DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? - 500 Beiträge pro Seite (Seite 3)

[gate4share]

Ihr seid ja wohl alle gut gelaunt.........Es scheint nicht in Frage zu stehen, dass ich der Gewinn in 2019 verdoppelt würde und dann wohl in 2020 extrem hoch sein sollte...
Soweit ich weiss, ist noch nicht klar, ob nicht evtl Radeberg schon in 2019, also mit Planungen und Verträge verkaufen kann oder evtl erst nach Anlauf in 2021.

Nun in 2018 hatten wir, glaube Umsätze um 9 Mio und die Aussage auf Jahressicht würden die im Besitz befindlichen Märkte 9,4 Mio an Mieten erlösen.

Das wäre, wo wir jetzt immer noch keine neuen Käufe haben, dann nur 0,4 Mio mehr als im Vorjahr. Da wird es schon sehr schwer, damit eine Verdoppelung zu erreichen.

Ich weiss, dass es sonst auch immer in Folgejahren so war, dass der Mietumsatz sich allein deshalb stark erhöhte, weil die im Vorjahr neu gekauften Objekte dann ein ganzes Jahr mit 12 Monate ihren Beitrag leisten.
Ob das hier dann nur 400 tsd Euro sind, aus diesem Effekt, oder ob ich was falsch verstanden habe?

[erfg]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.334.858 von gate4share am 11.04.19 19:27:37

Sorry, aber Du hast wohl etwas falsch verstanden! Es war keine Rede von einer Verdoppelung des Gewinns in 2019, sondern in 2020!
Was ich zunächst nicht kannte, ist der Sonderertrag durch den Verkauf von Radeberg, der erst 2020 zustande kommt, da der vorherige geplante Umbau erst im Juli 2019 beginnt.

[NMspezi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.334.858 von gate4share am 11.04.19 19:27:37

Soweit ich weiß sind in den 9 Mio Umsatz aus 2018 auch Betriebskosten mit drin, während die von dir genannten 9,4 Mio nur die Kaltmieten sind. Sollten in 2019 also 10,5-11 Mio Umsatz werden ohne weitere Käufe.

[LongTermForever]

Da hat gerade jemand innerhalb von 3 Minuten rund 5.000 Stück zu durchschnittlich 15,30 Euro weggeschnorchelt

Bin ja echt gespannt, ob hier eventuell etwas im Busch ist - ich meine in all den Monaten seit der letzten Akquisition gab es nie nachrichtenlos so große Orders (noch dazu immer ins Ask) wie jetzt geballt in den letzten Handelstagen.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.355.531 von LongTermForever am 15.04.19 09:36:28

Ich vermute, dass sich hier Lang & Schwarz eingedeckt hat, da sie am Freitag über 5.000 Stücke an ihre Wiki's losgebracht hatten.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.355.735 von Michale am 15.04.19 09:59:28

Stimmt, da gingen einige Tausend Stück in kürzester Zeit rum, das könnte tatsächlich der Grund sein.

Mich wundert nur, dass L&S wenn das der Grund war nicht instantan eingedeckt hatte. Die +3.000 Stück wurden letzte Woche alle zu 14,89 Euro abgegeben, obwohl auf XETRA (als Referenzbörse) im Zeitpunkt der Orderausführung vielleicht gerade noch 1.000 Stück zu 14,90 im Ask hatte und es bei der Ordergröße mindestens bis 15,30 hochgehen hätte müssen.

Bei einer so späten Eindeckung hätte L&S jetzt schön draufgezahlt mit der Order.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.336.955 von NMspezi2 am 11.04.19 23:45:18

Zitat von NMspezi2: Soweit ich weiß sind in den 9 Mio Umsatz aus 2018 auch Betriebskosten mit drin, während die von dir genannten 9,4 Mio nur die Kaltmieten sind. Sollten in 2019 also 10,5-11 Mio Umsatz werden ohne weitere Käufe.

Das könnte durchaus stimmen. Aber das wird so klar nicht gesagt. Es ist glaube wohl so , dass als Fussnote oder im Text gesagt wird, dass die Mieteinnahmen auch die Mietnebenkosten enthalten, aber dann als die 9,4 Mio aus Jahressicht genannt werden, steht da nix von ohne Nebenkosten.

Aber, da ja in 2018 mehrere Objekte gekauft wurden und alle nicht 12 Monate Mieten ablieferten, wird die von dir gemachte Sache die Erklärung sein, auch die von dir geschätzte Summe, wird in etwa- so überschlägig passen.

Habe in letzter Zeit häufiger gelesen, dass gerade institutionelle Investoren schon vor Baubeginn Objekte gekauft haben. Also wenn Pläne und Genehmigungen da waren. Nehme mal an, dass dann der Verkäufer dann noch erstellt und dann übergibt. Das Risiko eines wesentlich teureren Bau hat er ja sonst auch.

Weiss aber nicht, ob das zu grosse Nachteile beim früher Verkauf hat, also , dass Käufer dann weniger zahlen, als dann wenn ein Objekt läuft und schon einige Monate Miete erzielt wird. Denke das der Vorstand, das wohl gut ausloten wird ; also meine ich wir könnten jedes Jahr von 2019 bis 2021 mit einem Verkauf rechnen, der dann einige Mio zusätzlichen Gewinn einmalig erbringt und auch noch einige Mio neuer Liquidität die man für neue Objekte verwenden kann.

Der Sinn des Verkaufs ist ja, dass dann ein erweitertes Einkaufscentrum mit neuen Mieten die sich für 10 bis 15 Jahren Mietzeit binden, mit höheren Fakten als 12 fache Miete gehandelt werden, vielleicht auch 13 oder 14 fache. Und defama kauft ja sonst maximal zu 9 fachen MIete, also könnte man mit den zusätzlichen Gewinn wesentlich mehr Mieteinnahmen kaufen, als man bei einem Halten von Radeberg erzielen würde.

Können wir nur hoffen, dass bald wieder ein Kauf kommt und nicht, dass man so lange mit KÄufen wartet, bis Geld aus Radeberg fliesst.
Man hat ja so 2o Mio Anlagevolumen im Jahr so geplant, und defama hatte Objekte schon für 1,4 Mio oder auch andere die wohl über 7 Mio lagen. Also könnte es schneller gehen als man erst denkt.

[LongTermForever]

15,60 Euro...

...hmm so erfreut ich über die Entwicklung bin, jetzt wird es langsam ein bisschen ungesund. Mit einem FFO Actual 2018 von rund 0,92 Euro liegt der FFO-Multiple jetzt schon bei fast 17. Das sind schon Bewertungsniveaus einer Vonovia oder Deutsche Wohnen.

Wenn jetzt nicht bald neue Käufe vermeldet werden, könnte Druck auf das aktuelle Kursniveau kommen, wobei ich wie schon vorher angesprochen eine Bewertung mit Multiples bis rund 15, also Kurse im Bereich von 14 Euro +/- recht gut abgesichert bzw. als gerechtfertigt sehe.

[Gordon--Gekko]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.366.088 von LongTermForever am 16.04.19 12:50:51

Zitat von LongTermForever: 15,60 Euro...

...hmm so erfreut ich über die Entwicklung bin, jetzt wird es langsam ein bisschen ungesund. Mit einem FFO Actual 2018 von rund 0,92 Euro liegt der FFO-Multiple jetzt schon bei fast 17. Das sind schon Bewertungsniveaus einer Vonovia oder Deutsche Wohnen.

Wenn jetzt nicht bald neue Käufe vermeldet werden, könnte Druck auf das aktuelle Kursniveau kommen, wobei ich wie schon vorher angesprochen eine Bewertung mit Multiples bis rund 15, also Kurse im Bereich von 14 Euro +/- recht gut abgesichert bzw. als gerechtfertigt sehe.

Wie kommst du denn auf einen FFO von 0,92€ für DEFAMA. Laut Pressemitteilung zu den vorläufigen Jahreszahlen lag dieser in 2018 bei 1,01€. Auf Basis des aktuellen Portfolios liegt der FFO bei rund 1,13€. Da es unwahrscheinlich erscheint, dass im Laufe des Jahres keine neuen Objekte erworben werden, sollte der FFO pro Aktie in 2019 eher noch ein bisschen höher ausfallen. Warburg rechnet hier mit 1,17€ für 2019. Damit käme man auf ein FFO-Multiple von rund 13,1 (bei Kursen von 15,30€).

Die Deutsche Konsum-Reit rechnet für das laufende Geschäftsjahr mit einem FFO zwischen 26 und 29 Mio. €. Gehen wir vom Mittelwert aus (=27,5 Mio. €) kommen wir auf Basis der aktuellen Aktienkursanzahl auf einen FFO pro Aktie von 0,92 €. Beim derzeitigen Kurs ergibt dies einen FFO-Multiple von 15.

Bei der VIB-Vermögen habe ich mich auf die Angaben der Analysten verlassen. Diese rechnen mit einem FFO zwischen 1,67 und 1,75€. Gehen wir vom Mittelwert aus (1,71 €) ergibt dies bei aktuellen Kursen (25,40€) einen FFO-Multiple von 14,9.

Hamborner-Reit rechnet mit einem FFO auf Vorjahresbasis. Einen FFO pro Aktie von 0,66 € zu Grunde gelegt, ergibt dies einen FFO-Multiple von derzeit (Kurs: 9,43 €) ca. 14,3.

Damit wäre DEFAMA das günstigste Unternehmen in der Peergroup. Weitere Trigger für mich sind das höhere Wachstum von DEFAMA im Vergleich zur Peergroup (außgenommen Deutsche Konsum-Reit) sowie die Aussage, dass für die nächsten Jahre nicht mit einer KE zu rechnen ist.

Habe das jetzt auf die schnelle überschlagen...keine Gewähr für Richtigkeit ;-)

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.366.598 von Gordon--Gekko am 16.04.19 13:55:54

Ja stimmt, in der Pressemitteilung wurde der FFO je Aktie noch mit 1,01 Euro ausgewiesen.

http://defama.de/2019/02/26/defama-uebertrifft-ffo-prognose-…

Allerdings gilt das noch auf die (zugegebenermaßen in großen Teilen von 2018 geltende) alte Aktienzahl von 3,547 Mio. Aktien.

Das ist für mich aber Vergangenheit, m. E. muss man auf die seit Herbst 2018 geltenden 3,9 Mio. Aktien rechnen und da kommt man bei >3,6 Mio. FFO "nur" auf etwas über 90 Cent.

Wie gesagt, alles im Rahmen und ich bin der letzte, der über die tolle Kursperformance meckert, aber der Kurs bräuchte nun langsam neuen "Treibstoff"

[Gordon--Gekko]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.366.802 von LongTermForever am 16.04.19 14:19:20

Zitat von LongTermForever: Ja stimmt, in der Pressemitteilung wurde der FFO je Aktie noch mit 1,01 Euro ausgewiesen.

http://defama.de/2019/02/26/defama-uebertrifft-ffo-prognose-…

Allerdings gilt das noch auf die (zugegebenermaßen in großen Teilen von 2018 geltende) alte Aktienzahl von 3,547 Mio. Aktien.

Das ist für mich aber Vergangenheit, m. E. muss man auf die seit Herbst 2018 geltenden 3,9 Mio. Aktien rechnen und da kommt man bei >3,6 Mio. FFO "nur" auf etwas über 90 Cent.

Naja, aber wenn du schon die neue Aktienanzahl einbeziehst musst du auch mindestens den aktuellen FFO des Portfolios nehmen. Der lag bereits Oktober 2018 bei 4,4 Mio. € auf annualisierter Basis und entspricht damit genau der Prognose für 2019. Auf Basis dieser Zahlen kommst du auf einen FFO pro Aktie von 1,13€. Damit läge der FFO bei 13,5 und wäre immer noch günstiger als die Peergroup. Wobei ich es als sehr unrealistisch erachte, dass keine neuen Objektkäufe dieses Jahr erfolgen. Demzufolge rechne ich mit einem FFO von 1,19€. Ist aber auch egal, da beide FFOs zu Multiples führen, welche nach meinen Rechnungen unter der Peergroup liegen.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.366.940 von Gordon--Gekko am 16.04.19 14:33:45

Ok, die Argumentation kann ich nachvollziehen.

Ich gehe bei meinen Auswertungen immer "Like for Like" vor, d. h. ich beziehe immer Actual FFO (ohne Annualisierung) auf Jahresendkurs, in dem Fall FFO 2018 zu Kurs 31.12.2018.

Hier hatte ich bei den bisher publizierten Peers (FFO pro Aktie zu Kurs | Multiple):

DEFAMA 0,92 (ca.) zu 12,00 | 13,0x
Alstria 0,65 zu 12,20 | 18,8x
Deutsche Konsum 0,62 zu 10,10 | 12,7x
LEG Immobilien 5,04 zu 91,12 | 18,1x
TAG Immobilien 1,00 zu 19,91 | 19,9x
Vonovia 2,06 zu 39,82 | 19,4x

Stelle dabei gerade selbst fest, dass ich einen Denkfehler hatte und DEFAMA tatsächlich auf dieser Basis der günstigste Peer ist, wobei ich einen Abschlag aufgrund der Unternehmensgröße nicht ganz ausschließen möchte (der die Wachstumsdynamik vielleicht momentan sogar leicht überkompensiert, aber das wird sich mit zunehmender Unternehmensgröße noch weiter nivellieren).

In der Tat müsste man aktuell dann schon den erwarteten FFO 2019 von rund 4,4 Mio. Euro ansetzen (nehme wieder die nicht annualisierte Größe wegen "Like for Like"), womit man auf einen aktuellen FFO Multiple von rund 13,7x kommt. Das sieht in der Tat im Peer Vergleich weiterhin sehr gut aus, zumal ich zustimme, dass in diesem Jahr sicher noch Zukäufe kommen werden.

Daher meine vorangehenden Äußerungen bitte etwas relativieren.

Danke für den interessanten Meinungsaustausch und beste Grüße
LongTermForever

[gate4share]

Weiss nicht, ob man Defama mit solchen Unternehmen wie vonovia oder Deutsche Wohnen vergleichen kann. Zum einen ist Defama extrem kleine gegenüber diesen Grössen aber auch extrem expansiv und gewerbliche Immobilien, implizit Disount- und Supermarktladenlokale (freue mich über die wenn auch geringen Anteile von Büros , Arztpraxen und Wohnungen) gegenüber klassischen Wohnungen.

Also ich würde grundsätzlich meinen, dass Jahrzehnte alte Wohnungsbestandhalter weniger Risiko bedeuten als gewerbliche Objekte. Die Bewertung dürfte meiner Meinung nach durchaus schlechter sein weil der Unsicherheitsfaktor grösser ist als bei Wohnungsbestandhalter- gerade in der aktuellen Lage - wo absehbar ist, dass die Durchschnittsmieten der grossen Bestandshalter von aktuell unter 7 Euro sich in Richtung 10 bis 12 entwickeln werden. Und da Neubauten eine Kostenmiete von über 14 Euro haben, bei höheren Zinsen noch mehr, sind auch die Aussichten sehr gut.


Das Defama auch glänzende Aussichten hat und meiner Meinung nach, "total toll" sind, stimmt auch. Aber es ist einfach lähmend, wenn fast 4 Monate keine Nachrichten über Kauf oder überhaupt was interessantes kommt. KLar im nachhinein, sind 4 oder auch mal 5 Monate kein Gedanke wert, wenn wir dann die Käufe insgesamt sehen.

[LongTermForever]

Ich vermute mal, dass niemand hier im Board die nachfolgende Zeitschrift im Zugriff hat, sonst wäre der Artikel daraus natürlich interessant.

Der Aktionärsbrief Nr.16 vom 17.04.2019

++ Aktienmarkt schlägt sich gut
++ SMT SCHARF geht in die Vollen
++ BOBST wird von Anlegern verkannt
++ DEFAMA: Erfolg in der Nische
++ Unter der Lupe: Klimagerätemarkt bleibt im Wachstumsmodus
++ Finanzspezialitäten: ALLIANZ mit Break
++ THOMAS COOK kommt nicht auf die Beine

[filmen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.369.445 von gate4share am 16.04.19 18:28:48

Das Defama auch glänzende Aussichten hat und meiner Meinung nach, "total toll" sind, stimmt auch. Aber es ist einfach lähmend, wenn fast 4 Monate keine Nachrichten über Kauf oder überhaupt was interessantes kommt. KLar im nachhinein, sind 4 oder auch mal 5 Monate kein Gedanke wert, wenn wir dann die Käufe insgesamt sehen.


Das ist wohl nicht alles, hab mir die Bude mal ein bisschen näher angeschaut. Der Hebel wurde seit IPO extrem schnell ausgeweitet, mittlerweile nur noch eine EK Quote von 20%, das ist schon äusserst sportlich für einen Immobilienreit. (niedriges Zinsniveau hin oder her)
Zinsdeckungsgrad mittlerweile nur noch bei 2,6.

56 Mio FK--> wenn (aus welchen Gründen auch immer) der Refinanzierungszinssatz nur um 1% steigt macht das gleich mal 0,58 Mio mehr Zinskosten aus.

Die hohen EInstandsrenditen lassen sich auch nur realisieren weil größtenteils in den neuen Bundesländern investiert wird.
Die dortigen niedrigen Immobilienpreise(=hohe Mietrenditen) resultieren aus der ungünstigen demografischen Prognose. Der Bevölkerungsschwund ist z.T. massiv.
Kenne bsp den Markt in Mylau persönlich, Mylau ist mittlerweile eine halbe Geisterstadt, hat seit der Wende ca 40% seiner Bevölkerung verloren. (in den umliegenden kleinen Städten und Gemeinden sieht es nicht besser aus)
Der Trend hält bisher unverändert an. Zukünftige Folgemietverträge werden dem irgendwann Rechnung tragen müssen. Das ist unvermeidlich. Dasselbe gilt für den Buchwert.

Noch sehen die Zahlen natürlich ganz gut aus, aber die Gesellschaft existiert noch nicht so lange und ein Bevölkerungsschwund von ≈ 1,5%/Jahr wirkt sich kurzfristig kaum aus, langfristig dafür aber extrem. (Dazu einfach mal ein bisschen im Osten abseits der größeren Städte herumfahren und nur kucken

-->Das Geschäftsmodell scheint für mich - for the long run - NICHT nachhaltig. Ausser der negative demografische Trend dreht sich um, oder kommt zumindest zum Stillstand.

[filmen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.394.105 von filmen am 20.04.19 18:19:53

https://www.l-iz.de/politik/kassensturz/2017/11/Die-Region-L…

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.394.135 von filmen am 20.04.19 18:38:32

Hallo filmen,

schön wieder einen neuen Teilnehmer im Thread zu haben und insbesondere die kritische Auseinandersetzung mit dem Thema, was hier zuletzt etwas fehlte.

Finde die Punkte interessant und muss gestehen, dass ich das Risiko der Landflucht auch sehr. Allerdings ist dank der sehr niedrigen Kaufpreise etwas Puffer für mögliche Mietrückgänge.

Das Refinanzierungsrisiko sehe ich hingegen lockerer. Da mit 5% getilgt wird, wäre der Effekt auf die 58 Mio. FK nach Ablauf der Zinsbindung nur noch 50% deines genannten Wertes.

Beste Grüße und frohe Ostern
LongTermForever

[batters1996]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.394.342 von LongTermForever am 20.04.19 20:02:17

nach der Recherche vom user (filmen) nicht so abwegig, aber da müssen 40 Prozent,der
deutsche Bevölkerung das Land verlassen haben, oder er glaubt im ernst, das Management sei nicht
so flexibel genug zu sein , um die Standorte zu wechseln?

[filmen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.394.342 von LongTermForever am 20.04.19 20:02:17

Allerdings ist dank der sehr niedrigen Kaufpreise etwas Puffer für mögliche Mietrückgänge.

Hi, ja das stimmt, Kaufpreise um das 10fache der Jahresmiete herum sind natürlich in Zeiten von Nullzins sehr reizvoll. Zudem ja die Bevölkerung im Schnitt "nur" zwischen 1 bis 2%/Jahr schrumpft. Es ist aber sehr wichtig diese Kontraktion in die langfristige Prognose miteinzubeziehen.
Gut ist sicherlich das Defama meist "Brot&Butter" Mieter als Kunden hat, was im Ort wohl zuletzt dichtmacht ist der Netto oder Lidl.
Kritisch wirds dann aber auch wieder wenn es mehrere dieser fressmärkte gibt, welcher macht dann als erstes dicht? - gerade in den 90igern wurde im Osten tendenziell zu viel gebaut, man hatte die anhaltende Abwanderung so nicht auf dem Schirm, bzw hoffte wohl auf einen Stillstand, der aber nicht kam.


Das Refinanzierungsrisiko sehe ich hingegen lockerer. Da mit 5% getilgt wird, wäre der Effekt auf die 58 Mio. FK nach Ablauf der Zinsbindung nur noch 50% deines genannten Wertes.

Das ist schonmal gut, dann ist zu hoffen das der Hebel in Zukunft etwas reduziert wird. Mit nur 20% EK arbeiten ist langfristig sehr riskant, das sind ja eher Werte die man von mReits kennt.

[filmen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.394.414 von batters1996 am 20.04.19 20:25:30

Zitat von batters1996: nach der Recherche vom user (filmen) nicht so abwegig, aber da müssen 40 Prozent,der
deutsche Bevölkerung das Land verlassen haben, oder er glaubt im ernst, das Management sei nicht
so flexibel genug zu sein , um die Standorte zu wechseln?

Die Bevölkerungsentwicklung der jeweiligen Standorte kannst du schnell in Wikipedia nachlesen.

Sicher kann man die Standorte wechseln, aber dazu müsste man die aktuellen Objekte verkaufen-->was für einen Preis bekommt man noch wenn diese nicht mehr rentabel sind? (Jegliche Immobilie hat Betriebs/Instandhaltungskosten, wenn diese durch die laufenden Einnahmen nichtmehr gedeckt werden können sinkt der Wert logischerweise auf Null. (jeder kennt dichtgemachte EKZ, Malls, Märkte etc)

und selbst wenn ein Verkauf gelingt, Anfangsrenditen von >=10% p.a. lassen sich eben nur in Schrumpregionen erzielen, wenn man in eine prosperierende Region wechselt, sinkt natürlich der AFFO, das ist klar. (Dafür dürfte dann aber wenigstens der Wert der Immobilie sicher sein, bzw sogar steigen)

Will das Geschäft aber nicht pauschal verurteilen: es gibt wohl kaum ein Geschäftsmodell was weniger sexy ist als Geld in Fressmärkte in der ostdeutschen Pampa zu investieren. - hier kann auch eine Chance/Ineffizienz vorliegen.

[LongTermForever]

Durch die schnelle Tilgung wird das Risiko einfach etwas abgemildert. Ich werte seit IPO immer die Geschäftsberichte nach Miete pro qm und pro Objekt, nach Leerstand etc. aus (gibts im Anhang).

Bis jetzt ist das alles recht stabil und wir laufen ja schon fast 4 Jahre, wobei ein Objekt nach 20 Jahren ja voll abbezahlt ist.

Der Verschuldungsgrad war auch von Beginn an recht gleich und angekündigt, da Herr Schrade in jedem Interview angab, die Objekte würden zu 80% finanziert.

Aber wenn die Objekte gut versichert sind, braucht man in der Branche auch nicht so viel Eigenkapital zur Risikodeckung.

Aber ich stimme voll zu, dass man immer kritisch in einer Unternehmensbeurteilung sein muss - daher lets discuss ;-)

[LongTermForever]

Lesenswert, gerade für uns DEFAMA Aktionäre:

https://m.faz.net/aktuell/finanzen/meine-finanzen/das-grosse…

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.395.332 von LongTermForever am 21.04.19 09:30:43

Zitat von LongTermForever: Durch die schnelle Tilgung wird das Risiko einfach etwas abgemildert. Ich werte seit IPO immer die Geschäftsberichte nach Miete pro qm und pro Objekt, nach Leerstand etc. aus (gibts im Anhang).

Bis jetzt ist das alles recht stabil und wir laufen ja schon fast 4 Jahre, wobei ein Objekt nach 20 Jahren ja voll abbezahlt ist.

Der Verschuldungsgrad war auch von Beginn an recht gleich und angekündigt, da Herr Schrade in jedem Interview angab, die Objekte würden zu 80% finanziert.

Aber wenn die Objekte gut versichert sind, braucht man in der Branche auch nicht so viel Eigenkapital zur Risikodeckung.

Aber ich stimme voll zu, dass man immer kritisch in einer Unternehmensbeurteilung sein muss - daher lets discuss ;-)

Hallo LongTermForever,

eine kleine, jedoch äußerst positive Berichtigung meinerseits:

Die Objekte sind nach aktuellem Stand in ca. 16 Jahren und 3 Monaten komplett abbezahlt. Ich hatte hier eine Exel-Berechnung mit den in Daten der letzten Präsentation von H. Schrade Stand Nov. 2018 herangezogen. Da waren die Parameter wie folgt:

- Durchschnittlicher Zinssatz: 2,44 % p.a.
- Anfangstilgung: 5,06 %

Die Parameter waren jedoch in der Präsentation vom Nov. 2017 nochmals wesentlich besser; und dies ist der Durchschnittswert für alle Objekte, die vor Nov. 2017 gekauft wurden; bedeutet, dass das eine oder andere Objekt noch wesentlich schneller komplett getilgt sein kann!

- Durchschnittlicher Zinssatz: 2,45 % p.a.
- Anfangstilgung 5,64 %

Bei dieser Berechnung sind alle Darlehen bereits in knapp 15 Jahren komplett getilgt. Wenn man dann noch berücksichtigt, dass H. Schrade meist min. 10 Jahres Zinsfestschreibungen mit den örtlichen Banken vereinbart (mit Ausnahme Radeberg), sieht man auch ganz deutlich, dass selbst eine deutliche Zinserhöhung nach 10 Jahren das Gesamtkonzept nur unwesentlich verändert. Und sollte trotz allem wider Erwarten mal ein Objekt keine Nachmieter finden können, so ist durch die Strategie von H. Schrade, für jedes Center in eine eigene Gesellschaft zu gründen, Schadensbegrenzung dadurch gegeben, dass hierbei die DeFaMa als Ganzes nicht gefährdet werden kann.
Wie man gut sehen kann, ein äußerst schlüssiges Konzept.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.397.362 von Michale am 22.04.19 09:05:49

Vielen Dank für diese interessante Ergänzung!

Ja, in der Tat, bei der schnellen Tilgung wäre es auch verkraftbar, wenn mal der ein oder andere Standort nach 20 Jahren doch verwaist sein sollte.

Bin auf den GB 2018 gespannt, dann werde ich hier mal eine Tabelle mit der pro qm Mietentwicklung je Objekt für 2016-2018 posten. Sozusagen als „Risikofrüherkennung“.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.397.467 von LongTermForever am 22.04.19 09:47:33

Noch ergänzend:
Der WALT lag ja bereits seit Gründung bei nur rund 4 Jahren. Dh wenn es Probleme bei der Verlängerung der Mietverträge gibt, müsste man das eventuell schon ab GB 2018, spätestes aber ab 2019/20 sehen können.

[OldGold]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.397.482 von LongTermForever am 22.04.19 09:56:49

Hallo zusammen,

wann war der letzte Kauf eines Fachmarktes? Die Älteren von uns werden sich noch erinnern. Wachstum heisst vor allem kaufen, nicht nur verwalten.

Da hilft es auch wenig, sich an verschiednen ratios aufzu ...... "hängen" meinte ich.

Hoffe, dass ich schon bald eines besseren belehrt werde.

Gruß an alle

OldGold

[Pacific1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.415.320 von OldGold am 24.04.19 18:42:07

Mir gefällt hier auch, dass man nicht auf Teufel komm raus Objekt nach Objekt kauft, sondern dem Wachstum im Immobiliengeschäft auch de Zeit gibt, um Zukäufe richtig in den Bestand zu integrieren und das Immobilienmanagement zu optimieren.

Auch wenn DEFAMA nur verwaltet, "kaufen" sie jeden Monat zu. Im Grunde ist ja jede Tilgung wie ein kleiner Zukauf in Immobilien da man von der Substanz und vom Kaufpreis her schon kennt.

[LongTermForever]

Keine Panik. Ich erinnere mich an fast wortgleiche Posts zu fehlenden Käufen und reinem Verwalten im April 2018. Damals war der Kurs bei 10,60. Einen Monat später kam das Kolosseum, zack 12,50€ und es folgten noch 7 weitere Käufe.

Der FFO wird auch ohne Käufe noch bis mindestens Q3 2019 aus den „Nachläufern“ weiter steigen und bis dahin würde es mich wundern wenn nichts nachkommt.

Und Apropos Wachstum: Der Kurs ist in 2,5 Jahren von 4 auf fast 16 € gestiegen. Wer noch mehr will, sollte sich eher im Kryptosektor umsehen...

[LongTermForever]

Sehr cool - auf XETRA hat jemand eine Kauforder von über 30.000 Stück zu 14,40 platziert.

Bei der gewünschten Stückzahl würde ich aber lieber jetzt schonmal zu aktuellen Kursen einsammeln, denn 1-2 Euro gehts schnell mal weiter hoch und dann wird das Paket mal eben weitere 30-60.000 Euro teurer...

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.425.052 von LongTermForever am 25.04.19 19:50:58

Zitat von LongTermForever: Sehr cool - auf XETRA hat jemand eine Kauforder von über 30.000 Stück zu 14,40 platziert.

Bei der gewünschten Stückzahl würde ich aber lieber jetzt schonmal zu aktuellen Kursen einsammeln, denn 1-2 Euro gehts schnell mal weiter hoch und dann wird das Paket mal eben weitere 30-60.000 Euro teurer...

Das wird sicherlich sehr schwer, diese Stücke zu bekommen. Und wenn man sich in den letzten Wochen die Brief-Seite angesehen hat, wird man feststellen, dass auch sie relativ dünn bestückt ist.

Und wie Du im vorigem Beitrag geschrieben hast, wurde auch letztes Jahr bis April kein Kauf vorgenommen und danach wurde all das Versäumte gut nachgeholt.

[Flat Eric]

der 2018er geschäftsbericht ist nun online. er ist - wie immer - informativ und aussagekräftig! auch werden in verschiedenen bereichen der tätigkeit interessante hintergrundinformationen geliefert. vielen dank für die tolle arbeit von matthias schrade und seinem team im jahr 2018!!!

ich empfehle allen die sorgfältige lektüre des geschäftsberichtes. er beantwortet auch viele hier im board aufgestellte fragen und spekulationen. sollten etwas offen bleiben, steht herr schrade gerne telefonisch zur verfügung. ansonsten gibt es ja noch die hv im juni, die sowieso ein besuch wert ist!

ich freue mich auf ein weiteres erfolgreiches jahr 2019 als aktionär der defama

[LongTermForever]

Hallo zusammen,

komme vermutlich erst die nächsten Tage zu einer ausführlichen Lektüre der Unterlagen. Was mir heute aber beim Überfliegen der zahlreichen Veröffentlichungen aufgefallen ist, und ebenfalls lesenswert ist, findet sich unter Punkt 7 der diesjährigen HV-Einladung. Dort wird erstmals das Thema Aktienrückkauf aufgegriffen. Vielleicht will man sich die Option auch für größere Mittelrückflüsse wie z.B. aus Radeberg offenhalten, sofern die Liquidität nicht zeitnah vollständig reinvestiert werden kann.

Allen eine schöne Woche und bis bald
LongTermForver

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.425.052 von LongTermForever am 25.04.19 19:50:58

@ LongTerm

30.000 Aktien sind echt ein Hammer und extrem ungewöhnlich, dass jemand die so offen zeigt, wenn er wirklich kaufen würde wollen. Ein Blick ins Xetra Orderbuch (z.B. bei Onvista) zeigt aber, dass das nicht eine Order ist, sondern tatsächlich 36 Orders sind (siehe https://www.onvista.de/aktien/orderbuch/DEFAMA-DEUTSCHE-FAC…). Das wiederum würde gar keinen Sinn machen, wenn es tatsächlich nur ein Käufer wäre. Wahrscheinlich sind es also 36 verschiedene Käufer.

Das könnte mit der Kaufempfehlung des Aktionärsbriefes zusammen hängen, der seinen Lesern empfohlen hat: "Platzieren Sie ein Kauflimit bei 14,40 €. Investoren sollten mindestens einen Anlagehorizont von drei Jahren mitbringen." (siehe http://defama.de/wp-content/uploads/2019/04/2019-04-17_Der_…).

D.h. diese Kaufempfehlung war für ein Kaufvolumen von über 430.000 Euro gut.

Schon in Beitrag 211 hatte ich geschrieben, dass man selten so gut wie bei der DeFaMa nachvollziehen kann, wie immer weitere Investoren in die Aktie gezogen werden. Das ist mal wieder ein Beispiel dafür.

MfG JE

[erfg]

Börsengeflüster:

https://boersengefluester.de/defama-deutsche-fachmarkt-hart-…

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.367.126 von LongTermForever am 16.04.19 14:52:35

@ LongTermForever schrieb am 16.04.19 14:52:35 Beitrag Nr. 1.012

In Deiner Peer Groupaufstellung ist ein Fehler. Das Kurs-FFO-Verhältnis der Dt. Konsum beträgt bei einem FFO von 0,62 € und einem Kurs von 10,1 € nicht 12,7 sondern 16,3.

Außerdem finde ich Deine Peer Group merkwürdig. Die meisten der dort aufgeführten Unternehmen haben Wohnimmobilien, die viel höher bewertet sind als Gewerbeimmobilien, wie sie die DeFaMa kauft. Und dann hast Du in Deiner Liste auch noch die absoluten Schwergewichte aufgeführt, die meistens aufgrund der großen Liquidität höher bewertet sind, als kleiner illiquidere Werte. Aus meiner Sicht vergleichst Du da Melonen mit Radischen. Da finde ich Gordons Peer Group deutlich passender.

>> Ich gehe bei meinen Auswertungen immer "Like for Like" vor, d. h. ich beziehe immer Actual FFO
>> (ohne Annualisierung) auf Jahresendkurs
Das kann man so machen. Allerdings möchte ich zu bedenken geben, dass man mit dieser Methode leicht zu Fehleinschätzungen kommen kann, wenn es sich dabei um Unternehmen handelt, die stark wachsen. Warum das so ist, erkennt man leicht, wenn man mal die zwei Extreme bei den Wachstumaussichten in der Peer Group miteinander vergleicht.

Unternehmen        FFO        Kurs       Kurs-FFO-       Kommentar

                   2018       aktuell    Verhältnis

Deutsche Konsum     0,62 €    13,40 €      21,6         wächst stark

DEFAMA              0,92 €    15,30 €      16,6         wächst stark

Hamborner-Reit      0,66 €     9,45 €      14,3         wächst kaum

Gemäß Deiner Methode, bei der Du den tatsächlich im Vorjahr erreichten FFO ins Verhältnis zum aktuellen Kurs setzt, erscheit Hamborner am günstigsten und die Dt. Konsum an teuersten. Ergo ist Hamborner ein Kauf und die Deutsche Konsum ein Verkauf?

Diese Schlussfolgerung ist falsch, wie wir gleich sehen werden, denn es gibt einen Grund für die Höherbewertung von Dt. Konsum und DeFaMa. Sie wachsen nämlich deutlich schneller als die Hamborner. Und deshalb ist der Markt schon heute bereit, ein höheres Kurs-FFO-Verhältnis zu bezahlen, weil er damit antizipiert, dass die beiden Unternehmen schon in ein, zwei Jahren deutlich mehr wert sein werden.

