Welche Kennzahlen bei vermieteten Objekten? - 500 Beiträge pro Seite

[bubu]

Hallo,

mich würde interessieren, welche Kennzahlen ihr bei bestehenden Immoinvestments ermittelt und wie ihr diese interpretiert.
Gegebene Rechengrößen:
Kaufpreis einschl. Nebenkosten, (aktueller geschätzter Marktwert), laufende Kosten, Mieteinnahmen, Finanzierungskosten, Tilgungen, Restschuld, etc.

Ich tu mich da etwas schwer.
Was ist z.B. die Rendite des Investments? Mieteinnahme abzüglich Kosten dividiert durch Kaufpreis? oder dividiert durch eingesetztes Kapital, vor oder nach Kreditzinsen, Betrachtung der Kapitalrücklage (ETW) als Kosten oder nur die tatsächlichen Ausgaben, etc. ...

Bin für Empfehlungen dankbar.

Gruß
bubu

[Geldler]

Rendite sollte, wie bei jeder anderen Kapitalanlage, der Ertrag nach Nebenkosten, Steuern und Abschreibungen durch das eingesetzte Kapital sein.
Die Kreditzinsen zählen dabei nicht, da die ja von der Höhe des Fremdkapitals abhängen. Bei 100% EK entfallen diese.

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.691.509 von Geldler am 03.02.12 01:34:05

ohjeh, da gibts viele Varianten !
Im allgemeinen Gebrauch nimmt man Nettoeinnahmen/Kaufpreis.
Was alles beim Netto abgezogen und beim Kaufpreis als Nebenkosten dazukommt hängt im Detail davon ab, ob einer Käufer oder Verkäufer ist.

Analytisch hast dann so ziemlich alle Varianten - im wesentlichen im Zähler:
- Nettoeinnahmen, also Miete minus nicht auf den Mieter überwälzbare Kosten
- EBITDA bzw. EBIT, Abschreibung ist sowieso nur steuertechnisch
-Ergebnis vor Steuern und nach Steuern.
- ganz wichtig: Cash Flow, vor und nach Tilgungen - nur Bares ist Wahres!

und im Nenner:
- Kaufpreis
- eingesetztes Kapital bei Kauf oder per Stichtag
- eingesetztes Eigenkapital bei Kauf oder per Stichtag
- Die Bank wird sich fürs Fremdkapital auch noch ein paar Ziffern ausrechnen.

Die Kapitalrücklage (zwecks Instandhaltung) würde ich als Rückstellung betrachten -irgendwann wird sie ausgegeben. Ist sie zu klein gehört eine höhere jährliche Dottierung von den Einnahmen rechnerisch abgezogen. Eine Erhöhung des Kaufpreises durch sie ist weder üblich noch logisch.

[bubu]

@Big Mac,

danke für die Info, das klingt toll, sogar verständlich, nur was macht der Nicht-Finanzmathematiker? Gibt es irgendwo Excel-Tabellen oder (bezahlbare) Softwarelösungen und die Berechnungen anzustellen?

Mein Problem,

ich habe vor einigen Jahren damit begonnen, ETWs zu sammeln und suche seitdem nach (vermeintlichen) Schnäppchen. Schön klein, geringes und überschaubares Risiko, ca. 1 ETW pro Jahr, für jede Wohnung sind ausreichend Sicherheiten vorhanden.
Das große MFH scheue ich wegen des hohen Kapitalbedarfs und erforderlichen Kreditengangements, außerdem macht es vermutlich viel Arbeit, die bei einer verwalteten ETW nicht anfällt.
Den Kapitalfluß rechne ich mir aus, auch "Renditen", im Stil von Nettomieten abzgl. Kosten dividiert durch Kaufpreis.
Womit ich aber ein Problem habe, ist es, genauere Analysen herzustellen. Welche Wohnung rentiert wie gut. Die mit dem hohen Fremdkapitalanteil, die geringe Überschüsse abwirft oder die, die mit über 50% Eigenkapital finanziert wurde und hohe Überschüsse erzielt.
Von welcher Wohnung trennt man sich ggf. lieber, usw.


