Kaufen oder Mieten: Was lohnt langfristig? - 500 Beiträge pro Seite

[John_Doe_01]

Hallo liebe Forengemeinde,

ich habe mich hier angemeldet, weil ich auf der Suche nach Erfahrungen und Informationen bin in Bezug auf die Frage der sinnvollen Einheit von Wohneigentum und Geldanlage.

Zu meinem Hintergrund:
Ich lebe in Trennung und das gemeinsame Haus soll verkauft werden. Es liegt keine Grundschuld drauf, allerdings wird nicht viel Geld vom Verkauf übrig bleiben. Geschätzt vermutlich nur 20.000 € für mich und 20.000 € für meine Frau.

Ich bin Freiberufler und aufgrund des nahenden neuen Lebensabschnitts, muss ich einiges umstellen. Geplant war, im gemeinsamen Haus alt zu werden. Sprich: Das Haus sollte eine Altersabsicherung sein.

Weiteres Vermögen habe ich leider nicht, weil ich alles an Geld (war in der Ehe der Alleinverdiener) in die Sanierung gesteckt habe.

Meine Frage ist nun, was langfristig gesehen, sinnvoller ist:
1. Kauf einer kleinen Eigentumswohnung bei langer Kreditlaufzeit und niedrigen Raten. Hier in der Region gibt es ETW mit ca. 70 m² und saniert für 50.000 bis 70.000 €.
2. Wohnung mieten.

Ich trage den Gedanken in mir, dass das Geld für Miete zum Fenster rausgeworfen ist - genauso gut könnte man auch Kredit abzahlen und hätte am Ende Eigentum. Doch irgendwas sagt mir, dass das sicher nicht so einfach ist. Gerade bei langer Kreditlaufzeit sind die Zinsen für den Kredit immens hoch. Ich hatte mal durchgerechnet, dass bei einer guten 75 m²-Wohnung für 45.000 Euro ich um die 80.000 gesamt zahlen müsste, was für mich als Laien total überzogen klingt.

Daher hatte ich die Idee, vorerst in eine Wohnung zu ziehen und einen Großteil des Geldes vom Hausverkauf anzulegen und in ein paar Jahren vielleicht nochmal nach Immobilien zu schauen.

Oder wäre das vergebene Zeit? Meine Denke ist halt: Geld ist so oder so weg, nur bei Miete bleibt es weg. Weiß nicht, ob diese einfache Logik sinnvoll ist.

Niedrige Rate muss sein, weil mein Einkommen stark schwankt. Ich bin seit 2012 freiberuflich und kann es gut abschätzen.

Vielen Dank für Hinweise, Anregungen und auch Kritik

[honigbaer]

Wieso bleibt denn beim Hausverkauf so wenig übrig=? Wegen anderer Schulden, die noch bezahlt werden müssen?

Sonst wäre ja die erste Erwägung, den Verkauf der Immobilie zu verhindern.
Da verkauft man doch erst das Haus unter Wert, um dann mit dem üblichen Aufschlag der Makler und Verkäufer etwas anderes zu kaufen.

Wenn man für 1.000 Euro je qm kaufen kann, wird das vermutlich billiger kommen, als Miete zahlen.
Aber wer finanziert einem das in der Konstellation niedriges Einkommen?!

Ansich müssen langfristige Kredite mit niedriger Tilgung derzeit nicht viel teurer sein, als Kredite mit hoher Tilgung. Es kommt auch auf den Beleihungswert an, 20% Eigenkapital sollte man haben. Darlehen bis zu 60% des Beleihungswerts sind billiger. Wenn man die Lücke mit einem Bauspardarlehen (teuer und hohe Tilgung) schließt, kann man den Rest des Darlehen zinsgünstig 10 Jahre festschreiben.

Oder erstmal mieten und später kaufen?
Unterdessen könnte ein Bausparvertrag mit 40% Besparung in die Zuteilung kommen.
Wobei die Bausparkassen das derzeit auch gerne als Sofortfinanzierung anbieten, da würde ich mal fragen, was die sagen.

Niedrige Raten ist schon richtig.
Aber sagen wir 1/3 Bausparfinanzierung mit 6 Promille = 7,2% Zins und Tilgung und 2/3 für 10 Jahre fest mit 1% Zins + 1% Tilgung = 2%, macht insgesamt dann auch nur 3,73% Rate auf das Gesamtdarlehen.

Mal gerechnet 10.000 Eigenkapital + 20.000 Bauspar + 40.000 Kredit = etwa 1.440 Bausparrate + 800 (eher etwas mehr) Kreditrate.

[Abfischer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 59.272.399 von John_Doe_01 am 21.11.18 21:46:04

Zitat von John_Doe_01: Ich bin Freiberufler und aufgrund des nahenden neuen Lebensabschnitts, muss ich einiges umstellen. Geplant war, im gemeinsamen Haus alt zu werden. Sprich: Das Haus sollte eine Altersabsicherung sein.

Da liegt das Grundproblem.

Liebe hin, Liebe her, in der heutigen Zeit ohne Ehevertag heiraten ist finanzieller Suizid.

Lehnt das Weibchen vor dem Glockeläuten so etwas ab, ist es sowieo nicht die Richtige.

Man kann ihr später im Testament immer noch alles vermachen, wenns hält.


Eigentum macht Sinn wenn:

Du jung bist,
gut verdienst,
Dein Arbeitsplatz auf immer in der Nähe ist,
Mit Deinen Lebenswünschen (Nicht Auswandern etc) konform geht.


Bei allem anderen, Miete !

[frosch2000]

Auszahlen und Haus behalten oder vermieten.

[John_Doe_01]

Vielen Dank für eure Antworten.

Zum Haus: Wir haben ein altes Fachwerkhaus gekauft (35.000 €) und ich habe dann nahezu alles alleine saniert und halt auch das gesamte Geld hineingesteckt. Laut Gutachten hat es nun einen Marktwert von 134.000 €. Da die Gegend nicht gerade beliebt ist für Immobilienkäufe hat der Makler es erstmal für 125.000 € angeboten, inzwischen ist er bei 99.000 €. Sollte es zu diesem Preis weggehen, wären noch 40.000 an die Schwiegermutter zu zahlen, die uns damals die Anschaffungskosten bezahlt hat. Daher bleiben dann, wenn man mit 90.000 Verkaufserlös rechnet:
90.000
- 40.000
= 50.000 / 2
jeder: 25.000

Ich möchte umziehen, um in der Nähe meines Sohnes wohnen zu können. Beruflich bin ich an keinen festen Standort gebunden. Arbeite ausschließlich im Homeoffice.

An sich passt die gefundene Wohnung gut in meine Vorstellungen. Nicht zu klein, nicht zu groß, und gute Erreichbarkeit der künfigen Schule meines Sohnes. Ich möchte ihn in seinem Schulalltag gerne unterstützen bzw. auch meine Noch-Frau entlasten.

Einkommen sieht bei mir so aus, dass ich im Schnitt brutto 2500 bis 2700 € verdiene. Die Sozialversicherungen sind nicht allzu hoch, weil ich über die Künstlersozialkasse versichert bin, die selbst die Arbeitgeberanteil deckt. Ist also bisschen anders als bei anderen Selbstständigen. Im Schnitt sind es 250 bis 350 €, je nach geschätztem Jahreseinkommen. Steuer wären nach Grundtabelle auch monatlich ca. 300 €. Heißt: Netto vielleicht 1800 €.

Mir persönlich hat das bisher immer gereicht, denn für das Geld arbeite ich vielleicht 3 bis 4 Stunden am Tag und konnte mich so auch gut um das Haus kümmern.

Nun ist es aber so, dass ich durch das ganze Hausgebaue aktuell keine großartigen Rücklagen habe. Ein Freund würde mir, wenn ich die Wohnung denn haben möchte, die Kaufnebenkosten übernehmen. Das Geld würde ich ihm dann vom Hausverkauf zurückgeben.

Allerdings müsste ich dann schon jetzt (also ab Kaufpreiszahlung) Hausgeld, Heizkosten, Strom und Kreditrückzahlung finanzieren.
Wüstenrost würde mir eine Rate von 200 pro Monat anbieten als Mindestrate. Wenn ich später wieder mehr Geld habe, könnte ich auch mehr abgeben.

Ich frage mich halt, ob Miete in meinem Fall sinnvoller wäre, gerade wenn ich sehe, wie viel Geld die Bank von mir erhalten würde, gerade bei einer eher geringen Kreditsumme. Und hinzu kommt, dass ich nicht weiß, wie es nach dem Ende der Soll-Zins-Bindung weitergehen soll.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 59.274.565 von John_Doe_01 am 22.11.18 09:33:31

Zitat von John_Doe_01: ...
Wüstenrost würde mir eine Rate von 200 pro Monat anbieten als Mindestrate. Wenn ich später wieder mehr Geld habe, könnte ich auch mehr abgeben.

Ich frage mich halt, ob Miete in meinem Fall sinnvoller wäre, gerade wenn ich sehe, wie viel Geld die Bank von mir erhalten würde, gerade bei einer eher geringen Kreditsumme. Und hinzu kommt, dass ich nicht weiß, wie es nach dem Ende der Soll-Zins-Bindung weitergehen soll.

Was bietet Wuestenrot denn genau an?
Welches Darlehen, welche Tilgung (über Bausparvertrag?) ?
Bei der Rate mit 25 Jahren Zinsgarantie?
Mit meiner Schätzung 1440 + 800 liege ich da ja genau richtig.

Klar, bis man ohne viel Eigenkapital bei vernünftige Zinsen ankommt, ist es schwierig.
Aber über derzeit unter 2% kann man doch sicher nicht meckern, das sind doch bei 50.000 Darlehen gerade mal 1.000 Euro Zinsen im Jahr / 80 Euro im Monat
Und 20.000 Eigenkapital plus Kaufnebenkosten wären doch sogar da.

Also am teuren Darlehen kann es ja wohl nicht liegen, höchstens weil 55.000 ja ein Mikrokredit ist und die Banken / Bausparkassen das dann nicht noch in 30.000 10 Jahre fest und 25.000 Bauspar aufspalten wollen.

[Teddybear]

Wahrscheinlich wirst du auch Unterhalt für den Sohn und eventuell für die Ex zahlen müssen. Du solltest erstmal abwarten bis die Scheidung finanziell abgewickelt ist, und für diese Abwicklung einen fähigen Anwalt beauftragen, denn sonst wirst du bei dieser Konstellation schnell über den Tisch gezogen.

Wenn du so eine billige Wohnung nicht innerhalb von 5 bis maximal 10 Jahren abzahlen kannst, laß es. Dann kannst du es dir nicht wirklich leisten. Insofern brauchst du dir über die Zinsen für über Jahrzehnte laufende Kredite keine Gedanken zu machen.

Wenn du es nach der Scheidung doch könntest, aber ziemlich schwankendes Einkommen hast, das ist kein großes Problem. Du kannst variable Tilgung und recht hohe Sondertilgungsmöglichkeit vereinbaren, so daß die Grundbelastung niedrig ist, du bei guter Einnahmesituation aber schnell tilgen kannst.

[John_Doe_01]

Ich zahle Unterhalt für unseren Sohn, ja, für meine Frau zahle ich keinen. Wir verstehen uns nach wie vor ganz gut und haben auf gegenseitige Ansprüche verzichtet. Das Scheidungsverfahren läuft.

Wüstenrot hatte mir noch raltiv allgemein angeboten: Finanzierung der Immobilie (Kaufpreis) und das bei monatlichen Raten von 200 oder 250 € minimum, so dass ich nach Hausverkauf oder in guten Geschäftsmonaten auch mehr zahlen kann + Sondertilgungen.

Die Kaufnebenkosten würde, wie gesagt, ein Freund von mir übernehmen. Die daraus gewachsenen Schulden würde ich nach Hausverkauf begleichen.


"Wenn du so eine billige Wohnung nicht innerhalb von 5 bis maximal 10 Jahren abzahlen kannst, laß es. Dann kannst du es dir nicht wirklich leisten. Insofern brauchst du dir über die Zinsen für über Jahrzehnte laufende Kredite keine Gedanken zu machen."
-> Wäre es ein schlüssiges Gegenargument, dass ich Miete doch auch zahlen müsste, oder übersehe ich da was?

