Wereldhave NV - International diversifizierter Bestandshalter gewerblicher Immobilien - 500 Beiträge pro Seite

[DJHLS]

Habe die holländische Wereldhave (Vorsicht: es gibt eine belgische und eine holländische!) seit einiger Zeit im Depot.

Heute kracht die Aktie richtig runter, was ich mal zum anlaß nehme eine Diskussion zu eröffnen.

1. Basisinformationen
Wereldhave hat gut ausgebaute IR-Seiten:
http://www.wereldhave.com/investors-and-media/press-releases…

Durchlesen der letzten Quartalsbereichte und virtueller Rundgang durch das Portfolio ist m. E. Pflicht bevor man kauft.

Marktkapitalisierung: 1,02 Mrd. EUR - zum Vergleich: IVG 364,00 Mio. EUR
Dividendenrendite: bislang 8,93% - wird aber gesenkt.
KGV: 11,9682 (dürfte für 2012 steigen)
Q1/2012:
•Direct result p/s: € 1.10 (-13.4% yoy)
•Total result p/s: € 1.11
•Revaluation portfolio: +0.04%
•NAV p/s: € 73.91 (-1.3% yoy)
•Investment portfolio: € 2,765m (+0.4% yoy*)
•Development pipeline ± € 476m
•Occupancy 91.1% (EPRA)
•LTV 41%

2. Aktuelles und Ausblick
Heute kam eine Gewinnwarnung. Hab die bisher nur auf Holländisch gefunden. Die Buchwerte der immobilien in den USA und UK müssen substantiell abgewertet werden, weswegen die Dividende gesenkt werden soll. Das wird zwar nicht liquiditäswirksame verluste erzeugen, wird haber die Bilanz kräftig verhageln und 2012 könnte ein Verlustjahr werden.

Gewerbliche immobilien in Spanien sind auch eine brisante Sache.

Ist also keine Aktie, die von Banken an Omas und Opas vertickt werden sollte.



Firmenportrait bei comdirect:
Wereldhave N.V. bezeichnet sich selbst als eine unabhängige, international tätige Immobilieninvestmentgesellschaft. Regional liegt der Fokus auf Belgien, Frankreich, Spanien, den USA, Finnland, den Niederlanden und Großbritannien. Neben Büroobjekten gehören Einkaufszentren wie auch Industrie- und Wohngebäude zum Portfolio. Eine gute Mixtur von unterschiedlichen Immobilienarten, die zudem international breit gestreut sind aber auch die Nachhaltigkeit und Qualität der Objekte zeichnen laut eigenen Angaben das Angebot des Unternehmens aus. Der Konzern deckt über seine Organisationen die Bereiche Entwicklung, Investment und Management ab. Als Investment Institution nach niederländischem Recht zahlt Wereldhave im Heimatmarkt keine Unternehmenssteuer, muss aber für Entwicklungsobjekte Steuern abführen.

Erklärte Strategie des Konzerns ist es, das Portfolio beständig zu erneuern. So werden beständig Investments in neue Objekte getätigt zugleich aber auch jene Immobilien verkauft, die den Standards nicht mehr genügen. Auf diese Art und Weise bleibt das Durchschnittsalter der Immobilien gering, was sich positiv auf die Unterhaltskosten auswirkt.

Trotz der weltweiten Immobilienkrise konnte sich der Konzern auch 2009 weiter behaupten. Allerdings trennte sich der Konzern 2009 von drei Objekten in Großbritannien im Gesamtwert von 2,9 Mill. Euro und erwarb im Gegenzug eine Immobilien in Belgien für 6,7 Mill. Euro. Die Verkäufe konnten jedoch eine Abwertung des Portfolios im Wert von 245,8 Mill. Euro nicht verhindern. Im Vorjahr hatte die Abwertung bei 112,6 Mill. Euro gelegen. Dabei fiel die Belegquote um fünf Prozentpunkte auf 89,7%. Die Erlöse sanken 2009 auch aufgrund von höheren Leerständen insbesondere in zwei Objekten in Paris und Washington DC auf 166,7 (i.V. 168,3) Mill. Euro. Zum Jahresende 2009 waren 45% des Immobilienportfolios Bürogebäude und 46% Geschäfte. Industrieobjekte machten 7% und Wohngebäude 2% aus. Dabei strebt der Konzern an, den Anteil der Einkaufscenter am Portfolio auf 50 bis 60% heraufzufahren. Regional gesehen waren die USA mit einem Anteil von 25% der größte Markt, gefolgt von Finnland mit 21%, den Niederlanden und Belgien mit je 16%. Frankreich machte 7%, Spanien 6% und Großbritannien weitere 9% aus.

