DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 64)

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.787.662 von philojoephus am 15.06.22 13:32:56

Danke. Ich hatte mich selber schon korrigiert.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.787.365 von straßenköter am 15.06.22 13:04:26

@straßenköter

>> dass ein NAV, der auf HGB-Basis ermittelt wird, keine Zeitwerte abbildet.
Zweifelsfrei richtig. Aber das trifft mit Sicherheit nicht auf die DeFaMa zu.

Ich weiß nicht, wie die DeFaMa den NAV genau berechnet. Wie gesagt, ich messe dem NAV nicht viel Bedeutung zu. Aber es ist klar, dass der NAV der DeFaMa NICHT auf HGB, sondern auf den Gutachterwerten basiert, die auch im GB 2021 S. 44/45 abgedruckt sind.

NAV nach HGB würde ja folgendes bedeuten:
Konzern-Eigenkapital i.H.v. 28,12 Mio. Euro (GB 2021 S. 29) : 4,42 Mio. Aktien = NAV von 6,36 Euro je Aktie

Der NAV je Aktie wird aber mit 19,61 Euro angegeben (GB 2021 S. 2)

Ergo, wenn du auf den NAV schaust, dann sind die Immobilien anhand der Gutachterwerte bewertet.
Insgesamt betragen die gutachterlichen Werte der Immobilien 218.150.000 € (GB 2021 S. 45)
In der Konzernbilanz stehen die Immobilien mit 147.570.000 Euro (GB 2021 S. 28)
Die Differenz i.H.v. 70.580.000 Euro sind die von Dir zitierten stillen Reserven.

Jetzt kann man rückrechnen:

Konzern-Eigenkapital....28.120.000 Euro
+ stille Reserven...........70.580.000 Euro
Bruttozeitwert...............98.700.000 Euro bzw. 22,33 Euro je Aktie

Das der NAV nicht 22,33 Euro sondern nur 19,61 Euro je Aktie beträgt dürfte an den Ertragssteuern liegen, die fällig wären, wenn man die Immobilien zum gutachterlichen Preis veräußern würde. Jedenfalls kommt das mit der Ertragssteuerquote der DeFaMa (16 %) ziemlich gut hin.

[hugohebel]

Dachte mittlerweile sollte auch der letzte kapiert haben das man mit dem NAV nichts anfangen kann. Bei Euroshop kommt ein Angebot zu 40% unter NAV. TAG Immo hat einen NAV bei 38 EUR und notiert bei 12 EUR. Das einzige was zählt, ist der Cashflow und der FFO.

Mit dem NAV kannste dir nur den Hintern abwischen, sonst nichts.

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.787.365 von straßenköter am 15.06.22 13:04:26

Zitat von straßenköter: Danke für die ausführliche Antwort.

Ich hatte ja babbelino zwei (rhetorische) Fragen gestellt. Hintergrund der Fragen war, und damit erübrigt sich hoffentlich die Debatte zum Vergleich des NAV zum Kurs, dass ein NAV, der auf HGB-Basis ermittelt wird, keine Zeitwerte abbildet. Das ist ja auch dem GB 2021 auf Seite 17 zu entnehmen: "...Insgesamt zeigt die Bilanz eine gegenüber dem Vorjahr kaum veränderte Struktur. Da DEFAMA nach
HGB bilanziert, sind im vorhandenen Immobilienbestand hohe stillen Reserven enthalten..."
https://defama.de/wp-content/uploads/2022/05/DEFAMA_Bilanz_2…

Sorry, ich sehe gerade, dass der angegebene NAV schon auf Werten zum 31.12.2021 basiert. Das Posting ist also nonsens.

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.786.558 von philojoephus am 15.06.22 11:49:30

Danke für die ausführliche Antwort.

Ich hatte ja babbelino zwei (rhetorische) Fragen gestellt. Hintergrund der Fragen war, und damit erübrigt sich hoffentlich die Debatte zum Vergleich des NAV zum Kurs, dass ein NAV, der auf HGB-Basis ermittelt wird, keine Zeitwerte abbildet. Das ist ja auch dem GB 2021 auf Seite 17 zu entnehmen: "...Insgesamt zeigt die Bilanz eine gegenüber dem Vorjahr kaum veränderte Struktur. Da DEFAMA nach
HGB bilanziert, sind im vorhandenen Immobilienbestand hohe stillen Reserven enthalten..."
https://defama.de/wp-content/uploads/2022/05/DEFAMA_Bilanz_2…

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.785.790 von Merger-one am 15.06.22 10:36:39

@Merger-one

>> Wenn die Zinsen steigen, rechnen sich neue Objekte deutlich weniger.
Ich dachte wir sprechen hier über Gutachterwerte? Die betreffen die Objekte im Bestand. Nicht die Objekte, die noch gekauft werden.
Wenn es um neue Objekte geht, rechnen die sich nur schlechter, wenn die Kaufpreise stabil bleiben. Sollten die Kaufpreise fallen - und das wäre mit deutlicher Zeitverzögerung anzunehmen - dann rechnen sich die Objekte auch wieder wie vorher.

