DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 65)

[philojoephus]

Mietverhandlungen - immer wieder spannend zu lesen

Unbedingt beim Lesen auf das jeweilige Datum achten. Was man hier jetzt innerhalb von zwei Minuten lesen kann, hat sich in der Realität über vier Monate hingezogen.

03.03.2022 https://mobile.twitter.com/kungler/status/149929818724444979… Matthias Schrade @kungler:
Großer Mieter bot uns im Vorfeld eines lange geplanten Treffens eine Vertragsverlängerung mit 42% reduzierter Miete an. Wir sagten den Gesprächstermin daraufhin ab.
Drei Wochen später nun das Angebot Verlängerung mit nur um 17% reduzierter Miete und Anfrage nach neuem Termin...
Ohne wenn und aber "Nein" sagen kann manchmal sehr hilfreich sein.
(und die 17% sind natürlich auch längst nicht durch)
03.03.2022 Twitter Vince @Vincevr1988:
Replying to @kungler: 17% sind das viel oder Durchschnitt bei so etwas?
03.03.2022 Twitter Matthias Schrade @kungler:
Die Mieter probieren es halt. Manchmal ernsthaft wegen sinkender Umsätze, manchmal nur Bluff.
03.03.2022 https://mobile.twitter.com/kungler/status/149929944476386508… Twitter P @pbo775:
Ist eine Mietreduzierung bei Vertragsverlängerung üblich?
03.03.2022 Twitter Matthias Schrade @kungler:
Jedenfalls wird sie fast immer verlangt ;-)
...in der Praxis ist es uns bisher gelungen, die allermeisten Verträge ohne Mietsenkung zu verlängern - in etlichen Fällen konnten wir sogar Erhöhungen erreichen. Letzteres allerdings wiederum oft in Verbindung mit Investitionen/Modernisierungen.

30.03.2022 https://mobile.twitter.com/kungler/status/150917123789286195… Matthias Schrade @kungler:
Nochmal knapp vier Wochen später und wir sind jetzt bei 12% angekommen. Es wird, es wird.
30.03.2022 Twitter Thorongil @s0720072:
Also bei gleicher Miethöhe hat er durch die momentane allgemein Inflation schon 7,1% Vergünstigung. Das sollte reichen. Denn die spezifische Inflation im Immobilienbereich, dem Bauhaupt- und Nebengewerbe liegt deutlich über der allgemeinen.
30.03.2022 Twitter Matthias Schrade @kungler:
Sehr gut. Ich überlasse die weitere Verhandlung mit dem Mieter gerne dir 😄
30.03.2022 Twitter RasheeedWallace @RasheeedW:
Wie viele andere Mieter würden die Fläche zu besseren Konditionen nach Auslaufen des Vertrags anmieten?
30.03.2022 Twitter Matthias Schrade @kungler:
Das ist eines der Dinge, die wir in solchen Fällen prüfen.

17.05.2022 https://mobile.twitter.com/kungler/status/152664314460702311… Matthias Schrade @kungler:
Das u.g. Thema schwelt übrigens fröhlich weiter vor sich hin. Und heute hat ein Wettbewerber unseres Mieters großes Interesse an diesem Standort bekundet.

13.06.2022 https://mobile.twitter.com/kungler/status/153639940120316313… Matthias Schrade @kungler:
Endergebnis: Der Mieter hat heute seine Option zur Verlängerung des Mietvertrags ausgeübt. Bei unveränderter Miete. Für die in wenigen Monaten eine Indexerhöhung anstehen dürfte.
Die Älteren erinnern sich, dass wir bei einem ersten Angebot von -42% angefangen haben...
Es war übrigens einer unserer "Top 10"-Mietverträge.
Schon unser dritter "Top 10"-Vertrag, der sich in diesem Jahr verlängert hat. Oder anders ausgedrückt: alle, die dieses Jahr zur Verlängerung anstanden 😊

[philojoephus]

Interview und Twitterspace (Audio) mit dem Vorstand der DeFaMa

Es gibt neue Aussagen vom Vorstand zur aktuellen Entwicklung.

