Warum ein Crash ? - 500 Beiträge pro Seite

[StahlKunst]

Guten Tag,
In diesem Thema möchte ich erörtern, warum einige Menschen stets von einem "Crash" bezüglich des Immobilienmarkts reden.
Dies kann ich rational nicht nachvollziehen. Stets wird von einem "Crash" gesprochen und nie rationale Gründe genannt, warum ein solcher Crash wirklich stattfinden soll. Schließlich ist die momentane Situation nicht korrelierbar mit der Immobiliensituation in den USA im Jahre 2008, wo Kredite an jedermann verkauft worden sind.
Warum ist es für mich nicht nachzuvollziehen ?
Nun, momentan befinden wir uns in einer Niedrigzinsphase. Dies soll zum Investieren anregen. So bekommt man, wie es auch jeder weiss, momentan Kredite mit einem Zinsaufschlag von 2%.
Wenn man nun ein Mehrfamilienhaus für 600.000 Euro fremdfinanziert, welches 8 Wohneinheiten beinhaltet, diese vermietet, generiert man circa p.a. ein Einkommen von 40.000 Euro, die natürlich komplett wieder auf das Darlehen und in das Haus zurückfließen, sodass man in der Gewinn- und Verlustrechnung ein +-0 stehen hat.
Mietausfälle können gerichtlich erzwungen werden, ein Leerstand ist auszuschließen, da ein Mieterauszug längere Zeit festzustehen hat, sodass genügend Zeit für die Akquise investiert werden kann.
Warum soll es eine Blase geben ? Der Preis wird durch die Nachfrage bestimmt. Die Nachfrage ist gegeben. Die Kredite werden nicht verantwortungslos aufgrund der existierenden Regelungen vergeben. Wenn der Leitzins angehoben wird und die Zinsen wieder steigen, hat dies keine Auswirkungen auf diese festverzinsten Verträge.
Mieter werden sich für eine Vermietung für durchsch. 420 Euro immer finden lassen, für eine Quadratmeteranzahl von durchsch. 80 Quadratmetern.
Wo ist nun das so riesengroße Risiko der Immobilienblase ?
Immerhin gibt es da noch die Flüchtlinge, die aktuell nicht am Immobilienmarkt aktiv teilnehmen. Nach 10 Jahren werden diese allerdings ebenfalls erwerbstätig und auf der Suche nach einer Wohnung sein.
Bitte erklärt mir mit Hilfe rationalen Gründen, weshalb eine Blase existiert.
Im Jahre 1980 hat ein Stück Brot ebenfalls 20 Pfennig gekostet. Nun kostet es 1,20 Euro. Existiert hier ebenfalls eine Brotblase ? Warum spricht niemand von einer Brotblase ?

Mfg

[nickelich]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.127.393 von StahlKunst am 03.07.18 16:51:05

In den USA hat eine Hypothek üblicherweise einen variablen Zinssatz und als dieser stieg, kam es zur Immobilienkrise. Ähnlichkeiten mit der Krise in den USA sehe ich darin, daß viele Bezieher nicht allzu großer Einkommen hier in Deutschland die Zinsfestschreibung von nur 5 Jahren gewählt haben, weil dies die geringste monatliche Belastung darstellte. Bei einer Anschlußfinanzierung können diese Leute bei höherem Zins die Belastung nicht mehr stemmen. Es werden dann einige dieser Eigentumswohnungen auf den Markt kommen, sei es als Notverkauf oder im Zuge einer Zwangsversteigerung. Bei gestiegenem Zins sinkt auch die Kaufwilligkeit. Bei einem erhöhtem Angebot und zurückgehender Kundenzahl sinken die Preise.
Die nicht abgeschobenen Asylsuchenden kommen wohl kaum als Marktteilnehmer in Betracht, auch nicht in 10 Jahren.

[Vivian664]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.127.393 von StahlKunst am 03.07.18 16:51:05

Du hast noch nie vermietet, oder?

Anders kann ich mir die Milchmädchenrechnung nicht erklären.

[StahlKunst]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.128.797 von Vivian664 am 03.07.18 19:19:10

Zitat von Vivian664: Du hast noch nie vermietet, oder?

Anders kann ich mir die Milchmädchenrechnung nicht erklären.

Aha, dann erklär mal.