Um zu verstehen, warum ein scheinbar teures Unternehmen ein besseres Investment sein kann als ein preiswerteres, hilft es ein wenig in einem VEREINFACHTEN MODELL mit plausiblen Zahlen zu spielen. Hier ist eine mögliche Entwicklung der FFOs der drei Unternehmen in den nächsten Jahren. Basis für die hier angegebenen Zahlen ist mein eigenes Bewertungsmodell. Aber wer will kann auch andere Zahlen - z.B. aus den Analystenrepots - nehmen.

Unternehmen        FFO      FFO       FFO       FFO

                   2018    2019e     2020e     2021e

Deutsche Konsum   0,62 €   0,88 €    1,02 €    1,25 €

DEFAMA            0,92 €   1,14 €    1,36 €    1,61 € 

Hamborner-Reit    0,66 €   0,66 €    0,71 €    0,75 €

Wie man sieht, wird der FFO pro Aktie der DeFaMa und Dt. Konsum in den nächsten Jahren deutlich schneller ansteigen als der FFO der Hamborner Reit. Aber dafür ist die Hamborner Reit deutlich günstiger. Welches der drei Unternehmen ist nun das beste Investment? Die „günstige“ Hamborner? DeFaMa, von der wir hier so begeistert sind? Sicher nicht die teure Dt. Konsum, oder?

Nun, wenn man annimmt, dass die Kurs-FFO-Verhältnisse gleich bleiben bzw. sich an deren Verhältnis zwischen den drei Unternehmen nichts ändert, dann würde interessanter Weise die Dt. Konsum klar das Rennen gewinnen. Und das obwohl es das teuerste Unternehmen ist (die Dividenden habe ich dabei mal außen vorgelassen, aber die würde an dem Bild auch nicht viel ändern).

Die Berechnung ist ganz leicht, wie man anhand der folgenden Tabelle erkennt.
Wir kennen den FFO 2018 und den aktuellen Kurs. Daraus können wir das aktuelle Kurs-FFO-Verhältnis berechnen (Spalte 3) - so wie Du es bei Deinem Peer-Group-Vergleich gemacht hast. Da wir in dem Modell davon ausgehen, dass diese Verhältnisse auch noch in Zukunft so sein werden, brauchen wir diese Verhältnisse nur mit dem prognostizierten FFO aus dem Jahr 2021 multiplizieren, um eine Idee davon zu bekommen, wo der Aktienkurs Anfang 2022 stehen könnte. Und dann erkennt man, dass man den höchsten Kursgewinn bei der Dt. Konsum erzielen kann (Hinweis für die Experten hier: Natürlich nur, wenn man die Wandelanleihen der Dt. Konsum bei der Bewertung außen vor lässt - wie gesagt, es ist ein vereinfachtes Modell).

Unternehmen         FFO        Kurs       Kurs-FFO-        FFO          Kurs           Zuwachs

                   2018      aktuell      Verhältnis      2021e      Anfang 2022      ggü. heute

Deutsche Konsum   0,62 €     13,40 €         21,6        x 1,25 €      = 27,00 €      +101 %

DEFAMA            0,92 €     15,30 €         16,6        x 1,61 €      = 26,73 €      +75 %

Hamborner-Reit    0,66 €      9,45 €         14,3        x 0,75 €      = 10,73 €      +14 %

Nun kann man streiten, ob Dt. Konsum oder DeFaMa wirklich so stark wachsen oder so hohe Kurs-FFO-Verhältnisse verdient haben. Da kann jeder mit seinen eigenen Annahmen rechnen.
Aber zwei Dinge kann man wohl nicht abstreiten:
1.) Dt. Konsum und DeFaMa wachsen auf jeden Fall stärker als die Hamborner Reit und
2.) weil sie stärker wachsen, haben sie auch ein höheres Kurs-FFO-Verhältniss verdient.
Aber selbst wenn die Kurs-FFO-Verhältnisse von Dt. Konsum und DeFaMa bis 2021 auf das Niveau der Hamborner absinken sollten (also auf 14,3), wären es wg. dem stärkeren Wachstum immer noch besser in diese zwei Unternehmen zu investieren als in die Hamborner. Und weil das so ist, wird eine Investition in diese zwei Werte deutlich besser abschneiden als eine Investition in die Hamborner, obwohl die nach Deiner Methode scheinbar deutlich günstiger ist.

FAZIT: Wenn ich stark wachsende Unternehmen habe, dann erscheinen diese Unternehmen nach klassischen Bewertungsmethoden oft teuer. Dabei können sie deutlich günstiger sein, als scheinbar „günstige“ Unternehmen. Deshalb ist es bei stark wachsenden Unternehmen unabdingbar zwei, drei Jahre in die Zukunft zu schauen und diese Prognosen für die Bewertung heranzuziehen.

MfG JE

P.S. Wer nun schnell seine DeFaMa in Dt. Konsumaktien tauschen will, sollte überlegen, ob er den Hinweis mit den Wandelanleihen wirklich verstanden hat. Denn wenn man die mit berücksichtigt, liegt die DeFaMa vorne ;-).
Und außerdem könnte man sich bei den beiden Unternehmen noch fragen, welches Kurs-FFO-Verhältnis sich wem anpasst. Wenn der DeFaMa in den nächsten Jahren irgendwann ein K-FFO-V wie der Dt. Konsum zugebilligt wird, dann ist sie das klar bessere Investment. Umgekehrt kann sich der Trend fortsetzen, dass das K-FFO-V der Dt. Konsum weiter fällt und sich damit der DeFaMa angleicht, was auch zu einer schlechteren Performance der Dt. Konsum im Verhältnis zur DeFaMa führt.
Wie gesagt, das ist meiner Meinung nach ein ganz brauchbares Bewertungsmodell, das man sehr leicht in Excel nachbauen kann, um mit den unterschiedlichen FFO-Zahlen und Kurs-FFO-Verhältnissen mal zu „spielen“. Dann bekommt man eine ganz gute Vorstellung davon, wo man vielleicht investieren möchte und wo besser nicht.


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[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.394.105 von filmen am 20.04.19 18:19:53

@ filmen schrieb am 20.04.19 18:19:53 Beitrag Nr. 1.015

Schön mal wieder einen kritischen Beitrag zu lesen. Das ist doch ein guter Anlass mal die eigenen Annahmen zu überprüfen. Denn wenn alle das Gleiche denken, wird meist nicht viel gedacht.

Aber ich glaube, dass Du in Deinem Beitrag einiges durcheinander bringst.

>> Der Hebel wurde seit IPO extrem schnell ausgeweitet, mittlerweile nur noch eine EK Quote von 20%,
>> das ist schon äusserst sportlich für einen Immobilienreit.
Das ist nicht nur sportlich, sondern glatt verboten - für einen Immobilienreit. Die müssen nämlich per Gesetz ein EK von 45 % vorhalten. Aber die DeFaMa ist kein REIT, sondern eine einfache Immobilien AG und die kann so stark hebeln, wie sie will.

Hoher Hebel bedeutet oft auch hohes Risiko. Allerdings sollte man bei der DeFaMa zwei Eigenheiten berücksichtigen, die das Risiko deutlich senken - die geringe Bewertung der Immobilien und die langfristigen Finanzierungen.

Bei der Beurteiligung des Kredithebels spielt auch die Bewertung der Immobilien eine große Rolle. Der Vorstand hat darauf hingewiesen, dass die Bewertung der DeFaMa-Immobilien eher niedrig ist (siehe Beitrag 207 unter dem Stichtwort „Loan-to-Value“). Rolf Elgeti, Vorstand der Dt. Konsum, die ähnliche Objekte wie die DeFaMa kauft, hat auf der HV 2018 dazu gesagt:

-> ein Portfolio von 300 Mio. Euro. wie unseres könnten wir heute sofort zu Faktor 15, wenn nicht 16 oder 17 verkaufen; aber die Gutachter tun sich schwer, die Immobilien gleich hochzuwerten; aber ich denke, dass sich die Lücke zwischen unserem NAV und dem tatsächlichen Wert irgendwann schließt;

Soweit ich weiß, hat auch unser Vorstand schon öfters die Meinung vertreten, dass das Portfolio in Summe mehr wert ist, als die Einzelteile. Aber ich kann jetzt auf die Schnelle kein passendes Zitat finden.

>> 56 Mio FK--> wenn (aus welchen Gründen auch immer) der Refinanzierungszinssatz nur um 1%
>> steigt macht das gleich mal 0,58 Mio mehr Zinskosten aus.
Richtig gerechnet, trifft aber trotzdem nicht auf die DeFaMa zu, weil so gut wie alle Kredite Annuitätendarlehen mit Zinsfestschreibungen von mindestens 10 Jahren und Tilgungsraten von um die 5 % p.a sind. D.h. wenn die Zinsen ansteigen sollten, besteht bei den bestehenden Fremdverbindlichkeiten für viele Jahre kein Zinsänderungsrisiko. Und wenn die Zinsbindungen auslaufen, sind die Kredite extrem weit runter getilgt - viel weiter als bei der Konkurrenz, die scheinbar weniger stark verschuldet ist. Auf diesen Umstand hatte ich schon mal anschaulich in Beitrag Beitrag Nr. 207 vom 12.09.17 10:05:56 hingewiesen (wenn Du nicht soweit zurückblättern möchtest, kannst Du Dir oben auch die beliebtesten Beiträge des Threads anzeigen lassen, da ist der Beitrag relativ schnell zu finden).

>> Die hohen Einstandsrenditen lassen sich auch nur realisieren weil größtenteils in den neuen
>> Bundesländern investiert wird. Die dortigen niedrigen Immobilienpreise (=hohe Mietrenditen)
>> resultieren aus der ungünstigen demografischen Prognose.

So undifferenziert ist diese Aussage falsch. Die zukünftige demografische Entwicklung - und nur auf die kommt es an - ist in großen Teilen der Bundesrepublik gleich und zwar sowohl im Westen wie im Osten. Da gibt es kaum Unterschiede. Entscheidender ist ob man sich in einer Stadt oder auf dem Land befindet. Nicht umsonst wird der Norden Hessens in Immobilienfachkreisen auch Hessisch Sibiren genannt. Auch in der Rhön, Eifel und im Ruhrgebiet gibt es viele Städte die schrumpfen.

Ich schaue mir z.B. bei allen DeFaMa Standorten unter http://www.wegweiser-kommune.de die Bevölkerungsprognosen bis 2025 an. Für Mylau wird in der Tat zwischen 2012 und 2025 ein durchschnittlicher Bevölkerungsrückgang von 1,2 % p.a. prognostiziert. Das liegt am oberen Ende aller Standorte der DeFaMa. Aber ist auch nicht deutlich schlechter als z.B. die 1,1 % p.a. für Waldeck-Sachsenhausen, das in Hessen liegt.

Was die Demografie angeht, hat Rolf Elgeti, der Vorstand der Dt. Konsum, auf der letzten HV etwas sehr Interessantes gesagt:

- wir beschäftigen uns sehr stark mit der Demografie; Die besten Renditen erzielen wir in den Lagen mit der schlechtesten Demografie; das hängt mit unserer Ankaufsstrategie zusammen; uns ist eigentlich egal in welcher Stadt wir sind, aber nicht wo wir in dieser Stadt sind; denn in der Stadt wollen wir eine der besten Lagen haben; bzw. wichtiger ist, dass wir nicht die schlechteste Lage in einer Stadt haben; Warum macht folgendes Bespiel deutlich: In einer kleinen Stadt gibt es drei Supermärkte; wenn einer drei schließt, geht es den anderen beiden nachhaltig richtig gut, da gibt es dann hohes Mietsteigerungspotential - eine der größten und stärksten Mietsteigerungen hatten wir (bei Obi) in Bitterfeld; In Bitterfeld haben mittlerweile drei Einzelhändler in der Nähe unseres Centers die weiße Fahne gehisst
- in den Schwachen Orten ist es wichtig, dass es mindestens einen Standort gibt, der noch schwächer ist als wir;

Wenn Du Dich zu dem Thema noch etwas genauer belesen willst, dann schaue Dir mal Beitrag Nr. 55 vom 17.11.16 11:16:12 an. Dort stehen ein paar interessante Beispiele von Orten mit grauenhafter Demografie und prosperierenden Einzelhandelsobjekten (Stichwort: Peripherie-Theorie).

Das der Osten deutlich günstiger ist, als der Westen stimmt natürlich so pauschal auch nicht. Die DeFaMa und die Dt. Konsum zahlen in Ost wie West doch die gleichen Faktoren. Wenn man die Käufe der DeFaMa durchgeht, sieht man sogar, dass der „schlechte“ Osten in Form von Mylau, sogar teurer ist, als der „gute“ Westen :-).

Ort                   Bundesland         Miete         Kaufpreis      Kaufpreisfaktor

Büdelsdorf        Schleswig-Holstein      426.721      3.100.000           7,3

Traben-Trarbach   Rheinland-Pfalz         200.000      1.650.000           8,3



Mylau             Sachsen                 170.000      1.500.000           8,8

Auch in der Immobilien Zeitung vom 08.02.2018 war zu lesen, dass die Preisunterschiede zwischen Ost und West nicht mehr so groß sind:

„Hat der Rostocker Makler Uwe Lutter Recht, wenn er behauptet: "Bei uns wird gar nicht mehr zwischen neuen und alten Bundesländern unterschieden. Einen Preisunterschied gibt es nicht, es sei denn, er ist durch den jeweiligen Mikrostandort gerechtfertigt."?
"Ich glaube, es gibt noch einen Preisabschlag für Ostdeutschland", sagt Niclas Karoff, Geschäftsführer des Ost-Spezialisten TLG Immobilien. "Bestimmte deutsche Investoren machen noch einen Unterschied zwischen West- und Ostdeutschland. Ich halte das Thema aber nicht mehr für wirklich signifikant. Vor fünf Jahren wurde die West-Ost-Karte noch deutlich stärker gespielt."
Susanne Klaußner, Geschäftsführerin der GRR Group aus Erlangen, äußert sich ähnlich. "Es gibt den Discount auf ostdeutsche Standorte noch, aber er beträgt vielleicht eine halbe oder eine Jahresmiete. Und eigentlich auch nur noch im Vergleich zu Süddeutschland und einigen prosperierenden Städten im Westen und Norden Deutschlands. Wenn Sie Ostdeutschland allgemein mit dem Ruhrgebiet vergleichen, gibt es den Discount meiner Erfahrung nach nicht mehr."
Wenn Fachmarkt-Investoren ihre Skepsis gegenüber Ostdeutschland begründen, wird häufig auf die geringere Kaufkraft und die negative Bevölkerungsentwicklung verwiesen. Gerade das letztere Argument findet Klaußner nicht stichhaltig. "80% aller deutschen Kommunen verlieren Einwohner. Dann dürften wir ja gar nichts mehr kaufen." Die nachträgliche Betrachtung der Bevölkerungsprognosen für den Zeitraum 2010 bis 2017 zeige zudem, dass "die tatsächliche Verschlechterung nicht so stark war wie angenommen ". ...
John Wilkinson, Geschäftsführer der auf deutsche Supermärkte spezialisierten irischen Investmentgesellschaft Greenman, glaubt, dass der oft erhebliche Preisunterschied zwischen West und Ost mit negativen Erfahrungen westdeutscher Investoren zu tun habe. "Der Ost-West-Risiko-Discount war im Wesentlichen eine reflexartige Reaktion auf Verluste, die Investoren in den 1990er Jahren bei Engagements in den neuen Bundesländern erlitten haben." Wilkinson fand die Preisunterschiede jedoch schon immer unberechtigt. " Die Mieter sind, gerade bei Einzelhandelsobjekten, sowohl in Ost- als auch in Westdeutschland die gleichen. Die demografische Struktur der Städte außerhalb der Top Sieben, insbesondere das durchschnittliche Alter der Bevölkerung, ist ähnlich. Und oft sind auch die Unterschiede in der Kaufkraft nicht besonders groß. " ...

Der Aufmacher des Artikels ist übrigens der Verkauf eines Fachmarktzentrum in Warnow, das zum 22fachen der Miete verkauft wurde. Warnow liegt im Osten. Der Ansatz, der im folgenden Zitat zum Ausdruck kommt, ist genau der Ansatz, den auch die DeFaMa und die Dt. Konsum verfolgen - allerdings bezogen auf die einzelnen Standorte innerhalb einer Stadt bzw. Umkreis.

„Und was sagt er zu Faktor 22 für den Warnow Park? Wrangel überlegt. "Die Stadt verliert zwar jährlich 0,2% Einwohner, sie steht damit aber deutlich besser da als der Bundesdurchschnitt von -2,3% und sowieso viel besser als Mecklenburg-Vorpommern insgesamt mit -9,4%. Die Kaufkraftkennziffer liegt bei 92,6, die Zentralität ist mit 103 sogar überdurchschnittlich. Das sind Zahlen, die grundsätzlich für eine Investition wie den Warnow-Park sprechen können. Als Portfolio-Manager können sie damit auf jeden Fall in die Gremien gehen." Das gelte aber auch für andere Städte wie z.B. Stralsund. "Selbst wenn der Landkreis Stralsund verheerende demografische Daten hat, kann ich dort hervorragende Investments machen, vorausgesetzt das Objekt liegt nicht außerhalb der Stadt. Die Altstadt von Stralsund gehört zum Unesco-Weltkulturerbe. Solche Städte werden jetzt von Investoren angenommen."

Quelle: "Die Preisspirale hat die neuen Bundesländer erreicht" 08.02.2018 Immobilien Zeitung 06/2018, S. 12 http://www.immobilien-zeitung.de/145043/preisspirale-hat-ne…

>> Zukünftige Folgemietverträge werden dem irgendwann Rechnung tragen müssen.
>> ein Bevölkerungsschwund von ˜ 1,5%/Jahr wirkt sich kurzfristig kaum aus, langfristig dafür aber
>> extrem.
Ja, aber bei der richtigen Auswahl der Objekte eben anders als Du denkst, wie das Bitterfeld-Beispiel von Elgeti und die Peripherie-Theorie zeigen.

>> Der Bevölkerungsschwund ist z.T. massiv. Kenne bsp den Markt in Mylau persönlich, Mylau ist
>> mittlerweile eine halbe Geisterstadt, hat seit der Wende ca 40% seiner Bevölkerung verloren. (in den
>> umliegenden kleinen Städten und Gemeinden sieht es nicht besser aus) Der Trend hält bisher
>> unverändert an.
Lies Dir bitte mal Beitrag 55 zur Peripherie-Theorie durch. Wenn Du Dich in Mylau so gut auskennst und die Demografie dort so mies ist, kannst Du mir vielleicht eine Frage beantworten, die ich mir seit Anbeginn meines DeFaMa-Investments gestellt habe: Stimmt die Peripherie-Theorie? Haben in Mylau ab dem Jahr 2000 kleinere (Single Tenant) Standorte, die am Rande oder nicht so verkehrgünstig lagen geschlossen ohne dass die Einzelhändler an einen anderen Standort gezogen sind?

Bisher habe ich für diese Theorie nur wenige Beispiele in der Praxis finden können. Dabei müsste es im Osten doch hunderte Orte geben, wo die Anzahl der Supermärkte sie Mitte der 1990er Jahre geschrumpft ist. Dein Hinweis auf leerstehende Supermärkte hilft da nicht wirklich weiter. Klar gibt es eine Menge geschlossener Supermärkte. Aber das liegt oft auch daran, dass ein Objekt geschlossen wurde, weil der Einzelhändler ein paar Meter weiter ein neues Gebäude (hingestellt) bekommen hat. In dem Fall ist die Anzahl der Händler in einem Ort ja nicht geschrumpft, selbst wenn es drei oder vier leerstehende Supermärkte gibt. Die Einzelhändler müssen den Ort wirklich verlassen haben.
Übrigens ist so ein Umzug heute nicht mehr so leicht wie früher, weil das Baurecht verschärft wurde und der Flächenbedarf der Einzelhändler gestiegen ist, aber für diese größeren Flächen in vielen Städten kaum noch Genehmigungen erteilt werden.

Es gibt ein Beispiel im DeFaMa-Portfolio, wo die Perepherie-Theorie mal zu tragen gekommen ist - und zwar im Königsee. Königsee ist ein ganz kleiner Ort in Thüringen mit nur 6.500 Einwohnern. Es war das zweite Objekt, das die DeFaMa gekauft hat. Zum Zeitpunkt des Kaufes im März 2015 gab es in dem Ort vier Lebensmittelläden:

1. Netto
2. Edeka
3. Lidl
4. Norma

Und irgendwann Ende 2016 hat dann einer der vier Lebensmittelhändler seine Filiale geschlossen. Was schätzt Du, welcher der vier zugemacht hat? Es war der verkehrstechnisch etwas abseits liegende Lidl (Am Kümmelbrunnen, 07426 Königsee). Wer hätte bei diesen vier Einzelhändlern gedacht, dass gerade so ein starker Discounter wie Lidl zu macht? Ohne einen Blick auf den Standplan zu werfen hätte ich nicht gedacht, dass es ausgerechnet den Lidl trifft.

Und als ich die Entwicklung für diesen Beitrag noch mal recherchiert habe, habe ich gesehen, dass der Lidl-Markt nun in ein Logistik Center umgewandelt worden ist, das erst vor wenigen Tagen (also zwei Jahre nach der Schließung) eröffnet wurde. Auch ein interessantes Nachnutzungskonzept für einen Supermarkt.

Aus Einkaufsmarkt wird Logistikzentrum
24.04.2019 / 02:01 Uhr Königsee -- Königsee Implantate wächst über Aschau hinaus und zeigt ab Freitag Flagge in der Stadt, die der Firma den Namen gibt.
Quelle: https://saalfeld.otz.de/web/saalfeld/startseite/detail/-/sp…

MfG JE

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.446.618 von philojoephus am 29.04.19 11:58:48

Hallo Joe,

schön wieder von dir zu lesen. Erneut ein sehr gut strukturierter und informativer Beitrag.

Den ersten Hinweis bzgl. meiner Peer Group werde ich gerne berücksichtigen und diese um weitere Unternehmen ergänzen.

Der Hinweis mit dem Zusammenhang aus Wachstumsrate und Multiple (welcher bewertungstechnisch alleine ja schon darin besteht, dass ein Multiplikator der Kehrbruch aus u.a. Kapitalkosten, Wachstumsrate und Ausschüttungsquote darstellt) ist absolut valide. Ich habe in meiner Peer Group bewusst verschieden stark wachsende Unternehmen einbezogen, da ja immer das Risiko besteht, dass das bisherige Wachstum nicht fortgesetzt werden kann. In diesem Fall hat mich interessiert, welche Multiples dann vom Markt gezahlt würden.
Der Hinweis mit der Liquiditätsprämie und dem teilweisen Wohngebäudeanteil der großen Peers ist auch durchaus nachvollziehbar und führt in der Tat zu gewissen Verzerrungen - leider ist die Peer Group im Deutschen oder Europäischen Fachmarktsektor recht begrenzt, selbst klassische regionale Gewerbe REITs gibt es nicht allzu viele, v.a. in der Größenklasse.

Muss aber gestehen, dass ich mich ohnehin nicht zu stark auf Multiples konzentriere, sondern eher im Bereich der Ertragswert-/DCF-Methode bzw. diskontierte FFOs unterwegs bin. Aber es schadet ja nicht, verschiedene Ratios zu betrachten.

Viele Grüße
LongTermForever

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.447.590 von LongTermForever am 29.04.19 13:57:03

@ LongTermForever

danke für Deine freundlichen Worte. Ich hatte meine Peer Group samt Bewertung übrigens in den Beiträgen Nr. 130 vom 01.03.2017 und Nr. 368 vom 01.03.18 12:02:11 veröffentlicht. Interessant ist nämlich auch, wie sich die Bewertungen im Laufe der Zeit entwickeln. Aber derzeit komme ich nicht dazu ein Update zu schreiben.
Zumindest für die DeFaMa kann man sagen: Die Bewertung hat kontinuierlich zugelegt, was natürlich sehr schön ist, weil dadurch die Aktienkurs noch schneller steigt als die Gewinne:

FFO       Kurs     KFFOV        FFO      Kurs      KFFOV         FFO       Kurs       KFFOV 

2016e   01.03.17   2016        2017e   28.02.18    2017         2018e     01.03.19    2018

0,54 €   6,60 €    12,2        0,73 €   10,90 €    14,9         0,96       14,70 €    15,3

MfG JE

[gate4share]

Alle hier genannten negativen Aspekte stimmen und haben auf Defama bzw. ihren Kurs eine mehr oder weniger grosse Auswirkung!

Die Frage ob es nicht so ist, dass durch immer mehr Bevölkerungsrückgang, dann auch weniger Flächen für Lebensmittelmärkte benötigt werden, und so eben von grossen Leerständen aus gehen müsste, habe ich, glaube durch Links von hier oder sonstwo sehr gut und einleuchtend beantwortet gesehen. Beispielsweise nehmen wir an, es befinden sich 4 Lebensmittelmärkte in einem mittleren Ort oder eine bestimmten Regionen. Durch immer weiteren Rückgang, vielleicht sogar dauerhaft auf weniger als die Hälfe der Einwohner, sind dann 2 bis 3 Märkte zuviel.
Schliessen werden zuerst die Märkte deren Lage ehr schlecht ist und die auch allein liegen. Die übrig gebliebenden Märkte werden jedoch höchstwahrscheinlich von einer stärkeren Nachfrage profitieren. Da defama ja nur Objekte aufnimmt die min 2 Mieter hat, meistens ja viel mehr, hat man somit Objekte die immer auch davon profitieren, dass man durch die anderen Anbieter einen interessanteren Standort hat. Und eben deshalb könnten und sollte sich die Nachfrage nach diesen grösseren und zentraleren Objekten sogar erhöhen und somit ehr höhere Mieten ermöglichen als niedrigere.

Selber habe ich hier vor vielen Seiten auch gemeint, dass nach X jahren, dann viele Räume gar nicht oder nur zu niedrigeren Mieten vermietbar wären. Das wird auch sicher so sein, aber wieviel es sind hängt auch davon ab, wie gut das gekaufte Objekt gerade in der Region platziert ist und wie gerade hierfür die Chancen sind und wie gerade sich hier in der Kleinstadt oder Region sich die Bevölkerung entwickelt.

Herr Schrade hat soweit ich weiss, in jeder Veröffentlichung, Vorstellung, Geschäftsberichte, Quartalsberichte, immer wieder betont, wie aufwendig und arbeitsintensiv der Kauf der Einzelobjekte sei und wieviel Zeit das kosten würde. Man prüft jedes Objekt genau, spricht mit allen Mietern und auch einem örtlichen Finanzierungspartner. Dann schreibt er noch ab und zu, dass man lieber einmal längere Zeit gar nichts kaufe, als ein Objekt, wo man auf Dauer nicht glücklich wäre.

Daraus entnehme ich, dass man genau prüft, wie sich der Ort, die Region, in Zukunft von der Bevölkerung entwickelt und wie die eigenen Objekte im Vergleich der anderen Objekt an dem Standort sich darstellen. Also die Objekte, die am "besten" sind, in Bezug auf Lage, Entfernung im Ort, Entfernung von anderen Anbietern und evtl auch von der Qualität des Objektes, werden ihre Mieter behalten und werden evtl teilweise sogar noch mehr nachgefragt als früher, wo es noch 3 Konkurrenzflächen gab.


Nun immer wieder behauptet Schrade man sei nicht auf die niedrigen Zinsen angewiesen. Das mag insgesamt schon so sein, doch bei höheren Zinsen wären diese Abschlüsse auch nie so gewesen, also man hätte niedrigere Gewinne gemacht , hätte evtl weniger tilgen können und hätte wohl schon jeweils früher oder mehr Kapitalerhöhungen machen müssen- Also hat man schon erhebliche Vorteile bei diesen Zinsen.

Leute, wenn man ein Objekt zu weniger als der 9fachen Miete kaufen kann, diesses noch min 5 Jahre fest vermietet ist, dann kann man fast nur gewinnen, wenn der qm Preis für diese Bausubstanz auch sonst fast üblich ist, in der Region-

Und richtig ist auch, sollte vieles ganz schlecht laufen, lässt man die einzelne Objekt GmbH in die Pleite gehen und hat dann immer noch die defama AG als Holding mit allen anderen Objekt GmbHs.

Es ist sicher in gewisser Weise ein Risiko, aber das ist ein wichtiges Moment einer jeden Unternehmung. Hier liegen aber auch gleichzeitig enorme Gewinnmöglichkeiten. Wie man dem aktuellen Geschäftsbericht entnehmen kann, hatte man sehr viel Aufwand und Arbeit , weil man in den letzten Monaten des Jahres 2018, 5 Objekte übernommen wurden und diese man integrieren musste, und auch hier jeweils die ersten Nebenkostenabrechnung enorm arbeitsintensiv seien.
Meine mich zu erinnern , dass man schon ab Mitte 2018 kompetente und dann auch viele neue Mitarbeiter in der Hausverwaltung anstellte. Das nun wohl die vollkommende Integration inkl. der aktuellen Nebenkostenabrechnungen erfolgt sein sollte-
Evtl, ich weiss es aber nicht, hat man auch deswegen gerade nicht seit mitte Dezember gekauft, weil man voll mit der Hausverwaltung beschäftigt war.....

Aber je länger die Zeit wird, wo man nicht kauft, lässt doch eher Zweifel aufkommen, ob das Wachstum der Gesellschaft noch so, wie angedacht möglich ist. Evtl sind doch die Angebote, und eben gerade die, die man als gut und erstrebenswert empfindet doch so stark im Preis gestiegen, dass man da nichts findet. Da bleibt uns nur abzuwarten wie es in den nächsten Monaten aussieht.

[LongTermForever]

In Frankfurt jetzt bei 16,30 im Ask!!! Da hat sich gerade noch jemand nach Xetra Schluss 850 Stück zu 15,90 vor dem Feiertag reingezogen...

[LongTermForever]

Gerade wurde zu 16,60 auf Tradegate gehandelt!!! Unfassbar! Aber kaum Volumen...

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.459.398 von LongTermForever am 30.04.19 18:58:48

Das mit dem fehlenden Volumen wird heute nachgeholt

Ich staune ja nicht mehr über den Herdentrieb der Anleger.......wie gut, dass ich beizeiten dieses Juwel für mich entdeckt habe und auch in diesen Sachwert investiert habe.

Leider besteht die Masse unserer Mitbürger aus "ewigen Bedenkenträger und Angsthasen" gegenüber soliden Sachwerten wie DEFAMA.

So wird sich der Keil bei der Vermögensverteilung weiter reintreiben.....aber typischer Fall von "selbst schuld".....

Jetzt kommt Ironie:

Wie gut, dass es für solches Versagen die "Linken" gibt, auch der JUSO-Chef Kühnert (SPD) plärrt nun nach Besitzverbot für Immobilien außerhalb des eigenen Wohnens....

Wollen die "linken Eliten" bei einer kommenden "linken Machtergreifung" dann auch DEFAMA zum Allgemeineigentum sozialisieren?

Er nannte ja auch BMW als einen Fall.......produziert dann BMW zu "sozialen Preisen" jedem einem X 5 SUV????

Oder Defama vermietet zu sozialen Preisen gerade so "kostendeckend"?

Dabei müssten doch unsere "Linken" endlich mal verstanden haben, dass dieses Denken und Handeln bisher weltweit noch nie dauerhaft funktioniert hat.

[OldGold]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.469.517 von Kampfkater1969 am 02.05.19 10:25:52

Hallo zusammen,

in diesem Forum gibt es ja viele kluge Leute und vor allem zahlen- und ratio-überzeugte Finanzmathematiker.

Wie bringt Ihr folgendes zusammen:

DEFAMA kauft 6 Monate kein einziges Fachmarktzentrum und der Kurs steigt in diesem Zeitraum um bald 50%.

Bin mal sehr gespannt. Um nicht falsch verstanden zu werden: Bin voll dabei, gebe kein einziges Stück her und bin vom Management überzeugt.

Gruß an alle

OldGold

[LongTermForever]

Meine These:
- Der FFO ist die letzten 6 Monate ja weiter gestiegen und wird es auch ohne Käufe noch ein paar Quartale
- Der Kurs war vor 6 Monaten mit rund 12 € viel zu billig bei nem FFO 2018 von 1,01€. Dies wurde im Rahmen nun immer zunehmender Bekanntheit aufgeholt
- Die Investoren sind rational und wissen, dass die Gesellschaft 6 Monate für Akquisitionen Zeit hatte und damit die wahrscheinlich steigt, dass nun bald etwas nachkommt.

Allen ein schönes Wochenende
LongTermForever

[gate4share]

Lustig so blöde das klingt, je mehr Zeit ohne neue Investitionen vergangen ist, umso wahrscheinlicher wird es, dass nun bald ein Kauf bekannt gegeben wird!

Ganz klar es sieht nichts objektiv besser als mitte Dezember 2018 als man den letzten Kauf bekannt gegeben hat. Seitdem hat sich , zumindest objektiv, nichts geändert an die Aussichten.
Die Darstellung, dass man das hohe Wachstum berücksichtigen müsse, ist hier gut nachvollziehbar dargestellt worden. Aber "nur grösser werden" oder "nur etwas zu kaufen" bedeutet grundsätzlich nicht auch dauerhaft mehr zu verdienen- Keiner wird etwas verkaufen, nur weil ein anderer damit dann noch mehr verdienen kann. Es müssen da schon andere Ansichten über das Objekt oder die Entwicklung vorliegen, wenn ein Eigentümer zu weniger als der 9fachen Mieten verkauft..

Andererseits ist es ja hier wirklich so, je mehr Objekte man hat, umso mehr Mieteinnahmen, mehr Umsätze, höheres Ebit und auch steigende Überschüsse.

Umso mehr muss sich der Vorstand darum kümmern, dass endlich viel mehr und schnell gekauft wird. Angesichts der aktuellen Kurse müsst eine moderate KE nur knapp unter aktuellen Börsenkursen kein Problem sein! Es hat sich ja der Bau in Radeberg verzögert, aber daraus evtl später kommende Liquiditätsströme sollen und dürfen das Wachstum nicht behindern.

Was man jetzt kauft, kann noch in 2019 zu höheren Ebit und Überschüssen führen, auch wenn es erst mit einem Nachwirkung ab 3. oder 4. Quartal möglich ist.

[Kampfkater1969]

Wenn man sich die aktuelle Marktkapitalisierung anschaut, sieht man, dass noch viel Luft ist, bis die "großen Jungs" ab 100 Mio € Marktwert sich verstärkt in die DEFAMA trauen werden.

Meine Vision einer DEFAMA wäre bis ca 2025.......Börsenwert ca. 250 Mio €........bei einer verdreifachten Zahl an Objekten.

Renditestarke Objekte sind genug am Markt vorhanden, auch weil sich die "Big Player" nicht mit Einzelkäufen in der "Pampa" abgeben wollen.

[gate4share]

Warum kauft man dann nicht endlich mehr?

Will man wirklich über ein halbes Jahr keinen Kauf melden? Es spricht durchaus dann dafür, dass evtl doch die Objekte nicht mehr zur 9fachen Miete, mit den eigenen Grundlagen und Chancen zu bekommen sind. Sonst würde man doch in so vielen Monaten doch endlich Käufe vermelden können.

