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Mietpreisdeckel Berlin - Vermeidungsstrategien für den Fall der Wiedervermietung ab 2020



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Sollte der Mietendeckel kommen, und in der einen oder anderen Form vermutlich aber kaum abweichend vom jetzt bekannten Referentenentwurf wird er kommen, bleibt einem Eigentumswohnungseigentümer (Hauseigentümer werden vermutlich bis zuletzt mit Mittenachtsnotaren eine Sondereigentumsumwandlung umsetzen wo immer es in Berlin geht) nur eine Vermeidungsstrategie übrig wenn er nicht einen erheblichen Vermögensschaden erleiden will.

Das gilt neben Einbußen bei der Miete, die wohl verkraftbar wären wenn man sich darauf verlassen könnte, dass ab 2025 der Mietpreisspiegel 2019 wieder in Kraft tritt, insbesondere für eine Wiedervermietung von Wohnungen ab 2020. Hier muss man reagieren da das Risiko über Untervermietung, Vererbung von Mietverträgen usw. derart groß ist, dass ein hoher Vermögensschaden unvermeidlich ist. Da in Berlin ein Leerstand von länger als 6 Monaten eigentlich nicht möglich und eine Zweckentfremdung von Wohnraum (Stichwort Ferienwohnungen) genehmigungspflichtig und damit faktisch verboten ist, bleibt nur Vermietung oder Verkauf.

Ein Verkauf ist oft ungünstig, da er ggf. steuerlich relevant wird (Verkauf von zuvielen Objekten innerhalb von 5 Jahren, Spekulationsfrist von 10 Jahren noch nicht um) oder Kreditverträge noch langfristiger binden.

Bliebe also nur Vermietung mit dem Ziel der Vermögenssicherung. Die Überlegung ist weitestgehend davon unabhängig, ob der Mietpreisdeckel das Nomenkontrollverfahren/die BVerfG-Entscheidung übersteht, Handlungsbedarf ergibt sich in der Zeit, in der der Deckel "schwebend wirksam" ist. Um die Vermieter zum voraussichtlich nicht rechtskonformen Handelns zu bewegen, droht das Land Berlin immerhin mit Strafen von bis zu einer halben Million Euro.

https://stadtentwicklung.berlin.de/download/mietendeckel/Ref…

Zwei Ideen hätte ich, bzw. sind an anderer Stelle schon angesprochen worden die man verfolgen könnte. Gern hierzu rechtliche Hinweise oder andere Ideen.


Mietkaufmodell

Die Wohnung wird nicht zur Vermietung sondern als sogenannter Mietkauf angeboten. Das hat gleichzeitig den Charme, dass ja viele Linksbewegte meinen, dass mit einer bestimmten Mietzahlungsdauer sich das Objekt für den Vermieter bereits amortisiert hat

Hier wäre der Verkaufspreis hoch anzusetzen. Der Mietkäufer hat keine Kaufpflicht aber eine Kaufoption. Die monatlichen Zahlungen sind keine Miete, fallen damit nicht unter die Mietpreisdeckelregelung. Bei Nichtkauf verfällt die gezahlte Tilgung, die einer realistischen Miethöhe entspricht ersatzlos.

