DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 152)

[supialexi2]

Überall wo ich "Radolfszell" muss es Radeberg heissen.

Es geht immer um das umgebaute Objekt in Radeberg- nähe Dresden. Hatte ich was völlig falsches gesagt.

[supialexi2]

WIr werden in den nächsten Wochen, die Zahlen, des allerbesten Quartals in der Geschichte der defama hören Man hat bis auf den Neuerwerb im Dezember sonst alle anderen 42 Objekte, die Mieten beigetragen haben. Auch sehr schön, dass man aus Radolfszell schon ab November 2020 entsprechend die Anteile für 2020 von 130 tsd Jahresmiete vereinnahmen konnte.
Hier wäre grundsätzlich ein Verkauf sinnvoll gewesen, allerdings in der Lage wo sich Defama und insgesamt der Markt befindet, war es sinnvoll das Objekt zu behalten und sofort von erhöhten Mieten zu profitieren, statt einmaligen einen Millionengewinn zu erwirtschaften und für das cash noch keine direkte Verwendung zu haben, und evtl erst in 2022 Teile davon aus dann neugekauften Objekten als Ertragsbestandteile zu erhalten. Hier war ein Halten sinnvoller und man konnte so auch das Quartal mit den höchsten Umsätzen erreichen. Auch wird in 2021 dann wieder jedes Quartal schon aufgrund des aktuellen Bestandes besser sein als 2020 oder gar früher. Zeitz hatte man erst im April gekauft, den alleinstehenden Baumarkt erst im Sommer, wie auch die beiden Dänischen Bettenlager.
In Radolfszell hatten man wegen Umbau den Grossteil von 2020 geschlossen, aber konnte im November wieder neu eröffnen mit fast doppelter Miete.
Nur aufgrund der aktuell gehaltenen Objekte wird der Umsatz in jedem Quartal 2021 besser sein, als die Quartale in 2020.
Dabei können wir davon ausgehen, dass man in 2021, wohl Objekte im Wert von ca 15 bis 20 Mio kaufen wird.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.158.266 von 95Prozent-Trader am 22.12.20 10:54:50

Zitat von 95Prozent-Trader: Hallo Supialexi2,

Grade von Dir hätte ich hier eigentlich einen eher negativen Kommentar erwartet. Du hast Dich doch schon mehrfach über die konstant steigenden Verwaltungskosten beschwert. Und grade ein so kleines Objekt dürfte doch üblicherweise eine vergleichsweise hohe Verwaltungskostenquote haben.

Wir wisen bisher noch so gut wie nichts von dem Objekt. Nur dass es ein relativ kleiner Netto in der Gegend von Magdeburg ist. Defama hat seine versprochene Ankaufquote 2020 eitgentlich schon erfüllt. Es bestand also keine Notwendigkeit, noch schnell irgendeinen Erfolg vorzuweisen, nur um die Ankündigungen einzuhalten. Von daher vermute ich mal, dass das neue Objekt recht gut in Schuß ist und wenig Betreuung erfordert. Defama hat bisher eigentlich immer gute Objekte an Land gezogen.

Lassen wir uns überaschen von den hoffentlich bald veröffentlichten Einzelheiten


Wünsche allen Teilnehmern dieses tollen Forums schon mal frohe, gesunde und erholsame Feiertage 🤶

Planungen und Ausblicke sind sicher sinnvoll und schön. Aber falsch ist es, stur daran festzuhalten. Sicher hat man das selber gesetzte Soll für 2000 erfüllt. Und? Das heisst doch nicht, dass man ein interessantes Objekt nicht kauft und stattdessen, vielleicht ein weniger interessantes in 2022 kauft. Man könnte das auch gedanklich nach 2021 packen.
Also genauso erwarte ich es auch von defama und dem Vorstand, dass man dann zugreifft wenn sich ein günstiges Angebot auftut und nicht stur nach Planungen geht.
An erster Stelle muss um die Rentabilität, der langfristige Ertrag stehen.

Sicher ist ein kleineres Objekt wahrscheinlich mit etwas mehr Arbeit im Verhältnis verbunden, denkt man so und könnte man annehmen. Aber , ohne, dass man alle Bedingungen kennt, kann man aus unserer Warte es gar nicht richtig beurteilen, und selbst wenn wir alles wüssten, kann Schrade es noch als bester beurteilen, wie der Markt gerade ist und was günstig und dauerhaft ertragreich ist.

