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DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel?

Kampfkater1969 · 2016-09-05T10:13:01+02:00

Diskussion 'DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel?' vom 05.09.2016 im wO-Forum 'Nebenwerte Deutschland'.

DEFAMA Deutsche Fachmarkt

19,100 EUR

-0,26 % Aktie

Beiträge: 4.773

neuester Beitrag 09.09.26 16:53:06

eröffnet am 05.09.16 10:13:01

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Community Beiträge zu DEFAMA Deutsche Fachmarkt - A13SUL - DE000A13SUL5

✧ Das wird diskutiert Community

Stimmung: NegativErstellt durch wallstreetONLINE AI (Beta-Version: kann Fehler enthalten)

Im wallstreetONLINE-Forum geht es um die deutliche Underperformance und den monatelangen Kursverfall der DEFAMA-Aktie; Kurse um 15 bis 10 Euro werden für möglich gehalten, zugleich sehen manche darin eine Einstiegschance. Diskutiert werden ein erwarteter FFO-Rückgang von 4–6 %, steigende Finanzierungskosten, restriktivere Banken und geringeres Wachstum. Die Bewertung gilt je nach Maßstab als attraktiv oder überhöht, da die FFO-Rendite auf den Enterprise Value deutlich sinkt.
Das Sentiment der wallstreetONLINE Community ist im Moment negativ gegenüber DEFAMA Deutsche Fachmarkt eingestellt.

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1 Monat

EvaH

am 18.08.26

Heftige Gewinnwarnung und "Update" der Mittelfristziele "Defama 2030". Die Karotte "Defama 2030" für die Kleinanleger fängt an zu faulen:

Bild: //assets.wallstreet-online.de/_media/24835/board/20260818203705-18-aug-2026.png

Das ganze ca. 5 Wochen nach der Hauptversammlung.
Zu dieser hatte sich "Defama-Kritikerinnen- und Kritiker" Kritiker @diha71_
https://x.com/derhagemann/status/2068694803227783543 noch fröhlich mit einem Kleeblatt eingestimmt. Ich reiche ihm einen 🤡, damit er das Kleeblatt "Qualitätswert" überkleben kann.

Na, Spaß beiseite.
Ich hatte meine Serie zu Defama nicht mehr fortgesetzt gehabt. Auch, weil es mir egal war.
Dass der Schrade so schnell seine Hosen runter lassen muss, hätte ich mir zwar nicht gedacht, aber dass er auf dem Boden der Realität aufschlagen wird, sehr wohl. @babbelino hatte großartige Denkanstöße gegeben, zB AFFO anstatt dieses irreführenden FFO.
Mein Input wäre gewesen, doch mal nachzudenken, was die Gründe für den "Erfolg" von Defama waren und wie nachhaltig die sind.
Es waren aus meiner Sicht auf einer Meta-Ebene 2 simple Gründe:
1) die Niedrigzinsphase hat im wesentlich alle Immo-aktien angetrieben
2) Kapitalerhöhungen zu sehr hohen Kursen, die letzte Ende März 2022 zu 27 EUR. Hätte es diese nicht mehr gegeben, dann wäre es schon bedeutend schwieriger geworden mit dem Wachstum. Der Bruttoemissionserlös war nämlich bei über 10 Mio EUR.
Schafft man regelmäßig Kapitalerhöhungen zu einem Kurs höher als der NAV, so kann man leicht ein Wachstum pro Aktie erzielen. Ein Wachstumsunternehmen mit strukturellem Wachstum ist man deswegen noch lange nicht. Defama war aber in der Vergangenheit als solches bewertet.
Was habt ihr denn geglaubt? Man kauft Immobilien auf Kredit und mit den Mieteinnahmen bezahlt man Zinsen, Tilgungen, Dividenden und legt auch noch Geld zurück, damit man Eigenkapital anhäuft, um neue Immobilien zu kaufen? Dann glaubt ihr wohl ans Christkind und an den Osterhasen.

