.
Die Idee, durch Verkauf oder Strukturmaßnahmen etwas zu verdienen, ist ja nicht verboten.
Aber indem man jeden Monat die gleiche Frage stellt, ob die Grunderwerbsteuerthematik einem Squeeze-out entgegenstehe, wird ein Verkauf oder Squeeze-out nicht wahrscheinlicher.
Meines Erachtens ist das sogar grober Unfug, in der derzeitigen Marktlage über einen Verkauf zu spekulieren, reihenweise sind hochverschuldete Akteure bemüht, ihre Objekte in einem ausgetrockneten Markt zu verkaufen, weil sie gezwungen sind, ihre Verschuldung abzubauen. Da braucht es keine großen BWL Kenntnisse, um zu erkennen, dass keine guten Preise erzielbar sind und man von Verkäufen besser Abstand nimmt.
Die Idee, durch Verkauf oder Strukturmaßnahmen etwas zu verdienen, ist ja nicht verboten.
Aber indem man jeden Monat die gleiche Frage stellt, ob die Grunderwerbsteuerthematik einem Squeeze-out entgegenstehe, wird ein Verkauf oder Squeeze-out nicht wahrscheinlicher.
Meines Erachtens ist das sogar grober Unfug, in der derzeitigen Marktlage über einen Verkauf zu spekulieren, reihenweise sind hochverschuldete Akteure bemüht, ihre Objekte in einem ausgetrockneten Markt zu verkaufen, weil sie gezwungen sind, ihre Verschuldung abzubauen. Da braucht es keine großen BWL Kenntnisse, um zu erkennen, dass keine guten Preise erzielbar sind und man von Verkäufen besser Abstand nimmt.
Schon sind wir über 9 Euro
Mal sehen, ob wir in 2024 doppelt so hoch stehen
Mal sehen, ob wir in 2024 doppelt so hoch stehen
Antwort auf Beitrag Nr.: 75.013.283 von honigbaer am 24.12.23 13:34:38Bei dieser Perspektiventwicklung mit Hilfe von BWL-Kenntnissen kann ich nur brav zuhören. Mein Ansatz war und ist einfacher: Die Mutter hat von zwei hübschen Töchtern Drestate und German Properties letztere unter deutlichem Wertzuwachs verkauft und seither erwarten alle, dass es auch mit der Drestate so passieren wird. In der Hochphase dieser Phantasie haben wir den Aktienkurs bei 15 Euro gesehen.
Trägt diese Hoffnung noch?
Trägt diese Hoffnung noch?
Danke für die Klarstellung.
Dann würde es hinauslaufen auf Delisting gefolgt von Kontrollwechsel.
Ich frage umgekehrt: Was soll außer einem Squeeze-Out hier interessant sein? Gerade wenn es absehbar keine Trendwende am Immobilienmarkt gibt. Ein SO würde die beste IRR bieten beim aktuellen Kurs. Wie soll der NAV sonst jemals realisiert werden?
ChatGPT ist oft schon eine bessere, zumindest schnellere Informationsquelle als Google, und wird es in Zukunft noch mehr sein. Du kannst ja ggf. gerne eine gegenteilige Rechtslage darstellen.
Dann würde es hinauslaufen auf Delisting gefolgt von Kontrollwechsel.
Ich frage umgekehrt: Was soll außer einem Squeeze-Out hier interessant sein? Gerade wenn es absehbar keine Trendwende am Immobilienmarkt gibt. Ein SO würde die beste IRR bieten beim aktuellen Kurs. Wie soll der NAV sonst jemals realisiert werden?
ChatGPT ist oft schon eine bessere, zumindest schnellere Informationsquelle als Google, und wird es in Zukunft noch mehr sein. Du kannst ja ggf. gerne eine gegenteilige Rechtslage darstellen.
Antwort auf Beitrag Nr.: 75.012.392 von immerso am 24.12.23 01:31:18ChatGPT
Sollte es zu einem Konrollwechsel mit Pflichtangebot kommen, wäre der durhschnittliche 3-Monatsbörsenkurs zwar eine Untergrenze, aber es wäre natürlich der Preis zu bieten, den der Erwerber beim Konrollwechsel zahlt.
§31 WpÜG (1) "Der Bieter hat den Aktionären der Zielgesellschaft eine angemessene Gegenleistung anzubieten. Bei der Bestimmung der angemessenen Gegenleistung sind grundsätzlich der durchschnittliche Börsenkurs der Aktien der Zielgesellschaft und Erwerbe von Aktien der Zielgesellschaft durch den Bieter, mit ihm gemeinsam handelnder Personen oder deren Tochterunternehmen zu berücksichtigen."
