EBIT irgendwie verstehe ich das nicht ganz. - 500 Beiträge pro Seite

[Lukiluka]

Das EBIT steht ja für:
Earnings Before Interest and Taxes
Ergebnis vor Zinsen und Steuern.

Frage1
Wenn jetzt Firma X Miete zahlt und Firma Y eine Immobilie gekauft hat und sonst alles gleich bei beiden Firmen ist, dann hätte Firma X doch das bessere EBIT?


Frage2
Firma X hat eine Immobilie gekauft.
Für diese Immobilie zahlt sie einen Kredit mit monatlichen Raten ab.
Wird die gesamte Rate vom Ergebnis beim EBIT abgezogen?
Wegen der Zinsen zahlt man ja bei einem Kredit mehr zurück, als man an Summe aufgenommen hat.
Wird dann nur dieser Teil den man zusätzlich wegen der Zinsen zahlt, nicht vom Ergebnis des EBIT abgezogen?

[honigbaer]

Die Miete, also der "Mietzins", ist in der Buchhaltung der Firmen kein Zins, sondern betrieblicher Aufwand, also Kosten.

Zu Frage 1: Wenn die eine Firma eine Immobilie gekauft hat, wird sie natürlich dafür Geld ausgegeben oder einen Kredit aufgenommen haben. Folglich entfällt die Miete bei den Kosten, aber der fehlende Zins auf das nicht mehr vorhandene Bankguthaben oder der zu zahlende Kreditzins beeinflussen natürlich das EBIT.

Vermutlich ist die Frage so gemeint, dass dann die Firma mit dem Zinsauswand für einen Immobilienkredit anstatt der Miete, ein höheres EBIT ausweist, als die andere Firma.

Frage 2: Die monatlichen Raten setzen sich bei einem Immobilienkredit aus Zins auf das Restkapital und Tilgungen des Kapitals zusammen. Zinsaufwand sind nur die Zinsen, die Tilgungen mindern da ie Restschuld (Verbindlichkeit) erfolgsneutral. Also in der Ertragsrechnung erscheint die Tilgung gar nicht, nur der Zinsanteil.

Der Effekt der Immobilienfinanzierung zeigt sich natürlich insgesamt im EBITDA.
Das Nettoergebnis plus Zinsaufwand = EBIT.
EBIT + Abscheibungen = EBITDA.
Auf die Immobilie wird in der Erfolgsrechung nach HGB eine jährliche prozentuale Wertminderung für abnutzung, die Abschreibung, als Kostenfaktor angesetzt. Diese Abschreibung löst keinen Geldfluss aus, ist aber Bestandteil des EBITDA. (Zufällig kann sich die Abschreibung in der Größenordnung der Kapitaltilgungen beim zugehörigen Kredit bewegen, die einen Geldfluss bedeuten, ohne dass dieser in die Ertragsrechnung einfließt. Ohne Kreditaufnahme bei Anschaffung der Immobilie wäre aber die Abschreibung auch da, eine Tilgung nicht zu zahlen, da ja auch gar kein Kredit bestände.)

Nach IFRS müssen keine Abschreibungen vorgenommen werden, die Immobilien können zum aktuellen Wert angesetzt werden. Sogar Werterhöhungen in der Bilanz sind möglich, wovon oft Gebrauch gemacht wird.

[Lukiluka]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.952.050 von honigbaer am 10.06.18 13:16:32

Danke das hat mir schon einiges an Licht ins dunkle gebracht.

Zitat von honigbaer: Frage 2: Die monatlichen Raten setzen sich bei einem Immobilienkredit aus Zins auf das Restkapital und Tilgungen des Kapitals zusammen. Zinsaufwand sind nur die Zinsen, die Tilgungen mindern da ie Restschuld (Verbindlichkeit) erfolgsneutral. Also in der Ertragsrechnung erscheint die Tilgung gar nicht, nur der Zinsanteil.

Dazu noch einen Frage aus Sicht des EBIT.
Würde eine Firma z.B. einen Kredit abbezahlen, für eine Beratung die mal stattgefunden hat, verlässt die Tilgung dieses Kredits dann den "Status" erfolgsneutral, weil ja kein Gegenwert mehr besteht?

[honigbaer]

Eine in Anspruch genommene Beratungsdienstleistung wird man in der Regel nicht aktivieren können, also sofort im laufenden Geschäftsjahr gewinnmindernd verbuchen müssen. Die Tilgungsraten sind dann wieder erfolgsneutral, da ja jede Tilgung den Schuldenstand mindert.

Eine Aktivierung kann auch mal aktivierbar sein, vielleicht eine Architektenleistung oder Energieberatung, die vielleicht den Anschaffungskosten eines Gebäudes zugerechnet werden kann. Oder IT Beratungsleistungen, die letztlich als Kaufpreis einer Firmensoftware erscheinen, die über eine längere Nutzungsdauer abgeschrieben werden kann. Man kann ja im Anlagenspiegel schauen, ob da noch Software oder Firmenwerte (aus Übernahme anderer Firmen) verbucht werden.

[Lukiluka]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.953.706 von honigbaer am 10.06.18 20:47:27

Danke für deine Antwort.
Endschuldige bitte, ich hatte das Antworten irgendwie verplant.


Darf ich fragen, wieso du so etwas weißt? Hast du Beruflich mit der Börse zu tun?

[honigbaer]

Ja, viel zu tun, aber ganz unprofessionell.

Wenn man öfter mal einen Geschäftsbericht liest, dann bekommt man das schon mit, wie sich einzelne Geschäftsvorfälle in der Bilanz niederschlagen.

