DAX+0,37 % EUR/USD0,00 % Gold+0,20 % Öl (Brent)+1,15 %

DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel?


ISIN: DE000A13SUL5 | WKN: A13SUL
12,100
15.11.18
Düsseldorf
-2,42 %
-0,300 EUR

Begriffe und/oder Benutzer

 

Bin in dieser Aktie nun mit einer ersten Position eingestiegen.

Mir gefällt die "Nische", in der sich dieser Bestandshalter von Gewerbeimmobilien bewegt.

Auch die Mietrenditen sind ein Hingucker.
DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG
Ich hatte die Aktie auch einmal durchleuchtet, diese allerdings für nicht interessant erachtet.

1. Der Aktienkurs liegt deutlich über dem NAV (Halbjahres-NAV von 4,07 Euro je Aktie).
2. Mietvertragslaufzeit von ca. 4 Jahre deutliche niedriger als bei der Konkurrenz (WCM und Deutsche Konsum Reit AG), dort fast doppelt so hoch.
3. Die Homepage www.defama.de ist wenig profesionell (sogar abmahnfähig), die Domain www.deutsche-fachmarkt.de und .com führt nicht zum Unternehmen.
4. Die Tochtergesellschaft IMMA Immobilien Management GmbH, die operativ die Verwaltung der Objekte führen soll hat Ihren Geschäftsssitz im westfälischen Lünen, im Privathaus des Vorstandsmitgliedes Dr. Müller. Was hat das für einen Sinn? Wie groß bzw. wieviel Mitarbeiter scheint der Laden zu haben, wenn man Privaträumlichkeiten nutzt? Wie hoch ist die Miete, die da in die privaten Taschen fließt?

Um den Punkt 3 näher zu erläuter, auf der Startseite heisst es ganz oben"Deutsche Fachmarkt AG: bei uns bringt Ihnen jeder Einkauf Gewinn". Die Gesellschaft heisst aber nicht Deutsche Fachmarkt AG, sondern DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG, es ist für das Unternehmen nicht erlaubt die Firmenbezeichnung isoliert und ohne das DEFAMA zu benutzen. Die Presse macht das zwar oft falsch, aber ein Unternehmen sollte das Wissen.

Wieso hat man nicht die Domain www.deutsche-fachmarkt.de registriert oder erworben? Das Internet wird auch für die Akquise von Objekten immer wichtiger und da ist das schon ein Punkt, der ein wenig dilettantisch daherkommt.

Sorry. Ich würde da besser in die Deutsche Konsum Reit AG oder die WCM AG investieren, Herr Elgeti und Herr Ehlerding haben bereits bewiesen, dass sie es drauf haben.
Antwort auf Beitrag Nr.: 53.213.907 von immocash am 06.09.16 08:42:09

Ich habe mir die Protokolle der letzten und vorletzten HV durchgelesen, sind ja offiziell verfügbar.

Die Fragen- und Antwortenrunden sind sehr aufschlussreich.


Sicherlich, ein Investment hierin sollte vorerst keinen Depotschwerpunkt bilden, aber einen ersten Fuß drin zu haben, war meine für mich folgerichtige Entscheidung.

Übrigens, der dort benannte Aktionär Schwarz bürgt für kritische Fragen und Objektivität.

Kenne ihn von anderen AG.
Also zu den von mir benannten Punkte habe ich darin keinen Aufschluss gefunden. Entweder ich bin von einer Aktie überzeugt, dann investieren ich darin oder ich lasse es bleiben. Eine kleine Position und "Fuß in der Tür" ist aus meiner Sicht unsinn. Immobilienaktien werden sich nie explosionsartig entwickeln, insofern macht diese Strategie auch hier keinen Sinn.
Antwort auf Beitrag Nr.: 53.214.189 von immocash am 06.09.16 09:04:09

Danke für die Einschätzung.

Mit erster Position meinte ich Gleichgewichtung zu übrigen Aktien, ohne Schwerpunktbildung.


