Neubau (Haus) , welches ich vermieten möchte, steuerlich absetzbar? - 500 Beiträge pro Seite

[Gschiborr]

Hallo,

ich möchte ein neues Haus auf meinem Grundstück errichten und vermieten (an eine fremde Person). Welche Voraussetzungen brauche ich um die oder einige Kosten steuerlich absetzten zu können? Manchmal lese ich von Mwst und manchmal von Lohnkosten.
Erfülle ich diese?
Ich bin Privatperson und nehme dafür (also für den Hausbau) keinen Kredit auf.
Hat jemand einen guten Tipp für mich??

[Prof.Dr.B.Scheuert]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.875.618 von Gschiborr am 24.01.15 20:28:44

klar, habe ich. Leiste dir einfach einen steuerberater

[bluechip56]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.875.618 von Gschiborr am 24.01.15 20:28:44

Habe über 35 Jahre Vermietungserfahrung mit Immobilien. Willst Du Dir das wirklich antun?

Auch noch auf Kredit? Was für ein Haus soll das werden? Und wie hoch ist dein Eigenkapital?

VG

[bluechip56]

ok kein Kredit. Was soll das Haus kosten?

[Peter_Pan.com]

nein

die Zinsen für die Finanzierung sind deine Privatsache, die die also zusätzlich versteuern must
die Mieteinnahmen zählen zu deinem zu versteuerndem Gewinn/Einkommen

die Abschreibungen sind 4% der Hausbausumme p.a. in den ersten 10 Jahren, danach 2% p.a.

Reparaturen schmälern lediglich deinen Gewinn aus Vermietung und können nicht steuerlich geltend gemacht werden.

Wenn du möchtest dass jemand günstig wohnt und du das finanzielle Risiko trägst, mach es.

Lösung : du gründest eine Gesellschaft, die das Haus baut. Diese Gesellschaft must du aber später bei der Übernahme des Hauses (so in 2 Jahren) entsprechend entschädigen sonst könnte das Finanzamt auf die Idee kommen dass du gar keine Gewinne machen wolltest mit der Gesellschaft und die können dann Steuernachforderungen der letzten 10 Jahre geltend machen.


Ich für meine Teil bin froh alle meine Immobilien in denen ich nicht selber wohne verkauft zu haben und auf der anderen Seite keine Schulden mehr zu haben.

pp

[UHT]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.878.294 von Peter_Pan.com am 25.01.15 16:32:55

Hallo Gschiborr,

deine Fragen zu MWSt (besser USt) und Lohnkosten zielen m. E. auf die Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen ab. Diese Voraussetzungen erfüllst du nicht, da die Handwerkerleistungen gem. § 35a EStG für den eigenen Haushalt ausgeführt werden müssen. Als weiteres Kriterium wird im Gesetz genannt, dass es sich nicht um Herstellungskosten handeln darf. Wobei ich meine gelesen zu haben (nicht sicher), dass beispielsweise die Errichtung eines Carports keine Herstellungskosten, sondern Handwerkerleistungen darstellen sollen.

Noch einige Anmerkungen zu oben gemachten Informationen.

Die Abschreibung beträgt m. E. 2 % der Herstellungskosten des Gebäudes. Ich gehe davon aus, dass du bereits im Besitz eines Grundstückes bist. Die Anschaffungskosten für das Grundstück gehören nicht zu den Herstellungskosten des Gebäudes. Eine andere (degressive) Abschreibung für Gebäude die zu privaten Wohnzwecken dienen wäre mir nicht bekannt.

Durch die Vermietung erzielst du steuerliche Einkünfte aus § 21 EStG (V+V).
Zu den Einnahmen zählen neben der Kaltmiete auch die umlagefähigen Nebenkosten lt. Vertrag (bspw. Heizkosten, Grundsteuer, Gebäudeversicherung, etc.). Die entsprechenden Kosten gehören selbstverständlich zu den steuerlich absetzbaren Werbungskosten aus der Vermietungstätigkeit.
Die anfallenden Reparaturen können selbstverständlich steuerlich geltend gemacht werden, und bei größerem Volumen sogar auf bis zu 5 Jahre verteilt werden, damit sie sich steuerlich gut auswirken (Progression). Ich wünsche dir allerdings keine größeren Reparaturkosten direkt nach Fertigstellung des Gebäudes :-) Sofern ein Gebäudeteil (eine Wohnung oder einige Räume) nicht vermietet werden sollen, wären die Kosten, die auf diesen Gebäudeteil entfallen, steuerlich m. E. nicht absetzbar.