[honigbaer]

Wie hoch wäre denn die Miete?

Und was soll der Unfug mit Sondertilgungen?
Bei Zinssätzen von 1-2% wird wohl niemand Sondertilgungen vornehmen wollen, schon gar nicht, wenn in der gegeben Konstellation jederzeit durch Arbeitslosigkeit oder Krankheit eine Situation eintreten kann, in der die Raten nur schwer erbracht werden können und vor allem eine Nachfinanzierung oder auch nur Senkung der Tilgungsbeiträge aufgrund veränderter Einkommens- oder Vermögenssituation unmöglich wird.

Man muss in so einer Situation das Sockeldarlehen für zehn Jahre oder länger mit möglichst niedriger Tilgung abschließen. Den darüber hinausgehenden Teil kann man ja dann schneller tilgen. Oder noch besser die Laufzeit auch dieses Teils durch Tilgung über Bausparvertrag verlängern. Wenn das für diesen Teil des Darlehens 1 oder sogar 2% mehr bei den Zinsen kostet, ist das trotzdem allemal sinnvoller, als später in eine schwierige Situation zu kommen.

Und klar, kaufen ist besser als Miete zahlen, denn die gesparte Miete muss ja nicht versteuert werden und eine mögliche Wertsteigerung der Immobilie kann außerdem eintreten.

[John_Doe_01]

Hallo,

die Miete wäre warm ca. 500 €.

Wäre es, nach Rücksicht aller hier gelesenen Infos, sinnvoll wie folgt vorzugehen:

1. Scheidung / Hausverkauf
2. Mietwohnung nehmen
3. Bausparvertrag abschließen
4. Ansparphase
5. Immobilienerwerb
?

[honigbaer]

Wenn man die 4 Jahre Zeit hat, bis der Bausparvertrag zuteilungsreif wird, und auch die hohen Zinsen und die hohe Tilgung des Bausparvertrags leisten will. Nein Vorschlag ist wie gesagt, erstrangig etwas von der Bank und dazu 20 oder 30 TEuro von der Bausparkasse. Ich glaube nicht, dass man in 3-4 Jahren noch zu den jetzigen Zinsen finanzieren kann, auch wenn man dann vielleicht billiger kauft. Das wird dann nichts mehr.

[John_Doe_01]

Dann habe ich "Vorschlag ist wie gesagt, erstrangig etwas von der Bank und dazu 20 oder 30 TEuro von der Bausparkasse" nicht verstanden.

Wie genau ist das gemeint?

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 59.273.182 von honigbaer am 22.11.18 00:19:08

Zitat von honigbaer: ...
Niedrige Raten ist schon richtig.
Aber sagen wir 1/3 Bausparfinanzierung mit 6 Promille = 7,2% Zins und Tilgung und 2/3 für 10 Jahre fest mit 1% Zins + 1% Tilgung = 2%, macht insgesamt dann auch nur 3,73% Rate auf das Gesamtdarlehen.

Mal gerechnet 10.000 Eigenkapital + 20.000 Bauspar + 40.000 Kredit = etwa 1.440 Bausparrate + 800 (eher etwas mehr) Kreditrate.

So, wie ich hier geschrieben hatte.
Problem mit der Bausparfinanzierung ist die hohe Tilgung, typisch sind 6 Promille der Vertragssumme im Monat, machtbei 60.000 360 Euro mpnatlich, kaum zu stemmen.
Ein normales Annuitätendarlehen auf 10 Jahre mit 1% Tilgung, das Standardangebot der Banken, führt zu einer weitaus niedrigeren monatlichen Belastung.

Erstrangig meint die Besicherung, die Bank steht vor der Bausparkasse im Grundbuch bei den Grundschulden. (Oder sie tritt einen nachrangigen Teil ihrer Grundschuld erstmal an die Bausparkasse ab, bis das Bauspardarlehen nach ein paar Jahren getilgt ist.)

[Teddybear]

Antwort auf Beitrag Nr.: 59.276.803 von John_Doe_01 am 22.11.18 12:56:17

Zitat von John_Doe_01: -> Wäre es ein schlüssiges Gegenargument, dass ich Miete doch auch zahlen müsste, oder übersehe ich da was?

Wenn die Miete warm 500 Euro ist, also kalt wahrscheinlich 400 oder weniger, das wär als Rate für die Wohnung doch etwas wenig. Wie gesagt, innerhalb absehbarer Zeit sollte die Tilgung laufen. Mit dem Erlös aus dem Hausverkauf, deinem Anteil davon, kommst du als Mieter nicht so schnell in Schwierigkeiten, wenn du freiberuflich mal eine Durststrecke hast, denn du hast Reserven. Wenn du die Wohnung gekauft hast und bis zum Anschlag finanziell drinhängst, bringt dich sowas sehr schnell in Schwierigkeiten, denn wenn du die Raten nicht zahlen kannst, ist für die Bank schnell Schluß mir lustig.

Die Frage, ob kaufen oder nicht, läßt sich aus der Ferne nicht wirklich beantworten. Da kommt es auf einige Details an, und Abwägungen. Aber laß dir bloß nicht irgendeine Konstruktion mit Bausparvertrag und so aufschwatzen, sowas ist toll für die Provisionen der Vermittler, aber nicht für dich, du zahlst den Mist dann dein halbes Leben. Wenn die Bank dich für kreditwürdig hält, bekommst du dort das Darlehen das du brauchst.

[John_Doe_01]

Ich weiß leider nicht viel von diesen Dingen. Mit meiner Frau hatte ich ursprünglich einen ganz anderen Lebensentwurf geplant. Da war halt alles ausreichend und planbar, und alles so einfach wie möglich. Ist für mich auch gerade eine Umstellung, sich mit diesen Sachen zu beschäftigen.

Also die 20.000 vom Hausverkauf kann ich nicht als Eigenkapital hergeben - zumindest nicht in Gänze, denn ich benötige auch Geld für die Einrichtung einer Wohnung, eine kleine Rücklage und dann wollte ich auch etwas Geld sparen.

Eine Kreditrate von 250 € wäre also deutlich zu niedrig, wenn ich das richtig verstanden habe.

Wenn ich es korrekt verstanden habe, ist ein Annuitätendarlehen dadurch gekennzeichnet, dass die Rückzahlrate bis zum Ende des Kredits konstant bleibt - sofern das so vereinbart wurde. Ist das richtig?

Und 250 € als Rate pro Monat wäre zu wenig angesetzt? Es sollte schon mehr sein?

[El_Matador]

Warmmiete 500 Euro pro Monat = 60.000 in 10 Jahren verglichen mit einem Kauf einer ETW fuer 50-70.000 Euro. Also wenn die beiden Wohnungen identisch/vergleichbar sind, weiss ich nicht, warum Du ueberlegst.

[John_Doe_01]

"Warmmiete 500 Euro pro Monat = 60.000 in 10 Jahren verglichen mit einem Kauf einer ETW fuer 50-70.000 Euro. Also wenn die beiden Wohnungen identisch/vergleichbar sind, weiss ich nicht, warum Du ueberlegst."

Mich haben die Zinsen abgeschreckt: Wenn die Wohnung nur 45.000 kostet und ich summa summarum um die 80.000 bezahlen muss, weil ich fremdes Kapital nutzen müsste. Das klingt für mich krass. Hinzu kommt die Unwägbarkeit der möglichen Höherfestlegung des Hausgeldes. Aber ja: Mieterhöhungen kann es natürlich auch geben. Weiterhin: Was passiert nach der Soll-Zins-Bindung? Wenn die Zinssätze steigen, wäre das doof.

Und ein anderer Grund: Aufgrund der Trennung habe ich aktuell kaum Rücklagen und müsste, weil es die Eigentumswohnung "nur jetzt" gibt, diese jetzt kaufen und hätte dann eine Mehrbelastung monatlich von Hausgeld, Heizung und Kreditrate. Ich würde dann zwar eine Unmenge Sprit sparen und könnte sicher hier in unserem Haus die Abschläge für Strom und Wasser senken, dennoch wäre es "auf einmal" mehr. Eine Mietswohnung kann ich mir dagegen auch später holen, wenn es finanziell wieder besser aussieht, sprich: nach dem Hausverkauf. Kaufnebenkosten wären, wie gesagt, kein Problem, weil ein Freund mir diese auslegen würde.

Gibt es denn eine Möglichkeit, eine Eigentumswohnung jetzt zu reservieren und erst in 3 oder 4 Monaten zu kaufen, sprich: den Kauftermin nach hinten legen? Oder gibt es einen Kredit, dessen Abzahlung nach einem vereinbarten Datum beginnt und nicht gleich nach Fälligkeit des Kaufpreises? Oder wäre es möglich, einen höheren Kredit zu nutzen und mit diesem die nächsten Monate zu überbrücken, bis das Haus verkauft ist? Will halt auch nicht zu viele Schulden aufnehmen. Ist halt eine Sonderlage aktuell.

Das Problem ist für mich die Kluft zwischen der aktuellen Situation und dem Hausverkauf.

[honigbaer]

Ich frage mich, was das für eine Finanzierung sein soll, die auf 45.000 Euro Darlehen 35.000 Euro Zinsen kosten soll. Da liegt sicher ein Missverständnis vor. Selbst bei 3% Zinsen kostet der Spaß 1.350 Euro im Jahr, das wären nach 26 Jahren 35.000 Euro, aber nur, wenn bis dahin nichts getilgt wird.

Mit fremdem Kapital kaufen, ist doch ganz nett, nur kostet das halt Zinsen.
Ohne Zinsen macht vielleicht die Schwiegermutter mit, aber nicht die Bank.

Annuitätendarlehen heißt erstmal konstante Rate. Ob dann die Zinsbindung über die gesamte Laufzeit festgeschrieben wird oder typischerweise für 5 oder 10 Jahre, kann vereinbart werden, ebenso wie der Tilgungssatz. Mit abnehmendem Darlehen über die Zeit steigt die Tilgung entsprechend, da für den reinen Zins von Jahr zu Jahr weniger benötigt wird.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 59.279.164 von Teddybear am 22.11.18 16:58:36

Zitat von Teddybear: ... Aber laß dir bloß nicht irgendeine Konstruktion mit Bausparvertrag und so aufschwatzen, sowas ist toll für die Provisionen der Vermittler, aber nicht für dich, du zahlst den Mist dann dein halbes Leben. Wenn die Bank dich für kreditwürdig hält, bekommst du dort das Darlehen das du brauchst.

Ist ja sicher gut gemeint, nur kriegen die Freiberufler eben meistens nicht den Standardkredit von der Bank, weil man da eben in einer anderen Schublade ist, als Arbeitnehmer und Rentner. Und wenn man eine langfristige Zinsbindung über 10 Jahre hinaus sucht, sind die Bausparvarianten auch nicht unbedingt teurer. Die Bankangebote kann man sich ja mal geben lassen. Nur wenn das Eigenkapital knapp ist, geht es meist gar nicht ohne Bausparkomponente.

[John_Doe_01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 59.281.711 von honigbaer am 23.11.18 00:31:44

Zitat von honigbaer:

Zitat von Teddybear: ... Aber laß dir bloß nicht irgendeine Konstruktion mit Bausparvertrag und so aufschwatzen, sowas ist toll für die Provisionen der Vermittler, aber nicht für dich, du zahlst den Mist dann dein halbes Leben. Wenn die Bank dich für kreditwürdig hält, bekommst du dort das Darlehen das du brauchst.

Ist ja sicher gut gemeint, nur kriegen die Freiberufler eben meistens nicht den Standardkredit von der Bank, weil man da eben in einer anderen Schublade ist, als Arbeitnehmer und Rentner. Und wenn man eine langfristige Zinsbindung über 10 Jahre hinaus sucht, sind die Bausparvarianten auch nicht unbedingt teurer. Die Bankangebote kann man sich ja mal geben lassen. Nur wenn das Eigenkapital knapp ist, geht es meist gar nicht ohne Bausparkomponente.

