Deka Immo Europa - 500 Beiträge pro Seite

[Scheich2000]

Hallo zusammen,

ich überlege mir ein paar Immo Europa Fonds zu kaufen.
Ich habe gesehen das es über die Börse teilweise die Stücke unter dem Rücknahmepreis steht. Das gab es schon lange nicht mehr. Ist es etwa eine einmalige Chance oder glaubt Ihr das der Kurs noch weiter runtergeht.
Klar kann man die Stücke erst nach zwei Jahren an die Gesellschaft zurückgegeben. Aber wenn ich folgende Rechnung aufstelle kommt doch eine für mich gute Rendite raus.
Konservativ gerecht: Kauf über die Börse mit Limit 46,50 Euro (Rücknahmepreis z.zt. 45,69).
Alleine durch die Ausschüttung würde ich doch eine gute Rendite innerhalb von Jahren erzielen. Hinzu kommt eine evtl Kurssteigerung. Auch an der Börse könnten die Kurse wieder steigen!
Kommt man zu 46 Euro über die Börse rein um zu größer wird die Rendite.
Mache ich ein Denkfehler oder sind diese Fonds nicht mehr sicher.
Verstehe es nämlich nicht warum die Kurse an der Börse so tief sind.

Würde für Antworten sehr dankbar sein.

[nickelich]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.535.881 von Scheich2000 am 23.12.17 10:42:53

Die wenigsten Leute verkaufen ihren Immobilienfonds an der Börse, warum auch, wenn der denkfaule Normalkunde seinen Fonds an die Fondsgesellschaft zurückgeben kann.

Für Gewinne bei Fondshaltern gibt es zwar zum Verlust des Großvaterprinzips einen Ausgleich, aber der ist auf 100.000,- Freibetrag begrenzt. Das begründet wohl den derzeitigen Verkaufsdruck im alten Jahr.

Die Immofonds werden zwar ab 1.1.2018 weniger besteuert als reine Aktien- oder gemischte Fonds, aber das Privileg entfällt, nach 10 Jahren Haltedauer eine Immobilie steuerfrei zu veräußern. Das wird die zukünftige Performance von Immofonds vermindern.

An der Börse ist der Verkauf jederzeit möglich, nicht erst nach zwei Jahren. Die Frist betrifft die Rückgabe an die Fondgesellschaft bei größeren Summen.

Daß Immobilienfonds an der Börse unter dem inneren Wert (NAV) notieren, kommt häufig vor, insbesondere bei den vielen in Abwicklung befindlichen Fonds. Bei AXA Immoselect, waren die Ausschüttungen nach meinem Kauf viel höher als die Kursdifferenz zu heutigem Geldkurs. Erinnert an Leichenfledderei, aber ist sehr lukrativ.

Schauen Sie sich mal die Liste der in Abwicklung befindlichen Fonds an und vergleichen NAV und Börsenkurs (Brief). Das ist dann eine Wette darauf, daß die Restbestände immer noch mehr wert sind, als der Börsenkurs signalisiert.

"Immobilienfonds in Abwicklung: Wo bleibt das Geld?" (Die Liste ist leider etwas alt.)

http://www.fondsprofessionell.de/news/produkte/headline/immo…

Berichten Sie mal, was Sie nun kaufen und warum. Und immer daran denken, nicht alle Eier in einen Korb legen!

[honigbaer]

"Sicher" war die Anlage in solchen Fonds noch nie, obwohl man bis zur Finanzkrise vielfach daran glaubte. Die Fondsimmobilien werden gutachterlich bewertet, wenn die Anteilsrückgabe aber die -ausgabe übersteigt und der Immobilienverkauf zum Gutachterwert scheitert, droht die aussetzung der anteilsrücknahme oder gar die Liquidation unter Zeitdruck. Die neuen Spielregeln entschärfen das Problem, lösen aber nicht das grundsätzliche Problem, somit sollte man zumindest den Rechenschaftsbericht studieren, ob die Mieten auch zu den Immobilienwerten passen, bevor man sich ins Abenteuer stürzt.

Die in Abwicklung befindlichen Fonds sind eine andere Baustelle, jedenfalls geht es dabei nicht um langfristige Immobilienanlage. Insoweit wären eher börsennotierte Immobilien AGs zum Vergleich geeignet.

Bei Deka Europa war der Kurs vielleicht durch die gestrige Ausschüttung etwas volatiler. Mit Limits und Geduld kauft man an der Börse allemal günstiger als mit Ausgabeaufschlag, wobei ich jetzt nicht wüsste, wo man eventuell ohne oder mit geringem ausgabeschlag bei der Fondsgesellschaft kaufen kann. Manchmal gibt es da Aktionen. Wie es bei den Discountanbietern aussieht mit den offenen Immobilienfonds müsste man mal schauen.

