Geerbtes Haus vermieten oder verkaufen - 500 Beiträge pro Seite

[thomas838]

Hallo Leute,

ich habe mein elterliches Wohnhaus in der Landeshauptstadt von Sachsen Anhalt geerbt. Gute Wohnlage, Grundstück ca 600qm - Das Haus hat ca 180qm Wohnfläche und nochmal ca 100qm Nutzfläche (beheizter Keller usw).

Bausubstanz ist sehr solide. Das Haupthaus ist Baujahr 40 und wurde in den 90ern erweitert.

Es gibt allerdings einen nicht unerheblichen Instandhaltungsrückstau. ca 100TEUR müsste man schon in die Hand nehmen, um es auf einen zeitgemäßen Stand zu bekommen.

Die Frage ist jetzt: Was mache ich mit der Immobilie.

Liquidität brauche ich derzeit nicht ... auch bin ich bereits im Besitz eines selbstbewohnten EFH's bei Berlin, wo mein Lebensmittelpunkt ist.

Verkaufserlös schötze ich mit ca 300 TEUR ein ... hier muss ich auch überlegen, wie ich dieses Geld reinvestiere.

Was würdet Ihr mir in meiner Situation empfehlen? Lieber 100TEUR investieren und dann vermieten oder verkaufen?

Danke für Eure Gedanken hierzu

[JuliaPapa]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.783.481 von thomas838 am 24.05.20 11:11:46

Diese Frage kann dir doch niemand abnehmen. Dabei spielt der finanzielle Aspekt eher eine untergeordnete Rolle.

Wichtiger ist aus meiner Sicht die generelle Frage Vermietung ja oder nein. Im Falle einer Vermietung muss du dich halt kümmern (oder jemanden bezahlen, der das für dich tut). Wenn was ist, musst du immer aus Berlin nach Magdeburg fahren - willst du das?

Im Übrigen glaube ich nicht, dass du mit 100 TEUR auskommst, wenn am Haus 25 Jahre nichts gemacht wurde.

Erst wenn das geklärt ist, kann man dann mal schauen, wie eine Vermietung möglich ist und wie sich das im Vergleich zu anderen Geldanlagen rechnet.

[Teddybear]

An das Elternhaus haben manche eine emotionale Bindung.

Rein finanziell fehlt die wichtige Information, welche Kaltmiete zu erzielen wäre. Wenn das Haus 300 k€ bringen würde und man noch 100 k€ reinsteckt, hat man 400 k€ investiert. Ob man dann 500, 1000 oder 2000 Euro Kaltmiete erzielen kann, ist ein großer Unterschied.

Von der Kaltmiete muß man auch nach einer Sanierung bei einem derart alten Objekt einen erheblichen Teil für die laufende Instandhaltung rechnen. Dazu der Aufwand von Verwaltung und drum Kümmern, und das Mieterrisiko... ich selbst würde mir das nicht antun.

[Abfischer]

Behalten, in 10 Jahren kriegst Du über 1 Millionen dafür,

dank der Inflation die bald kommt durch die neuen Kriegsanleihen, CoronaBonds, Wiederaufbau

Bonds, Grüne Billion, v.d. Leyen Marshall Plan.

nennt es wie ihr wollt.

[Vivian664]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.783.481 von thomas838 am 24.05.20 11:11:46

Zitat von thomas838: Hallo Leute,

ich habe mein elterliches Wohnhaus in der Landeshauptstadt von Sachsen Anhalt geerbt. Gute Wohnlage, Grundstück ca 600qm - Das Haus hat ca 180qm Wohnfläche und nochmal ca 100qm Nutzfläche (beheizter Keller usw).

Bausubstanz ist sehr solide. Das Haupthaus ist Baujahr 40 und wurde in den 90ern erweitert.

Es gibt allerdings einen nicht unerheblichen Instandhaltungsrückstau. ca 100TEUR müsste man schon in die Hand nehmen, um es auf einen zeitgemäßen Stand zu bekommen.

Die Frage ist jetzt: Was mache ich mit der Immobilie.

Liquidität brauche ich derzeit nicht ... auch bin ich bereits im Besitz eines selbstbewohnten EFH's bei Berlin, wo mein Lebensmittelpunkt ist.

