DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 217)

[Hanspeterdergrosse]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.063.619 von Aliberto am 19.03.20 11:58:46

Regelrecht grotesk finde ich den hier im Thread gerne gepflegte Eindruck, das Defama-Aktionariat sei ein familär eingeschworener Kreis.

Börse ist ein nüchternes Geschäft, bei dem jeder sich selbst am Nächsten steht. Gekauft und verkauft wird aus reinem Eigennutz. Diejenigen, die hier vor paar Tagen noch zu guten Kursen den Absprung von der Aktie geschafft haben, haben auch nicht in der Runde hier um Erlaubnis gebeten oder sich um die durch ihr Handeln ausgelösten Kursverluste geschert.

Und niemand weiss derzeit, wie es um die finanzielle Situation der Aktionäre und deren Umfeld gegenwärtig steht. Wenn plötzliche Arbeitslosigkeit, finanzielle Schieflage bei Unternehmen oder Eigenheimfinanzierung bei einem selbst oder im engeren Familienumfeld (Kinder, Enkel) auftut, dann kann es durchaus auch zu weiteren Verkäufen hier kommen. Eben, weil Cash benötigt wird.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.063.619 von Aliberto am 19.03.20 11:58:46

Zitat von Aliberto: Über manche Aussagen solltest Du wirklich noch einmal intensiver nachdenken:

"1.) Was passiert beim NAV? Bei der NAV-Bewertung sind die Gutachterwerte entscheidend......Aber in unserem Bereich sind sie ziemlich stabil - unabhängig von der tatsächlichen Entwicklung."

"Dass Gutachterwerte auch in der Krise relativ stabil sein können, sieht man z.B. an der NAV Entwicklung bei anderen Immobilienunternehmen während der Finanzkrise."

Du willst jetzt aber nicht ernsthaft die Finanzkrise mit dieser Krise vergleichen oder ? Unterhalte Dich aktuell doch einfach mal mit Immobilienmaklern und frage diese Gruppe nach deren Einschätzung zu Immobilienpreisen in diesem und nächsten Jahr ! Und wenn wir dann von Gewerbeimmobilien reden, bekommt die ganze Situation dann noch einmal eine ganz andere wirtschaftliche Tragweite.

Und ja, Defama ist mit Sicherheit deutlich besser aufgestellt (Mieterstruktur etc.) als viele andere Unternehmen, aber auch bei Defama wird es Abwertnugen, Mieterausfälle, Nachschussforderungen aufgrund Neubewertungen seitens der finanzierenden Banken geben etc.

Du schreibst, wenn man sich mit Immobilienmaklern unterhält und diese Gruppe nach den Einschätzúngen fragt, bekommt die Situation man eine ganz andere wirtschaftliche Tragweite. Kannst Du hierzu nähere Ausführen geben, da mir dies keine Erklärung ist. Und vielleicht hast Du auch Quellen dazu. Wäre sehr schön.

Und bei der DeFaMa wird es Abwertungen, Mieterausfälle, Nachschussforderungen aufgrund Neubewertungen seitens der finanzierenden Banken geben. Hier möchte ich widersprechen. DeFaMa tilgt mit ca. 5 % Anfangstilgung. Die Bewertungen werden hier m.W. immer zum Jahresende vorgenommen und diese sollten bereits abgeschlossen sein. Bei einer Tilgung von 5 % und einer Anfangsfinanzierung von durchschnittlich 85% sind nach dem 1. Jahr bereits 5 % getilgt und wir können allein hier schon eine um 5 % reduzierte Beleihungsquote der Banken entspannt entgegensehen. Außerdem sind die Banken meist Sparkassen und Genossen, die das Objekt meist gut kennen und hier selbst die Bewertung vornehmen und sich meist nicht auf externe Gutachten verlassen.

[Aliberto]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.061.927 von philojoephus am 19.03.20 10:19:36

Über manche Aussagen solltest Du wirklich noch einmal intensiver nachdenken:

"1.) Was passiert beim NAV? Bei der NAV-Bewertung sind die Gutachterwerte entscheidend......Aber in unserem Bereich sind sie ziemlich stabil - unabhängig von der tatsächlichen Entwicklung."

"Dass Gutachterwerte auch in der Krise relativ stabil sein können, sieht man z.B. an der NAV Entwicklung bei anderen Immobilienunternehmen während der Finanzkrise."

Du willst jetzt aber nicht ernsthaft die Finanzkrise mit dieser Krise vergleichen oder ? Unterhalte Dich aktuell doch einfach mal mit Immobilienmaklern und frage diese Gruppe nach deren Einschätzung zu Immobilienpreisen in diesem und nächsten Jahr ! Und wenn wir dann von Gewerbeimmobilien reden, bekommt die ganze Situation dann noch einmal eine ganz andere wirtschaftliche Tragweite.

