Brauche Hilfe Thema Steuerberater - 500 Beiträge pro Seite

[Boersenexplosion]

Guten Tag,

ich hatte hier ja vor einiger Zeit geschrieben, das ich mir zwei Mehrfamilienhäuser gekauft habe.
Mittlerweile 21 Wohnungen und alle vermietet. Ich gehe dazu noch meiner Arbeit nach.
Die Häuser laufen privat und nicht als Gewerbe.
Meine erste Frage nun, wäre es sinnvoller es als Gewerbe laufen zu lassen ?
Die zweite wichtigere Frage ist, mach es Steuertechnisch Sinn ein Auto zu kaufen und diese zu finanzieren um weniger an Steuern zu zahlen ?

Vielen Dank schon mal für eure Hilfe / Hilfen

[honigbaer]

Wohnimmobilien gewerblich vermieten, da sehe ich eher Nachteile.
Die Befreiung von der Umsatzsteuer besteht bei Vermietung von Wohnraum so oder so, aber bei Ausgaben zur Erzielung umsatzsteuerfreier Einnahmen ist auch die aufgewendete Umsatzsteuer nicht abziehbar, so oder so.
Spielregeln zur Gewinnermittlung sind eigentlich auch die gleichen, aber bei Veräußerung würde ich mal vermuten, dass es bei gewerblichem Besitz keine Frist gibt. (Steuerfreier Veräußerungsgewinn nach 10 Jahren privat, dafür eventuell 6b Rückstellung beim Gewerbe) Wenn man mit Veräußerungsverlusten rechnet kann die Betrachtung natürlich anders sein!
Gelegentlich wird die Gründung einer Kapitalgesellschaft empfohlen, die bei reiner (!) Wohnraumvermietung keine Gewerbesteuer zahlen muss und "nur" mit 15% Körperschaftsteuer belastet ist. Allerdings fallen irgendwannbei der Ausschüttung an den Inhaber dann doch nochmal 25% Kapitalertragsteuer an. Witz dabei ist, dass der Zufluss von gewinnen ins Rentenalter verschoben werden kann oder die Verluste in der GmbH angesammelt werden und nicht sofort jedes Jahr mit den anderen Einkünften verrechnet werden.

Erbschaftsteuer, da würde ich mal vermuten, dass die Begünstigungen für Gewerbebetriebe hier nicht ziehen, da sie an den Erhalt von Arbeitsplätzen geknüpft sind.

Autokauf, weiß nicht?
Für Fahrten zur Arbeit = Kilometerpauschale
Im Zusammenhang mit der Vermietung allenfalls anteilig? Das Finanzamt wird Privatnutzung unterstellen, Fahrtenbuch verlangen oder Plausibilisierung.

Ich habe aber von so Steuerzeug keine Ahnung und lasse mich gerne auf den neuesten Stand bringen.

[Boersenexplosion]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.008.654 von honigbaer am 07.08.16 19:00:56

Vielen Dank.
Aber ich möchte die Immobilien nicht verkaufen eher weitere kaufen und für meine Kinder, die noch nicht geboren sind aber irgendwann hoffentlich, weitergeben.
Das Auto möchte ich ja nur kaufen um Steuervorteile zu erzielen bzw denke ich etwas mal in der Schule gehört zu haben.
KM Geld gibt es sobald ich zur Immobilie fahren muss und klar muss ich ein Fahrtenbuch führen.

[honigbaer]

In einem anderen Thread haben wir gerade festgestellt, dass das Weitergeben an die Kinder besser im Weg des Verkaufs als der Schenkung erfolgt, wenn man steuerliche Aspekte berücksichtigt!

Verrate halt etwas mehr, machen die Immobilien Gewinn oder Verlust, wie hoch sind sie mit Schulden belastet? Ich kann doch nicht ahnen, ob das Spekulationsobjekte sind oder Altersvorsorge. Beim Besitz von 20 schuldenfreien Wohnung, wird es langsam Zeit zum Privatisieren, da muss man nicht noch den Mitbürgern einen Arbeitsplatz wegnehmen und besetzen!

[Boersenexplosion]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.008.822 von honigbaer am 07.08.16 19:46:01

Die Einnahmen beziffern sich auf knapp 5000€ pro Monat (Kalt).
1600 ca für die Bank, der Rest bleibt vor Steuer als Gewinn. Selbst bei einem %satz von 42 % Steuersatz bleibt Gewinn übrig.
Mir geht es im Prinzip nur darum, ob ein Auto zu finanzieren steuertechnisch Sinn macht.

Ist denn kein Steuerexperte hier

[sausebraus2000]

Sorry, wer hier 20 ETW besitzt und 5.000 € monatlich "verdient" sollte sich doch einen Steuerberater leisten? Ich denke mal, schon wenn er die Afa mal unter die Lupe nehmen würde, bringt das die Kosten wieder rein. Ich versteh nicht wie man sich in solchen Fällen versucht mit Foren durchzukämpfen....

Der Steuerberater hat jahrelang studiert was du /Sie hier kostenlos aus dem Netz saugen willst.

Ich such noch jemand der mir erläutert wie ich mir einen Zahn (selbstverständlich kostenlos) selber ziehen kann....

[Boersenexplosion]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.008.951 von sausebraus2000 am 07.08.16 20:18:55

Vielen DANK für den sehr hilfreichen Beitrag.

Zum Steuerberater werde ich definitiv gehen sobald das Jahr abgeschlossen ist, habe aktuell keinen gesucht.
Meine Frage richtet sich auch für jetzt und nicht für das nächste Jahr ob es sinn macht.

Evtl gibt es hier auch einen der Steuerberater ist und mir helfen kann, der mir auch dann entgeltlich im Nächsten Jahr den ganzen Papierkram mit alles Tricks etc ausfüllen kann.

Dennoch erneut vielen Dank für deinen Beitrag der sehr hilfreich war.

[honigbaer]

Die Frage mit dem auto ist doch dann schon selbst beantwortet.
Wenn km-Pauschale sowohl für Fahrten zur Arbeit als auch zur Immobilie angesetzt werden, kann natürlich nicht zusätzlich Anschaffung-, Finanzierungs- und betriebskosten steuerlich abziehbar sein.
Bei umfangreicher Immobilienverwaltung und den Umständen angemessenem Kraftfahrzeug kann vielleicht auch eine Berücksichtigung der tatsächlichen KfZ Kosten statt "Kilometergeld" in Betracht kommen. Aber das ist ja möglicherweise sogar ungünstiger.

[Baldur74]

Ich sehe das wie der Vorredner. Es macht echt Sinn mal einen Steuerberater zu suchen.

In der aktuellen Konstellation liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor. Ein Vorteil ist u.a., dass man, nach derzeitiger Rechtslage, nach 10 Jahren die Immobilen steuerfrei weiterveräußern kann.
Nachteil ist, sofern man davon sprechen kann, es gibt kein Betriebsvermögen und ein PKW kann damit folglich auch nicht im Betriebsvermögen gehalten werden.

Man kann das ganze gewerblich gestalten und z.B. die Immobilien in eine GmbH oder GmbH & Co.KG einlegen.

Ein PKW lohnt aber praktisch nie als Steuersparmodell, weil der Eigenverbrauch hoch besteuert wird.

Zudem entfällt der Hauptvorteil Vorsteuerabzug beim Kauf des Autos, weil die Ausgangsumsätze (Vermietung) umsatzsteuerfrei sind (gilt auch bei GmbH oder GmbH & Co.KG) und somit kein Vorsteuerabzug zulässig ist.