Insgesamt konnte sich der Konzern jedoch nicht komplett von der Immobilienkrise absetzen. Die erwähnten Wertberichtigungen auf Objekte bremsten das Geschäft. Hinzu kamen höhere Kosten, auch aufgrund von Kosten für externe Berater. Allerdings konnte das Zinsergebnis auf minus 19,60 (minus 25,23) Mill. Euro über den Vorjahreswert gehoben werden, wenn es auch deutlich im negativen Bereich blieb. Vor Steuern sackte das Ergebnis mit minus 134,6 (plus 1,54) Mill. Euro tief in die Verlustzone. Selbst der Steuerertrag von 32,32 (Ertrag 7,29) Mill. Euro und die Anteile Dritter von minus 4,83 (minus 8,34) Mill. Euro konnten nicht verhindern, das unter dem Strich der Konzernjahresüberschuss auf minus 107,1 (plus 0,49) Mill. Euro zusammenbrach. Die Dividende blieb mit 4,65 Euro je Aktie zu den Vorjahren konstant. Den Net Asset Value beziffert der Konzern mit 73,77 (83,74) Euro je Aktie.

Im Februar 2010 konnte der Konzern zudem vier Einkaufszentren in den Niederlanden aufkaufen und sucht nach weiteren Expansionsmöglichkeiten in Großbritannien, Frankreich und Spanien.

Gegründet wurde das Unternehmen 1930. Die Aktien der Gesellschaft werden sowohl in Amsterdam als auch in Paris gehandelt.

[Ulf-Imat]

Ist ein REIT und muß 90% ausschütten. Ich habe heute mit 15% Verlust verkauft, halte aber weiter in dem Bereich Unibail-Rodamco, Corio, Dt.Euroshop.

[DJHLS]

Zitat von Ulf-Imat: Ist ein REIT und muß 90% ausschütten. Ich habe heute mit 15% Verlust verkauft, halte aber weiter in dem Bereich Unibail-Rodamco, Corio, Dt.Euroshop.

Dann werden sie wohl 2013 für das GJ 2012 nichts ausschütten...

Jedenfalls ist Wereldhave mit einer REIT-typischen LTV von 41% konservativ geleveraged.

Wereldhave beabsichtigt verkündetermaßen den Rückzug aus den USA. Dabei dürfte derzeit der USD/EUR-Wechselkurs durchaus vorteilhaft sein. Die Aktie notierte schon vor dem Kurssturz heute tief unter Buchwert - da ist also einiges an Abwertung schon eingepreist.

[Ulf-Imat]

Aus genau den Gründen mit den soliden Bilanzzahlen sowie der 9% Dividendenrendite hatte ich mir die auch erst kürzlich gekauft. Von dem freigewordenen Geld habe ich mir dann heute ein paar Aktien vom italienischen Medizintechniker DiaSorin gekauft; der Gewinn wird in diesem Jahr etwas rückläufig sein, aber die Firma hat eine gute Eigenkapitquote (75%) wie auch einige andere Firmen in dem Bereich.

Corio NV hat heute auch 2,7% verloren, was aber wohl nur einer Sippenhaft geschuldet ist, zumal Corio nicht in UK und USA vertreten ist.
Und die größten, Unibail-Rodamco, haben heute gute Geschäftszahlen veröffentlicht. Und die Euroshop wird auch kaum weniger Mieteinnahmen haben, wenn unsere Außministerin und der Chinese mit dem Kontrabaß mal wieder die Populistenkarte ziehen.

[DJHLS]

Ist ja nicht so, dass wereldhave die enttäuschenden Zahlen einfach so stehen liesse:

http://www.wereldhave.com/investors-and-media/press-releases…
Dort das Dokument vom 2. August aufrufen.

Könnte sein, dass wereldhave ziemlich schnell wieder in die Spur kommt.