Finde gerade diese "Startphase", leider noch markteng, spannend.

Andere inländische Immowerte sind aktuell überwiegend schon sportlich bewertet, im Bereich Gewerbeimmobilien sehe ich aber noch vereinzelt Spielraum.
Antwort auf Beitrag Nr.: 53.213.907 von immocash am 06.09.16 08:42:09@ Kampfkater

danke für die Eröffnung eines Forums.

@ immocash schrieb am 06.09.16 08:42:09 Beitrag Nr. 2

>> Ich hatte die Aktie auch einmal durchleuchtet, diese allerdings für nicht interessant erachtet.
Echt? Bei mir war es genau umgekehrt :-)

>> 1. Der Aktienkurs liegt deutlich über dem NAV (Halbjahres-NAV von 4,07 Euro je Aktie).
Dieses Argument kann ich nicht nachvollziehen. Alle drei von Dir genannten Gesellschaften notieren doch über NAV. Und der Aufschlag ist bei der DeFaMa noch am geringsten.

              NAV per 30.06.2016     Aktienkurs        Aufschlag auf NAV
DeFaMa 4,07 Euro 4,90 Euro +20 %
WCM 2,54 Euro 3,10 Euro +22 %
Dt. Konsum 2,00 Euro* 9,00 Euro +350 %

*) Die Deutsche Konsum veröffentlicht keinen NAV; da die Dt. Konsum IFRS-Zahlen veröffentlicht, habe ich hier einfach den Wert des Eigenkapital zum 30.06.2016 genommen 33,37 Mio. Euro : 16,6 Aktien = 2,01 Euro;

Also wenn man schon so argumentiert, dann müsste man die DeFaMa kaufen.

Ich bin ja der Meinung, wer Immogesellschaften nach dem NAV bewertet, hat die Jahre 2008 und ff. entweder nicht als Aktionär einer Immobilien AG erlebt oder keine Ahnung. Der NAV kann heute hier und morgen da sein. Bei der DeFaMa würde sich der NAV zum Beispiel locker verdreifachen, wenn sie ihre Immobilien so hoch bewerten würde, wie es die WCM tut (zur 18fachen Miete).

Entscheidend ist doch, was eine AG verdient. Was nützt mir ein NAV von 2,54 bei der WCM, wenn dieses Unternehmen NULL (!) Euro echtes Geld verdient. Schau Dir die GuV an, rechne die Aufwertungsgewinne raus und Du hast im gesamten letzten Jahr und im 1HJ 2016 NULL Euro Gewinn.
Schau Dir den Cash-Flow bei der WCM an. Berücksichtige bitte, dass WCM von dem IFRS-Wahlrecht Gebrauch macht, die Zinsaufwendungen nicht beim operativen Cash-Flow auszuweisen sondern beim Cash-Flow aus Finanzierungstätigkeit. Zinsen sind aber bei einer Immobiliengesellschaft, die stark auf Fremdkapital angewiesen ist, eine operative Ausgabe. Nach Zins und Regeltilgung betrug der Free Cash-Flow im 1HJ 2016 NULL Euro.

Was meinst Du damit, dass Ehlerding bewiesen hat, dass er es drauf hat? Hoffen wir, dass er es diesmal bei der WCM besser macht, als beim letzten Mal, oder? Derzeit sieht es ja nicht danach aus. Schau Dir mal die alte Boetzelen (später Deikon) Jahresabschlüsse im Unternehmensregister an. Ich würde sagen, dass es da bei den Kennzahlen große Ähnlichkeiten gibt.

Ganz anders sieht es bei der DeFaMa aus. Bereits im ersten Jahr des Bestehens konnte die bereits 10 Cent je Aktie Dividende ausschütten, die auch operativ verdient wurden (Weder WCM noch Dt. Konsum haben das geschafft).