Ferner Frage ich mich, welches hypothetische Engagement besser ist:
Wohnung 1, KP 100.000 EUR, vermietet, Miete relativ niedrig, z.B. 5.000 EUR p.a.
oder
Wohnung 2, identischer Schnitt/Lage, renovierungsbedürftig, KP 75.000 EUR, Renovierungskosten geschätzt 25TEUR, unvermietet.

Bei 1 hätte ich eine Wohnung mit Mietsteigerungspotential bis z.B. 6000 p.a., die Einnahmen würden sofort fließen, die Bonität und Zuverlässigkeit des Mieters könnte vom Verkäufer belegt werden, bzw. wäre ein Kaufkriterium.
Bei Wohnung 2 hätte ich bei ähnlichen Gestehungskosten (einschl. Renovierung) eine erwartete Jahresmiete von z.B. 6000EUR sofort, aber mehrere Monate Mietausfall für die Dauer der Renovierung und Mietersuche, ferner das Risiko, an einen faulen Mieter zu gelangen.

Mir fällt es da schwer, ohne mathematische Unterstützung, Entscheidungen aus dem Bauch zu treffen (tendenziell würde ich in diesem Musterfall zu Wohnung 1 tendieren).

Bei den Engagements denke ich prinzipiell an Langfristanlagen. Ich möchte keinen Immobilienhandel betreiben.

Gruß
bubu

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.691.842 von bubu am 03.02.12 08:07:45

Excel oder Open Office reicht völlig und ist flexibel.

bei 1) hast du nicht nur Referenzen, sondern auch noch sofort die Einnahmen.
bei 2) hast du das Risiko bezüglich Qualität der Kostenschätzung und das volle Risiko der Vermietung. Ausserdem beginnt der Einnahmenfluss später.

2) setzt einen gewissen Background voraus, zumindest eines der beiden Risken solltest du selbst wirklich im Griff haben. 1) ist jedenfalls klar besser einschätzbar und sollte schon deshalb niederer rentieren - um wieviel niederer kann dir aber keine Software sagen.

[bubu]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.691.931 von big_mac am 03.02.12 08:25:08

@Big Mac

und wie stehts du zur Finanzierung (ausreichende Kreditbonität vorausgesetzt).
Beispiel: EK 100 TEUR. KP 100 TEUR.
1 Wohnung kaufen mit 100% EK
3 Wohnungen kaufen + 200TEUR Fremdkapital
oder gar 5 Wohnungen kaufen ....? Wie trifft man diese Entscheidung?
Kapitalkosten betragen derzeit rund 3-3,5% p.a. (10 Jahre)
Erzielbare Bruttomietrenditen in meinem Umfeld dürften im Bereich 6% liegen.

Das sind die Dinge, über die ich mir den Kopf zerbrechen, aber trotz Google keine Antworten finde.

Gruß
bubu

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.692.364 von bubu am 03.02.12 09:21:43

Fremdkapitaleinsatz ist nicht zuletzt eine Steuerfrage, da hilft nur der Gang zum Steuerberater.

mW darf die Bank nach Basel II bei Wohnobjekten einen Belehnwert von 80% des (von der Bank geschätzten) Verkehrswertes ansetzen ohne Eigenkapital anrechnen zu müssen - d.h. die Bank kann das nur aus Fremdkapital refinanzieren. So gesehen sollte der Kauf von 5 Wohnungen möglich sein.
Mir persönlich scheint der Mittelweg - 3 Wohnungen, 2/3 Fremdkapital- vernünftig, aber das ist Geschmackssache.

Ob sich die Kreditbedienung aus den Einnahmen ausgeht ist ein anderes Kapitel, und da bin ich mit deutschen Gepflogenheiten nicht vertraut. Konservativ wird sie für diese Rechnung 10-20% der Mieteinnahmen herunterrechnen, als Reserve gegen Leerstände. Dann noch einmal 2-5% für Instandhaltung. Sie wird dann noch eine Überdeckung von x% über die Kreditraten wollen, die wiederum von der Laufzeit abhängen. Mit 20 Jahren wird sich das eher nicht ausgehen.
Da gibts eine Unmenge von Details, die mit Bank und Steuerberater zu klären sind.
Denn wenn die Bank nicht will kann sie keiner zwingen. Zur langen Fixzinsbindung äußere ich mich nicht, dass ist in der Art eine deutsche Spezialität.