-> Meinst du damit, dass man parallel zum Kredit noch einen Bausparvertrag laufen hat?
-> Ist es für Freiberufler schwerer, eine Finanzierung zu erhalten?
-> Was passiert, wenn die Soll-Zins-Bindung endet? Ist da nicht das Risiko hoch, dass die Zinsen extrem steigen können?

[honigbaer]

Welche Bank wem Kredit gibt, kann ich ja von hier aus nicht beurteilen.
Frag halt mal an, dann sieht man ja das Ergebnis.
Aber natürlich schauen die auf die Bonität und wenn es nur ist, um da etwas zu beanstanden, damit man einen höheren Zins oder höhere Tilgung verlangen kann.
Regionalbank vor Ort ist meistens von vornherein 1/2 bis ganzes % teurer, als die Discountanbieter.
Aber die wollen natürlich stromlinienförmige Kunden und keine komplzierten Fälle.

Bausparvertrag einzahlen und 4 oder 6 Jahre auf Zuteilung warten, ist ja derzeit nicht mehr im Mode. Da werden eher Tilgungsaussetzungsdarlehen verkauft, die den Zins für 5,8 oder 10 Jahre festschreiben, ohne Tilgung. Und gleichzeitig wird ein Bausparvertrag annähernd zinslos bespart, der am Ende der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung ermöglichen soll.

Der Finanzierungsrechner auf der S-Hall Homepage sagt bei 70.000 Anschaffungskosten und 50.000 Darlehen 10 Jahre Zinsbindung mit 204 Euro Rate (Zins und Bausparzahlung), danach 256 Euro Rate im Bauspardarlehen. Der Witz dabei ist, dass man das Bauspardarlehen jederzeit tilgen kann, also auch gar nicht unbedingt nehmen muss, und dass man es auch anderweitig verwenden kann. Nach 10 Jahren wäre das Darlehen etwa 28.000, dann kann man eine Anschlussfinanzierung suchen, hat aber auch die Sicherheit, notfalls das teure Bauspardarlehen zu nehmen.

Aber wenn ich da noch mehr erkläre kriege ich ja die Provision und nicht Dein Wuestenrotberater.
Und frag auch die Schwaebisch Hall! Und die Bank.

[John_Doe_01]

An wen könnte ich mich denn alternativ zu Wüstenrot wenden, wo es nicht um Provisionen geht? Das mit den Provisionen kann ich auf der einen Seite verstehen, auf der anderen Seite hat das für mich einen Beigeschmack, dass die Leute halt was verkaufen müssen, was ihnen am besten tut. Habe noch eine Anfrage an das Finanzierungsunternehmen Dr. Klein gesendet. Die sind im Web ganz schön präsent. Wäre ggf. die Hausbank sinnvoll? Was macht Schwäbisch Hall so besonders?

Sorry, wenn ich zu viel nachfrage, aber, um mit einer Politikerin unserer Zeit zu sprechen: Das ist Neuland für mich.

Also Kredit zur Finanzierung der Wohnung und parallel ein Bausparvertrag, der dazu dient im Anschluss nach der Soll-Zins-Bindung weiter zu zahlen. Oder nur der Kredit und privat etwas sparen, um die Anschlussfinanzierung hinzukriegen. So?
Wäre eine Soll-Zins-Bindung auch über die gesamte Laufzeit möglich?

[honigbaer]

Du hast ja hier schon einen Dummen gefunden, der Dich ohne Provision berät.
Was willst Du denn noch mehr?

Ich kenne Leute mit guten Erfahrungen mitder S-Hall und mit schlechten bei BHW.
Und Wuestenrot war beim Service immer nett, ich kenne aber niemand, der deren Tarifsystem versteht.

Ich glaube die anderen Themen hatten wir soweit durch.
Geh halt mal bei der S-Hall auf die Homepage, da kriegt man das ja auch erklärt und einen Berater gibt es auch in Deiner Nähe. Frag natürlich erstmal Deine Bank, die Dich kennt, was das richtige für Dich ist, die erklären Dir das dann schon, was ein Bausparvertrag ist oder sie bieten es als normales Annuititendarlehen an. Und dann kannst Du ja mit den konkreten Angeboten hier wieder fragen.

Geh halt hin und sag, Du willst ohne Eigenkapital finanzieren und lieber das Geld auf dem Konto halten und dass Du niedrige Tilgung brauchst und am liebsten 30 Jahre Zinsbindung. Dann wird die Bank Dir einen teuren Kredit verkaufen, oder fairerweise erklären, dass die billigen Kredite nur mit kurzer Zinsbindung, hoher Tilgung und hohem Eigenkapitaleinsatz zu haben sind.

[alzwo]

John Doe 01,
mal grob überschlagen. Du hast 1500,- mtl zur freien Verfügung. In den letzten 10 Jahren nichts, aber auch gar nichts auf die Seite gelegt. Alles ins Haus gesteckt. Oha.

Andere grobe Rechnung: Du bietest deiner Schwiegermutter 48 Monate lang 500,- an. Dann hat sie ihre 20t zurück plus Zinsen. Einen Hebel gegen dich hat sie wohl nicht. Deiner Frau kaufst du ihren Hausanteil für 48 Monatsraten zu 1000,- ab. Könnte sie mit einer Hypothek absichern.

Das ganze Gehampel mit Verkauf, Neukauf, Bank, Bausparkasse, Umzug fällt weg. So hast du nach 4 Jahren ein EFH im Wert von 90t – und nicht nur eine ETW im Wert von 45t. Es ist entschieden besser Eigentümer zu sein (EFH) als nur Miteigentümer (ETW). Der Makler verlangt für eine erfolgreiche Vermittlung bestimmt 6t.

Das war grob. Andere Zahlen sind natürlich möglich.

[honigbaer]

Im Prinzip ist es sinnvoll, das Haus zu behalten.
Nur monatlich 1.500 sind ja nicht verfügbar, es war von Raten von 200 bis 250 Euro die Rede.
Aber die andere Haushälfte könnte natürlich mit einem Kredit der Bank auf das bestehende Objekt abgekauft werden.

[John_Doe_01]

Vielen Dank für die Infos.

Das Haus muss auch aufgrund der Veränderung der Lebensverhältnisse verkauft werden. Ich möchte in der Nähe meines Sohnes wohnen und ihn im Alltag begleiten. Das geht nicht, wenn ich 1,5 Stunden weit weg wohne.

[John_Doe_01]

Vielen Dank für die Infos.

Das Haus muss auch aufgrund der Veränderung der Lebensverhältnisse verkauft werden. Ich möchte in der Nähe meines Sohnes wohnen und ihn im Alltag begleiten. Das geht nicht, wenn ich 1,5 Stunden weit weg wohne.

Außerdem sind 200 m² Wohnfläche für mich viel zu groß. Ich bewohne es seit zwei Jahren alleine und merke, dass ich tatsächlich nur ein bis zwei Zimmer brauche - und eben nicht 11.

[John_Doe_01]

Gibt es denn Möglichkeiten, den Termin der Kaufpreiszahlung selber zu bestimmen? Mir würde es z. B. die Sache erleichtern, den Kaufpreis erst in drei bis vier Monaten zu zahlen. In der Zeit kann ich schon was ansparen. Ich würde dann mehr als bisher arbeiten und hätte folglich auch mehr Geld.

[honigbaer]

Das wissen wir doch nicht, ob der Verkäufer das mitmacht. Vereinbaren kann man alles mögliche.
Ist halt immer schwierig, wenn man Geld ausgeben will, das man noch nicht hat.

Und die Ex-Frau will das Haus auch nicht behalten?
Jetzt sind die Kredite noch billig. Und man kann ja auch vermieten, wenn das derzeit nicht den Lebensbedürfnissen entspricht.

[John_Doe_01]

Nein, meine Frau war die erste, die das Haus sofort loswerden wollte. Der Grund liegt darin, dass wir das Haus damals kauften im Zusammenhang mit einem "idealisierten" Lebensentwurf. Wir wollten gerne sehr naturnah leben und viele Dinge selber tun. Das Wort "Aussteiger" ist hier sicherlich zu streng, aber in diese Richtung sollte es gehen. Dann entschloss sich meine Frau, das nicht mehr so gestalten zu wollen und hat sich getrennt. Das Haus hat seine Bedeutung verloren. Zuerst für sie, später dann für mich, weil ich in der Nähe unseres Sohnes wohnen möchte.

Ja, das stimmt. Es ist schwer, Geld auszugeben, was man selbst nicht hat oder noch nicht hat. Ich könnte auch noch solange warten, bis das Haus verkauft ist und mir dann eine Eigentumswohnung suchen. Aber jetzt sind die Preise günstig (zumindest hier in der Gegend) und die ausgesuchte Wohnung passt nahezu perfekt zu meinen Anforderungen in Bezug auf Schulweg, Wohnfläche, Umfeld und Kaufpreis. Aber das Timing ist halt - gelinde gesagt - dürftig.

Wie viel Zeit hat man denn, nach einer passenden Finanzierung zu suchen? Die Wohnung ist aktuell auf mich reserviert. Der Makler hat dazu nix gesagt und weiß auch nix. Hatte ihn extra gefragt.

[alzwo]

John Doe 01,
wie du merkst, kommst du ohne Erspartes nicht weiter. Als Banker würde auch ich sagen: „Kein Sparwille vorhanden – kein Kredit.“ Es ist ja schön, daß du dein Einkommen einfach und leicht steigern kannst – fang mal damit an. Leg das Ersparte nicht langfristig an (zB Bausparvertrag).

Ich sehe nicht, daß du die angeblich „reservierte“ ETW bekommen wirst. Du kannst nicht sagen, wann du zahlen wirst. Dann bekommst du auch keinen Zahlungsaufschub. Jetzt wohnst du praktisch mietfrei. Die Kaltmiete in der Nähe deines Sohnes beträgt bestimmt 350,- (70 qm). Gemeinsam das Haus vermieten – das führt nur zu Streit.

Ganz nebenbei könnte deine Frau mal auf die Idee kommen, eine Teilungsversteigerung zu beantragen. Der Verkauf über Makler klappt ja offensichtlich nicht. Du hast dann keinen Betrag in der Hinterhand, um mitbieten zu können. Und gerade du kennst den Wert des Hauses.

[John_Doe_01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 59.288.446 von alzwo am 23.11.18 22:52:49

Zitat von alzwo: John Doe 01,
wie du merkst, kommst du ohne Erspartes nicht weiter. Als Banker würde auch ich sagen: „Kein Sparwille vorhanden – kein Kredit.“ Es ist ja schön, daß du dein Einkommen einfach und leicht steigern kannst – fang mal damit an. Leg das Ersparte nicht langfristig an (zB Bausparvertrag).

Ich sehe nicht, daß du die angeblich „reservierte“ ETW bekommen wirst. Du kannst nicht sagen, wann du zahlen wirst. Dann bekommst du auch keinen Zahlungsaufschub. Jetzt wohnst du praktisch mietfrei. Die Kaltmiete in der Nähe deines Sohnes beträgt bestimmt 350,- (70 qm). Gemeinsam das Haus vermieten – das führt nur zu Streit.

Ganz nebenbei könnte deine Frau mal auf die Idee kommen, eine Teilungsversteigerung zu beantragen. Der Verkauf über Makler klappt ja offensichtlich nicht. Du hast dann keinen Betrag in der Hinterhand, um mitbieten zu können. Und gerade du kennst den Wert des Hauses.

-> Das soll jetzt keine Rechtfertigung sein: Kein Sparwille sehe ich so nicht, denn ich habe mein Geld ja nicht verpulvert in Urlaube oder so nen Kram (was mich eh nicht interessiert), sondern das Geld ins Haus investiert. Das ist ja auch eine Form des Sparens. Oder?

-> Teilungsversteigerung kommt für uns nicht in Betracht. Also das will meine Frau auch definitiv nicht. Wir hatten etwas Pech mit dem Makler. Dieser hat den Preis deutlich zu hoch angesetzt und wollte nun wochenlang nicht runtergehen, obwohl wir ihm schon zur Vertragsunterzeichnung sagten, dass der Kaufpreis viel zu hoch sei. Wir wollten ihm aber eine Chance geben. Inzwischen wurde der Preis gesenkt.