Verkaufserlös schötze ich mit ca 300 TEUR ein ... hier muss ich auch überlegen, wie ich dieses Geld reinvestiere.

Was würdet Ihr mir in meiner Situation empfehlen? Lieber 100TEUR investieren und dann vermieten oder verkaufen?

Danke für Eure Gedanken hierzu

300TEUR in Magdeburg? Baujahr 1940 und 100TEUR Instandhaltungsrückstau???

[Friseuse]

Warum keinen Mondpreis aufrufen?

Die Hälfte der Menschheit kalkuliert allein mit den Zinsen und die sind vierstellig p.a. für 400000€ Kaufpreis.

Investitionen sind nur Stress und treffen nicht jeden Geschmack

Zur Not kann immer noch vermietet und ein Käufer gesucht werden

[power87]

Ich persönlich würde mich von einem Makler beraten lassen und daraufhin entsprechend sanieren und ihn das verkaufen lassen, eventuell muss auch kaum etwas gemacht werden... Das Geld würde ich dann z.B. in Wertpapiere investieren.
Als Vermieter hat man nur Stress und womöglich noch mehr Kosten, außerdem spekuliert man langfristig auf ~ 10+ Jahre die Immobilie noch teurer verkaufen zu können und wenn das nicht klappen sollte?
Bei einem sofortigen Verkauf weiß man relativ genau was einen erwarten wird, bei einer Vermietung weiß man das nicht. Es kann alles glatt laufen, aber auch nicht z.B. klagende Mieter, Mietnomaden etc. unterm Strich und wenn man das Haus nicht gerade selbst später benötigt wäre mir das zu viel Stress.

Wie auch schon einer schrieb, du wirst regelmäßig zum Haus fahren müssen. Meine Großeltern hatten in D ein Haus und vermieteten das von AT aus. Mussten ebenfalls des öfteren vor Ort und vor allem dann wenn ein neuer Mieter gesucht wurde musste mein Großvater zum Teil 1-2 Monate vor Ort sein. Ganz so witzig fand er das nicht, haben dann verkauft.

[Irrenarzt1922]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.785.069 von Friseuse am 24.05.20 14:53:34

"Die Hälfte der Menschheit kalkuliert allein mit den Zinsen und die sind vierstellig p.a. für 400000€ Kaufpreis."

Ja der schiere Wahnsinn.
2% Zinsen auf nen Immokredit kann sich doch keiner leisten mit Hartz4 schätze ich.

[Irrenarzt1922]

Obwohl, gleich die komplette Miete + NK zu hartzen ist natürlich besser.
Wie konnte ich Dummchen das übersehen?

[Baldur74]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.784.778 von Vivian664 am 24.05.20 14:13:01

Zitat von Vivian664:

Zitat von thomas838: Hallo Leute,

ich habe mein elterliches Wohnhaus in der Landeshauptstadt von Sachsen Anhalt geerbt. Gute Wohnlage, Grundstück ca 600qm - Das Haus hat ca 180qm Wohnfläche und nochmal ca 100qm Nutzfläche (beheizter Keller usw).

Bausubstanz ist sehr solide. Das Haupthaus ist Baujahr 40 und wurde in den 90ern erweitert.

Es gibt allerdings einen nicht unerheblichen Instandhaltungsrückstau. ca 100TEUR müsste man schon in die Hand nehmen, um es auf einen zeitgemäßen Stand zu bekommen.

Die Frage ist jetzt: Was mache ich mit der Immobilie.

Liquidität brauche ich derzeit nicht ... auch bin ich bereits im Besitz eines selbstbewohnten EFH's bei Berlin, wo mein Lebensmittelpunkt ist.

Verkaufserlös schötze ich mit ca 300 TEUR ein ... hier muss ich auch überlegen, wie ich dieses Geld reinvestiere.

Was würdet Ihr mir in meiner Situation empfehlen? Lieber 100TEUR investieren und dann vermieten oder verkaufen?

Danke für Eure Gedanken hierzu

300TEUR in Magdeburg? Baujahr 1940 und 100TEUR Instandhaltungsrückstau???