[sausebraus2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.008.972 von Boersenexplosion am 07.08.16 20:26:51

Wenn du wirklich die Wohnungen besitzt und alles neu ist, dann ist es verwunderlich, dass sich noch kein FA bei dir gemeldet hat. Die sind eigentlich nach jedem Notarbesuch innerhalb von 1 Monat "auf der Matte" weil sie zig Zettel ausgefüllt haben wollen. Alles in Bezug die ESt. zeitnah mit Vorauszahlungen festzusetzen.

Und dort wird beim Ausfüllen der Fragebogen schon viel für die Zukunft festgemacht, wo es ein StB später schwer hat, deine gemachten Aussagen für dich zu korrigieren.

Was soll ein Fahrzeug für "Steuervorteil" bringen. Jeder "Vorteil" ist mit Kosten verbunden d. h. man muss erstmal die 30.000 € hinlegen oder per Leasing finanzieren. Da sind dann 400 € weg und man bekommt bei 30 % Steuersatz 120 € wieder raus.

Bei 2 Häusern (vielleicht noch in der selben Straße) nimmt dir KEIN Finanzamt einen "Dienstwagen" ab.
Dann haste das Teil und guckst dumm in die Wäsche.

[Boersenexplosion]

Danke an Alle. Die Häuser liegen bei fast 102 km Entfernung.
Das Leasen bzw Finanzieren dachte ich eher an Monatliche Ausgaben.
Es macht doch schon einen Unterschied als Beispiel ob ich 3400 Gewinn mache oder noch Ausgaben habe an eine Bank wo ich ein Auto finanzieren muss.
Dadurch muss ich doch weniger an den Fiskus zahlen oder täusche ich mich jetzt ?
Zinsen etc bitte nicht in den Betracht ziehen...

[sausebraus2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.009.062 von Boersenexplosion am 07.08.16 20:46:05

Warum freust du dich nicht über die 3.400 € Gewinn? 30 % Steuern drauf sind netto richtig für dich 2.380 €.

Jetzt nimmst du 400 € weg für ein Auto, versteuerst nur noch 3000 € mit meinetwegen weiter 30 % - sind nur noch 2.100 €. Dann kommt aber die Retourkutsche des FA, 1 % des Bruttolistenpreis als geldwerter Vorteil ist zu versteuern. Naja 30.000 € Auto gönn ich dir mal sind monatlich 300 € wieder oben drauf und mit 30 % zu versteuern.

Und da sind wir ja fast wieder am Ausgangspunkt, nur dein KFZ Händler freut sich.....

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Fazit: fahr zig mal monatlich zu deinen 2 Häusern, 1000 Km x 0,30 € Km = 300 € Kosten senkt genauso den Gewinn.......

[sausebraus2000]

Es ist übrigens ein himmelweiter Unterschied ob du 21 Wohnungen in 2 Häusern gekauft hast, oder 2 Häuser mit 21 Wohnungen.

Im ersten Fall gibt es 21 ETW mit eigenen Grundbuchblättern. Und für JEDE ist eine Anlage V abzugeben. Da freut sich wirklich (wegen der Gebühren) jeder StB.

Bei 2 Häusern gibt es vermutl. einen Verwalter welcher alles macht und zum Jahresende ein par Zahlen liefert welche in nur 2 Anlagen V übertragen werden.

Die wichtige Afa kann man zu hoch schätzen und eintragen. Das FA liefert dann paar Seiten genaue Berechnung mit den dazugehörigen Quellen/Gesetzen - und dies stimmt meist und bleibt die nächsten 50 Jahre eh gleich.

[Boersenexplosion]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.009.164 von sausebraus2000 am 07.08.16 21:10:44

Vielen Dank für die Antworten.
Sind zwei Häuser und keine ETW.
Dann macht es doch Sinn ein Auto sich anzuschaffen da ich dadurch ja keinen Nachteil habe, oder habe ich es falsch verstanden ?
Beim Kauf des Objektes hat sich FA nur einmal gemeldet und wollten 6,5% vom KP haben und diese natürlich auch bekommen.
Ich habe beim Notar zwei Veträge machen lassen, einmal für den Boden und einmal für die Häuser selber.