-> Da mein Kumpel mir das Geld für die Kaufnebenkosten auslegen würde, hätte ich ja auch "Eigenkapital", was ich der Bank zeigen könnte. Außerdem habe ich 3000 € gespartes und dann noch Rücklagen für das Steuerjahr, an die ich aber nicht ran will, weil ich diese in 2019 dem Staat überweisen muss. Es wäre aber da.

[honigbaer]

Man kann auch zur Miete wohnen und an einem anderen 150 km entfernten Ort eine Immobilie vermieten.

Vor allem wenn man keine Geldreserven hat, kann man sich so etwas eigentlich nicht leisten, mal eben eine Immobilie verkaufen und woanders was neues kaufen. Schon wegen über 10% Kaufnebenkosten verliert man an so einem Dreh, selbst wenn man fast professionell und mit viel Geduld nach Käufern und Angeboten sucht und faire Preise zahlt und bekommt.

[John_Doe_01]

Vermieten dürfte schwer werden.
Der Ort des Hauses liegt mitten im Harz und wir hatten damals bewusst auf moderne Heizsysteme verzichtet. Stattdessen haben wir Grundöfen gebaut und alte Feuerstätten saniert und installiert. Wie gesagt: War damals für uns perfekt. Aber ich denke, Mieter bekommt man da nicht so schnell rein. Das ist eine Region, wo die Leute eher wegziehen als hin. Vielleicht wäre es als Ferienhaus nutzbringender, aber meine Frau möchte den Verkauf definitiv.

Also wenn es nach eurer Erfahrung, die ihr da mit Sicherheit mehr habt als ich, so ausschaut, dass es von mir blöd wäre, auf die eingangs überlegte Weise eine ETW zu kaufen, werde ich das nochmal überdenken und mir bei Bedarf (wenn etwas mehr Geld zur Verfügung ist) eine Wohnung mieten. Das klingt zumindest am unkompliziertesten. Wobei ich noch nicht ganz den Unterschied verstanden habe, warum es unter diesen Umständen besser sei, zu mieten, denn ob ich dem Vermieter oder der Bank das Geld gebe: Es ist so oder so fort - bei ETW wäre aber eine Art Gegenwert vorhanden. Oder drehe ich mich da gerade im Kreis?

[John_Doe_01]

Der Makler hat mir heute angeboten, den Kauftermin variabel zu halten. Wir könnten also im Kaufvertrag zum Beispiel die Übergabe / Kauffälligkeit auf den 01.07.2019 oder so festlegen. Da würde es keine Probleme geben.

[alzwo]

John Doe 01,
naja ich habe ein paar Immokäufe und -verkäufe bei Verwandten und Bekannten miterlebt – mehr nicht. Immer mühsam und wenn mit Makler, dann störend im Weg. Wenn du es hinbekommst, erst Haus verkaufen, dann ETW bezahlen, dazwischen in die ETW umziehen – toll. Man kann und sollte eine Menge aushandeln.

Bei dir klappt es vielleicht ganz ohne Bank. Für 45t verkaufst du ein halbes Haus – 45t kostet die ETW. Naja Makler, Grunderwerbsteuer, Notar. Muß die Schwiegermutter eben noch länger auf ihre 20t warten. Eine Hypothek auf eine Bestandsimmo aufzunehmen, scheint mir einfacher als auf eine noch zu kaufende.

Ich rate nicht zur Miete. 45t scheint mir preiswert. Hast du die ETW schon gesehen oder soll sie noch gebaut werden? Rendite kannst du ausrechnen. Wertsteigerung unsicher. Du mußt viel Rücksicht auf die anderen Miteigentümer nehmen.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 59.288.662 von John_Doe_01 am 24.11.18 00:16:25

Zitat von John_Doe_01: ...Wobei ich noch nicht ganz den Unterschied verstanden habe, warum es unter diesen Umständen besser sei, zu mieten, denn ob ich dem Vermieter oder der Bank das Geld gebe: Es ist so oder so fort - bei ETW wäre aber eine Art Gegenwert vorhanden. Oder drehe ich mich da gerade im Kreis?

Natürlich ist Eigentum besser.
Aber ob das das Haus im Harz oder eine Eigentumswohnung woanders ist, ist ja nicht unbedingt so ausschlaggebend. Jedenfalls könnte man übergangsweise noch im Harz vermieten und selbst zur Miete wohnen, bis die ganzen Transaktionen überschaubar sind und nach und nach abgewickelt werden.

Und auf dem bestehenden Objekt die auszahlung von Ex-Frau und Stiefmutter zu finanzieren, dürfte einfacher sein, als den zusätzlichen Kauf einer Wohnung.

Andererseits verstehe ich natürlich, dass man den Immobilienbesitz den Lebensverhältnissen unterordnet.
Nur die Lebensverhältnisse ändern sich auch, ohne dass man darauf viel Einfluss hat.

[honigbaer]

Kauf einer kleinen Eigentumswohnung bei langer Kreditlaufzeit und niedrigen Raten. Hier in der Region gibt es ETW mit ca. 70 m² und saniert für 50.000 bis 70.000 € .... Gerade bei langer Kreditlaufzeit sind die Zinsen für den Kredit immens hoch. Ich hatte mal durchgerechnet, dass bei einer guten 75 m²-Wohnung für 45.000 Euro ich um die 80.000 gesamt zahlen müsste, was für mich als Laien total überzogen klingt.

Was war eigentlich jetzt mit meiner Nachfrage, woher diese angeblichen 80.000 Euro kommen?
Was wurde da (angeblich) gerechnet und mit was für "immens hohen Zinsen"?

[John_Doe_01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 59.289.823 von alzwo am 24.11.18 11:25:49

Zitat von alzwo: John Doe 01,
Bei dir klappt es vielleicht ganz ohne Bank. Für 45t verkaufst du ein halbes Haus – 45t kostet die ETW. Naja Makler, Grunderwerbsteuer, Notar. Muß die Schwiegermutter eben noch länger auf ihre 20t warten. Eine Hypothek auf eine Bestandsimmo aufzunehmen, scheint mir einfacher als auf eine noch zu kaufende.

Ich rate nicht zur Miete. 45t scheint mir preiswert. Hast du die ETW schon gesehen oder soll sie noch gebaut werden? Rendite kannst du ausrechnen. Wertsteigerung unsicher. Du mußt viel Rücksicht auf die anderen Miteigentümer nehmen.

Wie meinst du das mit "Hypthek auf bestehende Immobilie" aufnehmen? Habe ich korrekt verstanden, dass du meinst, eine Hypthek auf das Haus aufzunehmen?

Also Hypthek auf das aktuelle Haus kann ich nicht aufnehmen, weil das meine Frau nicht möchte. Ich gehe davon aus, dass das Haus für 90.000 bis 99.000 verkauft wird, im schlechtesten Fall für 85.000. Weiter runter würde ich nicht gehen wollen. Bei 90.000 wäre es ein +/- null Geschäft unter Rücksicht auf Anschaffungskosten und Sanierungskosten, ohne Rücksicht auf meine Arbeitszeit, die in den letzten Jahren enorm war. Schwiegermutter würde von mir 20.000 kriegen und von meiner Frau auch nochmal 20.000.

Also Makler meint, Kauftermin kann bestimmt werden. Wenn der z. B. auf den Juli festgesetzt wird, was für mich ausreidchend wäre, wäre das gut, weil ich in der Zeit mehr Aufträge annehmen kann und somit auch schon mal Geld sparen kann. Weiterhin kann in dieser Zeit das Haus verkauft werden, worauf ich aber nur bedingt Einfluss habe. Ich denke aber, dass in ca. 6 Monaten schon ein Käufer auffindbar sein dürfte.

Rücksicht auf Miteigentümer ..... es sind insgesamt 4 Wohnungen in dem Haus. Instandhaltungsrücklage liegt bei ca. 55.000 €. Hausgeld bei 154 €. Was genau meinst du mit "Rücksicht"? Dass Abstimmungen etc. stattfinden, weiß ich - weiß auch um das Risiko, dass das Hausgeld angehoben werden kann, wenn Reparaturen anstehen, für die gestimmt werden.


----------
Die Summe mit den fast 80.000 kann ich nicht genau herleiten. Der Wüstenrot-Mann hatte mir hiermit vorgerechnet: https://www.baufi24.de/baufinanzierung-rechner/

[honigbaer]

Also, da kannst Du doch rechnen, 50.000 3% Tilgung 25 Jahre Zinsbindung gesamte Zinssumme 16.414 Euro.

Ja, Hypothek auf das Haus, Wertansatz 85.000, Ex-Frau und Stiefmutter werden ausgezahlt mit 42.500 und 20.000. Und die Mieteinnahme genügen, um die 60.000 Euro Kredit, die dafür erforderlich sind, zu bedienen. Wenn die Miete 500 oder 600 Euro im Monat wäre, reicht das sogar, um ein weiteres Darlehen für die Eigentumswohnung zu bedienen oder deren Kauf muss eben aufgeschoben werden, bis ein Käufer für das Haus gefunden ist.

[alzwo]

John Doe 01,
so könnte es ablaufen: Du verkaufst ein halbes Haus für 49t. Verkaufstag ist der Tag, an dem Verkäufer und Käufer beim Notar unterschreiben. Ich habe erlebt, daß der Käufer zum Notartermin nicht erschienen ist. Am Verkaufstag wird der Zahltag und der Auszugstag festgelegt. Je früher der Zahltag, desto besser.

Nach diesem Verkaufstag (und nicht früher) kaufst du die ETW. Zahltag und Einzugstag anscheinend beliebig. Die Zahlung bekommst du vielleicht ohne Kredit hin. Nach den Formalitäten (dauert einige Wochen, wie du weißt) nimmst du eine Hypothek von 20t auf die ETW auf.

Etwas verwundert bin ich, daß die ETW anscheinend schon länger leer steht und ruhig noch mehrere Monate leer stehen kann. Das deutet darauf hin, daß sie trotz nur 45t zu teuer ist. 4 Parteien sind ja fast eine Familie.

honigbaer,
von gemeinsam Vermieten halte ich nicht viel. ZB Reparatur. Welcher Handwerker? Kümmer du dich drum. Dieses und jenes soll so oder anders gemacht werden.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 59.294.003 von alzwo am 25.11.18 15:46:02

Zitat von alzwo: ....
so könnte es ablaufen: Du verkaufst ein halbes Haus für 49t. ....

honigbaer,
von gemeinsam Vermieten halte ich nicht viel. ZB Reparatur. Welcher Handwerker? Kümmer du dich drum. Dieses und jenes soll so oder anders gemacht werden.

Vom Verkaufserlös halbes Haus gehen doch noch 20 TEuro für die Schwiegermutter ab.
Und gemeinsam vermieten habe ich ja gar nicht empfohlen, sondern die Ex-Frau und Schwiegermutter auszuzahlen.

Als Übergangslösung kann man auch gemainsam vermieten.
Das kann man sogar an eine Verwaltung delegieren, die die Handwerker beauftragt, dann hat man damit gar nichts zu tun. Das wären dann natürlich auch Kosten, aber da die Ex-Frau doch unbedingt verkaufen will, müssn wir darüber gar nicht diskutieren.

Gemeinsam verkaufen scheint ja viel mehr das Problem zu sein, wenn man inzwischen schon unbedingt zu deutlich gesunkenen Verkaufspreisvorstellungen unter Zeitdruck abgeben will. Das kann man gar nicht raten, sich da unter Zeitdruck zu setzen. Das sind ja einfachste wirtschaftliche Überlegungen, dass das den Erlös sch,mälern kann und der ist ja hier angeblich das ganze Vermögen, da kommt es auf 10.000 Euro hin oder her auf jeden Fall an.