[DJHLS]

Zitat von Ulf-Imat: Aus genau den Gründen mit den soliden Bilanzzahlen sowie der 9% Dividendenrendite hatte ich mir die auch erst kürzlich gekauft. Von dem freigewordenen Geld habe ich mir dann heute ein paar Aktien vom italienischen Medizintechniker DiaSorin gekauft; der Gewinn wird in diesem Jahr etwas rückläufig sein, aber die Firma hat eine gute Eigenkapitquote (75%) wie auch einige andere Firmen in dem Bereich.

Corio NV hat heute auch 2,7% verloren, was aber wohl nur einer Sippenhaft geschuldet ist, zumal Corio nicht in UK und USA vertreten ist.
Und die größten, Unibail-Rodamco, haben heute gute Geschäftszahlen veröffentlicht. Und die Euroshop wird auch kaum weniger Mieteinnahmen haben, wenn unsere Außministerin und der Chinese mit dem Kontrabaß mal wieder die Populistenkarte ziehen.

Und mit bekanntwerden der Quartalszahlen schafft auch COR ein Kursrutsch heute. Die Abwertung auf das Portfolio fand der Markt wohl nicht so toll.

[Ulf-Imat]

Tja, sowas kann halt passieren an der Börse nach VÖ von Quartalszahlen. Die Mieterlöse sind gestiegen, ebenso der Gewinn. Die Abwertung betrifft deren Center in Dresden. Ich denke nicht, daß die Dividende sinkt, und nur wegen der Dividende habe ich mir die Aktien gekauft, der Kurs ist für mich sekundär, solange ich nicht verkaufen will.
Da freue ich mich lieber über meine Fossil mit 31% Kursgewinn gestern oder über Tod's heute mit 10%, obwohl ich auch die nicht verkaufen will.

[DJHLS]

Zitat von Ulf-Imat: Tja, sowas kann halt passieren an der Börse nach VÖ von Quartalszahlen. Die Mieterlöse sind gestiegen, ebenso der Gewinn. Die Abwertung betrifft deren Center in Dresden. Ich denke nicht, daß die Dividende sinkt, und nur wegen der Dividende habe ich mir die Aktien gekauft, der Kurs ist für mich sekundär, solange ich nicht verkaufen will.
Da freue ich mich lieber über meine Fossil mit 31% Kursgewinn gestern oder über Tod's heute mit 10%, obwohl ich auch die nicht verkaufen will.

Na ja, ich hatte meine Position bei wereldhave nach deren Einbruch kräftig verstärkt. Bei Corio hatte ich bisher den Einstieg nicht gewagt. Das Exposure zum spanischen Konsum durch die vielen spanischen Shopping Center fand ich zu abschreckend. Die Kurse heute habe ich aber mal zum Anlass für einen ersten Einstieg genommen.

[Ulf-Imat]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.472.370 von DJHLS am 08.08.12 20:55:43

Ich will mir nun bei Corio nicht alles schönreden, aber ich habe eben nochmal nachgesehen: Spanien/Portugal machen 10% des Portfolios aus und die Mieteinnahmen dort sind im 1.Hj.2012 im Vergleich zum Vorjahr sogar minimal gestiegen. Wenn ich da im Vergleich an Bijou Brigitte mit dem Exposure in Iberia denke...

[DJHLS]

Zitat von Ulf-Imat: Ich will mir nun bei Corio nicht alles schönreden, aber ich habe eben nochmal nachgesehen: Spanien/Portugal machen 10% des Portfolios aus und die Mieteinnahmen dort sind im 1.Hj.2012 im Vergleich zum Vorjahr sogar minimal gestiegen. Wenn ich da im Vergleich an Bijou Brigitte mit dem Exposure in Iberia denke...

Na ja. Da wären dann ja noch die Shopping-Center in Italien. Andererseits finde ich die Bewertung schwierig. Wenn sogar das Center in Dresden abgewertet werden muß, dann ist da wohlmöglich noch mehr Abwertungspotenzial im Gesamtportfolio.

[Ulf-Imat]

Bei den Bedenken würde ich aber auch konsequent sein und nicht einmal eine erste Position aufbauen.
Corio macht 0,4% meines Depots aus.