[OldGold]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.497.529 von gate4share am 06.05.19 16:14:45

Hallo zusammen,

oder der große Meister bereitet den Verkauf der DEFAMA vor,

ist das so unwahrscheinlich? Für 25 € werde auch ich schwach.

Gruß an alle

OldGold

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.499.863 von OldGold am 06.05.19 20:57:49

Frei nach dem Kalauer....an der Börse ist alles möglich....auch das Gegenteil....

Eine Deutsche Konsum Reit könnte sich die DEFAMA schnappen.....oder oder oder....

[LongTermForever]

An einen Verkauf glaube ich nicht. Die Aktie ist ohnehin schon recht gut gelaufen. Würde man jetzt noch einen deutlichen Aufschlag für die Übernahme zahlen, so lohnt sich das Immobilienpaket preislich kaum mehr...

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.502.509 von LongTermForever am 07.05.19 08:58:39

Immer an die tatsächliche Rendite denken des Portfolios...und der Abschreibungen auf die Anschaffungskosten.

Andere Immo-AG schreiben fette Papiergewinne über Hochbewertungen der Aktiva und bekommen bei Übernahmen oft trotzdem nochmals einige Schnäpse mehr obendrauf.

Aus meiner Sicht wäre mir ein gleichmäßiges Wachstum der Standorte und der Dividenden wichtiger als ein Einmalerfolg durch eine feindliche oder freundliche Übernahme....

Wenn ich was gelernt habe, dann dies....jeder hat seinen Preis....der eine billiger, der andere teuerer...auch unser Hauptaktionär wird eine Schwelle haben, ab der er verkaufen würde.......um dann vielleich erneut ein "Aktien-Baby" am Markt zu entwickeln.....

Ich wäre wieder dabei.....Herr Schrade genießt mein vollstes Vertrauen.

[LongTermForever]

Das stimmt, aber die Herren Schrade, Müller und AR könnten zusammen „nur“ 40% andienen und ansonsten ist es bei der Aktie fast unmöglich, sich schon vorab mit größeren Paketen „ranzurobben“.

Aber wir werden sehen, wobei ich neue Käufe derzeit weit wahrscheinlicher erachte.

[LongTermForever]

Ich denke die heutige Q1-Meldung:

„Der Vorstand geht davon aus, zeitnah Zukäufe vermelden und den annualisierten FFO mit den vorhandenen liquiden Mitteln noch deutlich steigern zu können.“

sollte die Sorgen zerstreuen, dass DEFAMA nicht mehr weiter wächst.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.524.898 von LongTermForever am 09.05.19 11:27:29

@ all

Das sind doch super Zahlen, die zeigen, dass man auch wachsen kann, wenn ein Quartal mal keine Zukäufe gemeldet werden.

                               Q4 2018               Q1 2019         Veränderung

Objekte                          30                    30            unverändert

Umsatz                          2,7 Mio. €           2,7 Mio. €      unverändert

Gewinn vor Steuern              503 TEUR             690 TEUR           +37 %

FFO                             983 TEUR             1,13 Mio. €        +15 %

FFO je Aktie                     25 Cent              29 Cent           +15 %

Das es „zeitnah Zukäufe“ geben soll, hat LongTerm ja schon zitiert. Vielleicht hört dann auch mal das ständige Genöle auf, wann die nächste Meldung kommt.

MfG JE

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.526.254 von philojoephus am 09.05.19 13:36:41

Selbst wenn man künftig nur die Schulden tilgen würde, hohe Tilgungsanteile ja eine der DNA bei DEFAMA, würden die Gewinne wachsen....über der Inflationsrate und weit höher als die realen negativen Realrenditen auf die Masse der Geldanlagen unserer Mitbürger.

Ich gebe der DEFAMA viel Zeit......in der Ruhe liegt die Kraft...auch beim Verhandeln der kommenden Renditekracher.

Geduld eine der wichtigsten Tugenden eines Investors.....andere sind nur Spekulanten, die sich zeitlich selbst unter Druck setzen.

[gate4share]

Gerade gelesen, dass einer der beiden Immobilienanlagen AGs von Elgeti, wieder drei Objeke gekauft hat und man erzielt eine Rendite von 9,5 % . Dann hat man ein Objekt was von dem Mieter selber geplant und gebaut wurde, diesem abgekauft, der es fest mietet......Man soll da 516 euro miete bekommen und hat 5.500 Kaufpreis gezahlt.

Dann denke ich immer, warum denn defama nicht endlich was macht. Natürlich ist noch besser, eteas zur, 8,5 fachen Mieten zu kaufen, aber wenn es das nicht gibt, oder nur mal 2 Mio so angelegt werden können, dann sollte man evtl doch auch mal etwas tiefer in die Taschen greifen, anstatt gar nichts zu tun.

Diese aktuelle Meldung vom ersten Quartal, wie auch alle weiteren Quartalsberichte sind doch unnötig und bringen nichts neues. Es war doch bereits im 4. Quartal klar, dass im Jahr um 9,3 Mio Mieten eingenommen werden, und solange man immer noch nichts gekauft hat, sind alle Quartalsabschlüsse auf dieser Basis und der Vergleich zum jeweiligen VOrjahresquartal kann besser ausfallen, aber das war alles schon klar und lag an den Käufen in 2018, die eben nur anteilig in 2018 Anteile an Umsätze erzeugten.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.502.914 von LongTermForever am 07.05.19 09:33:10

Zitat von LongTermForever: Das stimmt, aber die Herren Schrade, Müller und AR könnten zusammen „nur“ 40% andienen und ansonsten ist es bei der Aktie fast unmöglich, sich schon vorab mit größeren Paketen „ranzurobben“.

Aber wir werden sehen, wobei ich neue Käufe derzeit weit wahrscheinlicher erachte.

Die gesamte Defama war eine Idee und Gründung von Schrade, der sich auch in der ersten Zeit und immer noch stark engagiert. Ein Käufer mag die Idee weiter führen, aber das Wissen und die Erfahrung von Schrade brachte bisher die guten Käufe und eigentlich alles was gemacht wurde.

Es wäre auch dumm von Schrade jetzt abzugeben, wobei er ja der Kopf ist und nur durch ihn diese Entwicklung mit den guten Aussichten für die Zukunft zustande kam.

Meine auch je Bekannter die defama wird, kommen evtl noch andere auf die Idee, solche guten Renditeschnäppchen auch selber zu kaufen und beauftragen eben zwei Leute alle Märkte und Fachmarktzentren zu bewerten und da auch jeweils als Kaufinteressent auf zu treten. Nach Immobilien die über 10,6 % Rendite bringen, mit min noch 5 jährigen festen Verträgen von zwei grossen Ankermietern, wird sich die ganze Branche nach die Finger lecken.

Das ist eben dann meist kleinere Objekte sind, mag mehr Arbeit sein, aber die grossen Anleger schreckt es nicht dann zwei oder drei Mitarbeiter dafür abzustellen, und evtl eine neue Prokura zu erteilen, damit der Vorstand nicht überall selber zum Notartermin musss.

Dann war es das, was günstige Käufe für defama betrifft!

[LongTermForever]

Ich kann den Wunsch, die Kaufkriterien aufzuweichen verstehen. Aber das ist nun mal nicht das Profil von DEFAMA - ich finde gerade diese konsequente Standfestigkeit in der Akquise ist zu begrüßen.

Andernfalls kann man ja durchaus bei Deutsche Konsum investieren, es gibt ja schließlich immer Alternativen.

[gate4share]

Habe nicht von Aufweichung gesprochen. Wenn man als AG gross und breit gibt wo und wie man Objekte mit über 11 % Rendite kaufen kann, dann muss man sich nicht wundern, wenn es dann bald viele Mitbewerber bei den Ankäufen gibt!

Es ist gut und richtig, wenn man "nicht Objekte kauft wo man evtl nicht auf Dauer glücklich wird" glaube so ähnlich war es mal in einem Geschäftsbericht ausgedrückt. Also die Qualität ,was auch die dauerhafte Vermietung betrifft, darf nicht sinken!

Mir ist unverständlich, wenn man tatsächlich Objekte in guten Qualität und in vermietbarer Lage zu mehr als 10% Rendite kaufen kann, warum man es nicht mehr macht. Da ständig auf die eigene Vorgabe zu schauen, dass es nicht mehr als die 9 fache Jahresmiete sein darf, kann , bei mehr Wettbewerb unter den Ankäufern dazu führen, dass es das nie mehr gibt.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.535.914 von gate4share am 10.05.19 12:34:49

Dem stimme ich natürlich zu. Aber bislang wurden ja jedes Jahr die avisierten 6-8 Objekte geliefert, und auch jetzt scheinen die nächsten Deals schon bald abgeschlossen zu sein. Solange wir den Track Record beibehalten - und aktuell gibt es keine gegenteiligen Anzeichen - sollte man das ganze ruhigen Gewissens so laufen lassen.

Denn um wieder ökonomisch zu argumentieren - zu 10, 11 oder 12 Jahresmieten braucht DEFAMA für „mich“ keine freie Liquidität anzulegen - denn das könnte ich privat genauso, in dem ich eben zB Geld in die Deutsche Konsum investiere.

Wünsche allen ein schönes Wochenende
LongTermForever

[Kampfkater1969]

Ruhig Blut.....die Herren Vorstand werden sicherlich nicht die ganzen Wochen golfen..... ;-)

Letzlich sind eine vierstellige Zahl an Objekten in den nächsten Jahren handelbar.....es gilt nur die besten Juwelen herauszusuchen.

Kommen im Extremfall kaum noch neue Objekte hinzu, was solls.....dann laben wir uns an der monatlichen Entschuldung und den steigenden Verkehrswerten in diesen "alternativlosen zinslosen Zeiten nach Abzug Inflation"

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.536.130 von LongTermForever am 10.05.19 12:56:34

Zitat von LongTermForever: Dem stimme ich natürlich zu. Aber bislang wurden ja jedes Jahr die avisierten 6-8 Objekte geliefert, und auch jetzt scheinen die nächsten Deals schon bald abgeschlossen zu sein. Solange wir den Track Record beibehalten - und aktuell gibt es keine gegenteiligen Anzeichen - sollte man das ganze ruhigen Gewissens so laufen lassen.

Denn um wieder ökonomisch zu argumentieren - zu 10, 11 oder 12 Jahresmieten braucht DEFAMA für „mich“ keine freie Liquidität anzulegen - denn das könnte ich privat genauso, in dem ich eben zB Geld in die Deutsche Konsum investiere.

Wünsche allen ein schönes Wochenende
LongTermForever

Ja, da gebe ich dir voll recht. Vielleicht bin ich doch zu ungeduldig. Nur weil man 4 oder 5 Monate nichts kommt, wo es ja auch in den Vorjahren so war, heisst es wohl nicht, dass es keine Objekte mehr gibt, mit den eigenen Vorgaben.
Da ja auch die eigene Hausverwaltung inkl. Poperty Managment personell inzwischen sehr stark aufgestellt ist, sollte man von baldigen Käufen ausgehen.

[heiner54]

Alles wird gut

[gate4share]

"....zu 10, 11 oder 12 Jahresmieten braucht DEFAMA für „mich“ keine freie Liquidität anzulegen .."

Von 12 facher Jahresmiete hat keiner gesprochen. Ohnehin hatte ich mich früher schon gewundert, wo denn die Kaufnebenkosten bleiben. Also sollte ein Kaufpreis bei 9 Mio für ein Objekt mit 1 Mio Mieteinnahme sein - also was man dem Verkäufer zahlen muss - so kommt fast immer die Grunderwerbssteuer dazu, die in vielen Bundesländern 6,5 % beträgt, einige wenige nehmen weniger.
Dann ist sicher manchmal noch die Vermittlung zu zahlen, Courtage Forderungen sind da unterschiedlich wohl von 2 bis 8 % und auf jeden Fall muss der Notar (1 bis 1,5 %) und die Grundbucheintragung (ca 0,5%%) gezahlt werden.

Also diese Nebenkosten sind meistens bei min 8,5 % bis 9,5 %. Nur ein Objekt hat defama als share deal gekauft, also wo die besitzhaltende GmbH zu unter 95 % angekauft wurde (da fäll keine Grunderwerbssteuer an), sonst hat man immer die Objekte direkt gekauft und musste Grunderwerbssteuer bezahlen. Soweit ich das bei Defama meine gesehen zu haben, bedeuten die selber genannten Preise inkl der Kaufnebenkosten. Wenn man dann unter 9facher jahresmiete liegen will, dann bekommt der Verkäufer kaum mehr als der 8fachen Miete.

Früher hätte ich nicht gedacht, dass jemand zur 8 fachen Miete , gute Objekt, gut in Bezug zur eigenen Mikrolage, die einigermassen instandgehalten sind, min 2 Mieter haben und noch Mietverträge über min 5 Jahren haben, abgeben. Aber Schrade konnte so, teilweise noch billliger, kaufen. Es ist ja auch ganz toll wenn man so günstig einkauft und das dann noch mit 2,5 % über min 10 Jahre finanzieren kann. Eigentlich habe ich volles Vertrauen zu Schrade, dass er es am besten beurteilen sollte, was er wann kaufen sollte.....

Ich bin hier eben ungeduldig.....zu gern würde ich auch schon sehen wie die Lage in 3 oder 5 Jahren ist, wenn schon die meisten mit angekauften Mietverträge abgelaufen sind, ob man zu ähnlichen Preisen weiter vermieten konnte. Defama sprach bisher davon, dass man die Mieteinnahmen zumindest leicht steigern konnte, durch neue Verträge. Durch die Käufe im letzten Halbjahr 2018, ist der Leerstand allerdings auf das gesamte Portfolio um etwas über 1 % gestiegen. Da wird auch Arbeit liegen, da neue Mieter zu finden, die man sicherlich schon sucht.

Meine die Erwartungen bzw die Hoffnungen könnten zu gut sein. Evtl macht man in 2019 noch eine KE, wenn man noch was kaufen sollte, sonst wäre ja wohl ab so mitte 2020, dann der Rückfluss aus Radeberg inkl. ein paar Mio Gewinn, die auch cash zur Verfügung stehen und damit sollte man schon auch für die nächsten ca 2 bis 5 Jahre , die geplanten 6 bis 8 Objekte kaufen können.

Und was dann alles reinkommt.........und dann erst später ,wenn nach so 15 Jahren die ersten Objekte nur noch geringe Verbindlichkeiten haben, oder schon bald schuldenfrei werden.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.544.083 von gate4share am 11.05.19 12:38:37

Also das mit der Ungeduld kann ich schon verstehen. Allerdings sind hier sicherlich noch andere Faktoren zu beachten:

In 2016 wurden folgende Objekte erworben:

12.1.2016 Radeberg (war eine Ausnahme so früh im Jahr oder der Notar schaffte es nicht im alten Jahr)

07.04.2016 Merseburg, Sachsen-Anhalt
28.04.2016 Pasewald, Mecklenburg-Vorpommern
17.06.2016 Traben-Trarach, Rheinland-Pfalz
30.09.2016 Löwenberg, Brandenburg
19.12.2016 Genthin Sachsen-Anhalt
23.12.2016 Büdelsdorf, Schleswig-Holstein
12.12.2016 Wittenburg, Mecklenburg-Vorpommern



In 2017 wurden folgende Objekte erworben:

13.04.2017 Westerw.P. Gebhardshain, Höhn, Puderbach, Rheinland-Pfalz
23.06.2017 Florstadt, Hessen
18.07.2017 Sangershausen und Harzgerode Sachsen-Anhalt
23.08.2017 Wildau, Brandenburg 23.08.2017
20.10.2017 Waldeck, Hessen

IN 2018 wurden folgende Objekte erworben:

17.04.2018 Hamm, Westfalen
02.05.2018 Mylau, Sachsen
14.05.2018 Kolosseum Spreewald - Lübbenau, Brandenburg
03.08.2018 Staßfurt, Sachsen-Anhalt
17.09.2018 Templin, Brandenburg
04.10.2018 Schmallenberg, Nordrh.Westf./Eberswalde, Brandenbg., Sonnefeld, Bayern

Die Systematik liegt darin dass die letzten Jahre von Jan. bis zumindest Anfang April keine Objekte gekauft wurden. Da dies jedes Jahr so war, gehe ich hier schon von Systematik aus. Hier kann ich mir durchaus vorstellen, dass es wie hier schon geschrieben wurde, die Objekte erst in die DeFaMa integriert werden müssen. Und dies ist ein längerer Prozeß:

- Gespräche mit allen Mietern (außer den großen Ketten wie Aldi etc.) und Fragen der Zufriedenheit, Wünsche (z.B. Umbau, neue Eingangstür etc.) Denn ein Objekt wird selten verkauft, wenn der Mieter und der Vermieter zufrieden ist. Das kommt daher, dass der Vermieter (Fonds In-u. Ausland, Privatpersonen, Family-Office etc.) wenig Zeit oder auch wenig Lust hat, sich mit nicht immer freundlichen Mietern auseinanderzusetzen und dies basiert auf Gegenseitigkeit. Wenn jetzt die DeFaMa kommt, so ist ihr Bestreben, die Mieter zufrieden zu stellen, ihre Wünschen -wenn möglich und nicht zu teuer- nachzukommen, damit die Mieter sehen, es wird alles besser und man nimmt unsere Interessen sehr ernst. Denn nur ein gegenseitiges Vertrauen schafft Zufriedenheit bei den Mietern.
Bei den großen Ketten läuft es anders: Hier besteht bereits ein Vertrauensverhältnis, da man schon viele z.B. Aldi-Märkte besitzt und der Mieter Aldi die DeFaMa bereits kennt. Hier wird man zwar auch vorstellig und stellt sich als neuer Eigentümer vor, aber mit Aldi verhandelt man auf Augenhöhe, was die obigen Mieter nicht können, da kein Vertrauensverhältnis vorhanden war. Aldi nennt dann seine Wünsche und man versucht dann gemeinsam, eine für alle zufriedenstellende Lösung zu finden.

Und dann muss ja noch die ganze Buchhaltung kontrolliert und integriert werden, was auch ein ziemlicher Kraftakt ist.

Einen schönen Sonntag Abend noch.

Michale

[gate4share]

Meine mich zu erinnern dass irgendwo stand, dass defama im Rahmen der Bewertung und vor der Entscheidung ob man ein neues Objekt kauft , da schon mit allen Mietern spricht.

Dafür spricht auch einiges, wo man dann auch erfahren kann, wie zufrieden diese mit dem Standort sind und ob diese evtl langfristig dableiben wollen, also das Mietverhältnis nach ende des laufenden Mietvertrages fortsetzen, oder einzelne Mieter diesen Standort als sehr schlecht einschätzen und froh sind, wenn die Laufzeit des alten Mietvertrages zu ende ist.

Aus diesen Meinungen der Mieter kann defama wichtige Fakten zu dem Objekt erfahren was die Entscheidung das zu kaufen , beeinflussen kann.
Sicher gibt es verschiedene Firmen und sie mögen vieles anderes einschätzen . Aber wenn ein Discounter mit einem bestimmten Standort nicht zufrieden ist, dann spricht viel dafür, dass es für andere Discounter auch keine Goldgrube wird!

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.546.846 von gate4share am 11.05.19 22:24:12

das ist absolut richtig, was Du hier schreibst.
DeFaMa spricht immer vor Vertragsabschluß bei den Hauptmietern (aber sehr wahrscheinlich nicht mit dem kleinen Mietern wie Bäckern etc.) und das sind meist die großen Aldis und Co, ob sie einer Vertragsverlängerung positiv gegenüberstehen. Aber dies hat nichts mit dem von mir vorhin geschriebenen zu tun, denn dies passiert nach erfolgtem Kauf. Und warum nur mit den großen Mietern? Eben wie ich im vorherigem Beitrag bereits geschrieben habe, man kennt sich, vertraut sich, und damit kann man sich auf das gegebene Wort auch verlassen.

Das mit dem vor Vertragsabschluß prüfen ist jedoch auf diesen Seiten bereits thematisiert worden, daher habe ich darüber nichts geschrieben.

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.546.714 von Michale am 11.05.19 21:41:25

Finde Deine Zusammenfassung über die gekauften Objekte der einzelnen Jahre toll. Hatte ich nämlich so garnicht mehr auf dem Schirm! Das zeigt doch wunderschön, dass man mit der Aktie dauerhaft gut beraten ist, denn der Trend dürfte sich mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit fortsetzen. Nach meiner Interpretation ist Defama ein konservatives Investment für Langfristanleger mit Wachstumsgarantie.

Schönen Rest-Sonntag in die Runde.

[Michale]

Jetzt wie von mir erwartet:

DEFAMA kauft Fachmarktzentrum in Dinslaken
16. Mai 2019 / Matthias Schrade / Kommentare deaktiviert

• Fachmarktzentrum mit B1 Baumarkt, Trinkgut, KiK und Askania
• Mehr als 9.000 qm vermietbare Fläche; Nettokaltmiete von gut 750 T€
• Annualisierte Jahresnettokaltmiete der DEFAMA steigt auf 10 Mio. €



Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) meldet den Abschluss eines Kaufvertrages über ein Fachmarktzentrum in Dinslaken (Nordrhein-Westfalen), etwa 20 Kilometer nordwestlich von Oberhausen. Der Kaufpreis beträgt rund 7,6 Mio. €. Die Jahresnettomiete beläuft sich auf gut 750 T€. Die vermietbare Fläche des aus zwei Gebäuden bestehenden voll vermieteten Objektes umfasst insgesamt mehr als 9.000 qm. Mieter des Fachmarktzentrums sind B1 Baumarkt, Trinkgut, KiK und Askania.

Mit Abschluss der Transaktion steigt die annualisierte Jahresnettomiete der DEFAMA auf rund 10 Mio. €. Das Portfolio umfasst nunmehr 31 Standorte mit über 130.000 qm Nutzfläche, die zu über 95% vermietet sind. Zu den größten Mietern zählen ALDI, EDEKA, LIDL, Netto, NORMA, Penny, REWE, Getränke Hoffmann, Dänisches Bettenlager, Deichmann, KiK, Takko und toom. Auf Basis des aktuellen Portfolios liegt der annualisierte FFO bei gut 4,7 Mio. €, entsprechend 1,21 € je Aktie.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.581.318 von Michale am 16.05.19 08:21:13

• Fachmarktzentrum mit B1 Baumarkt, Trinkgut, KiK und Askania • Mehr als 9.000 qm vermietbare Fläche; Nettokaltmiete von gut 750 T€ • Annualisierte Jahresnettokaltmiete der DEFAMA steigt auf 10 Mio. €

Kaufpreis 7,5 Mio


Nun gut 750 tsd Mieteinnahme voll vermietet und Kaufpreis von 7,5 Mio sind das weniger als 9fache Jahremiete? Sicher ein relativ grosses Objekt, Ob Schrade und Co es leid sind zig Objekte zu Kaufprisen von 1 bis 3 Mio ab zu klappern und zu prüfen mit Mieten zwischen 120 tsd und 350 tsd? Da war bisher wohl manchmal so gar weniger als die 9fache Miete möglich.
Und wie Schrade selber sagte, bei diesen grossen Objekte ist mehr Konkurrenz bei den Kaufinteressenten, so, dass da die Preise oftmals höher sind.

Schade, hatte gehofft , es geht so ähnlich weiter. Wo man schon soo lange nichts kaufte.....Und die Mieter sind das bekannte Namen? Ist da denn einer ein Ankermieter?

Wollte ja noch was kaufen, aber nochmehr als 16 will ich auch nicht zahlen.........das sagte ich mir bei 7 und 8 Jahre, bis ich letztlich zu 12 gekauft hatte....

[NMspezi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.583.834 von gate4share am 16.05.19 14:28:59

vielleicht mal kurz googeln...?


Trinkgut ist der größte deutsche Getränkemarkt und gehört zu EDEKA.

"Mit einem Umsatz von mehr als 600 Mio. Euro ist trinkgut der umsatzstärkste Getränkemarkt Deutschlands. Die Basis für ihren wirtschaftlichen Erfolg schafft die Zugehörigkeit in einem starken Verbund. Mit ihren über 250 Getränkemärkten zählt die trinkgut Handelsgesellschaft Rhein-Ruhr mbH zur EDEKA Rhein-Ruhr-Unternehmensgruppe."
Quelle: https://www.trinkgut.de/ueber-trinkgut


B1 Baumarkt ist die Discount-Marke von toom und gehört zu REWE.

"Mit mehr als 330 Märkten im Portfolio (toom Baumarkt, B1 Discount Baumarkt und Klee Gartenfachmarkt), 15.500 Beschäftigten und einem Bruttoumsatz von über 2,6 Milliarden Euro zählt toom zu den führenden Anbietern der deutschen Baumarktbranche. Das Unternehmen gehört zur REWE Group"
https://toom.de/ueber-toom/ueber-uns/


Askania ist offenbar ein Familienbetrieb, hat 24 Standorte.

"In Recklinghausen, seit 1916 der Firmenstammsitz der Schreibwaren-Großhandlung Julius Gast, wurde der erste ASKANIA-Fachmarkt eröffnet. Neben einer riesigen Auswahl an Schul- und Bürobedarf gehören zur Produktpalette alles für den Kreativ- und Hobbyartikel sowie Spiel- & Sportwaren aller führenden Hersteller."
https://www.askania.com/about-askania/


KiK ist ja allgemein bekannt, gehört zu Tengelmann.

[kronos01]

Tja, es läuft und läuft und läuft.

Für mich bisher einen meiner besten Investments. Eine echte kaufen und liegen lassen Aktie die immer wieder Freude bereitet wenn man drauf blickt

Lg

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.584.303 von NMspezi2 am 16.05.19 15:32:34

Was ich so im grossen und Ganzen zu diesen Fachmärkten weiss, weiss ich von den Mitteilungen von defama. Und da wurde doch häufiger von einem Ankermieter geredet, der dafür sorgt, dass die anderen Läden auch Käufer haben. Aldi, Lidl und sicher auch REWE und Edeka gelten als Ankermieter......aber hier , wer soll das sein?

Ein Getränkemarkt, auch wenn es die grösste Getränkemarktkette Deutschland ist wohl weniger, KIK Textildiscounter den es überall gibt, wohl auch nicht und wer dann?

Bin froh, das man nun endlich was gekauft hat, die eigenen Vorgaben sind bei dem Kaufpreis nicht erreicht worden, da können wir nur hoffen, dass man noch min 2 Grossmieter hat, die min noch 5 Jahre Mietverträge haben..
Freue mich drauf, dass man dann bald mal wieder sowas wie 200 Mieteinnahmen zu 1,7 Mio kaufen oder so........irgendwo...

Wenn man von 20% Eigenkapital ausgeht, sind dann wohl ca 1,6 Mio von den noch vorhandenen ca 2,4 Mio weg. Evtl muss man jetzt bald eine KE machen, wenn man noch einiges kaufen will. Radeberg wird wohl erst 2020 mit Geldrückflüssen kommen , oder?

[Nebenschauplatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.586.878 von gate4share am 16.05.19 21:54:05

Zitat von gate4share: Was ich so im grossen und Ganzen zu diesen Fachmärkten weiss, weiss ich von den Mitteilungen von defama. Und da wurde doch häufiger von einem Ankermieter geredet, der dafür sorgt, dass die anderen Läden auch Käufer haben. Aldi, Lidl und sicher auch REWE und Edeka gelten als Ankermieter......aber hier , wer soll das sein?

Um deine Frage direkt zu beantworten: Der Baumarkt ist der Anker.
B1 ist ein "Discounter-Baumarkt".
Über Werbebeilagen erreicht der B1 regelmäßig die Menschen im Fahrumfeld (ca. 30km). Die Angebote sind halt sehr lockend (Z.Zt. Marken-Motorrasenmäher für 145€). Damit schafft er Frequenz. Damit generiert er potenzielles Kundenvolumen, in diesem Fall für den Getränkemarkt, den Büromarkt und den kik. Siehe >www.b1-discount.de/angebote<

[NMspezi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.588.763 von Nebenschauplatz am 17.05.19 09:53:30

Trinkgut und KiK sind so stark, die brauchen gar nicht unbedingt zusätzliche Frequenzbringer. Haben beide auch viele Einzelstandorte, wo sie völlig alleine sind. Übrigens auch viele andere große Getränkemärkte. Sieht man immer mal im Vorbeifahren, wenn man die Augen offen hält.

Askania hab ich grade mal ein paar andere Standorte nachgeschaut, die stehen auch oft ganz alleine, z.B. in Dülmen, Beckum, Velbert, oder in kleinen Agglomerationen ohne Supermarkt z.B. in Lünen.

Einfach mal googeln, kann ich nur wiederholen.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.586.878 von gate4share am 16.05.19 21:54:05

@ gate4share schrieb am 16.05.19 21:54:05 Beitrag Nr. 1.073

ich bin unsicher, ob es sich überhaupt noch lohnt auf Dein Genöle einzugehen, wenn Du scheinbar zu faul bist, selbst mal etwas zu recherchieren.
Wer sich nur auf die Aussagen des Vorstands verlässt, in dessen Unternehmen er investiert, hat den Knall weder bei Enron, noch bei Karstadt noch sonstwo rechtzeitig gehört. Es gehört doch zum normalen 1x1 des Investierens sich seine eigenen Gedanken zu machen und zu schauen, ob sich die Aussagen des Vorstands auch an anderer Stelle verifizieren lassen. Das ist ein Grund, warum ich hier oft andere Quellen, wie z.B. Rolf Elgeti von der Deutschen Konsum, zitiere. Der hat nämlich kein Interesse daran, die DeFaMa schön zu reden.

Den Hinweis von Nebenschauplatz, dass der Baumarkt der Ankermieter ist, finde ich sehr treffend. Jeder kann die Adresse des Objekts (Otto-Lilienthal-Straße 37/44/46, 46539 Dinslaken) in Google Maps eingeben und sich das Satellitenfoto ansehen. In alle Richtungen dieses Baumarktes liegen Einfamilienhaussiedlungen - so weit das Auge reicht. Da erschließt sich doch mit einem Blick, dass in so einem Gebiet auch ein Baumarkt ein Ankermieter sein kann. Zumal es in dieser Stadt mit seinen rund 67.000 Einwohnern nur zwei Baumärkte gibt.
Und Leute, die in Einfamilienhäusern wohnen, fahren mit dem Auto extra zu einem Getränkemarkt und laden sich das Auto mit Getränkekisten voll. Ich gebe zu, dass ist ein Verhalten, das sich ein Großstadtmensch im obersten Stock eines Mehrfamilienhauses ohne Fahrstuhl, mit Supermarkt in Laufweite, sicher nur schwer vorstellen kann, zumal man als Großstadtmensch lieber vermeidet mit dem Auto in der Stadt zu fahren, falls man überhaupt eins hat. Aber so ist es halt.

Dass die Kaufpreise tendenziell anziehen, haben sowohl die letzten Käufe der Defama schon gezeigt als z.B. auch die Aussagen von Rolf Elgeti an diversen Stellen deutlich gemacht. Das sollte also niemanden überraschen. Zumal immer gesagt wurde, dass die Preise für größere Objekte tendenziell teurer sind als für kleinere Objekte.

Zuerst nölst Du ewig rum, dass gar nichts gekauft wird und jetzt nölst Du, das gekauft wird. Was bringt das?
Ein 7,5 Mio. Euro Objekt zum 10fachen bringt doch allemal mehr als vier Objekte zum 9fachen. Man muss doch auch mal ein bisschen weiter denken. Der Vorstand hat immer wieder betont, dass man nur eine bestimmte Anzahl von Objekten im Jahr prüfen, kaufen und integrieren kann. Und klar ist ein größeres Objekt (viel Miete mit wenig Mietern) wie Pasewalk, Radeberg oder Dinslaken effektiver zu verwalten als vier kleinere mit der vierfachen Anzahl von Mietern. Und deshalb bringen uns Aktionäre auch vier Elefanten zum 10fachen erheblich weiter als 16 kleine Objekte zum 9fachen.

Dazu kommt noch die Auswirkung auf den FFO. Für die Bewertung der DeFaMa-Aktie ist die Entwicklung des FFO entscheidend und da hat es mit dem letzten Kauf einen so großen Satz gegeben, wie vorher nur beim Kauf des Kolloseums. Der annualisierte FFO je Aktie ist auf einen Schlag um 8 Cent gestiegen. Dagegen haben so kleine Objekte, wie Du sie Dir wünscht - z.B. Mylau, Waldeck-Sachsenhausen oder Wildau - zum 9fachen nur ein bis drei Cents zusätzlichen FFO gebracht.

Datum der    Meldung                                              Miete       Kaufpreis    Kauf-    ann. FFO       

Meldung                                                          in Euro        in Euro    Faktor    je Aktie

28.02.2017   Vorläufige Zahlen für 2016                                                               0,72 €

13.04.2017   DEEFAMA kauft Westerwald-Portfolio                  680.000     6.230.000      9,2       0,82 €

18.07.2017   DEFAMA kauft Nahversorgungszentren im Harz          375.500     3.750.000     10,0       0,86 €

23.08.2017   DEFAMA kauft gegenüber A10-Center bei Berlin        200.000     1.800.000      9,0       0,87 €

20.10.2017   DEFAMA kauft Fachmarktzentrum in Hessen             200.000     1.850.000      9,3       0,90 €

17.04.2018   DEFAMA kauft Nahversorgungszentrum in Hamm          330.000     3.100.000      9,4       0,94 €

02.05.2018   DEFAMA kauft Fachmarktzentrum in Mylau              170.000     1.500.000      8,8       0,96 €

14.05.2018   DEFAMA kauft das KOLOSSEUM Spreewald                900.000     8.000.000      8,9       1,07 €

03.08.2018   DEFAMA kauft Fachmarktzentrum in Staßfurt           290.000     2.600.000      9,0       1,10 €

30.08.2018   DEFAMA beabsichtigt Kauf von vier Einkaufszentren   972.847    10.000.000     10,3       1,13 €

16.05.2019   DEFAMA kauft Fachmarktzentrum in Dinslaken          750.000     7.600.000     10,1       1,21 €

Quelle: DGAP-Meldungen der DeFaMa, Geschäftsbericht 2017 und 2018, eigene Berechnungen

MfG JE

P.S. Weil wir das Thema Demografie neulich hatten. Dinslaken liegt ja wohl zweifelsfrei so weit im Westen, wie nur wenige Städte in Deutschland. Trotzdem fällt die Einwohnerzahl in diesem Ort gem. Wikipedia seit dem Jahr 2000 (!) und soll gem. www.wegweiser-kommune.de auch in Zukunft weiter zurückgehen. Wie schon gesagt: Bevölkerungsrückgang ist kein spezifisch ostdeutsches Problem.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.590.373 von philojoephus am 17.05.19 13:42:46

Danke, Joe für Deinen Beitrag. Wie immer sehr fundiert.

Das mit den größeren Objekten zum 10-fachen statt kleineren mit dem 9-fachen hatte ich bisher
noch nicht so gesehen. Dies kann ich jedoch sehr gut nachvollziehen. Vor allem, was dann später bei der "IMMA" noch dranhängt, was ja keiner sieht, wie viel Arbeit sich dann noch auftut, bis die neuen Objekte eingearbeitet sind. Und die IMMA hat -sofern ich richtig recherchiert habe -hat jetzt bereits 13 Angestellte. Wenn durch zu viele kleine Objekte und eine Vielzahl einzelner Mieter noch ein zusätzlicher Mitarbeiter eingestellt werden muss, so ist auch dies in die Überlegung, welche Objektgrößen man bevorzugen soll und ob ein Objekt zum 10-fachen nicht doch besser zu kaufen wäre, als mehrere zum 9-fachen.