[alzwo]

honigbaer,
Zeitdruck ist schlecht. Von Seiten der Ex sehe ich den nicht. Sie hat den TE immerhin schon 2 Jahre (kostenlos) im Haus wohnen lassen. Wenn der TE aber jetzt die ETW kauft (zahlbar im Sommer 2019), hat er Zeitdruck.

„Vom Verkaufserlös halbes Haus gehen doch noch 20 TEuro für die Schwiegermutter ab.“
Nach meiner Vorstellung bekommt sie die 20t erst, nachdem der TE Eigentümer der ETW geworden ist. Indem der TE eine Hypothek auf die ETW aufnimmt. Eventuell ist das Verhältnis zur Ex noch so gut, daß sie ihm ein paar Tausend von ihrem Verkaufserlös leiht. Schriftlich natürlich, aber ohne Grundbuchabsicherung. Dann kann der TE die ETW bezahlen ohne Kredit von einer Bank.

Theoretisch könnte der TE seiner Ex ihre Haushälfte abkaufen und das Haus vermieten – und die ETW kaufen. Unternehmer haben Eigentum und Schulden. Die Frage ist, ob er überhaupt Kredit bekommt. Oder die Ex kauft dem TE das halbe Haus ab?

[Teddybear]

Antwort auf Beitrag Nr.: 59.281.711 von honigbaer am 23.11.18 00:31:44

Zitat von honigbaer: Ist ja sicher gut gemeint, nur kriegen die Freiberufler eben meistens nicht den Standardkredit von der Bank, weil man da eben in einer anderen Schublade ist, als Arbeitnehmer und Rentner. Und wenn man eine langfristige Zinsbindung über 10 Jahre hinaus sucht, sind die Bausparvarianten auch nicht unbedingt teurer. Die Bankangebote kann man sich ja mal geben lassen. Nur wenn das Eigenkapital knapp ist, geht es meist gar nicht ohne Bausparkomponente.

Ich bin Freiberufler und kenne das. Zwar habe ich von den Online-Anbietern nur Absagen bekommen, weil ich weniger als 3 Jahre selbständig war zu dem Zeitpunkt, die örtliche Bank die das Grundstück vermittelt hat, gab mir nach Prüfung meiner Einkommenssituation dann doch einen Standardkredit (Tilgung veränderbar plus 10 % Sondertilgungsmöglichkeit im Jahr) praktisch zu den gleichen Konditionen wie die Internetanbieter.

Also wird der Einzelfall geprüft beim Freiberufler, und wenn das Einkommen stabil ist und ausreichend, gibt es Kredit. Das mit dem Eigenkapital mag eine Rolle spielen. Davon hatte ich reichlich und der Sparkassen-Schnösel sah das als entscheidenden Hinweis auf die Fähigkeit, regelmäßig den Kredit zu bedienen.

Die Bausparvarianten sind nicht unbedingt teurer, aber das gilt vor allem dann, wenn man wirklich ewig abzahlen will. Zwar sind sie unheimlich "flexibel" bei der Tilgung, das liegt aber daran, daß man alle Kosten und Provisionen schon bezahlt hat, wenn man endlich das Darlehen bekommt. Man hat ihnen über Jahre praktisch zinslos Geld zur Verfügung gestellt und dann noch Gebühren für die Zuteilung bezahlt. Am Darlehen verdienen sie nichts mehr bzw. es ist theoretisch verbilligt, also darf man gern tilgen in beliebiger Höhe.

"Theoretisch verbilligt" deswegen, weil ich sogar zwei kleine zuteilungsreife Bausparverträge hatte, und beide Darlehen wären teurer gewesen als was die Bank mir als Freiberufler angeboten hat. Am Ende hatte ich damit nur renditefrei angespart und noch die Abschlußkosten draufgelegt.

[honigbaer]

Einerseits ist das natürlich den immer weiter gefallenen Zinsen geschuldet, dass die Bauspardarlehen teurer sind, als die normalen Finanzierungen. Es wird aber oft übersehen, dass die Baupsrfinanzierungen weitaus anspruchsloser sind bei der Besicherung.

Und die Konditionen sind genaugenommen mit Forwarddarlehen zu vergleichen. Das Bauspardarlehen ist eine Option auf ein in ferner Zukunft aufzunehmendes Darlehen. Die Banken bieten sowas gar nicht an. Das Bankdarlehen muss abgenommen werden, auch wenn die Zinsen gefallen sind und wenn 5jährige Darlehen 1,5% kosten und 10jährige 2,0% bedeutet das ja 1,5% für die ersten 5 Jahre und 2,5% für die zweiten 5 Jahre. Und sogar noch mehr, wenneine nennenswerte Tilgung vereinbart wird, was bei den Bankfinanzierungen gerne untergejubelt wird.

Man kann sich die Hohe Tilgung bei der Bankfinanzierung schönreden, nach dem Motto, wenn die langfristige Zinssicherheit teuer ist, nehme ich eben die hohe Tilgung und damit die kürzerfristige Finanzierung.

Man muss da genau rechnen, mal sehen, ob uns hier noch die Angebote für die 25jährige Bankfinanzierung präsentiert werden für die gewünschten 50.000 Euro im Vergleich zur Bausparkasse.

[John_Doe_01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 59.294.003 von alzwo am 25.11.18 15:46:02

Zitat von alzwo: John Doe 01,
so könnte es ablaufen: Du verkaufst ein halbes Haus für 49t. Verkaufstag ist der Tag, an dem Verkäufer und Käufer beim Notar unterschreiben. Ich habe erlebt, daß der Käufer zum Notartermin nicht erschienen ist. Am Verkaufstag wird der Zahltag und der Auszugstag festgelegt. Je früher der Zahltag, desto besser.

Nach diesem Verkaufstag (und nicht früher) kaufst du die ETW. Zahltag und Einzugstag anscheinend beliebig. Die Zahlung bekommst du vielleicht ohne Kredit hin. Nach den Formalitäten (dauert einige Wochen, wie du weißt) nimmst du eine Hypothek von 20t auf die ETW auf.

Etwas verwundert bin ich, daß die ETW anscheinend schon länger leer steht und ruhig noch mehrere Monate leer stehen kann. Das deutet darauf hin, daß sie trotz nur 45t zu teuer ist. 4 Parteien sind ja fast eine Familie.

honigbaer,
von gemeinsam Vermieten halte ich nicht viel. ZB Reparatur. Welcher Handwerker? Kümmer du dich drum. Dieses und jenes soll so oder anders gemacht werden.

-->
Das mit dem Vermieten wird, denke ich, schwer, weil das Haus schon "speziell" ist: Es liegt mitten in einem kleinen Harzer Dorf, es gibt im Umfeld nur sehr wenig Arbeit und das Haus verfügt über keine moderne Heizung, sondern über Einzelfeuerstätten für den Hozbrand. Es ist ein Haus aus Lehm. Sowas muss man meiner Meinung nach wirklich wollen und nicht temporär (also mietgestützt) bewohnen. Und wenn man vermietet, hat man ja auch das Problem, vom Mieter abhängig zu sein: Was ist, wenn dieser nicht mehr zahlt? Dann muss ich dennoch das Haus in Schuss halten und Kredit bedienen. Da sind mir dann doch zu viele Unwägbarkeiten. An sich würde meine Frau auch bereit sein, sich auszahlen zu lassen. Dann müsste ich 60.000 auf das Haus aufnehmen, weil ich dann der Schwiegermutter die 40.000 alleine zurückgeben müsste und meine Frau mind. 20.000 haben möchte.

Ich kann meine Haushälfte zwar für 49.000 verkaufen, muss aber noch 20.000 an meine Schwiegermutter abgeben. Auch wenn da nix Schriftliches existiert, ist das für mich eine Selbstverständlichkeit.

-->
Meine Frau würde mir von ihrem Erlös nix abgeben, weil sie das Geld selber für ihr neues Leben benötigt. Sie ist selbstständig geworden und hat auch entsprechende Kosten zu decken.

-->
Das Angebot von Wüstenrot muss ich mir nochmal geben lassen. Er hatte es mir mal bei einem Gespräch durchgerechnet. Er meinte zudem, da er aus der Gegend stammt, wo die ETW liegt, dass 45.000 relativ hoch seien. Er kennt Wohnungen in dieser Größe für eher 25.000. Allerdings sehe ich im Internet auf den Immobilienportalen in dieser Gegend keine einzige Wohnung zu solch einem niedrigen Preis. Da geht es für Wohnung mit 60 qm aufwärts i. d. R. erst ab 55.000 los.

--> Wohnung steht erst seit letztem Freitag zum Verkauf. Warum sie noch länger leer stehen kann, weiß ich nicht. Der Makler meint, der Verkäufer sei da recht kulant.

-->
Was ich nicht ganz verstanden habe, ist, wie ich die ETW bezahlen könnte, ohne einen Kredit dafür aufzunehmen.

[Teddybear]

Antwort auf Beitrag Nr.: 59.295.737 von honigbaer am 25.11.18 22:34:42

Zitat von honigbaer: Man kann sich die Hohe Tilgung bei der Bankfinanzierung schönreden, nach dem Motto, wenn die langfristige Zinssicherheit teuer ist, nehme ich eben die hohe Tilgung und damit die kürzerfristige Finanzierung.

Mein inzwischen getilgtes Bankdarlehen hatte eine Mindesttilgung von 1%. Ich sehe da keine hohe Tilgung als Kennzeichen von Bankkrediten. Tilgung ist ja auch nichts negatives, nicht jeder sieht es als Vergnügen an, 25 oder 30 Jahre lang Zinsen zu zahlen.

Das mit der Besicherung der Bauspardarlehen mag sein. Nur, wenn es daran scheitert, sind die Eigenmittel zu gering oder die Finanzierung zu wackelig.

Das weit im voraus gesicherte Darlehen mag vor Jahrzehnten sinnvoll gewesen sein. Heute ist der Immobilienmarkt volatiler, die Lebensumstände verändern sich, und Jahre warten zu müssen kann auch ein Nachteil sein. Ich könnte mir das Haus heute nicht mehr leisten, denn die Preise sind explodiert seither. Unter Umständen ist die anvisierte Immobilie gar nicht mehr erreichbar oder zu haben, wenn das Bauspardarlehen endlich zuteilungsreif ist.

Vielleicht kommen ja nochmal Zeiten mit zweistelligen Zinsen. Dann wird Bausparen wieder einen gewissen Sinn ergeben. Zur Zeit lohnt es sich in der Regel nicht.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 59.296.076 von Teddybear am 26.11.18 01:15:25

Wir reden hier glaub ziemlich aneinander vorbei, Teddybaer.

Du hattest reichlich Eigenkapital, wie Du selbst schreibst, und konntest deshalb einen günstigen Kredit bekommen.(Möglicherweise sogar auf die Festschreibung auf 25 Jahre, wie sie der TE gerne hätte, verzichtet.)

Wenn man aber wenig Eigenkapital hat, wird die Bank eine hohe Tilgung verlangen. Und bei einer hohen Tilgung verkürzt sichdie Laufzeit. Und bei einer kürzeren Laufzeit müsste der Zins niedriger sein, ist es dann aber meistens nicht.

Und das weit im Voraus gesicherte Darlehen (5,8 oder 10 Jahre im Voraus bei den üblichen TA Varianten) ist doch sofort Teil der Finanzierung. Aber diesen Teil hat man als OPTION, da man das Bauspardarlehen nicht abnehmen muss und jederzeit tilgen kann.

Und klar,, wenn die Zinsen nach 5 Jahren immer nochmal 2% niedriger sind, dann wird sich das nicht lohnen. Aber von heute aus gesehen, sind 2% niedrigere Zinsen ja nicht denkbar. Zweistellig müssen sie nicht werden, damit eine teure Anschlussfinanzierung unbezahlbar wird, da reicht auch eine Vier oder Fünf vorm Komma.

[alzwo]

John Doe 01,
mal „schön“ gerechnet. 5T hast du auf dem Konto, plus 49T für das halbe Haus, pus 1t vom Kumpel. 3T ab für deinen Anteil an den euren Maklerkosten. 45T ab für ETW. 3T ab für Makler der ETW. 3T ab für Grunderwerbsteuer. 1T ab für Notar. Da ist kein Kredit von einer Bank nötig.