[Scheich2000]

Vielen Dank für die beiden Antworten.

Habe schon mal geguckt. Habe nirgendswo gesehen das jemand bei Immofonds Rabatt gibt auf den Ausgabeaufschlag. Ist aber in dem Fall ja auch egal, wenn man der Börse evtl so günstig die Stücke bekommt. Denke trotzdem das die Rendite von der Ausschüttung trotz der neuen Reform besser als ein Sparbuch usw ist. Immo Aktien finde ich auch interessant. Bin dort schon investiert und eine kleine Postion von dem Fonds finde ich vertretbar.
Kann kein Vergleich zum AXA, CS Euroreal usw. sehen. Denke die Deka Immfonds sind da besser aufgestellt. Meine Meinung.

[honigbaer]

Axa Immoselect und CS Euroreal sind in Liquidation, die Immobilien sind weitgehend verkauft.

Tatsächlich kauft man die derzeit offenen Fonds wohl am günstigsten über die Börse.
Der Vertrieb gibt aber durchaus Rabatte.
ebase und AVL bieten den DEKA Immobilienfonds mit 15% Rabatt auf den Ausgabeaufschlag an.
Hausinvest WKN 980701 und Grundbesitz Europa WKN 980700 gibt es bei AVL mit 100% Rabatt auf den Ausgabeaufschlag, bei comdirect mit 50% Rabatt auf den Ausgabeaufschlag. Und ich meine, für Hausinvest bei comdirect mal eine Rabattaktion gesehen zu haben, da gab es ihn auch dort ohne Ausgabeaufschlag. Wenn der Börsenkurs 3% niedriger ist, wird man natürlich trotzdem über die Börse kaufen. Immerhin nochmal 3% Abschlag zum Ausgabepreis an der Börse, die der Deka nicht hat.

Die stabile Kursentwicklung über Jahre verleitet zu der Annahme, die Anlage in einem offenen Fonds sei vergleichbar mit einem Sparbuch. Aber diese schnurgeraden Anpassungen der Anteilspreise hatten die ganzen Fonds, die zusammengebrochen und derzeit in Abwicklung sind, auch. Das ist eine scheinbare Stabilität, die auf den Immobilienberwertungen durch Gutachter basiert. Wenn Hausinvest oder Deka in der Vergangenheit die Anteilsrücknahme nicht aussetzen mussten, lag es vielleicht auch einfach am Vertrieb, so lange man immer neue Kunden gewinnt, gibt es ja keine Probleme. Die Immobilienwerte können trotzdem zu hoch angesetzt sein, zumal die Performance als Vertriebsargument gilt.

Die Anleger suchen geringe Schwankungen und sind mit 2-3% Rendite im Jahr zufrieden.
Ich finde, die Immobilien AGs haben mehr zubieten, als die Fonds.
Zum Beispiel eine VIB Vermögen, LEG oder DIC Asset, zuletzt unter die Räder gekommen Deutsche Euroshop oder mit Garantiedividende von 11 Cent WCM.

[Scheich2000]

Nochmal Danke für die Antwort. Denke auch das Immo´s AG eine bessere Rendite Chance bieten. Will aber als konservative Beimischung mir ein paar reinlegen. Gucke mal ob es am Mittwoch noch welche unter 46,10 Euro (ein Prozent über dem Rücknahmekurs) an der Börse zu bekommen sind.

[Scheich2000]

Da haben wohl doch einige die günstigen Kurs an der Börse genutzt.
Vielleicht sind die Kurs an der Börse wirklich ein Geschenk und es geht wieder in die Richtung der Kurs aus dem November.
Ich kam leider heute nicht zum Zuge mit meinem Abstauerlimit.....

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.553.373 von Scheich2000 am 27.12.17 20:00:44

Der aktuelle Kurs ist doch mit dem von November nicht vergleichbar, da am 22.12.2017 1,20 Euro ausgeschüttet wurden. Außerdem wird die Fondsgesellschaft bei Beibehaltung der bisherigen Bewertungspolitik vermutlich wie in den letzten Jahren den Kurs jeden Monat etwa 10 Cent hochsetzen, so dass sich eine Rendite von etwa 2,5% auf das Jahr ergibt.

Und wieso sollte beim Deka Europa ein Börsenkurs 1% ÜBER dem Rücknahmepreis der Fondsgesellschaft günstig ("ein Geschenk") sein, wenn der Hausinvest an der Börse etwa 3% UNTER dem Rücknahmepreis der Fondsgesellschaft zu haben ist?