Ich kenne zwar nur die Preise in Halle (Saale), aber der Unterschied dürfte marginal sein. Die Preisvorstellung ist eher "historisch" - bei 300 TEUR wird er von Angebote überrannt.

[Baldur74]

Ich würde mal einen Makler draufschauen lassen, auch wenn das ein paar EUR kostet.

Ich glaube da werden deutlich höhere Verkaufspreise als 300k im Raum stehen. Ich wohne in Halle (Saale) und habe zumindest eine grobe Idee, wie die Preise derzeit stehen.

Vermieten B / MD ist jetzt von der Fahrtzeit schon auch machbar. Ich denke aber rein witschaftlich ist der Verkauf besser.

Aber wie gesagt, ein Makler, der eine realistische Miete und realistische Kaufpreise mitteilen kann ist auf jeden Fall für eine Entscheidung nützlich und verhindert u.U. einen teuren Fehler.

[Teddybear]

Ein Makler kann aber auch ein teurer Fehler sein... das ist nicht so selten.

Eigene Marktbeobachtung ist meist mindestens so gut wie die Beratung durch kostspielige Spezialexperten, die ja nicht ohne eigenes Interesse sind. Der Makler schätzt gern einen hohen Kaufpreis, um den Kunden zu ködern. Ist der Makler dann beauftragt, gibt völlig überraschend der Markt den Preis doch nicht her.

[JoachimSchilling]

Das ist natürlich gerade aufgrund der aktuellen Lage eine schwierige Frage. Bei Mietern könnte es zu viel Ärger kommen und solange du keinen Property-Manager einsetzt, der sich um alles kümmert, bleibt da auch viel Arbeit an dir selbst hängen. Mit dem Verkauf wärst du halt sehr frei und könntest das Geld in Anlagen stecken, die nicht so viel Aufsicht erfordern. Aber auch da ist es momentan eine schwierige Zeit: Die Aktien sind immernoch durch eine zweite Corona-Welle bedroht und könnten jederzeit wieder wie im März plötzlich fallen. Gold wird zurzeit wie auf https://www.gold-preisvergleich.de/gold/goldbarren/ zu sehen ist, zu sehr hohen Preisen gehandelt. Wenn du also auf Gold gehen würdest, wäre gerade auch nicht der optimale Zeitpunkt. Einfach nur abzuwarten, ist aber auch keine gute Lösung. Was ich an deiner Stelle machen würde, ist wahrscheinlich das Haus zu verkaufen und einen guten Preis zu erzielen. Sollte das nicht möglich sein, behalte es erstmal.

[thomas838]

Halo Leute,

vielen dank für die Zahlreichen Gedanken dazu. Trotz der teilweise gegensätzlichen Empfehlungen hilft mir das bei meiner Meinungsbildung.

Kleines Update: Mein Plan ist, den Hasurat erstmal aufzulösen. Das ist mit so viel Arbeit verbunden, dass ich überlege die Aufgabe einer Firma zu übertragen. Kostet Aufgrund der Menge Hausrat auch ein paar Tausis. Er hat zu Lebzeiten an vielen Sachen festgehalten.

Jetzt ist natürlich die Frage, was mache ich mit den erhaltungswürdigen Einrichtungsgegenständen - Couch, Esstisch, Regale, Schränke die sind teilweise recht neu, hell und modern und passen super in das Haus.

Eine Firma würde mir für diese Möbelstücke nur eine Geringe Gutschrift geben, selbst abbauen will ich nicht. Ich könnte Sie ja stehen lassen und mal schauen, ob der zukünftige Eigentümer sie haben möchte, oder das haus möbliert vermieten. Was meint Ihr?

Zum Thema Makler habe ich auch schon überlegt: Ich habe ja in der Stadt kein Netzwerk mehr -> D.h. google --> ich spreche bei den 3 am besten bewerteten Maklern vor und Frage sie einfach zwei Dinge:

1. Zu welchem Preis können Sie die Immobilie innerhalb von 3 Monaten verkaufen
2. Welcher Mietpreis wäre innerhalb von 3 Monaten zu erzielen / was müsste aus deren Sicht renoviert werden

Dann kann ich mich ja für einen Makler entscheiden, der aus Meiner Sicht ein auf mich Plausibles Angebot macht.