[StahlKunst]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.127.759 von nickelich am 03.07.18 17:29:48

Zitat von nickelich: In den USA hat eine Hypothek üblicherweise einen variablen Zinssatz und als dieser stieg, kam es zur Immobilienkrise. Ähnlichkeiten mit der Krise in den USA sehe ich darin, daß viele Bezieher nicht allzu großer Einkommen hier in Deutschland die Zinsfestschreibung von nur 5 Jahren gewählt haben, weil dies die geringste monatliche Belastung darstellte. Bei einer Anschlußfinanzierung können diese Leute bei höherem Zins die Belastung nicht mehr stemmen. Es werden dann einige dieser Eigentumswohnungen auf den Markt kommen, sei es als Notverkauf oder im Zuge einer Zwangsversteigerung. Bei gestiegenem Zins sinkt auch die Kaufwilligkeit. Bei einem erhöhtem Angebot und zurückgehender Kundenzahl sinken die Preise.
Die nicht abgeschobenen Asylsuchenden kommen wohl kaum als Marktteilnehmer in Betracht, auch nicht in 10 Jahren.

Es geht hier um die Vermietung. Ein Mietpreis von 500 Euro bei einer 80 Quadratmeter- Wohnung wird sicherlich nicht signifikant sinken.

[nickelich]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.129.382 von StahlKunst am 03.07.18 20:24:50

Sie haben die Immobilienkrise in den USA, die Sie anführten, nicht verstanden. Dort betraf es Wohneigentum und nicht Miete.
Das von Ihnen gesehene Mehrfamilienhaus mit einem Kaufpreis von unter 940 € pro Quadratmeter dürfte nahe am Zusammenfallen sein, d.h. neudeutsch "hat einen hohen Reparaturrückstau". Oder es steht in strukturschwachem Gebiet mit hohem Leerstand.

[Vivian664]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.128.797 von Vivian664 am 03.07.18 19:19:10

Gewinn- und Verlustrechnung stimmt einfach nicht.

Du kannst die Zinsen abschreiben, aber die Mieteinnahmen musst natürlich versteuern.

[Inderhals]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.127.393 von StahlKunst am 03.07.18 16:51:05

Ganz einfach.
Egal wo, die Immobilienpreise sind ins Kraut geschossen. Da helfen auch keine "Niedrigzinsen" weil die Kosten bei der Finanzierung (auch bei einem Niedrigzins) für Normalverdiener nicht mehr zu handeln sind.

Folglich steigen auch die Mietkosten- und JETZT kommt´s, auch die Nebenkosten. Die Ölpreise (Heizung) dürften sich Heuer fast verdoppeln.

Die Handwerkerrechnungen steigen mon´monentan erheblich, die Wartezeiten, bis mal Einer kommt, ebenso, da mehr aufhören, als einsteigen in Handwerksberufe.

Jetzt Du.

[StahlKunst]

Aber die Nachfrage nach Mietwohnungen ist doch gegeben.
Die Mieteinnahmen werden circa die Kosten tilgen.
Auch WENN einige Monate die Kosten nicht getilgt werden können und man diese selbstständig stemmen muss, so sehe ich hier nicht das Problem.
Nach 15 Jahren ist das Mehrfamilienhaus abbezahlt. Heutiger Preis 600.000 Euro. Sogar wenn sich der Preis senkt und sonstige Etwaigkeiten etc dazukommen, und man das Mehrfamilienhaus nur für 300.000 Euro weiterverkaufen kann, so wird man nichtsdestotrotz einen Gewinn erwirtschaften.
Zu dem Handwerkerproblem kann ich nichts sagen. Ich besitze die Möglichkeiten, um Handwerker schnellstmöglich anordern zu können.
Nochmal zu den Asylsuchenden: Diese kommen nicht in Betracht ?
Genau dies wurde ebenfalls vor 50 Jahren erzählt. Als die Gastarbeiter angeblich nur für 5 Jahre kommen.

[Vivian664]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.133.054 von StahlKunst am 04.07.18 09:54:30

Geh mal zur Bank und versuche mit dem Expose das Kapital zu bekommen.

[nickelich]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.133.054 von StahlKunst am 04.07.18 09:54:30

Das 15-fache der Jahresnettokaltmiete ist die Grenze für einen guten Kauf, wenn das Haus keinen Renovierungsstau vor sich herschiebt.
Um ein Haus auf Neubau-Standard zu halten, heißt es, daß man alle 20 Jahre mindestens die Hälfte der ursprünglichen Baukosten (ohne Kosten für das Grundstück) als Renovierungskosten einplanen muß.

Die nicht auf den Mieter abwälzbaren jährlichen Kosten scheinen Sie nicht zu berücksichtigen. Grunderwerbssteuer, Notarkosten, möglicherweise auch noch Maklerkosten fehlen in Ihrer Kalkulation.
Mit welcher Tilgungsrate rechnen Sie, wenn das Haus nach nur 15 Jahren abbezahlt sein soll?

Eine 100% - Finanzierung bekommen Sie heute von den Banken nicht mehr, außer Sie bieten darüber hinausgehende Sicherheiten.

[Vivian664]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.136.861 von nickelich am 04.07.18 16:15:05

Eben. Darum sag ich ja, mal zur Bank gehen.

