DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 116)

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 68.007.584 von Frostbaer0815 am 30.04.21 17:37:09

Leute, vor dem Posten bitte wenigstens 1 Minute Recherche:

Ist-Miete, GB 2020, S. 41

Da steht noch deutlich mehr Interessantes drin...

[Frostbaer0815]

Antwort auf Beitrag Nr.: 68.005.397 von philojoephus am 30.04.21 14:58:24

Ich hatte nur darauf hingewiesen, das die EK-Quote der DeFaMa nun unter 20% liegt und eine andere Immobiliengesellschaft, Eyemaxx, da (unter 20%), auch ob ihrer Finanzierungsstruktur, gerade massive Probleme bekommt. Heute kann man zunächst sagen, hätte bekommen können, da die Anleihegläubiger den Änderungen der Anleihebedingungen zugestimmt haben was die EK-Quote angeht. Allenfalls ein Aufschub für Dr. Müller würde ich meinen.

[Frostbaer0815]

Antwort auf Beitrag Nr.: 68.004.281 von LongTermForever am 30.04.21 13:38:42

Sehr viel Zeit und Arbeit investiert, respekt. Aber wo möchtest Du denn bitteschön die jährlichen Miteinnahmen der einzelnen Objekte herhaben - diese stehen ja nicht mal im Geschäftsbericht?

[Kampfkater1969]

FCR hat heute gemeldet, dass man ein Portfolio an Immobilien kaufte.....waren der Defama wohl nicht den Kauf wert...... ;-)

Laut Orderbücher bei Defama nun wieder weniger Verkaufsdruck in den Limiten.

[philojoephus]

@Frostbaer0815

Eyemaxx finde ich aus Kapitalmarktsicht tatsächlich sehr interessant.

Es ist zwar schon lange her, dass ich mich mit dem Unternehmen beschäftigt habe, aber nachdem die solche massiven Probleme gemeldet haben, habe ich meine Exceltabellen auf den neuesten Stand gebracht.

An folgendes erinnere ich mich noch.

Wer den IPO-Prospekt und die ersten Geschäftsberichte gelesen hat, hätte bei genauem Lesen folgendes erkennen können:
Der Vorstand legt Anleihen auf, um sich mit dem Geld Immobilien abzukaufen, die er selbst vorher besessen hat. Wenn so etwas passiert, sollte man als Anleger immer ganz genau hinschauen.
Mit dem IPO wechselt der Vorstand das Geschäftsmodell. Während man vorher sehr erfolgreich Fachmarktzentren gebaut hat, will man das in Zukunft nicht mehr tun, sondern stattdessen Hotels, Pflegeheime etc. bauen. Woher diese Expertise plötzlich kommt, bleibt offen.
Der Vorstand spricht von Projektpipelines/-vorhaben von gigantischem Ausmaß, ohne das jemals klar ist, wie diese Projekte finanziert werden sollen. Ich glaube, dass der Hinweis, dass die Projekte nicht durchfinanziert sind, auch im Prospekt stand.
Die Gewinne der Anfangszeit basierten auf Hochschreibungen von Objekten und teilweise auf ziemlich undurchsichtigen Geschäften mit nahestehenden Personen. Echten Free Cashflow schien das Unternehmen nicht zu haben. Das man mit dem Geschäft wirklich Geld verdienen kann (z.B. nach dem Verkauf der Projekte), musste das Unternehmen erst noch beweisen.

Das war die Ausgangslage. Aus meiner Sicht damals ein klares Finger weg! Viel zu viele Ungereimtheiten und zu wenig echt verdientes Cash.

Das wirklich spannende ist aber, wie lange sich die Firma halten konnte, obwohl das Unternehmen es NIE geschafft hat, Geld zu verdienen. Seit 2010 wurde in keinem einzigen Jahr ein positiver Free Cashflow erwirtschaftet. Echt. In keinem einzigen Jahr (siehe folgende Tabelle Zeile 40)! Selbst der operative Cashflow war fast immer negativ. Dieses Geschäft verdient kein Geld.
Um die Löcher zu stopfen wurde eine Anleihe nach der nächsten begeben (Zeile 41) und eine Kapitalerhöhung nach der nächsten gemacht (Zeile 44). Ich hätte erwartet, dass irgendwann auch der Letzte hätte stutzig wird, dass da etwas nicht stimmen kann.
Wenn ich mir die Zahlen so ansehe, wirkt das auf mich eher wie ein Schneeballsystem, als ein vernünftiges Geschäftsmodell.



Insofern bin ich total erstaunt, dass das Unternehmen immer und immer wieder Dumme gefunden hat, die da Geld investiert haben. Entweder konnten die keine Bilanzen, GuV und Kapitalflussrechnungen lesen oder sie wollten es nicht.

Aus meiner Sicht hat der Kapitalmarkt da total versagt. Von wegen alle Informationen sind eingepreist.