Deine Schwiegermutter muß auf ihre 20t noch warten. Nicht schön, aber die Guten müssen bluten. Einen festen Rückzahltermin habt ihr nicht vereinbart. Nachdem du mit der ETW im Grundbuch stehst, nimmst du eine Hypothek auf. Jetzt erst von einer Bank. Das müßte einfach gehen. Dann zahlst du deine Schwiegermutter aus. Vielleicht zusätzlich ein „Wartegeld“.

Vielleicht kannst du bei der ETW noch etwas runterhandeln. Oder den Verkäufer überzeugen, daß er den Makler bestellt hat und auch bezahlen muß. Da seh ich allerdings schwarz.

[John_Doe_01]

Was wäre denn der (positive) Unterschied für mich zwischen Kredit und Hypothek?

[alzwo]

Im Prinzip kein Unterschied. Eine Hypothek ist ein übers Grundbuch gesicherter Kredit (Darlehen). Meist laufen Hypotheken lange und sind niedriger verzinst.

Ich nehme an, eine Hypothek auf eine noch zu kaufende Immo ist für die Bank umständlich. Gebühren fallen für dich an. Genaue Zahlen habe ich nicht.

[John_Doe_01]

So ... ich habe nun noch ein weiteres Unternehmen zwecks einer Finanzierung angefragt und nachdem ich dort alle Infos angegeben habe, werde ich ein Angebot erhalten. Anders als bei dem Wüstenrot-Mann wirbt das Unternehmen damit, dass es bei sehr vielen Banken anfragen wird. Wenn da dann ein konkretes Angebot vorliegen sollte, würde ich mich freuen, wenn ich dieses hier noch einmal beschreiben könnte, um ein Feedback zu erhalten. Das würde mir sehr weiterhelfen.

[Teddybear]

Antwort auf Beitrag Nr.: 59.297.807 von honigbaer am 26.11.18 10:41:13

Zitat von honigbaer: Und das weit im Voraus gesicherte Darlehen (5,8 oder 10 Jahre im Voraus bei den üblichen TA Varianten) ist doch sofort Teil der Finanzierung. Aber diesen Teil hat man als OPTION, da man das Bauspardarlehen nicht abnehmen muss und jederzeit tilgen kann.

Natürlich muß man nicht abnehmen und kann jederzeit tilgen. Beides kann der Bausparkasse nur recht sein, denn wenn man das Darlehen nicht abnimmt, hat man trotzdem dem Laden über Jahre sein Geld zinsfrei zur Verfügung gestellt und noch Gebühren draufgelegt, ein Minusgeschäft für den Kunden. Nimmt man das Darlehen, bezahlt man nochmal Gebühren, danach darf man selbstverständlich sofort tilgen, denn wieder hat die Bausparkasse ihr Geschäft schon gemacht.

Deswegen mein Hinweis, Bausparen nur, wenn man wirklich das Darlehen will und braucht und bis zum Ende abstottert.

Zitat von honigbaer: Aber von heute aus gesehen, sind 2% niedrigere Zinsen ja nicht denkbar. Zweistellig müssen sie nicht werden, damit eine teure Anschlussfinanzierung unbezahlbar wird, da reicht auch eine Vier oder Fünf vorm Komma.

Wenn die dann unbezahlbar ist, hat man zu teuer gekauft. Man muß sich nicht zwingend beim Immobilienkauf übernehmen. Zu viele überschätzen da einfach ihre Möglichkeiten. Nach zehn Jahren sollte man abbezahlt haben, sonst kann man sich das Objekt nicht wirklich leisten. Wenn doch länger als zehn Jahre, sollte man den Worst Case durchrechnen: Anschlußfinanzierung zu sagen wir 7 Prozent. Und dann das Objekt so wählen daß man das leisten könnte. Wenn es gut läuft, ist man vorher schon seine Schulden los und kommt nie soweit. Aber es sollte eben immer Luft drin sein, nie am Anschlag.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 59.312.180 von Teddybear am 27.11.18 22:36:39

Also Du scheinst mir überhaupt nicht folgen zu können.

Ich rede von Tilgungsaussetzungsdarlehen und nicht vom Bausparen ohne Zinsen, um dann später ein Darlehen aufzunehmen. Die zinslose Besparung wirkt an der Stelle nur als Tilgung des TA Darlehens.

Darlehensgebühren sind bei Bauspardarlehen überhaupt nicht erlaubt, gibt es nicht mehr!

Wenn man für unter 3% Zinskosten eine Zinssicherheit über 25 Jahre in Form der TA Darlehen angeboten bekommt, kann man natürlich darauf zurückgreifen. Man muss dann weder in 10 Jahren das Darlehen zurückführen können, noch einen höheren Zins bei der Anschlussfinanzierung fürchten.

Darlehensrückführung innerhalb von 10 Jahren dürfte in den großen Städten die meisten Käufer bei weitem überfordern, das sind völlig irreale Annahmen. Bei 4.000 Euro Kaufpreis je qm kostet eine 70 qm Wohnung 280.000 Euro, 80% finanziert heißt 224.000 Darlehen, Tilgung über 10 Jahre heißt bei 2% Zins und 10% Tilgung somit 26.880 Euro im Jahr oder 2.240 Euro im Monat anstelle der Miete. Das hieße, zum Immobilienkauf nur dann zu raten, wenndie Quadratmetermiete über 32 Euro im Monat liegt.

Es geht ja nicht darum, zu besonders hoher Finanzierungsquote zu raten, sondern darum, davor zu warnen, so eine Finanzierung auf 10 oder 15 Jahre bei Volltilgung auszulegen. Das kann doch niemand abschätzen, ob die damit verbundenen hohen Raten in 5 oder 10 Jahren ohne Weiteres und störungsfrei geleistet werden können. Es gibt Arbeitslosigkeit, Krankheit, Unfälle und Ehescheidungen. Nur mit einer niedrigen Tilgung und langer Laufzeit ist man auf der sicheren Seite.

[Teddybear]

Antwort auf Beitrag Nr.: 59.312.333 von honigbaer am 27.11.18 23:04:10

Zitat von honigbaer: Also Du scheinst mir überhaupt nicht folgen zu können.

Ja, das mag sein, ist ja auch vielleicht ein wenig wirr, deine Konstruktion, oder zumindest wie du sie zu erklären versuchst.

Zitat von honigbaer: Darlehensrückführung innerhalb von 10 Jahren dürfte in den großen Städten die meisten Käufer bei weitem überfordern, das sind völlig irreale Annahmen. Bei 4.000 Euro Kaufpreis je qm kostet eine 70 qm Wohnung 280.000 Euro, 80% finanziert heißt 224.000 Darlehen, Tilgung über 10 Jahre heißt bei 2% Zins und 10% Tilgung somit 26.880 Euro im Jahr oder 2.240 Euro im Monat anstelle der Miete. Das hieße, zum Immobilienkauf nur dann zu raten, wenndie Quadratmetermiete über 32 Euro im Monat liegt.

Die Rechnung stimmt nicht ganz, denn Zinsen zahlt man ja immer nur für den nicht getilgten Teil, nicht 10 Jahre lang 2% der Darlehenssumme, das nur nebenbei.

Zur Miete sagt man übrigens auch Mietzins, aus gutem Grund. Die Idee, daß man nur kaufen sollte, wenn die Rate nicht höher ist als die Miete, ist daher ziemlich merkwürdig. Es ist schön, wenn man mit einer Rate in Höhe der Miete auch einen Teil der Tilgung leisten kann, aber zum Immobilienkauf würde ich immer raten, wenn die Mietersparnis eine angemessene Verzinsung des Kaufpreises darstellt, und wenn man sich den Kauf leisten kann. Mit nur 20% Eigenmitteln und wenn er eine Rate nur in Höhe der Miete leisten kann, kann derjenige es vermutlich nicht. Es ist nicht viel gewonnen, wenn man 30 Jahre lang die Zinsen an die Bank oder Bausparkasse bezahlt statt an den Vermieter, immer bedroht vom finanziellen Desaster durch mögliche Arbeitslosigkeit, Krankheit, Scheidung...

Übrigens reden wir im vorliegenden Fall über einen Kaufpreis von maximal etwa 70 T€, wenn ich das richtig verstanden habe. Wer sich das nur über 25 Jahre leisten kann, lebt finanziell äußerst prekär und sollte das besser bleibenlassen. Was wiederum jedoch schade wäre, denn wenn die Kaltmiete angenommene 5000 Euro im Jahr beträgt, wär das eine recht gute Verzinsung. Nur sollte man eben in der Lage sein, grob geschätzte 800 Euro pro Monat an Rate aufzubringen, um in zehn Jahren oder weniger schuldenfrei zu wohnen.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 59.312.621 von Teddybear am 28.11.18 01:10:44

Zitat von Teddybear: ...
Übrigens reden wir im vorliegenden Fall über einen Kaufpreis von maximal etwa 70 T€, wenn ich das richtig verstanden habe. Wer sich das nur über 25 Jahre leisten kann, lebt finanziell äußerst prekär und sollte das besser bleibenlassen. Was wiederum jedoch schade wäre, denn wenn die Kaltmiete angenommene 5000 Euro im Jahr beträgt, wär das eine recht gute Verzinsung. Nur sollte man eben in der Lage sein, grob geschätzte 800 Euro pro Monat an Rate aufzubringen, um in zehn Jahren oder weniger schuldenfrei zu wohnen.

Das ist ja wenigstens eine klare Aussage, da der Threaderöffner keine 800 Euro im Monat aufbrigen kann, solle er es gar nicht erst an einen Immobilienkauf denken. Ich halte dagegen und sage, gerade wenn man die Miete aus versteuertem Einkommen zahlen muss, lohnt es sich. Und die Kreditrate sollte, auch wenn man sich eine höhere Rate leisten kann, schon aus gründen der Vorsicht in der Größenordnung der jetzigen Monatsmiete liegen, kann vielleicht auch mal das doppelte sein.

Tut mir leid, wenn ich Dir nicht richtig erkläre, was ein Tilgungsaussetzungsdarlehen ist, aber dann lies es halt im Internet mal woanders nach. Die Bausparkassen erklären es auch auf ihren Internetseiten.

Leider findet man im Internet öfter die Aussage, ohje, die niedrigen Raten führen zu einem höheren Zins und einem höheren Enddarlehen. Dass das gefährlich ist, eine hohe Kreditrate zu vereinbaren, wird dabei übersehen. Und es zeigt, dass auch manche Experten das Konzept nicht verstehen. Früher mag der Rat ja noch richtig gewesen sein, die Zinsersparnis in die Tilgung zu stecken. Aber bei Darlehenszinsen von nominal 1,5% lohnt sich das eben nicht so wie früher und da sollte man lieber der niedrigenTilgung den Vorzug geben.

Und den Unterschied zwischen Zins und Tilgung und dass der Mietzins eigentlich der Zins ist, musst Du mir nicht erklären. Nur ist das ja so richtig wie falsch, nur weil es Mietzins heißt, ist es ja eben nicht der Zins für das Kapital, da hätten ja die Mietzinsen mit den MArkt- und Finanzierungszinsen fallen müssen. Wohngebäude werden über 50 Jahre steuerlich abgeschrieben und nach 20 oder 30 Jahren muss meist renoviert werden, um den heutigen Standards zu genügen. Der Mietzins ist natürlich auch eine Entschädigung für die Abnutzung und das Risiko von Wertverlust über die Zeit.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 59.312.621 von Teddybear am 28.11.18 01:10:44

Zitat von Teddybear: ....
Die Rechnung stimmt nicht ganz, denn Zinsen zahlt man ja immer nur für den nicht getilgten Teil, nicht 10 Jahre lang 2% der Darlehenssumme, das nur nebenbei....

Ganz nebenbei, man zahlt allerdings trotzdem, denn die Zahlung fließt dann für Tilgung und nicht für Zins. An der monatlichen Rate ändert sich nichts, denn die Zinsersparnis durch fortschreitende Tilgung fließt bei den Bankdarlehen immer in die Tilgung.

