DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 178)

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.835.110 von Michale am 21.08.20 09:02:45

Zitat von Michale:

Zitat von philojoephus: @ Kampfkater1969 schrieb am 18.08.20 17:40:18 Beitrag Nr. 2.020 (64.802.617)

>> Beachtlich die Aussage, sie könnten die gleichen Renditen am Markt günstiger (!) kaufen als via
>> Übernahme der Defama...
Was ist daran beachtlich?

Schon zum aktuellen Kurs notiert die DeFaMa mit einem Mietfaktor von rund 12,4 und damit über dem bis zu 11fachen der Kaltmiete, für die die Deutsche Konsum Reit (DKR) normalerweise ankauft. Und klar ist, dass man für 18,50 Euro die DeFaMa wohl kaum übernehmen könnte. Bei einer Übernahme müsste man sicherlich noch eine ordentliche Prämie drauflegen.



“

Bleibt Gesund.

MfG JE

Und hier für die Dt. Konsum Reit Aktie
Anzahl der ausstehenden Aktien 35.155.938
Kurs 15,50€
Marktkapitalisierung 544,9 Mio.
Nettoschulden 509,6 Mio.
Enterprise Value 1.054,5 Mio.
Nettomiete (annualisiert) 65,0 Mio.
= Mietfaktor 16,2

Hier sieht man sehr schön, mit welchem Mietfaktor unsere DeFaMa-Aktie 12,4 vom Markt bewertet wird und wie es bei der Dt. Konsum-Reit 16,2 aussieht.

Die Zahlen der DKR habe ich dem 9-Monats-Bericht per 30.06.2020 entnommen.

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Also ich würde lange investiert. Schön, wenn dann nach 12 bis 15 Jahren immer koplett schuldenfreei, und erhält von den ohne Schulden vermieteten Objekt wohl mehr als die Hälfe freier cashfllow isst.

Aber um das zu erreichen müsste man möglichst früh schon weitere Objekte. habenn.. Wenn man. noch nicht so genau, wie es mit Radeberg läuft, dann macht man eine kkleine KE. Das was kann kauft, leistet von Anfang an, zusätzlich Gewinnanteile, und jedes Jahr werden etwas über 5% des jeweiliigenObjektdarlehhen getilgt.

Somit helfen möglichst viele Objekte zu höheren Gewinnen und so werdeen auch höhere Kurse erreichen; und über 100 Mio Marktkapitalisierung!

[Kampfkater1969]

Je größer das versammelte Immobilienvermögen, an Zahl und Ankaufswert, gebündelt bei der Defama, desto größer wird der Wert eines jeden Einzelobjekts, da die Paketzuschläge ansteigen, eines gedachten Aufkäufers.

Wenn es sich nicht um Schrottimmobilien handelt, sondern für sich schon einzeln um erstklassige Renditeobjekte.

Also auch hieraus ein weiterer indirekt wirksamer Vermögenszuwachs, bei jedem neuen Ankauf, außerhalb des Werts des Ankaufobjekts, zusätzlicher positiver Effekt.

Ein sehr gut strukturiertes Immobilienportfolio lockt Aufkäufer an, wie Motten vom Licht.

Würde derzeit schon einen zweistelligen Millionenbetrag als Paketprämie reinbewerten.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.835.110 von Michale am 21.08.20 09:02:45

Mein vorheriger Beitrag enthält einen dicken Rechenfehler, weil ich mich bei der potenziellen Anzahl der Aktien aus Wandelanleihen vertan habe. Hier noch einmal die richtige Rechnung:


@ Michale schrieb am 21.08.20 09:02:45 Beitrag Nr. 2.031 (64.835.110)

Wenn man es genau nimmt, ist der Mietfaktor der DKR sogar noch deutlich höher. Denn die DKR hat noch zwei Wandelanleihen ausstehen, die bei der Berechnung der Marktkapitalisierung berücksichtigt werden müssen. Zumal die größere der beiden Anleihen seit dem 30.01.2020 jederzeit in Aktien gewandelt werden kann.