Befristete Vermietung

Eine befristete Vermietung ist grundsätzlich nur aus drei Gründen, eigentlich zwei realistischen Gründen möglich.
https://www.finanztip.de/mietvertrag/zeitmietvertrag/
Ohne ungewollt Kosten zu haben, geht eigentlich nur der Grund des geplanten Eigenbedarfs. Es gilt also den Mietvertrag bis zum Ende des Deckels mit dem Grund Eigenbedarf zu befristen. Das war wohl auch Frau Lompscher bewusst, die in ihren ersten "geleakten" Entwurf des Mietdeckels noch eine Eigenbedarfskündigung ausschließen wollte, aus verfassungsrechtlichen Erwägungen dieses auf Druck der Mitkoalitionäre aber wieder aus dem Referentenentwurf rausgenommen hat.
Mit der Befristung wird eine Miete vereinbart, die dem Mietpreisspiegel 2019 +10% (Mietpreisbremse) idealerweise als Indexvertrag entspricht.
Variante a) Ich vereinbare nichts weiter und senke die Miete erst, wenn mich der Mieter bzw. die offenbar zuständige Senatsbehörde dazu auffordert. Die bundesrechtlich korrekte Miethöhe bleibt aber Vertragsbestandteil wenn der Deckel ausläuft oder verfassungsrechtlich als ungültig erklärt wird.
Variante b) Genau wie a), nur dass ich "mietendeckelrechtskonform" auf die geringe Miete hinweise, diese ggf. auch nur verlange, aber eine Nachzahlung der Differenz für den Fall, dass der Mietpreisdeckel nicht gesetzeskonform ist verlange und vertraglich vereinbare.
Antwort auf Beitrag Nr.: 61.401.284 von Andrija am 03.09.19 17:16:52Man müsste sich mal anschauen, wie das in anderen Ländern Europas damals lief, also v.a. Spanien. Wir sind halt spät dran mit dem Ausrotten des Mietertums, aber der Trend ist offensichtlich da und bleibt natürlich nicht nur in Berlin.

In Spanien etc. haben ja vor Jahrzehnten offenbar die Mieter die Wohnungen gekauft, als dort die Mietendeckel kamen. Warum haben die Mieter das getan? Vielleicht waren die Angebote o.k. oder man hatte Angst, dass der Mietendeckel nicht ewig hält.

Deine Mietkauf-Idee könnte schon passen. Das Ziel muss sein, dass die Mieter die Wohnung kaufen. Vermietung scheint langfristig tot. Vernunft siegt eh selten, Macht siegt immer und die haben nummal die GRÜNEN (die Linke ist nur ein Abklatsch).
Antwort auf Beitrag Nr.: 61.404.521 von startvestor am 04.09.19 00:22:28
Zitat von startvestor: Wir sind halt spät dran mit dem Ausrotten des Mietertums, aber der Trend ist offensichtlich da und bleibt natürlich nicht nur in Berlin.


In Berlin wird aber das Mietertum nicht "ausgerottet".

Im Gegenteil:
Der linksradikal domininierte Senat tut alles, damit Berliner Bürger und Zuzügler KEIN Wohneigentum erwerben können. :eek:

Das geschieht durch einen ganzen Strauss von Maßnahmen. Darunter Verbot von Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung; faktischer Neubau-Stopp durch "Mietendeckel"; keine Genehmigungen für Bauprojekte; generelles verbreiten von Schrecken und Angst bei möglichen Neubau-Investoren usw. ... :rolleyes:

Wenn die Wohneigentumsquote in Berlin normal hoch wäre (an die 50% wie in Deutschland üblich), dann würde wahrscheinlich auch viel weniger linksradikal gewählt, sondern bürgerlich. Von daher auch ein Grund für den linken Berliner Senat, die Berliner Wahl Schäfchen als Mieter zu halten, und nicht als selbstbewusste Eigentümer! ;)
Die ersten fangen schon an bei jetzigen Verträgen aufzupassen. Offenbar aber sehr naiv.

https://www.rbb24.de/politik/beitrag/av7/video-mietendeckel-…

Wobei, wenn man sich das ratlose Gesicht des größten aller großen Mietervorsitzenden anschaut, sieht man, dass er bei dem Rechtschaos auch nicht mehr durchblickt.

Nach meinem Verständnis ist die Aufnahme einer Klausel die sich auf die Herabsetzung eines jetzt geschlossenen Mietvertrags bezieht aber per se sinnlos. Ich muss nur aufpassen, dass ich an gut situierte Mieter vermiete, der kann nach dem Mietdeckel ja nicht absenken. Aus dem Bericht geht nicht hervor wie finanzstark die Mietinteressentin ist.

