Gemeinnützige Wohnungsbau AG - 500 Beiträge pro Seite

[tangastuepsi]

Gemeinnützige Wohnungsbau AG gwk3

am 3 juli ist politikveranstaltung in köln davor sollte man diese aktie haben

[Dr.Tegernsee]

Hi tangastuepsi,

kommst Du aus Köln und hast die Möglichkeit,
an der Ratssitzung teilzunehmen? Wäre ganz
interessant, aus erster Hand einen Bericht zu
bekommen.

Allerdings wird auf der Homepage der Stad Köln
immer ein Bericht der Ratssiztzungen veröffentlicht.

Ob man vor dieser Sitzung noch zwingend kaufen muß,
würde ich erstmal bezweifeln. Besonders die
Grünen haben ja massiven Widerstand und ein
Ende der Zusammenarbeit im Rat angekündigt.
Die Kölner CDU muß sich deshalb überlegen, ob sie dies
in Kauf nehmen will, oder erhebliche Zugesatändnisse
im Hinblick auf die sozialen Belange der Mieter macht.

Vielleicht wird dann die Privatisierung nicht mehr so
interessant? Wer weiß?

Grüße
Dr.Tegernsee

[Snoopy9]

Hi,
bei den Umsätzen die letzten Tage, bei wohlgemerkt anziehenden
Kursen, sieht es ganz so aus, als ob man tatsächlich investiert
sein sollte. Und wenn man dann mal nachrechnet, was für einen
Wert gwk3 eigentlich hat, sind es hier sowieso Kaufkurse. Und wenn
man dann noch bedenkt, dass es nicht mehr viele unterbewertete
Immobilienaktien gibt, und nur mal nur so weitergedacht, mit
Ehlerding und Ristow nicht grad zwei Freunde Intresse bekundet haben,
riecht dass hier verdächtig nach einem Zweikampf um gwk3.
Und die Umsätze in den letzten Tagen stammen wohl eher nicht von
kleinen Zockern (den 5-10 Stück trades mal abgesehen). Also
mit ein bisschen Luft und einer nicht zu aufsässigen Grünen Partei
ist hier noch alles möglich. Nach meinen Infos liegt der
wahre Wert bei ca. EUR 1.800 pro Aktie. Andere kalkulieren
noch viel höher (gwk3 Stichwortsuche eingeben, landet man
bei einem alten Bericht von 10/99) bisschen was zum schmunzeln.

Na ja, bin aber mal gespannt, wie es weitergeht.

Gutes Gelingen

Snoopy9

[Snoopy9]

An alle Kölner!

War jemand gestern auf der Rats-Sitzung???
Kurs steigt schon morgens bei guten Umsätzen. Bitte
um Antwort. Danke.

[tangastuepsi]

lauft doch super immer weiter bis 2000

[MissLINUX]

Am 27.08. HV, gibt es dazu irgendwo eine Tagesordnung ?

[MissLINUX]

Ist das noch aktuell ? http://www.boerse-club.de/boerse/gag.htm


"Diese Empfehlung stammt von aus einem Börsenbrief von Mr. Knowledge vom 10.10.99.

Gemeinnützige AG für Wohnungsbau (WKN 586353)

Liebe Leser der KNOWLEDGE-CORNER,

wie versprochen, liefere ich Euch heute umfangreiches Rercherche-Material und einige Überlegungen zur GEMEINNÜTZIGE AG
FÜR WOHNUNGSBAU KÖLN, kurz GAG genannt, nach, aus denen jeder eigene Schlußfolgerungen ziehen kann.

Altgedienten Börsianern ist die GAG schon seit über zehn Jahren ein Begriff. Unter den Substanzinvestoren Deutschlands gilt die
GAG gar als die Mutter aller Substanzriesen, mit einem in der deutschen Aktienlandschaft wohl einmaligen inneren Wert pro Aktie.

Die GAG betreibt keinerlei nennenswerte Investor Relations, die Presse berichtete nur selten über das Papier, selbst Börsenbriefe
haben die Aktie nur in Ausnahmefällen auf dem Radarschirm. Da bislang kaum jemand auf das Unternehmen aufmerksam wurde,
geschweige denn ausführliche Informationen zusammentragen konnte, war die Aktie bislang nur ausgesprochenen
Nebenwerte-Spezialisten bekannt. Dafür sprechen auch die über lange Zeit sehr geringen Börsenumsätze. Diese werden auch
dadurch bedingt, daß es nach meinen Recherchen nur noch rund 5.400 Aktien im free-float gibt.