Daher könnte man auch wie folgt rechnen:

Anzahl der ausstehenden Aktien................35.155.938
Zuzgl. Aktien aus den Wandelanleihen........14.172.723
Anzahl der Aktien insgesamt.................49.328.661
Kurs.............................................................15,00 €
Marktkapitalisierung ...................................740 Mio. €
zuzügl. Nettoschulden*...............................378 Mio. €
Enterprise Value...................................1.120 Mio. €
Nettomiete (annualisiert).............................60,7 Mio. € (Q3 2020 Bericht S. 4)
= Mietfaktor...............................................18,5

*) auf Seite 8 des Bericht für das Q3 2020 ist die Berechnung der Nettoverschuldung ausgewiesen. Sie betrug per 30.06.2020 414.534 T€. Da ich für die Anzahl der Aktien die Wandlung der Wandelschuldverschreibungen angenommen habe, habe ich die Schulden der Wandelanleihen i.H.v. 36.272 T€ von der Nettoverschuldung abgezogen.

Da es erklärtes Ziel der Dt. Konsum ist aus den Wandelanleihen langfristig „rauszuwachsen“, wäre für die DKR eine Übernahme der DeFaMa vermutlich nur im Tausch gegen eigene Aktien vorstellbar. Denn das wurde die Anzahl der ausstehenden Aktien erhöhen und damit den verwässernden Effekt der Wandelanleihen weiter minimieren.


@ babellino

>> Warum sollte dieses Mietmultiple zu niedrig sein, wenn Defama doch in etwa auf diesem Niveau
>> ankauft? Alleine durch den Ankauf findet ja keine Wertsteigerung statt, die einen höheren Multiple
>> rechtfertigen würde, oder?
Ich verstehe Deine erste Frage nicht.
Es gibt Argumente und Belege dafür, dass allein durch den Ankauf der einzelnen Objekte und die Zusammenstellung zu einem Portfolio eine Wertsteigerung stattfindet, die eine höhere Multiple rechtfertigt. U.a. weil das Risiko eines einzelnen Ausfalls eines Objektes diversifiziert wird, man mit den Mietern besser verhandeln kann und weil größere Käufer erst ab bestimmten Portfoliovolumen einkaufen und dann bereit sind, höhere Faktoren zu zahlen. Weitere Informationen und Nachweise dazu, dass Portfolien höher bewertet werden als einzelne Objekte findest Du u.a. in den Beiträgen Nr. 233, 272 und 381 hier auf dem Board.
Aber den besten Beleg habe ich wohl gerade selbst oben geliefert. Die DKR kauft zum 11fachen an und wird selbst zum 18fachen bewertet. D.h. im Portfolio werden die Objekte deutlich höher bewertet.

Bleibt gesund.

MfG JE

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.835.110 von Michale am 21.08.20 09:02:45

@ Michale schrieb am 21.08.20 09:02:45 Beitrag Nr. 2.031 (64.835.110)

Wenn man es genau nimmt, ist der Mietfaktor der DKR sogar noch deutlich höher. Denn die DKR hat noch zwei Wandelanleihen ausstehen, die bei der Berechnung der Marktkapitalisierung berücksichtigt werden müssen. Zumal die größere der beiden Anleihen seit dem 30.01.2020 jederzeit in Aktien gewandelt werden kann.

Daher könnte man auch wie folgt rechnen:

Anzahl der ausstehenden Aktien................35.155.938
Zuzügl. Aktien aus den Wandelanleihen.....+46.132.667
Anzahl der Aktien insgesamt.................81.288.605
Kurs........................................................15,00 €
Marktkapitalisierung .................................1.220 Mio. €
zuzügl. Nettoschulden*..............................+378 Mio. €
Enterprise Value....................................1.600 Mio. €
Nettomiete (annualisiert).............................60,7 Mio. € (Q3 2020 Bericht S. 4)
= Mietfaktor............................................26,4

*) auf Seite 8 des Bericht für das Q3 2020 ist die Berechnung der Nettoverschuldung ausgewiesen. Sie betrug per 30.06.2020 414.534 T€. Da ich für die Anzahl der Aktien die Wandlung der Wandelschuldverschreibungen angenommen habe, habe ich die Schulden der Wandelanleihen i.H.v. 36.272 T€ von der Nettoverschuldung abgezogen.

Da es erklärtes Ziel der Dt. Konsum ist aus den Wandelanleihen langfristig „rauszuwachsen“, wäre für die DKR eine Übernahme der DeFaMa vermutlich nur im Tausch gegen eigene Aktien vorstellbar. Denn das wurde die Anzahl der ausstehenden Aktien erhöhen und damit den verwässernden Effekt der Wandelanleihen weiter minimieren.