Die wird verlangen:

Sicherheiten zusätzlich zur Immo von 600TEUR

Arbeitsvertrag mit Monatsnettoeinkommen von mind. 5000 EUR.

Wenn sich überhaupt eine Bank findet, die es finanziert. Machen viele nicht, da keine Selbstnutzung.

Und 60000 EUR Kaufnebenkosten könnte man auch mal einplanen

[nickelich]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.136.939 von Vivian664 am 04.07.18 16:26:03

Wenn ein Makler mit drin hängt, reichen 60.000 Euro Kaufnebenkosten nicht. Die
Grunderwerbssteuer liegt in manchen Bundesländern schon 6,5%!

https://www.zinsen-berechnen.de/grunderwerbsteuer/bundeslaen…

[Vivian664]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.137.290 von nickelich am 04.07.18 17:07:20

Stimmt.

Ich rechne 5% Grunderwerbssteuer und 5% für Makler und Notar.

[nickelich]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.137.428 von Vivian664 am 04.07.18 17:17:12

Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen haben inzwischen 6,5% Grunderwerbsteuer, die anderen Bundesländer weniger

Der Makler greift meist 5% plus MWSt. ab, also fast 6%.

Seit der letzten Gebührenerhöhung zum 1.8.2013 belaufen sich die Kosten für Notar und Grundbuchamt auf ca. 1,5% des Kaufpreises, davon etwa 1% Notarkosten und 0,5% Grundbuchkosten.

https://www.immoverkauf24.de/immobilienverkauf/immobilienver…

Das wären dann zwischen 75.000 und 80.000, die auf den Kaufpreis dazukämen.

[Japan12]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.127.393 von StahlKunst am 03.07.18 16:51:05

Zitat von StahlKunst: Guten Tag,
In diesem Thema möchte ich erörtern, warum einige Menschen stets von einem "Crash" bezüglich des Immobilienmarkts reden.
Dies kann ich rational nicht nachvollziehen. Stets wird von einem "Crash" gesprochen und nie rationale Gründe genannt, warum ein solcher Crash wirklich stattfinden soll. Schließlich ist die momentane Situation nicht korrelierbar mit der Immobiliensituation in den USA im Jahre 2008, wo Kredite an jedermann verkauft worden sind.
Warum ist es für mich nicht nachzuvollziehen ?
Nun, momentan befinden wir uns in einer Niedrigzinsphase. Dies soll zum Investieren anregen. So bekommt man, wie es auch jeder weiss, momentan Kredite mit einem Zinsaufschlag von 2%.
Wenn man nun ein Mehrfamilienhaus für 600.000 Euro fremdfinanziert, welches 8 Wohneinheiten beinhaltet, diese vermietet, generiert man circa p.a. ein Einkommen von 40.000 Euro, die natürlich komplett wieder auf das Darlehen und in das Haus zurückfließen, sodass man in der Gewinn- und Verlustrechnung ein +-0 stehen hat.
Mietausfälle können gerichtlich erzwungen werden, ein Leerstand ist auszuschließen, da ein Mieterauszug längere Zeit festzustehen hat, sodass genügend Zeit für die Akquise investiert werden kann.
Warum soll es eine Blase geben ? Der Preis wird durch die Nachfrage bestimmt. Die Nachfrage ist gegeben. Die Kredite werden nicht verantwortungslos aufgrund der existierenden Regelungen vergeben. Wenn der Leitzins angehoben wird und die Zinsen wieder steigen, hat dies keine Auswirkungen auf diese festverzinsten Verträge.
Mieter werden sich für eine Vermietung für durchsch. 420 Euro immer finden lassen, für eine Quadratmeteranzahl von durchsch. 80 Quadratmetern.
Wo ist nun das so riesengroße Risiko der Immobilienblase ?
Immerhin gibt es da noch die Flüchtlinge, die aktuell nicht am Immobilienmarkt aktiv teilnehmen. Nach 10 Jahren werden diese allerdings ebenfalls erwerbstätig und auf der Suche nach einer Wohnung sein.
Bitte erklärt mir mit Hilfe rationalen Gründen, weshalb eine Blase existiert.
Im Jahre 1980 hat ein Stück Brot ebenfalls 20 Pfennig gekostet. Nun kostet es 1,20 Euro. Existiert hier ebenfalls eine Brotblase ? Warum spricht niemand von einer Brotblase ?

Mfg

1. Flüchtlinge - eine harte Klientel. Nach dem Auszug dieser kannst Du wohl komplett renovieren. Evtl Mietschulden, diese gerichtlich einzutreiben ist wohl ein Witz. Es gibt da die tollsten Geschichten. Bedenke, dass Dein Haus danach weniger wert ist. Ich möchte daneben nicht wohnen.
Lage, Lage, Lage.
Was meinst Du, warum Politiker in Berlin sagen: Flüchtlinge ja, aber nicht da wo ich wohne (es gibt ein reales Beispiel dafür)

2. der Immobilienmarkt ist der einzige Sektor, der noch Zuwächse hat. Bedenke, die Leute wollen in die Städte. Es gibt Dörfer, da bekommst Du die Häuser fast „geschenkt“.