[sausebraus2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.009.239 von Boersenexplosion am 07.08.16 21:32:05

Dann macht es doch Sinn ein Auto sich anzuschaffen da ich dadurch ja keinen Nachteil habe

Ich hätte beim Nachrechnen einen Nachteil beim Autokauf gefunden: Dort zahlt man 400 € richtiges Geld für das Auto und bei der Pauschale kannst du mit einen 30 Jahre alten Golf fahren und bekommst die 300 € Pauschale. Pauschale ist kein wirkliches Geld.

Spar dein Geld für weitere Wohnungen oder für spätere Sanierungen, da geht es ratz batz und paar Tausend Euro sind weg. DIESE Investionen sind NOTWENDIG und genauso absetzbar wie dein geliebtes Auto. Das Auto verliert nur an Wert und deine Investiotionen bringen dir weiter Geld und ggf. auch mal mehr Miete.

Zudem brauchen nur mal 2-3 Mieter ausziehen, schwups ist Leerstand paar Monate und malern tut keiner mehr , - dass bezahlst du!!! Schwupps sind wieder 10.000 € weg......

[honigbaer]

Also was mir hier in den letzten Jahren an Fehlleistungen von Steuerberatern zu Ohren gekommen ist, da kann ich nur jedem Mandanten raten, sich unter Nutzung aller Informationsquellen SELBST zu informieren.

Bei der Frage nach Gestaltungsmöglichkeiten hört man regelmäßig, "nur aus steuerlichen Gründen würde ich das nicht machen". 50 Jahre 2% Abschreibung wird nicht immer ausgeschöpft, da es oft vorher zu Umgestaltungen kommt. Bei der Anlage V gibt es außer der anfänglichen Aufteilung zwischen Grund und Boden sowieso wenig zu dikutieren. Erhaltungsaufwand sofort oder über fünf Jahre, da kann man auch mal selbst kurz drüber nachdenken.

Mit 30% steuersatz zu rechnen, macht aber keinen Sinn, Grundtabelle ist schon bei etwa 27.000 Euro über 30% und bei 53.000 Euro 42% Grenzsteuersatz.

[Boersenexplosion]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.009.335 von sausebraus2000 am 07.08.16 22:11:17

Hallo Sausebraus, darf ich fragen wie gut Sie sich auskennen?
Die Pauschale für Fahrtkosten gibt es doch ob ich jetzt dieses nicht finanzierte Auto fahre genauso wie das finanzierte Auto...
Mir geht es nur dadrum etwas weniger Gewinn zu erzielen und dem Finanzamt etwas weniger Steuern zu zahlen. Rucklagen werden weiter gebildet sonst kommt das ganze ins schwanken.

[sausebraus2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.010.127 von Boersenexplosion am 08.08.16 08:13:45

Wenn das finanzierte /geleaste KFZ nicht mit den Raten über die Vermietung abgesetzt werden, läuft das mit den 0,30 € je gefahrenen KM zum Objekt weiter.

Wenn das ein "Vermietungs/Firmenfahrzeug werden soll, muss neben den 1 % für die Privatnutzung auch Fahrten zum Objekt als geldwerter Vorteil versteuert werden.

Ein anderes Beispiel ist wenn das Objekt die regelmäßige Arbeitsstelle ist. Dürfte in Ihrem Fall aber kaum zutreffen weil Sie ja einen anderen Arbeitsplatz haben. Zwei ERSTE Arbeitsplätze gehen schlecht.

https://www.haufe.de/finance/steuern-finanzen/vermietung-ent…

[honigbaer]

Ich denke, mit der Kilometerpauschale fährt man gegebenenfalls schon ganz gut und hat keine Diskussion mit dem Finanzamt. (Fahrtenbuch)

Bei der anderen Variante, alle KfZ Kosten (auch Abschreibung und Finanzierung) geltend machen für ein "Hausmeister-Fahrzeug" des Vermietungsbetriebs, wobei dann die Fahrten zur Arbeitsstätte wieder Privatentnahmen aus dem Betrieb wären, sieht die Rechnung nicht besser aus. Kommt aber auf die Kilometer im Jahr und die Art des Autos an.

