DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 136)

[Wertanalyst]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.218.708 von LongTermForever am 26.02.21 13:13:15

@LongTermForever: Schade – ich denke qualitativ hochwertige Beiträge sind von allen, die sich intensiver mit der Materie beschäftigen, sehr geschätzt. Die Qualität des Boards sinkt, wenn den lauten Teilnehmern das Feld überlassen wird.

Da einige hier konkrete Renditezahlen interessieren, veröffentliche ich die von mir überschlagene Eigenkapitalrendite aus der Transaktion Bleicherode.
Dabei sind einige (in der Summe eher defensive) Annahmen und Schätzungen enthalten, die näherungsweise errechnete Zahl dürfte aber grob in die richtige Richtung gehen:

Defama hat das Objekt 2015 gekauft für 2,6 Mio. €.
Quelle: https://defama.de/2015/04/21/defama-kauft-rewe-city-center-b…
Diese Woche wurde das Objekt verkauft für 5,16 Mio. €.
Quelle: https://www.dgap.de/dgap/News/adhocall/defama-verkauft-fachm…

Angenommen Defama hat den Kaufpreis seinerzeit mit 20% Eigenkapital, die Kaufnebenkosten (10%) auch aus Eigenkapital und die restlichen 80% des Kaufpreises mit Fremdkapital finanziert, dann wurde ursprünglich (20% von 2,6 Mio = 520 T € + 10% Kaufnebenkosten iHv 260T =) 780 T € Eigenkapital auf den Tisch gelegt.

Durch den Verkauf werden jetzt 5,16 Mio eingenommen. Davon wird der Kredit vollständig getilgt (80% von 2,6 Mio = 2,08 Mio), bleiben nach Rückzahlung 3,08 Mio. €. Dann rechnen wir noch die Fremdkapitalzinsen raus (angenommen 3% p.a. auf 2,08 Mio = 62T x 5 Jahre = 312 T € - -> nur 5 Jahre Zinszahlung berücksichtigt, da mir die Finanzierungsstruktur nicht bekannt ist und zur Vereinfachung der Rechnung keine zwischenzeitliche Tilgung berücksichtigt wurde, die die Zinszahlung je nach Finanzierungsstruktur senken könnte), dann bleiben 2,77 Mio €.

--> Bevor der Einwand kommt: Tilgungen verändern die Eigenkapitalrendite nur dann, wenn sie die offene Zinszahlung beeinflussen – das hängt von der Art des Darlehens ab. Im Übrigen sind Tilgungen kein „verlorenes Geld“, da sie die Darlehensverbindlichkeit reduzieren und somit im Ergebnis einen Nettovermögenszuwachs bedeuten. Deshalb können sie hier unberücksichtigt bleiben.

Über die 6 Jahre, in denen das Objekt im Bestand gehalten wurde, wurden ca. 6 x 350 T = 2,1 Mio € an Mietzahlung eingenommen (gerechnet mit einer Jahresdurchschnittsmiete von 350T. Vermutlich war die tatsächliche Durchschnittsmiete sogar etwas höher, dafür bleiben etwaige zwischenzeitliche Leerstände - die die Durchschnittsmiete senken würden - über die aktuelle Leerstandsquote im Objekt hinaus unberücksichtigt).

Davon ziehen wir kalkulatorisch 20% Instandhaltungskosten ab (teure Maßnahmen fanden laut der Telefonkonferenz nicht statt), dann bleiben 1,7 Mio €.

Die 1,7 Mio. Mieteinnahmen addieren wir zu den 2,77 Mio. Verkaufserlös nach Rückzahlung des Kredites und der Kreditzinsen, dann bleiben 4,47 Mio €. Davon ziehen wir jetzt noch die Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Kreditrückzahlung ab, dann bleiben vermutlich in etwa 4,4 Mio. € vor Steuern übrig.

Ergebnis:
Aus 780.000 € wurden innerhalb von 6 Jahren 4,4 Mio. € (vor Steuern).

Das eingebrachte Kapital hat sich also ver5,6-facht!

Wenn man jetzt noch berücksichtigt, dass der WALT des Objektes weniger als 5 Jahre beträgt, demnächst Capex-Investitionen zu erwarten gewesen wären (Quelle für beides: Telefonkonferenz) und das Objekt auch einige andere weniger günstige Parameter aufweist, die @philojoephus in seinem Post aufgezeigt hat, dann kann man aus Aktionärsperspektive nur gratulieren.

Konstruktive Anmerkungen gerne erwünscht.
Wenn jemand nähere Infos hat, könnte man die Rechnung konkretisieren.
Entscheidender Parameter dürfte die Höhe des Fremdkapitaleinsatzes sein.