Ich beobachte das Papier bereits seit etlichen Jahren und habe die Geschichte des Unternehmens teilweise vor Ort mitverfolgt. Die
Aktie fand zeitweise vor allem wegen der teilweise starken Kursschwankungen Aufmerksamkeit, allerdings war die Phantasie etwas
eingeschränkt, da die Privatisierungsaussichten im SPD-regierten Köln stets in weiter Ferne lagen. Mit dem Wahlsieg der CDU in
Köln hat sich das Blatt jedoch schlagartig gewendet, und langjährige Besitzer betrachten ihren GAG-Aktien-Schatz mit wachsender
Freude. Heute bin ich fest davon überzeugt, daß für die GAG-Aktionäre eine neue Ära anbrechen wird.

Wie genau diese aussehen wird, kann bislang niemand sagen, auch nicht im Kölner Stadtrat. Es lassen sich jedoch schon heute
verschiedene Denkmodelle entwickeln, anhand derer man die wahrscheinliche Entwicklung prognostizieren kann.

Hierzu habe ich alle bei mir über die Jahre angesammelten Unterlagen nochmals neu ausgewertet und in den letzten Tagen einige
ergänzende Hintergrundgespräche geführt. Ich habe mich bemüht, ein möglichst umfassendes Bild der Gesellschaft und ihrer
denkbaren Zukunft zu zeichnen, deshalb ist die Studie recht ausführlich geworden (obwohl es noch viel mehr zu schreiben gäbe). Die
GAG-Spekulation hat derart viele Facetten, daß mir eine solch umfangreiche Faktensammlung gerechtfertigt erschien. Gleichzeitig
wollte ich Euch mit diesen Daten Anregungen für eigene Recherchen und Schlußfolgerungen geben, z.B. für die nächste
Hauptversammlung, die sehr interessant zu werden verspricht.

Der besseren Übersichtlichkeit halber habe ich die Studie in folgende Kapitel gestrafft und gegliedert:

1.Die GAG: Eine Perle aus der Epoche gemeinnütziger Wohnungsbaugesellschaften
2.Fusion mit der "Grubo": Entstehen des GAG/Grubo-Konzerns
3.Der Immobilienbestand des GAG/Grubo-Konzerns
4.Wirtschaftliche und steuerliche Vorteile aus der GAG/Grubo-Fusion
5.Zweitinstanzlich abgelehnte Anfechtunsklage gegen die Grubo-Fusion
6.Gegenwärtige Bilanzkennzahlen und Substanzwert des GAG/Grubo-Konzerns
7.Steuervorteile als weiteres Bonbon für Substanzinvestoren
8.Erhebliches Mietsteigerungspotential
9.Die neue Politik der Stadt Köln
10.Modelle für eine modernisierte GAG
11.Aktionärsstruktur: Versteckte Pakete und alte Bekannte
12."Treuhand-Aktien": Weitere Anteile, die in den Besitz der Stadt wandern werden
13.Anlagestrategie und -horizont
14.Recherchehinweise

1.) DIE GAG: EINE PERLE AUS DER EPOCHE GEMEINNÜTZIGER WOHNUNGSBAUGESELLSCHAFTEN

Die Gründung der GAG erfolgte 1913 mit dem Zweck, den unteren sozialen Schichten Kölns preiswerten Wohnraum zur Verfügung
zu stellen. Durch das von der Regierung geschaffene Privileg der Gemeinnützigkeit wurden derartige Wohnungsbaugesellschaften
von der Steuerpflicht ausgenommen. Hierzu mußten sich die Gesellschaften jedoch u.a. verpflichten, nicht mehr als 4% des
Grundkapitals als Dividende auszuschütten. Auf diese Weise wurden über Jahrzehnte praktisch alle Gewinne im Unternehmen
thesauriert, so daß reichliche Mittel für den Ausbau des Wohnungsbestandes zur Verfügung standen.

Aus der GAG konnte auf diese Weise einer der größten Wohnungsbesitzer Kölns werden. Bis zur Mitte der neunziger Jahre hatte
das mehrheitlich von der Stadt Köln kontrollierte Unternehmen einen Bestand von rund 25.000 Wohnungen aufgebaut, dazu
kommen noch Garagen, Stellplätze, Gewerbeeinheiten und Reservegrundstücke.

2.) FUSION MIT DER "GRUBO": ENTSTEHEN DES GAG/GRUBO-KONZERNS

1997 erfolgte ein Quantensprung in der Unternehmensentwicklung. Um Kosten und Steuern zu sparen, entschloß sich die Stadt
Köln dazu, ihre beiden wichtigsten Wohnungsbaugesellschaften zusammenzuführen. Die GAG sollte die seinerzeit zu 100% im
Stadtbesitz befindliche Grund & Boden GmbH ("Grubo") im Rahmen einer Kapitalerhöhung gegen Sacheinlage aufnehmen.

