DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 94)

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 69.191.730 von supialexi2 am 30.08.21 22:27:30

Zu deinem Thema Kellerbüro:

Hier gibt es zwei interessante Stellen, bei denen H. Schrade direkt auf dieses Thema eingeht:

https://twitter.com/kungler/status/1400485676160897031?s=09

und hier wird ein paar Minuten drüber gesprochen:



Viel Spaß beim Lesen und zuhören.

Michale.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 69.188.991 von Nebenschauplatz am 30.08.21 18:00:33

Grundsätzlich ist es gut und sinnvoll, dass man so vieles innerhalb des Unternehmens macht. Die Verwaltung würde kein Dritter so gut machen, wie man selber, darüberhinaus hat man guten Einblick bei evtl Problemen und kann die Mieter entsprechend besser einschätzen und noch besser behandeln. Auch viele Infos, die wir als Aktionäre so immer bekommen und die schnell , mit der die Unterlagen zur Verfügung gestellt werden, ist sicherlich ein grosser Vorteil. Hat schon mal jemand bei einer aussenstehenden Agentur was erfragt, dann merkt man erst wie wenig der direkt Beauftragte Sachbearbeiter von dem zu betreuenden Unternehmen verstanden hat. Fast jede Frage überfordert aussenstehende Agenturen.
So glaube ich durchaus , dass gute Kursverläufe auch auf die intensive und schnelle Arbeit innerhalb der AG zurück zu führen sind.
Dennoch ist es unverständlich, dass die Kosten überproportional steigen. Im Geschäftsbericht wurden auch die Mitarbeiter in drei Bereiche aufgeteilt. Man hat zur 43 Objekte, einige mit nur einem Mieter und man beschäftigt dafür 17,5 Mitarbeiter , die fast 1 Mio im Jahr Kosten. Glaube kein anderes Unternehmen verwaltet mit soviel Aufwand und zu so hohen Kosten.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 69.188.976 von LongTermForever am 30.08.21 17:58:47

VOn einem Kellerbüro war nur hier einmal die Rede. soweit ich mitbekommen habe, wäre Herr sCHRADE während irgendwelcher Arbeiten in dem Gebäude, wo er selber auch wohnt, in richtung Keller gegangen.
Meines Wissens hat nie jemand im Keller gearbeitet, schon sehr früh , wenige Monate nach Gründung der Imma GmbH wurden separate Räume angemietet. Also das Kellerbüro ist meiner Ansicht nach eine Erfindung einiger User hier bei WO. Jedenfalls wurde da auch nie andeutungsweise von defama selber irgendwo erwähnt.

Hatte schon eine Tabelle erstellt, mit den Steigerungen von Umsätzen und daraus ersichtlich Ergebnissen. Nun bin ich nicht so stark IT mässig informiert und kenne mich auch nicht mit excel aus und hier bleiben leider Ziffern oder Buchstaben nicht mit den gleichen Freizeichen stehen. Also man sollte eine Excelltabelle hier einstellen dann ist es erst gut sichtbar......in den nächsten Tagen bringe ich da was......aber jeder normale Anleger oder spekulant, konnte das längst selber aus den Zahlen erkennen. Was mich sehr wundert, dasss es sonst keiner erkannt haben will.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 69.188.991 von Nebenschauplatz am 30.08.21 18:00:33

Deshalb sollte man mental über das kadaverische Quartalsdenken anderer herausragen können.....auch bei Defama.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 69.188.976 von LongTermForever am 30.08.21 17:58:47

In meiner Formel bitte den Begriff Gewinn durch Gewinnbeitrag ersetzen, da ja noch viele andere GuV-Positionen den finalen Gewinn auf „dem Weg durch die GuV“ beeinflussen.

[Nebenschauplatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 69.186.972 von OldGold am 30.08.21 15:04:11

Zitat von OldGold: Danke für die Aufstellung! Aber genau da liegt unser Denkunterschied: Du findest, dass mit höherem Umsatz auch höhere Kosten einhergehen, sogar im Verhältnis (als Ratio) höher werdend. Ich denke, es müsste irgendwann, z.B. ab jetzt Skaleneffekte geben, die dazu führen, dass diese Ratio (jetzt bei 10,7%) wieder Richtung 7% gehen sollte. Liege ich da so falsch?

Vom Denkprinzip liegst Du natürlich richtig mit den Skalierungseffekten. Aber...