Herr Elgeti von der Deutschen Konsum hat zum Thema NAV auf der diesjährigen HV der Deutschen Konsum übrigens folgendes gesagt:
-> Uns sind die Gutachterwerte unserer Immobilien egal; ich bin überzeugt davon, dass ein REIT am Ende auf Basis des Cash-Flows bewertet wird, sei es auf Basis des FFO oder einfach nur der Dividende.

Und Ernst Vejdovszky, der Vorstandsvorsitzende der österreichischen S-Immo, erklärt auch warum:
-> Bewerter, international anerkannte Gutachter, können ohne weiteres eine Immobilie von jetzt auf gleich 10 oder 15 % höher oder niedriger bewerten. Das einzige, was ich wirklich habe, ist der Cash-Flow (SRC Financial Forum 2016)

Cash ist King. Und diesbezüglich sieht es bei den meisten Immobiliengesellschaften sehr, sehr mau aus. Anders als bei der DeFaMa, die diesbezüglich wirklich herausragt.

Und noch etwas sollte man beachten, wenn man die DeFaMa mit anderen börsennotierten Immobiliengesellschaften vergleicht. Die DeFaMa ist die einzige von den (genannten) Immogesellschaften, die nach HGB bilanziert. D.h. nicht nur hat sie keine IFRS-Aufwertungsgewinne à la WCM sondern muss obendrein die Immobilien auch noch abschreiben. Um eine Zahl, wie den Gewinn pro Aktie, nur halbwegs vergleichbar mit den anderen Gesellschaften zu machen, müsste man bei der DeFaMa mal mindestens die Abschreibungen und bei den anderen Gesellschaften die Zuschreibungen auf die Immobilien rausrechnen.


>> 2. Mietvertragslaufzeit von ca. 4 Jahre deutliche niedriger als bei der Konkurrenz (WCM und
>> Deutsche Konsum Reit AG), dort fast doppelt so hoch.
Das stimmt. Was sagt uns das? Schauen wir doch mal, was die Wettbewerber zum Thema Mietvertragslaufzeit sagen:

-> Die Laufzeitlänge der Mietverträge sagt nichts über die Stabilität und Güte des Objektes aus; sondern entscheidend ist die Lage des Standortes, ein gesunder Mietermix und das insbesondere die Ankermieter mit dem Standort zufrieden sind, weil die traditionell die anderen Mieter ein Stück weit mitziehen; daher achten wir insbesondere darauf, dass die Ankermieter die Standorte positiv einschätzen; (Quelle: TLG HV 2015)

-> Normalerweise ist ein langer Mietvertrag für ein Vermieter Gold wert - denn ein 7jahresvertrag ist nur einen Mietfaktor von 8 wert, aber ein 12jahresvertrag hat einen Faktor von 15; für die meisten Vermieter, Banken und Gutachter spielt daher die Laufzeit des Mietvertrages eine große Rolle; deshalb sind viele Vermieter bereit, ordentlich zu investieren, um einen langen Mietvertrag zu bekommen;
-> einen 10jahresmietvertrag finanziert wirklich jede Bank, aber wenn der Mietvertrag nur noch 9,5 Jahre oder weniger läuft, gibt es kaum noch Finanzierungen; Die Mieter wissen das alles und versuchen daher mit allen Tricks, die Miethöhe zu drücken, aber der Trick ist, nicht darauf reinzufallen
-> Weil wir nicht auf lange Mietverträge angewiesen sind, ergeben sich aus diesem Umstand für uns große Chancen, denn wir brauchen lange Mietverträge weder für die Finanzierung noch für eine NAV-Bewertung;
-> Wir würden nicht für einen 12jahresvertrag das 15fache zahlen - so etwas zu kaufen ist absolut sträflich; Zahnwälte kaufen so etwas und wir kaufen es typischer Weise neun Jahre später zum 6 oder 7fachen;
-> Wir machen keine Kompromisse bei der Mikrolage und der Mieterqualität; und wenn die Mikrolage eines Standortes stimmt, können wir in diesem Pokerspiel mit dem Vermieter einfach abwarten und erstaunliche Ergebnisse erzielen; (Quelle: Rolf Elgeti auf der HV der Dt. Konsum 2016)

Aber es stimmt, die WCM sticht mit einem extrem langen WALT von fast 10 Jahren heraus. Wie begründet das die WCM?