Lombscher kommt zwar immer mit Gültigkeit ab Eckpunktepapier (18.06.), da konnte ich aber noch nicht wissen wie hoch die Deckelung ist. Selbst jetzt bin ich ja in einem floatenden Verhandlungsprozess der Koalitionäre und der Verbände. Nach meinem Verständnis kann der Mieter sich also nicht auf den 18.06. berufen (der wegen des Rückwirkungsverbots ohnehin umstritten ist), sondern nach Einführung des Gesetzes nur auf die dann gültigen Obergrenzen für den Fall, dass er ein zu geringes Einkommen für die Miete hat.
Antwort auf Beitrag Nr.: 61.404.638 von walker333 am 04.09.19 02:18:54Der Niedergang wird dauern, aber nicht so langsam wie in Spanien:

https://www.wiwo.de/finanzen/immobilien/mietendeckel-spanien…

Es wird diverse Pleiten von Vermietern geben. Die Wohnungen werden danach vom Markt verschwinden. Dazu kommt Entmietung durch "Eigenbedarf", für die, die nicht auf die Pleite warten wollen.

M.E. muss man versuchen, aus Berlin rauszukommen, auch mit 50% Verlust. Es ist vorbei. Es wird nach einer Schamphase dann Enteignungen obiger leerstehender Wohnungen geben. Und die werden dann wie in der DDR verfallen.
Antwort auf Beitrag Nr.: 61.412.012 von startvestor am 04.09.19 19:28:28
Zitat von startvestor: M.E. muss man versuchen, aus Berlin rauszukommen, auch mit 50% Verlust. Es ist vorbei.


Ich sehe es gegenteilig:

Da der linke Bausenat den Wohnungsneubau durch viele Maßnahmen zum erliegen bringt, wird es in Zukunft mehr denn je ein hauen und stechen sowohl um Mietwohnungen als auch Wohneigentum geben! :eek:

Noch ist die Berlin Story intakt, es fehlen mindestens 70.000 Wohnungen (las ich zuletzt) und täglich wollen weitere zuziehen! ;)
Antwort auf Beitrag Nr.: 61.412.093 von walker333 am 04.09.19 19:43:18In der DDR waren Wohnungen auch knapp. Hat den wenigen privaten Vermietern nix genützt.
Antwort auf Beitrag Nr.: 61.412.192 von startvestor am 04.09.19 19:54:56Doch, ich kenne einige die durchgehalten haben und ihre Miethäuser (teilweise noch viel zu früh nach der Wende) verkauft haben.

Mit 50%-Verlust muss man nicht aussteigen. Kann man ja auch gar nicht, die Kredite laufen ja weiter. Ich habe noch kein Angebot seit dem Mietdeckel gesehen, das ein Schnäppchen darstellte.

Sinn und Zweck des Threads ist ja gerade das Durchhalten bis entweder die fünf Jahre vorbei sind (eher unwahrscheinlich weil ja dann immer noch links in Berlin regiert wird) oder, und das sollte doch noch vorher klappen, das Gesetz vom BundesverfG kassiert wird (sehr wahrscheinlich, zumindest mit der Auflage, dass es nach den 5 Jahren enden muss = analoge Rechtsprechung Mietpreisbremse).

Also bitte weitere Ideen für die Neuvermietung in der rechtlosen Zeit.
Eigenbedarf
Wie schon vermutet, haben die erkannt, dass das Verbot von Eigenbedarfskündigung im Mietendeckelgesetz zu weit gehen würde. Die Revolutionären Anwälte der Linken sind aber nicht faul und denken schon über ein weiteres Gesetz nach. Man muss echt über Jahre im Voraus denken und alle Unwägbarkeiten bei der kommenden Vertragsgestaltung schon jetzt berücksichtigen.

Vielleicht ist es sinnvoll Eigenbedarf und/oder Modernisierung in den Vertrag mit aufzunehmen. Keine Ahnung, ob das rechtlich möglich ist.