Und momentan scheinen vermehrt Objekte im Markt zu sein. Hier zitiere ich H. Elgeti auf seiner HV im März d.J. also ziemlich aktuell:

"Im Moment kommen viele Objekte auch von ausländischen Playern, die z.B. in UK, Rumänien und in Deutschland Objekte haben; in der UK drehen die Banken den Hahn zu; die Objekte in Rumänien würde der Besitzer dann gerne verkaufen, wird die aber nicht los; die deutschen Objekte will er nicht verkaufen, muss sie aber verkaufen, um das Loch in UK zu stopfen".

Ein schönes Wochenende Euch allen

Michale.

[gate4share]

Grundsätzlich schätze ich die Beiträge von philojoephus sehr. Er hat hier einige Male die Marktlage zu bestimmten Fragen genau recherchiert und auf Richtigkeit kontrolliert.

Das es nun mal ehr boshafte persönliche Angriffe gibt, muss man wohl mit menschlichen Eigenarten erklären. Bin schon sehr von defama angetan, möchte dabei aber negatives ganz klar herausstellen. Glaube, dass ich meine Einwände doch bei jedem Interessierten zwangsläufig ergeben müssen. Und wenn man zum 100mal sagt , die Ankaufskriterien seien so und ganz deutlich wird es hier nicht eingehalten....dann sage ich das und werde es nicht verschweigen!

Man muss eben nicht alle Mieter "Google" um zu erkennen, dass dabei kein Ankermieter ist. Motorrasenmäher habe ich doch im letzten Jahr für 74 Euro gekauft und da soll 145 Euro ein SUPERPREIS sein , der Kunden anzieht????

Meine Überzeugung ist nach wie vor, gerade die Werte von denen man stark überzeugt ist, auch besonders kritisch zu sehen. Und ich sage gern auch selbst, dass ich mal meinte, man solle doch einfach mal Objekte zur vielleicht 10fachen Jahresmiete kaufen und macht man es jetzt, bemängele ich, den Widerspruch zu den selbst gewählten und immer wieder widerholten Kaufkriterien.

Wenigstens kommt durch meine Beiträge mal wieder ein bisschen Unterhaltung zustande, bin davon überzeugt je häufiger und mehr man von einer Aktie liest, wenn eine Firma immer wieder in den Medien ist, umso leichter hat es der Wert an Kurs zuzulegen. Meine, das war auch ein Grund für die zeitweise Kursstärke von Viacom. Fast überall , sowohl in den Börsenblättern, als auch regionalen Tageszeitungen konnte man was über Viacom lesen.

[gate4share]

Mehrmals habe ich nun gelesen, dass die Übernahme von neuen Objekten soviel Arbeit in der Verwaltung macht. Dem stimme ich grundsätzlich zu. Aber man hat doch jetzt 1o oder waren es sogar 12 Leute unter Leitung eines sehr erfahrenden Spezialisten, die, nun diese 30 Objekte verwalten....Sonst war und ist man wohl immer sparsam , auch die Bezüge des Vorstandes sind nicht zu hoch, aber, dass dann 10 Leute, es nicht bequem schaffen, 30 Objekte, wovon einige auch nur so 100 oder 15o tsd generieren und nur 2 oder 4 Mieter haben, zu verwalten, kann nur aufzeigen wie ineffizient diese wohl arbeiten. Selbst die Neuaufnahme und Jahresnebenkostenabrechnungen, die sicher umfangreich sind und sehr arbeitsintensiv, sollten doch 10 Leute, nach jeweils einer Woche komplett erledigen können. Wenn man die Verwaltung dann als Hemmschuh sieht mehr Objekte zu kaufen, dann mag es so sein. Aber dann kann ich auch feststellen, dass man extrem wenig Produktivität in der Verwaltung der Objekte erreicht und auch bisher nicht bekannt ist, dass man es besondes gut gemacht hat, wie etwa leere Flächen zu vermieten.

Möchte alle auffordern sich nur sachlich zu äussern und persönliche Angriff komplett zu unterlassen!
Das ist in Einklang mit den Regeln von Wallstreet online.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.601.595 von gate4share am 20.05.19 11:13:47

Der Verletzung von Ankaufkriterien muss ich widersprechen.

Auf der Homepage von DEFAMA steht Zitat:
„Im Regelfall führt dies zu einem Kaufpreis unterhalb der 9-fachen Jahresnettomiete.“

Die Objektgrösse spricht dabei gegen den Regelfall.

Trinkgut erachte ich zudem auch durchaus als würdigen Ankermieter.

Viele Grüße
LongTermForever

[kronos01]

@Gate4share: Das mit dem Aufwand war soweit ich es verstanden habe nur die Vermutung von dem einen oder anderen Investierten hier, dass muss also nicht der Realität entsprechen (evtl. wurde es aber auch tatsächlich mal so kommuniziert von Herrn Schrade, dann ist mir aber entfallen). Auf den ersten Blick würde ich auch sagen, dass das Zentrum jetzt nicht den einen 100% Ankermieter hat, ich sehe das eher als eine Mischung von mehreren "kleineren" Ankermietern wie dem erwähnten Baumarkt und dem Getränkemarkt.

Wenn man sich das Luftbild anschaut sieht man, dass die Lage wirklich sehr gut ist woraus ich schließe das der Markt entsprechend stark frequentiert sein dürfte. Das wäre dann u.U. auch mit ein Entscheidungskriterium, dass Herr Schrade in den Preis hat mit einfließen lassen.

Beim knapp 10 fachen der Jahresmiete fühle ich mich zudem auch immer noch sehr wohl, allzu viel mehr sollte m.E. aber auch nicht gezahlt werden (wobei ich aber auch gegen 8-9-fache Jahresmiete als Schnäppchen nichts einzuwenden habe ).

LG

[gate4share]

Also der Kauf war auch nach meiner Meinung gut und sinnvoll. Und, ohne, dass ich es so genau weiss, mögen die Mieter auch bonitätsstark sein und so allein schon ihren Käuferkreis ansprechen. Ja, ich weiss auch, dass es viele Getränkemärkte in Alleinlage gibt, auch KIk ist nicht immer nur ein Anhänger an einen Fachmarktstandort sondern hat für sich auch schon eine Wirkung.
Auch dieses Schreibwaren- und Bastelgeschäft hat eine spezielle Käuferschaft, die wohl auch bewusst hierher kommen. Und Baumärkte sind sehr häufig allein, oder liegen mit weniger bekannten grösseren Ladenflächen zusammen......auch da ergibt sich eine Eigenwirkung.

Auf Ankermiete sind mehr solche Mieter wie Lotto, Zeitungen, Bäckerei, Cafe, Imbiss, Metzgerei, Blumen etc, angewiesen. Auch kleinere Modegeschäfte brauchen Frequenz durch andere Mieter, damit sie Potential für ihr spezielles Angebot erschliessen können.

Und ich sehe auch , dass ein Objekt mit 750 tsd Mieteinnahme interessanter ist als 4 Objekte mit je 180 tsd. Klar und deshalb sind und waren ja auch die meisten kleineren Objekte billiger als Grössere, obwohl man auch schon was Grösseres zu weniger als 9fach kaufte. Und, wenn ein Objekt auch einen gewissen Anteil Wohnungen hat, so kann dieses je nach Lage auch einen höheren Wert je qm Fläche rechtfertigen. (evtl kann man später mal eine Einteilung nach WEG machen und die Wohnfläche wohl min zum doppelten des qm Preises verkaufen, den man für das Gesamtobjekt bezahlt hat. Also man kauft ein Objekt für ca 750 qm ein und könnte dann mal die Wohnungen für 1.600 Euro je qm verkaufen. ich weiss nicht ob und wo es so ist, aber sowas spricht natürlich auch für einen höheren Kaufpreisfaktor.)
Allerdings wenn jetzt die Verwaltung nach 5 Monaten ohne Kauf und mit 13 Personen schon komplett ausgelastet ist, dann ist sie schlecht und wird auf einem freien Markt viel zu teuer arbeiten und keine fremden Aufträge generieren können bzw. auch keinen Gewinn machen können. Es mag auch sein, dass es in gewisser Weise eine Frage der Zeit ist, bis sich alle Mitarbeiter eingearbeitet haben und dann nachher effektiver tätig sein können.

Es ist ja so, dass man die Ankäufe so kalkuliert, dass nach Zinsen, Tilgung und Kosten noch ein Überschuss bleibt. Die Tilgung, da gibt es verschiedene Aussagen, soll wohl um 5 % p.a. sein, nehme mal vom Darlehensbetrag, was dann ca 4 % p.a. der Mieteinnahmen wären. Die Zinsen müssen gezahlt werden und die Gebäudeinstandhaltung und evtl nicht umlegbaren Nebenkosten , sowie die Kosten der Verwaltung auch wenn im eigenen Besitz.

Gibt es denn danach überhaupt noch einen merklichen Überschuss? Also bringen die Ojekte zumeist doch mehr ein, als man an Gesamtaufwand hat, inkl. anteiliger Kosten der AG und Steuerzahlungen? Auch müsste ja die Dividende aus den Liquiditätsüberschüssen gezahlt werden.
Hat da jemand mal Zahlen gehört, evtl selber ermittelt oder sonstwie Hinweise, ob durch den Betrieb noch ausser allen genannten Ausgaben, noch Beträge im Monat oder Jahr erzielt werden, die man für den Neukauf verwenden kann? Also ich kam da nicht durch, und es ist auch sehr schwer. Aber vielleicht wurde da mal was genannt oder man weiss es sonst wie!?

[Nebenschauplatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.601.742 von gate4share am 20.05.19 11:29:10

Zitat von gate4share: Möchte alle auffordern sich nur sachlich zu äussern und persönliche Angriff komplett zu unterlassen!
Das ist in Einklang mit den Regeln von Wallstreet online.

Zitat von gate4share: Allerdings wenn jetzt die Verwaltung nach 5 Monaten ohne Kauf und mit 13 Personen schon komplett ausgelastet ist, dann ist sie schlecht und wird auf einem freien Markt viel zu teuer arbeiten und keine fremden Aufträge generieren können bzw. auch keinen Gewinn machen können. Es mag auch sein, dass es in gewisser Weise eine Frage der Zeit ist, bis sich alle Mitarbeiter eingearbeitet haben und dann nachher effektiver tätig sein können.

Die Menschen, die bei IMMA, der Verwaltung der DEFAMA arbeiten, sind auch Personen.
Ich habe die zwei Originalzitate hier einmal hintereinander gestellt, damit Du Gelegenheit hast, auf einen Blick zu sehen, was Du hier im Forum einforderst und was Du gleichzeitig herauslässt.

Wenn ich mehrere Tage lang hintereinander so kritisch schreiben, gleichzeitig aber mehrfach meine Unwissenheit zum Thema betonen würde und dann auch noch empfindlich wäre - dann würde ich über eine ehrliche Schreibpause von einer Woche nachdenken, um wieder runterzukühlen.

Zum Thema Verwaltung:

Die DEFAMA kauft die Objekte oft aus besonderen Situationen, das ist auch der Grund warum die Kaufpreise oft niedrig sind.
Mal ist es aus einer Insolvenzsituation, ein anderes Mal hat sich eine 5er GbR nach langem Hickhack entschlossen, sich zu trennen. Beim nächsten Mal ist es eine 85-jährige Witwe, deren Mann vor kurzem verstarb.
Das sind nur drei beispielhafte Situationen, denen aber eine Sache gemein ist:

Das Objekt kommt in einem Verwaltungszustand zum Käufer, der enorme personelle Ressourcen zum Aufbereiten verschlingt. Es kommt bei diesen Immobilien vor, dass so gut wie kein Aktenmaterial zur Verfügung steht. Es gibt keine Grundrisspläne für die Neuvermietung, Baugenehmigungen und TÜV Gutachten müssen nacherstellt und nachgefordert werden. Umlageschlüssel für Nebenkostenabrechnungen müssen nachvollzogen bzw., neu implementiert werden usw.
Mieter kommen plötzlich mit kleinen Wünschen, die jahrelang unerfüllt bzw ignoriert wurden.

Die viele Arbeit hat aber auch ein Gutes.
Das Objekt steigt alleine durch die nun saubere Dokumentation im Marktwert, das können zwischen 3 und 5 % sein.
Die Mieter honorieren diese Arbeit dadurch, dass sie oft einer MV Verlängerung viel aufgeschlossener gegenüber stehen, jetzt "wo sich endlich wieder einer kümmert und ansprechbar ist".

So, gate4share, ich hoffe, du kannst das nachvollziehen, was ich zum Thema "schlechte Verwaltung" ausgeführt habe. Falls ja, lese dir noch mal deinen pauschalen und unsubstantiierten Beitrag dazu durch und frage dich selbst, wer hier am ehesten die Nettiquete verletzt.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.603.314 von gate4share am 20.05.19 14:07:40

Bei manchen Fragen tue ich mich jetzt etwas schwer:

"Gibt es denn danach überhaupt noch einen merklichen Überschuss?"
Das Unternehmen ist doch sichtlich hoch profitabel. Auf Seite 28 des Geschäftsberichts 2018 sieht man sehr gut die Jahresüberschüsse jedes einzelnen Marktes. Das sind im Schnitt fast alles um die 50.000 Euro aufwärts bis hin zu 200/300 Tsd. Euro. Da nach HGB bilanziert wird, sind neben den üblichen Aufwendungen und Steuern auch Abschreibungen enthalten. Tilgungen muss man pro rata natürlich noch gedanklich abziehen, da diese nicht durch die GuV laufen.

"Allerdings wenn jetzt die Verwaltung nach 5 Monaten ohne Kauf und mit 13 Personen schon komplett ausgelastet ist, dann ist sie schlecht und wird auf einem freien Markt viel zu teuer arbeiten und keine fremden Aufträge generieren können bzw. auch keinen Gewinn machen können."
Auch mit dieser Aussage wäre ich vorsichtig. Wie auf der Homepage geschrieben wird, verkaufen oftmals Familien (= mehr als eine Person) einen (einzelnen) Fachmarkt, da sie mit der Verwaltung überfordert sind. Und ohne jetzt alle Einzelmieter zahlenmäßig zu kennen, sprechen wir bei 31 Fachmärkten wohl mindestens von 70 bis über 100 Mietern, vom Edeka bis hin zum kleinen Bäcker oder Friseur. Dass das 12 Mitarbeiter (die vermutlich nicht mal alle Vollzeit beschäftigt sind) auslastet, kann ich gut nachvollziehen.

Viele Grüße
LongTermForever

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.603.587 von Nebenschauplatz am 20.05.19 14:40:26

Zitat von Nebenschauplatz:

Zitat von gate4share: Möchte alle auffordern sich nur sachlich zu äussern und persönliche Angriff komplett zu unterlassen!
Das ist in Einklang mit den Regeln von Wallstreet online.

Zitat von gate4share: Allerdings wenn jetzt die Verwaltung nach 5 Monaten ohne Kauf und mit 13 Personen schon komplett ausgelastet ist, dann ist sie schlecht und wird auf einem freien Markt viel zu teuer arbeiten und keine fremden Aufträge generieren können bzw. auch keinen Gewinn machen können. Es mag auch sein, dass es in gewisser Weise eine Frage der Zeit ist, bis sich alle Mitarbeiter eingearbeitet haben und dann nachher effektiver tätig sein können.

Die Menschen, die bei IMMA, der Verwaltung der DEFAMA arbeiten, sind auch Personen.
Ich habe die zwei Originalzitate hier einmal hintereinander gestellt, damit Du Gelegenheit hast, auf einen Blick zu sehen, was Du hier im Forum einforderst und was Du gleichzeitig herauslässt.

Wenn ich mehrere Tage lang hintereinander so kritisch schreiben, gleichzeitig aber mehrfach meine Unwissenheit zum Thema betonen würde und dann auch noch empfindlich wäre - dann würde ich über eine ehrliche Schreibpause von einer Woche nachdenken, um wieder runterzukühlen.

Zum Thema Verwaltung:

Die DEFAMA kauft die Objekte oft aus besonderen Situationen, das ist auch der Grund warum die Kaufpreise oft niedrig sind.
Mal ist es aus einer Insolvenzsituation, ein anderes Mal hat sich eine 5er GbR nach langem Hickhack entschlossen, sich zu trennen. Beim nächsten Mal ist es eine 85-jährige Witwe, deren Mann vor kurzem verstarb.
Das sind nur drei beispielhafte Situationen, denen aber eine Sache gemein ist:

Das Objekt kommt in einem Verwaltungszustand zum Käufer, der enorme personelle Ressourcen zum Aufbereiten verschlingt. Es kommt bei diesen Immobilien vor, dass so gut wie kein Aktenmaterial zur Verfügung steht. Es gibt keine Grundrisspläne für die Neuvermietung, Baugenehmigungen und TÜV Gutachten müssen nacherstellt und nachgefordert werden. Umlageschlüssel für Nebenkostenabrechnungen müssen nachvollzogen bzw., neu implementiert werden usw.
Mieter kommen plötzlich mit kleinen Wünschen, die jahrelang unerfüllt bzw ignoriert wurden.

Die viele Arbeit hat aber auch ein Gutes.
Das Objekt steigt alleine durch die nun saubere Dokumentation im Marktwert, das können zwischen 3 und 5 % sein.
Die Mieter honorieren diese Arbeit dadurch, dass sie oft einer MV Verlängerung viel aufgeschlossener gegenüber stehen, jetzt "wo sich endlich wieder einer kümmert und ansprechbar ist".

So, gate4share, ich hoffe, du kannst das nachvollziehen, was ich zum Thema "schlechte Verwaltung" ausgeführt habe. Falls ja, lese dir noch mal deinen pauschalen und unsubstantiierten Beitrag dazu durch und frage dich selbst, wer hier am ehesten die Nettiquete verletzt.

Nebenschauplatz,

bin sehr froh, dass ich deine Aussagen gelassen wahrnehme und dazu nichts sage. Wenn du nun meinst, dass du soviel mehr weiss, wohl auch das, was hier nie Thema war und was auch sonst nirgendwo genannt wurde, dann ist das schön für dich.

Sehr interessant, was du zu den Verkäufern weiss, ich hätte fast gewettet , dass die verkaufende Witwe wohl 88 Jahre alt wäre und nicht 85.

Alles gute und weiterhin viel gute Fantasie.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.603.587 von Nebenschauplatz am 20.05.19 14:40:26

Fand deine Ausführungen zur Verwaltung interessant und dachte auch, dass das zu den Fragen passte.

Mehr ist dazu glaube ich nicht zu sagen...

[Michale]

Der Quartalsbericht ist jetzt da.

http://defama.de/home/investoren/finanzberichte/

Alles sieht sehr gut aus, lediglich der Ausblick wurde von bisher 5 Mio. FFO, auf 4,4 Mio. FFO zurückgenommen. Dies könnte damit zusammenhängen, dass entweder ein oder mehrere Käufe sich nach hinten verschoben haben oder aber geplante zu kaufende Objekte nicht gekauft wurden oder aber der Notartermin einfach durch den Verkäufer nicht zustande kam.

Sehr positiv ist aber die Vermietungssituation. Hier wird auch von guten Vermietungserfolgen in Radeberg geschrieben, die kurz vor dem Abschluss stehen. Und einen Abschnitt der äußerst interessant ist, habe ich nachstehend reinkopiert:

"Intensive Vermietungs- und Projektentwicklungsaktivitäten"
Noch nicht in den Zahlen sichtbar geworden sind die bereits seit geraumer Zeit laufenden intensiven
Arbeiten zur Vermietung von Leerflächen und (Weiter-)Entwicklung unserer Bestandsobjekte. So gelang
es uns beispielsweise, im erst vor wenigen Monaten erworbenen Objekt in Schmallenberg zwei
Leerstände neu zu vermieten und für einen ausziehenden Mieter eine Nachvermietung zu erreichen.
Auch für die ehemalige Schlecker-Fläche in Eberswalde stehen wir kurz vor dem Mietvertragsschluss.
Da Vermietungserfolge häufig Umbaumaßnahmen bedingen, ist die Vorlaufzeit hierfür oft sehr lang.
In Radeberg haben wir mit allen künftigen Kleinmietern zwischenzeitlich langfristige Mietverträge für
die Zeit nach dem Umbau geschlossen. Mit den Ankermietern sind die Verhandlungen in weit fortgeschrittenem
Stadium, hier rechnen wir überwiegend im dritten Quartal mit Vertragsschlüssen. Durch
den Auszug diverser kleiner Mieter, die nach dem Umbau nicht mehr vertreten sein werden, entstehen
hier aktuell weitere Leerstände. Diese werden im zweiten Halbjahr noch zunehmen, wobei alle
größeren Mieter bis zum geplanten Baubeginn unverändert im Objekt bleiben werden.
Im ersten Quartal haben wir außerdem begonnen, unregelmäßig zahlende Mieter und Verträge für bislang
weit unter Wert vermietete Flächen sukzessive zu kündigen, um uns die Chance auf bessere
Neuvermietungen zu eröffnen. Diese beiden Faktoren führen kurzfristig zu einer optisch niedrigeren
annualisierten Portfolio-Miete, werden sich mittelfristig aber in deutlich stärkeren Erträgen auswirken."

Ich jedenfalls bin mit der guten Arbeit von DeFaMa sehr zufrieden.

Michale

[Gordon--Gekko]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.610.058 von Michale am 21.05.19 11:06:21

Zitat von Michale: http://defama.de/home/investoren/finanzberichte/

Alles sieht sehr gut aus, lediglich der Ausblick wurde von bisher 5 Mio. FFO, auf 4,4 Mio. FFO zurückgenommen. Dies könnte damit zusammenhängen, dass entweder ein oder mehrere Käufe sich nach hinten verschoben haben oder aber geplante zu kaufende Objekte nicht gekauft wurden oder aber der Notartermin einfach durch den Verkäufer nicht zustande kam.

Michale

Die Prognose lautete doch:
"Für das laufende Jahr bekräftigt der Vorstand die Prognose einer Steigerung des FFO auf 4,4 Mio. €. Der annualisierte FFO des Portfolios soll bis Jahresende mindestens 5 Mio. € erreichen."

Dies wurde mit den Zahlen nochmal bestätigt. Demzufolge meiner Meinung nach alles on track.

Der annualisiert FFO wurde mit dem Kauf in Dinslaken aktualisiert:

"Auf Basis des aktuellen Portfolios liegt der annualisierte FFO bei gut 4,7 Mio. €"

Gruß

Gordon

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.610.268 von Gordon--Gekko am 21.05.19 11:22:10

Hier wurde im Jahresbericht folgendes dazu gesagt, was ich aus dem aktuellen GB hier reinkopiert habe:

Da etliche von uns erworbene Objekte im vergangenen Jahr nur zeitanteilig Erträge beisteuerten, ist
eine deutliche Steigerung von Umsatz und Ergebnis selbst ohne Zukäufe für 2019 schon jetzt vorprogrammiert.
Sofern uns zeitnah weitere Immobilienkäufe gelingen, können sich diese Kennzahlen im
laufenden Jahr noch stärker erhöhen.
Für das Jahr 2019 haben wir uns folgende Ziele gesteckt:
 weiterer Ausbau des Immobilien-Portfolios
 erneute Steigerung des NAV pro Aktie
 Jahresüberschuss von 2,2 Mio. €
 Funds From Operations (FFO) von 4,4 Mio. €
 Annualisierter FFO von 5,0 Mio. € per Ende 2019
 weitere Dividendenerhöhung
In dieser Guidance haben wir bereits berücksichtigt, dass im zweiten Halbjahr durch den anstehenden
Umbau in Radeberg teilweise Mieterträge weg- und umgekehrt zusätzliche Kosten anfallen werden.
Dies wird Ergebnis und FFO dämpfen. Nicht enthalten sind mögliche positive Effekte aus dem angestrebten
Verkauf, wobei diese auch im Fall des Abschlusses einer Verkaufsvereinbarung schon im
Jahresverlauf 2019 aufgrund unserer Rechnungslegung nach HGB voraussichtlich erst im Folgejahr
ergebniswirksam werden.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.610.268 von Gordon--Gekko am 21.05.19 11:22:10

Sorry, Gordon-Gekko

das hatte ich falsch in Erinnerung.

Du hattest recht mit Deiner Aussage.

Schönen Tag noch.

Michale

[erfg]

Börsenradio:

https://www.brn-ag.de/35761-DEFAMA-CEO-Schrade-Quartalszahle…

[erfg]

Börsengeflüster:

https://boersengefluester.de/defama-deutsche-fachmarkt-die-d…

[Kampfkater1969]

Die DEFAMA verschaffte uns "Miteigentümer" nur in 2019 bisher Buchgewinne, die dermaßen hoch sind, dass wohl 95% aller Mitbürger hier neidisch werden könnten, da nur in zinslosen oder nach Inflation sogar Minuszinsanlagen "freiwillig" investiert.

Deshalb ist es ein reines Luxusproblem, ob sich der Aktienkurs und die Substanz dahinter erst in 7 Jahren oder schon in 4 Jahren wird verdoppeln können.

Sind wir doch dankbar, in solch einem Juwel beizeiten investiert zu haben und auch die mentale Stärke gehabt zu haben, die ersten 25% Gewinn nicht gierig realisiert zu haben.

;-)

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.603.683 von LongTermForever am 20.05.19 14:50:37

Zitat von LongTermForever: Bei manchen Fragen tue ich mich jetzt etwas schwer:

"Gibt es denn danach überhaupt noch einen merklichen Überschuss?"
Das Unternehmen ist doch sichtlich hoch profitabel. Auf Seite 28 des Geschäftsberichts 2018 sieht man sehr gut die Jahresüberschüsse jedes einzelnen Marktes. Das sind im Schnitt fast alles um die 50.000 Euro aufwärts bis hin zu 200/300 Tsd. Euro. Da nach HGB bilanziert wird, sind neben den üblichen Aufwendungen und Steuern auch Abschreibungen enthalten. Tilgungen muss man pro rata natürlich noch gedanklich abziehen, da diese nicht durch die GuV laufen.

Also hier wollte ich nicht die Porfitabilität in Frage stellen, sondern den Liquiditätszufluss der einzelnen Objekte je Monat oder Jahr feststellen. Also ob nachdem man alle Kosten und Ausgaben (inkl. Zinsen und Tilgung, Instandhaltung und Verwaltung, sowie Steuern und anteilige AG Kosten inkl. anteilige Dividende,) abrechnet noch ein Betrag übrig bleibt für neue Käufe. Es ist eine reine Liquiditätsfrage und nicht ob es überhaupt Gewinn gibt. Die ausgewiesenen Gewinne sind meiner Meinung nach, ehr mal zu niedrig, weil es ja die volle Abschreibung gibt, gleichzeitig aber auch viele Immobilien ehr an Wert steigen, als noch jährlich Wert abgeben.

"Allerdings wenn jetzt die Verwaltung nach 5 Monaten ohne Kauf und mit 13 Personen schon komplett ausgelastet ist, dann ist sie schlecht und wird auf einem freien Markt viel zu teuer arbeiten und keine fremden Aufträge generieren können bzw. auch keinen Gewinn machen können."
Auch mit dieser Aussage wäre ich vorsichtig. Wie auf der Homepage geschrieben wird, verkaufen oftmals Familien (= mehr als eine Person) einen (einzelnen) Fachmarkt, da sie mit der Verwaltung überfordert sind. Und ohne jetzt alle Einzelmieter zahlenmäßig zu kennen, sprechen wir bei 31 Fachmärkten wohl mindestens von 70 bis über 100 Mietern, vom Edeka bis hin zum kleinen Bäcker oder Friseur. Dass das 12 Mitarbeiter (die vermutlich nicht mal alle Vollzeit beschäftigt sind) auslastet, kann ich gut nachvollziehen.

Viele Grüße
LongTermForever

Also das mit der Verwaltung.........egal ob nun 88jährige Oma verkauft, oder ein Familienclan mit 100 Leuten, oder GBR mit xx Anteilsinhabern, oder auch offene oder geschlossene Fonds (was meiner Information, gerade bei den grösseren Objekt fast immer der Fall ist), das ist kaum wichtig, was die Verwaltung betrifft. Klar es gibt Objekte die sind schlecht verwaltet worden, einige fast gar nicht, andere gut und trotzdem fehlen Baupläne und Dokumentationen (alles schon selber mitgemacht, inkl. Fehlen jeglicher Lage- oder Baupläne , qm Berechnungen oder Aufstellungen, sogar fehlende, bindende Mietverträge) hat nur marginalen Einfluss auf den Aufwand der Verwaltung.........mag sein, dass vielleicht 2 bis 3 Leute, mit so einer Übernahme 1 bis 2 Wochen beschäftigt sind, wenn man ein Objekt übernimmt und evtl fehlende Unterlagen nachfordert oder neu erstellt.
Dann ist es das aber gewesen.......also maximal 3 Wochen mit 3 Leuten.....ohne sonstige Arbeiten.

Empfehle zu Vergleichen einfach mal andere Immobilienbestandshalter an zu schauen......Kann mich gut erinnern, dass bei der Gagfah damals 400 Euro je Mieteinheit (Wohnungen)an Aufwand erstrebe. Die Kosten waren manchmal auch um 500. Gewerbliche Objekte können aufwendiger sein, oder auch weniger Aufwand haben......das weiss man nie vorher.
Ich verwalte ca 50 Objekte (sowohl Wohnungen als auch gewerbliche Objekte(Einstellplätze und Garagen nicht mitgerechnet ), das mache ich nebenbei, übernehme auch die gesamte Vermietung ink. Neumietersuche und Bonitätsfeststellung, sogar die steuerlichen Angelegenheiten mache ich selber, Umsatzsteuer und Einkommenssteuer. Und schätzungsweise kostet mich das weniger, als ein Viertel de Zeit einer normalen Vollzeitkraft.......Mag Leute geben die weniger produktiv sind, evtl auch aufwändigere Projekte..........aber selbst alles eingerechnet was viel Arbeit und Aufwand sein könnte, sind 13 Leute und meinetwegen auch nur 1 Vollzeitkraft und 12 halbe (inkl. evtl noch 2 Azubis) extrem viel Manpower für auch 150 Mieter, in 31 Objekten.

(was man hier wohl nicht so weiss, sollten diese 13 Leute gar nicht nur die Verwaltung machen, sondern davon auch noch einige gewerbliche Leute sein, die vor Ort Reinigungsarbeiten und Ordnungaufgaben wahrnehmen inkl. evtl Kleininstandhaltung muss man da wieder neue Überlegungen anstellen, wieviel Leute was machen.

Gleichgültig ob was sehr gut oder weniger gut ist, es ist so wie es ist. Wir können darüber reden, jeder kann sich darüber GEdanken machen; die Verantwortung und die Entscheidung hat der Vorstand. Und ich meine ja , es ist sehr vieles ausgesprochen gut gemacht worden, und so habe ich im allgemeinen volles Vertrauen, dass er auch genau weiss, was er jeweils zu welchen Preisen ankaufen kann, und was jeweils sinnvoll ist. Auch kann mir kaum vorstellen, dass dieser Vorstand mehrere Leute über Monate beschäftigt, die so extrem ineffizient arbeiten. Da kann es eben Erklärungen geben die ich nicht weiss. Und wie ich sehe, wurde ja nur hier von einigen Leuten vermutet, dass man in der Verwaltung voll ausgelastet sei, und es war keine Aussage seitens der AG.
Auch sollte sich die Verwaltung etwas mehr um die Leerstände kümmern. Gerade im zweiten Halbjahr 2018 gab es Käufe die, den Leerstand im Gesamtportfolio sehr stark ansteigen lassen haben.....es war lange von einer Vermietung von 97% die Rede, nun wird ca 95% gesagt.

Auch hier weiss ich selber, dass in einem Fachmarktcenter in abgelegener Gegend mit vielleicht 4 bis 5 Mietern die je ca 600qm bis 1.200qm haben, es nicht leicht ist, zwei Flächen je 50 bis 200 qm zu vermieten. Kleine Flächen oder auch etwa bis 600 qm ist oft schlecht vermietbar. Nur in sehr grossen Objekten gibt es da Kleingewerbetreibende, die dort ihr Geschäft auf unter 150 qm betreiben wollen. Sonst gibt es kaum Interessenten für Fläche von weniger als so 800qm. Es ist also sehr schwer bis unmöglich eine Vermietung von 100% oder auch nur 99 % zu erzielen. Dennoch sind Vermietungen von Leerflächen gleichbedeutend mit vollem Gewinn dieser Mieteinnahmen.

Es ist wohl einfach nicht die Menge an interessierter Kundschaft in einem Fachmarktzentrum mit zwei Lebensmittelmärkten, Baumarkt und Drogeriemarkt, die auch ausreichend Kapazität für ein Handygeschäft oder Süsswarengeschäft (wie Hussel) bringen. Das sind sonst klassische Mieter in sehr guten Lagen für kleinere Flächen. Ein Reisebüro wird wohl heute auch keiner mehr gründen, auch Fotogeschäfte, oder Lotto/Zigaretten, sind mehr out.
Auch Parfümerien haben es schwerer angesichts, des Angebots im Internet und auch der Ausweitung des Programmes von Drogeriemärkten hin zu hochpreisigen Produkten.

Insgesamt habe ich viel Vertrauen , dass bei Defama der Vorstand inkl. der weiteren handelnden Personen es möglichst gut und sinnvoll machen. Sonst würde ich ja nicht, defama als einzige Aktie zur Zeit besitzen (habe zur Zeit Liquiditätsprobleme und mehr als geplant in Immobilien investiert, und somit jetzt sonst keinen Aktienwert, was sich in wenigen Monaten komplett ändern wird)

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.612.278 von gate4share am 21.05.19 14:41:23

Wenn Du erst den von "erfg" als Link eingestellten Börsenradio-Beitrag gehört hättest, dann hättest Du einige Zeilen zu schreiben erspart.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.613.031 von Michale am 21.05.19 16:04:04

Zitat von Michale: Wenn Du erst den von "erfg" als Link eingestellten Börsenradio-Beitrag gehört hättest, dann hättest Du einige Zeilen zu schreiben erspart.

Danke, dass du dich mich da noch erinnerst. Allerdings habe ich da keine Erklärung gesehen, zu der Verwaltung oder sonstiger Sachen, die ich nicht auch schon weiss und so auch beschrieben hatte.
Und klar gibt es viel Arbeit in einer Verwaltung, wenn auch nur der Mieter wechselt, wie hier beispielhaft bei einem Arzt. Und man sieht da auch meist keine grosse Veränderung in den Mieten etc......Arbeit ohne Ertrag - klar. Aber auch wenn sowas einige Monate dauert, wird da kaum mehr Aufwand anfallen, als vielleicht 20 bis 30 Stunden, also eine Kraft ist vielleicht 1 Woche höchstens beschäftigt. Die allermeisten Verwaltungen machen das wohl in weniger als 10 Stunden!

Die Verwaltung der Objekt ist sicher wichtig, allerdings haben wir dazu auch schon viel gesagt. Auch wenn man teurer und aufwendiger verwaltet, kann es trotzdem sinnvoll sein, es selber zu machen und nicht fremd zu vergeben. Vermieten ist immer mehr eine Dienstleistung als die Vergabe von Mietflächen, in Gutsherrenart.

Mir hat das Interview gefallen, so nochmals gesagt wurde, dass man weiter wachsten will.

