Denkmal-Immobilie als Kapitalinvest - 500 Beiträge pro Seite

[Erstinvest]

Hallo Zusammen,

ich beschäftige mich gerade zum ersten mal mit dem Erwerb einer Immobilie und habe Interesse an einer Denkmal-Immobilie aufgrund der steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten und wollte mich hier mal nach Eurer Meinung dazu informieren.

Konkret geht es um ein Objekt im Großraum-Düsseldorf.

Kaufpreis ca. 350.000 € bei 78qm
Mieterwartung (lt. Bauträger) 12 € / qm
Möglichkeit der KfW Förderung mit 100.000 € und 12,5 % Sondertilgung
Denkmalanteil 65% und dadurch Möglichkeit der steuerlichen Abschreibung von knapp 90.000 € innerhalb von 12 Jahren

Welche Fallstricke sollte ich Eurer Meinung nach betrachten ?
Wie ist die beste Möglichkeit herauszufinden, ob Kaufpreis realistisch oder überteuert ist (eine Suche über die bekannten Portale war nicht zielführend) ?
Ebenso bezüglich Mieterwartung

Danke Euch vorab für Eure Meinungen.

[Chris_M]

Antwort auf Beitrag Nr.: 55.486.041 von Erstinvest am 09.08.17 09:42:34

Zitat von Erstinvest: Wie ist die beste Möglichkeit herauszufinden, ob Kaufpreis realistisch oder überteuert ist (eine Suche über die bekannten Portale war nicht zielführend) ?
Ebenso bezüglich Mieterwartung

Gib bei Google mal was wie "Berechnung Ertragswert Immobilien" ein da gibt es Excel Vorlagen oder du bastelst dir selbst eine.

Meiner Erkenntnis nach liegen die Preise von Immobilien die über Portale und Makler erhältlich sind ca. 25-30% über den Ertragswert (das was ich so bisher berechnet habe)

Bzgl. Mieterwartungen schau einfach nach "Mietspiegel" in dem Ort (Großraum DD) nach.

[honigbaer]

Auf Immowelt oder den anderen Portalen müssten sich doch vergleichbare Angebote finden lassen.
Und die Denkmal AfA Anbieter haben doch auch in jeder stadt was im Angebot.

Scheint jetzt nicht total überrissen zu sein bezüglich Miete und Kaufpreis, siehe immowelt-link.
Die Steuerersparnis wird aber bei solchen Angeboten gleich auf den Preis draufgeschlagen, obwohl sie ja schon von der Grunderwerbsteuer aufgefressen wird. Onhe Steuereffekt wären 3% anfangsrendite aber zu mager. (Naja, der überhitzte Markt gibt 3-4% Anfangsrendite teils schon nicht mehr her, aber wie lange geht das noch gut?)

https://www.immowelt.de/immobilienpreise/duesseldorf/wohnung…

Eigenkapital will man natürlich für so ein langfristiges Nullsummenspiel (steuerfreie Miete = Darlehenstilgung) nicht oder möglichst wenig binden.

Frage wäre, was die Beweggründe sind, sich für sowas in Schulden zu stürzen und ob man die Ziele nicht auch anders erreichen kann.

Bei der Lebensplanung kann man vielleicht das hohe Einkommen nicht immer fortschreiben, vielleicht will man schon ab Lebensalter 60 höhere Rückflüsse. Andere trauen sich nicht an Aktien ran und wollen nur mal das Geld vom Konto wegkriegen, wegen drohender Negativzinsen. Will man sich allen ernstes mit Mietern rumreißen, wenn man so gut verdient? Oder wird da gleich ein teures Verwaltunspaket (plus Stellplatz) mitverkauft?

OK, steuerlich gibt es nicht mehr so viel. 25% Abgeltungssteuer ist natürlich für Spitzenverdiener auch lukrativ. also um auf Immobilienwertsteigerungen zu wetten, könnte man auch börsennotierte Immobilien AGs anschauen. Steuerfreie Ausschüttungen bieten oft auch geschlossene Fonds mit Solarparks oder Immobilien.

[ArabHP]

zunächst einmal die üblichen Nebenkosten, die gerne vergessen werden
- Grunderwerbsteuer
- Kosten für Notar/Grundbuch
- laufende Miet- und Objektverwaltung

Dann ganz wichtig: sich selbst vor Ort ein Bild machen. Lage, Lage, Lage...

Kaufpreis in Realtion zur Mieterwartung entspricht in etwa dem Faktor 30, das hat man vor 10 Jahren noch in Berlin-Mitte bezahlt.

Gbit es einen Mietpool?

Wie erfahren ist der Bauträger im Bereich Denkmalschutz? Auch und gerade in diesem Gebiet (wegen Kontakten zum Denkmalamt): Hat er Referenzobjekte, bei denen die Abschreibung dann auch tatsächlich so eingetreten ist? Die 65% sind nämlich nur ein Vorabwert, endgültig festegelgt wird dieser erst sehr viel später.

Deine Berechnung der Abschreibung habe ich nicht verstanden. Die 90.000€ "Abschreibung" sind wohl eher Dein Steuervorteil bei 40% Grenzsteuersatz?

Fragen gerne auch über Boardmail, besitze selbst drei Denkmalschutzobjekte.

[Erstinvest]

Antwort auf Beitrag Nr.: 55.489.017 von ArabHP am 09.08.17 14:52:18

Also Nebenkosten (sowohl beim Kauf als auch die laufenden) sind alle berücksichtigt und ja Du hast recht es handelt sich um meinen Steuervorteil und nicht die Abschreibung an sich.

Wie es aussieht bekomme ich es hin, dass bei einer Zinsbindung von 10 Jahren die Mieteinnahmen die Annuität und laufenden Kosten nahezu deckt. Das Risiko des Leerstandes bleibt natürlich.

Den Eindruck, dass der Steuervorteil zumindest zu einem Teil auf den Kaufpreis aufgeschlagen wird habe ich auch.

Einen Mietpool gibt es bei dem Objekt nicht da nur 11 Einheiten.

An Aktien traue ich mich schon ran, aber wie war das mit der Streuung über verschiedene Anlageformen ?