-> Objekte mit einem niedrigeren WALT sind nicht unbedingt spekulativ; aber die Banken haben seit Lehman dazu gelernt, d.h. die großen Immobilienfinanzierer sind heute nicht bereit, länger als den WALT zu finanzieren oder nur zu Konditionen, wo es sich nicht mehr rechnet; und über 10 Jahre finanzieren die Banken heute sowieso nicht mehr! (Jan-Philipp Ansorg, Leiter IR bei WCM)
-> Man muss jetzt diese historische Chance nutzen und sich langfristig mit billigem Kapital eindecken; Wir versuchen unsere Finanzierungen so langfristig wie möglich abzuschließen; das ist auch der Grund warum wir Immobilien mit überschaubarem Leerstand und langfristige Mietverträge haben; wenn sie kurzfristige Mietverträge haben, bekommen sie keine langfristige Zinsfestschreibung von den Banken; (Stavros Efremidis, CEO WCM AG, auf dem SRC Financial Forum 2016)

Und jetzt kommen wir zu einer ganz kuriosen Tabelle:

                 WALT        Ø-Laufzeit      Ø-Zinssatz
in Jahren Zinsvereinb.
in Jahren
WCM 9,5 5,7 2,1 %
Hamborner 9,2 6,5 3,2 %
VIB 6,3 ca. 6,8 3,7 %
Dt. Euroshop 6,2 5,7 3,7 %
TLG 5,9 4,7 2,9 %
Dt. Konsum 5,6 k.A. 3,7 %
DeFaMa 4,2 über 9,0 2,6 %

WALT = durchschnittliche gewichtete Laufzeit der Mietverträge
Quellen: Geschäftsberichte, Quartalsberichte der einzelnen Firmen; wo möglich zum Stichtag 30.06.2016

Das Unternehmen mit den kürzesten Mietvertragslaufzeiten (die DeFaMa) hat die Kreditverträge, die am längsten laufen und mit die günstigsten Zinsen. Und das obwohl die DeFaMa die Objekte mit über 70 % beleiht und nicht mit 50 % oder darunter, wie die meisten anderen. Ich finde das sehr bemerkenswert, denn hier demonstrieren Externe (Banken und Sparkassen), die über ihre Kredite selbst erheblich ins Risiko gehen, dass sie trotz der kurzen Mietvertragslaufzeiten langfristig an die Standorte der DeFaMa glauben. Damit wird genau das bestätigt, was der Vorstand der TLG zum Thema Mietvertragslaufzeit und Mikrolage des Objekts gesagt hat.
Mich wundert, dass wirklich alle Vorstände der Immobiliengesellschaften derzeit sagen, dass man sich so lange wie möglich finanzieren sollte. Auch Stavros Efremidis sagt das. Nur sind durchschnittlich 5,7 Jahre nicht wirklich lang. Vor allem nicht bei einem Unternehmen, dass erst sei ca. 1,5 Jahren Kredite abschließt. Offensichtlich trauen die Banken der WCM bei ihren Objekten nicht länger als durchschnittlich 6 Jahre über den Weg. Der DeFaMa dagegen schon. Ich finde das ist ein sehr interessanter Aspekt, wenn es darum geht, die Qualität der Standorte zu beurteilen.

Aber trotz alledem ist klar, dass die kurzen Mietvertragslaufzeiten bei der DeFaMa ein Risiko sind, dass man als Investor im Auge behalten muss.