Sofern noch Kosten für Einrichtungen anfallen, die nicht direkt mit der Herstellung des Gebäudes zusammenhängen (Einbauküche, Carport, etc.) können die Kosten auf eine kürzere Nutzungsdauer verteilt werden. Hier lohnt sich ggf. die Inanspruchnahme von gesonderten Abschreibungsketten (bspw. die Verteilung der auf ein Carport entfallenden Herstellungskosten auf 10 Jahre anstatt auf 50 Jahre wie beim Vermietungsgebäude).

Den Tipp mit dem Steuerberater finde ich gut, weil du auf jeden Fall überprüfen solltest, ob du nicht vielleicht doch Fremdkapital einsetzen möchtest. Wenn du beispielsweise zurzeit noch private Darlehen in Anspruch nimmst, macht es möglicherweise Sinn, diese nun schnell zu tilgen und dafür ein Darlehen die Herstellung des Vermietungsobjektes in Anspruch zu nehmen, weil du diese Zinsen dann steuerlich geltend machen kannst. Aber nur die Zinsen, die Tilgungsbeträge sind nie steuerlich relevant.

Meine Tipps für dich wären, dass du die entstehenden Baukosten gut dokumentierst und steuerlich optimal zuordnest und die Belege aufbewahrst, damit es keinen Ärger mit dem Finanzamt gibt. Weiterhin sollte dir klar sein, dass im EStG eine 10-Jahresfrist in (§ 23)existiert, die besagt, dass der Verkaufsvorgang innerhalb von 10 Jahre steuerrelevant ist, wenn das Gebäude bzw. die Wohnung nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Das kann positiv oder negativ für dich sein. Eine steuerliche Verlustverrechnung ist komplex und schwierig.

Ich wünsche dir ein glückliches Händchen bei der Wahl deiner Mieter und stets eine Kaution auf die du im Zweifelsfall zurückgreifen kannst, wenigstens aber in jedem Fall eine Fotokopie des Personalausweises deines Mieters. Und selbstverständlich viel Spass bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnungen.

Herzliche Grüße

UHT

[Taxadvisor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.878.294 von Peter_Pan.com am 25.01.15 16:32:55

Zitat von Peter_Pan.com: nein

die Zinsen für die Finanzierung sind deine Privatsache, die die also zusätzlich versteuern must
die Mieteinnahmen zählen zu deinem zu versteuerndem Gewinn/Einkommen

die Abschreibungen sind 4% der Hausbausumme p.a. in den ersten 10 Jahren, danach 2% p.a.

Reparaturen schmälern lediglich deinen Gewinn aus Vermietung und können nicht steuerlich geltend gemacht werden.

Lösung : du gründest eine Gesellschaft, die das Haus baut. Diese Gesellschaft must du aber später bei der Übernahme des Hauses (so in 2 Jahren) entsprechend entschädigen sonst könnte das Finanzamt auf die Idee kommen dass du gar keine Gewinne machen wolltest mit der Gesellschaft und die können dann Steuernachforderungen der letzten 10 Jahre geltend machen.

Hast Du Dich schon mal mit der Besteuerung von Immobilien in D auseinander gesetzt? Das meiste ist für Deutschland schlichtweg falsch...

Gruß
Taxadvisor

[bluechip56]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.878.759 von UHT am 25.01.15 17:40:21

Zitat von UHT: Hallo Gschiborr,


Ich wünsche dir ein glückliches Händchen bei der Wahl deiner Mieter und stets eine Kaution auf die du im Zweifelsfall zurückgreifen kannst, wenigstens aber in jedem Fall eine Fotokopie des Personalausweises deines Mieters. Und selbstverständlich viel Spass bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnungen.

Herzliche Grüße

UHT

Wünsche Die auch alles Gute mit den Mietern, die dich als Kreditinstitut und als Wohnraumsteller benutzen.
3 Mieten als Kaution sind obligatorisch, Selbstauskunft, Anruf beim Amtgericht ob etwas vorliegt. Gehaltsauskunft der letzten 6 Monate. Und selbst dann weißt Du nicht wer in Deine Immobilie einzieht.

[bluechip56]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.875.618 von Gschiborr am 24.01.15 20:28:44

Nochmal zur Klärung der Abschreibung.

Alte Regelung ( degressiv)

Bei Bauantrag/Kauf ab 1.1.2004 bis 31.12.2005 gilt in den ersten 10 Jahren ein Afa Satz von 4% p.a. , dann 8 Jahre lang 2,5% p.a., dann 32 Jahre 1,25% p.a.
Afa-Zeitraum beträgt 50 Jahre.
Das gilt nicht mehr für Neubau

Seit dem 1.1.2006 gilt bei Bauantrag/Kauf nur noch die lineare Abschreibung lt. §7 Abs.5Nr.3cEStG 2006.
Und die beträgt 2% p.a. Für Altbau vor dem 1.1.1925 gebaut 2,5% p.a.
Also wenn Du jetzt neu bauen willst gibt es 2%.
Grüße

[gate4share]

Das ist ja was..........da gibt es hier eindeutig falsche Antworten und das auch noch sicher vorgetragen..........nicht zu glauben!

