DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 169)

[erfg]

DEFAMA-Aktienanalyse von Metzler Capital Markets:

http://www.aktiencheck.de/exklusiv/Artikel-DEFAMA_Liquide_Mi…

[babbelino]

@Kampfkater

Du weißt, dass ich Deine Einschätzung zu Corona und vielen Aspekten der Politik teile. Ich bin aber der Meinung, dass Du das Argument "Immobilien sind Sachwerte" inzwischen sattsam unter das Volk gebracht hast.

Deshalb nur ein kurzer Exkurs dazu: Die Verbindung Immobilien = Sachwert ist nur dann gültig, wenn Dir das Objekt auch gehört. Was nützt Dir eine hochverschuldete Immobilie, die letztlich der Bank gehört, wenn die von mir (und mutmaßlich auch Dir) hochgeschätzte Frau Esken darauf noch einen Lastenausgleich sattelt? Glaubst Du, dass sich Deine Position als Eigentümer einer solchen Immobilie in dieser Situation verbessert? Ich konzentriere mich deshalb bei meiner Aktienauswahl auf Gesellschaften, denen ihre Immobilien auch gehören und die nicht am Gängelband der Banken hängen.

Was mich generell in diesem Thread befremdet ist, dass Defama dem Leser als "Immobilienjuwel" präsentiert wird. Die Äußerungen vieler User hier zeigen mir sehr jedoch deutlich, dass sie im Grund von der Materie keine Ahnung haben und sich aus Unkenntnis auch über Alternativen in sprachliche Extreme versteigen. Mit Verlaub, Dein Schlusssatz "Wer 100% in DEFAMA steckt..." geht auch in diese Richtung. Deshalb folgender Gedanke: Eine Gesellschaft wie Agrob Immobilien tilgt über Annuitätendarlehen derzeit jährlich rund 10% ihrer Bankschulden bei einem ohnehin niedrigem LTV i.H.v. von 18%. Ist das dann eine "megakrasse" Tilgung im Vergleich mit den 5% bei Defama?

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.051.166 von babbelino am 11.09.20 10:01:12

Also, nachdem hier häufig in dem Thread von manchen Usern die berühmte C- und D-Lage angesprochen wird.



Ich habe ein überaus großes Bewertungs- und Monitoring-Modell, in das quasi alle öffentlich verfügbaren Informationen von DEFAMA seit Gründung einfließen. Unter anderem beobachte ich auch genau die Entwicklung der Mieten.

Anders als manche in dem Thread aber suggerieren, entwickeln sich diese vermeintlichen C-/D-Lagen sehr gut. Über das ganze Portfolio betrachtet sind die Mieten pro qm (= Summe Mieteinnahmen / vermietbare Fläche) seit 2015 um 4,7% bzw. jährlich um durchschnittlich 1,2% gestiegen, was in etwa dem Inflationsausgleich entspricht. Ich kann daher bis jetzt keinerlei Qualitätsprobleme erkennen, werde dies aber mittels Geschäftsbericht jährlich weiterverfolgen.

Viele Grüße
LongTermForever

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.051.166 von babbelino am 11.09.20 10:01:12

Nach deiner Würdigung kaufst du gar keine Immobilien? Weder direkt noch indirekt über Immo-Aktien?
Und zahlst auch brav lebenslang Miete?

Soll ja keiner (!) "all-in" gehen bei Immobilien, wäre auch mit eigenen direkten Immo-Investments nicht sinnvoll.

Der letzte Lastenausgleich in Deutschland traf auch die Immobilienvermögen, hart, aber nicht so hart wie beim Papiergeldvermögen.

Wer 100% in DEFAMA steckt, wäre in meinen Augen mit einem aus heutiger Sicht "handhabbaren Klumpenrisiko" versehen, aber noch kennt keiner die "schwarzen Schwäne" des Übermorgen.

[babbelino]

@Michaele

Ich denke, man muss die Tilgung in der Gesamtschau betrachten. Die Mehrzahl der Objekte von Defama liegt in bestenfalls C- und D-Städten, ist relativ alt und hat relativ kurzlaufende Mietverträge. Wenn diese Immobilien dann mit 90% fremdfinanziert werden, wäre es in meinen Augen höchst fahrlässig, keine hohen Tilgungen zu leisten.

Die hohe Tilgung ist mithin eine logische Folge des Geschäftsmodells, aber eben nicht eine Art Qualitätssiegel.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.044.662 von philojoephus am 10.09.20 16:51:14

Freut mich zu lesen. Wenn du dann noch sehr unabhängig bist von deinen "Auftraggebern", perfekt.

Leider auch hier nicht wenige unterwegs, die nur auf dem Papier "echt selbständig" sind, aber im wahrsten Sinne des Wortes nur "schein-selbstständig" im täglichen Ablauf.

Ein echtes selbstbestimmtes Leben von A - Z der wahre Luxus. Mit Nuancen im Nettoeinkommen nicht zu bezahlen.

Bleib uns mit deinem scharfen analytischen Verstand möglichst lange erhalten, übertreffe den Warren Buffet..... ;-) Hatte vor kurzem seinen 90. Und ist immer noch aktiv.