Als Value-Investor muss man ja in die Bilanzen schauen und da spielt es eine Rolle, woher die Abschreibungen kommen, man sieht diese ja eher als werterhöhend und als Teil des Ertrags, wenn Sachwerte abgeschrieben werden, die ihren Wert langsamer verlieren, als sie abgeschrieben werden. Da möchte man dann nicht, dass einem normale Aufwendungen als Investitionen mit Abschreibung untergejubelt werden. Man kann auch im Bilanzanhang scheuen, was die jeweilige Firma zu ihren Bilanzierungsmethoden sagt, was aktiviert wurde und wie es abgeschrieben wird.

Vielleicht hilft Dir auch die Controllerspielwiese weiter, z.B. einzelne Bilanzpositionen nach HGB / IFRS, wenn Du Dir da etwas Überblick verschaffen willst.
https://www.controllerspielwiese.de/inhalte/rechnungslegung/…

[Lukiluka]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.003.317 von honigbaer am 17.06.18 10:29:02

Danke für den Link Honigbaer.

Ich überprüfe gerade mein Portfolio.
Und bei dem Unternehmen Ado Properties bin ich mir mit meinem Investment, irgendwie nicht mehr ganz sicher. Ob ich mit diesen Unternehmen nicht ein Risiko fahre, was mir für meine Anlagestrategie zu hoch ist. Momentan ist die Aktie 5% im Plus und ich überlege, ob ich sie verkaufen soll.

https://www.finanzen.net/aktien/ADO_Properties-Aktie
hier sieht man ja bei Ergebnis je Aktie 8,07Euro

Geschäftsbericht Ado Properties
https://boersengefluester.de/wp-content/uploads/assets/annua…
Das hohe Ergebnis war damals auch mit ein Kaufgrund.
Im Geschäftsbericht auf Seite 166 bei Gewinn und Verlustrechnung ganz unten auf der Seite
steht das Ado Properties
Ergebnis nach Steuern = 35.666.089€
Es gibt aber 44.100.000 Aktien.
35.666.089€/44.100.000Aktien da komme ich aber nur auf ein Ergebnis von 0,808€
Oder hab ich jetzt einen Denkfehler.

[honigbaer]

Das ist der Gewinn in der AG Bilnaz, aber der ist ja eigentlich egal. Man muss schon auf die Konzernbilanz schauen, Konzernbilanz bedeutet, dass dort die Bilanzen der einzelnen Tochterfirmen "konsolidiert", also zusammengefasst sind. Theoretisch könnte es ja auch so sein, dass die Muttergesellschaft selbst gar nicht operativ tätig ist und sich alle Geschäfte in den Tochterfirmen abspielen. Und der AG-Bilanz der Muttergesellschaft stehen dann nur die früheren Anschaffungskosten für die einzelnen Tochterfirmen, siehe Punkt 2.2.4 aus Seite 169.

Der richtige Gewinn ist also schon derjenige auf Seite 100 unten, also die 8,07 Euro je Aktie.

Allerdings fragt man sich, wie so ein hoher Gewinn von 367,5 Mio Euro bei einem Umsatz von 128,8 Mio überhaupt zu Stande kommen kann. In den Erläuterungen zu Ziffer 17 werden 103,3 Mio Nettomieterträge genannt. Die Antwort ist, dass in der Bilanz und GuV Rechnung 383,6 Mio (siehe Ziffer 5) Werterhöhungen vorgenommen wurden. Bei IFRS Bilanzierung dürfen die Firmen ja ihren Immobilienbestand zum Zeitwert, also dem aktuellen Marktwert in die Bilanz schreiben und haben dabei große Bewertungsspielräume. Ein "echter" Gewinn ist das aber nicht, um die Ertragskraft zu beurteilen, müsste man sich eher an FFO orientieren oder noch naheliegender auch einfach an den Mieteinnahmen.

Auch wenn unterstellt wird, dass die Mieten einiges höher sein könnten, wie in der Kennzahlenübersicht Seite 122 gezeigt wird, und unter der Annahme, dass in Berlin natürlich ein enormer Immobilienbomm herrscht, der die Marktpreise der Eigentumswohnungen hochtreibt, ist ein Bewertungsmultiplikator von 27,87 auf die gegenwärtigen Mieteinnahmen ganz schön hoch. Man muss ja auch sehen, dass durch Instandhaltung und Verwaltungskosten immer noch ein Teil der Miete als Kosten anfällt.

Also mein Eindruck ist, dass der Wertansatz der Immobilien mit 3,27 Mrd schon sehr hoch ist im Vergleich zu anderen Immobilien AGs und solche Bewertungsgewinne aus Höherbewertung sind natürlich nicht unbegrenzt wiederholbar.

Naja, so lange die Aktie steigt, kann man ja nicht meckern und vielleicht sind das ja auch alles ganz tolle Immobilien in guter Lage.

Ich vergleiche das mal mit Adler Real Estate, die geben für 2017 Nettomieteinnahmen von 170 Mio an und bewerten diese Immobilien mit 3,0 Mrd. Deren Wohnungen sind dafür eher irgendwo in NRW und Niedersachsen.

Esgibt ja auch noch andere, LEG oder Vonovia kann man z.B. im Vergleich anschauen. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist durch die IFRS Bewertungen nunmal meist wenig aussagekräfig, besser orientiert man sich an den Mieterlösen. Aber entscheidend ist natürlich auch die Lage und die Qualität der Immobilien. Außerdem werden Bestandshalter mit höherer Eigenkapitalquote werden höher bewertet an der Börse, das ist oft auch noch ein Faktor.