Selbstverständlich, kann der Vermieter alle Kosten, die notwendig sind, un die er ausgibt um Mieterträge zu generieren, steuerlich geltend machen. Dazu gehören auch Schuldzinsen.
Da du ja als Wohnung vermieten willst......spielt die Mehrwertsteuer(option) überhaupt keine Rolle , das ist einfach eine Kostensumme insgesamt wo auch die Umsatzsteuer enthalten ist.
Auch in Bezug zu den hanvwerkerkosten berauchst du nicht berückchtigen. Die rechnung egal wie diee sich aufteilt, ist zunächst eben herstellungsaufwand und später Instandhaltung.


Die Schuldzinsen sind voll absetzbar!

Selbstverständlich ist Vermieten nach wie vor eine sinnvolle und dauerhaft ist die bewirtschfatung ovn Immobilien inkl der Vermietung dieser eine renditeträchtige Anlage.

Nur ganz wichtig ist die Rendite noch vorher ausrechnen. Mag sein, dass du ein Grundstück schon hast, aber falls ein Bau 400 tsd kosten sollte und die erzielt nur 800 bis 1.000 Euro Nettomiete im Monat, wird das nie eine sinnvolle Rendite werden.

Auf alles was du aufwendest, inkl. Zwischenfinanzierung , eigene Arbeit etc, müsste schon min dann durch die Miete eine Mietrendite von mind 4 % , besser 4,5 bis 5 % erzielt werden.


Meine Eltern haben auch vor so 40 Jahren nicht gross gerechnet. Haben ein Grundstück vom Nachbaren gekauft und wollte dann da neu bauen und eine bestimmte Branche ansiedeln.

Man hat da nie an anfang kalkuliert, was kostet es, und was kommt an Miete rein....
Man hatte auch zwei Mieter gefunden für so 70 % der Flächen und die brachten dann so 3 % Mietrenite bei damals 8,50 % Zinsen. Man dachte aber immer, der Wert der Immobilien bleibt, oder steigt durch Wertsteigerungen....so wurden die Zinsen und auch ein nen bisschen tilgung aus anderen Quellen bezahlt. Schliessilch musste man nochmals 10 tsd reintecken, um die letzten 30 % als Wohnung um zu bauen......nachdem diese 3 Rate leer standen.
Die Miete kam da aber auch nur 2 Jahre, dann musste man rausklagen und räumen, und dann wieder zurück bauen, weil dann jemand in der branche gefunden wurde.

Der letzte war auch nur 10 Jahre da, die anderen Mieter von anfang, dann schliesslich 35 Jahre, da konnte man mit den 70% auch 4 % der Herstellungskosten erwirtschaften.

Nun heute, wo der Bau 40 Jahre her ist.....hat keiner Interese auch nur die Hälfte des damaligen herstellungswertes zu zahlen. Einzig der reine Grundstückswert wurde geboten..also das Haus ist nichts wert mehr... Es hat nie eine rendite gebracht.
Man Eltern wären besser gefahren, wenn sie ihr geld mit 1 % zinsen auf dem Sparbuch angelegt hätten dann hätten sie zwar uach nicht die Steuerersaprnisse gehabt , aber dir rührten ja nur durch die Zinsen die man auch zahle nmusste.
Die Abschreibungen war ja hier kein steuerlicher Vorteil, weil ja in der tat der Wert komplett abgenutzt wurde.

Das ärgert mich schon sehr, wenn ich bedneke, wie meine Eltern früher viel viel gearbeitet haben, um die schulden und Zinsen bezahlen zu können......keinen Urlaub gemacht et...und dann ist schliesslich nach 40 Jahren immer noch nichts übrig geblieben.

[Kettenfett]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.213.907 von gate4share am 18.07.15 05:31:34

Zitat von gate4share: Das ärgert mich schon sehr, wenn ich bedneke, wie meine Eltern früher viel viel gearbeitet haben, um die schulden und Zinsen bezahlen zu können......keinen Urlaub gemacht et...und dann ist schliesslich nach 40 Jahren immer noch nichts übrig geblieben.

genau das wird vielen neuimmobesitzern , insbesondere die die letzen 5 jahre 20+ jahresnettokaltmiete bezahlt haben, demnächst auch blühen...