Consus, neuer Immobilienwert (Seite 16)

[Kesslerwilli]

Was ist denn hier los? Wie kann ein Immowert so abschmieren`

[erwin-kostedde]

0,239 Ado Aktien zu 31,8 macht 7,60 €.
Dann wäre die Consus Aktie mit 7,90 € schon zu teuer.

[honigbaer]

Ja, richtig, wie konnte ich das übersehen?

Dann haben wir nur diese Aussage als Anhaltspunkt:
Ado Properties verpflichtet sich unter dem Optionsvertrag zudem, ein freiwilliges Übernahmeangebot zum Erwerb der verbleibenden CONSUS Aktien zu machen (vorbehaltlich etwaiger RETT-Blocker), sofern Ado Properties die vorgenannte Call Option ausgeübt hat. Als Gegenleistung pro CONSUS Aktie sollen die CONSUS Aktionäre jeweils 0.2390 neu geschaffene Ado Properties Aktien erhalten, wobei das Umtauschverhältnis im Falle von Dividenden und Eigenkapitalaufnahme durch Ado Properties oder CONSUS anzupassen ist.

Der umständliche Weg mit der Option ist demnach aus übernahmerechtlichen Gründen nicht erforderlich.
Wäre dann vielleicht die Frage, ob ADO selbst am Ende lieber in Geld oder in Aktien zahlt.

[DOBY]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.184.192 von honigbaer am 18.12.19 01:13:42

Zitat von honigbaer: Die Ausübung der Option würde doch ein Pflichtangebot auslösen.
Dann müssten Vorerwerbe in den zurückliegenden 6 Monaten berücksichtigt werden, also der bei Optionsausübung gezahlte Preis und der Preis der Vorerwerbe allen Aktionären angeboten werden.

Nö, Consus ist ein reiner Freiverkehrswert, also nicht im regulierten Markt, somit gilt das WpÜG nicht.
-- keine Pflichtangebote

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.184.009 von erwin-kostedde am 17.12.19 23:45:19

Die Ausübung der Option würde doch ein Pflichtangebot auslösen.
Dann müssten Vorerwerbe in den zurückliegenden 6 Monaten berücksichtigt werden, also der bei Optionsausübung gezahlte Preis und der Preis der Vorerwerbe allen Aktionären angeboten werden.

Vielleicht gibt es aber noch einen Trick, indem man zu irgendeinem Zeitpunkt 8% erwirbt, um über 30% zu kommen, womit ein Pflichtangebot orientiert am Börsenkurs und Kaufpreis der 8% ausgelöst würde.
Das könnte vielleicht niedriger ausfallen. Ist aber wohl eher eine theoretische Überlegung.

[erwin-kostedde]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.170.884 von Kesslerwilli am 16.12.19 16:12:42

Zitat von Kesslerwilli: Die 8,35 beziehen sich wohl nur auf Aggregate, oder?

ja so verstehe ich das auch. Nach meinem Verständnis will ADO ein freiwilliges Übernahmeangebot dann erklären, wenn Sie die Aggregate Aktien eingesackt haben. Ob der Kurs dann höher oder tiefer ist, als 8,35 kann man mE nicht wissen

[honigbaer]

Die Gründe für den hohen Discount zum NAV sind bei Adler die hohen Schulden und die Lage der Immobilien an schwierigen Standorten in kleineren Städten. Wegen der hohen Schulden würde eine 10% niedrigere Bewertung deutlich auf den NAV durchschlagen, der sich am Nettoinventard nach Schulden bemisst, das bedeutet einfach eine Unsicherheit.

Consus als Projektentwickler und hoher kurzfristiger Fremdkapital und Mezaninkapitalfinanzierung wird eben auch als problematisch wahrgenommen. Und branchenüblich wird Immobilienentwicklern sowieso kein hohes KGV zugemessen.

Insgesamt bestehen die erwarteten Synergien zum großen Teil darin, dass sich später alle Unternehmensbereiche günstig finanzieren können.

Frage ist, wann die Option ausgeübt wird, bis Mitte 2021 hat man theoretisch Zeit, aber um die Synergien im Unternehmensverbund zu realisieren wird vermutlich ein früherer Zeitpunkt angestrebt.