DEFAMA arbeitet anders als die meisten Immo-Gesellschaften, die ich kenne. Dort wird vieles ausgelagert, die Investor Relations macht eine Agentur, die Geschäftsberichte, die Webseitenpflege übernehmen Dienstleister. Vertragsprüfung und Vertragsentwurf wird auch gerne ausgelagert. Ich kenne auch kein Unternehmen, welches in der Tiefe sowohl das Property- als auch Asset Management selbst betreibt.
Würde man das ab morgen alles auslagern, dann würden die 10,7% sich schlagartig mehr als halbieren - aber sie kämen natürlich auf die sonstigen Aufwendungen obendrauf.
Wenn man also eine Tendenz verfolgen will, kann man vernünftigerweise nur die Quote Personal + sonstiger Aufwand addieren und daraus etwas ableiten. Hier sehe ich eine (prozentuale) Kostenstagnation mit ganz leicht sinkender Tendenz.

Ich bleibe dabei, das wäre eine wirklich interessante Frage für die Telefonkonferenz gewesen.

Ich werfe deswegen auch mal das so oft missbrauchte Wort "Nachhaltigkeit" in den Raum. Gerade bei den Fachmarktzentren werden viele Objekte angeboten, bei denen man das Gefühl hat, sie wurden in den Jahren vor dem Verkauf regelrecht ausgelutscht. In größeren Firmenstrukturen gibt es oft Vorgaben zu Kosteneinsparungen für die Objektbetreuer - gerne auch mal als Bonusvorgabe. Was liegt da näher auf der Hand als an den Bewirtschaftungskosten zu drehen. Da werden mal Lampen nicht ersetzt, die Hecke nur noch halb so oft geschnitten und irgendwelche Schönheitsmaßnahmen in die Unendlichkeit verschoben. Objektbetreuer sind kaum erreichbar, manchmal sogar völlig unbekannt.

Dieser Versuchung des kurzfristigen Einspareffekts nicht zu erliegen ist übrigens eines der Grundprinzipien bei DEFAMA. Ein gut bewirtschaftetes und gepflegtes Fachmarktzentrum generiert mit der Zeit einen Mehrwert, der vermutlich über dem Mehraufwand liegt. Das Dumme ist halt, dass man den Aufwand in den Quartalszahlen sofort sieht, den Mehrwert unter Umständen erst wenn ein Objekt zum doppelten Einstandspreis verkauft wird, wie es in Bleicherode der Fall war.

[LongTermForever]

Also:

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen (iW Objektkosten) sind der Löwenanteil der Aufwendungen. Dieser Quotient sinkt in Relation zum Umsatz zuletzt sogar.

Personalkosten sind im Verhältnis deutlich kleiner - und ja, genau da das Kellerbüro eben nicht mehr reicht, um dutzende Märkte deutschlandweit zu steuern, musste mit der Imma eine etwas höhere Kostenquote akzeptiert werden.

Und nein, wenn ich jährlich um x neue Märkte wachse, gehe ich persönlich nicht davon aus, dass dies ohne weitgehend proportionalen Kostenanstieg möglich ist, oder soll jeder Mitarbeiter pro Jahr 1-2 neue Märkte hinzubekommen, bei gleichem Lohn versteht sich (?)

Und zuletzt heißen weitgehend konstante Kostenquoten auch, dass bei jedem neuen Euro Umsatz auch konstant zusätzlich (1 - Kostenquote) x Umsatz neuer Gewinn dazu kommt, wo soll ich da die Schwierigkeiten sehen?

[supialexi2]

Die Mär mit dem Kellerbüro mal wieder. Also schon vor ein paar Jahren wurde für die Imma extra eine Büroetag angemietet, die min 2 mal in vergrösserte Räume sich verändert.
Und diese tabelle gibt genau das wieder, was ich sagte. Wenn man mehr Objekte hat und grösser geworden ist, verursacht das auch mehr Kosten. Aber warum sollte es denn noch mehr Kosten verursachen als der Anstieg der Umsätze, also wenn der Prozentanteil so massiv ansteigt, dann steigen die Kosten ja stärker als der Umsatz.
Insgesamt lässt sich das super errechnen, wenn man schaut, um wieviel in Euro die Umsätze gestiegen sind und wieviel dann das Ergebnis gestiegen ist.
Im Schnitt sind die Kosten um 85% der Mehrumsätze gestiegen. Das Mehrergebnis war nie über 20% der Mehrumsätze.

[OldGold]

Danke für die Aufstellung! Aber genau da liegt unser Denkunterschied: Du findest, dass mit höherem Umsatz auch höhere Kosten einhergehen, sogar im Verhältnis (als Ratio) höher werdend. Ich denke, es müsste irgendwann, z.B. ab jetzt Skaleneffekte geben, die dazu führen, dass diese Ratio (jetzt bei 10,7%) wieder Richtung 7% gehen sollte. Liege ich da so falsch?

[LongTermForever]

PS:
Der Sprung in der Kostenquote von anfänglich 6-7 auf nun recht stabile 10,x % ist natürlich Gründung und Aufbau der Imma. Aber dass ab 30 Märkten kein Management mit 2-3 Mitarbeitern aus dem Kellerbüro mehr möglich ist, lässt sich ja ebenfalls nachvollziehen.