Aber das Eyemaxx-Modell, Löcher durch die Begebung wackliger Anleihen zu stopfen, erfreut sich ja in der Branche immer wieder großer Beliebtheit. Und vielen Anlegern ist offensichtlich egal, worin sie da investieren. Selbst wenn es klare Anzeichen dafür gibt, dass Dinge nicht stimmen, gibt es immer noch Anleger, die das lieber ignorieren und darauf hoffen, dass es auch in Zukunft noch genügend Dumme gibt, die nicht verstehen, was da eigentlich passiert. Die Ähnlichkeiten mit einem gewissen anderen Unternehmen finde ich insofern tatsächlich verblüffend.

Komisch nur, dass Du da Parallelen zur DeFaMa sehen willst, wo doch beim Blick auf die Eyemaxx-Zahlen im Vergleich mit den Zahlen der DeFaMa sofort klar ist, dass zwischen diesen beiden Unternehmen Welten liegen - was das Geschäftsmodell, die Zahlen und die handelnden Personen angeht.
Aber schaue Dich in der Branche ruhig um, bei genauem Hinschauen wirst Du Unternehmen finden, bei denen es viele Ähnlichkeiten zu Eyemaxx gibt.

@ Longterm

Vielen Dank, dass Du Deine Tabellen mit uns teilst. Du hattest ja immer mal wieder angedeutet, dass Du das ein tiefergehendes Modell erstellt hast. Ich war schon lange gespannt darauf. Muss ich mir mal in Ruhe ansehen.

@ all

In der neuen Ausgabe der Wirtschaftswoche (Nr. 18/2021 von heute) ist auf Seite 80 ein Artikel mit dem Titel: „Verdienen mit Nebenwerten - Diese acht Mittelstandsaktien bieten gute Erträge“.
Gleich als erstes wird die DeFaMa empfohlen - sogar mit einem Baufoto des Silberberg Centers in Radeberg. Daneben werden noch Frosta, Hermle, INIT, Lechwerke, Mühlbauer, Stinag und WashTec empfohlen.
Tenor: „So illustriert die börsennotierte Defama eine Strategie, die auch für Anlegerinnen und Anleger in Zeiten von Negativzinsen und stark gestiegenen Börsenkursen noch taugt: Wer bei vertretbaren Risiken stabile Erträge erzielen will, sollte auf kaum bekannte Namen setzen.“

@Kater bitte nicht als Aufforderung verstehen, hier wieder die Leier von den Sachwerten zu spielen. Wir haben alle sofort erkannt, dass die WiWo das genauso sieht, wie Du :-).

Für Leser dieses Boards steht in dem Artikel aber nichts Neues, da nur die altbekannten Argumente wiederholt werden:
-> gezielter Kauf von Objekten in mittleren und kleineren Städten
-> stabile Erträge, weil viele Geschäfte als Nahversorger auch während der Pandemie öffnen dürfen
-> Umsatz- und Ergebnisanstieg in zweistelligen Raten
-> weiteres Wachstum bis 2025 und steigende Dividenden

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 68.005.130 von supialexi2 am 30.04.21 14:36:25

Ah ja, guter Punkt.

Der obere Teil jeder Tabelle aggregiert das ganze immer nach sogenannten Jahresscheiben. Sprich, wie entwickelt sich die Summe der Mieten, Leerstände etc. nur für die Märkte, die in einem bestimmten Jahr gekauft wurden, z.B. 2016.

Ähnlich wie beim Jahrgang eines Weines sieht man daran, ob in dem ein oder anderen Jahr tendenziell Märkte gekauft wurden, die sich besser oder schlechter entwickeln.

Glaubt man einigen Kassandras, so müssten ja die Zahlen mit jeder Jahresscheibe etwas schlechter werden, da man angeblich nicht mehr so profitabel / gute Qualität wie früher kaufen kann. Mit solchen Auswertungen kann man sich damit ein eigenes Bild machen.

[supialexi2]

und was soll die zweite Grafik mit Jahresscheibe jeweils.?

[peetz11]

Antwort auf Beitrag Nr.: 68.004.281 von LongTermForever am 30.04.21 13:38:42

Vielen Dank LTV für den Beitrag, das ist großartig und sehr hilfreich!

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 68.004.848 von supialexi2 am 30.04.21 14:17:09

Den Beitrag verstehe ich nicht?

Die Grafiken sind doch recht einfach zu lesen, wenn auch auf den ersten Blick sehr groß:

Die erste Grafik zeigt für jeden Markt, wie sich die jährlich eingenommene Miete verändert. Wie man sieht, konnte DEFAMA bei der Mehrheit der Märkte die Miete über die Zeit leicht steigern. Bei einigen Ausreißern ging die Miete zuletzt runter, vermutlich aber, da man hier gerade umbaut, saniert und nicht voll belegt ist, somit eher nur temporär.

Die zweite Grafik dividiert die jährliche Miete, durch die vermietete Quadratmeterzahl jedes Marktes. Ist quasi wie die Quadratmeter-Kaltmiete auf Immoscout ;-)

Die dritte Grafik zeigt für jeden Markt die Vermietungsquote, sprich wie viel der maximalen Fläche man vermieten konnte.

Und die letzte Grafik ist einfach Gewinn pro Aktie und FFO pro Aktie über die Zeit.

Viele Grüße
LTV

[supialexi2]

Und dann weiß man immer noch ,was das soll bei einigen Sache. Hauptsächlich der Ersteller weiß,was das ganze soll!