Just saying, Gewinnwarnung, Streichung pardon "Update" der Mittelfristziele und eine extrem illiquide Aktie ist eine giftige Mischung...

joner01

am 27.08.26

Insgesamt denke ich das Prognosen beim FFO und allgemein die Planbarkeit bei den Erträgen innerhalb dieses Jahres deutlich schwere vorhersagbar geworden sind. Das betrifft insbesondere Themen wie Insolvenzen bei Mietern, Zinsänderungen, Refinanzierungen und langfristig natürlich auch politische Themen. Wer Gründe sucht die Aktien zu verkaufen bzw. gar nicht erst zu kaufen, der wird sicherlich genügt finden. Dennoch glaube ich das dass Management einen soliden Job macht. Wir reden ja derzeit von einem FFO Rückgang von 4-6% ggü Vorjahr. Im Jahr 2025 lag dieser bei 2,25€, das wären dann 2026 immerhin 2,11€ je Aktie.
In den kommenden Jahren gibt es keine konkreten anzeichnen das sich das fortsetzen wird. Natürlich preist der Markt die gestiegenen Risiken ein. Die Aktie steht jetzt bei unter 20€.
Ich hatte eigentlich damit gerechnet, dass man nun defensiver agieren würde, also weniger Zukäufe tätigen wird. Das wurde so aber nicht gesagt.
Trotzdem halte ich die Aktie bei einer 10% FFO Rendite für nicht unattraktiv, bei allen Risiken. Keine Empfehlung.

Nebenwertewette

am 31.08.26

Ja, ein Versager. Around town, Leg und Vonovia steigen derweil von Hoch zu hoch.

babbelino

am 19.08.26

@Toastbanana

Vielleicht beziehst Du folgende Überlegungen in Deine Investitionspläne mit ein:

Jahr20212022202320242025Verkehrswert in Mio. Euro218,2257,0283,1324,4352,2annualisierte JNKM in Mio. Euro16,920,124,026,828,1Mietrendite JNKM7,7%7,8%8,5%8,3%8,0%10J Bund YE-0,18%2,57%2,02%2,36%2,86%Spread ggü. aJNKM7,93%5,25%6,46%5,90%5,12%Die obenstehende Tabelle zeigt folgende Informationen:
Die Zeile 2 zeigt die im jeweiligen Geschäftsbericht genannten Verkehrswerte. Zeile 3 zeigt die annualisierten Nettokaltmieten, d.h. die Nettokaltmiete, die sich ergäbe, wenn die im jahresverlauf akquirierten Märkte in einem vollen Geschäftsjahr konsolidiert worden wären. (Die tatsächlich vereinnahmte Kaltmiete liegt übrigens unter den ausgewiesenen Werten.) Setzt man die aJNKM ins Verhältnis zum Verkehrswert, erhält man die Mietrendite, die in Zeile 4 gezeigt wird. Zeile 5 zeigt die die Verzinsung zehnjähriger Bundesanleihen am Ende des jeweiligen Jahres. Subtrahiert man die Rendite der Bundesanleihe von der Mietrendite, erhält man den Spread, der quasi die Mehrrendite anzeigt.

Folgendes fällt auf: Die Bundesrendite (die für gewöhnlich als sichere Geldanlage gilt) hat seit 2021 eine merkliche Erhöhung erfahren. Das aktuelle Niveau liegt inzwischen sogar über 3%, nämlich bei 3,25%. Nicht so die Mietrendite bei Defama, die seit 2021 mehr oder weniger unverändert ist. Die Immobilien von Defama scheinen quasi immun gegenüber dem allgemeinen Zinsanstieg zu sein. Dies ziehe ich in Zweifel. Meines Erachtens sind die Ansätze in den Verkehrswertgutachten zu hoch. Es kann nicht sein, dass die risikolose Rendite seit Jahren eine Aufwärtsbewegung erfährt und dass dies an dem Immobilienportfolio der Defama abperlt. Dies wäre nur in meinen Augen nur dann gerechtfertigt, wenn sich die KPIs des Immobilienportfolios deutlich verbessert hätte. Dies haben sie aber nicht. Sowohl der WALT und die Vermietungsquote haben sich in dem Betrachtungszeitraum verschlechtert. Womit ist die deutliche Spreadeinengung also begründet? Auf Basis der aktuellen Rendite für 10J Bundesanleihen hätte sich der Spread sogar auf 4,75% eingeengt. Kann dies sein? Ich meine nein.

al_sting

am 18.08.26

Gewinnwarnung: https://www.eqs-news.com/de/news/ad-hoc/defama-deutsche-fachmarkt-ag-defama-aktualisiert-prognose-fuer-das-geschaeftsjahr-2026/45de8ef6-0e78-4ca2-943c-26625ddb7d5b_de

DEFAMA aktualisiert Prognose für das Geschäftsjahr 2026

Die DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG („DEFAMA“) teilt mit, dass die Ergebnisse im zweiten Quartal 2026 leicht unter statt wie erwartet leicht über den Werten der ersten drei Monate lagen. Nach vorläufigen Zahlen wird der FFO per 30.6. voraussichtlich zwischen 5,0 und 5,1 Mio. € liegen, das Konzernergebnis bei etwa 1,2 Mio. €.