Ich finde aber die Gutachterdiskussion auch interessant. Es stimmt natürlich, dass höhere Zinsen in Discounted Cashflow Modellen für ein Absinken von Barwerten führen. Andererseits rechnen sich die Objekte deutlich besser, wenn man die angenommenen Inflationsraten nach oben anpassen muss, weil dann die Mieten deutlich stärker bzw. schneller steigen als bisher angenommen. 89 % der Mieten der DeFaMa sind indexiert. Schon im letzten Jahr konnte man durch die vielen kleinen Mietsteigerungen in den Objekten sehen, dass die Indexierungen offensichtlich bei vielen Objekten greifen (GB 2021 S. 44/45: Einfach mal die Ist-Mieten mit den Angaben im Vorjahr vergleichen).

Mmh, Du schreibst, dass die Zinsen von 0 auf 3 % gestiegen sind. Parallel ist die Inflationsrate von 1,5 % auf fast 8 % gestiegen. Klar, die Kostenannahmen werden auch steigen. Schwer zu sagen, wie sich das alles genau auswirken wird. Aber mir scheinen die Veränderungen bisher mehr auf der Haben- als auf der Sollseite zu bringen. Und deswegen rechne ich nicht mit einem starken Rückgang der gutachterlichen Bewertungen.


@babbelino

>> "Ganz davon abgesehen, dass dass der NAV als Bewertungsmaßstab meistens eh nur eine
>> untergeordnete Rolle spielt."
>>> Ein Schelm, der Böses bei dieser Aussage denkt. Der NAV wird im GB 2021 mit 19,61 Euro je Aktie
>>> ausgewiesen, mithin rund 14% unter dem heutigen Kurs.
Exactly. Wann genau war der Kurs denn das letzte Mal UNTER NAV? März/April 2020 für wenige Wochen? Sonst nie seit dem Börsengang? Vielleicht baust Du uns mal einen Chart, der das aufzeigt. Und dazu vielleicht auch gleich wie hoch die Prämie/der Abschlag auf den NAV im Zeitverlauf war. Ich bin gespannt ob man da eine sinnvolle Korrelation zwischen NAV und Kurs erkennen kann.

[FrenchTerry_10]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.785.790 von Merger-one am 15.06.22 10:36:39

Die Zinsen sind ja nur ein Teil der Rechnung. Wenn der Objektpreis dadurch geringer ist geht das in Ordnung.
Bisher hat Defama immer großer Wert drauf gelegt, dass die Rendite stimmt und das wird auch so bleiben.
Aber wenn der Kurs nochmal etwas fällt ist es auch nicht schlimm, da meine Position gern noch etwas größer werden kann

[Merger-one]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.782.229 von philojoephus am 14.06.22 20:17:12

Wenn die Zinsen steigen, rechnen sich neue Objekte deutlich weniger.

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.785.430 von babbelino am 15.06.22 10:05:07

Zitat von babbelino: "Ganz davon abgesehen, dass dass der NAV als Bewertungsmaßstab meistens eh nur eine untergeordnete Rolle spielt."

Ein Schelm, der Böses bei dieser Aussage denkt. Der NAV wird im GB 2021 mit 19,61 Euro je Aktie ausgewiesen, mithin rund 14% unter dem heutigen Kurs.

Und auf welcher Bewertungsbasis wurde der NAV ermittelt? Und unter Einbeziehung er Antwort: Wie valide ist diese NAV-Angabe?

[babbelino]

"Ganz davon abgesehen, dass dass der NAV als Bewertungsmaßstab meistens eh nur eine untergeordnete Rolle spielt."

Ein Schelm, der Böses bei dieser Aussage denkt. Der NAV wird im GB 2021 mit 19,61 Euro je Aktie ausgewiesen, mithin rund 14% unter dem heutigen Kurs.