Siehe auch hier:
http://www.meineimmobilie.de/geld-steuern/steuern-sparen/so-…

KfZ Kredite und Leasingfinanzierungen sind ja auch teuer.
Es ist wohl eher ratsam, den nächsten Renovierungsaufwand oder ein paar Solarmodule auf dem Dach bei der Bausparkasse zu finanzieren, dann ist die steuerliche Zuordnung klar.

[sausebraus2000]

Die Versteuerung mit den 1 % geht eh nur wenn das Fahrzeug zu > 50 % dienstlich , also für die Vermietung genutzt wird.

Also Luftnummer - frag deinen Steuerberater

[Baldur74]

Irgenwie wird die Diskussion konfus:

1) Bei Vermietungseinkünften gibt es kein Betriebsvermögen. Sofern es bei Privatvermögen bleibt (keine GmbH, Keine GmbH & Co.KG) kann das Auto nicht der Vermietung zugerechnet werden.

2) Für Fahrten im Zusamenhang mit Vermietung können die tatsächlichen Kosten inkl. Abschreibung angestzt werden. Diese kann man mittels FAhrtenbuch ermitteln. Alternativ pauschal 30 ct je Kilometer.

3) Das Ganze wird erst mit der Steuererklärung wichtig, da aus dem Autokauf oder den Leasingraten sowieso keine Vorsteuer gezogen werden kann.

4) Wenn ein Auto 10.000 EUR im JAhr kostet und dann vielleicht 50% Fahrten zum Objekt sind, dann kann man 5000 EUR Kosten absetzen und bekommt vielleicht 2.000 als Steuererstattung wieder. Nach einem guten Geschäft klingt das nicht.

5) Eigenverbrauch wird nur versteuert, wenn das Fahrzeug Betriebsvermögen ist. Das erfordert zum einen einen Betrieb und zum anderen mindestens 10 % betriebliche Nutzung. Und nein, zwei eigene Immobilien im Privatbesitz sind kein Betrieb, auch nicht 20 oder 100 Stück, sondern private Vermögensverwaltung.

[Taxadvisor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.014.432 von Baldur74 am 08.08.16 17:43:57

Zitat von Baldur74: Irgenwie wird die Diskussion konfus:

1) Bei Vermietungseinkünften gibt es kein Betriebsvermögen. Sofern es bei Privatvermögen bleibt (keine GmbH, Keine GmbH & Co.KG) kann das Auto nicht der Vermietung zugerechnet werden.

2) Für Fahrten im Zusamenhang mit Vermietung können die tatsächlichen Kosten inkl. Abschreibung angestzt werden. Diese kann man mittels FAhrtenbuch ermitteln. Alternativ pauschal 30 ct je Kilometer.

3) Das Ganze wird erst mit der Steuererklärung wichtig, da aus dem Autokauf oder den Leasingraten sowieso keine Vorsteuer gezogen werden kann.

5) Eigenverbrauch wird nur versteuert, wenn das Fahrzeug Betriebsvermögen ist. Das erfordert zum einen einen Betrieb und zum anderen mindestens 10 % betriebliche Nutzung. Und nein, zwei eigene Immobilien im Privatbesitz sind kein Betrieb, auch nicht 20 oder 100 Stück, sondern private Vermögensverwaltung.

Hier einverstanden, weil Nutzung zu Wohnzwecken. Ansonsten können wir das Fahrzeug (umsatzsteuerlich) schon einer Vermietung zuordnen.