12% Zins und Tigung ist außerdem der typische Bauspartarif. 100.000 bei 40% Besparung und 60% Darlehen bei 6 Promille monatlicher Tilgung macht 600 Euro Monatsrate bzw 7.200 Euro im Jahr (= 12%) auf 60.000 Euro Darlehen.

[Teddybear]

Antwort auf Beitrag Nr.: 59.314.940 von honigbaer am 28.11.18 10:31:44

Zitat von honigbaer:

Zitat von Teddybear: ....
Die Rechnung stimmt nicht ganz, denn Zinsen zahlt man ja immer nur für den nicht getilgten Teil, nicht 10 Jahre lang 2% der Darlehenssumme, das nur nebenbei....

Ganz nebenbei, man zahlt allerdings trotzdem, denn die Zahlung fließt dann für Tilgung und nicht für Zins.

Das ist richtig, allerdings zahlt man dann in deinem Beispiel nicht 10 Jahre lang, wie von dir behauptet, weil die Tilgung jährlich steigt. Wenn man die Finanzierung auf 10 Jahre auslegt, ist die Rate niedriger als von dir angegeben.

[Teddybear]

Antwort auf Beitrag Nr.: 59.314.643 von honigbaer am 28.11.18 10:07:43

Zitat von honigbaer: Nur ist das ja so richtig wie falsch, nur weil es Mietzins heißt, ist es ja eben nicht der Zins für das Kapital, da hätten ja die Mietzinsen mit den MArkt- und Finanzierungszinsen fallen müssen.

Nein, hätten sie nicht. Du scheinst nur Finanzierungszinsen zu kennen. Der Mietzins wird aber unabhängig davon vereinbart, und doch ist sie Zins auf das eingesetzte Kapital. Das gleiche gilt für den Eigennutzer, der hat die Mietersparnis als Rendite, unabhängig von den Marktzinsen. Oder, um es an einem anderen Beispiel zu erklären, wenn ich eine zehn Jahre laufende Bundesanleihe mit festem Zinssatz habe, sind das auch Zinsen, obwohl sie nicht mit den Finanzmarktzinsen schwanken.

Jetzt kannst du für dich natürlich Zinsen in gute Zinsen (Darlehenszinsen) und böse Zinsen (Miete) einteilen, nur spielt das für den, der sie zahlen muß, keine wirkliche Rolle. In beiden Fällen sind es einfach zu zahlende Zinsen. Ob man eine Wohnung kauft mit Fremdkapital, für das man dann tilgungsfrei Zinsen zahlt, oder mietet, kommt finanziell aufs selbe raus, wenn Mietzins und Kreditzinsen gleich hoch sind. In beiden Fällen geht die Tilgung extra, bzw. der Mieter kann statt Tilgung ansparen, bis er das Geld zum Kauf hat. Daher ist es nicht sinnvoll, die gesamte Kreditrate inklusive Tilgung mit der Miete gleichzusetzen.

Der Kauf einer Immobilie kann sich auch lohnen, wenn die monatliche Rate höher ist als die Miete, denn man baut durch die Tilgung ja Vermögen auf. Im vorliegenden Fall lohnt sich der Kauf auf jeden Fall, weil die Miete im Vergleich zum Kaufpreis recht hoch ist. Aber auch hier mit der Einschränkung, daß einem die Wohnung in absehbarer Zeit wirklich gehört und man nicht 30 Jahre in einer Finanzierung hängt deren Raten man sich gerade eben so leisten kann, dazu noch ohne wirklich festes Einkommen.

Mein Vorschlag hier ist also: Versuchen, das Einkommen so zu erhöhen, daß man im Normalfall mehr leisten kann als die Miete (man kann auch eventuell andere Ausgaben reduzieren, wenn zum Beispiel die Wohnung so liegt, daß man kein Kfz mehr halten muß). Die Finanzierung aber mit sehr niedriger Standardtilgung so gestalten, daß die Rate möglichst gering ist (1% Standardtilgung wären bei 70.000 Euro Darlehenssumme keine 60 Euro Tilgung im Monat), allerdings mit variabler Tilgung und vor allem Sondertilgungsrecht (beispielsweise 10% im Jahr). Wenn man dann immer, wenn es finanziell gut läuft, die Disziplin aufbringt, das Geld in Sondertilgung zu stecken bzw. die Standardtilgung zu erhöhen, wird die Wohnung bald abgezahlt sein. Gleichzeitig kann man finanzielle Durststrecken so leichter überstehen, weil die Rate ja niedrig ist.

[honigbaer]

Also an der Stelle muss ich jetzt mal aufklären.

Das mag ja sein, dass das dem Normalbürger so erklärt wird, dass er da Zinsen zahlt für Kredite, die wie eine Bundesanleihe oder eine Hypothek von der NBank bedient werden und das die Krux bei der Immobilienfinanzierung ist. Dann denkt, oh, teure Kredite, die muss ich schnell tilgen, worüber sich die Bank freut, und von Anfang an möglichst wenig Kredit aufnehmen.

Ein Investor (Vermieter) wird da natürlich ganz andere Überlegungen anstellen.
Denn der Mietzins ist ja sein Honorar für die ganze Investition, Kredit von der Bank, für den er einstehen muss und die Zinsen nur durchleitet, eventuell trägt er noch Risiken aus einer erschwerten Anschlussfinanzierung, die er aber vernünftigerweise minimieren will. Das wirklich teure ist das knappe Eigenkapital, das die Bank nicht finanzieren will oder kann, mit dem eine viel höhere Rendite verbunden ist, die dem Vermieter zu Gute kommt!

Und wegen dieser Überlegung ist es logisch, dass man möglichst wenig Eigenkapital einsetzen möchte. Und vor allem eine niedrige Tilgung möchte, weil die Tilgung bedeutet ja, dass man ständig Eigenkapital einschießt, das man anders vielleicht viel besser anlegen könnte. Auch wenn die Zinsen nicht steigen, indem man die Anschaffung neuer Immobilien mit dem entsprechenden Eigenkapital unterlegen kann. Die bauen dann eben das zweite Haus für die Kinder, wenn es Eigennutzer sind.

5% Mietertrag auf den Anschaffungspreis sind eben 5% bei voller Eigenkapitalinvestition.
Kann man die Hälfte bei der Bank zu 1% leihen, sind es bei der anderen Hälfte 9% Rendite.
Und die Mieten fallen deshalb nicht, wenn der Finanzierungszins fällt, weil die Vermieter derzeit eine entsprechend höhere Rendite auf ihr eingesetztes Eigenkapital erhalten UND verlangen.

Kann man ja alles vereinbaren, hohe Tilgung und Sondertilgung, nur ist das wirklich für Leute, die zu viel Geld haben und keine Idee, wie man das zu mehr als 1% Zins anlegen kann. Wenn man einmal in die Situation kommt, etwas nachfinanzieren zu müssen, und sei es nur eine neue Heizung oder sowas, merkt man, dass es viel besser gewesen wäre, eine niedrige Tilgung zu vereinbaren, statt auf Volltilgung in 10 Jahren zu setzen.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 59.315.645 von Teddybear am 28.11.18 11:36:12

Zitat von Teddybear: ...
Das ist richtig, allerdings zahlt man dann in deinem Beispiel nicht 10 Jahre lang, wie von dir behauptet, weil die Tilgung jährlich steigt. Wenn man die Finanzierung auf 10 Jahre auslegt, ist die Rate niedriger als von dir angegeben.

Kannst ja Schwaebisch Hall Tarifübersicht als pdf googeln.
Da wären die 6 Promille Tilgung Tarif "Fuchsimmo 2" bei 2,4% nominal die unterste Zeile Tilgungsdauer 9 Jahre und 4 Monate.

Man muss da nur verstehen, dass eine niedrige Tilgung natürlich teurer, aber auch viel besser ist.
Und das sollte man auch verstehen, wenn man sich die hohe Tilgung leisten kann. Denn letztlich ist das der Weg, über den die Bank ihr Risiko minimiert, indem sie mit hohen Raten auch den kreditwürdigen Kunden das Geld aus der Tasche zieht. Die Provisionen und Gebühren sind da das kleinere Problem, damitsteht man doch sowieso im Wettbewerb, aber eine hohe Tilgung zm gleichen Zins verkaufen, das lohnt sich.

[Teddybear]

Antwort auf Beitrag Nr.: 59.316.614 von honigbaer am 28.11.18 13:31:25

Zitat von honigbaer: Die Provisionen und Gebühren sind da das kleinere Problem, damitsteht man doch sowieso im Wettbewerb, aber eine hohe Tilgung zm gleichen Zins verkaufen, das lohnt sich.

Nach dieser Logik lohnt sich für die Banken am meisten, gar keinen Kredit zu vergeben. Das ist natürlich Unsinn. Die Zinsen sind ihr Geschäft, also sind sie dran interessiert, daß die Kreditnehmer möglichst viel und lange Zinsen zahlen. Komisch auch, daß die Banken Vorfälligkeitsentschädigungen vereinbaren für vorzeitige Tilgung. Das spricht nicht grad dafür, daß sich schnelle Tilgung für sie lohnt.

Nichts dagegen, daß du abenteuerliche Theorien vertrittst, konstruiert aus dem was du auf Bausparseiten gefunden hast, oder vielleicht arbeitest du auch für eine Bausparkasse. Alles legitim, nur sollte ein potentieller Immobilienkäufer sich etwas umfassender informieren bevor er sich auf fast lebenslange Verschuldung einläßt.

[honigbaer]

Die Bank handelt mit Geld und wenn sie weniger Geld teurer verkaufen kann, ist ihr das lieber.

90% der ausgeliehenen Gelder muss sich die Bank selbst bei Kunden oder anderen Banken leihen und ob die Bank gewinn oder Verlust macht, hängt letztlich davon ab, dass keine Forderungen ausfallen und die Verwaltung effizient ist. Deshalb lohnt sich schnelle Tilgung, denn im Fall einer Verwertung der Immobilie, besteht bei schneller Tilgung schon nach kurzer Zeit keine Gefahr mehr, Probleme zu bekommen, dann reicht selbst der halbe Anschaffungspreis als Erlös.

Die hohe Tilgung kann man sowieso nur besseren Kunden verkaufen, da macht man das.
Und die kapitalschwächeren Kunden müssen eben über höhere Zinsen für das Ausfallrisiko der Bank aufkommen. Da gibt es sowieso keine Alternative.

Ist ja nicht schlimm, dass das nicht jeder auf Anhieb so versteht. Viele schließen einmal im Leben eine Finanzierung ab und bezahlen dann ihr Häuschen in Raten, und vergleichen die Zinsangebote.

Die richtige Tilgung für die eigenen Verhältnisse zu finden und dafür das passende Angebot am Markt, ist aber auch wichtig, und es schadet auch nicht, zu überlegen, wie die Bank tickt.

Dann wird klar, dass man so viel Eigenkapital wie möglich aufbringt im Interesse der Bank, aber auch nur so wenig, wie nötig, im eigenen Interesse.

Und wer über lange Zeit Immobilienkredit hat, weiß doch auch, wie es lief.
Vor 30 Jahren hat man für 8% auf 10 Jahre abgeschlossen, vor 20 Jahren für 5% und vor 10 Jahren für 3%. Immer in der Angst vor der teuren Anschlussfinanzierung eine lange Zinsbindung, weil man ja auch höhere Raten gar nicht riskieren konnte. Dass da die Tilgungsaussetzungsdarlehen mit 5 Jahren Zinsbindung viel besser waren, weil man nach 5 Jahren schon von gesunkenen Zinsen profitieren konnte, hat man erst mit der Zeit realisiert.

Und man riskiert doch damit auch nichts, bei einem Zinsanstieg ist man doch erst Recht auf der sicheren Seite, mit den niedrigen Nominalzinsen bei den Bauspardarlehen.

[Simban]

Wenn die Möglichkeit besteht, dann würde ich lieber kaufen statt mieten. Ich meine, dann ist das Geld nicht aus dem Fenster geschmissen.

[Simban]

Natürlich wenn die Möglichkeit besteht, dann würde ich eher kaufen als mieten. Dann wird das Geld auf jeden Fall nicht aus dem Fenster geschmissen.

