Netfonds AG (Seite 11)

[honigbaer]

Es soll auch Leute geben, die nur bei VMR oder nur bei Netfonds Aktionäre sind und nicht bei beiden Firmen. Und wegen der weitaus geringeren Marktkapitalisierung von VMR fällt eine Vermögensverschiebung dort natürlich weitaus mehr ins Gewicht.

Ich glaube allerdings, dass die von user Baertel aufgebrachte Annahme einer für VMR nachteiligen Transaktion eher doch nicht angebracht ist, da die HGB Bilanz der NSI Netfonds Structured Investment GmbH wenig aussagekräftig ist, wenn sich bewahrheitet, dass auch die Vorratsimmobilien übertragen werden, bei denen man ja gewisse stille Reserven vermuten kann.

[Weinberg-CP]

Antwort auf Beitrag Nr.: 70.270.320 von sirmike am 19.12.21 17:48:00

Wenn der Anteil an beiden Firmen gleich groß ist, fällt das nicht ins Gewicht. Wenn ich über zwei Firmen die Kontrolle habe, aber mir deutlich höhere Anteile an einer der beiden Firmen gehören, kann das schon einen deutlichen Unterschied machen. Aber das ist immer das Problem bei Beteiligungsgesellschaften (allgemein, im Speziellen Immobilien), bei denen man den Wert der Assets nicht genau kennt … Da hängt man am Tropf des Managements und kann nur prüfen/vertrauen, dass es im eigenen Interesse handelt.

Gruß,
Weinberg

[sirmike [Blogger]]

Antwort auf Beitrag Nr.: 70.266.522 von honigbaer am 18.12.21 18:32:12

Zitat von honigbaer: Gerade dann, wenn Netfonds und VMR die gleichen Hauptaktionäre haben, ist doch zu befürchten, dass bei den Transaktionen nicht auf dei Angemessenheit der Gegenleistungen geachtet wird.

Wenn Dir zwei Firmen gehören, die miteinander ein Geschäft abschließen, worin liegt dann für Dich der Vorteil, wenn Gesellschaft A hieraus einen großen Vorteil zieht und Gesellschaft B den gleichhohen Nachteil?

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 70.267.617 von moneymakerzzz am 19.12.21 00:56:22

Ich finde leider auch den Halbjahresbericht nicht auf der Internetseite, hat da jemand mal einen Link? Sehe nur das hier und die Präsentation.


Keine Immobilien kam jetzt auf, weil NSI Netfonds Structured Investments in der Bilanz 2020 im Bundesanzeiger im Anlagevermögen nur 115 TEuro Finanzanlagen ausweist.
Allerdings sind da auch 10 Mio Verbindlichkeiten und jeweis 6 Mio Forderungen und Liquidität vorhanden. Forderungen und Verbindlichkeiten überwigend gegenüber verbundenen Unternehmen.

Aber laut Netfonds Jahresbericht waren zum 31.12.2020 im Konzern 12,2 Immobilienvorräte zu Anschaffungskosten im Vorratsvermögen verbucht. Nach 15,1 im Vorjahr. Also dann müssten diese mit der neuen Transaktion an VMR übergehen, aber zur Bilanz im Bundesanzeiger der Netfonds Structured Investments GmbH passt das nicht so richtig, da müssten hinter den 115 TEuro Finanzanlagen die Immobilienbestandsgesellschaften stecken. Theoretisch kann es natürlich sein, oder es erfolgten vor der nun geplanten Transaktion weitere Umgruppierungen der Beteiligungen.

[moneymakerzzz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 70.266.522 von honigbaer am 18.12.21 18:32:12

Meinem Verständnis nach sind das 2 versch. Immodeals. Im aktuellen deal sind ZUSÄTZLICHE immos an VMR gegangen. Zuerst eben das sachsen Portfolio und jetzt die structured invest. Aber wenn du es ganz genau wissen willst, schreib die netfonds ir an (antworten da fix). Antwort gerne teilen

[honigbaer]

Das Immobilienportfolio NSI Sachsen Portfolio GmbH hat doch VMR gekauft, dass man die Verwaltungsgesellschaft NSI Netfonds Structured Investment GmbH dann noch im Tausch gegen eigene Aktien kaufen muss, erfährt man als Streubesitzaktionär erst jetzt.

Anfangs hatte VMR noch verkündet, es gebe Synergien mit dem Vertrieb der mitNorm GmbH. jetzt hat sich VMR von der mitNorm Beteiligung getrennt.
https://www.pressetext.com/news/20210208035

Gerade dann, wenn Netfonds und VMR die gleichen Hauptaktionäre haben, ist doch zu befürchten, dass bei den Transaktionen nicht auf dei Angemessenheit der Gegenleistungen geachtet wird.