3. auch der Immobilienmarkt unterliegt den Zyklen.

4. das Risiko liegt bei ca 30%, dass die Preise sinken (Börsenpunk).

5. heute ist eher der Zeitpunkt zum Teilverkauf. Irgendwas liegt in der Luft. Die Aktienmärkte werden von den Techs getrieben, der Rest ? Zudem Krypto, etwas wie Hütchenspiel.

6. wäre ich Jünger, so würde ich an anderen Immobilienmärkten investieren. Die EU und der Euro sind doch mit vielen Risiken behaftet. Wenn Gestalten wie H. Juncker als ein Ehrenmann gilt, dann weißt Du, dass viele Fragezeichen da sind.

7. natürlich hast Du eine Zinsfestbindung. Irgendwann kommt die Anschlussfinanzierung und hier werden viele über die Klinge springen, die jetzt die niedrigen Zinsen loben.

8. Infos, Infos, Infos und dann handeln. ZB heute ist oft die Straßenseite oder die Hausnummer entscheidend, ob eine Immobilie gut oder schlecht ist

[Japan12]

An den Themenstarter:

50% der Rentner bekommen eine Rente von 800 Euro. Die Zahl hat Sprengstoff, aber nicht in der heutigen Zeit.
Vergleiche die Situation in den 60igern und Heute.

Heute müssen beide arbeiten gehen um zu leben. In Köln ziehen viele Familien aus der City, weil sie sich die Mieten nicht mehr leisten (obwohl sie gut verdienen).

Schau Dir mal den Börsenpunk an und nicht irgendwelche Makler, die vom Verkauf leben.

[Vivian664]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.216.484 von Japan12 am 15.07.18 08:51:15

Zu Punkt 1 (Flüchtlinge): da hast am wenigstens Mietausfall, da das Geld direkt von der Gemeinde kommt.

Zu Punkt 7 (Zinsbindung): Ja, darum sollte der Kredit schnell getilgt werden, und 36 Monate vor Ablauf der Zinsbindung kann man sich über ein Forward-Darlehen ja bereits die Anschlusszinsen sichern, mit geringem Zinsaufschlag.

[Japan12]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.216.553 von Vivian664 am 15.07.18 09:03:21

Hast Du Erfahrungen mit Flüchtlingen? Kannst Du Dir vorstellen, welche Arbeit dahinter steckt um so ein Objekt zu verwalten? Tolle Mieten zwar, aber viel Arbeit.

[Vivian664]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.216.577 von Japan12 am 15.07.18 09:10:11

Mit Flüchtlingen nicht, aber mit Mietern bei denen das Geld direkt vom Staat bezahlt wird.

Das waren immer die zuverlässigsten Einnahmen ohne Diskussionen.

Die Scherereien hat man mit "regulären" Mietern. So jedenfalls meine Erfahrung.

[Japan12]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.216.634 von Vivian664 am 15.07.18 09:20:18

Zitat von Vivian664: Mit Flüchtlingen nicht, aber mit Mietern bei denen das Geld direkt vom Staat bezahlt wird.

Das waren immer die zuverlässigsten Einnahmen ohne Diskussionen.

Die Scherereien hat man mit "regulären" Mietern. So jedenfalls meine Erfahrung.

Es kommt auf die Lage an und auf die Miethöhe.

Natürlich wird der Mieteranteil, die vom Staat ihre Miete bekommen stark steigen. Dies kann man jeden Tag sehen.

[Vivian664]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.216.685 von Japan12 am 15.07.18 09:31:50

Deshalb war ich immer ein Freund von bezahlbaren Immobilien, Quadratmeterpreise zw. 1000 und 1500 EUR.

Wie bei Aktien und EM liegt der Gewinn auch hier im Einkauf.

[Japan12]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.216.697 von Vivian664 am 15.07.18 09:35:47

Diese Einstiegskurse wird es so schnell nicht mehr geben. Sogar in sozialen Brennpunken ist unter 2000 nichts zu bekommen. Es sei total Ren.bedürftig. Denke heute bekommst Du noch nicht mal im Ruhrgebiet etwas um 1000 Euro, als Anlageobjekt.
In den sehr guten Lagen Freiburg, Konstanz sprechen wir über ganz andere Preise.

Dranhing bleibt bis März 2019. danach kommt wohl H. Weidmann. Sein Spielraum ist wohl begrenzt, doch diese Preise nach oben offen-Immoblienmärkte wird wohl zum Erliegen kommen. Bauen geht auch nicht mehr, weil die Baupreise auch durch die Decke gehen.

