Vermietete Eigentumswohnung in Hannover - 500 Beiträge pro Seite

[colany]

Wer möchte eine gut vermietete Eigentumswohnung in Hannover erwerben.
3 Zimmer, Küche, Bad, Balkon, Grösse der Wohnung: 63,3 qm, monatl. Kaltmiete 700,-- DM,
Preis: 175.000,-- DM

[verin]

Interesse. Bin Hannoveraner.
Melde Dich mal über Postfach...

[heinzilein]

Was heißt denn "gut vermietet"?

[colany]

Hallo Heinzilein,

gut vermietet heisst zum einen, dass die Wohnung schon seit fast drei Jahren an die gleiche Familie vermietet ist und zum anderen keinerlei Gefahr besteht, dass die Miete nicht gezahlt werden kann (z.B. durch Arbeitslosigkeit oder sonst. Gründe).

[Leo6]

Bestimmt Asylanten als Mieter. Da wird die Miete vom Sozialamt bezahlt und die gehen nicht pleite.

[colany]

@leo6
Man soll sich nicht täuschen lassen, wie viele Deutsche Familien, denen man es nicht ansieht, darauf angewiesen sind, staatliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.

[colany]

Scheint ja trotz Börsenflaute kein grosses Interesse zu sein.
Oder habt Ihr alle kein Geld mehr????

[gölqjksfhöla]

Hallo,

ich möchte dir ja nicht auf die Füße treten, aber daß
keiner so recht Interesse an deinem Objekt hat, könnte
daran liegen, daß die Wohnung vermietet ist !!!!!
Frag mal einen Makler, ob er deine ETW in sein Angebot nehmen
will.
Er wird dich dankend vor die Türe setzen, denn du verursachst nur Kosten,
und er wird dein Objekt eh nicht los, weil, so gut
wie alle, die Eigentum erwerben,wollen auch selber einziehen.

Und wer KAPITALANLEGER ist, für den ist die Rendite deiner
vermieteten Wohnung viel zu niedrig.
Du möchtest sie zum 20.88fachen der Jahresnettomiete verkaufen.
Das KÖNNTE für eine bezugsfreie Wohnung, je nach Ausstattung,
Baujahr und vorallem der Lage in Hannover, vielleicht durchaus
OK sein.


Dafür aber, daß sie vermietet ist, ist sie zu teuer.
Der Anleger erhält gerade mal 4,78 Prozent Rendite, und daß noch
vor Abzug der Verwalterkosten, die er ja nicht auf den Miter umlegen kann,
den möglicherweise anfallenden Renovierungen, des theoretischen
Mietausfallwagnisses, usw,usw.


Ein Tip,wenn du mir es erlaubst !!!!

Biete doch deine Wohnung zu einem Vielfachen der Jahresnettomiete an, der auch für
Mietshäuser in Hannover, in der gleichen Lage, Ausstattung
und dem gleichen Baujahr, üblich ist.
Dann bekommst du sie auch los.
Ansonsten warte einfach bis der Mieter ausgezogen ist.
Ein gut und gerne 30 Prozent höherer Verkaufspreis, gegenüber
der vermieteten Wohnung, wäre dir gewiss.




Viel Glück

[K1K1]

@gölqjksfhöla

mal eine Frage an dich: Wie hoch sind denn bei kleinen ETW’s (ca. 130.000 DM) die Auf- bzw. Abschläge gegenüber MFH’s (ca. 1. Mio DM) bei Verkauf (als Kapitalanlage).

Grüße K1

[gölqjksfhöla]

Hallo K1,

es kommt darauf an.

Ganz grob pauschal gesagt: Bei gebrauchten bezugsfreien
Wohnungen der Standardgröße von 65 Quadratmeter, wird von
von Maklern und Privaten so ca. 30 Prozent mehr verlangt.

Bei bezugsfreien Neubauwohnungen in gleicher Größe, verlangen
die Initiatoren um die 40 Prozent mehr.(Kommt drauf an, wie frech die sind.)