Der Vorstand geht für das Gesamtjahr 2026 daher statt von einem FFO mindestens auf Vorjahresniveau von 10,8 Mio. € nunmehr von einem Rückgang um 4 bis 6 Prozent aus.
Beim angestrebten Konzernergebnis von mindestens 5 Mio. € waren aufgrund konkreter laufender Verhandlungen erwartete Verkaufsgewinne mindestens auf Vorjahresniveau mit eingeplant. Der Vorstand geht weiterhin davon aus, im laufenden Jahr noch einen oder mehrere Objektverkäufe beurkunden zu können, welche zu siebenstelligen Verkaufsgewinnen führen werden. Da DEFAMA nach HGB bilanziert, werden Verkäufe aber erst mit Kaufpreiserhalt ergebniswirksam. Somit wird die Ergebniswirkung von Objektverkäufen im kommenden Jahr eintreten. Das Konzernergebnis 2026 wird daher ohne nennenswerte Verkaufsgewinne voraussichtlich zwischen 2 und 3 Mio. € liegen.
An den Zielen, die Vermietungsquote auf 96% zu steigern und die Dividende für das laufende Geschäftsjahr erneut zu erhöhen, hält DEFAMA unverändert fest. Mit Blick auf die Zukunft hat der Vorstand in Abstimmung mit dem Aufsichtsrat entschieden, im Herbst ein Strategie-Update durchzuführen, um die im Dezember 2024 ausgegebenen Mittelfristziele („DEFAMA 2030“) vor dem Hintergrund der aktuellen Marktentwicklungen anzupassen.
Der Halbjahresbericht 2026 wird am 27. August 2026 veröffentlicht.

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extrem schlechter als SDAX

DEFAMA Deutsche Fachmarkt | 19,30 €

#4.772

Hab die Aktie schon seit längerem in meiner watchlist, aber bisher noch nicht näher damit beschäftigt.

Sieht stark nach einer zyklischen Kursschwäche aus, mal schauen, wo es noch hinläuft.

Als bisher Nichtinvestierter scheint sich hier ein guter Einstiegskurs zu ergeben.

DEFAMA Deutsche Fachmarkt | 18,80 €

#4.771

Antwort auf Kupferbond 04.09.26 16:35:05 Uhr

Zitat von Kupferbond: Wenn die Aktie unter 9,99 fällt kaufe ich eine Aktie.

Das ist dann wohl fair für den abgezinsten Wert 1 Pizza auf der HV für die paar Jahre die die Gesellschaft dann vielleicht noch hat

DEFAMA Deutsche Fachmarkt | 18,90 €

#4.770

Wenn die Aktie unter 9,99 fällt kaufe ich eine Aktie.

DEFAMA Deutsche Fachmarkt | 18,55 €

1 Antwort anzeigen

#4.769

Nun ja , sinkender Kurse erhöhen auch die Kurschschancen.

Wenn die Aktie unter 15 fällt, werde ich wohl ein paar Stücke kaufen

DEFAMA Deutsche Fachmarkt | 18,55 €

Trading Spotlight

Wer hat die nächste Mine?

Kutcho Copper 0,2090EUR

+2,45 %

#4.768

Ja, ein Versager. Around town, Leg und Vonovia steigen derweil von Hoch zu hoch.

DEFAMA Deutsche Fachmarkt | 19,15 €

#4.767

Der Kurs ist seit vielen Monaten im freien Fall. Ich halte Kurse um 10 € für möglich. Was macht eigentlich der Chef-Einkäufer? Nix gehört von dem guten Mann. Wurde von Hr. Schrade gehandelt wie ein Messias. Schade eigentlich. Börsen-Sterne verglühen immer wieder, vielleicht auch dieser.

DEFAMA Deutsche Fachmarkt | 19,15 €

#4.766

Ist für mich eher eine Art #Fanboy-Aktie, CEO bespielt Retail gut. Halber Personenkult um den pizzabackenden CEO. Rendite? Schwierig. Auf 1, 3, 5 Jahre keine Kurs-Performance. FFO wird dieses Jahr zurück gehen, da helfen auch keine tollen Bildchen aus der Vergangenheit.

