DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 140)

[Huracan]

Die Investition war aber nicht außerplanmäßig:
„Vor fünfJahren drohte allerdings das Aldi-Aus.Wir haben 2016 das Gelände aus der Insolvenz herausgekauft, sagte Matthias Schrade.Hätten wir nicht gekauft, wäre Aldi längst verschwunden. Bereits damals wusste der Defama-Vorstand,dass hier investiert werden muss. Allerdings hätten sie das Gelände günstig erwerben können."
Quelle: Oranienburger Generalanzeiger vom 02.02.2021

[LongTermForever]

Und noch abschließende Worte, die ihr ebenfalls noch nicht auf dem Schirm zu haben scheint.

Mal abgesehen davon, dass hier im Forum schon so oft bemängelt wurde, es würden so alte Bestandsobjekte gekauft, wird hier auch gerne angebracht, das Kapital würde zu langsam investiert.

Ganz ehrlich, aus meiner Sicht zahlt Löwenberg auf beide dieser Dauer-Jammerthemen ein und soll ich euch was sagen - als Aktionär wäre ich Herrn Schrade sogar sehr dankbar, wenn er (gegeben zahlungsbereite Mieter) ALLE seine Märkte auf den neusten Stand bringen würde.

Denn wer sagt dir denn, dass Löwenberg nach Neubau nicht um die 200.000 Euro oder mehr jährliche Miete bringt.

Und dann hast du bei 2 Mio. Euro Investition nämlich genau den hier immer mantrisch gewünschten Mietfaktor von 10 auf dein eingesetztes Kapital und musst nicht mal in den aktuell wohl recht ausgeprägten Bieterkampf um neue Objekte einsteigen, um dein Kapital ins Verdienen zu bringen.

Ich bleibe bei meinem Fazit:
Seit IPO habe ich von Herrn Schrade nur ökonomisch sinnvolle Entscheidungen gesehen - solange ich nichts gegenteiliges entdecke, gehe ich weiterhin von diesem besonnenen Handeln aus.

Nochmal viele Grüße
LongTermForever

[Gordon--Gekko]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.216.251 von babbelino am 26.02.21 11:11:04

Zitat von babbelino: @LongTermForever

Das ist doch gar nicht der Punkt. Die Kritik von supialexi zielt m.E. (zu Recht) in eine andere Richtung: Man hat für Löwenberg einmal eine Anfangsinvestition (Kauf) mit einer bestimmten Renditeerwartung (Mietrendite) getätigt. Infolge der nun außerplanmäßig fällig werdenden Investition verringert sich die Rendite des Gesamtinvestments.

Das ist doch gar nicht der Punkt babbelino. Es geht darum dass Dir Daten fehlen um das tatsächlich zu beurteilen.

Babbelino Du musst genauer arbeiten sonst wird es nichts mit den Renditen. Das haben wir ja auch schon per BM geklärt aber da wirst Du ja dann immer gleich fuchtig und wild wenn man Dich auf Fehler aufmerksam macht. Stattdessen kommt damn erneuter geistiger Dünschi** von Dir. Die Performance gibt uns Dir gegenüber ebenfalls recht aber auch das haben wir beide per BM geklärt.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.216.251 von babbelino am 26.02.21 11:11:04

Das ist schon der Punkt:

Keiner von uns kennt doch die neue Miete. Solange du diese nicht in meine oben beschriebene Berechnung einsetzen kannst, weißt du was die Rentabilität angeht schlichtweg Null!

[babbelino]

@LongTermForever

Das ist doch gar nicht der Punkt. Die Kritik von supialexi zielt m.E. (zu Recht) in eine andere Richtung: Man hat für Löwenberg einmal eine Anfangsinvestition (Kauf) mit einer bestimmten Renditeerwartung (Mietrendite) getätigt. Infolge der nun außerplanmäßig fällig werdenden Investition verringert sich die Rendite des Gesamtinvestments.

[LongTermForever]

Meine Güte, hier werden wieder Fässer aufgemacht, ohne vorher etwas nachzudenken, ja gar von Wertvernichtung ohne Gegenwert und fehlender Nachhaltigkeit gesprochen.