[supialexi2]

Mir tut schon einiges leid, wie es hier vorgegangen ist.
Dabei ist mir aufgefallen, dass persönlich Herabsetzungen, die ich auch wohl selber machte, ganz unterbleiben sollten. Man kann sich ganz sachlich an die Fakten halten, das hätte auch den Vorteil niemals beleidigend zu werden.
Ärgert mich, dass ich mich auch dazu hinreisen lassen habe und auch boshaft wurde.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.221.201 von Michale am 26.02.21 15:22:12

Zitat von Michale:

Zitat von supialexi2: ...

Gröhl

Ganz neue Idee, Darlehen der Banken kosten nun gar nicht mehr, gibt es ganz umsonst......Über Rückzahlung reden wir gar nicht erst.....0% Zinsen 4 % Mietrendite, also 4 % verdient. Tolle Logik von LongTermForever.

Also man kann ja durchaus verschiedene Meinungen haben, aber solche hanebüchenden Aussagen zu bringen, nutzt doch gar nichts.
Man kann ja sagen, ich finde es gut, dass man 2 Mio in einen Neubau steckte und damit dann 85 Tsd Mehrmiete erlösen kann. Aber dann sich was zusammenlügen von höheren Abschreibungen bei Neubauten und, dass Darlehen bei 0% Zinsen /(obwohl keine Bank so einen Vertrag abschliesst) nichts kosten, ist einfach nur dumm und absolut falsch!
Also den abgebrochen Teil , des jetztigen Neubaus wird man wohl ganz abschreiben können, Indes muss man die Restschulden, obwohl abgerissen wurde weiter zahlen.

Also man wird wohl jetzt um 3 Mio Darlehen haben, gegenüber 275 Tsd MIete.....wie will man das dann tilgen?
Ach ich vergass, Darlehen kosten ja nichts mehr............

Also jetzt die Lösung!

wie meine Nachfrage bei DeFaMa ergab, jetzt hier mit echten Zahlen hinterlegt:

100% Fremdfinanzierung
angenommener Zins von 2% und 4% Tilgung auf 3,4 Mio. = 204.000€
Gewinn nach Zins und Tilgung: 71.000€ p.a.
Und das Darlehen ist im Sommer 2041 (gut 20 Jahre) komplett getilgt!

Zusätzlich sollte man wissen:
Es war tatsächlich so, wie ich hier vermutet hatte, die DeFaMa hatte das Objekt schon mit der Prämisse gekauft, hier investieren zu müssen!
Es waren schon einige Jahre mit sehr hohem Cashflow und jetzt unternimmt man den notwendigen Schritt der Investition.
Und es wurde ein langlaufender Mietvertrag mit Aldi geschlossen.

Ich jedenfalls bin sehr zufrieden.

Ein schönes Wochenende noch

Michale

Eine kleine Richtigstellung meinerseits:

Die gesamte Finanzierung ist auf den 2-Mio.-Neukredit abgestimmt und betrifft nicht das Altdarlehen und es handelt sich hierbei um ca. Angaben, da der Darlehensabschluss noch nicht erfolgt ist. Jedoch die 100%ige Finanzierung ist fix.

Michale.

[supialexi2]

Es wird wohl erst im April 2021 fertiggestellt.

Die leerstehenden Flächen waren in den Baracken und wurden auch jetzt abgebrochen.
Man hat also damals für ca 1,2 bis 1,4 Mio gekauft und wohl 4 bis 5 Jahre Mieten von knapp 200 tsd eingenommen, aber dafür musste man wohl in Kauf nehmen, dass man nun einen Neubau für Aldi erstellt. Man hatte ja in den Vorjahren schon den gesamten Gebäudepreis ohne Grundstück wohl schon verdient.
Jetzt zieht das alles viel besser aus, obwohl doch die Fakten sich nicht gross geändert haben........mmh

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.221.201 von Michale am 26.02.21 15:22:12

Also jetzt die Lösung!

wie meine Nachfrage bei DeFaMa ergab, jetzt hier mit echten Zahlen hinterlegt:

100% Fremdfinanzierung
angenommener Zins von 2% und 4% Tilgung auf 3,4 Mio. = 204.000€
Gewinn nach Zins und Tilgung: 71.000€ p.a.
Und das Darlehen ist im Sommer 2041 (gut 20 Jahre) komplett getilgt!

