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    DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 189)

    eröffnet am 05.09.16 10:13:01 von
    neuester Beitrag 24.03.24 11:50:32 von
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      schrieb am 27.07.20 09:52:23
      Beitrag Nr. 1.931 ()
      Ich denke die Höhe der Abschreibung ist auch nicht so relevant ob die Defama erfolgreich ist, sondern eher, für wie viel man die Zentren kauft und wie viel sie Abwerfen. Kauft man wie bis jetzt z.B. für das 9-10 fache der Miete und zahlt mit Zinsen insgesamt das 12fache der Jahresmiete, nutzt das ganze für 20 Jahre, dann bleiben etwa 40-45% Gewinn (insgesamt gesehen) übrig (ohne Mieterhöhungen) nutzt man es länger, bleibt mehr übrig, nutzt man es kürzer, weniger. Was man auch nicht vergessen sollte ist, dass auch ein Neubau/eine Modernisierung nicht bedeuten muss, das man draufzahlt. Das sieht man ja gut bei Radeberg. Egal ob man es nun mit fette Gewinn verkauft oder einfach nur die jährlichen garantierten dicken Mieten mitnimmt, unterm Strich bleibt deutlich mehr hängen als man bisher investiert hat.

      Trotzdem sollte man auch bei einer Defama, wie auch bei allen Aktien eigentlich, auf das Klumpenrisiko achten und auch das Restrisiko nicht ausblenden sondern stets kritisch bei der aktuellen Entwicklung dabei sein. Hier fand ich die letzten Meldungen zu Mietverlängerungen (inklusive Erhöhungen) sehr positiv, da diese meist ältere Objekte betroffen haben und man da sieht, dass auch in den "alten" Objekten weiterhin Mietbedarf besteht und man nicht direkt vor dem K.O. steht. Auch den Trend zu mehr Baumärkten finde ich sehr gut, denn gerade jetzt mit Corona sieht man, wie krisenfest diese Branche doch ist.

      Lg
      DEFAMA Deutsche Fachmarkt | 17,50 €
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      schrieb am 27.07.20 09:06:42
      Beitrag Nr. 1.930 ()
      Was aber Fakt sein dürfte, eine Defama ist durch die regelmäßigen AfA auf der "sichereren" Seite, im Vergleich zu den "Hochbewertungsorgien" anderer Immowerte.

      HGB hatte und hat den Grundsatz, den "Kaufmann" auf dem Papier nicht (!) reicher zu zeigen, wie er tatsächlich erst durch vollzogene (!) Geschäftsvorfälle sein wird.

      In den Bewertungsgutachten hat der Gutachter viele Stellschrauben zu drehen, ohne dass ein Gutachten deshalb "fachlich falsch" würde.
      DEFAMA Deutsche Fachmarkt | 17,40 €
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      schrieb am 27.07.20 09:03:45
      Beitrag Nr. 1.929 ()
      Antwort auf Beitrag Nr.: 64.549.779 von LongTermForever am 26.07.20 21:45:20Die "AfA-Sätze" bezüglich Gebäuden sind sehr standarisiert und teilweise wird mit "gesetzlichen Nutzungsdauerfiktionen" gearbeitet. § 7 EStG.

      Auch Wohnimmobilien werden je nach Baujahr mit 40 oder 50 Jahren abgeschrieben. Ist meines Erachtens krass.
      Gebäude mit Nutzungen außerhalb Wohnzwecken = 33,33 Jahre, wenn ab 1985 gebaut.

      "Hallen in Leichtbauweise" = 14 Jahre. Würde aber die Objekte der Defama nicht so definieren.

      Tennishallen u.ä. = 20 Jahre

      Kühlhallen = 20 Jahre

      "Traglufthallen" = nur 10 Jahre

      Laderampen = 25 Jahre.

      Unser Steuerrecht eines der kompliziertesten weltweit. Deutscher extremer Regelungswahn..... ;-)

      Und von obigen Jahren der Abschreibungszeiträumen kann auf Nachweis (!) nach unten abgewichen werden.....