[Armold]

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[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 59.418.321 von Armold am 11.12.18 21:14:40

So, extra angemeldet, um diese Werbung für diese Maklerfirma hier zu platzieren?
Danach war doch gar nicht gefragt.

[Armold]

Antwort auf Beitrag Nr.: 59.418.927 von honigbaer am 11.12.18 22:39:22

Ich teile meine erfahrung

[NiclasWinter1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 59.272.399 von John_Doe_01 am 21.11.18 21:46:04

Kaufen oder Mieten: Was lohnt langfristig?

Ich würde den Kauf im verhältnis zur Miete immer vorziehen. Für mich ist es nicht zu begreifen für fast das gleiche Geld, seine eigenen vierwände abzuzahlen oder die meines vermieters. Auch wenn man ein Kredit aufnimmt, steht hinter einem Immobilienkredit meist ein Wert. Andere positive Aspekte sind auch das man am Ende seines lebens etwas vererben kann oder sich im alter eine kleinere Immobilie kaufen/bauen kann, durch den Verkauf der bestehenden Immobilie.

[honigbaer]

Das sind aber eigentlich die rgumente dagegen, dass man eine vererbte Immobilie schwer teilen kann, jedenfalls ein Streit über den Wert unter den Erben entfacht werden kann und dass man im Alter dann eine zu große Immobilie besitzt und natürlich einfacher in eine neue Mietwohnung umzieht oder ins Altersheim, statt barrierefrei und altersgerecht zu modernisieren. War ja hier auch das Thema des Threaderöffners, dass er nun eben umziehen MUSS, weil sich die Lebensverhältnisse geändert haben.

Fazit: wenn man kaufen will, dann möglichst etwas, das man notfalls auch gut vermieten kann.

[Teddybear]

Antwort auf Beitrag Nr.: 59.430.594 von NiclasWinter1 am 13.12.18 11:41:46

Zitat von NiclasWinter1: Ich würde den Kauf im verhältnis zur Miete immer vorziehen. Für mich ist es nicht zu begreifen für fast das gleiche Geld, seine eigenen vierwände abzuzahlen oder die meines vermieters.

Es sind eben nicht wirklich die eigenen vier Wände, wenn man in gleicher Höhe verschuldet ist mit der Wohnung als Sicherheit. "Für fast das gleiche Geld" wie die Miete wird einem die Immobilie in vielen Fällen im Leben nicht mehr wirklich gehören. Solche Gegenden, wo das geht, gibt es, und dort sollte man sicher kaufen wenn man ein ausreichendes festes Einkommen hat und dort auch bleiben will.

Aber gerade in teureren Gegenden ist die Miete, so hoch sie auch inzwischen ist, in vielen Fällen immer noch recht günstig im Vergleich zum Kauf. In meiner Straße kostet eine Doppelhaushälfte gut 1600 Euro Kaltmiete, also etwa 20.000 Euro im Jahr. Das klingt viel, und das ganze Geld ist weg, der Vermieter bekommt es und der Mieter hat nichts davon... nur kostet eine gebrauchte DHH ab ca. 850.000 Euro, wenn es mal eine gibt, und da erreichen die Zinsen sogar auf dem heutigen historisch niedrigen Niveau schon fast die Kaltmiete. Wenn man statt Miete in praktisch gleicher Höhe Zinsen an die Bank oder Bausparkasse zahlt, hat man nichts gewonnen (Rücklagen für Instandhaltung noch nicht berücksichtigt). Mit Raten annähernd in Höhe der Miete wird man das Haus nie abbezahlen oder auch nur nennenswert seine Schulden reduzieren können, dafür kann man im gar nicht so seltenen Fall der Arbeitslosigkeit, Krankheit, Scheidung... sich damit ruinieren, während der Mieter schlimmstenfalls sich etwas einfacheres suchen muß. Das lebenslange Bedienen von Schulden ist generell nicht jedermanns Lebenstraum.

Ich habe selber ein Eigenheim gekauft... aber so einfach, wie es einem von den "Finanzdienstleistern" gern verkauft wird, lieber Immobilie abzahlen statt Miete zahlen, ist es auch nicht. Es kommt immer auf den lokalen Markt an und auch auf die realistisch einzuschätzenden eigenen finanziellen Möglichkeiten.

Als privater Vermieter wiederum kann man zwar Glück haben... aber viele haben auch Pech, entweder gibt der Markt die kalkulierte Miete überhaupt nicht her, oder man gerät an einen Mieter der nicht zahlen will oder kann und vielleicht noch die Wohnung sanierungsreif hinterläßt wenn er endlich draußen ist, und wenn dann diese Wohnung der einzige Vermögensgegenstand ist den man hat, für den man sich tief verschuldet hat und auf dessen Miete man angewiesen ist... so sind schon viele in der Insolvenz gelandet. Man sagt immer, im Vermögensaufbau sollte man das Klumpenrisiko vermeiden... eine vermietete Wohnung als einziges Vermögen ist das größtmögliche Klumpenrisiko, speziell mit der realexistierenden deutschen Mietrechtsprechung, die dem Mieter gleichwertige Rechte wie das Eigentumsrecht zugesteht und sich um dessen soziales und finanzielles Wohlergehen sorgt, während man beim Vermieter davon ausgeht, daß er unbegrenzt Geld hat und es für den sozialen Zweck der Vermietung ausgeben soll.

[hedgehog48]

Antwort auf Beitrag Nr.: 59.445.621 von Teddybear am 15.12.18 14:50:08

Zitat von Teddybear: ... Man sagt immer, im Vermögensaufbau sollte man das Klumpenrisiko vermeiden... eine vermietete Wohnung als einziges Vermögen ist das größtmögliche Klumpenrisiko, speziell mit der realexistierenden deutschen Mietrechtsprechung...

Ja, genau!!

Ich schau in diesen Thread gerade nur rein, hab Anfang und Ende nur gelesen. Der Initiator dieser Diskussion ist offenbar jung, hat mal Einkünfte und mal weniger, Ehe zerbrochen. Künstlerkarriere im Aufbau. Hat kein Geld, eine Wohnung bar zu bezahlen, lebt von der Hand in den Mund mit 20.000,-- Reserve.

Da legt man sich doch standortmäßig nicht fest!! Wohnung und Atelier mieten ohne lange Fristen zu unterschreiben! Man weiß ja noch gar nicht, ob man am richtigen Ort ist und welche Chancen sich noch woanders bieten werden.

Und Ersparnisse nicht in Mietobjekte anlegen, wenn man nicht mit Vermietung/Verwaltung (die sich für ein einzelnes Objekt soweiso nicht lohnt) groß geworden ist. Denn: Schlimmer als die meist wohlgesonnenen Mieter sind die meisten Verwalter, wegen der diametralen Interessengegensätze zum Eigentümer. Billig vermieten und die Handwerker mal machen lassen - so wird der Verwalter/die Verwalterin glücklich. Da bleibt für den priavten Eigentümer in der Regel nicht der erhoffte Ertrag!

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 59.274.565 von John_Doe_01 am 22.11.18 09:33:31

Zitat von John_Doe_01: ....
Zum Haus: Wir haben ein altes Fachwerkhaus gekauft (35.000 €) und ich habe dann nahezu alles alleine saniert und halt auch das gesamte Geld hineingesteckt. Laut Gutachten hat es nun einen Marktwert von 134.000 €. ....

Diese Aussage aus Beitrag #5 hört sich für mich jetzt nicht gerade an, als sei der Threaderöffner unbedarft den Handwerkern ausgeliefert. Er hat in Eigenregie saniert oder zumindest renoviert und so offenbar sogar eine erhebliche Wertsteigerung erzielt, die nur aufgrund der familiären Situation und den Verkauf mutmaßlich unter Wert wieder verloren geht.

Örtlich gebunden ist er nicht, er zieht wegen der familiären Beziehung zum Sohn um.
Beruflich bin ich an keinen festen Standort gebunden. Arbeite ausschließlich im Homeoffice.


Dass man als Eigentümer nicht unbedingt schnell wieder in Miete wohnen möchte, ist wohl auch verständlich, Problem scheint ja eher zu sein, dass eben der Hausverkauf nicht voran kommt.

Und gerade, wenn man nur unregelmäßig Arbeit in der eigenen Firma hat, kann man sich das schon zumuten, auch etwas Immobilienverwaltung nebenbei selbst zu machen.

[hedgehog48]

Antwort auf Beitrag Nr.: 59.456.382 von honigbaer am 17.12.18 19:13:19

Zitat von honigbaer: ...hört sich für mich jetzt nicht gerade an, als sei der Threaderöffner unbedarft den Handwerkern ausgeliefert...

Will er aber keine Räumungsklage selbst formulieren und kann er keinen Mahnantrag alleine online rausbringen, dann hat er halt einen Verwalter nötig, vielleicht neben einem Anwalt und einem Inkassobüro. Und dann ist er eben auch über die Instandhaltung nicht mehr Herr. Dann liest er nur noch vierteljährlich die Ausgabenlisten des Verwalters.

Wollte nur sagen: Miete oder Eigentum ist finanziell ein geringer Unterschied. Die Entscheidung, ob ich mein berufliches und mein privates Verbleiben in einem Objekt und an einem Ort einzementiere, ist der wesentlichere Aspekt. Im Zweifelsfall würde ich im jungen Alter, also bis zur Rente, zur Miete wohnen und zur Miete mein Büro einrichten. Meine Eigentumsobjekte aber anderen vermieten.

Es ist verboten und unwirksamen, einen Wohnungsmietvertrag mit mehr als 3 Monaten Kündigungsfrist zu gestalten, um die Arbeitskraft der Mieter mobil zu halten. Im Eigenheim zu wohnen wird aber nicht hinterfragt. Widerspruch!

Allein das Erlebnis, ein mühsam renoviertes Haus trennungsbedingt jetzt weggeben zu müssen...da wäre ein Mietverhältnis doch günstiger gewesen?

[honigbaer]

Geht doch gar nicht hervor, dass mühsam renoviert wurde. Statt Miete zu zahlen wurde eben das Geld ins Haus gesteckt, das kann uns ja der Threaderöffner noch vorrechnen, wie es sich gerechnet hat, Eigentümer gewesen zu sein. Wieso es sinnvoller sein soll, jetzt zu verkaufen, statt zu vermieten, da hat beides sicher sein Für und Wider, aber vermieten kann man auch ohne Verwalter.

Ich vermute die meisten Privaten Hausbesitzer machen es ohne Verwalter, das ist doch eher ein Thema bei Eigentümergemeinschaften und trifft dort als Kostenfaktor Mieter wie Vermieter.

[mieterschwund_reloaded]

@John_Doe_01

Ich glaube du hast ein ganz anderes Problem, die Trennung/Scheidung abschliessen.
Da können noch ganz gewaltige Probleme auf dich zukommen. Männer unterschätzen das regelmäßig.
Lies´dich mal hier ein https://www.trennungsfaq.com/ damit du gewappnet bist, was noch kommen kann. Und hier in etwas weniger ernster Form https://das-maennermagazin.com/blog/p-vom-trennungsfaq-und-d…

Heiraten ist aufgrund der "Rechtslage" in D ein ganz schlechtes Geschäft für dich als Mann, Chancen begrenzt, Risiko unbegrenzt.

Daher heißt es flexibel bleiben und erst einmal zur Miete wohnen, obwohl ich grundsätzlich zum Eigentum tendiere.
https://www.test.de/Immobilien-Kaufen-oder-Mieten-1159353-0/

Ich wünsche dir viel Erfolg beim Erkenntnisprozeß!

[honigbaer]

Man muss dabei noch einkalkulieren, dass ja alle verheirateten Männer auch potenzielle Scheidungsopfer sind. Wer soll dann noch ein großes Familienwohnhaus für mehr als eine Person kaufen, wenn nur noch unverheiratete Junggesellen und alleinstehende Witwen als Käufer in Frage kommen?

Soll dann die Baukonjunktur durch Änderungen im Familienrecht beflügelt werden?