DEFAMA einer meiner Werte, bei denen ich meine eigenen Würdigungen mit denen von dir abglich, dann erst erfolgte mein Einstieg.

Deshalb schade, dass deine Investmentgedanken zu Nebenwerten nicht einem breiteren Kreis zugänglich sind.

Nicht nur ich würde da sehr gerne ein "Mehr" haben wollen. Nicht nur bei DEFAMA.

[Kampfkater1969]

Gerade der "schwarze Schwan" Corona-Krise zeigte und zeigt doch, wie robust "unsere" DEFAMA aufgestellt ist.

Und keiner von uns kennt die künftigen "schwarzen Schwäne"!

Aber man kann gestreut in solche Sachwerte investieren, die es auch in solchen Situationen schafften, weniger oder nichts zu verlieren und sogar noch Erträge ausschütten konnten.

Defama einer meiner "Schock-Absorber" in der aktuellen Phase, von der niemand weiß, wie diese enden wird.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.045.928 von supialexi2 am 10.09.20 18:43:10

Zitat von supialexi2: Ein höhbisschen höherer Eigenkapital würden, dass das Geschäftsmodell der defama kaput wäre. Ich meine es stimmt dass ein Immobestandshalter mit weniger als 40 %Eigenkapital gefährlich lebt; wenn Deutschlandweit die Immobielbewertungen um 10 bis 15 % nachgeben,und dann noch Geld knapp ist, wie bei der letzten Finazkrise....OderBaanken selbrer die Vorgabe geben, gewerbliche Objekte nur bis 80% des Beleiungswertes zu finanzieren, bekoom defamma kei Geld mehr!

Das ist nicht richtig. Durch die extrem hohen Tilgungen bei DeFaMa in einer Größenordnung von knapp 5% ist nach spätestens zwei Jahren die 80%ige Beleihungsquote erreicht, wenn man unterstellt, dass die Finanzierung mit 90% erfolgte. Da beim Kauf oder bei Aufvalutierungen von Objekten immer mehrere Jahre Mietlaufzeit der Hauptmieter vorhanden sein müssen, sonst finanzieren die Banken gar nicht oder nur zu sehr schlechten Konditionen wobei wiederum H. Schrade nicht kaufen würde. Und durch die regelmäßigen Mieteinkünfte sind -du hast es ja selbst in deinen vielen Treads beantwortet- neben den Zinsen und der Tilgung der überwiegend 10-jährigen Annuitätenfinanzierung sogar noch schöne Ausschüttungen möglich. Warum schreibst du dies also? Vielleicht kann man in diesem Tread nicht alles so oft immer und immer wieder posten, wie Joe es vorhin schon geschrieben hat. Dafür schon mal meinen Dank, da dies die gute Qualität dieses Forums schon herunterzieht, was wir sicherlich alle gerne vermeiden möchten.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.045.175 von babbelino am 10.09.20 17:36:44

Ein höhbisschen höherer Eigenkapital würden, dass das Geschäftsmodell der defama kaput wäre. Ich meine es stimmt dass ein Immobestandshalter mit weniger als 40 %Eigenkapital gefährlich lebt; wenn Deutschlandweit die Immobielbewertungen um 10 bis 15 % nachgeben,und dann noch Geld knapp ist, wie bei der letzten Finazkrise....OderBaanken selbrer die Vorgabe geben, gewerbliche Objekte nur bis 80% des Beleiungswertes zu finanzieren, bekoom defamma kei Geld mehr!

Aber wenn man immer das doppelte Eigenkapital in jeden Kauf eingebracht hätte, wären wertmässig, nur die Hälfte der Objekte im Vermögensbestand der defama:

Das Geschäfsmodell, so wie von anfang an geschildert und durchgeführt wäre unmöglich! Dann hätte defama keine Existenzberechtigung weil viele andere schon so handeln!

[babbelino]

@Joe

Das Unibail in punkto Geschäftstätigkeit mit Defama nicht vergleichbar ist, ist wohl (hoffentlich) jedem hier klar.

Mein Punkt ist, dass ein zu hohes Leverage generell ein Unsicherheitsfaktor ist. Treten unvorhergesehene Umstände auf, geraten hoch verschuldete Unternehmen schneller in Schwierigkeiten als solide finanzierte. Und das wird eben nicht erst die Zeit zeigen wie Du meinst, sondern das kann manchmal schneller kommen als man denkt. Und wenn es dann besonders blöd läuft, werden auch zuvor halbwegs solide Unternehmen wie Unibail durch einen Zufall (Corona) in kürzester Zeit auf die Bretter geschickt.

Deine ermüdenden Ausführungen, warum gerade Defama ein hohes Leverage vertragen kann, berücksichtigen das Thema Zufall überhaupt nicht. Die IVG ist meines Wissens u.a. deshalb in Schwierigkeiten gekommen, weil sich der Bau aufgrund der Verwendung minderwertiger Stähle ewig lange hinausgezögert und dramatisch verteuert hat. Das halbfertige Gebäude musste damals sogar abgerissen werden. Selbiges hätte theoretisch auch in Radeberg auch passieren können.