DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 112)

[Nebenschauplatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 68.084.117 von Einstein am 06.05.21 14:57:13

Zitat von Einstein: Wenn das alles hier so harmlos ist, warum steht dann in dem Gutachten
"Die Stellungnahme kommt im Ergebnis zu altlasten-schadstoffbedingten Mehrkosten von i.H von 955.000 Euro.
...
Da hier ja bekanntlich Defama Insider hier im Board schreiben, wäre es doch sehr praktikabel mal den Sachverhalt ordentlich mit den nötigen Unterlagen zu veröffentlichen.
...

Zitat von Einstein: ...
Da steht übrigens auch drin das "Im Falle einer Nutzungsänderung bzw bei geplanten Erdarbeiten bedarf es-aufgrund des beschriebenen MKW Schadens-einer erneuten bodenschutzrechlichen Prüfung.

Ich antworte da gerne.
Nur mal zum Hintergrund: Ich habe bereits ähnliche Gutachten wie dieses gefertigt - das macht es für mich einfacher den Sinn hinter einzelnen Formulierungen zu lesen.

Wie ich in meinem Vorpost bereits schrieb: Asbest ist überhaupt kein Thema, eine Bodensanierung ist seinerzeit erfolgt, eine Gesundheitsgefahr besteht bei aktueller Nutzung nicht.

Was das Gutachten aber aussagt:
Nur für den Fall, dass ein Investor plant, zb eine Wohnsiedlung dort zu errichten, wo jetzt das Einkaufszentrum (und die Tankstelle) stehen, dann müsste er kostenaufwendig nachsanieren.
Ist ein komplett lebensfremde Vorstellung, gehört aber nach Vollständigkeitskriterien in so ein Gutachten hinein.

Für den (klugen, oder aber gut beratenen) potenziellen Käufer ist solch ein Gutachten übrigens ein Leckerbissen:

Da das Gutachten etliche Kaufinteressenten, die sich inhaltlich nicht so sehr damit befassen (können), abschreckt, hat man es auf den Versteigerungen oder im Kaufprozess viel leichter, weil weniger Konkurrenz mitbietet.

Ich kann also mit Fug und Recht sagen, dass dies ein guter Kauf war - und was wichtig ist - ich kann es ohne Lug und Trug, ohne erfundene Zitate - einfach mit sauberer Argumentation.

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 68.084.606 von Michale am 06.05.21 15:21:18

Danke. Und damit können wir das Thema hoffentlich zu den Akten legen. Der User Einstein bleibt für mich unseriös. Sein Wissen lässt ja darauf schließen, dass er sich grundsätzlich mit Gewerbeimmobilien auskennt. Nur ist es offensichtlich, dass er mit der DEFAMA ein Problem hat. Seine sehr einseitigen Kommentare von ihm, die bis zur Deutung von den geringen Börsenumsätzen gehen, kann ich leider nicht für ernst nehmen, so lange er nicht offen legt, warum er hier so agiert, wie er agiert.

[Michale]

Aufgrund der allgemeinen Diskussion habe ich über die gerade heiß diskutierten Themen eine Anfrage an die DeFaMa geschickt. Übrigens kann dies jeder machen und man bekommt auch stets eine Antwort:


- Gibt es akutell Altlasten und wenn ja welche und ist es notwendig, diese zu beseitigen? Und wenn ja, welcher ca. Betrag würde hierfür veranschlagt werden müssen?

Altlasten:
Auf dem Grundstück befand sich früher einmal ein Asbestzementwerk. Zwar wurde nach der Wende eine Sanierung durchgeführt, trotzdem gibt es aus dieser Zeit unter dem heutigen Parkplatz noch verbliebene Belastungen mit Mineralölwasserstoffen. Wir haben die Thematik bereits im Vorfeld geprüft und schätzen sie als unkritisch ein, da diese nur im Falle von Tiefbauarbeiten potenziell größere Kosten mit sich bringen würde. Der in den letzten Jahren mit der Bearbeitung betraute Architekt, den wir vorgestern bei einem Ortstermin getroffen haben, geht nach aktuellem Stand ebenfalls von lediglich etwa 50, maximal 100 TEUR an Einmalkosten aus, einschließlich Untersuchungs- und Planungskosten.