Persönlich finde ich jedoch schriftliche Äusserungen besser. Meine man nimmt das besser wahr und kann es auch leichter behalten. Wenn man es nur hört, ist man doch auch irgendwie versucht mit den Augen noch was anderes an zu schauen und was die Aufmerksamkeit nicht voll auf das Interview behält. Sicher gibt es auch Vorteile für reine Gesprächsinterviews.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.489.248 von Kampfkater1969 am 05.05.19 09:27:44

Zitat von Kampfkater1969: Wenn man sich die aktuelle Marktkapitalisierung anschaut, sieht man, dass noch viel Luft ist, bis die "großen Jungs" ab 100 Mio € Marktwert sich verstärkt in die DEFAMA trauen werden.

Meine Vision einer DEFAMA wäre bis ca 2025.......Börsenwert ca. 250 Mio €........bei einer verdreifachten Zahl an Objekten.

Renditestarke Objekte sind genug am Markt vorhanden, auch weil sich die "Big Player" nicht mit Einzelkäufen in der "Pampa" abgeben wollen.

Hat denn einer mal beobachtet, drüber nachgedacht oder sonst wie was wahrgenommen, ob es und wieviel der Mieteinnahmen der bestehenden Objekte, nach Kosten und Zinsen (inkl. Tilgung, Zinsen, Instandhaltung, Verwaltung, anteilige AG Kosten und anteilige Dividende) noch übrig ist, um für neue Ankäufe zu nutzen?
Es soll sich ja jedes Objekt so rechnen und nach Zinsen, Tilgung und aller Kosten sich noch kein Verlust, weder zahlenmässig noch von der Liquidität ergeben. Aber ob da wohl echt was übrig bleibt, auch wenn es nur 5 % der Mieteinnahmen sind, habe ich nicht erkennen können.

Meine also, kann man jetzt oder noch viel mehr später, wenn man mal 50 oder 70 Objekte hat, dann aus der Vermietung Liquidität erhalten um neue Märkte zu kaufen? Oder muss man auch noch immer KEs machen?

Es werden wohl min 5 % des Kreditbetrages getilgt. Der Kreditbetrag beträgt im Beispielsfall dann 80 % des Gesamtkaufpreises. Wenn man dann 2,5 % Zinsen zahlt wäre es bei einem angenommenen Gesamtkaufpreis von 2 Mio dann 1,6 Mio - somit 40.000 , die Tilgung beträgt 5 %, also 80.000.
Wenn man insgesamt zu 10fach eingekauft hat, dann wäre die Miete 200.000 p.a. Abzüglich Zinsen und Tilgung bliebe noch 80.000. Die Verwaltung des Fachmarktes sollte für weniger als 10.000 möglich sein, aber weil man relativ wenig schafft, sagen wir mal 15.000 Euro. Bleiben noch 65.000.
Instandhaltung könnte man im Durchschnitt der Jahre wohl mit 1 % des Wertes oder 10 % der Mieteinnahmen annehmen.....Also 20.000 Instandhaltung. Bleiben noch 45.000.

Überlege ob wir steuerlich da schon rechenbar Ausgaben haben. Die Mieteinnahmen sind steuerpflichtig (Umsatzteuer sowieso, was aber hier nur durchlaufend ist) und Kosten dagegen aufrechenbar, mindern den Gewinn. Die Ausnahme ist die Tilgung. Gesetzlich gilt die Abschreibung von 2 % auf den Gebäudewert (ohne Grundstück).

Also da gibt sich auch eine gewisse steuerliche Belastung, weil man ja mehr tilgt als man abschreiben kann. Also falls bei den Objekten mehr übrig bleibt, als man für alle Kosten und Tilgung braucht, dann ist es nicht so viel und wenn das dann für anteililge Kosten der AG Verwaltung und Dividende nutzen kann ist das meiste Geld weg. Im Zeitablauf, wird man weniger für Zinsen ausgeben müssen, und Tilgung steigt etwas an. Aber dadurch ergibt sich so auch kein grösserer Überschuss. Nur durch Mieterhöhungen, also wenn man durch Indexmieten oder sonstige Vereinbarungen, oder neue Mietverträge die Mieten steigen kann mehr Gewinne und Überschuss erzielen. Auch Vermietung von Leerflächen gehen ca 1 zu 1 komplett in den Gewinn auf, Evtl noch mehr Gewinn als die Miete, weil der Eigentümer auch anteilige Nebenkosten tragen muss, wenn Flächen leer stehen.

Meine also zur Zeit ergibt sich wenn überhaupt nur wenig Überschuss, auch bei ca 10 Mio Mieteinnahmen. Eben wegen der hohen Tilgung, die wohl auch sein muss, bei dem geringen Eigenkapital sind die Zahlungsströme zur Bank schon recht hoch.

Nach 10 Jahren sind wohl schon um 60% des Darlehens getilgt und die Zinsen sind niedriger, ergibt sich etwas mehr Überschuss. Aber wenn man weiter mit 5 % oder etwas höher tilgt, bleiben nur kleine Beiträge übrig zur Expansion. Erst wenn man vollständig ,oder fast vollständig getilgt hat, fallen nicht nur die kompletten Zinsen als Kosten weg, sondern erhöht sich massiv die freie Liquidität, eben weil keine Tilgung mehr erfolgt.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.621.484 von gate4share am 22.05.19 12:29:49

Wenn man sich die Posts der Teilnehmer hier durchlesen würde (eine Seite vorher zum Jahresüberschuss je Markt) dann hätte man die Antwort vielleicht...

[Gordon--Gekko]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.621.484 von gate4share am 22.05.19 12:29:49

Zitat von gate4share: Hat denn einer mal beobachtet, drüber nachgedacht oder sonst wie was wahrgenommen, ob es und wieviel der Mieteinnahmen der bestehenden Objekte, nach Kosten und Zinsen (inkl. Tilgung, Zinsen, Instandhaltung, Verwaltung, anteilige AG Kosten und anteilige Dividende) noch übrig ist, um für neue Ankäufe zu nutzen?
Es.

Gute Frage. Als Aktionär eines Unternehmens wäre es schön wenn man regelmäßig (quartalsweise oder mindestens einmal im Jahr) eine Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben, Vermögen und Schulden seines Unternehmens bekäme. Daraus könnte man diese Informationen dann ablesen......Moment mal....🤔🤔🤔

[Rolizei]

Also so langsam würde eine Korrektur der Aktie gut tun...

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.621.718 von Gordon--Gekko am 22.05.19 12:53:11

Zitat von Gordon--Gekko:

Zitat von gate4share: Hat denn einer mal beobachtet, drüber nachgedacht oder sonst wie was wahrgenommen, ob es und wieviel der Mieteinnahmen der bestehenden Objekte, nach Kosten und Zinsen (inkl. Tilgung, Zinsen, Instandhaltung, Verwaltung, anteilige AG Kosten und anteilige Dividende) noch übrig ist, um für neue Ankäufe zu nutzen?
Es.

Gute Frage. Als Aktionär eines Unternehmens wäre es schön wenn man regelmäßig (quartalsweise oder mindestens einmal im Jahr) eine Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben, Vermögen und Schulden seines Unternehmens bekäme. Daraus könnte man diese Informationen dann ablesen......Moment mal....🤔🤔🤔

Nun, es könnte so sein, ist aber hier extrem schwer, bis ganz unmöglich. Denn so weiss man schon nicht, ob es Überschüsse aus den laufend vermieteten Objekten gibt, dann weiss man auch nichtt, wann gerade kosten anfallen, und wann nicht. Also könnte sein, dass man bei einem Objekt beispielsweise im Monat 30.000 Überschuss hat und dann muss das Dach , wie vielleicht alle 20 Jahre mal, repariert werden und dem Monat hat man dann 200 tsd minus.

Auch weiss man nie genau wann die Kaufpreise gezahlt werden und wie hoch das eigenkapital ist. Man strebt doch min 75% Fremddarlehen an, aber wenn man auch 80 % oder mehr bekommt , macht man es auch.
Also es ist so nicht feststellbar......habe jetzt gedachte, dass evtl im ersten Quartal 2019 nichts besonders passiert ist und man keine Käufe hatte.
Ende 2018 war die Liquidität bei 2,8 mio und zum 31.03.2019 ist diese auf 4,o Mio angestiegen. Ob man daraus dann erkennen kann, dass im Quartal 1,2 Mio als Überschuss, also monatlich etwas 400 tsd sich aus der Vermietung als Überschuss ergeben, die man für neue Käufe nutzen kann, glaube ich ehr nicht.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.622.492 von gate4share am 22.05.19 14:18:13

Noch ein dritter höflicher Versuch:

Geschäftsbericht 2018 S. 28
Dort steht das HGB Ergebnis jedes einzelnen Marktes. Davon einfach die rechnerische Tilgung abziehen...

[gate4share]

Jetzt haben sich im ersten Quartal auch die Bankverbindlichkeiten um 600 tsd erhöht. Obwohl man ja nichts neues kaufte.
Das könnte daher kommen, dass man teile eines Kredits, vielleicht für Dinslaken erst später auszahlen liess, und zuerst diesen Teil aus der Liquidität zahlte, so erspart man anteiig für die Tage die Zinsen. Also ist der Zuwachs der Liquidität wohl da , aber nicht feststellbar, wieviel aus der Vermietung abzüglich Kosten übrig bleibt, zum Kauf neuer Objekte.
Auch könnte es sein, dass der Kredit durch, auch evtl nur rechnerisch, fälliger Zinsen gestiegen ist und diese Zinsen erst später zur Zahlung fällig werden. Gehe aber davon aus, dass der Grösse teil davon kommt, dass man sich Teile des Darlehens erst später auszahlen liess, entgegen dieser Zunahme der Liquidität und der Zunahme von Bankschulden, wirkte sich die normale Tilgung auf die gesamten Darlehen von ca 5 % p.a. aus, die wahrscheinllich monatlich zu zahlen sind.


Also nochmals, wenn überhaupt sind es sehr kleine Beiträge die aus der Vermietung nach Kostenund Aufwand dann noch zum Neukauf zur Verfügung stehen. Es wird sehr viel in die Tilgung investiert ,so, dass man nach 15 bis 16 Jahren komplett schuldenfrei ist und dann auch keine Zinsen mehr zahlen muss - Tilgung natürlich auch nicht mehr, wenn die gesamten Darlehen abgezahlt sind.

Dann hatte man mal gemeint, wenn schon ein Grossteil der Darlehen, wo ein Objekt als Sicherheit dient getilgt wurde, könnte man dieses Objekt wieder neu beleihen um mit dem Geld dann ein anderes Objekt wieder zu kaufen. Dann erspart man sich die bankinterne neue Schätzung des neuen Objekts und spart auch Grundbucheinträge inkl. er Kosten.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.622.789 von LongTermForever am 22.05.19 14:43:21

Zitat von LongTermForever: Noch ein dritter höflicher Versuch:

Geschäftsbericht 2018 S. 28
Dort steht das HGB Ergebnis jedes einzelnen Marktes. Davon einfach die rechnerische Tilgung abziehen...

Danke, mein Lieber, dass du mir höflichst noch einen Tip geben willst.

Glaube aber, dass sich hieraus nichts ergibt, denn die Tilgung ist im allgemeinen je Objekt höher als der erwirtschaftete Gewinn (nach HGB).

Es sind insgesamt kleine Beiträge die dann noch übrig bleiben für weitere Käufe. Bei einem Beispiel mit dem 2 Mio Objekte bei 200 tsd miete, blieben zuletzt noch 40 tsd übrig, wo dann noch die anteiligen Kosten der AG zu zahlen sind und auch die anteilige Dividende.

Sollte doch etwas übrig bleiben so sind es sicher weniger als 20.000 im Jahr - also maximal 1 % des Wertes. Es mag sein, dass bei einem Objekt was man zur 9fachen Miete kaufte, und nur mit 2.40 zu verzinsen ist, da doch etwas mehr übrig bleibt. Aber es sind immer relativ geringe Beträge, so, dass man nur bei allen 30 Objekten zusammen auf nennenwerte Summen kommen kann, die man in neue Käufe stecken kann.
Das hat aber nichts mit der Profitbilität zu tun. Man tilgt einen sehr hohen Anteil der Verbindlichkeiten, und das ist hier auch gute und richtig. Man hat nur einen kleinen Eigenkapitalanteil. Und nur so kann man mit insgesamt 20 % Eigenkapital so viel kaufen, weil man auch sehr hoch tilgt. Die Bank möchte schon die Sicherheit haben, dass zumindest in den nächsten Jahren wo noch die Mietverträge laufen, dann auch hohe Anteile des Darlehens zurück fliessen.
Nach 10 Jahren, bei neuen Verhandlungen, wo dann weniger als die Hälfte des vorherigen Darlehens offen steht, kann man eine sehr viel niedrigere Tilgung vereinbaren, falls die defama es will.

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Versuche mal die Tilgungsentwicklung bei 5 % p.a. , 2,4 % Zinsen fest für 10 Jahre, einem Kaufpreis von 3,60 Mio bei Mieten von 400 tsd, also 9 fache Miete, allerdings auch 3 % Leerstand -somit 12 tsd Mindermieter- verbleiben 388 tsd.

3,60 Mio - 2,4 % Zinsen 86.400 5 % Tilgung 180.000 Leistungsrate Bank ins 266.400 - übrig für weitere Kosten , Instandhaltungen, Personalkosten, etc. 121.600

2. 3,42 Mio 2,4 % Zinsen 82.080 5 % Tilgung plus ersparter Zinsen 184.320, Bank 266.400
3. 3,235 800 . 2.4 % Zinsen 77.660 Tilgung dito 188.740
4. 3.047 060 2,4 % Zinsen 73.130 193.270
5. 2.853 790 2,4 % 68,491 197.909
6. 2.655 881 2.4 % 63.741 202.659
7.

[sedum-matrona]

@ gate4share:

Guten Tag auch!


Hinweis zu Beitrag 1.097: "Gesetzlich gilt die Abschreibung von 2 % auf den Gebäudewert (ohne Grundstück)."

Das ist so nicht richtig.

Siehe dazu § 7 Abs. 4 EStG:

"Bei Gebäuden sind als Absetzung für Abnutzung die folgenden Beträge bis zur vollen Absetzung abzuziehen:
1. bei Gebäuden, soweit sie zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen und für die der Bauantrag nach dem 31. März 1985 gestellt worden ist, jährlich 3 Prozent"


AfA 2018 bei 3% lt. Geschäftsbericht 2018 = 1.945.588 Euro
Bei 2% AfA wären es dagegen nur 1.297.058 Euro gewesen

3% statt 2% - dementsprechend höher waren die Betriebsausgaben und entsprechend geringer war die steuerliche Belastung.

[gate4share]

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[gate4share]

Sedum-matrona, in der Tat habe ich das nicht gewusst. Bin selber ganz überrascht, dass es so viele Jahre an mir vorbei gegangen sein soll. Habe selber für meine gewerblichen Immobilien immer 2 % als Afa geltend gemacht,und noch vor wenigen Wochen wurde mir eine gewerbliche Immobilie angeboten, wo der Eigentümer auch nur 2 % Abschreibung geltend machte und mir das auch so erklärte.

Wenn das echt so ist, dann bedanke ich mich bei dir für diese Mittteilung und entschuldige mich für meine dann wohl falsche Mitteilung, besten Wissens und Gewissens habe ich das gesagt.

Was immer schon so war und auch immer noch gilt, ist, dass die Abschreibung auch höher oder niedriger ausfallen kann, wenn es dafür berechtigte Gründe gibt. Baut man Büros extra einfach und billig und weiss, dass diese wohl auch nicht länger als 25 Jahre halten werden, müssten auch 4% anerkannt werden. Und entsprechend hat man eben früh schon im Verhätlnis weniger Einkommenssteuern zahlen müssen.

[Emsländer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.664.480 von gate4share am 26.05.19 17:02:55

Befinden sich denn deine Immobilien auch im Betriebsvermögen oder im Privatvermögen ?

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.710.978 von Emsländer am 31.05.19 22:17:19

Zitat von Emsländer: Befinden sich denn deine Immobilien auch im Betriebsvermögen oder im Privatvermögen ?

[gate4share]

Halte die Immobilien die in meinem alleinigen Eigentum sind im privaten Bereich. Nennst sich private Vermögensverwaltung. Meines Wissens gibt es grundsätzlich keinen Vorteil Immobilien im Betriebsvermögen oder im gewerblichen Bestand zu halten.

Glaube auch nicht, obwohl ich das nicht genau weiss, dass die Abschreibungssätze da unterschiedlich sind.

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.713.231 von gate4share am 01.06.19 14:01:50

Habe auch schon mit dem Gedanken gespielt, mir eine Immobilie zwecks Vermietung zu kaufen. 4 WE müssten es dann schon sein..... aber ich traue mich nicht, weil ich schon oft von der Seitenlinie miterleben durfte, was für einen Ärger man sich mit Mietern an den Hals holen kann. Darauf hätte ich absolut keinen Bock. Klar, sind immer Einzelfälle, aber man weiß ja nie.... Frage mich trotzdem manchmal, wieviele Wohneinheiten es brauchen würde, damit ich davon leben könnte.

Schönes Wochenende.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.714.431 von The_Jackal am 01.06.19 20:29:54

Habe immer mal wieder mit den negativen Folgen der Vermietung durch Privatpersonen zu tun.....

Die Masse hat krasse Klumpenrisiken........und die Ertragsrenditen oft mies......man muss ja auch künftige Erneuerungen reinkalkulieren.......bei 1-3% Mietrenditen und nicht kleiner Gefahr eines Mietermißgriffs.......nix für mich, ich habe mich bewußt dagegen entschieden.

Und nicht jeder hat Mietobjekte, die sich alle 10 Jahre im Wert verdoppeln.....München etc....

[batters1996]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.714.431 von The_Jackal am 01.06.19 20:29:54

Besser ist du gehst zu KFW oder andere Bank deines Vertrauens, und sagst, du möchtest
1 Million Euro an Kredit um in Defama zu investieren...

Du schreibst 2 Seiten Blatt um deine Strategie den zu erklären...junges Unternehmen
spuckt jedes Jahr 0,50 Euro (fast) an Dividende, also fast 30 Tausend Euro pro Jahr, und so
kannst du dich vielleicht einigen auf 3000 Euro Rate pro Monat...

Das ist noch besser als irgendwelche Leute in deinen Eigentum reinzulassen...oder man hat
bares

[batters1996]

Und ihr werdet lachen, war um 2003 bei einem KFW-Bank Berater ( Damals war populär ICH-AG)

war damals durch dotcom-Geschichte fast Pleite, und sagte zu ihm, ob die mir einen Kredit
gewähren könnten um in Aktien zu spekulieren?

Obwohl ich 4 Seiten auf Blatt meine Strategie geschildert habe, sagte er nein...

Naja, habe jetzt vom fast null auf 60 Tausend Euro geschafft..so sind die Deutschen,
keine Eier, aber Öko Faschisten...da sind die ersten

[Pep92]

Im Interview mit dem Boersenradio hoert es sich so an, als wuerde Radeberg sich weit nach hinten verschieben und auch nichtmehr definitiv verkauft werden. Der CEO meinte glaub ich "wenn das Marktumfeld dann noch passt" oder sowas in der Richtung. Alternativ wuerde es dann im eigenen Bestand bleiben, oder? Weiss jemand um wieviel sich der FFO erhoehen wuerde, wenn es im eigenen Bestand bleibt? Im aktuellen FFO ist Radeberg ja glaub ich nicht einkalkuliert, oder?

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.721.476 von Pep92 am 03.06.19 14:07:44

Hi Pep,

interessanter Punkt, ist mir gar nicht in Erinnerung geblieben, dass der Verkauf in dem Interview etwas vage gehalten wurde.

Aber Radeberg ist meines Wissens in den aktuellen FFO Zahlen enthalten. Was hier jedoch zu beachten wäre, ist, dass die Mieteinkünfte durch den Umbau in der Erwartung von 760 Tsd. auf rund 1,3 Mio. Euro ansteigen sollen. Nimmt man an, dass ca. 50% dieses Deltas zu FFO werden (~ 270 Tsd. Euro), so wäre dies ein Anstieg des FFOs pro Aktie von rund 7 Cent.

Viele Grüße
LongTermForever

[gate4share]

Radeberg ist nach dem Umbau, so etwas wie ein neues Zentrum mit neuen extra ausgesuchten Mietern, die sich über 10 bis 20 Jahre binden mussten (zuzüglich Option), und selber auch entsprechend investieren.

Und da kann jeder Eigentümer eine zinsgünstige und einfach zu erreichende Bankfinanzierung bekommen. Und da wäre es, so habe ich den Vorstand immer verstanden es ehr sinnvoll, man verkauft Radeberg zur vielleicht 14 fachen Miete und kauft dafür dann andere Anlagen die man zur 9fachen oder auch 10 bis 11 fachen Miete ankaufen kann.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.721.371 von batters1996 am 03.06.19 13:53:10

Wenn sich die Deutschen in der Mehrheit bei der "Klimarettung" (wir haben nur ca 1% Weltbevölkerungsanteil, sinkt ständig, weil ca 80 Mio Weltbürger Zuwachs pro Jahr) genauso dämlich anstellen werden, wie bei der eigenen Vermögensbildung......dann Gute Nacht Marie.....



Trauen sich ja nicht einmal mehrheitlich in solide Sachwerte.....eigene Wohnung...DEFAMA Aktien.

Sind wir zu sehr "links verbildet"?

[Kampfkater1969]

Aus Streuungsgesichtspunkten würde ich Radeberg behalten.........aktuell doch nach Revitalisierung ein wertvolles Asset.

Warum aus der Hand geben?

Wäre die gleiche Logik, wenn Deutsche Konsum Reit anfragen würde, und sich 5-8 Objekte krallen würde....um es zu heben......die inneren Reserven.

Wäre es meine mehrheitlich von mir dominierte AG, ich würde Radeberg behalten......und Geld anderweitig über Börse beschaffen....auch um den Streubesitz voranzubringen.......eine Kapitalerhöhung zu aktuell 16 € würde genug Käufer finden.

Die "größeren Jungs" würden gerne mit mehr Volumen einsteigen und sich nicht mühsam 1.000er Blöcke zusammenkaufen.

[batters1996]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.722.256 von Kampfkater1969 am 03.06.19 15:41:29

Deswegen werden diese blöden Leute, die meiden Börse wie die Pest, am eigenen
Leibe ersticken... aber immer schön Grün wählen

Und Nachhinein sich wundern , warum haben wir zu wenig Geld

das ist so als als würden die grünen versuchen, jeden seine wähler an
die Börse zu bringen, aber kein Konzept

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.722.295 von Kampfkater1969 am 03.06.19 15:45:40

Ich finde deine Überlegung, Radeberg zu behalten, gar nicht so schlecht.

Letztendlich wäre dies ein Ansatz zur Risikostreuung. Auch wenn sich in der BWL in den letzten beiden Jahrzehnten die Meinung durchgesetzt hat, dass branchenfremde Diversifikation nicht wertschaffend ist, da der Fokus auf das Kerngebiet fehlt und der Investor diese Streuung zudem selbst vornehmen kann, fände ich es in diesem Fall vertretbar oder sogar tendenziell wertschaffend.

Zum einen würde man sich durch Radeberg nicht zu weit vom eigenen Kompetenzradius entfernen, da es zwar von höherer Qualität ist, aber eben trotzdem unter die Kategorie Fachmarkt fällt und zum anderen aktuell auch kein börsennotiertes Unternehmen verfügbar ist, über das man an solche Märkte unmittelbar rankommt. Desweiteren ist die Beimischung eines Objekts mit hoher Qualität und langer Vertragslaufzeit auch nicht schlecht, sollte es doch einmal strukturelle Veränderungen geben und der niederpreisige Sektor nicht mehr so gefragt sein.

In der Tat würden die aktuellen Kurse auch eine Kapitalerhöhung mit moderater Verwässerung erlauben, zumal es auch kompensierende Effekte aus dem höheren FFO nach der Modernisierung käme.

Aber letztendlich eine klassische Management-Entscheidung.

[Custos]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.722.427 von LongTermForever am 03.06.19 15:59:29

Radeberg zu behalten, wenn das Objekt am Markt das 14-fache der Miete Wert ist, wäre keine effiziente Kapitalallokation, wenn man gleichzeitig für das Geld Objekte zur 9-fachen Miete erwerben kann.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.727.221 von Custos am 04.06.19 07:02:59

Nach dieser Sichtweise wäre es doch zwingend, das aktuelle Portfolio als Gesamtpaket zu vergolden an einen Paketkäufer, wie eine DKR etc.

Warum sich mit Mietobjekten in den eigenen Büchern befassen, die zur 9-fachen Jahresmiete eingekauft wurden, wenn der Markt bei einem Blockverkauf den Faktor 12-16 zahlen würde......für viele Investoren sind sogar Anfangsrenditen nach Kauf von unter 5% "sexy"......

Bei privaten Vermietern oft die Gier nach einer Immobilie zur "Renditen-Fremdvermietung" so groß, dass selbst Anfangsbruttorenditen unter 2% akzeptiert werden....hiervon gehen noch laufende, nicht umlagefähige Kosten weg, sowie die Steuer.

Wer die Chance hat, sich mal mit einem Bauträger aktuell zu unterhalten, der wird erfahren, dass die potenziellen Käufer durch den negativen Realzinswahn sogar unter 2% kaufen......mit ensprechend fetten Gewinnspannen der Bauträger.

Da sind unsere Renditen bei DEFAMA wirklich "von und zu" ;-)

[Kampfkater1969]

So wie ich die aktuelle und künftige Lage in Europa einschätze, dürften die negativen Realzinsen (nach Inflation) für eine weitaus längere Zeit uns erhalten bleiben, als vielen bei der eigenen Vermögensbildung und Altersvorsorge vertragen können.

Wenn der effektive Zinseszinseffekt nach Inflation abgeschafft wurde......die Gründe können egal sein, es ist leider Fakt, dann muss ein Mitbürger seine Altersvorsorge oder sein Vermögen zu 100% mit seinen Sparraten bilden......Zins fällt ja weg......das krasse daran ist aber, wenn er Mickerzinsen erhält, verlieren selbst seine Sparraten und sein Vermögen jeden Monat an Wert......und auch dies mit einem "negativen Zinseszinseffekt".

Deshalb neige ich dazu, dass wir, wenn der Leidensfruck unserer Mitbürger groß genug geworden ist, einen Run auf solide Sachwerte erleben werden, auf gute Dividendenwerte als Beispiel.

Deshalb würde ich Radeberg nicht verkaufen......sondern die stillen Reserven behalten und mich als AG an den zu erwartenden schönen künftigen laufenden Erträgen sowie Wertsteigerungen laben......

Eine DEFAMA ja eine Art kostenlose (!!) Versicherung gegen Inflationschäden.......mit Zusatzertrag Dividenden ;-)

Da die Vorstände "unserer AG" hier ja auch sichten.....wäre ich dankbar, den Komplex Radeberg nochmal zu würdigen....ein Verkauf bindet ja auch wieder wertvolle Zeit........die in anderen Ankäufen weitaus besser aufgehoben werden.

Warum nicht zu diesen Kursen eine 10% Kapitalerhöhung machen in 2019........und weitere in 2020.......

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.727.221 von Custos am 04.06.19 07:02:59

Zitat von Custos: Radeberg zu behalten, wenn das Objekt am Markt das 14-fache der Miete Wert ist, wäre keine effiziente Kapitalallokation, wenn man gleichzeitig für das Geld Objekte zur 9-fachen Miete erwerben kann.

Genauso habe ich Schrade immer verstanden! Es wohl auch vorbei, dass man den eigenen Höchstpreis bei der 9 fachen Jahresmiete festlegte. Man muss schauen wo die Entwicklung hingeht, wenn nun ehr höhere Preise gezahlt werden müssen, würde das aber wohl auch gleichzeitig bedeuten, dass der eigene Bestand mehr wert ist.
Glaube es ist sinnvoll dann, wenn man Radeberg fertig hat und es gut läuft sich dann die Situation ansieht. Denn bei einem Verkauf verliert man auch sofort ne Menge Umsatz, Gewinn und auch FFo.
Wenn man dagegen, die eigenommen Gelder , zumindest den Eigenkapitalanteil und den Gewinn wieder in besser rendierliche Anlagen anlegen kann, ist das sicher sinnvoller.

Oft denke ich auch, defama sollte schnell viel grösser werden, dennnoch scheint Schrade es wohl sehr wichtig zu finden, entsprechend Rendite in Prozent zu erwirtschaften, anstatt "viel " in Euro.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.727.221 von Custos am 04.06.19 07:02:59

Zitat von Custos: Radeberg zu behalten, wenn das Objekt am Markt das 14-fache der Miete Wert ist, wäre keine effiziente Kapitalallokation, wenn man gleichzeitig für das Geld Objekte zur 9-fachen Miete erwerben kann.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.722.295 von Kampfkater1969 am 03.06.19 15:45:40

Zitat von Kampfkater1969: Aus Streuungsgesichtspunkten würde ich Radeberg behalten.........aktuell doch nach Revitalisierung ein wertvolles Asset.

Warum aus der Hand geben?

Wäre die gleiche Logik, wenn Deutsche Konsum Reit anfragen würde, und sich 5-8 Objekte krallen würde....um es zu heben......die inneren Reserven.

Wäre es meine mehrheitlich von mir dominierte AG, ich würde Radeberg behalten......und Geld anderweitig über Börse beschaffen....auch um den Streubesitz voranzubringen.......eine Kapitalerhöhung zu aktuell 16 € würde genug Käufer finden.

Die "größeren Jungs" würden gerne mit mehr Volumen einsteigen und sich nicht mühsam 1.000er Blöcke zusammenkaufen.

So wie ich Erklärungen in Geschäftsberichten oder anderen Infos von Defama verstanden haben, sind eben solche Einkaufszentrum (neue gestaltet, guter Akzeptanz und langfristigen Mietverträgen von im Schnitt über 10 Jahren) ehr begehrt und werden sofort von jeder Bank finanziert, auch wenn zur 16 fachen Jahresmiete gekauft wird. Zu den Preisen wurde sowas von 14 bis 16 fach gesagt.

Nach nun 5 Jahren wird die durchschnittliche Restmietlaufzeit auf vielleicht so 7 Jahre runter gegangen sein, einige 10 Jahresverträge sind bald zu ende, andere wurden verlängert, längere Verträge laufen noch. Nach nochmals 5 Jahren wird wohl ehr nur noch eine Restlaufzeit von vielleicht 4 Jahren haben, was selbst für defama Vorgaben kein unbedingter Kauf mehr wäre, auch zur 9fachen Miete, würde man sich so einen Kauf grundsätzlich genau überlegen.

Also so verliert man im Laufe der Zeit Werte. Bei den anderen Objekten gewinnt man ehr. Denn statt einem Objekt, könnte man theoretisch eben ein Portfolio anbieten und dafür sicher mehr als die im Schnitt gezahlten 9 bis 10fachen Mieten erhalten.

Andererseits meinte ich ja schon mal, warum man nicht zusätzlich ein Objekt mit 8 oder 9 % Rendite kauft, und das gegebenfalls durch KE und neue Kredite finanziert.

Es ist sonst nicht immer so, dass wie es defama macht, jeder Neukauf mit min 75 %, lieber noch 80% Fremdkapital finanziert werden muss. Das macht defama so und ist auch eine weitere Möglichkeit eine möglichst hohe Rendite auf das Eigenkapital zu verdienen. Üblich ist heute wohl ehr so 40 % Eigenkapital, Reits müssen sogar min 45 % Eigenkapital haben und zur Zeit halten sie noch mehr Eigenkapital. Defama ist insgesamt ein sehr modifiziertes Geschäftsmodell mit speziellen Eigenarten, die uns auch allen immer wieder kommuniziert und auch erklärt wurden.

Persönlich finde ich die spezielle Überlegung von defama schon sehr gut, weil es zusätzlich zu der schon so sehr guten möglichen Rendite und evtl ohnehin möglichen Wertsteigerungen, noch zusätzlich eine Wertsteigerung durch Portfoliobildung ermöglicht.

Wenn man dann aber selber Objekte zur 14 fachen Miete ankauft bzw. hier erschafft und behält, ist das etwas anderes als das eigene Geschäftsmodell. Aber muss ja auch nicht alles genau reinpassen.
Man müsste dann nur wissen, dass durch so ein Objekt dann die Erfolgszahlen anteilig sich verschlechtern.

Glaube ehr, dass der Vorstand da insgesamt seinem Konzept treu bleiben will und mit relativ wenig Eigenkapital hohe Erfolg und höchste Renditen erzielen will.

Andererseits sieht man wie einige andere neue Immobilienfirmen, wie eben FCR, Deutsche Konsum, und Deutsche Industrie etc, schnell wachsen und auch renditestarke Immobilien ankaufen und insgesamt mit guten Gewinnen betrieben werden.

Man wird es wohl davon abhängig machen wie es der Zeit, wenn der Bau fertig ist und das Objekt voll in Betrieb ist und wie gut es läuft und was man dafür zahlen würde...........


Ist es besser 100 Euro Umsatz mit 20 % Spanne zu machen oder 200 Euro Umsatz mit 10 %?

Das beste wäre da zunächst 100 Euro mit 20 % Spanne zu machen und dann noch zusätzlich die weiteren 100 Euro mit 10 % Spanne. Somit 200 Euro, und insgesamt 30 Euro Marge.

[Pacific1]

Immer mehr Player

Immer mehr Investoren scheinen in den Markt zu drängen. Jetzt kommt ein offener Immofonds zum Thema Nahversorgung. Gut für den Bestand - weniger gut für künftige Zukäufe.

https://www.fondsprofessionell.de/news/uebersicht/headline/n…

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.748.878 von Pacific1 am 06.06.19 13:40:03

Hallo Pacific1,

vielen Dank für diesen interessanten Beitrag.

In der Tat wird das die Nachfrageseite für deutsche Fachmärkte beeinflussen. Wenn man sich die Nachricht durchliest, stellt sich mir jedoch die Frage, ob hierdurch speziell DEFAMA betroffen sein wird.

Zum einen wird von einer Zielrendite des Fonds von rund 3,5 % gesprochen. Diese liegt deutlich unter der (angestrebten) Mietrendite von DEFAMA, was ein Zeichen dafür sein könnte, dass die angepeilten Nahversorgungszentren nicht so selektiv ausgewählt werden wie bei DEFAMA bzw. der Fonds auch vor Märkten im süddeutschen Raum mit 15 oder gar 20-facher Jahresmiete nicht zurückschreckt.

Zum anderen zweifle ich, dass ein Fonds in Bieterkämpfe zu Einzelobjekten der relativen kleinen Größenordnung von DEFAMA einsteigt, da es viel zu lange dauern würde, ausreichend Anlagevolumen zusammen zu kaufen. Vermutlich wird der Fonds eher ganze Portfolien von Fachmärkten aufkaufen, die natürlich nicht das attraktive Renditeprofil von DEFAMA aufweisen.

Aber natürlich muss man das ganze im Auge behalten.

Viele Grüße
LongTermForever

[Flat Eric]

so, liebe freunde der gepflegten geldanlage in solide immobilienunternehmen, wer ist denn nun nächste woche bei der hv? einmal bitte hand heben

[Rolizei]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.778.903 von Flat Eric am 11.06.19 13:01:48

dabei

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.778.903 von Flat Eric am 11.06.19 13:01:48

Keine Chance.