[Vivian664]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.216.853 von Japan12 am 15.07.18 10:15:25

Deine Aussagen sind so nicht richtig.

Meine beziehen sich ausschliesslich auf Baden-Württemberg, und da gibt es noch genügend günstige Immobilien.

[Japan12]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.217.039 von Vivian664 am 15.07.18 11:10:22

Hallo,
Vor ein paar Monaten war ich im Umfeld von Stuttgart. Renningen, würde da nicht leben wollen, weil zu ländlich und die Preise sind bei ca 3000 pro qm.
Gerade wo Du BW ansprichst, diePreise sind dort (Tübingen, Freiburg, Konstanz) von einem Normalbürger nicht mehr zu bezahlen.
Vllt gibt es ländliche Ecken, die bezahlbar sind. Nur wie willst Du die wieder verkaufen?
Vor ca 10 Jahren war ich mal in Radolfzell und Singen, was damals bezahlbar war. Heute interessiert mich nur noch die Entwicklung und wie abgehoben (denke es ist auch ein Geschäft für die Banken, weil Zinsgeschäfte sind gen Null).
Wenn Du noch gute Preise bezahlt hast, dann gratuliere.

Heute solltest Du ein guter Kenner der Gegend sein, in dem Du anlegst. Kommt eine Moschee in die Nähe, so wird es kompliziert.

[Vivian664]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.218.300 von Japan12 am 15.07.18 16:44:54

Also ich sags mal so: wer meint er muss unbedingt in der Stadt leben, ohne Lebensqualität, der sollte mindestens 10.000 EUR bezahlen oder 20 EUR Kaltmiete für den Quadratmeter.

Ein bisschen ausserhalb zahlst Du auch heute noch Bruchteile davon.

Und gerade weil Ballungsräume zum Teil unbezahlbar werden sind Immobilien ausserhalb recht gesucht.

[Japan12]

Stimmt.
Bei uns in der Stadt - kein Angebot und sehr teuer.

Die Infrastruktur stimmt in der Stadt.

Auf dem Land wird es schwieriger. Es gibt bei uns im ländlichen Gebiet Häuser, die nicht zu verkaufen sind. Dörfer, die schon einen Namen haben, da will keiner hin. Meine Quelle ist die Bank und Makler, die in der ersten Reihe sitzen.

[Vivian664]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.218.351 von Japan12 am 15.07.18 16:57:10

Klar. Mit "ländlichem Gebiet" meine ich Städte ab etwa 8000 Einwohnern.

Da hst Du alles vor Ort, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten... und bist sehr schnell z.B. in Stuttgart.

[Japan12]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.218.366 von Vivian664 am 15.07.18 17:01:43

Das Einzige was mich dort abschrecken könnte, wenn im Verhältnis 8000 ca 1000 Zuwanderer hinzukämen. Hat man einen Gutmenschen als Bürgermeister, wie jetzt im Ruhrgebiet, wo die Bürgermeister um mehr Flüchtlinge bitten, dann wird es Zeit das Weite zu suchen.

Oder eine Moschee wird geplant, siehe damals Marxloh.

Es sei ein Politiker, egal welcher Colour wohnt in der Nähe, dann hat man gute Karten.

Einen Crash wird es nicht geben, da die Leute sich eine Immobilie nicht leisten können.

Die Frage, die sich stellt: Immobilie oder leben. Früher ging beides, aber „in dem Land wo man gut und gerne lebt“ geht dies nicht mehr.

[gate4share]

Die Tätigkeit als Vermieter kann, ganz schön Nervenaufreibend sein. Und sicher gib es auch zig Verlust -und Kostenquelle an Haus und mit den Mieter. Das immer mal Reparaturen anfallen können, selber 5 stellig neben den üblichen vorausssehbaren Instandhaltung , wie nach 30 Jahre neue Fenster und Haustür ist klar und so sollte man immer etwas Reserve haben. Also alle Mieten bis auf den letzten Euro in den Kapitaldienst ein zurechnen ist fahrlässig!

Mieter haben ständig Idee, wie du die von ihnen bekommenden 500 EUro wieder in der Wohnung ausgeben könntest. EInige Mieter bekommen auch merkwürdigerweise immer wieder etwas kaputt wofür dann der Vermieter aufkommen muss- andere Mieter haben nicht einen Defekt während einer 20jährigen Mietzeit.
Und wenn ein Mieter nicht zahlen will? Habe ich gerade junge Familie mit 4 Kindern und bekommt die komplette MIete von ca 850 Euro warm vom Amt. und die haben 2,5 Jahren 3 Mieten von ca 31 Mieten bezahlt. Die geben das Geld vom Amt für zweites Auto aus, für die Beschneidung der Kinder- wie man mir gerade erzählte, wie teuer es wäre etc.
Da kannste ruhig klagen und wahrscheinlich wird dir das Geld zugesprochen. Da die haben kein Geld haben, wirst du deinen Anwalt und die Gerichtskosten zahlen, den Anspruch hast du gegen den Mieter....aber selbst wenn der Mal arbeitet, bei 4 Kindern gibt es für einen ungelernten tnichtviele Jobs die über der Pfändungsfreigrenz e liegen....man könnt es in 20 Jahren wieder versuchen........aber vielleicht hat er dann noch mehr Schulden und arbeitet gar nicht mehr.