- Wie hoch ist der aktuelle Leerstand?

Leerstand:
Wie in unserer Pressemeldung zum Erwerb mitgeteilt, sind derzeit 5 von 18 Einheiten unvermietet. Wie auf unserer Homepage ausgewiesen entspricht dies 38% der Gesamtfläche.

- Wie hoch ist die derzeitige Miete?

Miethöhe:
Die derzeitige Miethöhe hatten wir nicht mitgeteilt, da diese aufgrund des Leerstands und anderer Sondereffekte zur Einschätzung der Erwerbskonditionen wenig hilfreich ist. Sie beträgt (noch) lediglich rund 0,6 Mio. Euro. Jedoch dürfte hier durch unsere schon vor dem Erwerb begonnenen Gespräche mit einer ganzen Reihe namhafter Mietinteressenten - in einem Fall liegt bereits ein erster Mietvertragsentwurf vor - schon recht bald Bewegung in Richtung der in unserer PM genannten Zielgröße von mehr als 1 Mio. Euro kommen.

Vorteil des Objekts ist, dass es im Gegensatz beispielsweise zu Radeberg keiner kompletten Revitalisierung bedarf, da die Flächenstruktur wesentlich besser ist und bei den Bestandsmietern keine Umbaumaßnahmen erforderlich sind. Entsprechend werden die notwendigen Investitionen zur Leerstandsbeseitigung in Gardelegen auch erheblich kleiner ausfallen, auch wenn beide Objekte aufgrund ihrer überragenden Bedeutung für die jeweiligen Städte sehr große Ähnlichkeiten aufweisen.

P.S.: Wir hatten übrigens großes Glück bei der Versteigerung. Ein anderer Bieter hat sich vor Ort von uns überzeugen lassen, nicht noch höher zu gehen. Und ein dritter hatte sogar bereits ein Gebot von 8,1 Mio. Euro abgegeben, das aber abgelehnt wurde, weil der Bieter einen formalen Fehler begangen hatte. Sonst wäre der Preis wahrscheinlich näher an 9 als an 8 Mio. Euro rausgekommen...

Bei weiteren Fragen zum Objekt sprechen Sie mich gerne an. Über die Fortschritte bei der Vermietung werden wir natürlich wie gewohnt in unseren Zwischenberichten detailliert informieren.

[Einstein]

Danke für die PN,

Az 31K34/19 Gutachten Nr. 2020-022

[Einstein]

Das Gutachten kann man übrigens bei der Immobilienbewertung Jänicke, Bettine von Arnim Straße 4, 39114 Magdeburg anfordern.
Da gibt es auch auch genauere Ausschnitte zur Karte der Altlastenauskunft und der bereits unvollständig erfolgten Bodensanierung unter der Reg. Nr. 15081135507087 mit der ortsüblichen Bezeichnung "ehem. Asbestzementwerkr Baufanit Baumaterial GmbH Gardelegen"

Da steht übrigens auch drin das "Im Falle einer Nutzungsänderung bzw bei geplanten Erdarbeiten bedarf es-aufgrund des beschriebenen MKW Schadens-einer erneuten bodenschutzrechlichen Prüfung.

Sollte man an besten mal alles auf der nächsten HV erfragen...Vielleicht bleibt es ja spannend

[Einstein]

Wenn das alles hier so harmlos ist, warum steht dann in dem Gutachten
"Die Stellungnahme kommt im Ergebnis zu altlasten-schadstoffbedingten Mehrkosten von i.H von 955.000 Euro.

Wieviel Prozent sind das von dem Kaufpreis?

Da hier ja bekanntlich Defama Insider hier im Board schreiben, wäre es doch sehr praktikabel mal den Sachverhalt ordentlich mit den nötigen Unterlagen zu veröffentlichen.