Oder wie läuft das in der Praxis mit der Maklerwahl?

Besten Dank!

[Martin324]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.783.481 von thomas838 am 24.05.20 11:11:46

Du Spekulierst zu veil

Du solltest die genau im Klaren sein wie viel das Haus wert ist wie viel Miete man in deiner Region verlangen kann etc. Hol dir Informationen ein und entscheide, wenn du alle Karten kennst und du dir sicher sein kannst. Die Entscheidung abnehmen kann dir hier sicher keiner! Ich habe meine Immobilie das letzte Mal hier https://estate-moments.de/immobilienbewertung/bewertung-2019… bewerten lassen aber es gibt auch einige andere Seiten. Egal wo aber bitte informiere dich ausführlich.

[Teddybear]

Gebrauchte Möbel bringen sehr wenig im Verkauf, auch wenn sie gut und neuwertig sind. Bei meinen Eltern haben wir alle soliden Möbel und verwendbaren Hausrat eingelagert, woraus sich die zehn Enkel bedienen können, wenn sie ihre erste eigene Bude beziehen. Ein Hauskäufer wird die Möbel kaum übernehmen. Ein ganzes Haus möbliert vermieten ist möglich, wenn auch selten. Die Zielgruppe sind dann meistens Ex-Pats, die auf Zeit (maximal wenige Jahre) ein Haus brauchen für sich und ihre Familie. Solche Mieter dürften in Magdeburg aber nicht sehr häufig sein.

Wie mein Vorschreiber anmerkt, Du solltest bescheidwissen bevor Du einen Makler beauftragst, sonst wirst Du leicht über den Tisch gezogen. Und wenn Du dann bescheidweißt, ist die Frage, ob Du den Makler brauchst. Der kassiert eine fünfstellige Summe für das Einstellen von Anzeigen in den üblichen Portalen und das gelegentliche Herumführen von Interessenten. Egal wer das offiziell bezahlt, dieses Geld geht von Deinem erzielbaren Kaufpreis ab.

Das "Vorsprechen" bei drei Maklern und sie erstmal arbeiten lassen, bevor Du Dich entscheidest, wird kaum funktionieren. Ohne daß Du sie beauftragst, werden sie nicht viel tun und auch keine belastbaren Zahlen liefern.

[Friseuse]

Diese Unsicherheit ist unnötig,teuer.

Ich würde keinen Makler fragen, die erzählen vom Pferd für deine Unterschrift und Vertrag. Dann passiert nichts, verstreicht die Zeit.

Die Welt kommen lassen, das Haus selbst per Anzeige anbieten und warten.

[thomas838]

Hi,

mittlerweile haben wir ein besseres Gefühl für den Hausstand. Wir werden wohl die meisten Möbel in den Sperrmüll geben (Container bis vors haus stellen lassen). Es sind ca. 40 Kubikmeter. Antike Möbel teilen wir im Verwandenkreis auf. Die Inhalte der Schränke kommen in Behältnisse und zur Nachsortierung durch die Verwandschaft dann in eine angemietete Garage hinterm Haus. Dinge, die offensichtlich wegkönnen (Altkleider, Schrott, ...) sofort entsorgen. Alte technische Geräte beim Wertstoffhof abliefern. Wir werden es vermutlich selbst managen und uns Helfer kommen lassen - Firma die alles macht ist mit sehr hohen Kosten verbunden (ca 5 bis 7 TEUR). Als Privatperson kommt man auch günstiger an Dienstleistungen der Stadt.

Makler habe ich beim Kauf unseres Grundstücks in Berlin auch erfolgreich gemieden. Es heist nur immer, dass man bei einem Verkauf einen maktgerechten Preis verlangen sollte (Keine überzogene Preisvorstellung), da die Immobilie sonst zu lange auf den Portalen angeboten werden muss und zu einer Art Karteileiche wird, für die sich niemand mehr interessiert. Das Risiko möchte ich natürlich vermeiden. Hochwertiges Expose traue ich mir zu selbst zu erstellen - Fotografen würde ich kommen lassen. Vermutlich macht es sinn, Fotos vom Haus zu machen, solange es noch möbliert ist, oder?
Vor Ort könnte ich den Schlüssel zum Haus bei bekannten hinterlegen, die dann zur Besichtigung vor Ort sind - ich selbst würde mich per Videokonferenz hinzuschalten.