>> 3. Die Homepage www.defama.de ist wenig profesionell (sogar abmahnfähig), die Domain
>> www.deutsche-fachmarkt.de und .com führt nicht zum Unternehmen.
Die Adressen sind von einem anderen Unternehmen belegt.
Der Vorstand ist extrem kostenbewusst. Warum sollte er für teuer Geld einem anderen Unternehmen die Domains streitig machen? Wer bei Google nach Deutscher Fachmarkt oder DeFaMa sucht landet gleich bei den ersten Treffern nur bei der DeFaMa. Die Zeiten, wo man den eigenen Namen unbedingt in der Domain haben musste, um bei Google einen guten Trefferplatz zu landen sind ja schon lange vorbei.

Wenn irgendetwas abmahnfähig ist, dann stell es hier ein. Ich bin sicher, dass es dann geändert wird.


>> 4. Die Tochtergesellschaft IMMA Immobilien Management GmbH, die operativ die Verwaltung der
>> Objekte führen soll hat Ihren Geschäftsssitz im westfälischen Lünen, im Privathaus des
>> Vorstandsmitgliedes Dr. Müller.
Das liegt daran, dass Dr. Müller vom Home Office aus arbeitet. Und dafür wandert auch nichts in seine Tasche, denn er kassiert dafür keine Miete von der DeFaMa.


>> wieviel Mitarbeiter scheint der Laden zu haben
Im Moment genau 4. Zwei Vorstände und zwei Immobilienmanager.


Wenn man sich die DeFaMa genau ansieht, dann erkennt man unheimlich viele Parallelen zur VIB, die neben der Dt. Euroshop für mich zum Goldstandard der deutschsprachigen Immobiliengesellschaften gehört. Der Grund dafür ist sicher auch, dass der ehemalige VIB-Vorstand Peter Schropp heute Aufsichtsratsvorsitzender der DeFaMa ist.

Fazit: Sorry. Ich würde keinesfalls in die WCM investieren und die DeFaMa der Deutschen Konsum auf jeden Fall vorziehen.

MfG J:)E
Antwort auf Beitrag Nr.: 53.336.451 von philojoephus am 23.09.16 15:21:37

Ich begleite die VIB auch schon lange Jahre als Aktionär. Bin überzeugt, auch die DEFAMA wird sich prächtig entwickeln.

Nicht wenn Hinz und Kunz zum Einstieg in eine Aktie plärrt, sollte der smarte Anleger erstmals investieren.

Gerade der Wahn der "Bewertungsgewinne" bei anderen Immo-AGs wird in der nächsten Krise, die sicher kommen wird, mal wieder "völlig überraschend" mächtig für Ärger sorgen.

Habe immer mal wieder auch mit Immobiliengutachten das Vergnügen......3 Gutachter = vier Werte in breiter Streuung....

Deshalb will ich bei einer Immo-AG, in die ich mein Geld investiere, aus dem laufenden operativen Geschäft meinen Cash erwirtschaftet sehen........denn Aktiva hochzubewerten ist ein Kinderspiel bei Immobilien.....die Stellschrauben haben leidensfähiges Gewinde......
Klarer Wachstumspafad der Firma und des NAV. Je nachdem, wie schnell Herr Schrade einkaufen wird, sehe ich den Kurs in 2-3 Jahren zwischen 8 und 10 €, vorbehaltlich einer vernünftigen Gesamtmarktsituation (weltweit) natürlich, der Vergleich mit VIB ist sehr berechtigt, auch wenn die gekauften Objekte differieren, DEFAMA ist strategisch sogar klarer in ihren Handlungen bzw. Käufen, Gruß an alle, OldGold
Antwort auf Beitrag Nr.: 53.473.878 von OldGold am 13.10.16 20:43:36

Kommende Kapitalerhöhungen werden auch für einen flüssigeren Börsenhandel sorgen.

Bei den Mietrenditen düften alle Aktionäre die Finger danach lecken.

Wer kann schon selbst einen Fachmarkt kaufen, Stichwort auch dann Klumpenrisiko.