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.779.533 von Rolizei am 11.06.19 14:10:43

@ rolizei, schön! ich freue mich schon darauf, dich bei der hv kennen zu lernen! wir werden voraussichtlich in der ersten reihe sitzen. du kannst mich / uns einfach vor oder nach der hv ansprechen (das gilt auch für alle anderen!). kennzeichen: defama-geschäftsbericht auf dem tisch . jk! da sehe ich kein alleinstellungsmerkmal. ich werde eine rote jacke mit kapuze und weissen bändern über den stuhl legen bzw. tragen.

@ the_jackal: schade, dass du nicht dabei bist! für mich ist die defama hv - verbunden mit ein paar tagen urlaub in berlin - immer das highlight der dividendensaison! wir können uns aber gerne zeitnah in rheine verabreden zur versprochenen pizza!

[Kampfkater1969]

Dann "feiert" mal schön unseren erfolgreichen Vorstand.

Hätschelt und täschelt ihn, damit er nicht auf die Idee kommt, künftig nur noch "Privatier" zu leben.....

@ Miteigentümer Johannes Schwarz:

Sehr gerne aber deine wertvollen Fragen bitte stellen......ein guter Aktionär ist immer wißbegierig
;-)

[JohannesWild]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.778.903 von Flat Eric am 11.06.19 13:01:48

Hand heben

Bin auch dabei

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.797.287 von Flat Eric am 13.06.19 11:58:25

Zitat von Flat Eric: wir können uns aber gerne zeitnah in rheine verabreden zur versprochenen pizza!

Sag Bescheid, wenn Du mal in der Gegend bist

[The_Jackal]

Defama befindet sich derzeitig übrigens in 69 Wikifolios. Bin da eher zufällig hintergekommen und war doch etwas erstaunt.

https://www.wikifolio.com/de/de/alle-wikifolios/suche#/?tags…

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.814.990 von The_Jackal am 15.06.19 16:57:03

Klar, 2 sind schon mal von mir :-)

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.815.590 von LongTermForever am 15.06.19 19:52:26

Ja, ich wusste nur nicht, dass so viele Wikis dabei sind. Und die meisten machen einen soliden Eindruck.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.815.800 von The_Jackal am 15.06.19 21:16:13

Die wissen einfach was gut ist ;-)

[Flat Eric]

@ johanneswild, ich freue mich schon darauf, dich bei der hv zu treffen! einfach anquatschen, du weisst, ja wie und wo du uns findest (gilt für alle anderen auch)

@ the_jackal, wie wäre es, wenn wir uns im juli treffen? welche(r) wochentag(e) würden dir am besten passen?

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.817.087 von Flat Eric am 16.06.19 10:31:50

Zitat von Flat Eric: @ the_jackal, wie wäre es, wenn wir uns im juli treffen? welche(r) wochentag(e) würden dir am besten passen?

Können wir gerne für Juli schonmal grob festhalten. Kann zwar sein, dass ich in dem Zeitfenster evtl. ein, zwei Wochen Urlaub habe (steht noch nicht fest), aber können wir dann ja spontan sehen.

[erfg]

Ankündigung einer KE mit Bezugsrecht:

https://mobile.traderfox.com/news/dpa-compact/id-308336/

[philojoephus]

DEFAMA prüft Kapitalerhöhung mit Bezugsrecht

17.06.2019 / 18:40 CET/CEST DGAP-Ad-Hoc -- Im Rahmen der heutigen Sitzung hat der Aufsichtsrat sich entschieden, den Vorstand mit der Prüfung einer Kapitalerhöhung zu beauftragen. Hintergrund der Überlegung ist die Nutzung sich bietender Chancen zum Ankauf weiterer Immobilien sowie durch Investitionen zur Ertragssteigerung in etlichen Bestandsobjekten.
Angedacht ist eine Kapitalerhöhung mit Bezugsrecht - voraussichtlich im Verhältnis 8:1 - zu einem Angebotspreis der neuen Aktien nahe dem Börsenkurs. Daraus würde sich ein Bruttoemissionserlös zwischen 7 und 8 Mio. EUR ergeben. Genauere Details zur Kapitalerhöhung, insbesondere der Zeitplan, stehen derzeit noch nicht fest. Die entsprechenden Beschlüsse von Vorstand und Aufsichtsrat sind noch zu fassen.
Mitteilende Person: Matthias Schrade, Vorstand

Das klingt nach starkem Wachstum. Das finde ich positiv. Da werden wir sicher auf der HV noch einiges erfahren.

LG JE

[Pep92]

Da haben einige Kapitalerhoehung gelesen und sofort verkauft.... Im Grunde ist es mir egal wieviel KEs es gibt, solange es zu einer Steigerung des EPS / FFOPS fuehrt. Bisher hat Herr Schrade nen klasse Job gemacht und wenn man jetzt ne KE durchfuehrt wird dies bestimmten mit einigen Zielobjekten im Visier geschehen und es wird zeitnah zugekauft. Vllt kann man im Rahmen der KE nochmal guenstig zukaufen.

[erfg]

Nebenwertemagazin:

https://www.nebenwerte-magazin.com/deutsche-nebenwerte-nachr…

[LongTermForever]

Interessantes Interview zur angedachten Kapitalerhöhung

https://www.4investors.de/nachrichten/boerse.php?sektion=sto…" target="_blank" rel="nofollow ugc noopener">https://www.4investors.de/nachrichten/boerse.php?sektion=sto…


Viele Grüße
LongTermForever

[LongTermForever]

Heute seit langem mal wieder ein Kursrücksetzer.

Aktuell für 15,99 Euro bei L&S zu haben mit relativ großer Ask-Size. Tradegate sogar zwischenzeitlich mit 15,90. Vermutlich ein verzögerter Effekt der aktuell geprüften Kapitalerhöhung. Sollte diese jedoch kommen und das damit verbundene Neuakquisitions- und Investitionsvolumen einhergehen, dann sind das vermutlich attraktive Kaufkurse.

[Kampfkater1969]

Habe weiter zugekauft, aktuelle "Kurs-Irritationen" wegen angedachter eventueller Kapitalerhöhung somit zu meinem Gunsten ausgenutzt.

Selbstredend werde ich bei jeder Kapitalerhöhung meine Bezugsrechte wahrnehmen. Eine klare Sache für mich, da der Vorstand mein vollstes Vertrauen besitzt.

[Pep92]

Kann wer von der HV berichten?

[LongTermForever]

Gerade ist eine Einzelorder über 8.638 Stück zu 15,40 über den Tisch gegangen. Erstaunlich, wer so ein großes Paket freiwillig zu so einem Ramschkurs hinwirft...

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.860.431 von LongTermForever am 21.06.19 12:22:23

https://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2019-06/4700783…

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.861.004 von The_Jackal am 21.06.19 13:33:39

Dankeschön!

Zitat: "Diese Delle ist zu nutzen!"

Dem ist nichts hinzuzufügen

In diesem Sinne allen ein schönes Wochenende und nächsten Dienstag viel Spaß mit der DEFAMA-Dividende

Viele Grüße
LongTermForever

[gate4share]

Schönes Interview mit Schrade.

Wenn man sowas dann gelesen hat, hat man gleich mehr Freude an den Wert. Obwohl im grossen und Ganzen wusste man das meiste ja auch schon. Damals war es Herrn Schrade noch wichtig, dass man nur eine KE macht wenn man das Geld auch zum Ankauf von Objekten braucht.
Nun möchte er doch wohl lieber was cash im Rücken haben......

Klar damit geht einher, dass sich unsere Aktien verwässern. Je Aktie hat man dann nach einer KE weniger Anteil am Unternehmen. Doch evtl steigen die Einnahmen und Gewinne auch so stark an, eben weil man cash zur Unterlegung des Eigenkapital bei Käufen hat, durch die KE dass je Aktie, der Gewinn weiter steigt, anstatt durch die grössere Zahl an Aktien zurück geht.

[JohannesWild]

Bericht von der HV

Hallo,

Ich fasse mich kurz.
Meine Beweggründe zur HV zu gehen: Defama ist meine größte Position im Depot. Ich hatte Defama im KC Thread auch auf Platz 1 meiner fünf Top Tipps für 2019 gesetzt. Bisher hatte ich meine Informationen zu Defama aus Beiträgen aus dem Defama Thread sowie aus diversen Interviews bei Börse Radio Network AG. Nun wollte ich mir ein eigenes Bild machen. Ich hatte den HV Besuch mit einem kleinen Urlaub mit meiner Familie verbunden

Die HV begann um 11h und der offizielle Teil war bereits um 13h schon wieder beendet. Der Vortrag von Herr Schrade war zu ca. 80% Deckungsgleich zu folgendem Vortrag


Im Gegensatz zu obigem Vortrag wurde auf der HV die Wichtigkeit des eigenen Immobilienmanagements (unter Swen Rehwald) sowie der Immobilienentwicklung hingewiesen (unter Michael Stich). So konnte man bei Mietvertragsverlängerungen in der Vergangenheit weitaus häufiger die Miete erhöhen als dass diese gesenkt werden musste. Siehe hierzu auch auf S.11 im Geschäftsbericht 2018: https://defama.de/wp-content/uploads/2019/05/DEFAMA_Bilanz_2…
Gut gefallen hat mir an dem Vortrag von Herr Schrade, dass zu jedem der neu erworbenen Immobilien die jeweiligen Alleinstellungsmerkmale genannt wurden. Bei Defama wird (unabhängig von der Himmelsrichtung) Qualität günstig eingekauft.

Es folgte die Fragerunde wo unter anderem Michale und philojoephus interessante Fragen stellten. Im Gegensatz zu anderen HVs bei denen der Fragerunde typischerweise eine Pause folgt wurden alle Detailfragen direkt im Anschluss an die Fragerunde von Herr Schrade beantwortet. Herr Schrade kennt jede der 31 Immobilien aus dem Effeff.
Die Kapitalerhöhung wurde nicht allzu kritisch diskutiert. Über die Beweggründe für die Kapitalerhöhung wurde in dem folgenden Interview bereits ausführlich berichtet. Die Idee für die Kapitalerhöhung kam wohl vom Aufsichtsrat der festgestellt hatte, dass das Geld ausgehen könnte falls alle geplanten Vorhaben tatsächlich zum Tragen kämen.
https://www.4investors.de/nachrichten/boerse.php?sektion=sto…
Der spannendste Satz in dem Interview ist: „Wir sind aber bei etlichen Objekten in aussichtsreichen Verhandlungen, da wird dieses Jahr also ganz sicher noch etwas kommen.“ Gleichzeitig wird Herr Schrade nicht müde zu betonen, dass man Käufe nie im Voraus planen kann und man erst einigermaßen Planungssicherheit hat, wenn der Notartermin steht. Mich würde es dennoch nicht wundern, wenn kurzfristig ein paar Transaktionen erfolgen.

Die Kapitalerhöhung macht man, soweit ich es verstanden habe, aus folgenden Gründen:
- Um eine Kriegskasse zu haben und flexibler agieren zu können.
- Um beim Radeberg-Kauf in einer besseren Verhandlungsposition zu sein.
- Um den Managementaufwand für kleinteilige Finanzierungen verringern zu können und mehr Zeit für Objektkäufe zu haben die man eventuell zunächst selbst zur Überbrückung zwischenfinanziert bis mit den Banken alle Formalien geklärt sind.
Ich hätte es besser gefunden, wenn man die Kapitalerhöhung direkt mit dem Zukauf von ein paar Immobilien verbunden hätte. Aber mittelfristig macht das keinen Unterschied. Ich hatte schon den Eindruck, dass Herr Schrade die Eigenkapitalrendite und das FFO je Aktie im Fokus hat.
Die Tagesordnungspunkte wurden alle mit sehr großer Mehrheit angenommen. Die Stimmung auf der HV sehr gut. Nach dem offiziellen Teil Standen Vorstand und Mangement noch einige Zeit Rede und Antwort. Auch mit anderen Mit-Aktionären konnte man interessante Gespräche führen. In Summe wurde, wie zu erwarten war, mein positiver Eindruck von dem Geschäftsmodell und dem Management bestärkt.

Viele Grüße,

Johannes

[Kniedlaskupf]

Vielen Dank! Ich bin jetzt auch dabei.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.875.622 von Kniedlaskupf am 24.06.19 11:06:31

Hallo Kniedlaskupf,

herzlich Willkommen in dem kleinen und feinen Kreis der DEFAMA Aktionäre und viel Spaß mit deinem Investment - ich bin mir sicher, den wirst du langfristig haben :-)

Viele Grüße
LongTermForever

[batters1996]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.875.700 von LongTermForever am 24.06.19 11:14:30

herzlich Willkommen in dem kleinen und feinen Kreis der DEFAMA Aktionäre und viel Spaß mit deinem Investment - ich bin mir sicher, den wirst du langfristig haben :-)

Die frage ist, wie lange wirst du hier noch investiert sein ? denn du bist ein "Wikifolio Menger"
ihr musst doch an der Börse Flexibel bleiben, damit eure Performance nicht den Bach runter geht.

[philojoephus]

Notizen von der HV der DeFaMa AG am 20.06.2019

@ all

anbei meine Notizen von der DeFaMa HV.

MfG JE


HV der DeFaMa AG 20.06.2019

- Ca. 45 Anwesende
- Der AR-Vorsitzende Peter Schropp eröffnet um 11 Uhr die HV und verliest die Formalien
- Subtraktionsverfahren
- Alle Organe sind auch nach der HV für ein Gespräch mit den Aktionären da;
- Dr. Müller, der bis zum Spätsommer Vorstand war, ist auch da;


Vortrag von Vorstand Matthias Schrade

- Präs. S. 5: Diese Folie hat sich seit fünf Jahren kaum verändert; Die Strategie und die Gründe für die Strategie haben sich ebenfalls nicht geändert; wir wollen etablierte Fachmarktzentren mit mindestens zwei bonitätsstarken Ankermietern und ohne größeren Leerstand und/oder Investitionsbedarf kaufen;
- Mit dem Thema Onlinehandel müssen wir uns nicht intensiv beschäftigen, weil wir bewusst Nahversorgungsobjekte kaufen;
- Wir gehen bewusst in kleinere Städte und kaufen kleinere Objekte, weil wir da gute Standorte noch für günstige Preise kaufen können, die unseren Renditeanforderungen (zweistellige Mietrendite) entsprechen; für größere Investoren lohnen sich solche kleinen Objekte im Einzelankauf nicht; die kaufen größere Objekte, die dann teurer sind (geringere Mietrendite);
- Die Konzernstruktur ist größer geworden; jetzt insgesamt 31 Objekte in einzelnen Objektgesellschaften;
- Die Imma Immobilien Management GmbH verwaltet alle unsere Objekte; wir haben keine externen Verwaltungskunden; die Imma ist aber kein Profitcenter;
- In 2018 sind acht neue Objekte mit fast 3 Mio. zusätzlichen Mieteinnahmen dazugekommen; der Kaufpreis für diese acht Objekte betrug 27 Mio. Euro; inkl. Kaufnebenkosten waren es 29 Mio. Euro; d.h. im Durchschnitt haben wir die acht Objekte zum 9,3fachen der IST-Mieten erworben;
- Außerdem gab es Anfang 2018 den Lasten-Nutzenwechsel von Waldeck, das wir in 2017 gekauft haben;
- Diese ganzen Käufe in die Verwaltung zu integrieren war eine heftige Aufgabe; unterschätzen sie bitte nicht die Arbeit für die Aufnahme der Objekte in unseren Bestand; die eigentliche Arbeit beginnt erst nach der Meldung über den Kauf eines Objektes; mit Lübbenau haben wir auch das bisher größte Objekt in der Unternehmensgeschichte gekauft; Lübbenau ist aufgrund seiner Struktur auch arbeitsintensiver als unsere sonstigen Objekte; und auch Schmallenberg ist sehr groß;
- 2018 war ein Ausnahmejahr bezüglich des Ankaufsvolumens und dem Arbeitsaufwand der Integration
- Präs. S. 8: Sie können auch erkennen, dass es in 2018 eine Häufung der Käufe im April/Mai und September gab, wo wir gleich vier Käufe von zwei Verkäufern gemeldet haben; Aus Aktionärssicht passiert ja oft monatelang scheinbar nichts, aber wir arbeiten im Hintergrund und dann kommen die Objekte auch mal geballt; das ist einfach wenig planbar;
- Präs. S. 9: Das Objekt in Hamm mit Penny, Fitness Studio und dem Arbeiter Samariter Bund sowie einigen kleineren Mieter; das Objekt ist jetzt vollvermietet, nachdem wir eine Babytagespflege als Mieter gewinnen konnten; jetzt muss noch die Nutzungsänderung durchgehen, dann kann der neue Mieter einziehen; das Objekt ist dann zu 100 % vermietet; Objekt ist optisch okay und ein sehr schöner Standort in einem Wohngebiet;
- Präs. S. 10: Lübbenau ist mit Abstand unser größtes Objekt - sowohl was die Gebäudestruktur angeht als auch den Kaufpreis; das Gebäude hat fünf Geschosse und als einziges unserer Objekte ein Parkhaus und vermutlich mehr Aufzüge und Rolltreppen als alle anderen Objekte zusammen; in dem Objekt steckt buchstäblich alles drin: Rossmann, NKD, MäcGeiz, Ernsting’s family, KiK, Apotheke, Sparkasse, Fitness‐Studio, diverse Rechtsanwalts- und Arztpraxen und das Arbeitsamt; der Lidl rechts neben dem Objekt gehört nicht dazu; das ist ein Handels-, Dienstleistungs- und Arztzentrum; das ist das Herz von Lübbenau; zwei Drittel aller Einwohner von Lübbenau wohnen innerhalb eines Radios von 1 km um das Objekt; bei Google Maps kann man auch sehen, dass rings rum eine größere Plattenbausiedlung liegt; dieses Objekt konnten wir zum 9fachen der Jahresnettomiete erwerben;
- Präs. S. 11: Staßfurt ist eigentlich ein sehr schönes Objekt mit Aldi und ABC Schuhe; allerdings ist der Mieter Miller und Monroe vor kurzem Pleite gegangen; aber wir konnten die Fläche umgehend an Tedi vermieten; im Mai ist Miller & Monroe raus, Tedi zieht jetzt gerade ein; das Objekt ist sehr gut sichtbar im Ostteil der Stadt; die ehemalige Schleckerfläche steht noch leer, aber da sind wir dran;
- Präs. S. 12: Templin liegt 90 km nördlich von Berlin; da gibt es auch eine bekannte Terme; uns gehört der rechte Teil mit einem Baumarkt, Norma und einem Getränkemarkt, der Netto auf der linken Seite gehöht nicht dazu; Baywa hat den Baumarkt an ein JV mit Hellweg abgeben; Das ist der einzige Baumarkt im weiten Umkreis; die ehemalige Schleckerfläche wird von einer Autowerkstadt (?) genutzt; wir konnten das Objekt zu einen sehr attraktiven Kaufpreisfaktor kaufen (unter dem 8fachen der IST-Miete);
- Präs. S. 13: Schmallenberg ist ein weiterer Elefant, wie wir so große Objekte nennen; der Leerstand betrug beim Ankauf 15 %; den konnten wir jetzt auf 8 % fast halbieren; in unserem Objekt sind fast alle nennenswerter Mieter drin - LIDL, Takko, TEDi, Ernsting‘s family, Intersport, Quick Schuh; links von unserem Objekt ist noch ein Hit Lebensmittelvollsortimenter und rechts ein Rossmann; die Fußgängerzone geht durch unser Objekt durch - wenn man in so einem kleinen Ort von Fußgängerzone sprechen kann; die Agglomeration ist der Einkaufskern von Schmallenberg; aufgrund der Topografie in Schmallenberg (sehr hügelig) kann man da auch kein weiteres FMZ hinstellen
- Die Arbeit für unsere Verwaltung fängt erst nach dem Kauf an; die Imma ist eine 100 %ige Tochter, die sich ausschließlich um unsere Objekte kümmert; wir haben die Imma mit dem Ziel gegründet, die Betreuungsqualität unserer Objekte zu verbessern und können dadurch auch einen Teil der Verwaltungskosten umlegen; außerdem können wir Gewerbesteuer sparen; denn wenn eine unserer Objektgesellschaften noch andere Einnahmen als Mieteinnahmen erzielt, dann löst das Gewerbesteuer aus; diese Geschäfte bündeln wir daher in der Imma; z.B. mietet die Imma das Dach eines unserer Objekte und betreibt die dort bestehende Solaranlage selbst;
- In 2017 ist die Imma in eigene Büroräume gezogen, die wir im Sommer 2018 deutlich erweitert haben;
- Anfang 2018 konnten wir Sven Rehwald als GF für die Imma gewinnen; das war extrem wichtig für die Struktur der Hausverwaltung und Entlastung des Vorstand von Verwaltungstätigkeiten; Herr Rehwald ist Teil des Managements;
- Mittlerweile haben wir 12 Propertymanager und Projektmanager; davon sind aber drei Personen in Mutterschutz; viele arbeiten auch in Teilzeit, sodass die Zahl 12 die tatsächlichen Kapazitäten überzeichnet; wir werden uns personalmäßig weiter verstärken, denn wir wollen weiter wachsen;
- Die Imma hat in 2018 an der Ertragsoptimierung gearbeitet - z.B. den Bestand um Mieter bereinigt, die nicht regelmäßig Miete zahlen; seit zwei Jahren kümmert sich die Imma verstärkt um bonitätsschwache Mieter, die dann auch mal ausgewechselt werden;
- Des Weiteren konnten wir die eigenen Betriebskosten drastisch reduzieren; hilft auch uns, weil wir nicht alle Betriebskosten auf die Mieter umlegen können; viele Filialisten zahlen z.B. die Versicherungen nicht; und eine Senkung der Betriebskosten hilft natürlich auch unseren Mietern; wir konnten das vorher aus Ressourcegründen nicht machen; wir erreichen damit, dass die Mieter zufriedener sind; wir arbeiten jetzt systematisch die Objekte auf; in Schmallenberg war es z.B. so, dass der Voreigentümer für die Mieter schlicht nicht erreichbar, was zu einigen Problemen u.a. mit Jugendlichen geführt hat;
- Operative Erfolge der Imma
-> Beseitigung von Leerständen/Ertragsoptimierung
-> Auswechslung bonitätsschwacher/säumiger Mieter
-> Verlängerung von zahlreichen Mietverträgen
-> Reduzierung der Betriebskosten
-> Signifikant erhöhte Mieterzufriedenheit
„Andere sprechen vollmundig von Asset‐, Property‐und Facility Management. Wir machen es einfach.“
- Der Portfoliowert ist um fast 50 % gestiegen; das eigentlich wichtige für uns sind aber die Ergebniskennzahlen und da im Speziellen der FFO je Aktie; ich weise darauf hin, dass unser Ergebnis nach HGB ist und nicht wie bei den meisten anderen Immobiliengesellschaften nach IFRS; d.h. wir haben KEINE Neubewertungsergebnisse im Gewinn, sondern unser Gewinn wird zusätzlich noch durch die Abschreibungen gemindert; trotzdem ist der Gewinn je Aktie auf 46 Cent gestiegen (Vj. 38 Cent);
- Bei uns berechnet sich der FFO ganz einfach aus dem Nettoergebnis plus Abschreibungen;
- Das Ziel muss sein, den FFO je Aktie zu steigern und nicht nur den FFO an sich; der FFO pro Aktie ist von 0,73 Euro um 38 % auf 1,01 Euro je Aktie gestiegen; da sind wir auch ein bisschen stolz drauf
- Die Forderungen sind etwas gestiegen, weil wir bei drei Objekten einen Lasten-Nutzenwechsel erst im November hatten, und die Mieten noch nicht an uns weitergeleitet wurden;
- Die liquiden Mittel sind auf einen ansprechenden Niveau;
- Die Kreditverbindlichkeiten wurden im Rahmen der Ankäufe ausgeweitet;
- Finanzierung ist ganz wichtiger Teil unseres Geschäfts; wir machen die Finanzierungen grundsätzlich mit lokalen Sparkassen und Volksbanken, die die Objekte auch kennen; die Anfangstilgung beträgt im Schnitt mit 5 % p.a.; wir haben 21 Finanzierungspartner, die die Objekte gut kennen; der durchschnittliche Zinssatz beträgt 2,41 %; keine Bank macht mehr als 20 % unserer Gesamtverschuldung aus; die Zinsbindung beträgt im Durchschnitt acht Jahre; das sind Annuitätendarlehen, daher haben wir bei den Zinsen für viele Jahre Ruhe; d.h. ein steigendes Zinsniveau würde uns im Bestand für viele Jahre nicht treffen, denn erst ab dem Jahr 2025 müssen die ersten Darlehen refinanziert werden;
- Die ein größere Fälligkeit in 2019 betrifft Radeberg; bei Radeberg haben wir bewusst auf eine längerfristige Finanzierung verzichtet; weil wir Objekt verkaufen wollen und KEINE Vorfälligkeitsentschädigung zahlen wollen, die fällig wäre, wenn wir das Objekt längerfristig finanziert hätten;
- Vergleich Ziele 2018 mit dem Erreichten:
- Den weiteren Ausbau des Immobilienportfolios haben wir geschafft
- Der NAV hat sich von 8,42 Euro auf 11 Euro je Aktie erhöht; das war eine deutliche Steigerung - wie angekündigt;
- Einen Jahresüberschuss von 1,75 Mio. wie prognostiziert haben wir nicht ganz erreicht; das lag u.a. an den Sonderkosten für die Kapitalerhöhung und große nachlaufende Effekte; und wir hatten mehrere Objekte, für die wir in 2018 zwar Aufwand aber dafür so gut wie nichts eingenommen haben
- Bei der für uns wichtigsten Kennzahl hatten wir 3,2 Mio. FFO angekündigt, 3,64 Mio. Euro sind es geworden;
- Eine weitere Dividendenerhöhung haben wir auch geschafft
- Status und Ausblick
- Es geht mit den Zahlen so weiter, wie im letzten Jahr; Umsatz Q1 2019 + 53 %; FFO +51 % das sind die Früchte des letzten Jahres, das sind die Objekte, die wir im Sommer und Herbst gekauft haben, die jetzt zum Ergebnis beitragen; der FFO pro Aktie ist im Q1 2019 auf 29 Cent gestiegen (Vj. 21 Cent);
- Wir haben ein weiteres Objekt gekauft; Dinslaken ist ein richtig dicker Fisch; das Schöne ist, in dem Objekt sind nur vier Mieter, die auch noch alle Filialisten sind; das mindert den Verwaltungsaufwand; der Baumarkt B1 ist die Discountmarkte von toom (Rewe); im ganzen Ort gibt es noch einen weiteren Baumarkt (Hagebaumarkt), der aber ein Vollsortimenter ist; insofern ergänzen sich die beiden Baumärkte gut; der Getränkemarkt ist der größter Getränkemarkt, den ich je gesehen habe; bei KiK haben wir Umsatzzahlen vorliegen, da wissen wir, wie gut der läuft;
- Ein weiterer Vorteil ist: toom kümmert sich selbst komplett um sein Gebäude; was nochmal weniger Verwaltungsaufwand für uns bedeutet;
- Das Objekt ist unglaublich gut frequentiert; das glaubt man zuerst gar nicht, weil es nicht an einer Hauptstraße liegt; Herr Müller hat das Luftbild unter der Woche am Vormittag gemacht und trotzdem war der Parkplatz voll und das war jedes Mal so, wenn wir da waren;
- Unser Portfolio umfasst jetzt 31 Objekte Standorte mit 10 Mio. Nettokaltmieten p.a. und 95 % Vermietungsquote; kein Mietvertrag macht mehr als 5 % der Mieterträge aus und unsere Top 5 Mietverträgen machen nur 15 % der Mieterträge aus;
- toom ist jetzt größter Mieter mit 3 Standorten; 80 % der Mieterträge kommen von starken Filialisten; die meisten Ankermieter haben überdurchschnittliche Laufzeiten;
- weniger als 1 % der Mieteinnahmen kamen von den insolventen Mietern Miller & Monroe und AWG
- Präs. S. 29: Radeberg ist ganz wichtig; wir haben ein neue Flächenstruktur entwickelt (siehe Präsi); bisher gab es eine innenliegende Passage, die verwinkelt ist; das würde man heute so nicht mehr bauen, da die Kunden und Mieter einen schnellen Direktzugang vom Parkplatz aus wünschen;
- Die Baugenehmigung haben wir im Oktober 2018 beantragt;
- mit allen kleineren Mietern haben wir bereits Mietverträge geschlossen;
- Die Verträge mit den großen Mieter sind ausverhandelt und die drängen uns die Verträge kurzfristig abschließen; aber wir wollen uns da noch die Option offen halten, wer die zwei größten Mieter werden;
- Es gab baurechtliche Probleme; Presse sprach von Schwarzbau, wie sie in der Presseschau auf unserer Webseite lesen können; wir haben sehr viel Arbeit mit Ämtern;
- Mit den neuen Mietverträgen und der Baugenehmigung können wir Radeberg als Forwarddeal verkaufen; es gibt dann unterschiedliche Möglichkeiten, wie so ein Forwarddeal ausgestaltet sein kann; wir gehen bei dem Verkauf von einem Sonderertrag im hohen einstelligen Bereich aus; aber bis dahin liegt noch Arbeit vor uns;
- Wir streben Baubeginn in Radeberg nach wie vor im Februar 2020 an; ursprünglich wollten wir nächste Woche anfangen; nachdem sich die Verzögerungen bei der Baugenehmigung abgezeichnet haben, haben wir die Kündigungen umgehend zurück genommen, sonst hätten wir in Radeberg ab nächster Woche keine Mieteinahmen mehr gehabt;
- Präs. S. 30: wir hatten in den letzten Monaten intensive Nach- und Neuvermietungsaktivitäten; da tut sich im Hintergrund eine ganze Menge, was sie als Aktionäre meistens nicht sehen, daher gibt es zu dem Thema auch ein ganzes Kapitel im Geschäftsbericht, weil sich bei den meisten Abschlüssen keine Pressemitteilung lohnt; das sind oft gar nicht die ganz großen Mietverträge;
- Wir haben 102 Mietverträge mit mehr als 25.000 Euro Jahresmiete; davon wurden seit 2015 schon 29 Mitverträge verlängert; in der Tabelle können sie sehen, wie sich die Mieten bei der Verlängerung entwickelt haben; in den meisten Fällen konnten wir die Mieten halten (19 Mietverträge) oder durch Indexierung sogar erhöhen (8 Mietverträge); nur in zwei Fällen mussten wir bei größeren Mietverträgen bisher Einbußen hinnehmen;
- Unser neuer Projektmanager Matthias Stich ist Teil des Managements der DeFaMa;
- In vielen Fällen haben die Mieter Wünsche, wo wir dann langfristige Mietverträge abschließen können; das erfordert aber in der Regel Umbaumaßnahmen; solche Verhandlungen ziehen sich oft über Monate hin und sind komplex, vor allem wegen den Baubeschreibungen;
- Templin konkret; der Baumarkt ist der einzige in der Stadt; der könnte noch mehr Umsatz machen, wenn er mehr Platz hätte; wir haben ein Konzept entwickelt, wo wir das vordere Gebäude (mit Norma und dem Getränkeland) abreißen und an der rechten Seite neu bauen; diese Planungen sind relativ weit vorangeschritten, aber wir verhandeln noch nicht über Mietvertrag; zwei der Mieter bleiben drin;
- Hamm ist voll vermietet; da müsste man eigentlich gar nichts tun; aber Penny will sich im Objekt besser aufstellen; zwar läuft der Vertrag noch viele Jahre, aber wenn wir einen neuen langfristen Vertrag schließen können, würden wir das tun; dafür müssten wir aber einen bestehenden Mieter rausnehmen;
- Wir optimieren auch Bestandsmietverträge; nicht alle Altmieterverträge haben unseren Standard; die Angleichung der Mietverträge bringt uns verwaltungsmäßig Vorteile; z.B. stellen wir dann auf jährliche Indexierung um; kleinere Mieter können wir da gut umstellen; das ist viel klein klein und frisst viele Ressourcen ist die Sache aber wert;
- Die Insolvenz von AWG und Miller & Monroe kam unerwartet; die Fläche von Miller & Monroe in Staßfurt hat bereits einen neuen Mietvertrag mit Tedi; Miller & Monroe hat schon vor der Insolvenz keine Miete mehr gezahlt; AWG dagegen bezahlt trotz Insolvenz weiter seine Miete; für die AWG Fläche in Schneeberg führen wir aussichtsreiche Gespräche;
- Wir haben eine umfassende Revitalisierung bei verschiedenen Objekten in Vorbereitung;
- Bei Löwenberg wussten wir schon beim Kauf, dass das Revitalisierungsbedarf ist; Aldi wird in dem Gebäude nicht dauerhaft bleiben (weil es zu klein ist); Da planen wir derzeit einen Abriss/Neubau und erwarten Fortschritte in den nächsten Wochen und Monaten; obwohl wir da schon seit 2,5 Jahren dran sind, liegt außer den neuen Grundrissen aber noch nichts vor; da müssen wir vielleicht vorher noch weitere Grundstücke dazukaufen;
- Wir haben eine ganze Reihe von Ankermietverträgen verlängert: Norma in Gebhardshain um 5 Jahre (ohne Incentive); Edeka in Harzgerode um 5 Jahre; Rewe in Bleicherode um 5 Jahre - das ist einer unser der Top 5 Verträge; Rewe hat für 750.000 Euro auf eigene Kosten in Bleicherode umgebaut; da hatten wir dann eine gute Verhandlungsposition; die Sparkasse in Lübbenau hat einen neuen 10 Jahresvertrag unterschrieben - ebenfalls ohne Mietsenkung;
- Bei der Kapitalerhöhung geht es um die Nutzung von Chancen durch Zukäufe und Investitionen in Bestandsobjekte;
- Neue Mietverträge gehen in der Regel mit Umbau und Investitionen einher; Wenn wir etwas in Hamm machen, wäre das ein hoher sechsstelliger Investitionsbedarf;
- In Genthin haben wir zwei Flächen vereinigt (bisher Bäcker und Spielhalle), um sie für McGeiz herzurichten; das kostet einen hohen fünfstelligen Betrag - Wand raus, Elektrik, Decken angleichen etc.;
- In Eberswalde wollen wir die leere Schleckerfläche an die KiK-Fläche anfügen; KiK würde dafür einen neuen langfristigen Vertrag abschließen; das kostet auch einen hohen fünfstelliger Betrag;
- Das sind nur zwei von mindestens 10 Beispielen; soetwas ließe sich auch über die lokale Bank finanzieren; aber für 10.000 bis 100.000 Euro lohnen sich keine Finanzierungen; das bindet bei uns zu viel Manpower, die ich lieber in den Ankauf von neuen Objekten stecken möchte;
- Wir möchten flexibel bleiben, was weitere Ankäufe angeht, die Investitionen in den Bestand und was den Verkauf von Radeberg angeht; wenn jeder weiß, dass wir auf den Verkauf warten, ist der Verkaufspreis schlechter, als wenn wir den besten Zeitpunkt für den Verkauf abwarten können;
- Die Idee für die KE hat sich relativ spontan aus der AR-Sitzung ergeben; und jetzt können wir offen darüber sprechen;
- Seit Jahresanfang hat die Kursentwicklung nun endlich auch mit der Unternehmensentwicklung Schritt gehalten; aktuell haben wir rund 60 Mio. Euro Marktkapitalisierung;
- Ich halte 33 % und Herr Müller über die Geminus GmbH 5 %;
- Konkrete Ziele 2019:
- weiterer Ausbau des Immobilien‐Portfolios
- deutliche Steigerung des NAV pro Aktie
- Jahresüberschuss von 2,2 Mio. €
- FFO von 4,4 Mio. € bzw. 1,13 € je Aktie
- annualisierter FFO von 5,0 Mio. € per Ende 2019
- weitere Dividendenerhöhung; Die Dividende für das laufende GJ wollen wir auch trotz der jetzt angekündigten KE wieder steigern;

Ausführung vom Aufsichtsratsvorsitzenden Herrn Schropp:
- Herrn Schrade kann man auch in der Nacht wecken, der kennt die Präsi und die neuesten Zahlen in- und auswendig;
- Dr. Müller ist nur noch im begrenzten Umfang für die Gesellschaft tätig; vielen Dank für die Aufbauarbeit und die gute Zusammenarbeit, auch schon vor der Zeit als Vorstand;
- Wir haben immer intensiven Kontakt zwischen AR und Alleinvorstand; Herr Schrade hat einen sehr aktiven Aufsichtsrat und er weiß aber auch, dass er uns Tag und Nacht erreichen kann


1. Präsenz: 2.029.392 Aktien = 57,21 % vom Grundkapital mit 3.900.000 Aktien

Diskussion
1. Redner Herr Köhler
- Ich bin Privataktionär
- Vielen Dank für den sehr informativen Vortrag
- Die Leerstände sind bei einigen Objekten deutlich gestiegen; bitte sagen sie dazu etwas; ich weiß, die Imma leistet gute Arbeit, aber in Apolda ist der Leerstand von 0 auf 6 %; Sangerhausen von 3 auf 5 %; Löwenberg von 6 auf 15 %;
- Die Einkaufspreise bewegen sich jetzt meist zwischen dem 9 und 10fachen der Mieteinnahmen; muss man da die Unternehmensstrategie ändern, denn sie wollen ja maximal zum 9fachen der Miete einkaufen; sie wollen nur Objekte mit 2stelliger Nettomietrendite - inkl. Kaufnebenkosten; Dinslaken wurde zum 10,1fachen erworben; ich will das nicht kritisieren, sondern finde das Objekt gut; ich hätte nur gerne eine Klarstellung
- Bezüglich der Kapitalerhöhung mit BZR; wie hoch sind die liquiden Mittel nach der Dividendenzahlung?
- Welche Bestandimmobilien sollen revitalisiert werden?
- Welcher konkrete Investitionsbedarf ist für welche konkreten Objekt vorgesehen?
- Können sie keine Kredite revalutieren, um den Eigenkapitalbedarf zu reduzieren?
- Sind für die revitalisierten Märke auch ein Verkauf wie bei Radeberg angedacht?
- Können sie etwas zur Pipeline sagen?
- Brauchen sie auch Geld für den Umbau von Radeberg?
- Ende 2018 war ein Objekt nicht beliehen; wurde das im Q1 2019 beliehen?
- Bindet der Radebergverkauf zu viele Ressourcen; wie viele Stunden haben sie dafür investiert? Wäre da ein Forwardverkauf nicht sinnvoller? Bei welchem Verkaufsfaktor sehen sie ihren Breakeven?
- Sie haben im Börsenradionetwork von einem zweiten Objekt mit hohem Revitalisierungsbedarf gesprochen. Um welches Objekt handelt es sich da?
- AWG hat Insolvenz angemeldet; ist die neue Miete niedriger oder höher als die bisherige AWG-Miete? Wie hoch war der Mietausfall; und bis wann wurde Miete gezahlt?
- Warum glauben sie das ihr Lidl/Takko der stärkste Standort in Eberwalde ist; diese Kombi gibt es in dem Ort noch einmal?
- Wie ist der Stand der Mietvertragsverhandlungen in Radeberg; Wie hat sich der Streit mit Konsum weiterentwickelt?
- Soll Radeberg immer noch verkauft werden?