Und ja, Defama ist mit Sicherheit deutlich besser aufgestellt (Mieterstruktur etc.) als viele andere Unternehmen, aber auch bei Defama wird es Abwertnugen, Mieterausfälle, Nachschussforderungen aufgrund Neubewertungen seitens der finanzierenden Banken geben etc.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.056.992 von Michale am 18.03.20 20:52:42

@ Michale schrieb am 18.03.20 20:52:42 Beitrag Nr. 1.642

>> Wie Hanspeter richtig schrieb, ist der Kursrückgang auf das Austrocknen der Handelsliquidität
>> zurückzuführen
Das ist in der Tat ein sehr interessanter Punkt, der mir bei einem anderen Unternehmen vor ein paar Tagen extrem aufgefallen ist.

Oft sieht man ja nur die Kursveränderung und schaut gar nicht direkt auf den Handel. Aber das sollte man tun, denn schon wenige Aktien können hier für enorme Ausschläge sorgen - übrigens in beide Richtungen.

So ist es z.B. am 16.03.2020 morgens bei Bijou Brigitte passiert:

Am Vortag hatte die Aktie bei 38,20 Euro geschlossen. In der ersten Handelsstunde des folgenden Tages fiel die Aktie auf Xetra, dem liquidesten Handelsplatz, wie ein Stein - um satte 6,40 Euro oder 16,8 %. Und wenn man sich dann mal die Ticks anschaut, stellt man fest, dass es läppische 1.001 Aktien dafür gebraucht hat.

Xetra            Veränderung      gehandelte

16.03.2020           ggü.      Aktien    Aktien

Zeit       Kurs    Vortag      Stück    kumuliert

09:02:12   38,00   -0,52%         0         0

09:02:13   38,00   -0,52%       129       129

09:08:56   37,50   -1,83%        88       217

09:08:56   37,30   -2,36%        15       232

09:08:56   36,80   -3,66%       344       576

09:12:10   36,40   -4,71%        15       591

09:12:10   36,10   -5,50%        99       690

09:12:10   36,00   -5,76%        55       745

09:25:36   36,00   -5,76%        10       755

09:45:36   33,50  -12,30%       179       934

09:46:33   33,20  -13,09%        37       971

10:07:20   32,30  -15,45%        15       986

10:07:20   31,80  -16,75%        15     1.001

1 Stunde  -6,40€  -16,75%         1.001 Aktien 

Quelle: Onvista.de

Ein Verkauf von nur 1.001 Aktien im Wert von 36.000 Euro hat gereicht, um die Marktkapitalisierung um fast 50 Mio. Euro zu senken! 1.001 Aktien von über 7,7 Mio. ausstehenden Aktien.

Ist das Unternehmen wirklich 50 Mio. Euro weniger Wert, nur weil gerade nicht genügend Käufer für 1.000 Aktien da waren? Schwer vorstellbar. Ich glaube das ist es, was Warren Buffett meint, wenn er sagt, dass es einen Unterschied zwischen Preis/Kurs und Wert gibt.

Das gleiche gilt auch für die DeFaMa, wo wegen des hohen Spreads zwischen Geld- und Briefkurs teilweise Aktien im Wert von weniger als 3.000 Euro ausreichen, um die Marktkapitalisierung um über 4 Mio. Euro zu heben oder zu senken, wie es am 17.03.2020 auf Xetra und Tradegate passiert ist.

Da kann jeder Kleinaktionär Werte im Millionen Euro Bereich bewegen.

MfG JE

Tradegate             Veränderung         gehandelte

17.03.2020               ggü.            Aktien     Aktien

Zeit             Kurs     Vortag         Stück     kumuliert

18:22:32      14,30    6,72%         100       670

14:01:09      13,50    0,75%         200       570

10:11:33      14,00    4,48%         140       370

10:11:05      14,00    4,48%         220       230

09:24:47      15,00    11,94%         10        10

Quelle: Onvista.de

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.053.473 von babbelino am 18.03.20 17:36:29

@ babbelino

>> Das Problem ist doch, dass aus heutiger Sicht angesichts der enormen Unsicherheit der
>> Multiple nicht mehr 11,6 beträgt, sondern tiefer zu verorten ist.
Wenn es so wäre, wäre das doch ein Segen. Leider halte ich es für unwahrscheinlich, dass das passiert.

Die Bewertungsmultiple spielt ja an zwei unterschiedlichen Stellen eine Rolle.

