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DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 103)



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Durch die schnelle Tilgung wird das Risiko einfach etwas abgemildert. Ich werte seit IPO immer die Geschäftsberichte nach Miete pro qm und pro Objekt, nach Leerstand etc. aus (gibts im Anhang).

Bis jetzt ist das alles recht stabil und wir laufen ja schon fast 4 Jahre, wobei ein Objekt nach 20 Jahren ja voll abbezahlt ist.

Der Verschuldungsgrad war auch von Beginn an recht gleich und angekündigt, da Herr Schrade in jedem Interview angab, die Objekte würden zu 80% finanziert.

Aber wenn die Objekte gut versichert sind, braucht man in der Branche auch nicht so viel Eigenkapital zur Risikodeckung.

Aber ich stimme voll zu, dass man immer kritisch in einer Unternehmensbeurteilung sein muss - daher lets discuss ;-)
Antwort auf Beitrag Nr.: 60.395.332 von LongTermForever am 21.04.19 09:30:43
Zitat von LongTermForever: Durch die schnelle Tilgung wird das Risiko einfach etwas abgemildert. Ich werte seit IPO immer die Geschäftsberichte nach Miete pro qm und pro Objekt, nach Leerstand etc. aus (gibts im Anhang).

Bis jetzt ist das alles recht stabil und wir laufen ja schon fast 4 Jahre, wobei ein Objekt nach 20 Jahren ja voll abbezahlt ist.

Der Verschuldungsgrad war auch von Beginn an recht gleich und angekündigt, da Herr Schrade in jedem Interview angab, die Objekte würden zu 80% finanziert.

Aber wenn die Objekte gut versichert sind, braucht man in der Branche auch nicht so viel Eigenkapital zur Risikodeckung.

Aber ich stimme voll zu, dass man immer kritisch in einer Unternehmensbeurteilung sein muss - daher lets discuss ;-)


Hallo LongTermForever,

eine kleine, jedoch äußerst positive Berichtigung meinerseits:

Die Objekte sind nach aktuellem Stand in ca. 16 Jahren und 3 Monaten komplett abbezahlt. Ich hatte hier eine Exel-Berechnung mit den in Daten der letzten Präsentation von H. Schrade Stand Nov. 2018 herangezogen. Da waren die Parameter wie folgt:

- Durchschnittlicher Zinssatz: 2,44 % p.a.
- Anfangstilgung: 5,06 %

Die Parameter waren jedoch in der Präsentation vom Nov. 2017 nochmals wesentlich besser; und dies ist der Durchschnittswert für alle Objekte, die vor Nov. 2017 gekauft wurden; bedeutet, dass das eine oder andere Objekt noch wesentlich schneller komplett getilgt sein kann!

- Durchschnittlicher Zinssatz: 2,45 % p.a.
- Anfangstilgung 5,64 %

Bei dieser Berechnung sind alle Darlehen bereits in knapp 15 Jahren komplett getilgt. Wenn man dann noch berücksichtigt, dass H. Schrade meist min. 10 Jahres Zinsfestschreibungen mit den örtlichen Banken vereinbart (mit Ausnahme Radeberg), sieht man auch ganz deutlich, dass selbst eine deutliche Zinserhöhung nach 10 Jahren das Gesamtkonzept nur unwesentlich verändert. Und sollte trotz allem wider Erwarten mal ein Objekt keine Nachmieter finden können, so ist durch die Strategie von H. Schrade, für jedes Center in eine eigene Gesellschaft zu gründen, Schadensbegrenzung dadurch gegeben, dass hierbei die DeFaMa als Ganzes nicht gefährdet werden kann.
Wie man gut sehen kann, ein äußerst schlüssiges Konzept.
Antwort auf Beitrag Nr.: 60.397.362 von Michale am 22.04.19 09:05:49Vielen Dank für diese interessante Ergänzung!

