US-Treuhand XIX - so sind die Haken? - 500 Beiträge pro Seite

[Steuervermeider]

Es gibt scheinbar die Ankündigung eines neuen Produktes, wobei sich hier vieles recht gut anhört: Performancegarantie der größten Hotelkette der Welt (Marriott), Ausschüttungsgarantie, Vorzugsstellung der Anleger, sehr ordentliche Werte der Vorgängerfonds, Exit-Planung mit 120% nach 7 Jahren, Ausschüttungen von 8% p.a. steigend, Renditeprognose von über 10% p.a. bei geringem Steuerabzug ...

Andererseits: Woher kommen denn die Ausschüttungen, wenn das Objekt zunächst umgebaut wird? Was bleibt von der Rendite übrig, wenn der Dollar weiter fällt? Was sind die ganzen Garantien tatsächlich wert? Wie aussagekräftig sind Vergangenheitswerte in Anbetracht der aktuellen Krise? ...

Grüße

Steuervermeider

[h007]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.254.370 von Steuervermeider am 06.06.08 14:18:51

Nun, es ist und bleibt eine unternehmerische Beteiligung mit allen Chanen und Risiken.

Trefflich lässt sich darüber diskutieren, ob der derzeitige USD ein Risiko oder eine Chance bedeutet. Ich sehe das eher als Chance denn als Risiko an.

Da es sich um eine Vorankündigung handelt sind, zumindest uns, derzeit keine weiterführenden schriftlichen Informationen verfügbar.

Anzumerken ist, dass US-Treuhand bisher sehr zuverlässig die Prognosen erfüllt bzw. übererfüllt hat.

Warten wir den Prospekt ab.

Lg
h007

[Steuervermeider]

Bis zum Vertriebsstart dürfe es nun nicht mehr weit sein. Deshalb hier nochmals die Frage:

Wo sind die Haken?

Grüße

Steuervermeider

[h007]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.365.112 von Steuervermeider am 24.06.08 18:20:55

Leisder istder Prospekt noch nicht da.

lg
h007

[Steuervermeider]

Ich bin etwas überrascht. Über 1.600 mal gelesen und kein Mensch hat zu dem Thema eine qualifizierte Meinung?

Ist das Produkt so uninteressant, dass sich erst gar keiner damit auseinandersetzt oder woran liegt es? Der Prospekt ist mittlerweile verfügbar, also das Argument zieht nicht mehr.

Lasst mich bitte nicht dumm sterben, zumindest nicht dumm und arm

Grüße

Steuervermeider

[h007]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.421.104 von Steuervermeider am 02.07.08 14:20:09

So, bin nun zurück aus USA und hab inzwischen auch den Prospekt vorliegen, habe ihn aber bisher nur überflogen.

Erstes Ergebnis: Kann keine "Pferdefüsse" finden. Das größte Risiko ist wohl die Bonität von Marriot (BBB) und Prime(A). Damit kann man leben.

Ansonsten (ich bin bekennender Fan von US Treuhand) ist die Konzeption und besonders die Stellung der Anleger mal wieder gelungen. Bin der Meinung, das Angebot kann man getrost empfehlen.

lg
H007

[ReneBanker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.422.486 von h007 am 02.07.08 16:28:22

Hallo,
ich habe mir jetzt auch mal den Prospekt durchgesehen:

Selten so einen komplizierten und verschachtelten Verkaufsprospekt gelesen - da war ja selbst der DeepSea-OilExplorer verständlich dagegen.
Je unübersichtlicher ein Prospekt ist, desto mehr kann/wird man darin verstecken ... daher wird der Fonds nicht für mich.

