DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 153)

[Mr-Tommi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.159.082 von supialexi2 am 22.12.20 11:46:19

Wie heißt denn der "Elgeti Film"?
Kannst du vielleicht einen Link schicken?
Vielen Dank im Voraus :-)

[supialexi2]

Es gibt auch vieles , dass man gar nicht weiss. Und sicher habe ich in der Vergangenheit vieles mal kritisiert, obwohl ich doch grundsätzlich eine positive Ansicht zur AG habe.

Nun, klar ein Objekt in der GRössenordnung soll ja ehr mehr Arbeit im Verhältnis machen, ob und in welcher Grössenordnung das wirklich ist, wissen wir nicht. Kann mir gut vorstellen, dass ein 5 mal so grosses Objekt, mit entsprechend mehr Mieter und entsprechender Infrastruktur (Parktplätze, Zugänge, Durchgänge) noch mehr Aufwand macht, als lediglich Ladenlokale mit 1oder 2 Mieter zu verwalten. Deshalb fand ich ja auch nachher die beiden Käufe des Dänischen Bettenlagers noch gut, Denn da ist schon zu erwarten, dass ein Einzelmieter sich um die alltägliche Instandhaltung selber kümmert.

Wenn, wie es mal dargestellt wurde und von vielen hier bestätigt wurde, wirklich alle Personalkosten nur durch die Hausverwaltung verursacht werden, wäre das eine Verschwendung die ins Krimnelle abdriften würde. Tatsächlich, sind da auch sämtliche Arbeiten beim Ankauf und der Prüfung enthalten, wie wohl auch Arbeiten für Umbauten etc.
Habe gerade einen Elgeti Film gesehen, da macht die Hausverwaltung wohl die ELgeti Brother, für 2 % der MIeteinnahmen. Das wäre nun extrem billig.

[95Prozent-Trader]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.146.968 von supialexi2 am 21.12.20 13:38:04

Hallo Supialexi2,

Grade von Dir hätte ich hier eigentlich einen eher negativen Kommentar erwartet. Du hast Dich doch schon mehrfach über die konstant steigenden Verwaltungskosten beschwert. Und grade ein so kleines Objekt dürfte doch üblicherweise eine vergleichsweise hohe Verwaltungskostenquote haben.

Wir wisen bisher noch so gut wie nichts von dem Objekt. Nur dass es ein relativ kleiner Netto in der Gegend von Magdeburg ist. Defama hat seine versprochene Ankaufquote 2020 eitgentlich schon erfüllt. Es bestand also keine Notwendigkeit, noch schnell irgendeinen Erfolg vorzuweisen, nur um die Ankündigungen einzuhalten. Von daher vermute ich mal, dass das neue Objekt recht gut in Schuß ist und wenig Betreuung erfordert. Defama hat bisher eigentlich immer gute Objekte an Land gezogen.

Lassen wir uns überaschen von den hoffentlich bald veröffentlichten Einzelheiten


Wünsche allen Teilnehmern dieses tollen Forums schon mal frohe, gesunde und erholsame Feiertage 🤶

[supialexi2]

Sicher ist langfristig auch die Lage eines Objektes wichtig.
Aber in dem Gesamtzusammenhang macht ein Objekt mit ca 120 tsd Mieteinnahme im Jahr nicht so viel aus. Wenn man es zu weniger als 10fach gekauft hat, und annehmbar ist, dass die sonstigen Kaufauflagen (wie beste MIkrolage, mind 2 langjähriger Mietverträge) eingehalten wurden, reicht mir das, um das als Erfolg zu sehen.

Auch die anderen beiden Punkte sind Erfolge. So sind durchaus höhere Mieterlöse durch Umbauten möglich, die zwar zunächst keine so hohe Rendite einbringen, aber höchstwahrscheinlich wohl auch nach 10 Jahren noch weiter die Weitervermietung zu ehr höheren Preisen ermöglichen. Dabei gehe ich davon aus,dass man keine baulichen Massnahmen vornimmt, wenn nicht min ein 1 zehnjähriger Mietvertrag abgeschlossen wurde.

[95Prozent-Trader]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.102.442 von Michale am 17.12.20 12:51:27

Ich habe mal bei Netto nach den Filialen im Umkreis von Magdeburg gesucht. Die Funde habe ich dann auf die genannten Kennzeichen überprüft. Von den angezeigten Filialen hat keine ins Raster gepasst.

Ich würde sagen, dass das ein gutes Zeichen ist. Defama ist mit dem neuen Objekt wohl weit genug vom großen Geschehen weg. Wie ich die bisherigen Objekte kenne, wird das neue Objekt eher >= 50 km von Magdeburg entfernt sein. Somit werden die potenziellen Kunden nicht mal eben am Wochenende nach Magdeburg ins Möbelgeschäft fahren und anschließend auch dort ihren Wocheneinkauf erledigen. Auch werden es eher weniger Pendler nach Magedeburg sein, die auf dem Heimweg dann ihren Einkauf in Magdeburg erledigen.