Für eine vernünftige Anlageentscheidung müsste man doch die Mieterträge mit dem Immobilienwertansatz und den Kapitalreserven der Fonds vergleichen.

[Scheich2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.555.044 von honigbaer am 28.12.17 01:01:41

Es muss ja ein Grund haben warum der Deka Fonds über dem NAV notiert und der andere deutlich darunter. Ärgere mich das ich zu tief limitiert habe.....

[honigbaer]

Bei 2-3% Kursgewinn im Jahr bedeutet der Abschlag immerhin 1 Jahr Vorsprung für den Hausinvest.
Aber wei gesagt, man müsste da mal auf die Relation zu den Mieteinnahmen schauen.

[nickelich]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.561.158 von Scheich2000 am 28.12.17 17:56:36

Wieviel Prozent Ihres Vermögens wollen Sie denn insgesamt in die Immobilienbranche stecken? Es war noch nie gut, alle Eier in einen Korb zu legen. Die Fachleute sehen die Kaufpreise zwar noch nicht sinken, jedoch die Steigerungsraten sollen stark fallen. Ist das der Anfang eines Umschwungs?

[Scheich2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.563.420 von nickelich am 28.12.17 21:57:00

hi,
nicht so viel. habe eine immoaktie und jetzt wollte ich mir für knapp 5 tausend immofonds zulegen. also sprich ca 100 stücke. finde die idee eben interesannt, knapp über dem NAV an der Börse zu kaufen.

[nickelich]

Unterliegen Sie da nicht einem Denkfehler, wenn Sie zu einem Preis über NAV kaufen wollen? Sie zahlen mehr, als tatsächlich drinsteckt.

[Scheich2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.569.483 von nickelich am 29.12.17 17:45:03

Ich denke nicht. Wenn der Kauf über die Fonds Gesellschaft läuft zahlt man 5,26 AKA.
Das bedeutet z.Zt. über 48 Euro. An der Börse kommt man noch zu unter 47 Euro rein.
Ist doch ein besseres Geschäft, oder?
Nicht umsonst notiert der Preis an der Börse über dem NAV.

[nickelich]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.577.772 von Scheich2000 am 31.12.17 11:54:38

Kauf über die Fondgesellschaft ist nur etwas für das A+D Publikum, das jeden Bank"berater" erfreut (A+D = alt und doof).

NAV = net asset value = wahrer Wert, der das Papier repräsentiert. Über dem Wert kauft man nur, wenn man eine stark positive Steigerung bei den Gewinnen erwartet.

Woher sollen Gewinnsteigerungen kommen? Durch den Wegfall der Vergünstigung, mehr als 10 Jahre gehaltene Immobilien steuerfrei zu verkaufen, wird es in dieser Branche eher zu einem Sinken des Gewinns auf mittlerer Sicht kommen. Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren derart stark gestiegen, daß man schon von einer Blase bei diesen Preisen spricht. Blasen haben die Eigenschaft zu platzen.

Erinnern Sie sich an den Ausspruch von Warren Buffet, daß er für 75 Cent kaufe, wenn dieses Papier einen Dollar wert ist? Das sollten Sie bei Ihren Käufen auch tun.

In welchen Branchen sind Sie noch investiert?
Wir befinden uns im letzten Viertel eines Konjunkturzyklusses. Spötter sprechen da von der Putzfrauen-Hausse. Die Theorie sieht in dieser Phase Konsumwerte als kaufenswert an.
Außerdem steigen die Militärausgaben 2018 überproportional. Davon fließt viel Geld in Firmen, die Rüstungsgüter produzieren.

[honigbaer]

Also wenn man den NAV bezahlt, der ja auch nicht überall nach den gleichen Maßstäben ermittelt wird, kauft man jedenfalls nicht besonders günstig. Und tatsächlich, einen Erwerb mit Ausgabeaufschlägen wird man als aufgeklärter Anleger nicht ernsthaft erwägen.

Die Zukunft der Immobilienmärkte kann man aber natürlich nur schwer einschätzen. Angesichts der Nullzinspolitik sind die Anfangsrenditen bei Büro- und Handelsimmobilien weiterhin äußerst lukrativ. Ob bei demnächst mutmaßlich steigenden Zinsen dann ein Preisverfall einsetzt, möglicherweise sogar drastisch, wegen einer Liquiditätskrise, ist überhaupt nicht gesagt. Angestrebt wird von der Notenbank eine anhaltende Geldentwertung, so dass im Erfolgsfall steigende Mieten und Immobilienpreise zu erwarten wären.

