Eigentumswohnung- Nebenkosten,Beispiel - 500 Beiträge pro Seite

[Musiker95]

Hallo Liebe Community,
Ich bin etwas verwirrt gerade.
Ich überlege mir eine Immobilie zu investieren und habe mich über die Nebenkosten einer Eigentumswohnung informiert.
Nur lese ich vom Hausgeld,Rücklage,Betriebskosten,Energiekosten,Verwaltungskosten

Könnt ihr mir mal als Beispiel eure monatliche Nebenkosten nennen, damit ich eine Idee habe mit was ich leben muss? kann ich davon ausgehen dass meine Nebenkosten bei ca. 600 euro monatlich legen könnten im Durchschnitt? Weil dann bleibe ich schön beim Mieten
Lg

[nickelich]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.048.834 von Musiker95 am 30.11.19 13:06:31

Auch als Mieter zahlen Sie mit der Warmmiete die meisten Kosten, die in den Nebenkosten einer Eigentumswohnung stecken. Es fehlt die Rücklage für Reparaturen.

[Chris_M]

Man bekommt doch einmal im Jahr die Abrechnungen:

Kaltmiete
+ Wasser
+ Heizung

+ Nebenkosten u.a. auch Mülltonne, Licht im Fluren, sofern Begrünung da ist und diese gepflegt werden kommt auch das in die Nebenkosten. Wenn der Hausflur durch ein Dienstleister gereinigt wird auch usw.



und wie nickelich schon schreibt die Rücklagen für Reparaturen sind nicht in den Nebenkosten, sind ja Rücklagen

[VanGillen]

Das ist bei jeder Hausgemeinschaft verschieden.Ich zahle an Nebenkosten 259€.
Darin ist enthalten Winterdienst,Rasenpflege,Müllgebühren , Straßenreinigungsgebühren, und Hausstrom.
Strom und Heizung ist extra.

[Musiker95]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.049.872 von VanGillen am 30.11.19 17:51:59

vielen Dank! also sind die kosten bei einer Eigentumswohnung doch nicht so hoch wie ich gelesen habe . ich denke das kommt dann auch aufs Hausgeld an

[Hasenfuzz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.048.834 von Musiker95 am 30.11.19 13:06:31

Verwirrung .....?

Zitat von Musiker95: Hallo Liebe Community,
Ich bin etwas verwirrt gerade.
Ich überlege mir eine Immobilie zu investieren und habe mich über die Nebenkosten einer Eigentumswohnung informiert.
Nur lese ich vom Hausgeld,Rücklage,Betriebskosten,Energiekosten,Verwaltungskosten

Könnt ihr mir mal als Beispiel eure monatliche Nebenkosten nennen, damit ich eine Idee habe mit was ich leben muss? kann ich davon ausgehen dass meine Nebenkosten bei ca. 600 euro monatlich legen könnten im Durchschnitt? Weil dann bleibe ich schön beim Mieten
Lg

Es ist eigentlich gar nicht so kompliziert:

Der Mieter zahlt zunächst einmal den Kaltmietzins, aus dem der Eigentümer als Vermieter seine Eigenkapitalverzinsung, Fremdkapitalverzinsung und bei der derzeitigen Zinssituation auch noch 2-3 Prozent Tilgung des Fremdkapitals bestreiten kann.

Nebenkosten ist ein Sammelbegriff für Betriebs- und Heizkosten, der Eigentümer kann als Vermieter alle Kosten, soweit vertraglich vereinbart, auf den Mieter umlegen.
Für die Bewirtschaftung der Immobilie fallen auch noch Verwaltungskosten und Instandsetzungskosten an, die nicht umlagefähig sind.
Falls Du kaufen möchtest, lass Dir die Protokolle der letzten 3 Wohnungseigentümerversammlungen kommen, damit Du Kenntnis davon hast, falls größere Baumaßnahmen anstehen.
Aus den letzten 3 Abrechnungen solltest Du auch die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage entnehmen können, die Du dem Vermögensstatus entnehmen kannst, den viele Verwalter mitliefern.