Bei ausreichender Entfernung von der großen Stadt werden sich in der näheren Umgebung auch nicht übermäßig viele Versorger tummeln. Ich bin schon freudig gespannt auf die weiteren Details zum Kauf. Wird vermutlich wieder ein guter Kauf mit wenig Konkurenz in der Nähe sein.

[supialexi2]

Man muss schon sehr aufpassen, um die drei verschiedene Dinge zu erfassen, was sie jeweils kosteten und was sie einbringen.

1.) Wurde ein neues Objekt zu etwas 1ofach für ca 1 Mio eingekauft
2.) In drei Objekten wurde/wird angebaut (oder die vermietbare Fläche vergrössert) und es sind schon Mietverträge über die vergrösserten FLächen geschlossen.
3.) Haben sich einige Verträge oft mit Ankermietern im Schnitt um vier Jahre verlängert. Teilweise waren es Optionen die Mieter ausübten, teilweise wurden Nachträge (Verlängerung des Mietvertrages) geschlossen, dafür wurde nichts bezahlt.



Habe ich da was falsch verstanden? Oder was wichtiges vergessen?

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.099.730 von Knuff am 17.12.20 10:03:31

Weiß jemand die Stadt, in der das jetzt gekaufte Objekt liegt?

[Knuff]

17.12.20, 09:37 | Von EQS Group
DGAP-News: DEFAMA expandiert weiter und steigert Nettomieten

DGAP-News: DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

/ Schlagwort(e): Ankauf/Expansion

DEFAMA expandiert weiter und steigert Nettomieten

17.12.2020 / 09:37

Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.

* Neuabschluss und Verlängerung mehrerer größerer Mietverträge
* Kaufvertrag über Netto in Sachsen-Anhalt geschlossen
* Investitionen von 3,3 Mio. € steigern Nettomieten um 250 T€ p.a.

Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) hat eine Reihe von Verträgen und Vereinbarungen geschlossen sowie eine Immobilie gekauft, die insgesamt zu einer Steigerung der annualisierten Nettomieten um rund 250 T€ führen.

So unterzeichnete DEFAMA einen Kaufvertrag über einen Nahversorger in der Nähe von Magdeburg (Sachsen-Anhalt). Der Kaufpreis beträgt 1,1 Mio. € entsprechend dem 10-fachen der Jahresnettomiete. Die vermietbare Fläche beläuft sich auf gut 1.000 qm. Das Objekt liegt in bester Lage direkt an der Bundesstraße in der Ortsmitte neben der Grundschule, einer Bankfiliale sowie einer Physiotherapie-Praxis und ist langfristig an Netto vermietet.

Darüber hinaus hat DEFAMA in einigen Bestandsobjekten neue langfristige Mietverträge abgeschlossen. So konnte in Löwenberg ein Vertrag mit ALDI für eine vergrößerte Fläche geschlossen werden. Der Bauantrag ist bereits gestellt, der entsprechende Umbau soll im kommenden Jahr stattfinden. Schon im Spätsommer geschlossen wurde ein Vertrag mit Penny für eine vergrößerte Fläche in Hamm. Der Bauantrag wird hier in Kürze gestellt werden. Der Umbau soll 2022 stattfinden. Auch in Lübbenau investiert DEFAMA, hier werden unter anderem die Flächen von Amplifon und der Bäckerei vergrößert. Die Investition für alle drei Maßnahmen zusammen beträgt rund 2,2 Mio. €.

Des Weiteren gelang allein in den vergangenen Wochen in einer ganzen Reihe von Objekten die Verlängerung der Ankermietverträge um durchschnittlich 4 Jahre. Hierfür waren keine Investitionen nötig. Teils erfolgte dies durch Optionsausübungen, teils durch Nachträge. So verlängerte LIDL in Waldeck und Traben-Trarbach, ALDI in Staßfurt, Penny in Rendsburg und Netto in Apolda. Einschließlich der von einem weiteren Ankermieter angekündigten Optionsausübung entsprechen die betreffenden Verträge rund 6 % der gesamten annualisierten Jahresnettomieten der DEFAMA.

Insgesamt wird DEFAMA mit den getätigten Investitionen in Höhe von 3,3 Mio. € die Mieterträge um rund 250 T€ p.a. steigern. Der annualisierte FFO steigt damit auf über 7 Mio. € bzw. 1,60 € je Aktie. Einschließlich der erfolgten Vertragsverlängerungen werden jährliche Mieterträge von insgesamt gut 1,4 Mio. € langfristig gesichert. Dies entspricht rund 10 % der gesamten annualisierten Jahresnettomieten der DEFAMA und bezogen auf die jeweiligen Laufzeiten Mieterlösen von insgesamt über 8 Mio. €. / Quelle: Guidants News https://news.guidants.com

[supialexi2]

Wenn ich aber nun überlege wird es doch wohl früher oder später in einer grösseren Konzern aufgehen.
Das finde ich schlecht, habe es mir schon so schön ausgemalt, wie es dann ist, wenn man in 17 , 18 Jahren viele Objekte Schuldenfrei hat und dann richtig viel Geld rein kommt.......