Ich hätte auch ein besseres Gefühl, die immobilie selbst anzubieten. Aber wie finde ich den Preis am besten raus? Ich habe für das Nachlassgericht vom Landesamt für Vermessung auf Basis der Grundstücksfläche, der reinen Wohnfläche und des Baujahres der Gebäudeteile eine grobe Schätzung erhalten. Da meinte die Sachbearbeiterin aber schon, das ist sehr konservativ - am Markt werden zur Zeit deutlich höhere Preise erzielt. Die ortsansässigen Entrümpelungsfirmen, die ich durchs Haus geführt haben, haben aus Ihrer Erfahrung auch verkaufspreise genannt. Diese waren schon ca. 70TEUR über dem groben Schätzwert. Darüber hinaus habe ich eine sehr genaue Dokumentation über die Bauweise des Hauses in den Unterlagen gefunden. Sowohl vom Altbau als auch vom Neubau. Beim Altbau war interessant, dass in der Nähe eine Bombe eingeschlagen ist - die Bombenschäden wurden alle samt dokumentiert und repariert. Dokumente über den Aufbau der Fundamente, Wände, Decken usw. ist alles vorhanden sowohl für Alt- als auch Neubau. Das komplette Leistungsverzeichnis und Rechnungen der Baufirmen liegen seit erstem Spatenstich in den 30er Jahren fast lückenlos vor. Ich als Käufer würde so eine Transparenz zu schätzen wissen.

Einen Gutachter kommen zu lassen, der mir die Mängel am Haus nochmal einzeln auflistet wollte ich eigentlich vermeiden. Ich kenne den Instandhaltungsrückstau ziemlich genau. Diese Kosten würde ich gerne einsparen.

Gibt es da irgendwo noch einen Zwischenweg - Wen kann ich für eine Einschätzung des Marktpreises noch befragen?

Vielen Dank

[thomas838]

PS:

Es gibt ja onlinemakler, die eine kostenlose bewertung des Objektes über einen Makler vor Ort durchführen. könnte ich soetwas gefahrlos nutzen?

[Teddybear]

Die Makler, ob online oder nicht, arbeiten niemals kostenlos. Der "Makler vor Ort" wird das als Beauftragung verstehen; Du zahlst nichts für die Bewertung, aber dann Provision beim Verkauf. Diese Leute wirst Du nicht mehr los.

Einen Fotografen brauchst Du auch nicht. Bilder machen kannst Du selbst (ohne Möbel, sonst denken Interessenten, das Haus sei noch bewohnt oder sie müßten erstmal entrümpeln). Ein hochwertiges Expose mit all den dümmlichen Werbephrasen, womit die Makler gern werben, schreckt viele Interessenten eher ab, weil sie vermuten, es sei geschönt und solle von Mängeln ablenken (außerdem wollen sie keinen Makler bezahlen). Ehrliche Angaben und Fotos machen einen besseren Eindruck. Manchmal lohnt es sich, vor dem Fotografieren die Wände zu streichen, das allein macht oft einen um Welten besseren Eindruck, auch bei Besichtigungen. Mit den Dokumenten zum Haus wär ich vorsichtig, gerissenene Interessenten werden etwas darin finden, um den Preis zu drücken.

Den Kaufpreis setzt Du am besten am oberen Rand an von dem, was die verschiedenen Erfahrenen genannt haben. Dann hast Du ein wenig Luft für Verhandlungen (viele Käufer brauchen 10 bis 20 k€ "Runterhandeln" für ihren Seelenfrieden). Ist die Preisvorstellung generell überzogen, merkst Du das schnell und kannst sie anpassen.

Viel Glück!

[thomas838]

Danke für die Tipps.

Wir hatten uns vorhin kurz an unseren eigenen Grundstückskauf zurückerinnert - hier gab es ein geschlossenes/verdecktes Bieterverfahren. Alle Interessenten wurden an 3 festgelegten Terminen gesammelt über das Grundstück geführt. Jeder konnte ein Kaufpreisangebot abgeben ohne dass die Bieter untereinander ihre jeweiligen Angebote kennen. Könnte ich nicht auch so agieren?