Gruß
Taxadvisor

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.011.549 von honigbaer am 08.08.16 11:11:11

Zitat von honigbaer: ...
Bei der anderen Variante, alle KfZ Kosten (auch Abschreibung und Finanzierung) geltend machen für ein "Hausmeister-Fahrzeug" des Vermietungsbetriebs, wobei dann die Fahrten zur Arbeitsstätte wieder Privatentnahmen aus dem Betrieb wären, sieht die Rechnung nicht besser aus....

Mit Abschreibung und Finanzierung bin ich dann wohl auf dem Holzweg?

Geht dann wohl nur, wenn der Honigbienen-Hausmeister-Dienst das Fahrzeug im Betriebsvermögen hat und die anfahrt zum Rausstellen der Mülltonnen jeweils in Rechnung stellt?

[Boersenexplosion]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.014.432 von Baldur74 am 08.08.16 17:43:57

Vielen lieben Dank für die Antworten.
Meine Logik war eher, ich mache im Monat 400 Euro eine Finanzierung und dadurch habe ich weniger an Barvermögen und so muss ich dem Fiskus weniger Steuern zahlen. Wenn das ein Nullsummenspiel wäre, dann hätte ich da Vorteile weil ich ein neues Auto hätte.
Wir können ja mit Spaßzahlen eine Beispiel Rechnung aufstellen. Wir nehmen an, ich bin angestellter und verdiene 3000 Euro Netto. Durch mieteinnahmen wird zusätzlich 5000 Euro Kaltmiete erzielt. Im Monat wird zwei mal zum Objekt gefahren je 100 km. Bitte einmal mit einem Auto was finanziert wird mit 300 Euro im Monat und einmal ohne. Die km Pauschale gibt es in beiden Fällen, das weiß ich schon mal :-)

[Baldur74]

Was soll die Berechnung bringen. Man kann kein Auto über die Steuerersparnis finanzieren, auch wenn das viele glauben.

Wenn die Kosten pro Kilometer 1 EUR sind bekommt man vielleicht 40 ct überdie Steuer wieder, und auch das nur für Kilometer zu den Wohnungen. 60 ct trägt man in cash selbst.
Sind die Kosten 2 EUR je Kilometer spart man schon 80 ct aber legt 1,20 EUR drauf.

Man muss selbst bei 50 % Steuersatz 1 EUR ausgeben um 0,5 Eur an Steuern zu sparen. Ist nie ein gutes Geschäft. Die Steuerersparnis macht Kosten nur etwas erträglicher.

[honigbaer]

Es wurde ja schon gesagt, bei 30 Cent Pauschale kommt es auf die Kosten an, die müssen ja nicht zwangsläufig höher als die 30 Cent sein und dann ist die Steuererparnis in % der Kosten auch mehr als der Spitzensteuersatz.

8.000 Euro Anschaffungskosten und hält noch 5 Jahre = 1.600 jährlich.
20.000 km Laufleistung kosten 2.400 Euro Sprit und 2.000 Euro KfZ-Reparaturen und Steuer im Jahr.
Macht 6.000 Euro Gesamtkosten und 20.000 mal 30 Cent Pauschale = 6.000 Euro steuerlich wirksame Kosten.

Also dann "bezahlt" das Finanzamt etwa die halben Kosten. Und das dürfte schon günstig gerechnet sein.

[Baldur74]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.020.738 von honigbaer am 09.08.16 14:41:24

Ich bin jetzt irgendwie geistig abgehängt worden bei der Rechnung oben.

"Im Monat wird zwei mal zum Objekt gefahren je 100 km."

Das sind dann 28 Fahrten a 200 km = 5.600 km

Fahrtkostenkosten: 5600 km * 0,30 EUR = 1.680 EUR ==> Steuerersparniss irgendwo kleiner 850 EUR.

Echte Kosten pro kilometer: 6000 EUR p.a./ 20.000 km = zufällig auch 30 ct; wie die Pauschale