[GermanValueInvestor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.173.311 von Horseman1 am 16.12.19 19:48:38

Büchse der Pandora

Die Transaktion finde ich sehr merkwürdig und muss den Analysten teilweise recht geben. Was ich besonders seltsam finde ist der enormen NAV Abschlag des Adler Portfolios. Wenn ich Aktionär wäre würde ich das als Frechheit bezeichnen. Über 30% Abschlag in diesen Zeiten? Also entweder die Immobilien sind das nicht wert oder die Bewertung stimmt nicht. Consus ist mir persönlich ein Rätsel. Der Bond mit 10% Coupon ist eine Bestätigung dafür. Völlig planlose Anhäufung von Schulden und dazu operative Kosten in Höhe von knapp 100€ Mio. in 9 Monaten zu verursachen ist schlichtweg inakzeptabel. Nur der Verkauf eines Grundstücks in Leipzig hat für ein positives Ergebnis in den 9 Monaten gesorgt. Dazu diese diffuse Berichterstattung mit den ganzen Anpassungen der Rechnungslegung. Keiner versteht das.

Die Optimisten sehen hier vielleicht die Chance günstig einzusteigen, ich sehe hier ein kompliziertes Konstrukt, mit zu hohen Schulden und enormen operativen Herausforderungen, Bestand und Entwicklung zu vereinen.

[Horseman1]

Hatte es schon unter Ado geschrieben. Auch der Consus-Kurs sollte sich ab nun am Umtauschverhältnis zu Ado orientieren. Auch wenn hier noch nicht so viel klar ist wie bei Adler. Aber ich halte es für wenig wahrscheinlich, das man die 50 % Option nicht ausübt, sofern es keine rechtlichen Probleem mit der Fusion gibt.

Den Analysten kann ich in mehreren Punkten nicht beipflichten

1. Der Zusammenschluss ergebe strategisch nur wenig Sinn
2. Die Synergien seien nicht signifikant genug
3. Ein Kursziel für Adler zu bennen

Der Preis für Consus ist ne Sache für sich. Wenn sie über die Börse gekauft hätten, hätten sie ja ab der Meldeschwelle melden müssen und sich öffentlich zu erkenenn geben müssen.
Der Kurs wäre angezogen.

Insofern wird man mit den Großaktionären parallel verhandelt haben und dann haben alle drei Parteien sich auf den nun eingeschlagenen Weg geeignet. Was nutzt es, wenn ich mich ungefragt als Fremder einkaufe und dann "Übenrahme" schreie. Das hatten wir bei DIC und WCM und das hat nur zu Unfrieden geführt.

Da das neue Geschäftsmodell zu einem großen Teil auf Consus basiert, ist es nur fair, hier auch einen fairen Presi zu zahlen. Vemrutlich ist Consus mehr Wert, als man nun gezahlt hat.
Consus hat ja weniger ein Probem, dass ihr Geschäft nicht läuft sondern die schleppen zu viele Schulden umher.

Aus meienr Sicht sind dabei alle 3 Unternehmen Gewinner, solange die Zinsen niedrig bleiben und der Bedarf an Wohnungen hoch bleibt. Beides ist für die nächstesn Jahre hochwahrscheinlich.

Wie man als Analyst das Kursziel für Adler auf 14,55 setzen kann, ist mir auch nicht erklärlich.
Der Kurs von Adler ist ja flexibel an Ado gebunden und die 14,55 sind ein Wert basierend auf Freitag-Schluss.

Wenn, was nicht auszuschliesen ist, Ado auf 40 Euro steigt, dann liegt der Kurs für Adler bei 16,65 und bei einem Kurs von 45 Euro für Ado eben weitere 2 Euro höher.

Dass Ado nun Geld benötigen wird und eine kapitalerhöhung ankündigt, drückt den Kurs. Aber vielleicht auch nicht dauerhaft. Denn alle haben ein Interesse daran, dass der Kurs von Ado in einem guten Bereich bleibt.

Man hat immenses Potenzial und Cash im Portofoio, was man jederzeit durch Abstoßen von Immobilien realiseren kann.

Durch Consus kommt man an frische, neue Wohnungen. Beste Lage, bestmögliche Mietpreise. Im Ggensatz verkauft man Altbestand und erhält Cash. Eine KE ist ein weiterer Weg, um Kapital zur Finanzierung einzusammeln. Aber auch dafür sollte allen an hohen Ado-Kursen gelegen sein.

[Kesslerwilli]

Die 8,35 beziehen sich wohl nur auf Aggregate, oder?