@ babellino

>> Warum sollte dieses Mietmultiple zu niedrig sein, wenn Defama doch in etwa auf diesem Niveau
>> ankauft? Alleine durch den Ankauf findet ja keine Wertsteigerung statt, die einen höheren Multiple
>> rechtfertigen würde, oder?
Ich verstehe Deine erste Frage nicht.
Es gibt Argumente und Belege dafür, dass allein durch den Ankauf der einzelnen Objekte und die Zusammenstellung zu einem Portfolio eine Wertsteigerung stattfindet, die eine höhere Multiple rechtfertigt. U.a. weil das Risiko eines einzelnen Ausfalls eines Objektes diversifiziert wird, man mit den Mietern besser verhandeln kann und weil größere Käufer erst ab bestimmten Portfoliovolumen einkaufen und dann bereit sind, höhere Faktoren zu zahlen. Weitere Informationen und Nachweise dazu, dass Portfolien höher bewertet werden als einzelne Objekte findest Du u.a. in den Beiträgen Nr. 233, 272 und 381 hier auf dem Board.
Aber den besten Beleg habe ich wohl gerade selbst oben geliefert. Die DKR kauft zum 11fachen an und wird selbst zum 25fachen bewertet. D.h. im Portfolio werden die Objekte deutlich höher bewertet.

Bleibt gesund.

MfG JE

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.838.890 von babbelino am 21.08.20 13:18:01

ja, du hast recht und danke für deinen Hinweis

da ich irrtümlich die nicht die Nettoverschuldung, sondern die Summe Verbindlichkeiten genommen habe, ermässigt sich die DKR-Zahl von 16,2 auf 14,8. Jedoch ist die Differenz von knapp 20% für mich noch immer sehr hoch.

[babbelino]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.835.110 von Michale am 21.08.20 09:02:45

@Joe

Warum sollte dieses Mietmultiple zu niedrig sein, wenn Defama doch in etwa auf diesem Niveau ankauft? Alleine durch den Ankauf findet ja keine Wertsteigerung statt, die einen höheren Multiple rechtfertigen würde, oder?

Deine Zahlen bezüglich der Dt. Konsum sind nicht richtig. Die Nettoverschuldung liegt nicht bei 509 Mio. Euro sondern bei 414 Mio. Euro. Du musst u.a. die sonstigen kurzfristigen Vermögenswerte (87,3 Mio.) berücksichtigen. Siehe dazu auch S. 8 der laufenden Berichterstattung.

[Michale]

Ein lesenswerter Artikel

https://www.businessinsider.de/wirtschaft/handel/woolworth-t…

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.834.717 von 95Prozent-Trader am 21.08.20 08:36:04

Sehr guter GAG!

Auch an den Börsen stehen jeden Tag "neue Dumme" auf. Man muss diese nur finden.

Gehytpe Aktien werden dann problematisch, wenn sich viel "unerfahrenes Frischfleisch" reindrängeln will.

Über Instagram/Twitter etc nun ja teils sehr reichweitenstarke Fäden unterwegs. Da ist W-O wirklich "klein" von den "Clickzahlen" bei den meisten Themenfäden.

Lass da mal welche sich aufgeilen bei einer möglichen kommenden zinspolitischen Exzesslage. Flucht in Sachwerte Immobilien, wenn "Goldhändler" nicht mehr liefern können und Notartermine ad Hoc nicht mehr klappen.

Da kann solch eine Paniktruppe dann viel krasses anrichten.

Und dass wir nicht mehr in "normalen Zeiten" leben, zins- und geldpolitisch, ist uns hier Investierten eh klar.

Wenn Schuldenmachen beim Bund sofort (!!) zu Erträgen führt.

Wenn TARGET 2 unserer Bundesbank nun knapp eine Billion € beträgt. Unkritische Mitbürger nennen dies ja ein "harmloses Verrechnungskonto". Warum dies dann nicht verrechnet wird, konnte mir aber noch keiner erklären.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.835.170 von Michale am 21.08.20 09:05:49

Auch deshalb musste ich ja schmunzeln, über die von mir zitierte Passage des Interviews.

Aus meiner Sicht ist die Defama, auch nach Reinbewertung der besseren Softskills der Objekte, selbst zu 27 € noch nicht überbezahlt.

Die "neue Zinsnormalität" wird uns sehr lange erhalten bleiben müssen, ergo, Werte wie eine Defama insoweit noch krasser zu preis = wert, Stand heute.

Nicht umsonst kaufe ich regelmäßig weiter zu.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.835.110 von Michale am 21.08.20 09:02:45

Und wenn unsere DeFaMa so bewertet würde, wie die DKR aktuell, dann wäre unsere DeFaMa bei ca. 24€.