[moneymakerzzz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 70.265.889 von sirmike am 18.12.21 16:08:32

Vielen Dank dir, v.a. die Vermutung zu den Hintergründen (Netfonds "rekapitalisiert" VMR) finde ich schlüssig und interessant. Auch, dass man das Immoportfolio gekauft hat, da VMR kein Geld hatte macht Sinn - hätte VMR die Kohle gehabt wären die 8 Mio. Gewinn dort gelandet - ist also immer gut liquide zu sein!

[valueanleger]

Antwort auf Beitrag Nr.: 70.265.889 von sirmike am 18.12.21 16:08:32

Zitat von sirmike:

Zitat von moneymakerzzz: so wie ich es verstanden habe, hat man bisher die Immos aufs eigene Buch gekauft, zerstückelt und weiterverkauft. die immos, die man in den Büchern hatte sind jetzt an VMR gegangen inkl. der Mieteinnahmen daraus. dafür kümmert sich netfonds weiterhin um den verkauf, zerstückelung etc. Ich verstehe es also so, dass die VMR die "zwischenstation" der immos ist - davor sind die in der netfonds gelandet.

"Oh Captain, mein Captain..." Seit dem Club der toten Dichter wissen wir, dass es manchmal ratsam ist, Dinge aus einer anderen Perspektiven zu betrachten, weil sie so neue Eindrücke offenbaren. Oder wie Karl Marx es ausdrückte: "Der Standpunkt bestimmt die Perspektive".

Auch hier wieder: der bestimmende Aktionärskreis bei Netfonds und VMR ist identisch. Nimmt man dies in die Gleichung auf, kommt man zu Deinen Schlüssen. Netfonds hatte einige Immos, die hat man an VMR verkauft. Die VMR ist allerdings finanziell etwas schwachbrüstig, also höher verschuldet. Dann stieß "man" vor einem Jahr auf eine tolle Gelegenheit und da konnte nur Netfonds zugreifen, nicht VMR (kein Geld). Netfonds wiederum hat ja Geld, aus dem Börsengang 2018 und aus dem VRM-Deal vor einem Jahr.

Nun, ein Jahr später, will man das ursprüngliche Ziel wieder aufnehmen: Konzentration auf die Kernkompetenz. VMR soll stärker als Immobilienbestandshalter agieren und wahrgenommen werden, Netfonds als Fintech/Plattform/Insurtech. Also, was tut man, wo die VMR kein Geld hat und kaum einfach neue Schulden machen kann? Man macht bei der VMR eine Kapitalerhöhung und bringt die Immobilien als Sacheinlage in die VMR ein. Im Gegenzug erhält Netfonds einen Stapel frischer VMR-Aktien. Passt aber betraglich noch nicht und da VMR ohnehin auch Geld benötigt (das Netfonds im Überfluss hat), löst man das über die Wandelanleihe. Netfonds zeichnet diese und VMW bekommt Geld. Das Eigenkapital der VMR ist also massiv angestiegen und der Immobestand gleich mit. Dadurch erbigt sich insgesamt eine bessere Bilanzstruktur bei der VMR und auch mehr Bewegungsfreiheit für künftige Deals (und externe Finanzierungen).

Netfonds kann zu günstigen Konditionen irgendwann die Anleihe in Aktien wandeln und wird damit Groß/bzw. Mehrheitsaktionär bei VMR. Man profitiert also von den künftigen Immodeals von VMR, während VMR Betreuung, Handel usw. über Netfonds und deren Plattform abwickelt - so dass die hierfür fälligen Provisionen bei Netfonds eintrudeln.

Bei Netfonds ergibt sich noch der zusätzliche schöne Nebeneffekt, dass die vor einem Jahr erworbenen Immos inzwischen mit deutlichem Aufschlag bewertet werden und daher durch die Veräußerung der Tochter in 2021 ein Sonderertrag von 8 Mio. Euro anfällt.

Aus Sicht aller Beteiligten, der bestimmenden Aktionäre beider Unternehmen, aber auch der sonstigen Aktionäre von Netfonds und VMR, ergeben sich aus dem Deal sofortige Vorteile und verbesserte Perspektiven für die Zukunft ihres Unternehmens.

So lese ich jedenfalls das Storybook zu diesem Kabinettstückchen...

So würde ich das auch sehen.
Sehr gute Zusammenfassung Sir Mike!
Es handelt sich hier um eine WIN/WIN Situation - das ist aber nocht nicht allen Anlegern klar.

Gruß
Value

[sirmike [Blogger]]

Antwort auf Beitrag Nr.: 70.265.520 von moneymakerzzz am 18.12.21 14:37:59

Zitat von moneymakerzzz: so wie ich es verstanden habe, hat man bisher die Immos aufs eigene Buch gekauft, zerstückelt und weiterverkauft. die immos, die man in den Büchern hatte sind jetzt an VMR gegangen inkl. der Mieteinnahmen daraus. dafür kümmert sich netfonds weiterhin um den verkauf, zerstückelung etc. Ich verstehe es also so, dass die VMR die "zwischenstation" der immos ist - davor sind die in der netfonds gelandet.