Der Erfolg von Immobilieninvestitionen zeigt sich meist erst beim Verkauf, während die Mieten im Bestand je nach Fremdfinanzierungsgrad kaum große Erträge erlauben. Die Fonds und auch AGs werten ganz nebenbei in der Bilanz die Immobilien auf, was zu höheren NAVs führt. Ob diese letztlich am Markt erzielt werden können, ist die Frage, zumal dann andere Marktbedingungen herrschen können und die Fonds vielleicht sogar Mittelabflüsse verzeichnen und verkaufen müssen.

[Scheich2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.578.804 von nickelich am 31.12.17 14:38:44

ach habe mehrere Positionen. Palamina (gold und silber) finde ich z.zt. ganz gut. Dazu Saturn Oil and Gas. Habe ein größeres Portofolio. Aber mir fehlt eben noch ein Immofonds als Beimischung.

[Scheich2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.578.804 von nickelich am 31.12.17 14:38:44

aber auch die bank muss geld verdienen. und der fondsmanger auch usw.
deswegen gibt es eben ein AKA. Und jeder der den Fonds seit über 5 jahren hält hat eine gute rendite erwirtschaftet, finde ich.
umsonst gibt es doch nichts.

[nickelich]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.581.460 von Scheich2000 am 01.01.18 12:53:32

Viel Spaß mit Ihren Minenaktien aus dem Pennystockbereich. Für Palamina gibt es noch nicht einmal einen Handelsplatz in Deutschland. Dem bisher genannten einen Immofonds hinzuzufügen, macht keinen Sinn, das paßt von der Strategie nicht dazu.

Aber Ihre Fürsorge für die armen Banker und Fondsmanager rührt mich.

Die Rendite der vergangenen 5 Jahre, die bei keinem mir bekannten Immobilienfonds herausragend war, ist doch keine Garantie für weiterhin schwarze Zahlen in den nächsten 5 Jahren.

Ich vermute, daß Sie im Auftrag der DEKA schreiben, die am niedrigen Börsenkurs des Deka-Immobilien-Europa-Fonds Anstoß genommen hat und auf diese Weise Kurspflege betreiben will. Haben Sie ein sauteures Depot bei der Sparkasse und haben über die Sparkassenorganisation die Aktien der Palamina an der Nasdaq gekauft ?

[Scheich2000]

Genau...die Deka hat es auch nötig jemanden so ein Aufrag zu geben. Vielleicht kaufen die Fondsgesellschaften ja selber an der Börse um die Stücke dann weiter ausserbörslich mit einem AKA von über 5 Prozent weiter zuverkaufen.
Und Palamina macht schon Sinn. Endlich mal ein Wert der nicht durch irgendein gepushe von Deutschen Börsenbriefen. Gekauft habe ich in Kanada und nicht an der Nasdaq.

Und ob eine Ordergebühr 5, 10 oder 30 Euro kostet ist doch egal, wenn der Gewinn stimmt.

[nickelich]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.582.147 von Scheich2000 am 01.01.18 16:03:47

Verdeckte Werbung ist hier häufig zu finden.
Volles Agio von 5% oder mehr zahlen nur die Deppen. Wenn jemand so auffällig den Fondsverkäufern etwas zukommen lassen will, was vermeidbar ist, dann ist nicht von einem normalen Kunden auszugehen, eher von einem einfältigen Anleger oder einem dreisten Werber.

[Scheich2000]

An der Börse kommt der Preis langsam zurück.....

[nickelich]

Auch andere Immofonds hatten im Dezember teilweise sehr niedrige Kurse an der Börse, die sich aber nun erholt haben. Der Verkaufsdruck damals wurde durch die steuerliche Umstellung zum Jahreswechsel verursacht. Die Freigrenze von 100.000 reichte bei größeren Vermögen nicht.

[Scheich2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.711.583 von nickelich am 14.01.18 13:51:53

ja, aber da habe ich den einstieg verpasst. und jetzt geht es wieder einwenig runter. habe erstmal ein abstauberlimit eingestellt. vielleicht bekomme ich ja ein paar stücke.

[Scheich2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.721.609 von Scheich2000 am 15.01.18 17:58:24

bis jetzt noch kein stück bekommen. also weiter warten. wahrscheinlich muss man auch an der börse minimum 1 prozent über dem NAV bezahlen.

[nickelich]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.781.397 von Scheich2000 am 21.01.18 13:51:59

Überlegen Sie mal, ob es sinnvoll ist, mehr als NAV zu bezahlen. Die Vergangenheit zeigte, daß Immofonds, die zwangsweise aufgelöst werden mußten, nie den NAV erzielten.