Zusätzlich sollte man wissen:
Es war tatsächlich so, wie ich hier vermutet hatte, die DeFaMa hatte das Objekt schon mit der Prämisse gekauft, hier investieren zu müssen!
Es waren schon einige Jahre mit sehr hohem Cashflow und jetzt unternimmt man den notwendigen Schritt der Investition.
Und es wurde ein langlaufender Mietvertrag mit Aldi geschlossen.

Ich jedenfalls bin sehr zufrieden.

Ein schönes Wochenende noch

Michale[/quote]

Also wird doch noch alles gut? Tja scheint so, mich überrascht zum einen, dass wohl in den vorgangenen Jahren bei den sehr höhen Renditen nicht nur nichts getilgt hat , sondern wohl auch beim Ankauf demnach kein Eigenkapital einbrachte? Wie sonst sollten aus 1,4 Mio (Bruttokaufpreis , ) und 2 Mio Baukosten dann 3,4 Mio Darlehen werden.
Aber das nur am Rande; Wie auch 2 % Zins ist heute schon sehr hoch, aber bei 100 % Finanzierung wohl hin zu nehmen!

Also kann man mit leben. Klar und auch wohl in noch 10 Jahren, der Standort hat ehr Zukunft, also ehr mehr Einwohner , im Gegensatz zu den meisten anderen Objekten.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.218.921 von supialexi2 am 26.02.21 13:25:08

Zitat von supialexi2:

Zitat von LongTermForever: PS:
Zumal wir noch gar nicht über den Punkt gesprochen haben, dass der Umbau ja eventuell sogar vollständig fremdfinanziert ist und damit nicht einmal Eigenkapitalmittel bindet.
Im Ergebnis stünde den Mehrmieterträgen damit eine Zinslast von aktuell nahe 0 gegenüber, was dazu führen würde, dass die Aktionäre von einem gesteigerten FFO profitieren, ohne dass der Investitionsspielraum zur Neuakquise von DEFAMA überhaupt berührt wurde...

Gröhl

Ganz neue Idee, Darlehen der Banken kosten nun gar nicht mehr, gibt es ganz umsonst......Über Rückzahlung reden wir gar nicht erst.....0% Zinsen 4 % Mietrendite, also 4 % verdient. Tolle Logik von LongTermForever.

Also man kann ja durchaus verschiedene Meinungen haben, aber solche hanebüchenden Aussagen zu bringen, nutzt doch gar nichts.
Man kann ja sagen, ich finde es gut, dass man 2 Mio in einen Neubau steckte und damit dann 85 Tsd Mehrmiete erlösen kann. Aber dann sich was zusammenlügen von höheren Abschreibungen bei Neubauten und, dass Darlehen bei 0% Zinsen /(obwohl keine Bank so einen Vertrag abschliesst) nichts kosten, ist einfach nur dumm und absolut falsch!
Also den abgebrochen Teil , des jetztigen Neubaus wird man wohl ganz abschreiben können, Indes muss man die Restschulden, obwohl abgerissen wurde weiter zahlen.

Also man wird wohl jetzt um 3 Mio Darlehen haben, gegenüber 275 Tsd MIete.....wie will man das dann tilgen?
Ach ich vergass, Darlehen kosten ja nichts mehr............

Also jetzt die Lösung!

wie meine Nachfrage bei DeFaMa ergab, jetzt hier mit echten Zahlen hinterlegt:

100% Fremdfinanzierung
angenommener Zins von 2% und 4% Tilgung auf 3,4 Mio. = 204.000€
Gewinn nach Zins und Tilgung: 71.000€ p.a.
Und das Darlehen ist im Sommer 2041 (gut 20 Jahre) komplett getilgt!

Zusätzlich sollte man wissen:
Es war tatsächlich so, wie ich hier vermutet hatte, die DeFaMa hatte das Objekt schon mit der Prämisse gekauft, hier investieren zu müssen!
Es waren schon einige Jahre mit sehr hohem Cashflow und jetzt unternimmt man den notwendigen Schritt der Investition.
Und es wurde ein langlaufender Mietvertrag mit Aldi geschlossen.

Ich jedenfalls bin sehr zufrieden.

Ein schönes Wochenende noch

Michale

[supialexi2]

Nebenschauplatz, als meine das 3. am vernünftigesten ist. Also erst eben ein paar Jahre von der enorm guten Rendite zu profitieren und dann eben neu bauen und so langfristig ein neues gebäude zu haben und nicht nur den Ankermieter langfristig zu halten, sondern auch die anderen Mieter.

Könnte mir vorstellen, dass, wenn ich es für mich allein verantworten müsste, auch die Möglichkeit gut finden würde, erst gute Miete zu kassieren und das Risiko eingehen würde, dass Aldi kündigt und man dann an einen anderen Discount vermieten könnte.... Was allerdings ein gewisses Risiko ist.