Hier nicht, aber sonst waren ja die Objekte unter 2 MIo gerade besonders günstig. Vielleicht gibt es hier gewisse MIeterhöhungen in kommenden Jahren, oder die Bank hat ein einmaliges günstiges Angebot gemacht.
Evtl ergibt sich, dass man wenig Eigenkapital und geringer Tilgung in den ersten Jahren (2 bis 3%) schon nach 3 oder 4 Jahren das gesamte eingesetzte Kapital wieder zurück erhält. So, dass man praktisch Liquidität einsetzt, die man jetzt hat, diese aber schon komplett zurück erlöst hat, wenn der bestehende hohe Cashbestand ausgegeben ist und man es dann gerade braucht für neue Käufe.

Also viele Kleinigkeiten könnten Stellschrauben sein, die ausser Kaufpreis und Mieteinnahmen auch noch dafür sprechen Könnten, dass ein Kauf sinnvoll ist.

[95Prozent-Trader]

Insiderkauf

https://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2020-12/5161928…

Aufsichtsrat Lukowicz hat für gigantische 3315,- € Defama-Aktien zum Kurs von 19,50 € gekauft

Bei solchen Käufen frage ich mich immer, warum der Insider so kleine Summen kauft. Abstauberlimit, was mit nur kleiner Stückzahl bedient wurde?


Ich wünsche allen Foristen hier einen guten Rutsch ins nächste Jahr.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.175.693 von supialexi2 am 23.12.20 12:17:37

Zitat von supialexi2: Fakt ist, Deutsche Konsum Reit und Deutsche Industrie Reit erhalten die komplette Verwaltung für 2 % der Miete. Lässt sich im Geschäftsbericht nachlesen.....

GV Nordost Verwaltungsgesellschaft mbH erhält 2% bzw. 3% zzgl. USt. der NKM (Single/Multi Tennant) für die unter 14.8.6. des Wertpapierverkaufsprospekts (2017) dargestellten Leistungen

und dazu bekommen

Elgeti Brothers rd. 0,5% vom Kaufpreis (also beim 10-fachen rd. 5% der NKM) für die unter 14.8.7 des Wertpapierverkaufsprospekts (2017) dargestellten Leistungen.

Da kann man sich jetzt immer drüber streiten, was alles unter "komplette Verwaltung" fällt - nur wenn Vergleich, dann bringt Äpfel mit Birnen wenig...

[supialexi2]

Also meine Quelle sind die Aussagen des Gründers und VOrstandsvorsitzenden anlässlich eines Interviews, wo die Befrager auf eine evtl Mauschelei ansprachen, weil die Leistungserbringende Firma ja ihm und seinem Halbbruder gehören würde.
Da gebe ich mich geschlagen und gebe zu, dass es sich genau verifiziert habe. Jedoch wurde im Geschäftsbericht von Defama klar gesagt, dass die Verwaltungstochter 15 Mitarbeiter beschäftigt und man auch noch weitere Objektmanager suche.

Normalerweise sind verwaltungskosten nicht auf Mieter umlegbar, bei Wohnungen sogar gesetzlich verboten. Ob es ja anderslautende gewerbliche Verträge gibt, mag sein, aber die Grosskonzerne werden wohl nicht bereit sein, sowas zu zahlen, was in die Phäre des Vermieters fällt.

Überzeugt bin ich jedoch davon, dass auch defama wohl Hausmeister für die Objekte beschäftigt und diese grösstenteils auf die Mieter umgelegt werden.

Bewusst und extra hat ja defama die imma gegründet und lässt diese die Verwaltung ausführen. Jedoch wird dann in der Bilanz wieder die Kostenarten für Personal und sonstiges etc. wieder in einer Summe angegeben. Die Logik ist nicht nachvollziehbar!

[Nebenschauplatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.175.693 von supialexi2 am 23.12.20 12:17:37

Zitat von supialexi2: Fakt ist, Deutsche Konsum Reit und Deutsche Industrie Reit erhalten die komplette Verwaltung für 2 % der Miete. Lässt sich im Geschäftsbericht nachlesen.....

Ist im Geschäftsbericht auch dargestellt, wie kann man das dann verneinen, ohne dazu einen Anhaltspunkt zu haben, erst recht keinen Beweiss?

Ich zitiere sinngemäß aus Geschäftsbericht Deutsche Konsum Reit 2019/2020:
Seite 109 linke Spalte unten:

„Die nichtumlagefähigen NK…..Property Management 1.398,1 T€….Asset Management 2.950,1 T€“

Das macht zusammen 4.348,2 T€ Verwaltungskosten....
– bezogen auf 56,2307 T€ ergibt das einen Prozentsatz von 7,73 %.

Und das sind nur die Kostenanteile, die nicht umlegbar sind – aus Erfahrung schätze ich, dass DKR ca. 1.100 T€ an PM Kosten auf seine Mieter umlegen kann. Das wären dann Verwaltungskosten, die zwar entstehen aber zu durchlaufenden Posten werden.
Geschätzt ergibt das einen Prozentsatz von 9,69% für AssM und PropM zusammen.