2. Redner Herr T. Müller
- Ich bin seit 2016 Aktionär und möchte noch ein paar Sachen ergänzend feststellen;
- Wenn wir uns 2018 angucken, war das eine bärenstarke Leistung; viele Immobiliengesellschaften sind in 2018 gestiegen, weil von vielen fallende Zinsen erwartet wurden; aber bei der DeFaMa sind fundamentale Werte geschaffen worden; das muss jedes Jahr wieder geschafft werden; das war eine super Arbeit (Applaus)
- Herr Bäuerle sagt immer zu mir, ich soll nicht so viel loben;
- Wir haben jetzt 60-65 Mio. Euro Market Cap erreicht; d.h. wir nähern uns mit großen Schritten der 100 Mio. Grenze; das ist eine wichtige Marke, weil wir dann das Interesse von großen Investoren spüren werden, die meistens nicht in kleinere Werte investieren (dürfen)
- Die Gesellschaft ist hochgradig fokussiert und profitabel, hat eine konservative Risikopolitik und eine schöne Dividendenkontinuität; das sind alles wichtige Bausteine für Investoren;
- Was die KE angeht, kam die Ad-Hoc für mich überraschend; auch die Analysten der zwei Researchhäuser gingen für 2019 bis 2021 von 3,9 Mio. Aktien aus; sie müssen jetzt das Research bearbeiten;
- Ich habe mir überlegt, was die positiven Faktoren sind, die für eine KE sprechen:
- Auf dem Weg zum 100 Mio. Euro Market Cap Ziel hilft die KE einen ganzen Schritt nach vorne, denn das EK steigt und das Wachstum auch;
- Das sie mehr Flexibilität haben, ist gut; Radeberg kann sich auch nochmal verschieben; mit der KE ist der Vorstand flexibel, weil das Wachstum unabhängig vom Radebergverkauf weiterläuft;
- Negativ ist, dass die Dividendensteigerung in 2019 geringer ausfallen wird;
- Gut ist, dass es die jetzt die Möglichkeit gibt, die KE prospektfrei zu machen;
- Ich finde es sehr gut, dass Bezugsrechte für die Kleinaktionäre dabei sind
- Einen größeren Investor könnte man damit auch an Board holen;
- Ich hoffe, das die Prüfung der KE positiv ausfällt, weil ich denke, dass es auch mit Sicht von 2-3 Jahren auf jeden Fall wertschaffend sein wird;
- Was den Aktienrückkauf angeht, halte ich es für wichtig, dass der Instrumentenkasten erweitert wird; aber das sollte nur mit viel Augenmaß eingesetzt werden;
- Die Investitionskosten von Radeberg haben sie mit 8,5 Mio. Euro angesetzt; wie sieht die Finanzierungstruktur dafür aus (EK / FK); was meinen sie, wie lange die Kapitalbindung sein wird?
- Gibt es weitere Objekte, die man durch dieses „managet to core“ in eine ganz andere Bewertungsliga überführen kann?


3. Redner Herr Schroth
- Ich habe nur eine Frage über die Struktur der Mietverträge; haben sie jetzt mehr Umsatzmietbeträge?


4. Redner Herr Trautwein
- Ich habe nur drei Fragen
- 1.) Dinslaken und Hamm liegen in alten Bergbaugebieten; wie groß ist die Luftlinie zwischen den Objekten und bekannten Bergschäden?
- 2.) In welchem Umfang werden Umsatzmeldungen in Neuverträgen vereinbart?
- 3.) Welchen einzelnen Wettbewerber würden sie als den wichtigsten in den letzten 12 Monaten bei den Ankäufen bezeichnen?


5. Redner Herr Birck
- bei dem Objekt Traben Trarbach gibt es ein unbebautes Grundstück hinter dem Objekt; gibt es da Überlegungen das zu bebauen oder zu verkaufen;


Antworten nach Themen geordnet

Mietvertragsverlängerungen/Neuvermietungen/Leerstand
- Leerstände: auch wir verlieren mal Mieter - sogar öfters als man vielleicht denkt, denn oft fällt das aber gar nicht auf, weil wir bereits einen Nachmieter haben;
- Bei Apolda muss man sagen: diesen Mieter (Autoglaser) hatten wir nie wirklich; der hat in vier Jahren nicht einmal regulär Miete gezahlt, sondern nur über Rechtsanwaltsschreiben, Pfändung etc.; wir sind da an unser Geld gekommen; in den vier Jahren hat er auch ungefähr für vier Jahre Miete gezahlt; aber ein Großteil davon waren Altforderungen, die wir vom Vormieter übernommen und eingetrieben haben; irgendwann im Herbst hat der Mieter die Fläche dann nicht mehr betrieben; daher ist sie jetzt offiziell Leerstand; der Mieter ist gründlich von der Landkarte verschwunden; wir rechnen nicht damit noch irgendetwas von den offenen Forderungen zu bekommen; die haben wir in 2018 auch gleich alle abgeschrieben;
- in Löwenwerg haben wir drei Gebäude mit Aldi, Getränkemarkt und einem Sonderpreis-Baumarkt; verloren haben wir das Sonnenstudie, einen kleinen Drogeriemarkt und einen Fleischer (der in Ruhestand gegangen ist); bei allen drei Mietern hatte sich das schon vor dem Kauf abgezeichnet; das hatten wir aber im Kaufpreis auch schon berücksichtigt, denn wir haben das Objekt zum 7fachen der IST-Miete gekauft; nachdem die Mieter weggefallen sind, ist es jetzt zum 8fachen gekauft - immer noch günstig; aber solche Renditen (Einkaufsfaktoren) sind nicht nachhaltig; wenn ein Objekt so günstig zu haben ist, ist klar, dass an dem Objekt etwas gemacht werden muss; das Gebäude, in dem die drei Mieter waren, wird sowieso dem geplanten Umbau zum Opfer fallen;
- in Sangerhausen ist nur eine kleine Einheit zusätzlich leer, wo die Mieterin in Ruhestand gegangen ist; da war ein Café drin; die Ausstattung hat die Imma mit gekauft; da sind wir dran; das ist aber kein Kernthema;
- diese Beispiele zeigen auch, dass oft persönliche Schicksale hinter den Ausfällen stehen;

Einkaufsstrategie
- Wir kaufen grundsätzlich zur 9fachen; die Betonung liegt auf „grundsätzlich“; wenn ich zum 12fachen ohne Eigenkapital kaufen könnte, wäre es dumm, das bei einem nachhaltigen Standort nicht zu machen; allerdings ist es oft so, je höher der Kaufpreisfaktor desto geringer wird die Finanzierung im Verhältnis zum Kaufpreis; d.h. Objekte zum 12 oder 13fachen bekommt man nicht so hoch finanziert, wie unsere Objekte; und wenn man den zusätzlichen Kaufpreis nur noch zur Hälfte finanziert bekommt, geht die EK-Rendite dramatisch in den Keller; das ist dann für uns uninteressant;
- Je nachdem wie das Objekt aufgestellt ist, macht es Sinn auch mehr als das 10fache zu zahlen; aber wenn wir überall rumlaufen würden, und sagen würden, dass wir zum 11fachen und 12fachen kaufen würden, dann würden uns noch mehr teure Objekte angeboten werden; insofern ist es für den Einkauf der Objekte sehr wichtig, dass wir das so kommunizieren, wie wir es tun;
- Die Laufzeit der Mietverträge in Dinslaken lag über dem Durchschnitt unseres Portfolios;
- Ankaufspipeline: Ich habe allein diese Woche indikative Angebote für 10 Mio. Euro abgegeben; teilweise haben wir über mehrere Jahre an Objekten gearbeitet; an Templin haben wir z.B. 1,5 Jahre intensiv gearbeitet; Mylau war uns schon 2,5 Jahre vor dem Kaufvertrag angeboten worden; was kommt und was nicht lässt sich bis zum Notartermin nie wirklich planen;
- Templin haben wir erst im Q1 2019 beliehen; das mussten wir kurzfristig kaufen, weil da noch ein, zwei andere Käufer dran waren; aber wir wussten, dass wir die Finanzierung bekommen;
- wir sehen in den meisten Fällen nicht, wer den Zuschlag bekommt, wenn wir ihn nicht erhalten; ab und zu sieht man, dass ein Wettbewerber dann den Kauf von einem Objekt melden, an dem wir auch dran waren; am ehestens sehen wir noch die Deutsche Konsum Reit; die würden im Zweifel alles kaufen, was wir auch kaufen; umgekehrt stimmt das nicht, denn die kaufen viele Single Tenant Objekte, Portfolien, häufig Objekte mit hohem Leerstand und/oder Revitalisierungsbedarf, die wir nicht kaufen würden; auch mehrere Kaufland-Objekte haben sie gekauft; wenn wir einen Kaufland kaufen würden, wäre das sofort unser größtes Objekt im Bestand;
- Es gibt noch die Firma Saller, die nicht börsennotiert ist; das ist ein relativ großer Bestandshalter/Projektentwickler; die haben uns mal bei einer Zwangsversteigerung überboten;
- Es gibt auch viele private Käufer;
- Aber niemand hat uns systematisch Objekte weggenommen;

Angekündigte Kapitalerhöhung
- Wir werden nach der Dividendenzahlung noch rund 2 Mio. Euro haben; aber das hört sich mehr an, als es ist; denn ein Teil der Liquidität ist von den Banken gesperrt; aber wir haben noch die Möglichkeit auf Banklinien zurückzugreifen;
- Die Mittel aus der Kapitalerhöhung wären zum überwiegenden Teil eine Kriegskasse für Ankäufe; ein kleinerer Teil wäre für diverse Revitalisierungsmaßnahmen im Bestand - 100.000 Euro mal hier und 50.000 Euro mal dort; so konkret haben wir das noch nicht geplant, aber insgesamt planen wir nur einen niedrigen 7stelligen Betrag für Umbaukosten; In Radeberg haben wir zwei Banken, die den Umbau zu 100 % finanzieren würden; die Kreditverträge liegen uns auch schon vor;

Revitalisierungen
- Revitalisierungen - pauschal kann man sagen, dass es bei einem Drittel des Portfolio Möglichkeiten bis Notwendigkeiten gibt, etwas zu machen; die Extreme sind Hamm und Löwenberg; In Hamm kann man etwas machen, müsste man aber nicht; in Löwenberg müssen wir etwas tun, sonst ist der Aldi weg; die Zeitschiene bei den Projekten lässt sich nicht sagen; schon vor dem Ankauf haben wir bei Löwenberg mit den Stakeholdern gesprochen, haben aber bisher noch kein funktionierendes Konzept; relativ flott wären z.B. 8 Monate wie bei Eberwalde, wo wir den Mietvertrag jetzt geschlossen haben, aber damit ist der Umbau auch noch nicht durchgeführt; d.h. selbst im guten Fall, dauert es ein Jahr und länger, bis wir uns mit dem Mieter einigen und an die Umsetzung gehen können; in Pasewalk hat es nach Abschluss des Mietvertrages 8 Monate gedauert, bis die baulichen Veränderungen umgesetzt waren; dabei war da eigentlich „nur“ eine Wand zwischen der ehemaligen NKD- und Schleckerfläche rauszunehmen, um die Flächen zusammenlegen zu können; aber mit der Nutzungsänderung, Bauantrag, Brandschutz etc. dauert das alles lange;
- Manche Projekte entwickeln sich auch erst im Laufe der Verhandlungen; da will man vielleicht etwas Kleines ändern und stößt dann bei den Mietern auf Interesse für eine größere Umbauaktion;
- Bei den Banken wäre grundsätzlich eine Bereitschaft das zu finanzieren; aber da hängt viel Papierkram und Zeit dran, für 50.000 bis 100.000 Euro; wir hatten bisher die Finanzierung über Banken angestrebt - aber das zieht sich zu lange hin und bindet zu viele Kapazitäten;
- Wir haben wegen der Revalutierung von Krediten mit ein paar Banken gesprochen, aber daraus lässt sich nicht verlässlich zu einem festen Zeitpunkt Liquidität generieren;
- Man muss da unterscheiden; meist lohnen sich Verkäufe von revitalisierten Objekten wegen der langfristigen Finanzierungen nicht, weil die Ablösung der Finanzierung hohe Vorfälligkeitsentschädigungen kosten würde, die zu viel vom möglichen Verkaufsgewinn auffressen würden;
- Grundsätzlich wäre ein Verkauf bei manchen Objekten möglich, nachdem sie komplett neu auf links gedreht worden sind (wenn man von der Vorfälligkeitsentschädigung mal absieht); bei einigen Standorten gäbe es sicherlich Interesse; aber die wenigsten Objekte würden sich dafür eignen; Löwenberg wäre ein geeigneter Kandidat - da könnte man noch Speckgürtel von Berlin draufschreiben; aber Gebhardshain mit einem neuen Norma, ist als Produkt nicht so gut vermarktbar; da ist behalten die bessere Option; Managet to core - Gebhardshain wäre dann zwar auf Neubaustandard; aber Gebhardshain liegt in der Pampa, da gibt es kein Core; schon Radeberg ist da grenzwertig; aber da könnte man zumindest bei Dresden draufschreiben, die Kennzahlen von Radeberg sind gut und viele haben von der Stadt wegen dem Bier auch schon mal gehört; es gibt im Portfolio noch zwei, drei mögliche Kandidaten, aber kein vergleichbares Topprodukt, wie Radeberg;
- Das zweite Objekt (neben Radeberg) mit dem hohen Revitalisierungsbedarf ist Löwenberg; die geplanten Investitionskosten werden auf jeden Fall siebenstellig sein; wenn wir noch zusätzliche Grundstücke für den Umbau bekommen, könnte sogar noch ein Vollsortimenter dazukommen; dazu laufen schon Gespräche; ohne die Grundstücke wäre die Investitionssumme sechsstellig; damit würde das Objekt überleben, aber ohne Aldi; wir rechnen grob mit 5 Mio. für die beste Variante und 500.000 für die Minimalversion; wir hätten schon vor 2 Jahren mit dem Umbau begonnen; ein Bauantrag in 2020 wäre schon ein Erfolg;

Radeberg
- Der Radebergverkauf bindet keine Ressourcen; weil wir mit dem Verkauf noch gar nicht angefangen haben; wir haben keine Baugenehmigung und keine Hauptmietverträge; bevor wir die nicht haben, haben wir nicht mal ein verkaufsfähiges Produkt; mit 1,5 Interessenten haben wir schon konkrete Verkaufsgespräche zu Radeberg geführt; der Verkauf bindet nicht die Ressourcen, sondern die Vorbereitungen für den Umbau;
- In Radeberg haben wir mit allen kleineren Mieter alle Mitverträge geschlossen; bei den großen Mietern stehen wir unmittelbar vor Abschluss;
- Der Konsum ist in Radeberg noch drin, aber nicht unser Favorit; wir hatten die Gespräche nochmal ergebnisoffen angefangen; aber die haben bis heute nicht auf unseren Mietvertrag geantwortet/reagiert; Konsum hatte selbst außen an unserem Gebäude Protestplakate angebracht, die sie trotz mehrmaliger Aufforderung nicht entfernt haben; die mussten wir abnehmen lassen;
- Es gab natürlich von einer Behörde Einwände gegen B-Planänderung in Radeberg; wir sind aber optimistisch, dass wir innerhalb von sechs Monaten eine Baugenehmigung haben;
- Bezüglich des Verkaufs von Radeberg kann ich ein klares „Ja“ sagen; das planen wir nach wie vor - wenn der Verkaufspreis stimmt;
- Bezüglich eines Forwarddeals gibt es unterschiedliche Möglichkeiten; Es besteht die Möglichkeit das Objekt als Forward zu verkaufen und bei Schlüsselfertigstellung zu übergeben oder das Objekt nach Abschluss der Mietverträge und Erhalt der Baugenehmigung aber noch vor Baubeginn zu verkaufen;
- Breakeven Radebergverkauf: Wir haben für Radeberg 5,5 Mio. Euro beim Kauf gezahlt; weitere 8,5 Mio. Euro kommen an Baukosten hinzu, sodass wir insgesamt 14 Mio. Investitionskosten hatten; die Mieten sollen nach dem Umbau bei 1,3 Mio. Euro liegen; aber für einen Faktor von 11 bis 13 werden wir nicht verkaufen; unter einem Faktor von 15 behalten wir es lieber; bei einem Faktor von 15 läge der Verkaufspreis in Richtung 20 Mio. Euro; und wir gehen im aktuellen Marktumfeld von einem höheren Faktor aus; so kommt man auf einen Gewinn im einstelligen Mio. Euro Bereich; bei einem Forwardverkauf wird es im aktuellen Umfeld nur geringe Abschläge geben - also weniger als 1 bis 2 Mietfaktoren;

Sonstiges
- Durch die Insolvenz von Miller & Monroe hatten wir einen Mietausfall im 5stelligen Bereich; aber jetzt haben wir auch noch Umbaukosten; der Gesamtschaden ist also größer; die Tedimiete ist nur minimal geringer als vorher; aber pro m² ist sie sogar höher - wie das geht? Miller & Monroe hatte die Miete für mehr als 880 m² gezahlt, tatsächlich sind es aber nur 750 m²;
- Wir haben Lidl und KiK in Eberswalde, der andere Standort ist Lidl und Takko; Eberwalde ist mittlerweile klar Speckgürtel Berlin; Eberswalde ist sehr, sehr lang gestreckt; der andere Standort ist 10 Minuten entfernt, das ist für Nahversorgung schlicht zu weit entfernt; für Lidl sind das zwei unabhängige Standorte; Unsere Konkurrenten sind eher die zwei Nettos, die aber keinen KiK dabei haben; Lidl hat in unserem Objekt einen langfristigen Mietvertrag geschlossen und gerade auf eigene Kosten den Standort vergrößert; da braucht man sich die nächsten 5-10 Jahre keine Gedanken machen;
- Herr Müller, vielen Dank für ihre freundlichen Worte, sie loben uns ja immer über den Klee, das ist ja jedes Jahr peinlich;
- Wir haben nur 12 Umsatzmietverträge; davon bezahlen aber nur fünf eine Umsatzmiete und nur einer ganz ordentlich; bei ein, zwei Mietverträgen kann man noch hoffen, dass die Grenze zur Umsatzmiete mal überschritten wird, aber in der Praxis sind es weit unter 100.000 Euro p.a.; Umsatzmeldungen spielen keine wirkliche Rolle; bestimmte Mieter lassen sich auch gar nicht in die Karten schauen; wir versuchen eher auf der menschlichen Ebene im Gespräch mit VerkäuferInnen, Filial- und ExpansionsleiterInnen herauszufinden, wie die einzelnen Geschäfte laufen; entscheidend ist eher zu wissen, ob der Laden läuft bzw. besser läuft als der nächstgelegene Standort des Anbieters;
- Bergschaden; in Hamm weiß ich es nicht genau, aber unser Notar; in Dinslaken hatten wir das geprüft, weil es da einen teilweisen Bergschadenverzicht im Grundbuch gibt; im Falle eines Bergschadens kommt die RAG dann nicht für den kompletten Schaden auf; In Dinslaken liegen die nächsten Gruben und Beobachtunggebiete aber weit weg - Dinslaken liegt in der Mitte zwischen zwei latent gefährdeten Gebieten; das spielte selbst für die Bank keine Rolle;
Der Notar führte aus, dass er aus Hamm kommt; das DeFaMa Objekt liegt im Osten von Hamm in einer sehr guten Wohngegend; da gab es noch nie Bergschäden; die Bergschäden gab es immer auf der westlichen Seite von Hamm;
- Bezüglich des Objekts in Traben Trarbach gab es von Anfang an Überlegungen, das leerstehende Grundstück hinter unserem Objekt zu bebauen; aber bisher scheitert es daran, dass es zweite Reihe ist und die Anlieferung ist nicht ganz einfach ist; Ressourcenmäßig ist es nicht an höchster Priorität; es gibt Händler, die wollen gerne in die Stadt rein, aber nicht dahin;

[Pep92]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.880.188 von philojoephus am 24.06.19 20:01:56

Zitat von philojoephus: @ all

anbei meine Notizen von der DeFaMa HV.

MfG JE


HV der DeFaMa AG 20.06.2019

- Ca. 45 Anwesende
- Der AR-Vorsitzende Peter Schropp eröffnet um 11 Uhr die HV und verliest die Formalien
- Subtraktionsverfahren
- Alle Organe sind auch nach der HV für ein Gespräch mit den Aktionären da;
- Dr. Müller, der bis zum Spätsommer Vorstand war, ist auch da;


Vortrag von Vorstand Matthias Schrade

- Präs. S. 5: Diese Folie hat sich seit fünf Jahren kaum verändert; Die Strategie und die Gründe für die Strategie haben sich ebenfalls nicht geändert; wir wollen etablierte Fachmarktzentren mit mindestens zwei bonitätsstarken Ankermietern und ohne größeren Leerstand und/oder Investitionsbedarf kaufen;
- Mit dem Thema Onlinehandel müssen wir uns nicht intensiv beschäftigen, weil wir bewusst Nahversorgungsobjekte kaufen;
- Wir gehen bewusst in kleinere Städte und kaufen kleinere Objekte, weil wir da gute Standorte noch für günstige Preise kaufen können, die unseren Renditeanforderungen (zweistellige Mietrendite) entsprechen; für größere Investoren lohnen sich solche kleinen Objekte im Einzelankauf nicht; die kaufen größere Objekte, die dann teurer sind (geringere Mietrendite);
- Die Konzernstruktur ist größer geworden; jetzt insgesamt 31 Objekte in einzelnen Objektgesellschaften;
- Die Imma Immobilien Management GmbH verwaltet alle unsere Objekte; wir haben keine externen Verwaltungskunden; die Imma ist aber kein Profitcenter;
- In 2018 sind acht neue Objekte mit fast 3 Mio. zusätzlichen Mieteinnahmen dazugekommen; der Kaufpreis für diese acht Objekte betrug 27 Mio. Euro; inkl. Kaufnebenkosten waren es 29 Mio. Euro; d.h. im Durchschnitt haben wir die acht Objekte zum 9,3fachen der IST-Mieten erworben;
- Außerdem gab es Anfang 2018 den Lasten-Nutzenwechsel von Waldeck, das wir in 2017 gekauft haben;
- Diese ganzen Käufe in die Verwaltung zu integrieren war eine heftige Aufgabe; unterschätzen sie bitte nicht die Arbeit für die Aufnahme der Objekte in unseren Bestand; die eigentliche Arbeit beginnt erst nach der Meldung über den Kauf eines Objektes; mit Lübbenau haben wir auch das bisher größte Objekt in der Unternehmensgeschichte gekauft; Lübbenau ist aufgrund seiner Struktur auch arbeitsintensiver als unsere sonstigen Objekte; und auch Schmallenberg ist sehr groß;
- 2018 war ein Ausnahmejahr bezüglich des Ankaufsvolumens und dem Arbeitsaufwand der Integration
- Präs. S. 8: Sie können auch erkennen, dass es in 2018 eine Häufung der Käufe im April/Mai und September gab, wo wir gleich vier Käufe von zwei Verkäufern gemeldet haben; Aus Aktionärssicht passiert ja oft monatelang scheinbar nichts, aber wir arbeiten im Hintergrund und dann kommen die Objekte auch mal geballt; das ist einfach wenig planbar;
- Präs. S. 9: Das Objekt in Hamm mit Penny, Fitness Studio und dem Arbeiter Samariter Bund sowie einigen kleineren Mieter; das Objekt ist jetzt vollvermietet, nachdem wir eine Babytagespflege als Mieter gewinnen konnten; jetzt muss noch die Nutzungsänderung durchgehen, dann kann der neue Mieter einziehen; das Objekt ist dann zu 100 % vermietet; Objekt ist optisch okay und ein sehr schöner Standort in einem Wohngebiet;
- Präs. S. 10: Lübbenau ist mit Abstand unser größtes Objekt - sowohl was die Gebäudestruktur angeht als auch den Kaufpreis; das Gebäude hat fünf Geschosse und als einziges unserer Objekte ein Parkhaus und vermutlich mehr Aufzüge und Rolltreppen als alle anderen Objekte zusammen; in dem Objekt steckt buchstäblich alles drin: Rossmann, NKD, MäcGeiz, Ernsting’s family, KiK, Apotheke, Sparkasse, Fitness‐Studio, diverse Rechtsanwalts- und Arztpraxen und das Arbeitsamt; der Lidl rechts neben dem Objekt gehört nicht dazu; das ist ein Handels-, Dienstleistungs- und Arztzentrum; das ist das Herz von Lübbenau; zwei Drittel aller Einwohner von Lübbenau wohnen innerhalb eines Radios von 1 km um das Objekt; bei Google Maps kann man auch sehen, dass rings rum eine größere Plattenbausiedlung liegt; dieses Objekt konnten wir zum 9fachen der Jahresnettomiete erwerben;
- Präs. S. 11: Staßfurt ist eigentlich ein sehr schönes Objekt mit Aldi und ABC Schuhe; allerdings ist der Mieter Miller und Monroe vor kurzem Pleite gegangen; aber wir konnten die Fläche umgehend an Tedi vermieten; im Mai ist Miller & Monroe raus, Tedi zieht jetzt gerade ein; das Objekt ist sehr gut sichtbar im Ostteil der Stadt; die ehemalige Schleckerfläche steht noch leer, aber da sind wir dran;
- Präs. S. 12: Templin liegt 90 km nördlich von Berlin; da gibt es auch eine bekannte Terme; uns gehört der rechte Teil mit einem Baumarkt, Norma und einem Getränkemarkt, der Netto auf der linken Seite gehöht nicht dazu; Baywa hat den Baumarkt an ein JV mit Hellweg abgeben; Das ist der einzige Baumarkt im weiten Umkreis; die ehemalige Schleckerfläche wird von einer Autowerkstadt (?) genutzt; wir konnten das Objekt zu einen sehr attraktiven Kaufpreisfaktor kaufen (unter dem 8fachen der IST-Miete);
- Präs. S. 13: Schmallenberg ist ein weiterer Elefant, wie wir so große Objekte nennen; der Leerstand betrug beim Ankauf 15 %; den konnten wir jetzt auf 8 % fast halbieren; in unserem Objekt sind fast alle nennenswerter Mieter drin - LIDL, Takko, TEDi, Ernsting‘s family, Intersport, Quick Schuh; links von unserem Objekt ist noch ein Hit Lebensmittelvollsortimenter und rechts ein Rossmann; die Fußgängerzone geht durch unser Objekt durch - wenn man in so einem kleinen Ort von Fußgängerzone sprechen kann; die Agglomeration ist der Einkaufskern von Schmallenberg; aufgrund der Topografie in Schmallenberg (sehr hügelig) kann man da auch kein weiteres FMZ hinstellen
- Die Arbeit für unsere Verwaltung fängt erst nach dem Kauf an; die Imma ist eine 100 %ige Tochter, die sich ausschließlich um unsere Objekte kümmert; wir haben die Imma mit dem Ziel gegründet, die Betreuungsqualität unserer Objekte zu verbessern und können dadurch auch einen Teil der Verwaltungskosten umlegen; außerdem können wir Gewerbesteuer sparen; denn wenn eine unserer Objektgesellschaften noch andere Einnahmen als Mieteinnahmen erzielt, dann löst das Gewerbesteuer aus; diese Geschäfte bündeln wir daher in der Imma; z.B. mietet die Imma das Dach eines unserer Objekte und betreibt die dort bestehende Solaranlage selbst;
- In 2017 ist die Imma in eigene Büroräume gezogen, die wir im Sommer 2018 deutlich erweitert haben;
- Anfang 2018 konnten wir Sven Rehwald als GF für die Imma gewinnen; das war extrem wichtig für die Struktur der Hausverwaltung und Entlastung des Vorstand von Verwaltungstätigkeiten; Herr Rehwald ist Teil des Managements;
- Mittlerweile haben wir 12 Propertymanager und Projektmanager; davon sind aber drei Personen in Mutterschutz; viele arbeiten auch in Teilzeit, sodass die Zahl 12 die tatsächlichen Kapazitäten überzeichnet; wir werden uns personalmäßig weiter verstärken, denn wir wollen weiter wachsen;
- Die Imma hat in 2018 an der Ertragsoptimierung gearbeitet - z.B. den Bestand um Mieter bereinigt, die nicht regelmäßig Miete zahlen; seit zwei Jahren kümmert sich die Imma verstärkt um bonitätsschwache Mieter, die dann auch mal ausgewechselt werden;
- Des Weiteren konnten wir die eigenen Betriebskosten drastisch reduzieren; hilft auch uns, weil wir nicht alle Betriebskosten auf die Mieter umlegen können; viele Filialisten zahlen z.B. die Versicherungen nicht; und eine Senkung der Betriebskosten hilft natürlich auch unseren Mietern; wir konnten das vorher aus Ressourcegründen nicht machen; wir erreichen damit, dass die Mieter zufriedener sind; wir arbeiten jetzt systematisch die Objekte auf; in Schmallenberg war es z.B. so, dass der Voreigentümer für die Mieter schlicht nicht erreichbar, was zu einigen Problemen u.a. mit Jugendlichen geführt hat;
- Operative Erfolge der Imma
-> Beseitigung von Leerständen/Ertragsoptimierung
-> Auswechslung bonitätsschwacher/säumiger Mieter
-> Verlängerung von zahlreichen Mietverträgen
-> Reduzierung der Betriebskosten
-> Signifikant erhöhte Mieterzufriedenheit
„Andere sprechen vollmundig von Asset‐, Property‐und Facility Management. Wir machen es einfach.“
- Der Portfoliowert ist um fast 50 % gestiegen; das eigentlich wichtige für uns sind aber die Ergebniskennzahlen und da im Speziellen der FFO je Aktie; ich weise darauf hin, dass unser Ergebnis nach HGB ist und nicht wie bei den meisten anderen Immobiliengesellschaften nach IFRS; d.h. wir haben KEINE Neubewertungsergebnisse im Gewinn, sondern unser Gewinn wird zusätzlich noch durch die Abschreibungen gemindert; trotzdem ist der Gewinn je Aktie auf 46 Cent gestiegen (Vj. 38 Cent);
- Bei uns berechnet sich der FFO ganz einfach aus dem Nettoergebnis plus Abschreibungen;
- Das Ziel muss sein, den FFO je Aktie zu steigern und nicht nur den FFO an sich; der FFO pro Aktie ist von 0,73 Euro um 38 % auf 1,01 Euro je Aktie gestiegen; da sind wir auch ein bisschen stolz drauf
- Die Forderungen sind etwas gestiegen, weil wir bei drei Objekten einen Lasten-Nutzenwechsel erst im November hatten, und die Mieten noch nicht an uns weitergeleitet wurden;
- Die liquiden Mittel sind auf einen ansprechenden Niveau;
- Die Kreditverbindlichkeiten wurden im Rahmen der Ankäufe ausgeweitet;
- Finanzierung ist ganz wichtiger Teil unseres Geschäfts; wir machen die Finanzierungen grundsätzlich mit lokalen Sparkassen und Volksbanken, die die Objekte auch kennen; die Anfangstilgung beträgt im Schnitt mit 5 % p.a.; wir haben 21 Finanzierungspartner, die die Objekte gut kennen; der durchschnittliche Zinssatz beträgt 2,41 %; keine Bank macht mehr als 20 % unserer Gesamtverschuldung aus; die Zinsbindung beträgt im Durchschnitt acht Jahre; das sind Annuitätendarlehen, daher haben wir bei den Zinsen für viele Jahre Ruhe; d.h. ein steigendes Zinsniveau würde uns im Bestand für viele Jahre nicht treffen, denn erst ab dem Jahr 2025 müssen die ersten Darlehen refinanziert werden;
- Die ein größere Fälligkeit in 2019 betrifft Radeberg; bei Radeberg haben wir bewusst auf eine längerfristige Finanzierung verzichtet; weil wir Objekt verkaufen wollen und KEINE Vorfälligkeitsentschädigung zahlen wollen, die fällig wäre, wenn wir das Objekt längerfristig finanziert hätten;
- Vergleich Ziele 2018 mit dem Erreichten:
- Den weiteren Ausbau des Immobilienportfolios haben wir geschafft
- Der NAV hat sich von 8,42 Euro auf 11 Euro je Aktie erhöht; das war eine deutliche Steigerung - wie angekündigt;
- Einen Jahresüberschuss von 1,75 Mio. wie prognostiziert haben wir nicht ganz erreicht; das lag u.a. an den Sonderkosten für die Kapitalerhöhung und große nachlaufende Effekte; und wir hatten mehrere Objekte, für die wir in 2018 zwar Aufwand aber dafür so gut wie nichts eingenommen haben
- Bei der für uns wichtigsten Kennzahl hatten wir 3,2 Mio. FFO angekündigt, 3,64 Mio. Euro sind es geworden;
- Eine weitere Dividendenerhöhung haben wir auch geschafft
- Status und Ausblick
- Es geht mit den Zahlen so weiter, wie im letzten Jahr; Umsatz Q1 2019 + 53 %; FFO +51 % das sind die Früchte des letzten Jahres, das sind die Objekte, die wir im Sommer und Herbst gekauft haben, die jetzt zum Ergebnis beitragen; der FFO pro Aktie ist im Q1 2019 auf 29 Cent gestiegen (Vj. 21 Cent);
- Wir haben ein weiteres Objekt gekauft; Dinslaken ist ein richtig dicker Fisch; das Schöne ist, in dem Objekt sind nur vier Mieter, die auch noch alle Filialisten sind; das mindert den Verwaltungsaufwand; der Baumarkt B1 ist die Discountmarkte von toom (Rewe); im ganzen Ort gibt es noch einen weiteren Baumarkt (Hagebaumarkt), der aber ein Vollsortimenter ist; insofern ergänzen sich die beiden Baumärkte gut; der Getränkemarkt ist der größter Getränkemarkt, den ich je gesehen habe; bei KiK haben wir Umsatzzahlen vorliegen, da wissen wir, wie gut der läuft;
- Ein weiterer Vorteil ist: toom kümmert sich selbst komplett um sein Gebäude; was nochmal weniger Verwaltungsaufwand für uns bedeutet;
- Das Objekt ist unglaublich gut frequentiert; das glaubt man zuerst gar nicht, weil es nicht an einer Hauptstraße liegt; Herr Müller hat das Luftbild unter der Woche am Vormittag gemacht und trotzdem war der Parkplatz voll und das war jedes Mal so, wenn wir da waren;
- Unser Portfolio umfasst jetzt 31 Objekte Standorte mit 10 Mio. Nettokaltmieten p.a. und 95 % Vermietungsquote; kein Mietvertrag macht mehr als 5 % der Mieterträge aus und unsere Top 5 Mietverträgen machen nur 15 % der Mieterträge aus;
- toom ist jetzt größter Mieter mit 3 Standorten; 80 % der Mieterträge kommen von starken Filialisten; die meisten Ankermieter haben überdurchschnittliche Laufzeiten;
- weniger als 1 % der Mieteinnahmen kamen von den insolventen Mietern Miller & Monroe und AWG
- Präs. S. 29: Radeberg ist ganz wichtig; wir haben ein neue Flächenstruktur entwickelt (siehe Präsi); bisher gab es eine innenliegende Passage, die verwinkelt ist; das würde man heute so nicht mehr bauen, da die Kunden und Mieter einen schnellen Direktzugang vom Parkplatz aus wünschen;
- Die Baugenehmigung haben wir im Oktober 2018 beantragt;
- mit allen kleineren Mietern haben wir bereits Mietverträge geschlossen;
- Die Verträge mit den großen Mieter sind ausverhandelt und die drängen uns die Verträge kurzfristig abschließen; aber wir wollen uns da noch die Option offen halten, wer die zwei größten Mieter werden;
- Es gab baurechtliche Probleme; Presse sprach von Schwarzbau, wie sie in der Presseschau auf unserer Webseite lesen können; wir haben sehr viel Arbeit mit Ämtern;
- Mit den neuen Mietverträgen und der Baugenehmigung können wir Radeberg als Forwarddeal verkaufen; es gibt dann unterschiedliche Möglichkeiten, wie so ein Forwarddeal ausgestaltet sein kann; wir gehen bei dem Verkauf von einem Sonderertrag im hohen einstelligen Bereich aus; aber bis dahin liegt noch Arbeit vor uns;
- Wir streben Baubeginn in Radeberg nach wie vor im Februar 2020 an; ursprünglich wollten wir nächste Woche anfangen; nachdem sich die Verzögerungen bei der Baugenehmigung abgezeichnet haben, haben wir die Kündigungen umgehend zurück genommen, sonst hätten wir in Radeberg ab nächster Woche keine Mieteinahmen mehr gehabt;
- Präs. S. 30: wir hatten in den letzten Monaten intensive Nach- und Neuvermietungsaktivitäten; da tut sich im Hintergrund eine ganze Menge, was sie als Aktionäre meistens nicht sehen, daher gibt es zu dem Thema auch ein ganzes Kapitel im Geschäftsbericht, weil sich bei den meisten Abschlüssen keine Pressemitteilung lohnt; das sind oft gar nicht die ganz großen Mietverträge;
- Wir haben 102 Mietverträge mit mehr als 25.000 Euro Jahresmiete; davon wurden seit 2015 schon 29 Mitverträge verlängert; in der Tabelle können sie sehen, wie sich die Mieten bei der Verlängerung entwickelt haben; in den meisten Fällen konnten wir die Mieten halten (19 Mietverträge) oder durch Indexierung sogar erhöhen (8 Mietverträge); nur in zwei Fällen mussten wir bei größeren Mietverträgen bisher Einbußen hinnehmen;
- Unser neuer Projektmanager Matthias Stich ist Teil des Managements der DeFaMa;
- In vielen Fällen haben die Mieter Wünsche, wo wir dann langfristige Mietverträge abschließen können; das erfordert aber in der Regel Umbaumaßnahmen; solche Verhandlungen ziehen sich oft über Monate hin und sind komplex, vor allem wegen den Baubeschreibungen;
- Templin konkret; der Baumarkt ist der einzige in der Stadt; der könnte noch mehr Umsatz machen, wenn er mehr Platz hätte; wir haben ein Konzept entwickelt, wo wir das vordere Gebäude (mit Norma und dem Getränkeland) abreißen und an der rechten Seite neu bauen; diese Planungen sind relativ weit vorangeschritten, aber wir verhandeln noch nicht über Mietvertrag; zwei der Mieter bleiben drin;
- Hamm ist voll vermietet; da müsste man eigentlich gar nichts tun; aber Penny will sich im Objekt besser aufstellen; zwar läuft der Vertrag noch viele Jahre, aber wenn wir einen neuen langfristen Vertrag schließen können, würden wir das tun; dafür müssten wir aber einen bestehenden Mieter rausnehmen;
- Wir optimieren auch Bestandsmietverträge; nicht alle Altmieterverträge haben unseren Standard; die Angleichung der Mietverträge bringt uns verwaltungsmäßig Vorteile; z.B. stellen wir dann auf jährliche Indexierung um; kleinere Mieter können wir da gut umstellen; das ist viel klein klein und frisst viele Ressourcen ist die Sache aber wert;
- Die Insolvenz von AWG und Miller & Monroe kam unerwartet; die Fläche von Miller & Monroe in Staßfurt hat bereits einen neuen Mietvertrag mit Tedi; Miller & Monroe hat schon vor der Insolvenz keine Miete mehr gezahlt; AWG dagegen bezahlt trotz Insolvenz weiter seine Miete; für die AWG Fläche in Schneeberg führen wir aussichtsreiche Gespräche;
- Wir haben eine umfassende Revitalisierung bei verschiedenen Objekten in Vorbereitung;
- Bei Löwenberg wussten wir schon beim Kauf, dass das Revitalisierungsbedarf ist; Aldi wird in dem Gebäude nicht dauerhaft bleiben (weil es zu klein ist); Da planen wir derzeit einen Abriss/Neubau und erwarten Fortschritte in den nächsten Wochen und Monaten; obwohl wir da schon seit 2,5 Jahren dran sind, liegt außer den neuen Grundrissen aber noch nichts vor; da müssen wir vielleicht vorher noch weitere Grundstücke dazukaufen;
- Wir haben eine ganze Reihe von Ankermietverträgen verlängert: Norma in Gebhardshain um 5 Jahre (ohne Incentive); Edeka in Harzgerode um 5 Jahre; Rewe in Bleicherode um 5 Jahre - das ist einer unser der Top 5 Verträge; Rewe hat für 750.000 Euro auf eigene Kosten in Bleicherode umgebaut; da hatten wir dann eine gute Verhandlungsposition; die Sparkasse in Lübbenau hat einen neuen 10 Jahresvertrag unterschrieben - ebenfalls ohne Mietsenkung;
- Bei der Kapitalerhöhung geht es um die Nutzung von Chancen durch Zukäufe und Investitionen in Bestandsobjekte;
- Neue Mietverträge gehen in der Regel mit Umbau und Investitionen einher; Wenn wir etwas in Hamm machen, wäre das ein hoher sechsstelliger Investitionsbedarf;
- In Genthin haben wir zwei Flächen vereinigt (bisher Bäcker und Spielhalle), um sie für McGeiz herzurichten; das kostet einen hohen fünfstelligen Betrag - Wand raus, Elektrik, Decken angleichen etc.;
- In Eberswalde wollen wir die leere Schleckerfläche an die KiK-Fläche anfügen; KiK würde dafür einen neuen langfristigen Vertrag abschließen; das kostet auch einen hohen fünfstelliger Betrag;
- Das sind nur zwei von mindestens 10 Beispielen; soetwas ließe sich auch über die lokale Bank finanzieren; aber für 10.000 bis 100.000 Euro lohnen sich keine Finanzierungen; das bindet bei uns zu viel Manpower, die ich lieber in den Ankauf von neuen Objekten stecken möchte;
- Wir möchten flexibel bleiben, was weitere Ankäufe angeht, die Investitionen in den Bestand und was den Verkauf von Radeberg angeht; wenn jeder weiß, dass wir auf den Verkauf warten, ist der Verkaufspreis schlechter, als wenn wir den besten Zeitpunkt für den Verkauf abwarten können;
- Die Idee für die KE hat sich relativ spontan aus der AR-Sitzung ergeben; und jetzt können wir offen darüber sprechen;
- Seit Jahresanfang hat die Kursentwicklung nun endlich auch mit der Unternehmensentwicklung Schritt gehalten; aktuell haben wir rund 60 Mio. Euro Marktkapitalisierung;
- Ich halte 33 % und Herr Müller über die Geminus GmbH 5 %;
- Konkrete Ziele 2019:
- weiterer Ausbau des Immobilien‐Portfolios
- deutliche Steigerung des NAV pro Aktie
- Jahresüberschuss von 2,2 Mio. €
- FFO von 4,4 Mio. € bzw. 1,13 € je Aktie
- annualisierter FFO von 5,0 Mio. € per Ende 2019
- weitere Dividendenerhöhung; Die Dividende für das laufende GJ wollen wir auch trotz der jetzt angekündigten KE wieder steigern;