Quelle: https://x.com/Papamicha007/status/2093405584724820296

DEFAMA Deutsche Fachmarkt | 19,90 €

#4.765

Antwort auf babbelino 28.08.26 21:57:00 Uhr

Zitat von babbelino: Das Aufzählen und Ausrechnen von Mietverträgen führt nicht zum Ziel. Ich möchte nicht schulmeisterlich daherkommen, aber ihr solltet Euch mehr mit dem Zustandekommen des ausgewiesen Verkehrswerts beschäftigen.

@Toastbanana

Welche Informationen findest Du zur Berechnung des Verkehrswertes?

Wir kochen hier alle (?!) nur mit Wasser.

Hätte jemand die goldene Formel gefunden, er/sie/es wäre stinkreich mit den Long- oder Short-Positionen.

Hier ein Beispiel:

Ein Geschäftspartner hat mit mir über diverse Bauprojekte gesprochen. Umwandlung, Wohnungen, neue Ausweisungen usw.

Zufällig wäre bei einem Projekt auch diese Objekt betroffen. In diesem Fall Hamborner REIT, aber ich vermute Du weißt was ich meine: Eben noch ein "langweiliger" Baumarkt mit überschaubarer Rendite, morgen evtl. (!!!) ein wichtiges Puzzlestück.

Ich kann nicht fast 100 Objekte bewerten (ich habe weder die Expertise noch die Zeit etc. dafür).

Muss ich aber auch nicht. Mein Investitionsbetrag ist überschaubar (gerade noch vierstellig) und manchmal muss man (meiner Meinung nach) auch mal dem Management vertrauen.

Für Risikoabgrenzung gibt es ETFs.

DEFAMA Deutsche Fachmarkt | 19,90 €

#4.764

Antwort auf Nebenwertewette 28.08.26 17:21:53 Uhr

Zitat von Nebenwertewette: [Dann steht defama vielleicht bei 100.

Oder eben auch bei Null.

DEFAMA Deutsche Fachmarkt | 19,90 €

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#4.763

Das Aufzählen und Ausrechnen von Mietverträgen führt nicht zum Ziel. Ich möchte nicht schulmeisterlich daherkommen, aber ihr solltet Euch mehr mit dem Zustandekommen des ausgewiesen Verkehrswerts beschäftigen.

@Toastbanana

Welche Informationen findest Du zur Berechnung des Verkehrswertes?

DEFAMA Deutsche Fachmarkt | 19,60 €

1 Antwort anzeigen

#4.762

Antwort auf Malecon 28.08.26 19:56:41 Uhr

Zitat von Malecon:

Zitat von EvaH: Retail stirbt überall wo man hinsieht.

ALDI, LIDL, EDEKA etc. sterben nicht, DEFAMA hat viele Supermärkte als Mieter.

💡

Drogerien auch nicht. Und ob zukünftig wirklich alle immer ihre Klamotten oder Dekorationsartikel nur Online bei Shein, Temu und Co. bestellen?

Diese Mieter machen 126 Verträge aus:

EDEKA/Netto/trinkgut: 22

Kaufland/LIDL: 7

REWE/PENNY: 10

toom Baumarkt: 4

JYSK: 14

H.H. Gruppe (Woolworth/TEDi): 15

ALDI: 7

Rossmann: 9

dm-Drogerie: 8

Takko: 11

AWG: 7

KiK: 12

Die angegebenen Anteile summieren sich (siehe Präsentation) nur auf 67,4 %.

Daraus lässt sich hochrechnen, dass das Gesamtportfolio ungefähr 187 Verträge umfasst .

Die hier gezeigten 12 größten Mieter machen also rund zwei Drittel aller Verträge ausmachen.

Siehe auch Präsentation Seite 8.

DEFAMA Deutsche Fachmarkt | 19,60 €

#4.761

Antwort auf EvaH 28.08.26 07:57:39 Uhr

Zitat von EvaH: Retail stirbt überall wo man hinsieht.

ALDI, LIDL, EDEKA etc. sterben nicht, DEFAMA hat viele Supermärkte als Mieter.

💡

DEFAMA Deutsche Fachmarkt | 20,10 €

1 Antwort anzeigen

#4.760

Eigentlich wusste man schon vor 100 Jahren das steigende Zinsen schlecht für Immobilienaktien sind und fallende gut. Die nächste Spekulationsblase kommt bestimmt. Dann steht defama vielleicht bei 100.