Meinetwegen in der Immobilienanzeige einen Mindestpreis nennen und dann sollen die Leute nach den Besichtigungsterminen Ihre jeweiligen Angebote abgeben - der Höchstbietende erhält dann den Zuschlag. So muss ich mir keine Gedanken um den optimalsten Marktpreis machen - damit beschäftigen sich dann die Interessenten, die wirkliches Interesse an der Immobilie haben, da sie nicht unterboten werden wollen.

[Teddybear]

So ein Bieterverfahren kannst Du schon machen, wenn Du genügend ernsthafte Interessenten hast. Wenn sich der erfolgreiche Bieter als "Spaßbieter" entpuppt, der dann nicht kaufen will oder kann (das Geld gar nicht hat), kann es nervig werden (alles, was nicht notariell beurkundet ist, ist unverbindlich). Einen Mindestpreis würde ich nicht bekanntgeben, den verstehen viele wiederum als "Verhandlungsbasis" oder er hält von höheren Geboten ab.

Wenn Du nicht viele ernsthafte, solvente Interessenten hast, wird das Bieterverfahren nicht sehr erfolgreich hinsichtlich Kaufpreis ausgehen.

[thomas838]

Hi Zusammen,

Wir haben das Haus jetzt Mal 14 Tage auf Immoscout eingestellt gehabt. Leider nur ein Interessent gemeldet der dann nach Besichtigung abgesagt hat.

Ob wir doch lieber per Makler verkaufen sollten ... Was meint ihr?
Oder noch ne Zeitungsannonce dazu?

Viele Grüße

[Teddybear]

Beim Makler wird sich für einen zu hohen Preis auch niemand melden. Also etwas runtergehen, das kannst du ohne Makler.

Ob die Zeitung etwas bringt... keine Ahnung, hier wenig, in der Zone kann das anders sein. Einen Versuch ist es wert.

[babibube]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.764.076 von thomas838 am 14.08.20 14:26:42

Zitat von thomas838: Hi Zusammen,

Wir haben das Haus jetzt Mal 14 Tage auf Immoscout eingestellt gehabt. Leider nur ein Interessent gemeldet der dann nach Besichtigung abgesagt hat.

Ob wir doch lieber per Makler verkaufen sollten ... Was meint ihr?
Oder noch ne Zeitungsannonce dazu?

Viele Grüße

Für mich hängt es von Ihnen und Ihrer finanziellen Situation ab. Mit einem Immobilienmakler ist alles einfacher und Sie müssen sich keine Sorgen machen, aber der Preis wird höher sein. Ich schlage auch vor, dass Sie das Haus an eine Person verkaufen, die es per Kredit bezahlen will, damit Sie ein monatliches Einkommen daraus erzielen können.

Manchmal, wenn sich ihre finanzielle Situation verbessert, werden sie Ihnen den vollen Preis bezahlen und Sie können sie bitten, die Strafgebühr https://www.vorfaelligkeitsentschaedigung.net/hausverkauf/#K… zu bezahlen...., die letztendlich Ihre Maklerkosten decken wird.


LG

[vobozk2206]

!

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[supialexi2]

Mich würde sehr interessieren wie es nun weiter gegangen ist:.

Ist das haus nun verkauft, zu welchem Preis?

Also ich hätte die schönen Möbel erst mal drin gelassen. Es macht einfach einen freundlicheren Eindruck und so kann sich ein Käufer gut vorstellen, sofort einzuziehen. Das ist der Verkäufer egal, ob er die Möbel wirklich nutzt oder wegwirft.
Es gibt sogar professionelle und gewiefter Verkäufer , die zum Verkauf ein Haus extra möbellieren.

[munmin89]

!

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[LesterNamht]

!

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[Niemrod]

Natürlich verstehe ich, dass es für Sie schwierig sein kann, etwas Zuverlässiges zu finden, aber ich persönlich rate Ihnen, vorsichtig zu sein und die Informationen auf der Website zu lesen Bitcoin Apex offiziel Es scheint mir, dass dies für Sie nützlich sein kann, und wenn Sie noch Zweifel haben, schreiben Sie mir hier. Ich bin glücklich, Ihnen zu helfen.