Also ich bin auch der Meinung, dass es insgesamt wohl gut und richtig ist. Ist es nicht auch noch so, dass bei der Angabe der aktuellen Mieten, der Leerstand auch noch nicht vermietet ist? Also wird die Mieten wohl kurzfristig durchaus höher ausfallen können.
Wohl kaum ein Einzelhändler wird ab November 2020 bis letze Woche einen neuen Mietvertrag abgeschlossen haben.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.220.742 von LongTermForever am 26.02.21 14:57:00

Gebe gern zu, dass ich im allgemeinen ein interessierter Laie bin.
Du hingegen, willst ja darstellen, dass du entsprechende Kenntnisse hast.


Auf gar keinen Fall , kann ein Neubau stärker bzw. höher abgeschrieben werden. Alles Sonderbedingunen, die du eingestellst hast, sind längst abgelaufen, auch die zusätzlich 10 % Abschreibung bei der degressiven Afa auf gewerblich gebäude.
Ausserdem ist das wieder was ganz anderes, als das was du zuerst meintest, dass man die Handwerkerlöhne ca 30 % sofort abschreiben könnte.

Also ganz egal ob selber gebaut oder fertig gekauft. Ein Gesamtbauwerk, aber auch ein Anbau etc. kann man nur mit 3 % abschreiben.

Habe mal gelesen, dass ein Mann, zum mehrfachen Millionär wurde, weil er jeweils alte Häuser ankaufte, und in denen dann selber lebte und dann selber umfassende Renovierungen machte. Diese Renovierungen, soweit nicht in den ersten beiden Jahren 15% des Kaufpreises erreicht werden, kann er jeweils voll absetzen und mit Mieten etc. verrechnen.
Dann könnte man durchaus nach 10 Jahren ein gut instand gesetzte Gebäude haben, was er dann ohne etwas versteuern zu müssen, verkaufen kann.
Bei dem ging es noch weiter, wenn er irgendwo hinfahren wollte, fuhr er auch immer im Baumarkt vorbei und kaufte dabei Material an, und so rechnete er auch die KFZ Kosten ab.

So ist das möglich, doch den Zusammenhang mit gewerblicher Vermietung und zu Neubauten sehe ich nicht. Die einzige zusätzliche Abschreibung wäre eben der Wert für das alte gebäude. Ist ja auch nicht mehr da, das muss man dann auch nicht mehr als wert aufführen , sondern ist voll in dem Jahr des Abrissen abgegangen und kann man dann auch voll abschreiben.

Ich meine, dieses alles sind schon Laienkenntnisse, wenn man interessiert ist. Selber habe ich auch gewerbliche Objekte, da gilt immer die 2 % Abschreibung weil schon vor 1985 gebaut, käme aber nie auf die Idee, die Substanz nahe Null zu bewerten, weil das Gebäude fast 40 Jahre alt ist.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.220.487 von supialexi2 am 26.02.21 14:45:30

So funktioniert keine Forumsdiskussion.

Ich habe dir eine Quelle gezeigt, die eindeutig höhere Abschreibungswerte bei Neubau belegt - vermutlich um Handwerksleistungen u.ä. indirekt Rechnung zu tragen, wie zu Beginn zu zugegeben, ich bin kein Steuerberater.

In diesem Fall habe ich eine Quelle und du nur deine Vermutungen, die du mir in vorherigen Posts ja gerade ankreidest. Daher gerne einen Gegenbeleg/eine Quelle deiner Argumente bringen, damit eine Diskussion möglich ist.

Damit bin ich jetzt endgültig fertig für heute, hab echt besseres zu tun.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.220.238 von LongTermForever am 26.02.21 14:35:22

Zitat von LongTermForever: https://www.steuertipps.de/lexikon/a/abschreibung-gebaeude

Zugegeben, ist schon ein Unterschied, ob ich in den ersten Jahren 10% oder 3% Abschreibung habe, oder?

Ich muss mich widerholen, mach dich kundig!

Meines Wissens war es noch nie möglich, einen Bau dann in Handwerkerlöhne etc aufzuteilen und denn Teile davon sofort abzuschreiben.
Es ist sogar so, dass wenn ein Käufer innerhalb von 2 Jahren nach dem Kauf Über 15 % investiert, die man sonst ja sofort abschreiben könnte, dann wird es zur Substanz dazu gezählt und kann nur anteileig, eben 2 bis 3 % p.a. abgesetzt werden.