DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 4)

[Kampfkater1969]

Meine Aktien Defama stehen ja dem Mr. Market dauerhafter nicht (!) zur Verfügung...sollen andere "Bürgergeld" spielen......ich will diese Langfristentwicklung aktiv und investiert begleiten.

Aktie wäre längst über 30 €....wenn mehr Menschen den Mut hätten, langfristig und nachhaltig zu denken, mit dem eigenen Hirn.....

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.279.840 von Kupferbond am 14.02.24 16:30:44

Die "Gesellschaft" kann ja auch als "Vorratsgesellschaft" für neue Kaufobjekte dienen....Namen ändern, Sitz verlegen.....Verträge anpassen....

Aber ein Transfer in die "Holding" kein Problem......und die "Tochter" juristisch beerdigen

[Kupferbond]

Ich denke das der größte Minuspunkt des Objekts das Fitnesstudio war, dafür würde ich als Käufer auch eine Abschlag rechnen. Insgesamt gesehen kein schlechter Verkauf. Allerdings könnte er das EK auch abziehen, indem er aus der Gesellschaft Bütelsdorf ausschüttet an die Defama Holding. Oder steht dem etwas entgegen?

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.279.306 von TraderJules am 14.02.24 15:24:27

Schrade bringt auch bei der Kapitalallokation MEHRWERT für alle Investierten...auch ihm, auch mir......weiter so

[Invest2017]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.279.399 von haowenshan am 14.02.24 15:35:44

Zitat von haowenshan: Wir sind uns einig, der Multiplikator ist eher mau, oder ist der auch toll?

Nein, er ist weder mau noch toll. Liegt aktuell genau in der Mitte und das ist bei einem solchen Objekt mit einer etwas anderen Mieterstruktur wie unten beschrieben auch ok.

[haowenshan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.279.039 von TraderJules am 14.02.24 14:53:31

Ich kann lesen und ja, ich habe auch eine Vorstellung, warum er das macht.

Wir sind uns einig, der Multiplikator ist eher mau, oder ist der auch toll?

Du hast doch immer die Kapitalerhöhungen kritisiert.
Nein, ich habe kritisiert:
Hochpushen des Kurses, regelmäßige Kapitalerhöhung(en) (OHNE dass er dann daran teilnimmt, teils hat er vorher Aktien verkauft) und GLEICHZEITIGES Ausschütten einer Dividende.

[TraderJules]

Für uns atypische Mieterstruktur und im Verhältnis zu den Nettomieten hohe freigesetzte Liquidität - mit dieser Summe hätten wir das EK für sämtliche Objektkäufe aus 2023 bezahlen können, die aber fast die 6-fache Miete generieren.

https://twitter.com/kungler/status/1757771504014565615

Hier die Begründung von Schrade. Da ist meine Rechnung von vorher wohl ziemlich korrekt

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.279.081 von Invest2017 am 14.02.24 14:57:35

Der Hebel wird kommen.....auf den FFO.......

[Invest2017]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.278.754 von haowenshan am 14.02.24 14:17:01

Zitat von haowenshan: eh, warum verkauft er dann UNTERHALB des gutachterlichen Verkehrswerts? Braucht er leicht Geld (für Dividende und so)?



Die Veräußerung erfolgte leicht unter dem gutachterlichen Verkehrswert von 6,89 Mio. € per Ende 2022
https://www.eqs-news.com/de/news/corporate/defama-verkauft-f…

Wahrscheinlich wird Schrade für das erhaltene Geld fast das doppelte Volumen (bei 25% EK Einsatz wäre das ein Wert von 12 Mio) kaufen können und dabei auch die Miete (Faktor 10 wären 1.2 Mio/Jahr) noch mehr als verdoppeln?

[TraderJules]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.278.754 von haowenshan am 14.02.24 14:17:01

Die Antwort steht doch im Text:

Mit dem Fachmarktzentrum Büdelsdorf veräußert DEFAMA das einzige Objekt im eigenen Bestand, bei dem die Mieterstruktur von inhabergeführten Einzelgeschäften statt von namhaften Filialisten geprägt ist. DEFAMA beabsichtigt, die freigesetzten Mittel für den Erwerb weiteren Handelsimmobilien zu nutzen.

Des Weiteren wird bei Sanierungen viel EK eingesetzt. Somit ist bei solchen "Entwicklungsprojekten" die EK-FFO-Rendite aufgrund des hohen EK-Anteils und den damit niedrigem Leverage schlecht. Durch den Verkauf wird 3 Mio. € Liquidität frei. Dafür können Neuobjekt für ca. 30 Mio. € gekauft werden. Bei 90 % FK und einer FFO Rendite bei ca. 35-40 % bei Neueinkäufen, kann der FFO sehr schön gesteigert werden. Die letzten drei Käufe wurden übrigens mit einem FK Anteil zwischen 104 und 98 % getätigt

Hier mal eine überschlägige Rechnung:

Büdelsdorf --> EK Anteil 3 Mio. € bei ca. 6 Mio. Gesamtkapital --> Miete 550 T€ --> FFO 550T€ x 40 % = 220.000 € FFO --> FFO Rendite aufs EK = 7,3 %
Neukäufe --> EK Anteil 3 Mio. bei ca. 30 Mio. Gesamtkapital --> Miete ca. 3,0 Mio. € --> FFO 3,0 Mio. € x 35% = 1,05 Mio. € --> FFO Rendite aufs EK = 35 %

Alternativ könnte das Objektdarlehen durch die Investitionen auch erhöht und somit EK freigesetzt werden. Hier hat man sich aufgrund der eher risikoreichen Mieterstruktur gegen eine Revalitierung entschieden. Durch den Liquiditätszufluss von >3 Mio. € sind viele weitere Käufe möglich. Im aktuellen Käufermarkt sollte man auch genug Pulver trocken halten. Die Zinsen ziehen derzeit wieder an und dies wird viele in Schieflage bringen. Defama steht bereit, um sich die Filetstücke ins Portfolio zu holen.

https://www.manager-magazin.de/finanzen/immobilien/verband-d…

Du hast doch immer die Kapitalerhöhungen kritisiert. Aber genau solche Verkäufe von Objekten mit hohem EK Anteil braucht es, damit das weitere Wachstum ohne neue Kapitalerhöhungen finanziert werden kann. Der Verkaufspreis ist natürlich auch wichtig, aber viel entscheidender ist, dass viel EK freigesetzt wird.

Schrade erläutert dies sehr gut in diesem sehr interessanten Interview: