DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 87)

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 69.701.806 von Kupferbond am 26.10.21 09:48:57

P.S. Am Ende des folgenden Beitrags ist das Portfolio der FCR mal etwas übersichtlicher aufgeschlüsselt. Da kann man sehr gut erkennen, dass da eine Menge enthalten Objekte sind, die überhaupt nicht den Ankaufskriterien der DeFaMa entsprechen.

Posting: 66.617.621 von philojoephus am 26.01.21 16:50:54 im Thread: FCR Immobilien (Top oder Flop!?!?)

[philojoephus]

@Kupferbond

>> Ich denke ein Grund dafür das es bei der DEFAMA keine Kapitalerhöhung gibt, ist die Verwässerung
>> der Anteile von Herrn Schrade bzw. die Finanzierung seiner bestehenden Anteile.

Es gab ja lange Zeit Kapitalerhöhungen bei der DeFaMa. Jetzt kann das Wachstum ohne KEs stattfinden und das ist für alle bestehenden Aktionäre gut. Nicht nur für Herrn Schrade.

>> Vorallem sehe ich das Problem das es diese Münchner gibt, bei denen Herr Schrade mal tätig war,
>> die in denselben Markt vorstossen wollen und da ganz schön aufs Tempo drücken.

Für den oberflächlichen Betrachter mag es so aussehen, als würden beide Unternehmen das selbe machen. Aber wenn Du Dich näher mit beiden Unternehmen beschäftigst, wirst Du feststellen, dass die in unterschiedlichen Teichen fischen. Ich behaupte, dass über 90 % der Objekte, die die FCR nach dem Weggang von Herrn Schrade gekauft hat, von Herrn Schrade nie gekauft worden wären. Und das ist auch besser so, wenn man sich mal ansieht, wie viele Objekte dort schon den Bach runter gegangen sind.

Wenn Du Dich dazu mal schnell etwas belesen möchtest, empfehle ich die folgenden Beiträge:

Posting: 66.724.277 von philojoephus am 31.01.21 10:41:31 im Thread: FCR Immobilien (Top oder Flop!?!?)
Posting: 65.263.939 von philojoephus am 02.10.20 13:58:44 im Thread: FCR Immobilien (Top oder Flop!?!?)
Posting: 65.319.038 von philojoephus am 08.10.20 10:09:58 im Thread: FCR Immobilien (Top oder Flop!?!?)

>> Zumindest ich würde das Objekt bei beiden anbieten.

Du kannst davon ausgehen, dass die allermeisten Objekte, die DeFaMa, die Dt. Konsum, die FCR und einige andere Spieler in der Branche kaufen, bei ALLEN bekannten Käufern vorher auf dem Tisch gelegen haben. Gelegentlich schnappt einer dem anderen auch mal ein Objekt vor der Nase weg. Aber das kommt nicht sehr häufig vor. Es gibt mehr als genug Objekte.

[supialexi2]

Man hat jetzt schon ein sehr niedriges bilanzielles Eigenkapital. Richtig, es hat auch mit der Bilanzierung nacch HGB zu tun.
Aber würde man eine KE machen, macht es ja nur Sinn, wenn man dann auch mehr und schneller einkauft, was dann auch zu noch mehr Schulden und ehr noch kleineren Eigenkapital führt.

Grundsätzlich ist jedes Gesschäft ein gewisses Risiko, Da macht es schon Sinn, ehr wenig Kapital einzuschiessen. Also ich glaube, dass defama sich weiter gut, evtl sogar sehr viel besser entwickelt, aber 100% ist da nichts.
Wenn man echt tolle Käufe mit über 10 % machen könnte, wo man die Objekte auch auch sehr gut einschätzt, dann lieber eine KE, als evlt eine so tolle Chance zu versäumen.

[Invest2017]

Antwort auf Beitrag Nr.: 69.704.305 von Frostbaer0815 am 26.10.21 12:45:54

Zitat von Frostbaer0815: Er meint vermutlich FCR wo Herr Schrade ja auch mal war zu Beginn seiner Immobilienlaufbahn. Die wollen aber nicht in diesen Markt vorstoßen, sondern sind schon da - und zwar Größer als es die DeFaMa ist. 🤔🤔

Herr Schrade und FCR in einem Atemzug als Konkurrenten zu benennen dürfte Herr Schrade fast als Beleidigung auffassen

[Frostbaer0815]

Antwort auf Beitrag Nr.: 69.704.185 von muep am 26.10.21 12:38:30

Er meint vermutlich FCR wo Herr Schrade ja auch mal war zu Beginn seiner Immobilienlaufbahn. Die wollen aber nicht in diesen Markt vorstoßen, sondern sind schon da - und zwar Größer als es die DeFaMa ist. 🤔🤔

[muep]

Antwort auf Beitrag Nr.: 69.701.806 von Kupferbond am 26.10.21 09:48:57

Welche Münchener ?

[Kupferbond]

Ich denke ein Grund dafür das es bei der DEFAMA keine Kapitalerhöhung gibt, ist die Verwässerung der Anteile von Herrn Schrade bzw. die Finanzierung seiner bestehenden Anteile.

Aus Aktionärssicht fände ich es trotzdem sinnvoll. Vorallem sehe ich das Problem das es diese Münchner gibt, bei denen Herr Schrade mal tätig war, die in denselben Markt vorstossen wollen und da ganz schön aufs Tempo drücken. Die Preise für die einzelnen Objekte werden somit steigen, weil es zukünftig vermutlich idR zwei ernsthafte Bieter für dasselbe Objekt geben wird.

Zumindest ich würde das Objekt bei beiden anbieten.

[supialexi2]

philojoephus,

es ist wohl alles genauso wie du es sagst.

Wusste wohl auch schon immer, dass die sinkenden Zinsen, eineen Einfluss auf die Gewinn hatten. Aber, dass dieses der einzige Grund war, überrascht mich. Tja, dann war doch ehr nicht die ganz besonders gute Leistungsfähigkeit, sondern einfach die Zinsstruktur, die aber erst später, dann neben der Umsatzsteigerung auch Gewinnerhöhungen möglich machte.

Aber die VIB Leute haben dann auch wieder bald neu angelegt, neue Objekte gekauft und in den letzten Jahren hauptsächlich selber Objekte entwickelt. Jemand der das Geld nur gespart hätte, oder ausgeschüttet oder zur Schuldentilgung verwendet hätte, würde dann nicht die späteren Umsatz- und Ertragssteigerungen erreichen.

Ob dann diese Anuitätentilgung auch einen Anteil am guten Geschäftslauf hatte? VIelleicht ein wenig, aber nicht in ZUsammenhang mit den Zinssenkungen , das erzielte andere, die grosse Betragsdarlehen, insgesamt für die AG aufgenommen haben, genauso.
Nur mit der laufenden Tilgung plus ersparter Zinsen, ist die Leistungsrate immer gleich und lässt sich einfach aus den Mieteinnahmen zahlen, und der Zinsanteil sinkt ständig und der Tilgungsanteil erhöht sich fortlaufend.
Was ich indes weniger gut fand, dass man immer, zum Jahreswechsel auf jeden Fall, so 40 bis 60 Mio cash hatte. Angesichts , dass man ständig jeden Monat Miete einnimmt. hätte es sovie ständig verfügbares Bargeld nicht gebraucht. Wenn man das angelegt hätte, wären locker 3 Mio Ertrag mehr im Jahr möglich und diese Gewinn erneut angelegt, hätten wieder den Gewinn in folgenden jahren erhöht. Aber vielleicht hatte ich auch nicht genügend Überblick und es war evtl durchaus nötig bei kurzfristigen Ankäufen sofort cash bezahlen zu müssen. Und es gab wohl in 2008 und 2009 Zeiten wo einige Banken überhaupt keine Kreitie mehr ausgaben; so war evtl was ich für falsch gehalten habe, gerade gut und richtig und hat erst diese hohen Erträge möglich gemacht.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 69.675.852 von supialexi2 am 22.10.21 16:07:27

@supialexi2

>> Fand das aber soo fantastisch, daass VIB, so jedes Jahr aus dem normalen Geschäft, und bei
>> ähnlicher Eigenkapitaoquote, einfach so der VOlumen im Schnitt um 5 % erhöhen kann, und so auch
>> noch weiter zu höhereb Gewinnen führt, das bei extrem hohen VOrstandsvergütungen.

Ja, das ist in der Tat fantastisch. Aber die Aussage, dass die VIB das „aus dem normalen Geschäft“ geschafft hat, kann man so nicht stehen lassen.

Auch ich fand es jahrelang sehr faszinierend zu sehen, wie schön stetig die Gewinne und die Dividende bei der VIB steigen. Aber hast Du Dich nie gefragt, wie die das machen?

Lange Zeit gab es dafür nur einen Grund: Die fallenden Zinsen!

Die folgende Tabelle zeigt sehr eindrucksvoll, dass die Mieteinnahmen pro Aktie zwischen 2009 und 2015 gar nicht gestiegen sind. D.h. bereinigt um die Kapitalerhöhungen sind die Einnahmen in dem Zeitraum NICHT gestiegen!

Das Gleiche gilt für die operativen Kosten pro Aktie. Auch die haben sich lange Zeit - um die Kapitalerhöhungen bereinigt - kaum verbessert. Folglich hat das operative Ergebnis pro Aktie aus der Vermietung der Immobilien lange Zeit stagniert bzw. ist bis 2015 sogar gesunken!

Wenn aber zwischen 2009 und 2015 weder die Einnahmen noch der operative Gewinn aus der Vermietung pro Aktie gestiegen sind, wie war es dann möglich den Gewinn pro Aktie zu steigern?

Das zeigt Dir Zeile 39 in der Tabelle. Der einzige Grund für diese schönen Gewinnsteigerungen war lange Zeit, dass die Zinsaufwendungen pro Aktie kontinuierlich gefallen sind. Aber das ist keine operative Leistung und hatte auch nichts mit den Tilgungen zu tun, sondern ist ganz überwiegend der Tatsache geschuldet, dass die Zinsen seit 10 Jahren kontinuierlich gefallen sind.
Übrigens hat nicht nur die VIB von diesem Trend profitiert, sondern alle Unternehmen, die stark verschuldet sind. Das sollte jeder Investor, der in stark verschuldete Unternehmen investiert, im Hinterkopf haben, wenn er sich über die Gewinnzuwächse solcher Unternehmen in den letzten 10 Jahren freut. Die Frage muss dann immer lauten: Wieviel dieser Gewinnzuwächse ist wirklich operativ begründet und wieviel der glücklichen Tatsache, dass die Zinsen gefallen sind? Die Antwort auf diese Frage gibt einem auch einen Hinweis darauf, was passieren könnte, wenn die Zinsen mal wieder steigen.

Erst seit 2016, als die VIB keine Kapitalerhöhungen mehr vorgenommen hat, werden die Gewinne der VIB auch durch operative Zuwächse getrieben. Aber wie Du in der Tabelle ganz unten rechts in dem Rahmen erkennen kannst, stammt der überwiegende Teil des cashwirksamen Gewinnzuwachses der VIB seit 2009 aus den gefallenden Zinsen.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 69.674.988 von philojoephus am 22.10.21 15:12:54

Du hast da wohl insgesamt recht.
In der Tat, hatte ich die Eigenkapitalquote wohl über 15 Jahre in Erinnung "von damals" ohne, das nochmals in den Folgenjahren zu prüfen. Es gab aber durchaus Jahre, glaube in den letzten 10 Jahren, wo der Eigenkapital um ca 10 % gestiegen ist.
Das die beiden Bilanzierungemethoden schon Unterschiede haben, war mir bekannt, aber , dass es sich so stark auswirkt, hat mich jetzt überrascht.
Tja, und es stimmt, wenn man nun, wohl auch steigend in kommenden Jahren, bisherige Objektkredite aufvalutiert, dann gäbe es nicht die Schuldenfreiheit (bzw. wohl Schuldenfrei, in Bezug auf die direkte Objektbeziehung, denn die Aufvalutierung nutzt man als Eigenkapital für ein neues Objekt, so sollte das auch rechnerisch von dem neu finanzierten Objekt erwirtschaftet werden).

Ja es mögen Äpfel und Birnen sein. Fand das aber soo fantastisch, daass VIB, so jedes Jahr aus dem normalen Geschäft, und bei ähnlicher Eigenkapitaoquote, einfach so der VOlumen im Schnitt um 5 % erhöhen kann, und so auch noch weiter zu höhereb Gewinnen führt, das bei extrem hohen VOrstandsvergütungen.
Auch hat mich bei defama so begeistet, dass man nach gut 15 Jahren dann ohne Zins und Tilgung bei vielen Ojekten hohe Gewinne macht.
Da habe ich meine Begeisterung so in den Mittelpunkt gestellt und berichtet, ohne die Bedenken oder direkten Fakten zu berücksichtigen.
Insgeamt habe ich gemeint , es wäre nicht so wichtig, dass es genau stimmen muss, sondern ehr eine Aussage sein, "wie toll die Unternehmen sind".