Und auch, wer will es.

Ich selbst habe entschieden, keine direkte Investition in Immobilien, außer die eigengenutzten Schätzchen (= "Wohlfühldividende").

Dafür breiter gestreut in in- und ausländische Immo-Gesellschaften (auch USA und Osteuropa).

Meine letzte Diversifikation war die DEFAMA.
Antwort auf Beitrag Nr.: 53.477.508 von Kampfkater1969 am 14.10.16 11:43:29Die Entwicklung setzt sich weiter fort:

• Umsatz: 2,39 Mio. €; FFO: 1,14 Mio. €; Ergebnis: 662 T€
• Annualisierte Jahresnettokaltmiete steigt auf 3,7 Mio. €
• NAV per 30.9. bei 4,38 € je Aktie

In den ersten neun Monaten 2016 erzielte die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) bei Umsatzerlösen von 2,39 (Vj. 0,59) Mio. € ein Ergeb­nis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) von 1.697 (442) T€. Dabei wurde ein Ergebnis vor Steuern von 832 (241) T€ erwirtschaftet. Das Nettoergebnis betrug 662 (193) T€ bzw. 0,21 (0,09) Euro je Aktie. Die Funds From Operations (FFO) erreichten 1.144 (345) T€. Damit hat sich das profitable Wachstum weiter fortgesetzt. Zu beachten ist, dass im dritten Quartal positive Einmaleffekte in mittlerer fünfstelliger Höhe verbucht werden konnten.

Der Wert des Immobilien-Portfolio von DEFAMA beträgt rund 37 Mio. € und umfasst derzeit elf Standorte mit über 52.000 qm Nutzfläche, die zu 98% vermietet sind. Zu den größten Mietern zählen ALDI, EDEKA, LIDL, Netto, NORMA, Konsum, Penny, REWE, Hammer, toom, AWG Mode, Dänisches Bettenlager, Deichmann und KiK. Die annualisierte Jahresnettokaltmiete des Portfolios liegt bei rund 3,7 Mio. €. Der „Innere Wert“ (Net Asset Value, kurz NAV) der DEFAMA-Aktie belief sich per 30.9. auf 4,38 € je Aktie.

Nach fünf Objektkäufen seit Jahresbeginn verfügt DEFAMA über eine umfangreiche Pipeline weiterer potenzieller Objekte. „Angesichts der großen Zahl parallel vorangetriebener Projekte sind wir optimistisch, im laufenden Jahr noch mehrere weitere Transaktionen melden zu können“, sagt DEFAMA-Vorstand Matthias Schrade. Durch den stets mit Zeitversatz erfolgenden Nutzen-/Lasten-Übergang werden sich diese jedoch kaum noch auf die Ertragssituation des laufenden Geschäftsjahres auswirken.

Die am 12.7. erhöhte Prognose für das Gesamtjahr wird DEFAMA nach aktuellem Stand komfortabel erreichen beziehungsweise – bedingt durch positive Einmaleffekte und den Zukauf Löwenberg – leicht übertreffen. Der Vorstand konkretisiert diese daher auf einen Umsatz von rund 3,3 Mio. € bei einem Ergebnis nach Steuern von rund 0,85 Mio. € bzw. 0,26 € je Aktie. Beim FFO rechnet die Gesellschaft mit einem Anstieg auf gut 1,5 Mio. €, entsprechend 0,47 € je Aktie.

Vor diesem Hintergrund bekräftigt DEFAMA das Ziel, die Dividende für das laufende Geschäftsjahr deutlich anzuheben. Dabei strebt die Gesellschaft eine ähnliche Ausschüttungsquote wie zuletzt an und setzt die aktionärsfreundliche Dividendenpolitik damit fort. Eine erste Guidance für 2017 zu Umsatz, Ergebnis und FFO wird DEFAMA voraussichtlich im November veröffentlichen.
 Durchsuchen


Beitrag zu dieser Diskussion schreiben