"Oh Captain, mein Captain..." Seit dem Club der toten Dichter wissen wir, dass es manchmal ratsam ist, Dinge aus einer anderen Perspektiven zu betrachten, weil sie so neue Eindrücke offenbaren. Oder wie Karl Marx es ausdrückte: "Der Standpunkt bestimmt die Perspektive".

Auch hier wieder: der bestimmende Aktionärskreis bei Netfonds und VMR ist identisch. Nimmt man dies in die Gleichung auf, kommt man zu Deinen Schlüssen. Netfonds hatte einige Immos, die hat man an VMR verkauft. Die VMR ist allerdings finanziell etwas schwachbrüstig, also höher verschuldet. Dann stieß "man" vor einem Jahr auf eine tolle Gelegenheit und da konnte nur Netfonds zugreifen, nicht VMR (kein Geld). Netfonds wiederum hat ja Geld, aus dem Börsengang 2018 und aus dem VRM-Deal vor einem Jahr.

Nun, ein Jahr später, will man das ursprüngliche Ziel wieder aufnehmen: Konzentration auf die Kernkompetenz. VMR soll stärker als Immobilienbestandshalter agieren und wahrgenommen werden, Netfonds als Fintech/Plattform/Insurtech. Also, was tut man, wo die VMR kein Geld hat und kaum einfach neue Schulden machen kann? Man macht bei der VMR eine Kapitalerhöhung und bringt die Immobilien als Sacheinlage in die VMR ein. Im Gegenzug erhält Netfonds einen Stapel frischer VMR-Aktien. Passt aber betraglich noch nicht und da VMR ohnehin auch Geld benötigt (das Netfonds im Überfluss hat), löst man das über die Wandelanleihe. Netfonds zeichnet diese und VMW bekommt Geld. Das Eigenkapital der VMR ist also massiv angestiegen und der Immobestand gleich mit. Dadurch erbigt sich insgesamt eine bessere Bilanzstruktur bei der VMR und auch mehr Bewegungsfreiheit für künftige Deals (und externe Finanzierungen).

Netfonds kann zu günstigen Konditionen irgendwann die Anleihe in Aktien wandeln und wird damit Groß/bzw. Mehrheitsaktionär bei VMR. Man profitiert also von den künftigen Immodeals von VMR, während VMR Betreuung, Handel usw. über Netfonds und deren Plattform abwickelt - so dass die hierfür fälligen Provisionen bei Netfonds eintrudeln.

Bei Netfonds ergibt sich noch der zusätzliche schöne Nebeneffekt, dass die vor einem Jahr erworbenen Immos inzwischen mit deutlichem Aufschlag bewertet werden und daher durch die Veräußerung der Tochter in 2021 ein Sonderertrag von 8 Mio. Euro anfällt.

Aus Sicht aller Beteiligten, der bestimmenden Aktionäre beider Unternehmen, aber auch der sonstigen Aktionäre von Netfonds und VMR, ergeben sich aus dem Deal sofortige Vorteile und verbesserte Perspektiven für die Zukunft ihres Unternehmens.

So lese ich jedenfalls das Storybook zu diesem Kabinettstückchen...

[sirmike [Blogger]]

Antwort auf Beitrag Nr.: 70.262.685 von honigbaer am 17.12.21 23:03:14

Zitat von honigbaer: Problem ist eher, dass die Wirtschaftsprüfer bei so einer Transaktion alles unkritisch absegnen.
Man wird schon hinterfragen müssen, was mit dem gebündelten Bestandshalter- und Vermittlungsgeschäft im Immobilienbereich, das in VMR eingebracht werden soll, genau gemeint ist. Börsengeflüster sagt da auch erstmal nur, dass 8 Mio Veräußerungsgewinn ein Vorteil sei, aber wenn dieses Bestandshalter- und Vermittlungsgeschäft wenig Ertrag abwirft, ist der Kauf nachteilig für VMR.

Jedenfalls fehlt derzeit noch die Transparenz. VMR gibt ja dafür die MitNorm Beteiligung zu bisher unbekannten Konditionen auf. Und welche Erträge nun genau mit der NSI GmbH in Zukunft winken, ist auf Anhieb nicht ersichtlich.

Bei allen Überlegungen sollte man immer im Blick behalten, dass die maßgeblichen Aktionäre der Netfonds AG auch die maßgeblichen Aktionäre der VMW AG sind. Die Überlegung, dass hier zwei völlig fremde Unternehmen miteinander einen Vertrag abgeschlossen haben und dabei alleine auf den eigenen Vorteil bedacht waren, geht daher aus meiner Sicht ins Leere. Die Großaktionäre lassen beide Unternehmen sich auf ihre Kernkompetenzen fokussieren, ohne dass Netfonds dabei auf den lukrativen Immobilieneigenbestand verzichten muss - da man die Mehrheit an der VMW hält (jedenfalls nach Wandlung der Anleihe).