      Was bedeutet dies für eine Defama......viel "Spielraum"......
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      schrieb am 26.07.20 21:45:20
      Beitrag Nr. 1.928 ()
      Antwort auf Beitrag Nr.: 64.549.470 von babbelino am 26.07.20 20:39:14Vielen Dank für diese detaillierten Ausführungen. Ich muss gestehen, dass ich diesen Punkt selbst erstmal genauer analysieren muss, bevor ich mir hier ein Urteil erlaube, weiß aber jetzt dank dieses Posts worauf der Fokus liegen muss.
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      schrieb am 26.07.20 20:39:14
      Beitrag Nr. 1.927 ()
      @LongTermForever

      Entschuldige bitte, dass ich mich erst jetzt melde. Das Wetter war ganz passabel und ich war viel draussen. Ich glaube, Du hast meinen Punkt noch nicht verstanden, deshalb konkret am Beispiel Defama:

      Defama weist in den Anschaffungs- u. Herstellungskosten (S 38 GB) ein Grundstücksvermögen i.H.v. 9,8 Mio. sowie Bauten i.H.v. 89,8 Mio. aus. Im Jahr 2019 hat sich diese Position um 12,1 Mio erhöht. Die Abschreibungen betrugen 2,5 Mio. Setzt man diesen Wert ins Verhältnis zu den Anschaffungskosten, erhälst Du einen Wert von 0,0278. Dies bedeutet, dass Defama seine Immobilien in 36 Jahren abschreibt. Führt man diese Prozedur mit den Abschreibungen und entsprechenden Werten von 2018 durch, erhält man einen Wert von 40 Jahren.

      Mein Punkt ist nun, dass diese Nutzungsdauer zu lang gewählt ist. Immerhin handelt es sich bei diesen Gebäuden meines Wissens ausnahmslos um gebrauchte Immobilien, die bereits einige Jahre auf dem Puckel haben. Erkennbar ist dies ua. daran, dass die Mietverträge eine relativ geringe Restlaufzeit von 4,5 Jahren haben. In der Branche sind bei Bezug eines neugebauten Objektes 10 bis 15 Jahre die Regel. D.h. die Immobilien sind bei Kauf durch Defama bereits wahrscheinlich zehn Jahre oder sogar noch älter. Angaben dazu finden sich bei Defama leider nicht. Jetzt kommen nochmal geschätzte 40 Jahre Nutzungsdauer hinzu, was eine geschätzte Lebenszeit von 50 Jahren (oder mehr) ergibt.

      Das Problem: Supermärkte haben nicht so eine lange Lebensdauer. Nach 30 Jahren ist i.d.R. Schluss. Anders formuliert: Defama bildet den Lebenszyklus einer Fachmarktimmobilie nicht richtig (nämlich zu lang und damit zu optimistisch) ab. Die Beleihungswertermittlungsverordnung z.B. nennt für SB- Fach- und Verbrauchermärkte nur Nutzungsdauern von 10 bis 30 Jahren. Defama selber ist diesbezüglich auch ziemlich zugeknüpft und nennt auf S. 30 GB: "Grundlage der planmäßigen Abschreibung war die voraussichtliche Nutzungsdauer des jeweiligen Vermögensgegenstandes." Bei anderen Unternehmen findet man hier ganz konkrete Angaben, bei Defama nicht.

      Was heißt das für den Anleger? Das heißt, dass meines Erachtens kurzfristig a) der Werteverzehr m.E. nicht richtig (nämlich zu niedrig) abgebildet wird und b) das der Gewinnausweis zu hoch ist. Das heißt aber auch, dass wahrscheinlich früher als vom Anleger gedacht Geld in die Hand genommen werden muss, um in die Jahre gekommene Gebäude abzureißen und durch Neubauten zu ersetzen. Das nenne ich Finacial-Engineering.
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      schrieb am 26.07.20 16:27:14
      Beitrag Nr. 1.926 ()
      Antwort auf Beitrag Nr.: 64.543.188 von K1K1 am 25.07.20 15:04:49Bei HGB-Bilanzen bringt die GuV keine (!) Höherbewertungen des Aktiva, die noch nicht echt verdient wurden. Dort werden nur tatsächliche Verkaufserfolge versteuert = somit "Steuerstundungseffekt

      Bei HGB-Bilanzen werden für jeden Monat (!) die Aktiva bei den Gebäudewerten regelmäßig (!) nach festgelegten "amtlichen AfA-Tabellen" oder kürzeren nachgewiesenen Nutzungsdauern um AfA gemindert, mit der Folge = Betriebsausgaben = weniger Steuern

      Bei IFRS u.ä. "modernen Bilanzregeln" macht man sich schon vor (!!) tatsächlichen Verkaufserfolgen reicher, mittels "fiktiver" Hochbewertung des Immobilienbestands.
      Hierauf zahlt man Steuern, da ja gewinnerhöhende Vorgänge in der Regel. Oder spart Steuern, wenn die Gutachtenwerte kollabieren.