Okay, da wären also meine „Fakten“ – direkt aus dem öffentlich zugänglichen Geschäftsbericht der DKR mit Seitenangabe, genauen Zahlen und nachvollziehbarer Rechnung.
Dass ich am Schluss der Rechnung noch eine persönliche Schätzung dazufüge, dient nur der gewollten Genauigkeit.

Ich bin aber gespannt auf deine Quelle – schau ich mir gerne an.


PS: Ich habe hier nur mit den Fremdkosten gearbeitet. DKR beschäftigt 6 Objektverwalter (Seite 110 des GB) - die könnte man dazurechnen, aber das macht den Kohl jetzt auch nicht mehr fett.

[supialexi2]

Fakt ist, Deutsche Konsum Reit und Deutsche Industrie Reit erhalten die komplette Verwaltung für 2 % der Miete. Lässt sich im Geschäftsbericht nachlesen.....

Ist im Geschäftsbericht auch dargestellt, wie kann man das dann verneinen, ohne dazu einen Anhaltspunkt zu haben, erst recht keinen Beweiss?

[Nebenschauplatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.170.635 von supialexi2 am 23.12.20 03:48:22

Zitat von supialexi2: ...
In der Tat wird genannt, dass man die Verwaltung mit jeweils 2 % in Rechnung stellt......für.Defama würde das ca 260 Tsd Kosten im Jahr bedeuten, statt jetzt wohl um 1 Mio - um die Verwaltung zu machen. Grundsätzlich ist eine Selbstverwaltung gut und richtig, besonders hier bei den Objekten, allerdings sollte eine Eigenverwaltung nicht teurer sein.
...

Verwaltung...was ist denn Verwaltung?

Da gibt es zum einen das, was auf denglisch gerne "asset management" genannt wird. Ich würde es die "Immobilienverwaltung vom Excel-Sheet" nennen. Da sitzt dann einer für 20 Objekte, schaut auf Laufzeiten von Mietverträgen, von Versorgungsverträgen, gibt Instandhaltungs- und Modernisierungsbudgets frei - ist aber selbst nicht oder höchstens alle paar Jahre mal vor Ort.

---Diese Dienstleistung bekommst du für 2% der Mietumsätze---

Dann haben wir noch die klassische Objektverwaltung, im neudeutsch "property management".
Der Objektverwalter kennt sein Objekt, seine Mieter und ihre Eigenheiten und Bedürfnisse, der Objektverwalter kennt auch die Handwerksfirmen, die er schnell aktivieren kann, wenn mal was kaputt geht. Er ist in der Regel mindestens alle 3 Monate am Objekt und kümmert sich auch um Kleinkram, den der asset manager nicht mal bemerken würde. Er macht die gesamte Mieterkommunikation per Brief, Mail, Telefon und leider auch noch Fax

---Diese Dienstleistung bekommst du nicht für 2% der Mietumsätze---

Diese Dienstleistung wird von den meisten Immo-Firmen fremdvergeben und entsprechend vergütet.
Die Kosten hierfür sieht man üblicherweise in den GUVs nicht, weil sie in den anderen LLs untergehen.

Einen guten Teil dieser Kosten tragen übrigens die Mieter über ihre Nebenkosten.

Die Quintessenz:

Man kann mit solchen Aussagen wie in diesem Fall von Elgeti erst etwas anfangen, wenn man versteht und nachvollziehen kann, welchen Posten er überhaupt meint.

Wir sagen gerne "hinten scheißt die Ente" dazu.
Die Zahlen am Ende des Jahres, der FFO, die Dividende - all das sagt mir, wie gut eine Firma gewirtschaftet hat und wie ihr Geschäftskonzept aufgeht.

Du würdest dahinterkommen, wenn du mehr Zeit mit echter Recherche, GuV und Bilanzanalyse verbringen würdest.

[supialexi2]

Es gab, wohl schon vor Monaten jeweils Filme der Deutschen Konsum Reit und der Deutschen INdustrie Reit AG. In beiden trat Elgeti , der Gründer und Vorstandsvorsitzender beider AGs sehr überzeugend auf.
In der Tat wird genannt, dass man die Verwaltung mit jeweils 2 % in Rechnung stellt......für.Defama würde das ca 260 Tsd Kosten im Jahr bedeuten, statt jetzt wohl um 1 Mio - um die Verwaltung zu machen. Grundsätzlich ist eine Selbstverwaltung gut und richtig, besonders hier bei den Objekten, allerdings sollte eine Eigenverwaltung nicht teurer sein.
Die 2 % von Elgeti sind nun extrem günstig, aber das vierfache an Kosten darf es auch nicht sein.

Es gibt auch einen Film über die defama, wo Herr Schrade auch einen guten Eindruck macht.

Link, bzw. wie man da hin kommt, poste ich später.