Das Eigentümer-Risiko ist im wesentlichen eine größere Instandsetzungsmaßnahme, für die die Instandsetzungsrücklage nicht ausreicht. Dann muss der Verwalter eine Sonderumlage von den Eigentümern anfordern, die gerade unmittelbar nach dem Kauf sehr ungelegen kommen kann.

[alzwo]

Musiker95,
eine ETW ist nur die halbe Freiheit (Luxus). Wegen der Fremdverwaltung. Die richtige Freiheit fängt an bei einem Reihenhaus.

[Teddybear]

Ich rate auch von einer Eigentumswohnung ab. Ich kenne niemanden, der damit auf Dauer glücklich war. Es braucht nur ein Querulant oder Prinzipienreiter in der WEG zu sein, und den gibt es praktisch immer. Meistens mehrere.

[1erhart]

Jetzt übertreibe nicht gleich, ich kann seit 25 Jahren nicht klagen.

Wobei ich mir bei den heutigen Preisen und meinem Alter mittlerweile keine mehr kaufen würde.

[lyta [VIP]]

kann dem 1erhart nur zustimmen👍....meine betriebskosten sind weniger als die hälfte der miete einer gleichwertigen wohnung...+ ich sitz in den eigenen 4 wänden ..+zahl das geld(falls z.b. noch kaufkosten über kredite zu zahlen sind)von der linken in die rechte tasche ..
das meint mein geld gehört noch immer mir + = nicht auf einem fremden konto!!!!

[1erhart]

Wobei ich ja Wohnungen meine die ich besitze und die vermietet sind und von Verwaltungsgesellschaften betrieben werden.

Da bleiben bei mir rund 6% vor Steuern per Anno übrig nach sämtlichen Abzügen.
Wobei die Käufe Anfang der 90er Jahre war.

Habe keinen Ärger, weder mit den Mietern noch mit den Verwaltungsgesellschaften.

Ausser eine grösseren Renovierung betreffend neuen Böden und ein paar neue Türen nur die reinen laufenden Kosten. Für die Steuererklärung saubere Bescheinigungen usw.

Und ich sitze hier und brauche mich um nichts zu kümmern, und wie gesagt seit mehr als 25 Jahren.

[Hasenfuzz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.050.463 von Teddybear am 30.11.19 20:27:52

Kompletter Quatsch!

Zitat von Teddybear: Ich rate auch von einer Eigentumswohnung ab. Ich kenne niemanden, der damit auf Dauer glücklich war. Es braucht nur ein Querulant oder Prinzipienreiter in der WEG zu sein, und den gibt es praktisch immer. Meistens mehrere.

Es ist wie immer im Leben, man muss sich halt um sein Eigentum kümmern!
Das Wohnungseigentumsgesetz regelt doch alles recht ordentlich, beim Kauf muss man sich halt die Teilungserklärung anschauen, dort können sich ungünstige Regelungen verbergen!
Ist Zoff in der Gemeinschaft, liegt es oft an der unengagierten Verwaltung, natürlich gibt es auch querulatorische Miteigentümer ……
Will man die Eigentumswohnung selber nutzen, ist es von Vorteil, wenn die Selbstnutzerquote möglichst hoch ist, Vermieter haben in der Regel die Rendite im Blick, Selbstnutzer wollen einen gepflegten Lebensmittelpunkt in einer intakten Hausgemeinschaft.
Darauf hat man als Verwaltungsbeirat einen gro0en Einfluss, wenn man sich dort konstruktiv engagiert, läuft alles in der Regel in die richtige Richtung!
Als Fachkaufmann für die Verwaltung von Wohnungseigentum kenne ich viele, die mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung vermögend geworden sind!

[Hasenfuzz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.051.735 von 1erhart am 01.12.19 10:48:11

Schöne Verzinsung ......

vom Wertzuwachs mal ganz zu schweigen, der zwischen 50 und 100 Prozent nach 25 Jahren liegen wird!