      Zu den Gutachtenwerten:
      Jeder Gutachter wird zu anderen Werten kommen, jeder. Und die Unterschiede nicht "Nasenwasser".
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      schrieb am 26.07.20 16:13:42
      Beitrag Nr. 1.925 ()
      Antwort auf Beitrag Nr.: 64.541.076 von Kampfkater1969 am 25.07.20 09:24:31@ Kampfkater1969 schrieb am 25.07.20 09:24:31 Beitrag Nr. 1.915

      >> Leider werden wir nicht erfahren, wie "günstig" oder "teuer" diese Fotovoltaikanlage isoliert erworben wurde.
      Die DeFaMa ist ja immer sehr transparent, was die Kaufpreise angeht. Auf Nachfrage wurde mir gesagt, dass der Kaufpreis erst nach Zahlung der Immobilie genannt werden darf. Ich denke, in ein paar Wochen sind wir schlauer. Bei Zeitz war es ja auch so. Und dann kannst Du Dir auch den Kaufpreis der Solaranlage nennen lassen oder selbst ausrechnen.

      Bleib gesund.

      MfG J:)E
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      schrieb am 25.07.20 15:04:49
      Beitrag Nr. 1.924 ()
      Antwort auf Beitrag Nr.: 64.542.375 von Kampfkater1969 am 25.07.20 12:56:31
      Zitat von Kampfkater1969: Somit werden die Gebäudebuchwerte einer DEFAMA, die fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten, jedes Jahr weniger in der Bilanz. Und spart Steuern.

      ... Nicht so bei den "Hochbewertungskünstlern", die nicht nach HGB bilanzieren, da wird sich reicher gerechnet, bevor (!!) ein tatsächlicher Käufer diesen Preis auch tatsächlich zahlte.
      Und diese zahlen oft Steuern auf diese "noch nicht realisierten Gewinne der Zukunft". ;-)


      Kannst Du mal ein Beispiel dafür nennen (wie nach HGB bilanzierende Unternehmen mehr Steuern zahlen würden als solche, die nach IFRS bilanzieren), denn ob nun nach HGB oder IFRS bilanziert wird hat m.E. für die Steuerbilanz keine Bewandtnis!?
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      schrieb am 25.07.20 14:51:49
      Beitrag Nr. 1.923 ()
      Antwort auf Beitrag Nr.: 64.542.879 von LongTermForever am 25.07.20 14:10:00
      Zitat von LongTermForever: Dann sehe ich aber zumindest bei einer Defama, die nach vorsichtiger (und auch ökonomisch „ehrlicher“) HGB Bilanzierung einfach nur Buy and Hold mit hohen EPS-Zuwachsraten betreibt, weder Financial Engineering, noch zu geringe Renditen oder Probleme aus der (in der Afa bereits antizipierten) geringeren Lebensdauer der Immobilien.

      Für die übrigen Player kann ich nicht sprechen, da ich in diese Geschäftsmodelle u.a. aufgrund IFRS nicht investiere.


      Ob die nun nach HGB oder IFRS bilanzieren ist doch letztlich "egal", denn bei beiden wird man seine eigene Bewerung vornehmen müssen - insbesondere in Hinblick darauf ob die Abschreibungen bzw. Auf-/Abwertungen denn nun realistisch bzw. anzupassen sind. FFO ist ja nicht umsonst eine weitere Kennziffer, auf die geschaut wird...
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      schrieb am 25.07.20 14:10:00
      Beitrag Nr. 1.922 ()
      Antwort auf Beitrag Nr.: 64.542.375 von Kampfkater1969 am 25.07.20 12:56:31Da sind wir auf einer Wellenlänge.

      Dann sehe ich aber zumindest bei einer Defama, die nach vorsichtiger (und auch ökonomisch „ehrlicher“) HGB Bilanzierung einfach nur Buy and Hold mit hohen EPS-Zuwachsraten betreibt, weder Financial Engineering, noch zu geringe Renditen oder Probleme aus der (in der Afa bereits antizipierten) geringeren Lebensdauer der Immobilien.

      Für die übrigen Player kann ich nicht sprechen, da ich in diese Geschäftsmodelle u.a. aufgrund IFRS nicht investiere.
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