Bei bezugsfreien KLEINWOHNUNGEN, also Apartments und Wohnungen, so bis
50 Quadatmeter(kommt eben halt auch drauf an.....wenn die 51,5 Quadratmeterwohnung nur ein Zimmer
hat und/oder sich in einem reinen "Apartmentgebäude" befindet oä., ist es nicht ratsam, mehr zu löhnen),
SOLLTE man nur den sogenannten "Mietwert" bezahlen.Also das Verhältnis
von Miete und Kaufpreis, daß auch für 1 Million-Mietshäuser gilt.

Warum??

Weil solche Objekte, für den normalen Käufer einer Eigentumswohnung,
zu klein sind.Wer legt schon sechsstellige Summen an, um
dann in einem 35 Quadartmeter Wohnklo zu residieren.(Es sei denn, man erwirbt
das Apartment für die Auswärts studierende Tochter/Sohn)

Solche Kleinwohnungen sind meist nur an Kapitalanleger
zu veräußern.
Und die wollen 7 plus "x" Prozent Rendite sehen.

ALLERDINGS.......sind solche kleinen Wohnungen nur schwer zum Mietwert
zu erwerben, weil die vorherigen Besitzer meist teurer gekauft haben, bsw.
hoffen den höheren Verkaufspreis für freie ETW`s zu bekommen.
Kann man ja auch schon verstehen.

Aber zwischen dem, was in der Samstagsausgabe der Zeitung
gefordert wird und dem, was beim Notar auf dem Kaufvertrag
steht, liegen oft Welten.



Hab`ich dir geholfen ???



Viel Glück beim Wohnungserwerb.




MfG

[gölqjksfhöla]

@ K1

Wie hoch sind denn bei kleinen ETW’s (ca. 130.000 DM) die Auf- bzw. Abschläge gegenüber MFH’s (ca. 1. Mio DM) bei Verkauf (als
Kapitalanlage).

Klar, Verkäufer WOLLEN die 30-40 Prozent, auch bei deinen beschriebenen "kleinen ETW’s (ca. 130.000 DM)".

Wie gesagt: "WOLLEN" !!!!!




Bei bezugsfreien "großen" ist das ja Ok.

Alles andere hab ich ja schon grad beschrieben.



MfG

[K1K1]

@gölqjksfhöla (kannst du dir den Namen eigentlich selbst behalten )

du hast meine Frage eigentlich "nebenbei" beantwortet. Bei kleineren ETWs also leicht höhere Faktoren bei MFHs. Bspw. MFH 14 fache, ETW 14,4 fache JNM. Ist das so ungefähr realistisch ?

Ist denn bei Wohnungen mit bspw. schlechter Beleuchtung, Lärm o.ä. (also da wo man als Eigennutzer im allgemeinen nicht einziehen will) der 30%ige Aufschlag für unvermietete Wohnungen eher unrealistisch (ich gehe davon aus, dass du einen 30%igen Aufschlag auf die erzielbare JNM bei bspw. Faktor 14 annimmst) ?

Danke & Grüße K1

[gölqjksfhöla]

Hi,




zu deiner ersten Frage.

Bei kleineren ETW`s, also leicht höhere Faktoren bei MFHs. Bspw. MFH 14 fache,
ETW 14,4 fache JNM. Ist das so ungefähr realistisch ?

Jaein !!

Warum solltest du für ein Renditeobjekt, bestehend aus einer
Eigentumswohnung mit 45 Quadratmetern mehr bezahlen, als für
ein Mietshaus mit 900 Quadartmeter. Gibt es eine logische Begründung dafür ??
Nein.
Kapitalanlage ist Kapitalanlage, und das 14fache in dem einem
Objekt, sollte auch das 14fache in dem anderen Objekt beinhalten.

Das du am Ende vielleicht doch mehr zahlst, liegt höchstens daran,
das du niemanden gefunden hast, der dir deine Renditevorstellung
erfüllen will.


Hier ist eben ambitionierte Rescherche und Verhandlungsgeschick,
wie im Geschäftsleben halt üblich, nötig.
Samstagszeitungsanoncen kannste vergessen.
Um den Makler kommt man leider nicht drum rum.
Aber daß habe ich ja schon in anderen Postings hier im "Immobilien"-Board
geschildert.


Warum freie "normale" Wohnungen mit 30 Prozent Aufschlag gehandelt werden,
liegt einzig und allein an ihrem größeren Potential, daß ihnen
innewohnt, und deshalb werden sie auch nah am Sach- bsw. Bauwert
gehandelt.