DEFAMA Deutsche Fachmarkt | 19,85 €

1 Antwort anzeigen

#4.759

Antwort auf EvaH 28.08.26 13:57:38 Uhr

Zitat von EvaH: Ein DJHLS auf x, bitte nicht zu verwechseln mit dem User @DJHLS hier, der mir noch vor gar nicht langer Zeit erklärt hat, dass Defama ein Compounder sei, erklärt ganz stolz seine neue Erkenntnis:

Es ist eben eine zinszyklische Aktie

https://x.com/DJHLS1/status/2093226621922676930

Wie wäre es mit: Defama ist eine zinszyklische Compounderaktie oder wurde das mit dem Compounder nun offiziell eingemottet?

DJHLS ist DJHLS, sowohl auf X als auch auf w:o
Du bist auf Defama auch erst seit ein paar Wochen losgegangen. Warum nicht schon 2025 als der Kurs noch viel höher stand?
Ja, was ein Compounder ist, habe ich versucht Dir anhand der Definition zu erklären. Du verwechselst das aber offenbar immer noch.
Dass Defama zinszyklisch ist, ist auch nicht neu, bzw. keine neue Erkenntnis. Woraus Du "stolz" herleitest, bleibt Dein Geheimnis. Kannst ja mal versuchen irgendeine Aussage von mir zu finden, wo ich das bestritten oder etwas Gegenteiliges geäußert hätte.

DEFAMA Deutsche Fachmarkt | 19,55 €

#4.758

Antwort auf EvaH 28.08.26 07:57:39 Uhr

.....gemeint ist hier wohl Matthias Schmitt und nicht Matthias Schrade

DEFAMA Deutsche Fachmarkt | 19,85 €

#4.757

Ein DJHLS auf x, bitte nicht zu verwechseln mit dem User @DJHLS hier, der mir noch vor gar nicht langer Zeit erklärt hat, dass Defama ein Compounder sei, erklärt ganz stolz seine neue Erkenntnis:

Es ist eben eine zinszyklische Aktie

https://x.com/DJHLS1/status/2093226621922676930

Wie wäre es mit: Defama ist eine zinszyklische Compounderaktie oder wurde das mit dem Compounder nun offiziell eingemottet?

DEFAMA Deutsche Fachmarkt | 19,65 €

1 Antwort anzeigen

#4.756

Antwort auf EvaH 28.08.26 07:57:39 Uhr

Diese Finfluencer Bubble ist lustig zu beobachten.

Tobias Damm:

Ich habe bereits verkauft mit einem zumindest noch kleinen Plus. Jetzt kann das Geld an anderer Stelle produktiver sein.

https://x.com/investobi/status/2093223594205532379

Im Februar hat dieser Tobias Damm Interviews mit Matthias Schrade von DEFAMA schon immer klasse gefunden.

https://x.com/investobi/status/2018002486838390965

DEFAMA Deutsche Fachmarkt | 19,65 €

#4.755

Ja, ich hatte eigentlich auch vor, hier ein paar Investionen zu tätigen.

Aber wenn man das EV und die Erträge gegenüber stellt, ist man doch enttäuscht.

Der Kurs wird wohl nur seitwärts oder abwärts laufen.

DEFAMA Deutsche Fachmarkt | 20,00 €

#4.754

Ich habe das Social Media Verhalten einiger Finfluencer zu Defama beobachtet:

Ganz frisch:

Ich habe noch nie verstanden was die meisten Retail-Investoren außer einem elegant redenden Management an diesem Unternehmen so attraktiv finden. Chance / Risiko ist unattraktiv, Retail stirbt überall wo man hinsieht. Wachstum? Eher nicht.

https://x.com/AnchorInvestor/status/2093207780358283443

7:23 vorm. · 28. Aug. 2026

Ganz ehrlich, auch wenn ich mich beim 1. Satz inhaltlich anschließe, warum tauchen diese Personen immer erst dann auf, wenn der 1. Kurseinbruch stattgefunden hat. Warum äußern sie ihre Bedenken nicht früher?

Es wäre beispielsweise für Herrn Hagemann hilfreich gewesen. Der gute Mann hatte Defama Anfang 2026 als 2. größte Position im Depot

größte Positionen aktuell:

Agnico Eagle Mines,

DEFAMA,

Frequentis,

Hochtief,

Clere.

https://x.com/derhagemann/status/2006664700264665459

oder für Herrn Matthias Schrade, auch so eine Social Media Größe und Defama Supporter

https://x.com/matschmitt2009/status/1759631790300434522

DEFAMA Deutsche Fachmarkt | 19,93 €

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