1.) Das Nebenwerte Magazin will von nun an einige Vorstände von Immobiliengesellschaften zu den Auswirkungen der Zinswende auf das Geschäft befragen. Den Auftakt hat Herr Schrade von der DeFaMa gemacht. Das Interview findet Ihr hier:

DEFAMA nachgefragt – Immobilienaktien und Auswirkungen der Zinswende,
Teil1 – „…kenne keine andere Immobilien-AG, die hier ähnlich gut aufgestellt ist“

https://www.nebenwerte-magazin.com/defama-nachgefragt-immobi…

Ich glaube tatsächlich auch, dass die Finanzierung über Annuitätendarlehen aus mehreren Gründen die sicherste Form der Finanzierung ist.
1.) Die Zinsen sind festgeschrieben und das für lange Zeit.
2.) Anders als bei Anleihen wird hier regelmäßig getilgt. Das diszipliniert das Management und senkt permanent das Refinanzierungsrisiko.
3.) Weil permanent getilgt wird, gibt es kein so großes Klumpenrisiko bei der Fälligkeit.
4.) Bei Fälligkeit verhandelt man mit einer Bank, mit der man im Zweifel weit besser reden kann, als mit einem verschnupften Kapitalmarkt.
5.) Die Konditionen, die Volksbanken und Sparkassen (zumindest in den letzten Jahren) gewährt haben, waren was Zinssatz, Laufzeit und Finanzierungshöhe angeht, deutlich besser als was Großbanken, Hypothekenbanken und der Kapitalmarkt bei größeren Transaktionen angeboten haben. Darauf haben verschiedene Vorstände von Immobiliengesellschaften in den letzten Jahren hingewiesen.

Eine entscheidende Frage wurde in dem Interview leider nicht gestellt: Zu welchen Konditionen kann sich die DeFaMa aktuell finanzieren. Das wäre viel aussagekräftiger als der Blick auf den Durchschnittszinssatz im Q1 2022, der noch von den ganzen niedrigen Abschlüssen der letzten zwei bis drei Jahre geprägt ist.

2.) Herr Schrade hat vor kurzem einen Twitterspace abgehalten. Da konnte jeder Fragen stellen. Viele Fragen und die Antworten darauf fand ich sehr interessant. Da ging es u.a. um die aktuelle Zinsentwicklung, die Entwicklung der Kaufpreise, FFO und Revitalisierungen. Den Space kann man sich hier anhören:

https://twitter.com/kungler/status/1531722210884390912

[Brokerjay]

Ja, und kurstechnisch mal ein Blick zur Vonovia / LEG / Aroundtown, dann weiß ich, dass meine Defama Posi eigentlich nicht so schlecht da steht

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.736.932 von Einstein am 08.06.22 15:30:34

Kommt die Dividende im Juli? Ja
Schlechtes Umfeld für Defama? Nein, kaum Refinanzierungsrisiko im Gegensatz zum restlichen Immo-Sektor.
Schaue ich als Vermieter dauernd auf den Marktpreis meiner Immobilie solange die Mieten sprudeln? Nein

That's it. That's the story.

[Einstein]

Bei Defama bildet sich ein Nadelöhr, der Verkaufsdruck nimmt nun weiter zu und ich bin gespannt wann wird die 20iger Marke durchbrechen. Aktuell ist wirklich kein gutes Umfeld für Immobuden, alles sehr Schrade. Das Forum hier wirkt wie ausgestorben. Jemand eine Meinung wie tief es noch geht?

[Einstein]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.688.211 von Brokerjay am 31.05.22 15:08:34

PRIMA DANKE, ich bin gespannt ob sich die Aktienkurse bis Jahresende angleichen.

[Brokerjay]

Auf boersengefluester.de gibt es gerade den Vergleich fcr und defama

[naturfan2]

Zitat von Einstein: Kann man eigentlich die Kurse von FCR und DEFAMA vergleichen? Früher waren 2 Aktien von FCR genau so viel wert wie eine Defama, das hat sich in den letzten Wochen geändert. Gibt es dafür eine Erklärung?

Einstein, der mit Abstand einzige Realist hier!

Dann hätte ich für die Defama Besessenen noch 2 Fleischstücke parat, was Verkäufe so angeht, in Bezug auf den tollen Herrn Schrade:

U.a. MSC Invest GmbH, und Geminus GmbH .....

Den Rest überlasse ich euch. Viel Spaß weiterhin mit der Defama!

[Einstein]

Kann man eigentlich die Kurse von FCR und DEFAMA vergleichen? Früher waren 2 Aktien von FCR genau so viel wert wie eine Defama, das hat sich in den letzten Wochen geändert. Gibt es dafür eine Erklärung?

[LongTermForever]

PS:
Wenn du hier mit deinen Postings ernst genommen werden möchtest, könntest du gerne mal (wie viele andere aktive Teilnehmer hier auch) ein paar Minuten Recherche investieren. Das wäre z.B. eine Aufstellung aller Käufe und Verkäufe seit Gründung. Daran würde man dann auch sehen, was für ein Blödsinn die kürzliche Diskussion über die angeblich so exzessiven Vorstandsverkäufe ist...