1.) Was passiert beim NAV?
Wir sprachen ja über den NAV. Bei der NAV-Bewertung sind die Gutachterwerte entscheidend.
Gutachterwerte können stark schwanken (z.B. extrem nach oben, wie die TLG in den letzten 2 Jahren gezeigt hat). Aber in unserem Bereich sind sie ziemlich stabil - unabhängig von der tatsächlichen Entwicklung. Die Bewertung der DeFaMa Immobilien hat der Gutachter ja nur von der 11,4fachen der Miete in 2007 auf das 11,7fache in 2018 angehoben. Und das obwohl sowohl die Dt. Konsum als auch die DeFaMa tendenziell höhere Preise zahlen müssen, weil diese Immobilien scheinbar immer stärker nachgefragt und damit teurer werden.

Dass Gutachterwerte auch in der Krise relativ stabil sein können, sieht man z.B. an der NAV Entwicklung bei anderen Immobilienunternehmen während der Finanzkrise.

NAV je Aktie        2007      2008     2009       2010

VIB Vermögen AG    11,17 €   11,06 €  11,85 €    12,36 €

Hamborner AG       11,36 €   10,57 €  10,37 €     *

Dt. Euroshop AG    26,91 €   27,43 €  26,63 €    26,16 €

*) Wegen Umstellung auf REIT nicht vergleichbar
Quelle: Geschäftsberichte der Unternehmen

Der neue Gutachter der Dt. Konsum bewertet die Objekte der Dt. Konsum übrigens mit dem 12,6fachen (siehe Dt. Konsum GB 2019 S. 43), nachdem der alte Gutachter das Portfolio vorher noch mit dem 11,6fachen bewertet hat (GB 2018 S. 43). 12,6fach is ein ganzer Faktor mehr als die Objekte der DeFaMa in 2018 bewertet wurden. Insofern haben wir da eher noch Luft nach oben.

Wie so ein Gutachter die aktuelle Lage bewertet, werden wir vermutlich relativ schnell herausfinden. Die Dt. Konsum lässt ihre Immobilien immer zum 30.06. bewerten. Somit werden wir schon Mitte August bei der Dt. Konsum sehen, ob sich an der Einschätzung etwas geändert hat.

Aber warum sollte der Gutachter da seine Meinung ändern? Die Zinsen haben sich nicht groß verändert und die Objekte sind auch ziemlich stabil. Ich meine, das zeigen sie doch gerade. Alles andere macht zu, außer Geschäfte des täglichen Bedarfs. Also das Hauptgeschäftsfeld der Dt. Konsum und der DeFaMa. Die DeFaMa erlebt gerade etwas ganz anderes als z.B. die Dt. Euroshop und viele Unternehmen, die kaum wissen, wie sie den Betrieb aufrechterhalten sollen. VW und BMW haben alle Werke in Europa geschlossen.

2.) Was passiert bei den tatsächlich gezahlten Einkaufsfaktoren?
Wenn ich mir etwas wünschen dürfte, dann das Du Recht hast und die Einkaufsfaktoren sinken. Denn davon würde die DeFaMa im Ankauf weit mehr profitieren, als es schadet, wenn der NAV sinkt. Wie gesagt, mir ist der NAV egal. Ich investiere ja auch nicht bei Unternehmen nach dem Buchwert, sondern nach dem Ertragswert. Und der Ertrag auf das eingesetzte Kapital steigt, wenn die Einkaufsfaktoren fallen. Und da die DeFaMa noch viel einkaufen will, wäre das von Vorteil. Aber ich glaube nicht, dass das passiert.

Ob die Einkaufsfaktoren tatsächlich sinken werden wir ja ganz schnell sehen. Die Ankäufe der Dt. Konsum und DeFaMa innerhalb der nächsten 12 Monate werden ja zeigen, ob die Faktoren gesunken sind oder nicht.

MfG JE

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.059.275 von Kampfkater1969 am 19.03.20 07:23:45

Zitat von Kampfkater1969: Ich hatte es hier umgehend verlinkt und auch gelobt. Meinen Link nicht gelesen? ;-)

Sorry, Deinen Link hatte ich nicht mehr in Erinnerung.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.056.449 von cybernetic am 18.03.20 20:22:42

Dein Optimismus gefällt mir, dass es im Juni 2020 in Deutschland HVs geben wird. :-) Sehe ich auch so.

Aktuell werden neben den aktuellen HVs im März auch schon weitere zahlreich in der Zukunft abgesagt.

Da es dann auch keine Dividendenauszahlungen geben wird, fehlt insoweit dem Markt auch das Kapital für Nachkäufe bei diesen ausgebombten Kursen.

Ob eine Defama in einem kommenden finalen Sell-off des Marktes dann unter 10 € geben wird?