Durch die Aufnahme der Grubo wuchs der Immobilienbestand des neu entstandenen Wohnungsriesen auf 40.000 Wohneinheiten,
nebst ergänzenden Garagen, Stellplätzen und Gewerbeobjekten.

3.) DER IMMOBILIENBESTAND DES GAG/GRUBO-KONZERNS

Zum letzten Bilanzstichtag, dem 31.12.1998, kontrollierte der GAG-Konzern, zu dem jetzt mehrheitlich auch die Grubo zählt,
40.428 Wohneinheiten, 8.110 Garagen und 558 Gewerbeeinheiten. Davon wurden im letzten Geschäftsjahr 823 Wohnungen und
557 Tiefgaragen-/Garagenplätze errichtet. Der Konzern ist zudem im Besitz von zur Bebauung vorgesehen Reserveflächen von
17.050 qm. Der neu entstandene Gesellschaft ist die größte aller städtischen Wohnungsbaugesellschaften Kölns.

4.) WIRTSCHAFTLICHE UND STEUERLICHE VORTEILE AUS DER GAG/GRUBO-FUSION

Die Zusammenführung von GAG und Grubo wurde vor allem mit der Einsparung von Kosten und Steuern begründet. Da beide
Gesellschaft exakt die gleichen Tätigkeitsfelder bearbeiten, sollten durch die Zusammenlegung von Außenstellen und Verwaltung
sowie durch den Einsatz von modernem Controlling und Projektsteuerung jährlich Kosten in Höhe von rund 5,5 Mio DM eingespart
werden. Zudem wurde die Möglichkeit des Einsparens von erheblichen Steueraufwendungen gesehen.

5.) ZWEITINSTANZLICH ABGELEHNTE ANFECHTUNSKLAGE GEGEN DIE GRUBO-FUSION

Die Zusammenführung von GAG und Grubo ist eines der kompliziertesten Kapitel der GAG-Geschichte. Wer sich für alle Details
interessiert und den Vorgang als praktischen Unterricht in Sachen Aktienrecht nutzen möchte, wird nicht umhinkommen, sich die
Akten am Kölner Handelsregistergericht anzuschauen. Um Euch uferlose Ausführungen über jede noch so kleine Facette dieses
Vorgangs zu ersparen, habe ich den Prozessinhalt im folgenden recht gestrafft dargestellt.

Aufgrund widerstreitender Interessen des städtischen Großaktionärs, des Finanzamtes und des Streubesitzes wurde die
Zusammenführung von GAG und Grubo vom Stadtrat mehrfach umkonzeptioniert und schließlich auf eine gesellschaftsrechtlich
zweifelhafte Weise durchgeführt. Diese Lösung wurde anschließend von mehreren Kleinaktionären vor Gericht angefochten.

In der Ausgangssituation 1997 befand sich die GAG mehrheitlich, die Grubo zu 100% im Besitz der Stadt Köln. Nachdem sich die
anfänglichen Vorstellungen des Stadtrates nicht in Einklang mit der Steuergesetzgebung bringen ließen, wurde 1997 schließlich die
zunächst 51%ige Einbringung der Grubo in die GAG gegen Ausgabe junger Aktien beschlossen.

Der am 25.8.1997 stattgefundenen Hauptversammlung der GAG (einberufen im Bundesanzeiger vom 22. Juli 1997, Seite 9048)
wurde deshalb die Aufstockung des Grundkapitals von 9 auf 18 Mio DM gegen Ausschluß des Bezugsrechts der freien Aktionäre
vorgeschlagen. Die Stadt Köln sollte die Kapitalerhöhung zu 100% zeichnen und hierfür 51% der Grubo-Anteile als Sacheinlage
einbringen. Als Bezugspreis wurden 3.400 DM je GAG-Aktie gewählt. Die freien Aktionäre sollten anschließend das Recht
bekommen, gemäß ihrer Anteilsquote junge Aktien aus dem Besitz der Stadt zu zeichnen.

Die freien Aktionäre der GAG wehrten sich gegen den niedrigen Bezugspreis, der erheblich unter dem inneren Wert des
Unternehmens lag und nach Meinung der freien Aktionäre das Aktienkapital zugunsten der Stadt verwässert hätte. Die Klage wurde
jedoch in den ersten beiden Instanzen abgelehnt, zuletzt vom zuständigen Oberlandesgericht.