[Chris_M]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.051.852 von Hasenfuzz am 01.12.19 11:21:22

Zitat von Hasenfuzz: Als Fachkaufmann für die Verwaltung von Wohnungseigentum kenne ich viele, die mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung vermögend geworden sind!

Ball flach spielen ... Man muss differenzieren, ob jemand Cash zahlt ... auf Pump wird man wohl erst die Bank bedienen dürfen bevor man "kenne ich viele ... mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung vermögend" wird.

Auch Unterschied ob Selbstkonsum, wie es der TE vor hat oder man Vermietet und somit einen Cash Flow generiert etc.

[nickelich]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.048.834 von Musiker95 am 30.11.19 13:06:31

Ganz dumm schaut man aus der Wäsche, wenn sich der eingesetzte Verwalter mit der Instandhaltungsrücklage ins ferne Ausland absetzt. Ist meinem Schwager passiert. Die Instandhaltungsrücklage macht den Hauptteil der Differenz aus zwischen den Nebenkosten eines Mieters und den Nebenkosten eines selbstnutzenden Eigentümers.

Wenn der mögliche Käufer finanziell derart limitiert ist, muß man sich fragen, ob er 20% des Kaufpreises mit Kaufnebenkosten als Eigenkapital vorweisen kann. Die Kaufnebenkosten, hier Makler, Grunderwerbssteuer, Notarkosten machen schon mehr als 10% der Summe aus (lokal unterschiedlich).

Bei der heutigen Zinslage macht es Sinn, eine lange Laufzeit bei der Hypothek zu wählen, nach Möglichkeit bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens. Sondertilgungen sollte der Vertrag ermöglichen. Aber wenn einer so klamm ist, daß er sich schon wegen der Nebenkosten fürchtet, wird er eine 5-Jahres-Hypothek wählen, nur weil sie kurzfristig billiger ist.

[alzwo]

Es ist ja nicht so, daß man mit dem Erwerb einer ETW ins Ünglück stürzt. Aber eben nur halbe Freiheit.

Eine Wertsteigerung muß auch nicht eintreten. Meine Schwägerin hat 1992 für 210t DM eine ETW gekauft. Wird als Ferienwohnung genutzt. Prima. Die letzte (gleich große) ETW wurde ihr für 60t EUR angeboten und ging zu dem Preis wohl auch weg. Kriegt man auf der Eigentümerversammlung mit.

[Chris_M]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.052.200 von alzwo am 01.12.19 13:22:07

Zitat von alzwo: Es ist ja nicht so, daß man mit dem Erwerb einer ETW ins Ünglück stürzt. Aber eben nur halbe Freiheit.

Eine Wertsteigerung muß auch nicht eintreten. Meine Schwägerin hat 1992 für 210t DM eine ETW gekauft. Wird als Ferienwohnung genutzt. Prima. Die letzte (gleich große) ETW wurde ihr für 60t EUR angeboten und ging zu dem Preis wohl auch weg. Kriegt man auf der Eigentümerversammlung mit.

Kommt doch auf Angebot und Nachfrage an bzw. wenn jemand schnell sein Eigentum loswerden will dann nimmt er die 80k statt zu warten bis z.B. jemand 120k bietet.

Hier im der Kleinstand hast du Preisliche Unterschiede auf wenigen Metern Entfernung.

Das fängt an mit den Preis von einen Gebrauchtwagen bis hin wo ich mit den Kopf schüttel nur weil der Eigentümer glaubt, dass das jemand kauft. Oder schlimmer Objekte aus Erbgemeinschaften die auch Traumvorstellungen von Immobilienpreise haben.