Schrade scheint das ja alles für nicht notwendig zu erachten.
Jetzt schauen wir mal genauer hin was man uns so an Newsflow präsentiert!

[Pacific1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 68.078.234 von Einstein am 06.05.21 10:43:31

Nach der Ersteigerung eine zukünftige Zielmiete zu benennen ist doch der einzig seriöse Weg. Wir haben hier ja kein "fertiges" Bestandsobjekt sondern einen Rohdiamanten der geschliffen werden will. Was bringt da eine Ist-Miete bei vielleicht 50% Vermietung die sich in den nächsten Monaten vielleicht schon ganz anders darstellt? Viel wichtiger ist doch was Defama für Pläne hat und letztendlich daraus macht. Wir haben hier a) Sonderkündigungsrechte nach der Zwangsversteigerung und b) schon erste Indikationen aus im Vorfeld geführten Gesprächen. Von daher passt die Meldung für mich und ist inhaltlich klar. Selbst wenn man eine Ist-Miete nennen würde, wäre das eine Zahl die ich mir nicht mal notieren würde.

[Gordon--Gekko]

Antwort auf Beitrag Nr.: 68.082.674 von Nebenschauplatz am 06.05.21 13:53:30

Zitat von Nebenschauplatz:

Zitat von Einstein: Danke für das weitere Feedback,

Habe mal etwas nachgebohrt und bin nun fündig geworden, mein Bauchgefühl war wieder richtig.

Hanse Center in Gardelegen steht auf hochgradige verseuchtem Boden.
Nur weil "Vielleicht Schrade" diese Info weggelassen hat, steht sie trotzdem im Gerichtsgutachten. Hier werden die Anleger noch mal getäuscht, es handelt sich hierbei um Sanierungskosten im 7. stelligen Bereich. Schrade liefert zweifelhaft unvollständigen guten Newsflow, die den Kurs nicht bewegen.

Noch mal GANZ konkret die Frage, warum täuscht Schrade hier die Anleger? Warum werden diese Daten nicht korrekt der Öffentlichkeit präsentiert?

Bin gespannt was aus dem Defama Keller noch für tote Ratten präsentiert werden.
Es stinkt gewaltig
Klarmachen zum Entern würden die Piraten rufen

Auch wenn Du grad frei drehst, solltest du mit dem Rest an vorhandenem Verstand mal überlegen, etwas abzurüsten.

In Deinen vorherigen Postings erfindest du eigenständig Zitate, z.B. "vielleicht...EBIT" die in DEFAMA Pressemeldungen gewesen sein sollen und kritisierst DEFAMA für die angeblichen Zitate, die du aber selber frei erfunden hast.

Nun "zitierst" du aus einem Gutachten und benutzt Terme wie "hochgradig verseuchter Boden" die in diesem Gutachten weder wörtlich noch sinngemäß drinstehen.
Die Zielsetzung ist offensichtlich: Mal ordentlich mit Dreck um sich schmeissen, irgendetwas wird schon hängenbleiben.

Ich zitiere mal original aus dem Gutachten (mit ... Verkürzungen die den Sinn nicht entfremden)

Seite 18:
"Erkenntnisse oder Hinweise, die Gefahrenabwehrmaßnahmen ... erforderlich machen, liegen der Behörde ... nicht vor."

Es geht im Altlastenkataster auch überhaupt nicht um Asbest. Im Boden befinden sich stellenweise Reste von ölhaltigen Substanzen. Dies stellt aber die gefahrenfreie Nutzung als Einkaufszentrum überhaupt nicht in Zweifel.

Ich empfinde es als dreckige und üble Art, Firmenmeldungen mit von dir frei dazu erfundenen Zitaten zu versehen, es ist dreckig und übel Gutachtentexte mit eigenen Erfindungen zu verdrehen mit dem ausschliesslichen Ziel eine Person, bzw. eine Firma herabzuwürdigen.

Es ist in diesem Umfang wie es hier geschieht auch justitiabel. Du wärst nicht der erste Forumsteilnehmer, der mit eingekniffenem Schwanz vor einem Amtsrichter steht und eine Entschuldigung stammelt um einigermaßen billig aus der Sache rauszukommen.