[DJHLS]

Bei Bloomberg, http://www.bloomberg.com/news/2012-08-08/corio-shares-fall-a…
Net asset value declined 7.8 percent from six months earlier to 43.49 euros a share, mainly due to a writedown of its Centrum Galerie mall in Dresden, Germany.

“Corio’s results were a bit disappointing,” said Harm Meijer, an analyst at JPMorgan Chase & Co. with a neutral rating on the shares. Even “‘stable’ countries like the Netherlands and France are starting to show weakness.”

KPV Corio also ~ 0,77 vs. 0,66 bei Wereldhave.

Was Dresden angeht, finde ich die Angaben von Corio etwas dürr:
In Germany total revaluations for the portfolio were negative. This mainly concerned Centrum Gallery Dresden (down € 40.1 m) and was mainly the result of a far more negative view of the appraiser to the Estimated Rental Value and the expected growth of that rental income.

Das klingt so, als ob der Bewerter da herumwürfelt. Interessant wäre doch, warum ausgerechnet in Dresden die Mieterträge geringer sein sollten, als bisher angenommen.

[Ulf-Imat]

Die Vermietungsquote hat sich in Dresden von 99% auf 96% verringert. Die Mieteinnahmen in Deutschland sind trotzdem gestiegen.
Abschreibungen sind nicht cash-wirksam. Man muß zwischen FFO und NAV unterscheiden. Bei Corio wird unterteilt in direktes Ergebnis, was gestiegen ist und woran sich die Dividende orientiert (bei einem REIT wie Corio min.90%)und indirektes Ergebnis, welches durchaus negativ sein kann.
Wir können das Thema meinetwegen nach Vorlage neuer Zahlen im nächsten Jahr fortführen, aber ich kann mich jetzt aus Zeitgründen nicht mehr um eine kleine Position unter 250 anderen kümmern.
ps: die neuen Corio-Projekte (pipeline) sind zu 74% in Holland bzw. Deutschland.

[atze50]

auffällig ist, dass der Kurs jetzt tiefer steht als im Tief in 2009...

[atze50]

gehts hier eigentlich um Corio od. um Wereldhave?

[DJHLS]

Zitat von atze50: gehts hier eigentlich um Corio od. um Wereldhave?

Na ja, dem thread geht es um Wereldhave. aber bei zwei großen holländischen immobilienaktien bleibt es natürlich nicht aus, dass man vergleicht.

Im IVG-thread wird ja gelegentlich auch mal mit "Deutsche Euroshop" verglichen.

Das Portfolio der beiden ist allerdings schon sehr unterschiedlich. Wereldhave setzt auf einen Mix aus Büro, Hotel, Einkaufszentren und Wohnungen, während COrio eher ein pure play Einkaufszentren ist.

Systemgerecht wäre daher eher ein Vergleich Corio vs. Deutsche Euroshop.



Was den Kurs angeht, so führen die Kurs-Charts in die Irre. Wereldhave hat seit anfang 2009 insgesamt 4 mal Dividende ausgeschüttet. Der genaue Betrag ist mir gerade nicht präsent, aber da müßtest Du auf den Kurschart nochmal ca. 4*3,5= 16 EUR draufschlagen.

[atze50]

hää, wie meinst du das? - wieso muss ich auf den Kurs nochmal was draufschlagenß

[DJHLS]

Zitat von atze50: hää, wie meinst du das? - wieso muss ich auf den Kurs nochmal was draufschlagenß

ich weiß ja nicht, welchen Chart Du dir angeschaut hast, aber mit hoher Wahrscheinlichkeit war es ein Kurs- und kein Performancechart.

Einfaches Beispiel:
am 24.4.2012 hatte Wereldhave ex-dividende Tag, d.h. nur wer vor diesem Tag die Aktie gekauft hatte, bekam die 4,8 EUR Dividende ausgeschüttet. Am 23.4. stand der Kurs bei 57,64 um dann am 24.4. bei 52,9 EUR.

Ist ja auch logisch. Hätte Wereldhave die Dividende nicht ausgeschüttet, sondern auf ein Konto gelegt, wäre der Firmenwert am 24.4. um 4,8 EUR per share höher gewesen.

Deshalb zeigt Dir ein performance-Chart den Kurs plus gezahlte Dividende.

[atze50]

aso ja ok, danke.