Dann könnte auch bald die Zeit kommen, angenommen man kauft dann ehr weniger ein, auf einen Reit umzuzwischen, denn dann wäre ja die Zeit der Ernte und man könnte prima mit über 50 % EIgenkapital leben. Also erst so in 18 Jahren evtl noch später......

Aber man weiss dann wieder nicht, wie es weiter läuft. Ob nicht dann doch auf die Lieferung von Lebensmittel sich ändern. Und klar schon 5 % weniger Umsatz heisst dann auch ein Sterben von einigen hundert Geschäften. Man weiss es eben nicht für so eine lange Laufzeit, aber positiv ist ja, wenn man dann viele Objekte ohne Schulden hat, und so auch noch einfache die Tilgungen der noch leicht verschuldeten Objekte leisten.

[supialexi2]

Aha, jetzt wird mir das klarer, früher verstand ich wohl auch nie richtig was man darunter versteht. Es ist ganz einfach:

Angst vor der eigenen Courage

Also es ist da auch etwas was meistens positiv für uns Mitaktionäre ist, die Eigenheiten des Gründers, Grossaktionär und EInzelvorstandes.
Ganz klar muss man sagen, er hat ein tolles Geschäftskonzept, was auch noch relativ simpel ist, geschaffen und zum Erfolg gebracht.
Von anfang an, vor über 5 Jahren schon, war wohl die Rede von 15 Mio bis 20 Mio Volumen was man p.a. ankaufen wollte. Damals waren die meisten Objekte auch weit unter 4 Mio Volumen, so , dass man jetzt wo viele Objekte ein Volumen von 8 oder 9 Mio haben, man ehr weniger häufig von Neukäufen hört.
Gleichwohl sollte man nicht mehr in Kaufvolumen rechnen, sondern in gekauften Jahresmieten in Euro.
Das Objekt in Zeitz, hätte man auch 3 oder 4 MIo teurer kaufen können und wäre wohl immer noch im Bereich dessen was defama evtl bezahlt hätte, und wenn man nun 3 MIo mehr bezahlt hätte, würde man es als Aktionär und überhaupt, als grösseren Erfolg sehen! Wenn man etwas für 3 Mio mehr gekauft hätte, also jetzt beispielsweise dann 22 Mio Ankaufsvolumen statt 19 Mio Ankauf, ist es nicht besser oder interessanter , sondern schlechter weil man für das gleiche Mietvolumen und überhaupt für das gleiche mehr bezahlt hat. Weiss nicht ob es Glück oder Zufall war, dass defama ein Objekt so günstig kaufen konnte, oder ob auch die Persönlichkeiten oder gewachsenden Beziehungen und das schnelle Handeln von defama daran einen Anteil haben. Jedenfalls ist es gut und äusserst aussichtsreicht ein so grosses Objekt so günstig erworben zu haben.

Man muss ja nicht die ganz Planung über den Haufen werfen, das will ich auch gar nicht. Aber wo so grundsätzlich sich das Geschäftskonzept bewährt hat, könnte man evtl den Ankauf mal ein bisschen steigern, gerade dann, wenn man viel Cash hat. Allerdings sind wohl auch zur Zeit nicht nur günstige Objekte auf dem Markt, und bei mehr als 10facher Miete, sollte man schon genau schauen, dass sonst auch alle eigenen Vorgaben eingehalten sind und dieses spezielle Objekt auch entsprechend interessant ist. Denn je weniger man zahlt umso mehr Puffer hat man evtl später mal bei Leerständen oder niedrigen Mieten das ausgleichen zu können.

Meine Idee schon 2015 bis 2018 mehr zu kaufen, als man noch vieles zu weniger als 9fachen Mieten kaufen konnte, bringt ja heute nix mehr. Ob man in vielleicht 1 bis 3 Jahren wohl nur noch über 11 oder 12 fach kaufen kann weiss ich nicht, aber das gesamte Geschäftskonzept wird weniger attraktiv. Wenn man dann mit einberechnet, dass man weitere 3 Jahre später dann solche Objekte nur noch mit 7 bis 9 fache Jahresmiete bewertet, könnte man in den Jahren wohl meistens auf einen Kauf verzichten.

So grundsätzlich sind es auch alte Kaufmannstugenden, oder was auch jeder Aktionär machen sollte, dann kaufen wenn es günstig ist und dann wieder verkaufen , wenn die Preise hoch sind. Das Problem ist nur , wenn ist welche Zeit. Gerade bei der Immobilienanlage, so habe ich erlebt, handeln die meisten Menschen auch bei fast reinen Anlagen mehr nach dem eigenen Lebenszyklus oder der Lebensform.

Klar es ist alles nicht so einfach. Und am ende ist es doch gut und richtig, immer auf dem niedrigen Volumen bestehen zu bleiben......