Aber trotzdem zu den Daten:
- Kauf und Umbau eine historischen Bürogebäudes in Chicago.
- Nutzung als 5-Sterne-Hotel (nach Umbau ab ca. 4/2010) mit 48.400 m², mit Einzelhandelsflächen von 1.600 m² und Büros mit 32.800m².
- Das Hotel ist mit einem Managementvertrag an Marriot Hotel vergeben, die eine ihre beiden Spitzenmarken hier als Hotel etablieren wollen.
- Wichtig hier: Es ist eine Managementvertrag und kein Pachtvertrag - das Hotelbetriebsrisiko liegt damit beim Fonds. Für die ersten 4 Betriebsjahre gibt es eine Mindesteinnahmegarantie, die auf 67-73% Hotelauslastung basiert (allerdings ist diese Garantie auf ca. 3 Mio. USD pro Jahr bzw. gut 12 Mio. USD begrenzt).
- Die Einzelhandelsflächen werden prospektgemäß immer zu 100% vermietet sein.
- Die Büroflächen sollen ab 2010 durchschnittlich zu 94% vermietet werden (aktuell sind es 93%).
- Das Mietausfallwagnis liegt bei 3% p.a. (sowie einer Mietvertragsverlängerung von durchschnittlich 75%).
- Die Fondsgesellschaft erhält von der Muttergesellschaft eine vorrangige Ausschüttung, die durch drei Sicherheiten abgesichert ist (allerdings reichen diese Sicherheiten grösstenteils nur bei 2012 - siehe Prospekt, Seite 17 oben rechts).
- Die Ausschüttung während der Hotel-Umbauzeit wird durch den Zuschuß des US-Partners sichergestellt.
- Ausserdem besteht eine erste Kaufoption in 2015 für den US-Partner (würde dann prospektgemäß zu einen Gesamtrückfluß von ca. 177% führen).
- Das gesamte Fondsvolumen von 410 Mio. USD wird zu knapp zwei Drittel über eine Innenfinanzierung von 271,6 Mio. USD finanziert und zu 138,5 Mio. USD EK (davon der Fonds mit ca. 110 Mio. USD).
- Für das Fonds-EK gibt es eine Platzierungsgarantie von "nur" 74 Mio. USD (entspricht genau der Vorfinanzierung, die der US-Partner von der HSH-Nordbank erhalten hat).
- Die Fremdfinanzierung ist nur bis 02/2011 (incl. ggf. 2 Jahren Verlängerung) gesichert und muß dann zurückbezahlt werden. Danach muß die richtige dauerhafte Fremdfinanzierung neu gesucht werden.
- Eine Tilgung der Fremdfinanzierung ist im Prospekt nicht vorgesehen (auch 2017 ist das FK noch mit 271,6 Mio. USD in der Planungsrechnung vermerkt).
- In der Sensitivitätsanalyse wurde mit ein 20% niedrigerer Zimmerpreis gerechnet - das hätte zur Folge, das die ersten Sicherheiten aufgebraucht würden und der US-Partner "freiwillig" weitere 11,4 Mio. zuschießen müsste (siehe Prospekt, Seite 64 unten links).
- Eine niedrigere Auslastungsquote als die geplanten 73% wurde aber nicht gerechnet - dies hätte aber eine ggf. noch höhere bzw. kumulierende Auswirkung. Der Hotelmarkt in Chicago wird in den nächsten Jahren übrigens mit 70% Belegungsquote erwartet (siehe Prospekt, Seite 39/40).

FAZIT:
Die Erfolge der Vorgängerfonds sprechen für den Fonds.
Die vorrangige Ausschüttung ist ein hoher Sicherheitsfaktor.
Die Sicherheiten werden aber ggf. nur bis ca. 2015 reichen.
Wenn dann (vor allem) das Hotel nicht den wirtschaftlichen Erfolg erreicht, wird auch der US-Partner die Kaufoption nicht ausüben und der Fonds muß das wirtschaftliche Risiko (v.a. Hotelbetriebsrisiko) tragen.
Die hohe FK-Quote (sowie keine Tilgung, keine fixierte Endfinanzierung) treibt das Risiko deutlich nach oben.
Entweder das Hotel wird ein Erfolg, dann wird der Fondsanleger ausbezahlt oder das Hotel läuft überhaupt nicht, dann gewinnt mittelfristig das Wort "Unternehmerisches Risiko/Totalverlust" eine höhere Bedeutung.
Das Währungsrisiko USD habe ich hier mal Aussen vorgelassen, da jeder für sich entscheiden muß, ob er es vorrangig als Risiko oder als Chance sieht.

Rene

[Steuervermeider]

So ganz uninteressant scheint das Produkt nicht zu sein bzw. gewesen zu sein. Wenn ich recht gehört habe ist von den rund 100 Mio. Dollar so gut wie nichts mehr da und das gerade mal etwa drei Wochen nach Vertriebsstart.

Oder ist auch hier mal wieder nur die Kontingentverteilung abgeschlossen und in Wirklichkeit noch viel Zeichnungskapital frei?

Grüße

Steuervermeider

[h007]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.539.616 von Steuervermeider am 18.07.08 17:22:48

Der Fonds wird meienn Informationen nach bundesweit über Banken und freie Makler/Vermittler vertrieben. Da ist bei diesem Produkt eine schnelle Plazierung nicht unwahrscheinlich.

Dennoch ist viel über Kontingente vergeben worden. Das ein oder andere Sümmchen sollte aber schon noch unterzubringen sein.

[timezeditor]

Geht den die aktuelle Immo-Krise völlig spurlos an diesen Produkten vorbei, ich würde zur Zeit mein Geld nicht mehr in USD - Immobilien investieren.

[timezeditor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.543.708 von h007 am 19.07.08 14:46:27

In der letzten Woche haben die aktuellen Nachrichten ja nicht gerade Rückenwind für die Plazierung geliefert.

[h007]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.545.842 von timezeditor am 20.07.08 13:28:37

Die Strategie, warten bis die Imobilien teuerer und der USD wieder gestiegen ist, ist nicht überzeugend.

Wer sein "letztes Hemd" investieren will, der sollte auch nicht in diesem Markt gehen. Als Beimischung ist das hervorragend geeignet.