Ja, in der Tat, bei der schnellen Tilgung wäre es auch verkraftbar, wenn mal der ein oder andere Standort nach 20 Jahren doch verwaist sein sollte.

Bin auf den GB 2018 gespannt, dann werde ich hier mal eine Tabelle mit der pro qm Mietentwicklung je Objekt für 2016-2018 posten. Sozusagen als „Risikofrüherkennung“.
Antwort auf Beitrag Nr.: 60.397.467 von LongTermForever am 22.04.19 09:47:33Noch ergänzend:
Der WALT lag ja bereits seit Gründung bei nur rund 4 Jahren. Dh wenn es Probleme bei der Verlängerung der Mietverträge gibt, müsste man das eventuell schon ab GB 2018, spätestes aber ab 2019/20 sehen können.
Antwort auf Beitrag Nr.: 60.397.482 von LongTermForever am 22.04.19 09:56:49Hallo zusammen,

wann war der letzte Kauf eines Fachmarktes? Die Älteren von uns werden sich noch erinnern. Wachstum heisst vor allem kaufen, nicht nur verwalten.

Da hilft es auch wenig, sich an verschiednen ratios aufzu ...... "hängen" meinte ich.

Hoffe, dass ich schon bald eines besseren belehrt werde.

Gruß an alle

OldGold
Antwort auf Beitrag Nr.: 60.415.320 von OldGold am 24.04.19 18:42:07Mir gefällt hier auch, dass man nicht auf Teufel komm raus Objekt nach Objekt kauft, sondern dem Wachstum im Immobiliengeschäft auch de Zeit gibt, um Zukäufe richtig in den Bestand zu integrieren und das Immobilienmanagement zu optimieren.

Auch wenn DEFAMA nur verwaltet, "kaufen" sie jeden Monat zu. Im Grunde ist ja jede Tilgung wie ein kleiner Zukauf in Immobilien da man von der Substanz und vom Kaufpreis her schon kennt.
Keine Panik. Ich erinnere mich an fast wortgleiche Posts zu fehlenden Käufen und reinem Verwalten im April 2018. Damals war der Kurs bei 10,60. Einen Monat später kam das Kolosseum, zack 12,50€ und es folgten noch 7 weitere Käufe.

Der FFO wird auch ohne Käufe noch bis mindestens Q3 2019 aus den „Nachläufern“ weiter steigen und bis dahin würde es mich wundern wenn nichts nachkommt.

Und Apropos Wachstum: Der Kurs ist in 2,5 Jahren von 4 auf fast 16 € gestiegen. Wer noch mehr will, sollte sich eher im Kryptosektor umsehen...
Sehr cool - auf XETRA hat jemand eine Kauforder von über 30.000 Stück zu 14,40 platziert.

Bei der gewünschten Stückzahl würde ich aber lieber jetzt schonmal zu aktuellen Kursen einsammeln, denn 1-2 Euro gehts schnell mal weiter hoch und dann wird das Paket mal eben weitere 30-60.000 Euro teurer...
Antwort auf Beitrag Nr.: 60.425.052 von LongTermForever am 25.04.19 19:50:58
Zitat von LongTermForever: Sehr cool - auf XETRA hat jemand eine Kauforder von über 30.000 Stück zu 14,40 platziert.

Bei der gewünschten Stückzahl würde ich aber lieber jetzt schonmal zu aktuellen Kursen einsammeln, denn 1-2 Euro gehts schnell mal weiter hoch und dann wird das Paket mal eben weitere 30-60.000 Euro teurer...


Das wird sicherlich sehr schwer, diese Stücke zu bekommen. Und wenn man sich in den letzten Wochen die Brief-Seite angesehen hat, wird man feststellen, dass auch sie relativ dünn bestückt ist.

Und wie Du im vorigem Beitrag geschrieben hast, wurde auch letztes Jahr bis April kein Kauf vorgenommen und danach wurde all das Versäumte gut nachgeholt.
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