Das gleiche wenn einer mieter , auch gutes Einkommen hat aber die Miete einfach nicht zahlt. Dann ständig mit Kürzung und Minderung kommt weil was kaputt sei, aber trotzdem nicht zahlt........bis du den ann los bist, ab Kündiungsschreiben bis Auszug, geht es fast nie schneller als in einem Jahr, wenn die leute noch was vorzubringen haben, Krankheit, Schwangerschaft "Furz quer" etc, kann es auch über 2,5 Jahre dauern. Gerichskosten, Zwangsräumung, nicht gezahlte Mieten inkl. nicht gezahlter Nebenkosten sind alles die Vefrluste des Vermieters!


Ich bin in einem Gebiet wo nichtso eine hohe Nachfrage ist, verlange ich hohe Verdienstbescheinigung drei Monats mieetn Kaution finde ich keinen, denn der baut im Zweifelsfall selber bei uns auf dem Land, als er viel Miete sein lebenl ang an einen Vermieter bezahlt.
Also ich muss schon an Sozialgeldemfpänger vermieten und 130qm ist auch passend für 4 Kinder.....




Die weitüberwiegende Zahl der Mietern sind solide, zahlungswillig und aufrichtig. Würde schätzen , dass es wohl 90 % sind. Dann gibt es noch welche , die auch mal nen Monat nicht, oder zu spät zahlen und die immer meinen sie hätte n auf noch mehr Anspruch für diese "hohe" miete etc....und so 1 bis 2 % sind echte Problemfälle. Gab da schon im Fernsehen genug zu sehen, was alles passieren kann.

So versuche einige den offiziellen schriftlichen Mietvertrag gar nicht zu unterschreiben. Wenn Mietpreis und Mietbeginn klar ist unter beiden, kann auch ohne Vertrag ein Mietvertrag beginnen. Und dann heisst es alles nach den gesetzlichen Regelungen, was heisst alle Renovierungen, Tapeten , alle Defekte etc, hat der Vermieter zu zahlen. Auch , weil keine Nebenkosten vereinbart wurden, kann man diese nicht verlangen. Jedoch könnte dann der vereinbarte Mietpreis inkl. Nebenkosten so niedrig sein, dass man schon nach einem Jahr eine Mieterhöhngen umsetzen könnte, aber wieder inkl. Nebenkosten , nachzahlungen gibt es da schon gar nicht - alles auf Kosten des Vermieter!


Wenn man ein Objekt hat mit 8 Wohnungen könnte man das ganze Leben vor so frechen und dreisten Mieter frei sein. Man kann aber auch schon bei der ersten Vermietung Pech haben!

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.136.939 von Vivian664 am 04.07.18 16:26:03

Zitat von Vivian664: Eben. Darum sag ich ja, mal zur Bank gehen.

Die wird verlangen:

Sicherheiten zusätzlich zur Immo von 600TEUR

Arbeitsvertrag mit Monatsnettoeinkommen von mind. 5000 EUR.

Wenn sich überhaupt eine Bank findet, die es finanziert. Machen viele nicht, da keine Selbstnutzung.

Und 60000 EUR Kaufnebenkosten könnte man auch mal einplanen

Bei einem Eigenkapital von 30% und einer relativ wahrscheinlichen Vermietung die Überschüsse über die Kosten erwirtschaftet, werden in der regel die Banken schon finanzieren. Aber diese Anlagen haben andere Zinsen, das brauchste gar nicht mit den Vergleichlisten kommen.
Aber sagen wir bei der Immobilien für 600,000 Kaufpreis + 6,5 % Grunderwerbssteuer + 3 % Notar und Grundbucheintrräge sind das fast 10% kosten, evtl haste auch noch einen Markler mit 3,8 bis 8 % je nach Region zu bezahlen. Also sagen wir ohne Makler dann für 660,000 komplett......30 % soll Eigenkapital sein. also 200,000, und 460,000 gibt die Bank.....Schätze mal für 10 Jahre wären es 2,5% Zinsen min 2% Tilgung. Danach würde man wohl knapp 30 tilgen.
Da die Zinsen bei knapp 12,000 Euro liegen könnte man auch mehr tilgen. Vielleicht rechnen wir mal mit ca 5,000 Euro unvorhersehbarer Reparaturen und Kleininstandhaltung sowie nicht umlegbare Nebenkosten. Für die grossen Sachen, wie neues dach nach 30 oder 40 Jahren auch neue Leitungen in der zeit sollte man auch zumindest gedanklich Rücklagen bilden. Eigentumsgemeinschaften sparen da durch alle Eigentümer etwas an, wo jeder monatlich etwas zahlen muss. Da man aber auch noch Schulden hat ist immer sinnvoller erst die Schulden abzubezahlen als gleichzeitg noch was anzusparen.
Dann müssen wir mal voraussetzen, dass das Haus noch nicht so alt ist und noch relativ gut in Schuss, also keine dringenden Reparaturen sofort anstehen.