II. Eigenbedarf Zu begrüßen ist auch, dass die offenbar geplante Genehmigungspflichtigkeit von Eigenbedarfskündigungen nicht in den Referentenentwurf übernommen wurde. Dies wäre erheblichen kompetenzrechtlichen Bedenken begegnet. Dennoch sollte angesichts der :laugh::laugh:ausufernden Zahl von Eigenbedarfskündigungen :laugh::laugh:weiter über landesrechtliche oder bundesrechtliche Beschränkungen von Eigenbedarfskündigungen nachgedacht werden. Zu diskutieren wäre etwa eine Regelung, nach einer Kündigung nur die Nutzung als Erstwohnsitz zulässt oder die an der Möglichkeit der Versorgung der gekündigten Mieter*innen mit Ersatzwohnraum anknüpft, insbesondere derer, die nur geringe oder keine Chan-cen auf dem Wohnungsmarkt haben

https://www.rav.de/fileadmin/user_upload/rav/Stellungnahmen/…
Die Details des Berliner Mietendeckels
https://www.tagesspiegel.de/berlin/ein-revolutionaeres-geset…

Absenkungszwang auf willkürliche Miethöhen mit Basis 2013 sollen Gesetzesbestandteil werden. Damit wird eine Neuvermietung bei Auszug schwierig und es droht ein Erpressungspotential des Mieters.

Wenn das verfassungskonform ist, braucht man nicht mehr in Deutschland zu investieren. Solange bleibt die Rechtsunsicherheit und die Notwendigkeit der schwierigen Anpassung neuer Mietverträge oder eben der Verkauf.

Die Absenkung von Mieten war bis zuletzt der zentrale Streitpunkt innerhalb der Koalition. Lompschers ursprünglicher Vorschlag, dass eine Miete dann überhöht sei, wenn die Mietbelastung mehr als 30 Prozent des anrechenbaren Haushaltseinkommens beträgt, ist vom Tisch. Finanzsenator Matthias Kollatz (SPD) befürchtet Entschädigungszahlungen an die betroffenen Vermieter aus dem Landeshaushalt. In diesem Fall könnte der Vermieter sogar einen Schadensausgleich vom Land Berlin einfordern, gab der Finanzsenator zu bedenken.

Es gab dagegen auch massive juristische Vorbehalte, außerdem wäre die verwaltungstechnische Umsetzung sehr aufwendig. Trotzdem soll bis zur Verabschiedung des Mietengesetzes im Abgeordnetenhaus noch eine „Untersuchung zum Verhältnis von Einkommenssituation und Mietbelastung angestellt“ werden. Verständigt hat sich die Koalition auf die Kappung von Wuchermieten. So werden Mieten bezeichnet, die mehr als 120 Prozent der im neuen Gesetz verankerten Tabellenmiete betragen. Sie werden auf den Höchstsatz von 120 Prozent verringert.

Berücksichtigt werden dabei Abschläge für einfache Lagen (- 28 Cent je Quadratmeter) und mittlere Lagen (- 9 Cent) und Zuschläge für gute Lagen (+ 74 Cent). Die Regelung für Wuchermieten soll neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes angewendet werden.

Auf gesetzliche Mietobergrenzen hätte die SPD gern verzichtet. Aber Linke und Grüne wollten das auf keinen Fall. Die SPD beharrte bis zuletzt auf der Orientierung der erlaubten Mietpreise am Berliner Mietspiegel von 2019, der höhere Mieten zuließ als die ortsübliche Vergleichsmiete in früheren Jahren. Grüne und Linke dagegen wollten an den Werten im Mietspiegel 2013 festhalten.

Geeinigt hat man sich nun auf folgende Grundsätze: Es wird eine Tabelle für zulässige Mietobergrenzen im neuen Landesgesetz geben. Bei Wiedervermietung gilt die Vormiete. Falls die Vormiete die Obergrenze überschritt, gilt die Tabellenmiete. Bei einer Wiedervermietung dürfen besonders niedrige Mieten (unter fünf Euro je Quadratmeter) um höchstens einen Euro auf maximal fünf Euro angehoben werden.


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