Bei einem Delistingangebot, kann der 6 Monatsbörsenkurs die Untergrenze sein.
Danach (im Freiverkehr) wäre bei Kontrollwechsel kein Pflichtangebot mehr erforderlich.
Ich höre immer nur Squeeze-out.
Was soll im aktuellen Umfeld daran für Aktionäre interessant sein?
Der Immobilienmarkt ist weiter im Abschwung, die Börsenkurse sind meist weit unter NAV.
Im Ergebnis würde sich eine bescheidene Bewertung ergeben, zwar sicher deutlich über dem aktuellen Kurs, aber weit unter NAV.
Und zu diesem Preis würden die Aktionäre enteignet.
Sollte es zu einem Konrollwechsel mit Pflichtangebot kommen, wäre der durhschnittliche 3-Monatsbörsenkurs zwar eine Untergrenze, aber es wäre natürlich der Preis zu bieten, den der Erwerber beim Konrollwechsel zahlt.
§31 WpÜG (1) "Der Bieter hat den Aktionären der Zielgesellschaft eine angemessene Gegenleistung anzubieten. Bei der Bestimmung der angemessenen Gegenleistung sind grundsätzlich der durchschnittliche Börsenkurs der Aktien der Zielgesellschaft und Erwerbe von Aktien der Zielgesellschaft durch den Bieter, mit ihm gemeinsam handelnder Personen oder deren Tochterunternehmen zu berücksichtigen."
Bei einem Delistingangebot, kann der 6 Monatsbörsenkurs die Untergrenze sein.
Danach (im Freiverkehr) wäre bei Kontrollwechsel kein Pflichtangebot mehr erforderlich.
Ich höre immer nur Squeeze-out.
Was soll im aktuellen Umfeld daran für Aktionäre interessant sein?
Der Immobilienmarkt ist weiter im Abschwung, die Börsenkurse sind meist weit unter NAV.
Im Ergebnis würde sich eine bescheidene Bewertung ergeben, zwar sicher deutlich über dem aktuellen Kurs, aber weit unter NAV.
Und zu diesem Preis würden die Aktionäre enteignet.
Wenn sie einen RETT-Blocker installieren, damit der Käufer keine Grunderwerbssteuer zahlen muß, wäre dann ein anschließender Squeeze-Out möglich? Der Käufer hält dann ja gerade eben keine 90% bzw. 95% direkt. ChatGPT meint, die indirekte Beteiligung genüge für das SO-Verlangen.
Ein Pflichtangebot führt für den Streubesitz nur zu einem witzlosen Angebot in Höhe des Börsenkurses. Das wäre allenfalls interessant für die, die aussteigen wollen uns es mangels Börsenhandel sonst nicht können. Nur mit einem freiwilligen Angebot, auch wenn es gut ist, wird man aber nie alle freien Aktionäre loswerden. Wozu also dafür mehr bieten als den gesetzlichen Mindestpreis?
Ich sehe nicht, was ein Delisting nützen würde. Auch dafür wird ein Pflichtangebot fällig.
Was nützt die günstige Bewertung ohne Squeeze-Out? DRE war immer günstig bewertet, man kann sich fragen, ob sich daran je etwas ändert.
Ein Pflichtangebot führt für den Streubesitz nur zu einem witzlosen Angebot in Höhe des Börsenkurses. Das wäre allenfalls interessant für die, die aussteigen wollen uns es mangels Börsenhandel sonst nicht können. Nur mit einem freiwilligen Angebot, auch wenn es gut ist, wird man aber nie alle freien Aktionäre loswerden. Wozu also dafür mehr bieten als den gesetzlichen Mindestpreis?
Ich sehe nicht, was ein Delisting nützen würde. Auch dafür wird ein Pflichtangebot fällig.
Was nützt die günstige Bewertung ohne Squeeze-Out? DRE war immer günstig bewertet, man kann sich fragen, ob sich daran je etwas ändert.
Antwort auf Beitrag Nr.: 74.470.941 von deepvalue am 12.09.23 21:51:48
RETT Blocker kann man schon noch anwenden, es ist nur etwas umständlicher geworden.