Wenn man dann 40,000 im Jahr an Miete reinbekommt, könnten die Verhltnisse stimmen, bei ehr unterdurchschnittlichen Gegenden mit 40 tsd MIete und 600 Kaufpreis. Denke so 2 bis 5 % muss man als Neuvermieter, ehr mehr, schon mal für Mietverluste durch Leerstand oder Nichtzahllung einkalkulieren. Wenn man einen Makler beauftragt zur Vermietung muss man den auch zwangsläufig heute zahlen. Wenn man eine Verwaltung alle machen lässt kostet das kaum weniger als so 800 Ero je Wohnung und Jahr, und die Kosten für Reparatuten und Instandhaltungen sind garantiert nicht niedriger als wenn man es selber verwaltet!

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.216.553 von Vivian664 am 15.07.18 09:03:21

Zitat von Vivian664: Zu Punkt 1 (Flüchtlinge): da hast am wenigstens Mietausfall, da das Geld direkt von der Gemeinde kommt.

Zu Punkt 7 (Zinsbindung): Ja, darum sollte der Kredit schnell getilgt werden, und 36 Monate vor Ablauf der Zinsbindung kann man sich über ein Forward-Darlehen ja bereits die Anschlusszinsen sichern, mit geringem Zinsaufschlag.

NOrmalerweise wird eben nicht direkt vom Amt bezahlt, bei Flüchtlingen vielleicht. Das Amt vertritt i.R. die Ansicht, dass die Leute nicht die Selbstständigkeit verlieren sollten und somit selber die Miete zahlen sollen. Auf ausdrücklichen Wunsch des Mieters machen die das. Aber bei jüngeren Leuten ist es nur eine Frage der zeit wann die arbeiten werden. und dann gibt es entweder keine Miete mehrgezahlt oder nur teilweise, und auch da zahlen einige nicht.

Also bei über 90 % gibt es fast nie Probleme, aber das schlimme kann alles passieren!

[gate4share]

Dann wäre das erste Jahr wie folgt.

Miete 40,000
kalkuliert
Mietausfall 5 % 2,000 ( inder Regel wird mit 2% gerechnet was wohl nur bei gut vermieteten Objekten gilt, und erfahrenden Vermietern
Also Mieteinnahme 38,000
Zinsen 12,000
Repartur INstahdl 5,000
Überschuss 21,000. Denke 20,000 gibt man komplett in die Tilgung. So hätte man noch 1,000 Reserve und man hat ja schon 5,000 für laufende Instandhaltung eingeplant Auch könnte man längerfristig auch mit höheren Mieten rechnen.

Würde meinen nach so 5 Jahren kann wohl um 10 % erhöhen, wenn jetzt nicht zu hohe Miete, sondern marktfähige da sind. Also erhöht sich die Miete auf 44,000 und weil man sich jetzt besser auskennt.....reichen jetzt auch knapp 2,4 % an Mietausfall, also 1,000 - Netto Mieteinnahme 43,000

Die Restschuld ist nach 5 Jahren 340 tsd inkl. ersparter Zinsen. Denn da man 20,000 tilgt, sind die Zinsen im zweiten Jahr um soviel weniger als diese 20 tsd an Zinsen kosten. Es wird immer 20 tsd als Tilgung bezahlt und das beeinhaltet ab dem zweiten Jahr auch ersparte Zinsen.
So werden Darlehen mit 1 % Tilgung nicht erst in 100 Jahren getilgt, sondern je nach Zinssatz in so 30 bis 45 Jahren. Jetzt wo die Zinsen niedrig sind, sollte man möglichst viel in die Tilgung investieren, denn man muss damit rechnen , dass man schlimmstenfalls auch damit zurecht kommen muss, wenn die Zinsen mal wiederauf 8% sind in 10 Jahren!