Gehe dann aber davon aus, dass alleine die hier im Themenfaden versammelte Kaufkraft dann dies zu kräftigen Nachkäufen nutzen wird.

Auch Herr Schrade wird da umfangreicherer zukaufen, wenn die aktuellen Mitaktionäre sich dann teils dem Ausverkauf hingeben.

Hieran sieht man wieder, wie wichtig es für eine Aktie ist, auch einen großen Teil "Daueranleger" zu haben. Ein hoher ängstlicher Streubesitz brächte da nur noch mehr Druck.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.056.992 von Michale am 18.03.20 20:52:42

Ich hatte es hier umgehend verlinkt und auch gelobt. Meinen Link nicht gelesen? ;-)

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.053.266 von philojoephus am 18.03.20 17:25:01

Zitat von philojoephus: @ Hanspeter

.......
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*) Seit dem 30.09.2019 wurden noch die Objekte Albstadt, Sigmaringen, Rendsburg und Zeitz erworben. Gemäß den einzelnen Kaufmeldungen haben diese Objekte Mieterlöse i.H.v. 1,9 Mio. Euro und 16,7 Mio. Euro gekostet. Der Gutachter hat die Objekte im Bestand gem. GB 2018 S. 37 mit dem 11,6fachen der Jahresmiete bewertet.
1,9 Mio. Mieterlöse x 11,6fach = 22,0 Mio. Euro abzgl. 16,7 Mio. Kaufpreise = 5,3 Mio. Euro NAV-Zuwachs bzw. 1,20 Euro je Aktie.
Das diese Schätzung nicht ganz auf der Luft gegriffen ist, sieht man an dem Objekt Zeitz, dass für 9 Mio. Euro gekauft wurde. Auf der HV der Dt. Konsum war zu hören, dass die Dt. Konsum 12 Mio. Euro für das Objekt geboten hat. Das zeigt, dass allein dieses Objekt mind. 3 Mio. Euro mehr wert ist, als es gekostet hat. Damit hätte allein dieses Objekt den NAV um 3 Mio. Euro bzw. 67 Cent je Aktie gesteigert (12 Mio. Verkehrswert - 9 Mio. Euro Kaufpreis = 3 Mio. Euro Zuwachs beim NAV : 4,42 Mio. Aktien = 0,67 Cent je Aktie).

Bist Du sicher, dass es wirklich diese Gründe sind, die Dich vom Investieren abhalten? Für mich klingt das eher wie vorgeschoben.

MfG JE

[/s]


Also die Deutsche Konsum soll 12 Mio für das Objekt Zeitz geboten haben. Doch der Eigentümer hat lieber an defama verkauft, die nur 9 Mio bezahlen....

Man konnte lesen, dass es hier Besonderheiten gab, aber , dass ein Verkäufer mal einfach etwas ein paar Mio billiger verkauft, als ein anderer zahlen würde, ist gegen jede Logik und klingt extrem unglaubwürdig.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.055.633 von The_Jackal am 18.03.20 19:32:51

Zitat von The_Jackal: Dax aktuell über minus 8%. Das gibt es doch alles garnicht!
Der Markt stellt sich scheinbar auf den vollständigen Kollaps, dem Ende der Wirtschaft ein, und dem kann sich auch Defama jetzt nicht mehr entziehen. Man könnte meinen, dass das Ende der Welt bevorsteht.

Wie Hanspeter richtig schrieb, ist der Kursrückgang auf das Austrocknen der Handelsliquidität zurückzuführen. Und von Kollaps kann man bei diesen Kursen sicherlich sprechen. Aber was passiert eigentlich? Die Aktien, die jetzt in der Krise verkauft wurden, wandern von "zittrigen" in "starke" Hände, was bisher in jeder Krise so war und mit hoher Wahrscheinlichkeit auch jetzt wieder so ist.

Auch werden die Lebensmittel-Mieter, die in den Einkaufszentren angeheuert haben, derzeit eine Sonderkonjunktur verspüren (Allerorten leere Regale). Außerdem hat H. Schrade ja angekündigt, dass er es "Nichtlebensmittelhändlern" freistellt, den Laden zu schließen und zwar auf Kosten von H. Schrade und nicht der DeFaMa, was hier im Board soweit ich mich entsinnen kann, noch gar keine Erwähnung fand. Von mir ein herzliches Dankeschön dafür! Dies bedeutet nämlich für uns Aktionäre, dass hierfür -zumindest bis Ende April- keine Kosten für unsere DeFaMa entstehen. Bei welcher anderen Gesellschaft hat das je ein Vorstand gemacht? Mir jedenfalls ist hier nichts bekannt.

@Joe, auch von mir vielen Dank für Deinen Beitrag. Meinen "Daumen" hast Du Dir auf jeden Fall verdient.