Wobei Drestate selbst doch ein RETT Blocker Konstrukt ist, indem nie mehr als 90% von Drestate in einer Hand zusammengeführt wurden. Und dieses Konstrukt sollte Bestandsschutz genießen, trotz der Änderungen im Grunderwerbsteuergesetz 2013, womit meines Erachtens sogar eine Aufstockung auf 100% nach einer Wartezeit von damals 5 Jahren steuerbefreit sein sollte.
Schlimmstenfalls würde ein Käufer der gesamten DRESTATE eine neue RETT Blockerkonstruktion installieren, indem 10% der Aktien bei einer Drittgesellschaft geparkt werden, was die Erfüllung der Abfindungspflicht aus dem Pflichtangebot ermöglicht, ohne Grunderwerbsteuer auszulösen.
https://www.roedl.de/themen/immobilienwirtschaft/grunderwerb…
Einem Squeeze-out ginge aber vermutlich ohnehin ein Delisting voraus und nur weil keine Grunderwerbsteuer anfällt, muss man noch lange keinen Squeeze-out anstreben.
Summit Properties ist eine opportunistische Immobiliengesellschaft, die können auch genauso gut wieder auf die Idee kommen, den miesen Büroimmobilienmarkt in Deutschland für Käufe zu nutzen oder Kooperationen einzugehen, wobei die Börsennotierung nützlich sein kann. Im Handelsblatt hatte ich gerade erst wieder einen Kommentar eines Büroimmobilienentwicklers gelesen, der meinte nach 2 Jahren Krise sei kaum Besserung in Sicht, es herrsche ein Käuferstreik institutioneller Investoren.
Nach der Benko Insolvenz wurde übrigens auch der EZB eine Mitschuld unterstellt, sie habe mit ihrer Anfrage an die Banken zu Signakrediten die Akquisition neuer Mittel durch Benko erschwert. Die EZB wies das natürlich zurück, man habe alle Engagements der Banken unter Kontrolle und mache regelmäßig solche Anfragen. So oder so kann man sich aber ausmalen, wie es vielen Akteuren im Markt derzeit geht, während Drestate sich jederzeit für Neuengagements verschulden könnte.
Zitat von deepvalue: Warum sollte ein SO kommen? Für den fällt doch Grunderwerbssteuer an (so Sachen wie bei IMW kann man normalerweise nicht machen....). Daher dürfte dieser nur nach einem Ausstieg von Summit kommen. Aktuell sehe ich allerdings kaum Nachfrage nach so einem Paket.
Der Wertrückgang bei DRE ist natürlich aufgrund des fehlenden Hebels/Verschuldung relativ gering. Die Aktie ist immer noch sehr günstig gemessen an allen Parametern (ich achte auf NKM/EV). So billig kann ich nirgendwo in Deutschland Immobilien kaufen.
RETT Blocker kann man schon noch anwenden, es ist nur etwas umständlicher geworden.
Wobei Drestate selbst doch ein RETT Blocker Konstrukt ist, indem nie mehr als 90% von Drestate in einer Hand zusammengeführt wurden. Und dieses Konstrukt sollte Bestandsschutz genießen, trotz der Änderungen im Grunderwerbsteuergesetz 2013, womit meines Erachtens sogar eine Aufstockung auf 100% nach einer Wartezeit von damals 5 Jahren steuerbefreit sein sollte.
Schlimmstenfalls würde ein Käufer der gesamten DRESTATE eine neue RETT Blockerkonstruktion installieren, indem 10% der Aktien bei einer Drittgesellschaft geparkt werden, was die Erfüllung der Abfindungspflicht aus dem Pflichtangebot ermöglicht, ohne Grunderwerbsteuer auszulösen.
https://www.roedl.de/themen/immobilienwirtschaft/grunderwerb…
Einem Squeeze-out ginge aber vermutlich ohnehin ein Delisting voraus und nur weil keine Grunderwerbsteuer anfällt, muss man noch lange keinen Squeeze-out anstreben.
Summit Properties ist eine opportunistische Immobiliengesellschaft, die können auch genauso gut wieder auf die Idee kommen, den miesen Büroimmobilienmarkt in Deutschland für Käufe zu nutzen oder Kooperationen einzugehen, wobei die Börsennotierung nützlich sein kann. Im Handelsblatt hatte ich gerade erst wieder einen Kommentar eines Büroimmobilienentwicklers gelesen, der meinte nach 2 Jahren Krise sei kaum Besserung in Sicht, es herrsche ein Käuferstreik institutioneller Investoren.