Solange nicht mindestens ein zweitinstanzliches Urteil vorlag, trug der zuständige Handelsregister-Richter die für die Einbringung
notwendige Kapitalerhöhung jedoch nicht ins Handelsregister ein. Zu groß erschien das Risiko, den gesamten Vorgang im Falle
eines Klageerfolgs der Kleinaktionäre wieder rückgängig machen zu müssen. Das Grundkapital der Gesellschaft blieb deshalb
zunächst bei 9 Mio DM, da das Kapital, solange die Klage schwebte, nicht auf die geplanten 18 Mio DM erhöht werden konnte.
Aus diesem Grund steht in der Bilanz des letzten Geschäftsjahres sowie z.B. im Hoppenstedt Aktienführer noch immer das alte
Grundkapital von 9 Mio DM.

Um dennoch die gewünschten steuerlichen und operativen Einsparungseffekte zu erzielen, brachte die Stadt Köln die 51%
Grubo-Anteile quasi provisorisch gegen eine entsprechende Forderung ein. Die Grubo konnte somit bereits zum 31.12.1997 als
Konzerngesellschaft konsolidiert werden, ohne die Kapitalerhöhung vornehmen zu müssen.

Nachdem sich bereits zwei Instanzen abschlägig gegenüber dem Kleinaktionärsbestreben geäußert haben, ist es eher
unwahrscheinlich, daß der jetzt von den klagenden Kleinaktionären angerufene Bundesgerichtshof (BGH) das Urteil noch revidieren
wird. Wir können deshalb davon ausgehen, daß die Stadt Köln die 51% der Grubo-Anteile gegen Gewährung von 9 Mio DM
nominalem Aktienkapital eingebracht hat, das Aktienkapital zukünftig also bei 18 Mio DM liegen wird. Mit dieser Zahl rechne ich im
gesamten weiteren Verlauf der Studie, es sei denn, ich gebe aus bestimmten Gründen an, daß für die Betrachtung das alte
Grundkapital von 9 Mio DM zugrunde gelegt wird.

6.) GEGENWÄRTIGE BILANZKENNZAHLEN UND SUBSTANZWERT DES GAG/GRUBO-KONZERNS

Die Substanz des Konzerns verteilt sich heute auf ein Aktienkapital von 18 Mio DM (180.000 Aktien im Nennwert von je 100
DM). Für die Berechnung des Substanzwertes sind folgende Werte ausschlaggebend:

a.Der Feuerversicherungswert der Immobilien der "alten GAG" (vor Zusammenführung mit der Grubo), der erfahrungsgemäß
den Marktwert der Immobilien realistisch wiedergibt. Nach einer Auskunft, die der GAG-Vorstand dem Aktionär Rolf
Hauschildt auf der Hauptversammlung 1997 erteilte, lag der Feuerversicherungswert zum damaligen Zeitpunkt bei 4,5 Mrd
DM. Da sich der Bestand seither nicht wesentlich verändert hat, ist diese Zahl auch heute noch aktuell.
b.Der Wert der Grubo-Immobilien, der nach einem am 20.6.1997 in der "Kölner Rundschau" erschienenen Artikel von Kölner
Experten mit 2 Mrd DM angegeben wird. Auch hier dürfte seither keine wesentliche Wertänderung eingetreten sein.
c.Die Verschuldung der GAG AG (ohne Grubo), die bei rund 800 Mio DM liegt.
d.Die Beteiligungsquote der GAG an der Grubo, die derzeit bei 51% liegt.
e.Die Verschuldung der Grubo, die zum letzten Bilanzstichtag bei rund 1,2 Mrd DM liegt.

Feuerversicherungswert der Immobilien der GAG AG (4,5 Mrd DM)
+ 51% vom geschätzten Marktwert der Grubo-Immobilien i.H.v. 2 Mrd DM (1,02 Mrd DM)
________________________________________
= Zwischensumme (5,55 Mrd DM)
./. Verschuldung GAG AG (800 Mio DM)
./. 51% GAG-Anteil an der Verschuldung der Grubo (612 Mio DM)
_____________________________________________
= Nettosubstanzwert GAG-Konzern (4,138 Mrd DM)
= Nettosubstanzwert pro Aktie bei 18 Mio DM Grundkapital (22.988 DM = 11.758 Euro)

In diesen Substanzwert nicht eingerechet sind die Garagen und Tiefgaragen, die Reservegrundstücke sowie die Gewerbeimmobilien.
Diese erhöhen den Wert der GAG-Aktie weiter."

[MissLINUX]

Kurs bei 1580 Euro ...