Also, zur Einordnung:

Thema 1: Werden hier 2 Millionen Euro (Altgebäude) einfach an Wert vernichtet?
Schauen wir uns hierzu den GB 2019 an. Da steht ein MARKTwert, nicht Gebäudewert für Löwenberg von 2,03 Mio. Euro.
Wie kommt dieser Wert zustande? Richtig, Barwert der Ist-Miete, die 2019 bei rund 181.000 Euro lagen. Mit anderen Wort, die Hütte selbst hat nach 18 Jahren vermutlich keinerlei echten Substanzwert mehr, es kommt alles aus dem diskontierten Zufluss der Mieten.

Was nun passiert:
Es wird neu gebaut, korrekt, dafür wird Geld für ein neues Gebäude in die Hand genommen.
Was ist jetzt der Wert der Investition? Richtig, der Barwert der neuen Mieten, die uns leider in ihrer Höhe noch nicht bekannt sind, weshalb wir auch noch keinesfalls von mangelnder Rentabilität oder fehlender Nachhaltigkeit sprechen können, da sich Aldi und Co für ein neues Gebäude aller Voraussicht nach mehr Miete entlocken lassen. Somit müsste man nun Barwert der Miete vorher und nachher vergleichen - aber da haben wir doch noch was vergessen...
wieder richtig, für die 2 Mio. Investition haben wir ja jetzt ein NEUES Gebäude, welches im Gegenzug zu der vorherigen Bruchbude ja wieder einen entsprechenden Verkehrswert hat. Somit ist der Gesamtwert der Barwert der Mieten zzgl. Gebäudewert.

Bitte daher der übliche Appel, erst überlegen, dann schreiben...

Viele Grüße
LongTermForever

[babbelino]

Schön, dass jetzt wenigstens bei einem User hier der Groschen zu fallen beginnt. Die Spielbedingungen in den Fachmarktzentren werden von den großen Lebensmittelketten diktiert. Und wenn Aldi und Co nur mit einem Neubau zu halten sind, dann muss halt neu gebaut werden, egal wie alt und in welchem Zustand das vorherige Gebäude ist.

Das Problem bei Fachmarktzentren ist es abzuschätzen, wann in welchem Umfang Cashflows ein- und abfließen. Defama hat sich in den vergangenen Jahren diesbezüglich in einem Sweet-Spot bewegt, der aber nach meiner Würdigung nicht nachhaltig ist.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.211.097 von Kampfkater1969 am 26.02.21 07:04:25

Zitat von Kampfkater1969: Vorstand Schrade hat ja als signifikanter Mitaktionär gleichgerichtete Interessen wie wir anderen Miteigentümer auch.

Ist immer besser, wie wenn "Manager" bei Murks nur fette Abfindungen erhalten und keine eigenen Aktien im Feuer haben.

Ja klar!

Aber wenn einer sonst wohl alles gut macht und grundsätzlich nur die besten Absichten hat , heisst es ja nicht , alles was gemacht wird, darf nicht hinterfragt werden.

Mir leuchtet der Sinn dieser Aktion nicht ein bzw. meine ich, es wäre eindeutig falsch gewesen.

[Kampfkater1969]

Vorstand Schrade hat ja als signifikanter Mitaktionär gleichgerichtete Interessen wie wir anderen Miteigentümer auch.

Ist immer besser, wie wenn "Manager" bei Murks nur fette Abfindungen erhalten und keine eigenen Aktien im Feuer haben.

[supialexi2]

Also von Fehlverhalten gehe ich grundsätzlich nicht aus.

Der Vorstand entscheidet sowas selbstständig und kann es sicher auch rechtfertigen. Eine andere Frage ist, ob nicht etwas anderes sinnvoller wäre. Kann eben keinen grossen Sinn sehen , 2 Mio in einen Neubau eines 18 Jahre alten Gebäudes zu investieren. Da ist dann keine sinnvolle Rendite mehr und mit 4 bis 5 % Tilgung ist auch nix.

Klar , das beste wäre meiner Meinung nach, für Aldi komplett neu bauen auf einem anderen Grundstück was man noch kaufen müsste (wenn man sowas überhaupt erwerben kann und ob man überhaupt noch einen Supermarkt über 1300 qm genehmigt bekommt, ist unsicher, vieleicht wusste Schrade auch schon, dass es nicht geht ) und dann den alten Laden an einen anderen Mieter vermieten.