Wenn man es genau nimmt, gibt es keinen 30 prozentigen Aufschlag
auf vermietete Wohnungen, sondern der Eigentümer, muß durch
die Vermietung einen 30 prozentigen ABSCHLAG auf den Sachwert
seines Besitzes nehmen. !!!!!!!!!!!!!



Zu deiner zweiten Frage.


Ist denn bei Wohnungen mit bspw. schlechter Beleuchtung, Lärm o.ä. (also da wo man als Eigennutzer im allgemeinen nicht einziehen
will) der 30%ige Aufschlag für unvermietete Wohnungen eher unrealistisch (ich gehe davon aus, dass du einen 30%igen Aufschlag auf die
erzielbare JNM bei bspw. Faktor 14 annimmst) ?


Ja, ich gehe von einem 30 prozentigen Aufschlag auf die 14fache Jahresnettomiete aus.

Nein, der 30 prozentige Aufschlag ist bei schlechter Lage und Ausstattung nicht
unrealistisch, WEIL !!!!!!! du unter solchen Gegebenheiten
für ein Mietshaus nicht das 14fache sondern nur das 13 oder 12 oder vielleicht
nur das 10fache bezahlen würdest.Zudem sind unter solchen
Umständen ja auch die Mieten niedriger, was den Quadartmeterpreis dann ja auch noch drückt.

Als Konsequenz erhälst du eine höhere Rendite bei einem geringeren Kapitalaufwand.
Das hat aber auch die Folge, daß du mit geringeren Wertsteigerungen
als in guten/sehr guten Lagen und Ausstattungen rechnen mußt.

Und dort wo Eigennutzer nicht unbedingt hinziehen wollen,
ist meis auch die Bonität deiner Mietinteressenten nicht so toll,
und das Mietausfallwagnis deshalb nicht geringer.

Also, eine freie ETW in einer einfachen Lage zu kaufen, das würd
ich nicht machen.So etwas bekommt man in der jetzigen Marktlage,
wenn überhaupt, dann nur mit dicken Miesen los.

Es sei denn man hat sie zum Mietwert erhalten.Denn vermietet
bekommt man sie, wenn`s denn nich grade `ne Bruchbude is immer,
und Leute die ne schlecht Beleuchtung mit Lärm akzeptieren,
wenn die Miete günstig ist, wirste auch immer finden.



MfG

[Loonax]

@g****

Ich möchte hierzu auch noch kurz meinen Senf dazugeben. Also
ich sehe die Berechtigung des Zuschlages, wie hoch auch
immer er sein möge, allein daher: Kauft Du ein Haus mit
1.000m² WFL, dann ist das eben im Vergleich zu einer 50m²
Wohnung glatt das zwanzigfache. Und wenn ich 20 VW Golf
kaufe, dann zahle ich auch weniger. Warum?

Zum einen ist nunmal eine 50m² Wohnung einfach erschwinglicher
als das Haus mit derer 1.000. Dadurch steigt die Menge der
Personen, welche theoretisch überhaupt in der Lage sind, das
Objekt zu erwerben. Jetzt könnte man argumentieren, dass sich
dann die Käufer einer 50m² Wohnung - sofern sie dazu in der
Lage sind - doch gleich ein großes Haus kaufen sollten,
dann fahren sie günstiger. Jedoch bindet ein großer Kauf
auch entsprechende Liquidität; im Umkehrschluß erkaufe ich
mir durch den höheren Kaufpreis meine Restliquidität. Denn
alles hat seinen Preis.

So weit, so gut, in jedem Fall haben wir beide, g*** und ich,
bereits festgestellt, dass die 12fache JNM kein Ansatz ist,
weil diese nunmal vom Mietertrag abhängt und dieser muss
nachhaltig erzielbar sein. Immobilien sind eben immobil und
deshalb einmalig und deshalb entscheidet immer der Einzelfall,
ob die 12fache nun gut oder schlecht ist. Denn die 25fache
muss auch nicht immer schlecht sein.

So far...Loonax

P.S.: Die ETW zu 89.000,- ist verkauft, deshalb hatte ich
im Thread nicht weiter geantwortet.