DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 69)
eröffnet am 05.09.16 10:13:01 von
neuester Beitrag 23.04.24 09:55:53 von
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Antwort auf Beitrag Nr.: 71.409.062 von 95Prozent-Trader am 23.04.22 11:00:56Es ist sicherlich richtig, dass die Gebiete eher negative Prognosen haben und es ohnehin schon ehr schwache Gebiete sind.
Doch, das war und ist schon immer eines der Grundlagen gewesen, Also man wollte unbedingt nur billig einkaufen, am Anfang um 9fache Mieten heute nur wenig ueber 10fache und des geht nicht fuer die besten und chancenreichen Objekte, diese kosten mehr oft bis 22fach.
Gerade hier hat man ja die Chance zuerst ueberdurchschnittliche MIeten zu erreichen, und die Objekte zu höheren werten später mal zu verkaufen.
Diese negativen Vorgaben sind da. Aber ob es richtig ist, dass diese schlechten Vorgaben fuer so hohe Preisnachlässe sorgen, weiss man nicht und gerade hier sieht Schrade eine grosse Chance. Je Monat wo es jeweils so weiter läuft, erhält man hohe Mieten fuer verhältnismässig niedrigere Zinsaufwendungen. Und hat gleichzeitig noch die Chance, dass evtl die schlechten Umgebungsfaktoren nicht, oder nicht so schlimm eintreffen wie vorausgesagt. Und der Wert steigt. Aber auch wenn der Wert sich nciht erhöht, rechnet sich irgendwann durch hohe Mieten und Tilgung das Obekt, gleichzeitig bleibt aber ein Sachwert, mind fuer Grund und Boden bestehen. Also wäre ein Wert von Null fuer bestimmte Gebäude nach 20 oder 25 Jahren oder später keine grosser Nachteil, weil man das Fremdkapital fuer das bestimmte Objekt schon zurueck zahlte und man auch noch mit dem Verkauf von Grund und Boden einen Gewinn machen könnte.
Doch, das war und ist schon immer eines der Grundlagen gewesen, Also man wollte unbedingt nur billig einkaufen, am Anfang um 9fache Mieten heute nur wenig ueber 10fache und des geht nicht fuer die besten und chancenreichen Objekte, diese kosten mehr oft bis 22fach.
Gerade hier hat man ja die Chance zuerst ueberdurchschnittliche MIeten zu erreichen, und die Objekte zu höheren werten später mal zu verkaufen.
Diese negativen Vorgaben sind da. Aber ob es richtig ist, dass diese schlechten Vorgaben fuer so hohe Preisnachlässe sorgen, weiss man nicht und gerade hier sieht Schrade eine grosse Chance. Je Monat wo es jeweils so weiter läuft, erhält man hohe Mieten fuer verhältnismässig niedrigere Zinsaufwendungen. Und hat gleichzeitig noch die Chance, dass evtl die schlechten Umgebungsfaktoren nicht, oder nicht so schlimm eintreffen wie vorausgesagt. Und der Wert steigt. Aber auch wenn der Wert sich nciht erhöht, rechnet sich irgendwann durch hohe Mieten und Tilgung das Obekt, gleichzeitig bleibt aber ein Sachwert, mind fuer Grund und Boden bestehen. Also wäre ein Wert von Null fuer bestimmte Gebäude nach 20 oder 25 Jahren oder später keine grosser Nachteil, weil man das Fremdkapital fuer das bestimmte Objekt schon zurueck zahlte und man auch noch mit dem Verkauf von Grund und Boden einen Gewinn machen könnte.
Da die wahren Defama -Experten sich hierzu noch nicht geäußtert haben, möchte ich mal einseitig meine negativen Punkte anführen (in der Hoffnung auf eine umfassende Bewertung der neuen Zukäufe durch das Forum).
Die Mieter sind zwar bonitätsstark, aber was passiert mit ihnen im WorstCase einer starken Rezession? Die Umgegend der Käufe liegt nicht grade in strukturstarken Gegenden (außer vielleicht Lahnstein - aber eben alle auch nicht in strukturschwachen Gegenden). Wenn sich die wirtschaftliche Lage insgesamt deutlich verschlechtert und die Arbeitslosigkeit steigt, haben diese Geschäfte dann weiterhin ausreichend Umsatz? Drohen bei einzelnen Objekten und Mietern dann viellecht die Insolvenz des Standorts?
Speziell bei Lahnstein kenne ich die Gegend etwas besser. Bis in die Koblenzer Gegend sind es nur wenige Autominuten. Und da gibt es ein riesiges Angebot an den unterschiedlichsten Geschäften. Von der Lage her ist Lahnstein somit nicht unbedingt der große Schlag. Aber es gibt hier natürlich durchaus ein großes Einzugsgebiet und somit ist der Standort natürlich auch nicht der Schlechteste.
Soweit nur die Punkte, die mir negativ aufgefallen sind. Ich finde den großen Kauf zu einem noch erträglichen Multiple insgesamt gut. Aber ich würde mir mehr krisenfeste Mieter wie einen Diskounter wünschen.
Die Mieter sind zwar bonitätsstark, aber was passiert mit ihnen im WorstCase einer starken Rezession? Die Umgegend der Käufe liegt nicht grade in strukturstarken Gegenden (außer vielleicht Lahnstein - aber eben alle auch nicht in strukturschwachen Gegenden). Wenn sich die wirtschaftliche Lage insgesamt deutlich verschlechtert und die Arbeitslosigkeit steigt, haben diese Geschäfte dann weiterhin ausreichend Umsatz? Drohen bei einzelnen Objekten und Mietern dann viellecht die Insolvenz des Standorts?
Speziell bei Lahnstein kenne ich die Gegend etwas besser. Bis in die Koblenzer Gegend sind es nur wenige Autominuten. Und da gibt es ein riesiges Angebot an den unterschiedlichsten Geschäften. Von der Lage her ist Lahnstein somit nicht unbedingt der große Schlag. Aber es gibt hier natürlich durchaus ein großes Einzugsgebiet und somit ist der Standort natürlich auch nicht der Schlechteste.
Soweit nur die Punkte, die mir negativ aufgefallen sind. Ich finde den großen Kauf zu einem noch erträglichen Multiple insgesamt gut. Aber ich würde mir mehr krisenfeste Mieter wie einen Diskounter wünschen.
"Jetzt geht die Post ab" Dem schließe ich mich an: Wenn nun die Ankaufsgeschwindigkeit dauerhaft deutlich erhöht wird und auch genügend Kapital da ist, "nebenbei" ein- bis zweimal im Jahr ein Objekt gewinnbringend verkauft wird, dann ist eine Neubewertung durch die Analysten nur eine Frage der Zeit. Die geschätzten € 35 zum Jahresende bleiben realistisch. Und dann: 35,40,45 
Die beiden ersten Käufe in 2022 lagen auch schon mit Mieten von 700 tsd und Kaufpreisen um 8 Mio schon sehr hoch. Also hatte man bisher in 2022 schon Objekte fúer 22 Mio , also mehr als in allen Jahren bis 2020 gekauft. Die Mieten steigen wohl um ca 2 Mio.
Jetzt geht die Post ab, Es ist in der Tat eine massive Steigerung. Nur ist man jetzt klar unterhalb von 10 % Rendite, aber evtl gibt es noch Mietpotentiale oder sehr guenste Finanzierungsmöglichkeiten; Schade und Co achten schon darauf guenstig und gut einzukaufen.
Jetzt geht die Post ab, Es ist in der Tat eine massive Steigerung. Nur ist man jetzt klar unterhalb von 10 % Rendite, aber evtl gibt es noch Mietpotentiale oder sehr guenste Finanzierungsmöglichkeiten; Schade und Co achten schon darauf guenstig und gut einzukaufen.
Da kommt ja sofort die Mitteilung. Und dann schon so hoch, dass man jetzt schon das Ankaufsvolumen, was in den Jahren vor 2021 ueblich war, erreicht hat.
Das ist wahrlich eine grosse Sache!
Das ist wahrlich eine grosse Sache!
Trading Spotlight
DEFAMA kauft für 15 Mio. € in Rheinland-Pfalz
EQS Group (DE)DGAP-News: DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG: DEFAMA kauft für 15 Mio. € in Rheinland-Pfal
22.04.2022 / 12:22
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.
* Erwerb von fünf Objekten in Hachenburg, Heiligenroth und Lahnstein
* Gesamtkaufpreise von 15 Mio. € steigern Nettomieten um 1,3 Mio. €
* Annualisierter FFO steigt auf über 9,1 Mio. €
Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) hat Kaufverträge über fünf Objekte in Rheinland-Pfalz geschlossen. Die Standorte in Hachenburg, Heiligenroth und Lahnstein generieren Nettomieten von insgesamt 1,3 Mio. €. Rund 80% davon entfallen auf bonitätsstarke Filialisten wie DM, Getränke Hoffmann, JYSK, KiK, Matratzen Concord, TEDi sowie eine TOTAL-Tankstelle.
Mit Abschluss dieser Transaktionen erhöht sich der annualisierte FFO auf über 9,1 Mio. €, entsprechend 1,91 € je Aktie. Damit konnte DEFAMA den Verwässerungseffekt der jüngst durchgeführten Kapitalerhöhung bereits fast vollständig kompensieren. Der Vorstand ist optimistisch, den FFO je Aktie durch weitere Zukäufe und/oder Vermietungserfolge bereits im zweiten Quartal noch weiter steigern zu können.
Das Portfolio umfasst nunmehr 56 Standorte mit rund 240.000 qm Nutzfläche, die zu 95% vermietet sind. Zu den größten Mietern zählen ALDI, EDEKA, Kaufland, LIDL, Netto, NORMA, Penny, REWE, Getränke Hoffmann, JYSK, Deichmann, KiK, Takko und toom. Die annualisierte Jahresnettomiete der DEFAMA erreicht gut 18,5 Mio. €.
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Antwort auf Beitrag Nr.: 71.396.309 von The_Jackal am 21.04.22 16:52:48
Nach frueheren Äusserungen, die ständig ähnlich wiederholt wurden, ist man ständig fähig das Eigenkapital fuer weitere Käufe nachzuweisen. Also diese Kapitalerhöhung war nicht notwendig um weitere Einkäufe vorzunehmen. So jedenfalls konnte man fast jede Aussagen zu weiteren Ankäufen verstehen. Es wurden auch verschiedentlich aufgezählt, dass man ein Objekt noch gar nicht finanziert habe, und auch noch eine laufende Finanzierung noch nicht voll abgerufen habe, also erst durch Eigenkapital bezahlt um dann später das Darlehen wenn man es benötigt als Eigenkapitalanteil bei einem neuen Kauf abzufordern, sinnvoll, weil man die Zinsen nur fuer den jeweils geliehenden Betrag zahlt. Und von mind 3 Aufvalutierungen wurde schon vor 1,5 Jahren gesprochen - sollte also heute eher noch mehr sein.
Aber es war gut und sinnvoll eine KE zu machen, was es sich einfach machen lässt, Man weiss nie, ob man später noch einfach so eine KE machen kann und dann könnte man evtl ein tolles Renditeschnäpchen kaufen. Nur den Zusammenhang - mehr Käufe und KE gibt es nicht. Es wurde bereits im Oktober und Dezember 2021 von schon konkreten Verhandlungen und ernsten Kaufgesprächen berichtet, danach war nur ein Kauf jetzt in 2022, also es hätten ehr mehr sein sollen.
Zitat von The_Jackal: "Kurse von deutlich über 30 Euro seien drin." Deren Nebenwertefavorit befände sich im Seitwärtsmodus, mittel- und langfristig bleibe der Titel aber aussichtsreich. Operativ liefe es nach wie vor rund. In Zukunft solle sich das Wachstum sogar nochmals durch neue Zukäufe beschleunigen. "Wir sehen künftig ein potenziell erhöhtes Ankaufvolumen", habe MS zu Börse Online gesagt. Ende März habe der Spezialist für Gewerbeimmobilien dazu eine KE erfolgreich unter Dach und Fach gebracht. Bei einem Platzierungskurs von 27 Eurowären über 10 Mio. Euro eingesammelt worden. Erste Abschlüsse dürften zeitnah folgen.Für das laufende Jahr strebe einen Anstieg des FFO auf rd. 8,5 (7,1) Mio. Euro an. Der Nettogewinn werde ebenfalls weiter zweistellig wachsen. Auch die Dividende für 2022 werden wir dann erneut anheben, prognostiziere Schrade.
Die Aktie bleibe ein klarer Kauf. Ziel/Stopp 35,00/21,90.
Quelle: Börse Online Ausgabe 16/2022 vom 21.4.-27.4.2022
Gruß
Stefan
Nach frueheren Äusserungen, die ständig ähnlich wiederholt wurden, ist man ständig fähig das Eigenkapital fuer weitere Käufe nachzuweisen. Also diese Kapitalerhöhung war nicht notwendig um weitere Einkäufe vorzunehmen. So jedenfalls konnte man fast jede Aussagen zu weiteren Ankäufen verstehen. Es wurden auch verschiedentlich aufgezählt, dass man ein Objekt noch gar nicht finanziert habe, und auch noch eine laufende Finanzierung noch nicht voll abgerufen habe, also erst durch Eigenkapital bezahlt um dann später das Darlehen wenn man es benötigt als Eigenkapitalanteil bei einem neuen Kauf abzufordern, sinnvoll, weil man die Zinsen nur fuer den jeweils geliehenden Betrag zahlt. Und von mind 3 Aufvalutierungen wurde schon vor 1,5 Jahren gesprochen - sollte also heute eher noch mehr sein.
Aber es war gut und sinnvoll eine KE zu machen, was es sich einfach machen lässt, Man weiss nie, ob man später noch einfach so eine KE machen kann und dann könnte man evtl ein tolles Renditeschnäpchen kaufen. Nur den Zusammenhang - mehr Käufe und KE gibt es nicht. Es wurde bereits im Oktober und Dezember 2021 von schon konkreten Verhandlungen und ernsten Kaufgesprächen berichtet, danach war nur ein Kauf jetzt in 2022, also es hätten ehr mehr sein sollen.
Schöner Artikel in der aktuellen Börse Online.
"Kurse von deutlich über 30 Euro seien drin." Deren Nebenwertefavorit befände sich im Seitwärtsmodus, mittel- und langfristig bleibe der Titel aber aussichtsreich. Operativ liefe es nach wie vor rund. In Zukunft solle sich das Wachstum sogar nochmals durch neue Zukäufe beschleunigen. "Wir sehen künftig ein potenziell erhöhtes Ankaufvolumen", habe MS zu Börse Online gesagt. Ende März habe der Spezialist für Gewerbeimmobilien dazu eine KE erfolgreich unter Dach und Fach gebracht. Bei einem Platzierungskurs von 27 Eurowären über 10 Mio. Euro eingesammelt worden. Erste Abschlüsse dürften zeitnah folgen.Für das laufende Jahr strebe einen Anstieg des FFO auf rd. 8,5 (7,1) Mio. Euro an. Der Nettogewinn werde ebenfalls weiter zweistellig wachsen. Auch die Dividende für 2022 werden wir dann erneut anheben, prognostiziere Schrade. Die Aktie bleibe ein klarer Kauf. Ziel/Stopp 35,00/21,90.
Quelle: Börse Online Ausgabe 16/2022 vom 21.4.-27.4.2022
Gruß
Stefan
Was will man?
Man kann natürlich von 36% Eigenkapital ausgehen und hält nur die nur die Hälfte der Obejkte. Das heisst dann auch nur die Hälfte der Umsätze und Gewinne.
Man kann natürlich von 36% Eigenkapital ausgehen und hält nur die nur die Hälfte der Obejkte. Das heisst dann auch nur die Hälfte der Umsätze und Gewinne.
!
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