Ich weiß auch nicht was der TE genaue Voraussetzungen mitbringt, Insg. sollte ein Objekt schnell abbezahlt sein, Kaufnebenkosten wurden genannt, auch das man Rücklagen etc bilden sollte. Seine Ausgangsfrage waren ja lediglich die Nebenkosten

Es soll ja Internet Seiten geben die auch darüber informieren (aber die sind ja i.d.R. gut versteckt und nur schwer auffindbar^^)

[Musiker95]

Sorry Leute darf ich euch nochmal fragen weil ich neu in dem Ganzen bin:
also wenn ich mir eine Eigentumswohnung hole , neben dem Hausgeld und Enrgiekosten , kommen noch größere kosten im monat auf mich zu ?( wie schaut es bei den Betriebskosten, Versicherungen,Rücklagen etc aus)

[nickelich]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.052.722 von Musiker95 am 01.12.19 16:01:23

Zum Hausgeld finden Sie Näheres auf Wikipedia, hier findet sich eine Antwort auf Ihre Frage:

https://de.wikipedia.org/wiki/Hausgeld_(Wohnungseigentum)

Mich erstaunte, daß der deutsche Durchschnittswert bei nur 2,60€ pro qm pro Monat lag. Bei einer Anlage mit Schwimmbad und Sauna im Keller kommt das nicht hin. Teuer ist auch der Anteil von Aufzugskosten bei relativ kleinen Häusern.
Richtig teuer wird es, wenn größere Reparaturen anfallen und die Instandhaltungsrücklage ist schon aufgebraucht oder wurde entwendet.

[Hasenfuzz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.052.200 von alzwo am 01.12.19 13:22:07

Ein Beispiel ist ein Beispiel ist ein Beispiel!

Zitat von alzwo: Es ist ja nicht so, daß man mit dem Erwerb einer ETW ins Ünglück stürzt. Aber eben nur halbe Freiheit.

Eine Wertsteigerung muß auch nicht eintreten. Meine Schwägerin hat 1992 für 210t DM eine ETW gekauft. Wird als Ferienwohnung genutzt. Prima. Die letzte (gleich große) ETW wurde ihr für 60t EUR angeboten und ging zu dem Preis wohl auch weg. Kriegt man auf der Eigentümerversammlung mit.

Wir wollen uns ja hier nicht in Allgemeinplätzen ( Lage, Lage, Lage ) verlieren, allgemein bleibt festzuhalten, dass der derzeit aufgerufene Hypothekenzins die Konditionen darstellt, für die früher "mit öffentlichen Mitteln" gebaut/gekauft wurde, gleichzeitig ist der Markt passend überhitzt.

Es ist Augenmaß geboten, in vielen Eigentümergemeinschaften muss der Verwalter einem Verkauf zustimmen, der kennt also schon die zuletzt gezahlten Preise!

Hilfreich kann der Vervielfältiger der Miete sein …… für eine normale Wohnung in guter Lage würde ich auch heute nicht mehr als 25-fache Jahresmiete laut Mietspiegel bezahlen!

[nickelich]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.053.427 von Hasenfuzz am 01.12.19 18:51:47

25-fache Jahresmiete ist schon viel, dann sollte es sich sich um einen Neubau oder ein generalsaniertes Objekt handeln.

[Teddybear]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.051.852 von Hasenfuzz am 01.12.19 11:21:22

Zitat von Hasenfuzz: Als Fachkaufmann für die Verwaltung von Wohnungseigentum

Das kommt noch erschwerend hinzu... auch in der Verwaltung kann man es mit solchen Spezialexperten zu tun haben. Der Verwalter muß nicht mal kriminell sein; verbohrt reicht schon, um dauerhaft Spaß zu haben.

Ich spreche hier von Kauf zur Selbstnutzung, darum geht es hier im Thread. Daß eine Wohnung zur Vermietung, zur rechten Zeit zum rechten Preis gekauft, dem Anleger mit Glück Freude machen kann, ist unbestritten. Obwohl sich auch damit viele schon ruiniert haben. Als alleinige oder hauptsächliche Geldanlage ist es ein ziemliches Klumpenrisiko.