Nach der Benko Insolvenz wurde übrigens auch der EZB eine Mitschuld unterstellt, sie habe mit ihrer Anfrage an die Banken zu Signakrediten die Akquisition neuer Mittel durch Benko erschwert. Die EZB wies das natürlich zurück, man habe alle Engagements der Banken unter Kontrolle und mache regelmäßig solche Anfragen. So oder so kann man sich aber ausmalen, wie es vielen Akteuren im Markt derzeit geht, während Drestate sich jederzeit für Neuengagements verschulden könnte.
Antwort auf Beitrag Nr.: 74.470.941 von deepvalue am 12.09.23 21:51:48Das sollte die Antwort sein auf #1635 und weitere oben.
@Aurcaner: Es geht nicht um die 30%-Schwelle, sondern daß wenn der jetzige Großaktionär verkaufen wollte, er dann einen Käufer finden müßte, der vermutlich die ganze AG übernehmen will. Theoretisch wäre es denkbar, daß er nur die knapp 90% von Summit übernimmt.
@deepvalue: Warum würde die Grunderwerbssteuer nicht anfallen, wenn es sich um ein freiwilliges Angebot an den Streubesitz handelt anstatt um eine Zwangsabfindung? Sofern der Käufer mehr als 90% der Aktien bekommt, wird doch bereits die Grunderwerbssteuer ausgelöst?
@Aurcaner: Es geht nicht um die 30%-Schwelle, sondern daß wenn der jetzige Großaktionär verkaufen wollte, er dann einen Käufer finden müßte, der vermutlich die ganze AG übernehmen will. Theoretisch wäre es denkbar, daß er nur die knapp 90% von Summit übernimmt.
@deepvalue: Warum würde die Grunderwerbssteuer nicht anfallen, wenn es sich um ein freiwilliges Angebot an den Streubesitz handelt anstatt um eine Zwangsabfindung? Sofern der Käufer mehr als 90% der Aktien bekommt, wird doch bereits die Grunderwerbssteuer ausgelöst?
Ich halte NKM/EV nicht ganz für den richtigen Ansatz. Schon deswegen, weil man damit alle anderen Bilanzposten wie Vorratsimmobilien etc. außen vor läßt.
Das heißt, man müßte sich erstmal überlegen, ob man von einem Liquidationswert ausgeht, dann müssen auch die anfallenden Steuern berücksichtigt werden, oder eher von einem Fortführungswert, wie er für einen potentiellen Übernehmer interessant ist. Nach EPRA gibt es ja auch drei verschiedene Ansätze für das, was früher NAV hieß.
Mein Vorschlag wäre, zunächst von der Bilanz auszugehen, wie sie ist, und dann auszurechnen, mit welcher Mietrendite die Immobilien beim aktuellen Börsenwert bewertet werden. Dazu ersetze man das Eigenkapital durch den Börsenwert, und die dadurch entstehende Bilanzverkürzung geht auf der Aktivseite gegen die Investment Properties. Damit kann man den im Anhang angegebenen Markt-Mieten-Multiplikator neu berechnen. Ergebnis: 6,3x. Das ist mehr als Dein Wert, aber natürlich immer noch günstig.
Das eine Objekt, das nur als Finanzanlage konsolidiert wird, wird damit nicht erfaßt, aber das macht den Braten nicht fett.
Das heißt, man müßte sich erstmal überlegen, ob man von einem Liquidationswert ausgeht, dann müssen auch die anfallenden Steuern berücksichtigt werden, oder eher von einem Fortführungswert, wie er für einen potentiellen Übernehmer interessant ist. Nach EPRA gibt es ja auch drei verschiedene Ansätze für das, was früher NAV hieß.
Mein Vorschlag wäre, zunächst von der Bilanz auszugehen, wie sie ist, und dann auszurechnen, mit welcher Mietrendite die Immobilien beim aktuellen Börsenwert bewertet werden. Dazu ersetze man das Eigenkapital durch den Börsenwert, und die dadurch entstehende Bilanzverkürzung geht auf der Aktivseite gegen die Investment Properties. Damit kann man den im Anhang angegebenen Markt-Mieten-Multiplikator neu berechnen. Ergebnis: 6,3x. Das ist mehr als Dein Wert, aber natürlich immer noch günstig.
Das eine Objekt, das nur als Finanzanlage konsolidiert wird, wird damit nicht erfaßt, aber das macht den Braten nicht fett.
DurchsuchenBeitrag schreiben
Schlummert hier eine interessante Immobilien AG vor sich hin?