Nach 5 Jahren hat man nettomieten von ca 43,000 - für kleinere Instandhaltungen, kleine Reparaturen hatten wir 6,000 Euro eingeplant und nur für laufende Sachen reicht das oft, über die Jahre, kann aber durchaus sein, dass mal 20 tsd Kosten hat, aber dann viele Jahre nur je 2 oder 3 T.
Bisher haben wir noch nichts übrig behalten, die Arbei noch gemacht und auch keine Verzinsung für das Eigenkapital. Früher oder in der Regel geht man davon aus , dass mann eine Wertsteigerung mit Immobilien macht. Das war in den letzten ca 10 Jahren wohl fast immer der Fall. Aber bei Kauf über Makler hat man locker mal 15% Kaufnebenkosten, da müsste man schon 20 % Wertgewinn haben, u noch was zu verdienen.

Meine Wohnungen haben so höchstens 550 EUro qm gekostet, aber bringen selten mehr als 5 Euro, was in der Rege fast alle bezahlen können und auch Stützeempfänger. Aber ich bilde mir auch nicht ein, dass ich eine Wertsteigerung gross erziele. Tja, wenn man was investiert, aber, dass willl ich ja ehr nicht machen.

Wir haben ja bei den Beispielobjekt noch gar keine die Steuern berücksichtigt.
Was man bei den Mieten Gewinn macht über Zinsen und Kosten muss man der Einkommenssteuer unterwerfen, also Einkommensteuer, nach persönlichen Einkommen, zwischen 19 und 42 % bezahlen zuzüglich soli, zuzülich evtl Kirchensteuer , und evtl Reichensteuer.

Allerdings die Haussubstanz kann man abschreiben, Also ohne Grundstück kann man die 660 .000 mit 2 % abschreiben. Der Grundstücksanteil........glaube 10% erkennt das Finanzamt kaum noch an Also bei 110,000 Grundstücksanteil sind wir bei so 15%, und nehmen wir mal an, wo das Haus ist, sind die Grundstücke auch nicht so teuer, weil auch ländlich gelegen. Also kann man je Jahr 2 % von 550,000 abschreiben, somit 11,000 Euro
Wir hatten 38,000 Nettomiete wo schon die 2,000 Mietausfall abgezogen sind, Die Ausgaben wie Instandhaltung , nciht umlegbare Nebenkosten etc. sind 6,000 im Jahr und die zinsen im ersten Jahr 11,500- somit bleiben im ersten Jahr noch 20,500 Überschuss, und davon kann man dann die Abschreibung gelten machen also 11,500 somit muss man noch 9,000 mit der persönlichen Einkommensteuer versteuern.

Es wird auch oft von Steuernsparern bei Wohnungen gesprochen. Das ist dann der Fall, wenn man eben teure Wohnungen kauft, die hohe Zinsen kosten und nur kleine Mieten erwirtschaften, also wenn man echt Geld verliert bei der Vermietung kann man den Verlust auch absetzen und zusätzlich eben noch die 2 % Abschreibung auf die Substanz ohne Grundstück.

Es gab da auch mal Bauiträger die haben fest mit einer Wertsteigerung von 2 bis 3 % gerechnet und das dem Kunden so ausgerechnet. Dann meinten solche Bauträger auch noch, man sollte das Geld nicht in die Tilgung geben sondern dafür Aktienfonds kaufen.
Also dann macht man , wie die das beispielhaft rechnen 2,5 % Wertsteigerung im Jahr mit der Wohnung und auch die Aktienfonds erhöhen sich jedes Jahr um 5 bis 10 % im Wert. Also diese Wertsteigerungen bei Aktien sind durchaus möglich ehr mal höher, aber man kann auch Verlust machen und wenn dann noch die Wohnung nicht im Preis gestiegen ist, sondern ehr billiger wurde, kann das mit einem einen Dicken Verlust ausgehen.

Das weis alles keiner. Wer vor 10 oder 12 Jahren das so gemacht hat und hat für so 6000 Euro qm eine Luxuswohnung in München in guter Lage gekauft, der hat nicht nur einen sehr hohe Wertsteigerung weit mehr als 3 % im Jahr und auch noch das Aktiendepot wird eine Rendite von wohl mehr als 10 % im Jahr haben.

Ich selber bin wegen der Risiken nicht für so teuere Wohnungen, obwohl die in den letzten ca 20 Jahren am meisten an Wert gewonnen haben, aber wird das weiter so sein, oder gehene bei den hochpreisigen auch mal die Werte runter?

[Camelita]

Ich gehe nicht von einem Crash sondern Plateaubildung oder leichteren Rückgängen aus die längere Zeit anhält, die Mieten werden im Schnitt moderat im Rahmen der Inflation steigen, es kommen immer weniger Flüchtlinge so dass die Sonderkonjunktur da abebbt. Wenn die Wirtschaft abflaut wird das auch bremsend wirken. Das Angebot an Mietswohnungen ist in meiner Stadt schon wieder deutlich gestiegen.

[Immo-wissen]

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