Hat jemand bitte einen Link zum Gutachten bzw. kann dieses zur Verfügung stellen? Gerne auch per BM. Würde mich sehr interessieren. Habe bereits die letzte Woche danach gesucht aber im Internet leider nichts gefunden. Nach meinem Kenntnisstand stehen Gutachten auch meist nur bis zum Tage der Versteigerung im Netz (ZVG-Portal).

Vielen Dank und Grüße

GG

[Hanspeterdergrosse]

Antwort auf Beitrag Nr.: 68.082.674 von Nebenschauplatz am 06.05.21 13:53:30

Die Altlastenproblematik wäre aber durchaus erwähnenswert, da der Bodenwert dadurch erheblich beeinträchtigt ist.
Das mag unmittelbar keine Relevanz für den Cash-Flow haben dürfte aber evtl. der Grund sein, warum die Immobilie relativ günstig zu erwerben war.

[Nebenschauplatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 68.079.719 von Einstein am 06.05.21 11:47:49

Zitat von Einstein: Danke für das weitere Feedback,

Habe mal etwas nachgebohrt und bin nun fündig geworden, mein Bauchgefühl war wieder richtig.

Hanse Center in Gardelegen steht auf hochgradige verseuchtem Boden.
Nur weil "Vielleicht Schrade" diese Info weggelassen hat, steht sie trotzdem im Gerichtsgutachten. Hier werden die Anleger noch mal getäuscht, es handelt sich hierbei um Sanierungskosten im 7. stelligen Bereich. Schrade liefert zweifelhaft unvollständigen guten Newsflow, die den Kurs nicht bewegen.

Noch mal GANZ konkret die Frage, warum täuscht Schrade hier die Anleger? Warum werden diese Daten nicht korrekt der Öffentlichkeit präsentiert?

Bin gespannt was aus dem Defama Keller noch für tote Ratten präsentiert werden.
Es stinkt gewaltig
Klarmachen zum Entern würden die Piraten rufen

Auch wenn Du grad frei drehst, solltest du mit dem Rest an vorhandenem Verstand mal überlegen, etwas abzurüsten.

In Deinen vorherigen Postings erfindest du eigenständig Zitate, z.B. "vielleicht...EBIT" die in DEFAMA Pressemeldungen gewesen sein sollen und kritisierst DEFAMA für die angeblichen Zitate, die du aber selber frei erfunden hast.

Nun "zitierst" du aus einem Gutachten und benutzt Terme wie "hochgradig verseuchter Boden" die in diesem Gutachten weder wörtlich noch sinngemäß drinstehen.
Die Zielsetzung ist offensichtlich: Mal ordentlich mit Dreck um sich schmeissen, irgendetwas wird schon hängenbleiben.

Ich zitiere mal original aus dem Gutachten (mit ... Verkürzungen die den Sinn nicht entfremden)

Seite 18:
"Erkenntnisse oder Hinweise, die Gefahrenabwehrmaßnahmen ... erforderlich machen, liegen der Behörde ... nicht vor."

Es geht im Altlastenkataster auch überhaupt nicht um Asbest. Im Boden befinden sich stellenweise Reste von ölhaltigen Substanzen. Dies stellt aber die gefahrenfreie Nutzung als Einkaufszentrum überhaupt nicht in Zweifel.

Ich empfinde es als dreckige und üble Art, Firmenmeldungen mit von dir frei dazu erfundenen Zitaten zu versehen, es ist dreckig und übel Gutachtentexte mit eigenen Erfindungen zu verdrehen mit dem ausschliesslichen Ziel eine Person, bzw. eine Firma herabzuwürdigen.

Es ist in diesem Umfang wie es hier geschieht auch justitiabel. Du wärst nicht der erste Forumsteilnehmer, der mit eingekniffenem Schwanz vor einem Amtsrichter steht und eine Entschuldigung stammelt um einigermaßen billig aus der Sache rauszukommen.