Ausführung vom Aufsichtsratsvorsitzenden Herrn Schropp:
- Herrn Schrade kann man auch in der Nacht wecken, der kennt die Präsi und die neuesten Zahlen in- und auswendig;
- Dr. Müller ist nur noch im begrenzten Umfang für die Gesellschaft tätig; vielen Dank für die Aufbauarbeit und die gute Zusammenarbeit, auch schon vor der Zeit als Vorstand;
- Wir haben immer intensiven Kontakt zwischen AR und Alleinvorstand; Herr Schrade hat einen sehr aktiven Aufsichtsrat und er weiß aber auch, dass er uns Tag und Nacht erreichen kann


1. Präsenz: 2.029.392 Aktien = 57,21 % vom Grundkapital mit 3.900.000 Aktien

Diskussion
1. Redner Herr Köhler
- Ich bin Privataktionär
- Vielen Dank für den sehr informativen Vortrag
- Die Leerstände sind bei einigen Objekten deutlich gestiegen; bitte sagen sie dazu etwas; ich weiß, die Imma leistet gute Arbeit, aber in Apolda ist der Leerstand von 0 auf 6 %; Sangerhausen von 3 auf 5 %; Löwenberg von 6 auf 15 %;
- Die Einkaufspreise bewegen sich jetzt meist zwischen dem 9 und 10fachen der Mieteinnahmen; muss man da die Unternehmensstrategie ändern, denn sie wollen ja maximal zum 9fachen der Miete einkaufen; sie wollen nur Objekte mit 2stelliger Nettomietrendite - inkl. Kaufnebenkosten; Dinslaken wurde zum 10,1fachen erworben; ich will das nicht kritisieren, sondern finde das Objekt gut; ich hätte nur gerne eine Klarstellung
- Bezüglich der Kapitalerhöhung mit BZR; wie hoch sind die liquiden Mittel nach der Dividendenzahlung?
- Welche Bestandimmobilien sollen revitalisiert werden?
- Welcher konkrete Investitionsbedarf ist für welche konkreten Objekt vorgesehen?
- Können sie keine Kredite revalutieren, um den Eigenkapitalbedarf zu reduzieren?
- Sind für die revitalisierten Märke auch ein Verkauf wie bei Radeberg angedacht?
- Können sie etwas zur Pipeline sagen?
- Brauchen sie auch Geld für den Umbau von Radeberg?
- Ende 2018 war ein Objekt nicht beliehen; wurde das im Q1 2019 beliehen?
- Bindet der Radebergverkauf zu viele Ressourcen; wie viele Stunden haben sie dafür investiert? Wäre da ein Forwardverkauf nicht sinnvoller? Bei welchem Verkaufsfaktor sehen sie ihren Breakeven?
- Sie haben im Börsenradionetwork von einem zweiten Objekt mit hohem Revitalisierungsbedarf gesprochen. Um welches Objekt handelt es sich da?
- AWG hat Insolvenz angemeldet; ist die neue Miete niedriger oder höher als die bisherige AWG-Miete? Wie hoch war der Mietausfall; und bis wann wurde Miete gezahlt?
- Warum glauben sie das ihr Lidl/Takko der stärkste Standort in Eberwalde ist; diese Kombi gibt es in dem Ort noch einmal?
- Wie ist der Stand der Mietvertragsverhandlungen in Radeberg; Wie hat sich der Streit mit Konsum weiterentwickelt?
- Soll Radeberg immer noch verkauft werden?


2. Redner Herr T. Müller
- Ich bin seit 2016 Aktionär und möchte noch ein paar Sachen ergänzend feststellen;
- Wenn wir uns 2018 angucken, war das eine bärenstarke Leistung; viele Immobiliengesellschaften sind in 2018 gestiegen, weil von vielen fallende Zinsen erwartet wurden; aber bei der DeFaMa sind fundamentale Werte geschaffen worden; das muss jedes Jahr wieder geschafft werden; das war eine super Arbeit (Applaus)
- Herr Bäuerle sagt immer zu mir, ich soll nicht so viel loben;
- Wir haben jetzt 60-65 Mio. Euro Market Cap erreicht; d.h. wir nähern uns mit großen Schritten der 100 Mio. Grenze; das ist eine wichtige Marke, weil wir dann das Interesse von großen Investoren spüren werden, die meistens nicht in kleinere Werte investieren (dürfen)
- Die Gesellschaft ist hochgradig fokussiert und profitabel, hat eine konservative Risikopolitik und eine schöne Dividendenkontinuität; das sind alles wichtige Bausteine für Investoren;
- Was die KE angeht, kam die Ad-Hoc für mich überraschend; auch die Analysten der zwei Researchhäuser gingen für 2019 bis 2021 von 3,9 Mio. Aktien aus; sie müssen jetzt das Research bearbeiten;
- Ich habe mir überlegt, was die positiven Faktoren sind, die für eine KE sprechen:
- Auf dem Weg zum 100 Mio. Euro Market Cap Ziel hilft die KE einen ganzen Schritt nach vorne, denn das EK steigt und das Wachstum auch;
- Das sie mehr Flexibilität haben, ist gut; Radeberg kann sich auch nochmal verschieben; mit der KE ist der Vorstand flexibel, weil das Wachstum unabhängig vom Radebergverkauf weiterläuft;
- Negativ ist, dass die Dividendensteigerung in 2019 geringer ausfallen wird;
- Gut ist, dass es die jetzt die Möglichkeit gibt, die KE prospektfrei zu machen;
- Ich finde es sehr gut, dass Bezugsrechte für die Kleinaktionäre dabei sind
- Einen größeren Investor könnte man damit auch an Board holen;
- Ich hoffe, das die Prüfung der KE positiv ausfällt, weil ich denke, dass es auch mit Sicht von 2-3 Jahren auf jeden Fall wertschaffend sein wird;
- Was den Aktienrückkauf angeht, halte ich es für wichtig, dass der Instrumentenkasten erweitert wird; aber das sollte nur mit viel Augenmaß eingesetzt werden;
- Die Investitionskosten von Radeberg haben sie mit 8,5 Mio. Euro angesetzt; wie sieht die Finanzierungstruktur dafür aus (EK / FK); was meinen sie, wie lange die Kapitalbindung sein wird?
- Gibt es weitere Objekte, die man durch dieses „managet to core“ in eine ganz andere Bewertungsliga überführen kann?


3. Redner Herr Schroth
- Ich habe nur eine Frage über die Struktur der Mietverträge; haben sie jetzt mehr Umsatzmietbeträge?


4. Redner Herr Trautwein
- Ich habe nur drei Fragen
- 1.) Dinslaken und Hamm liegen in alten Bergbaugebieten; wie groß ist die Luftlinie zwischen den Objekten und bekannten Bergschäden?
- 2.) In welchem Umfang werden Umsatzmeldungen in Neuverträgen vereinbart?
- 3.) Welchen einzelnen Wettbewerber würden sie als den wichtigsten in den letzten 12 Monaten bei den Ankäufen bezeichnen?


5. Redner Herr Birck
- bei dem Objekt Traben Trarbach gibt es ein unbebautes Grundstück hinter dem Objekt; gibt es da Überlegungen das zu bebauen oder zu verkaufen;


Antworten nach Themen geordnet

Mietvertragsverlängerungen/Neuvermietungen/Leerstand
- Leerstände: auch wir verlieren mal Mieter - sogar öfters als man vielleicht denkt, denn oft fällt das aber gar nicht auf, weil wir bereits einen Nachmieter haben;
- Bei Apolda muss man sagen: diesen Mieter (Autoglaser) hatten wir nie wirklich; der hat in vier Jahren nicht einmal regulär Miete gezahlt, sondern nur über Rechtsanwaltsschreiben, Pfändung etc.; wir sind da an unser Geld gekommen; in den vier Jahren hat er auch ungefähr für vier Jahre Miete gezahlt; aber ein Großteil davon waren Altforderungen, die wir vom Vormieter übernommen und eingetrieben haben; irgendwann im Herbst hat der Mieter die Fläche dann nicht mehr betrieben; daher ist sie jetzt offiziell Leerstand; der Mieter ist gründlich von der Landkarte verschwunden; wir rechnen nicht damit noch irgendetwas von den offenen Forderungen zu bekommen; die haben wir in 2018 auch gleich alle abgeschrieben;
- in Löwenwerg haben wir drei Gebäude mit Aldi, Getränkemarkt und einem Sonderpreis-Baumarkt; verloren haben wir das Sonnenstudie, einen kleinen Drogeriemarkt und einen Fleischer (der in Ruhestand gegangen ist); bei allen drei Mietern hatte sich das schon vor dem Kauf abgezeichnet; das hatten wir aber im Kaufpreis auch schon berücksichtigt, denn wir haben das Objekt zum 7fachen der IST-Miete gekauft; nachdem die Mieter weggefallen sind, ist es jetzt zum 8fachen gekauft - immer noch günstig; aber solche Renditen (Einkaufsfaktoren) sind nicht nachhaltig; wenn ein Objekt so günstig zu haben ist, ist klar, dass an dem Objekt etwas gemacht werden muss; das Gebäude, in dem die drei Mieter waren, wird sowieso dem geplanten Umbau zum Opfer fallen;
- in Sangerhausen ist nur eine kleine Einheit zusätzlich leer, wo die Mieterin in Ruhestand gegangen ist; da war ein Café drin; die Ausstattung hat die Imma mit gekauft; da sind wir dran; das ist aber kein Kernthema;
- diese Beispiele zeigen auch, dass oft persönliche Schicksale hinter den Ausfällen stehen;

Einkaufsstrategie
- Wir kaufen grundsätzlich zur 9fachen; die Betonung liegt auf „grundsätzlich“; wenn ich zum 12fachen ohne Eigenkapital kaufen könnte, wäre es dumm, das bei einem nachhaltigen Standort nicht zu machen; allerdings ist es oft so, je höher der Kaufpreisfaktor desto geringer wird die Finanzierung im Verhältnis zum Kaufpreis; d.h. Objekte zum 12 oder 13fachen bekommt man nicht so hoch finanziert, wie unsere Objekte; und wenn man den zusätzlichen Kaufpreis nur noch zur Hälfte finanziert bekommt, geht die EK-Rendite dramatisch in den Keller; das ist dann für uns uninteressant;
- Je nachdem wie das Objekt aufgestellt ist, macht es Sinn auch mehr als das 10fache zu zahlen; aber wenn wir überall rumlaufen würden, und sagen würden, dass wir zum 11fachen und 12fachen kaufen würden, dann würden uns noch mehr teure Objekte angeboten werden; insofern ist es für den Einkauf der Objekte sehr wichtig, dass wir das so kommunizieren, wie wir es tun;
- Die Laufzeit der Mietverträge in Dinslaken lag über dem Durchschnitt unseres Portfolios;
- Ankaufspipeline: Ich habe allein diese Woche indikative Angebote für 10 Mio. Euro abgegeben; teilweise haben wir über mehrere Jahre an Objekten gearbeitet; an Templin haben wir z.B. 1,5 Jahre intensiv gearbeitet; Mylau war uns schon 2,5 Jahre vor dem Kaufvertrag angeboten worden; was kommt und was nicht lässt sich bis zum Notartermin nie wirklich planen;
- Templin haben wir erst im Q1 2019 beliehen; das mussten wir kurzfristig kaufen, weil da noch ein, zwei andere Käufer dran waren; aber wir wussten, dass wir die Finanzierung bekommen;
- wir sehen in den meisten Fällen nicht, wer den Zuschlag bekommt, wenn wir ihn nicht erhalten; ab und zu sieht man, dass ein Wettbewerber dann den Kauf von einem Objekt melden, an dem wir auch dran waren; am ehestens sehen wir noch die Deutsche Konsum Reit; die würden im Zweifel alles kaufen, was wir auch kaufen; umgekehrt stimmt das nicht, denn die kaufen viele Single Tenant Objekte, Portfolien, häufig Objekte mit hohem Leerstand und/oder Revitalisierungsbedarf, die wir nicht kaufen würden; auch mehrere Kaufland-Objekte haben sie gekauft; wenn wir einen Kaufland kaufen würden, wäre das sofort unser größtes Objekt im Bestand;
- Es gibt noch die Firma Saller, die nicht börsennotiert ist; das ist ein relativ großer Bestandshalter/Projektentwickler; die haben uns mal bei einer Zwangsversteigerung überboten;
- Es gibt auch viele private Käufer;
- Aber niemand hat uns systematisch Objekte weggenommen;

Angekündigte Kapitalerhöhung
- Wir werden nach der Dividendenzahlung noch rund 2 Mio. Euro haben; aber das hört sich mehr an, als es ist; denn ein Teil der Liquidität ist von den Banken gesperrt; aber wir haben noch die Möglichkeit auf Banklinien zurückzugreifen;
- Die Mittel aus der Kapitalerhöhung wären zum überwiegenden Teil eine Kriegskasse für Ankäufe; ein kleinerer Teil wäre für diverse Revitalisierungsmaßnahmen im Bestand - 100.000 Euro mal hier und 50.000 Euro mal dort; so konkret haben wir das noch nicht geplant, aber insgesamt planen wir nur einen niedrigen 7stelligen Betrag für Umbaukosten; In Radeberg haben wir zwei Banken, die den Umbau zu 100 % finanzieren würden; die Kreditverträge liegen uns auch schon vor;

Revitalisierungen
- Revitalisierungen - pauschal kann man sagen, dass es bei einem Drittel des Portfolio Möglichkeiten bis Notwendigkeiten gibt, etwas zu machen; die Extreme sind Hamm und Löwenberg; In Hamm kann man etwas machen, müsste man aber nicht; in Löwenberg müssen wir etwas tun, sonst ist der Aldi weg; die Zeitschiene bei den Projekten lässt sich nicht sagen; schon vor dem Ankauf haben wir bei Löwenberg mit den Stakeholdern gesprochen, haben aber bisher noch kein funktionierendes Konzept; relativ flott wären z.B. 8 Monate wie bei Eberwalde, wo wir den Mietvertrag jetzt geschlossen haben, aber damit ist der Umbau auch noch nicht durchgeführt; d.h. selbst im guten Fall, dauert es ein Jahr und länger, bis wir uns mit dem Mieter einigen und an die Umsetzung gehen können; in Pasewalk hat es nach Abschluss des Mietvertrages 8 Monate gedauert, bis die baulichen Veränderungen umgesetzt waren; dabei war da eigentlich „nur“ eine Wand zwischen der ehemaligen NKD- und Schleckerfläche rauszunehmen, um die Flächen zusammenlegen zu können; aber mit der Nutzungsänderung, Bauantrag, Brandschutz etc. dauert das alles lange;
- Manche Projekte entwickeln sich auch erst im Laufe der Verhandlungen; da will man vielleicht etwas Kleines ändern und stößt dann bei den Mietern auf Interesse für eine größere Umbauaktion;
- Bei den Banken wäre grundsätzlich eine Bereitschaft das zu finanzieren; aber da hängt viel Papierkram und Zeit dran, für 50.000 bis 100.000 Euro; wir hatten bisher die Finanzierung über Banken angestrebt - aber das zieht sich zu lange hin und bindet zu viele Kapazitäten;
- Wir haben wegen der Revalutierung von Krediten mit ein paar Banken gesprochen, aber daraus lässt sich nicht verlässlich zu einem festen Zeitpunkt Liquidität generieren;
- Man muss da unterscheiden; meist lohnen sich Verkäufe von revitalisierten Objekten wegen der langfristigen Finanzierungen nicht, weil die Ablösung der Finanzierung hohe Vorfälligkeitsentschädigungen kosten würde, die zu viel vom möglichen Verkaufsgewinn auffressen würden;
- Grundsätzlich wäre ein Verkauf bei manchen Objekten möglich, nachdem sie komplett neu auf links gedreht worden sind (wenn man von der Vorfälligkeitsentschädigung mal absieht); bei einigen Standorten gäbe es sicherlich Interesse; aber die wenigsten Objekte würden sich dafür eignen; Löwenberg wäre ein geeigneter Kandidat - da könnte man noch Speckgürtel von Berlin draufschreiben; aber Gebhardshain mit einem neuen Norma, ist als Produkt nicht so gut vermarktbar; da ist behalten die bessere Option; Managet to core - Gebhardshain wäre dann zwar auf Neubaustandard; aber Gebhardshain liegt in der Pampa, da gibt es kein Core; schon Radeberg ist da grenzwertig; aber da könnte man zumindest bei Dresden draufschreiben, die Kennzahlen von Radeberg sind gut und viele haben von der Stadt wegen dem Bier auch schon mal gehört; es gibt im Portfolio noch zwei, drei mögliche Kandidaten, aber kein vergleichbares Topprodukt, wie Radeberg;
- Das zweite Objekt (neben Radeberg) mit dem hohen Revitalisierungsbedarf ist Löwenberg; die geplanten Investitionskosten werden auf jeden Fall siebenstellig sein; wenn wir noch zusätzliche Grundstücke für den Umbau bekommen, könnte sogar noch ein Vollsortimenter dazukommen; dazu laufen schon Gespräche; ohne die Grundstücke wäre die Investitionssumme sechsstellig; damit würde das Objekt überleben, aber ohne Aldi; wir rechnen grob mit 5 Mio. für die beste Variante und 500.000 für die Minimalversion; wir hätten schon vor 2 Jahren mit dem Umbau begonnen; ein Bauantrag in 2020 wäre schon ein Erfolg;

Radeberg
- Der Radebergverkauf bindet keine Ressourcen; weil wir mit dem Verkauf noch gar nicht angefangen haben; wir haben keine Baugenehmigung und keine Hauptmietverträge; bevor wir die nicht haben, haben wir nicht mal ein verkaufsfähiges Produkt; mit 1,5 Interessenten haben wir schon konkrete Verkaufsgespräche zu Radeberg geführt; der Verkauf bindet nicht die Ressourcen, sondern die Vorbereitungen für den Umbau;
- In Radeberg haben wir mit allen kleineren Mieter alle Mitverträge geschlossen; bei den großen Mietern stehen wir unmittelbar vor Abschluss;
- Der Konsum ist in Radeberg noch drin, aber nicht unser Favorit; wir hatten die Gespräche nochmal ergebnisoffen angefangen; aber die haben bis heute nicht auf unseren Mietvertrag geantwortet/reagiert; Konsum hatte selbst außen an unserem Gebäude Protestplakate angebracht, die sie trotz mehrmaliger Aufforderung nicht entfernt haben; die mussten wir abnehmen lassen;
- Es gab natürlich von einer Behörde Einwände gegen B-Planänderung in Radeberg; wir sind aber optimistisch, dass wir innerhalb von sechs Monaten eine Baugenehmigung haben;
- Bezüglich des Verkaufs von Radeberg kann ich ein klares „Ja“ sagen; das planen wir nach wie vor - wenn der Verkaufspreis stimmt;
- Bezüglich eines Forwarddeals gibt es unterschiedliche Möglichkeiten; Es besteht die Möglichkeit das Objekt als Forward zu verkaufen und bei Schlüsselfertigstellung zu übergeben oder das Objekt nach Abschluss der Mietverträge und Erhalt der Baugenehmigung aber noch vor Baubeginn zu verkaufen;
- Breakeven Radebergverkauf: Wir haben für Radeberg 5,5 Mio. Euro beim Kauf gezahlt; weitere 8,5 Mio. Euro kommen an Baukosten hinzu, sodass wir insgesamt 14 Mio. Investitionskosten hatten; die Mieten sollen nach dem Umbau bei 1,3 Mio. Euro liegen; aber für einen Faktor von 11 bis 13 werden wir nicht verkaufen; unter einem Faktor von 15 behalten wir es lieber; bei einem Faktor von 15 läge der Verkaufspreis in Richtung 20 Mio. Euro; und wir gehen im aktuellen Marktumfeld von einem höheren Faktor aus; so kommt man auf einen Gewinn im einstelligen Mio. Euro Bereich; bei einem Forwardverkauf wird es im aktuellen Umfeld nur geringe Abschläge geben - also weniger als 1 bis 2 Mietfaktoren;

Sonstiges
- Durch die Insolvenz von Miller & Monroe hatten wir einen Mietausfall im 5stelligen Bereich; aber jetzt haben wir auch noch Umbaukosten; der Gesamtschaden ist also größer; die Tedimiete ist nur minimal geringer als vorher; aber pro m² ist sie sogar höher - wie das geht? Miller & Monroe hatte die Miete für mehr als 880 m² gezahlt, tatsächlich sind es aber nur 750 m²;
- Wir haben Lidl und KiK in Eberswalde, der andere Standort ist Lidl und Takko; Eberwalde ist mittlerweile klar Speckgürtel Berlin; Eberswalde ist sehr, sehr lang gestreckt; der andere Standort ist 10 Minuten entfernt, das ist für Nahversorgung schlicht zu weit entfernt; für Lidl sind das zwei unabhängige Standorte; Unsere Konkurrenten sind eher die zwei Nettos, die aber keinen KiK dabei haben; Lidl hat in unserem Objekt einen langfristigen Mietvertrag geschlossen und gerade auf eigene Kosten den Standort vergrößert; da braucht man sich die nächsten 5-10 Jahre keine Gedanken machen;
- Herr Müller, vielen Dank für ihre freundlichen Worte, sie loben uns ja immer über den Klee, das ist ja jedes Jahr peinlich;
- Wir haben nur 12 Umsatzmietverträge; davon bezahlen aber nur fünf eine Umsatzmiete und nur einer ganz ordentlich; bei ein, zwei Mietverträgen kann man noch hoffen, dass die Grenze zur Umsatzmiete mal überschritten wird, aber in der Praxis sind es weit unter 100.000 Euro p.a.; Umsatzmeldungen spielen keine wirkliche Rolle; bestimmte Mieter lassen sich auch gar nicht in die Karten schauen; wir versuchen eher auf der menschlichen Ebene im Gespräch mit VerkäuferInnen, Filial- und ExpansionsleiterInnen herauszufinden, wie die einzelnen Geschäfte laufen; entscheidend ist eher zu wissen, ob der Laden läuft bzw. besser läuft als der nächstgelegene Standort des Anbieters;
- Bergschaden; in Hamm weiß ich es nicht genau, aber unser Notar; in Dinslaken hatten wir das geprüft, weil es da einen teilweisen Bergschadenverzicht im Grundbuch gibt; im Falle eines Bergschadens kommt die RAG dann nicht für den kompletten Schaden auf; In Dinslaken liegen die nächsten Gruben und Beobachtunggebiete aber weit weg - Dinslaken liegt in der Mitte zwischen zwei latent gefährdeten Gebieten; das spielte selbst für die Bank keine Rolle;
Der Notar führte aus, dass er aus Hamm kommt; das DeFaMa Objekt liegt im Osten von Hamm in einer sehr guten Wohngegend; da gab es noch nie Bergschäden; die Bergschäden gab es immer auf der westlichen Seite von Hamm;
- Bezüglich des Objekts in Traben Trarbach gab es von Anfang an Überlegungen, das leerstehende Grundstück hinter unserem Objekt zu bebauen; aber bisher scheitert es daran, dass es zweite Reihe ist und die Anlieferung ist nicht ganz einfach ist; Ressourcenmäßig ist es nicht an höchster Priorität; es gibt Händler, die wollen gerne in die Stadt rein, aber nicht dahin;

Wow super Bericht! Vielen Dank dir und den anderen die von der HV berichten!

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.879.414 von batters1996 am 24.06.19 18:15:09

Hallo Batters,

das ist ein berechtigter Punkt. Aber keine Sorge, ich bin auch bei wikifolio absolut kein Hektiker sondern (privat eh schon seit über 20 Jahren). Erfahrungsgemäß ist die Performance auch besser bei langfristigem Handeln. DEFAMA ist in beiden Wikis übrigens schon unverändert seit Erstellung drin, bei dem älteren sind das jetzt schon fast 12 Monate. Und meinen Privatbestand plane ich dauerhaft zu halten wenn das Unternehmen keine „Fehler“ macht, das muss man ohnehin von wikifolio trennen.

Viele Grüße
LongTermForever

[LongTermForever]

...nach dem sondern fehlte noch das Langfristanleger...;-)

[gate4share]

Das war ja ein toller Bericht von der HV.

Jetzt ist man fast so gut informiert, als wenn man dabei gewesen wäre.

Danke!

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.880.188 von philojoephus am 24.06.19 20:01:56

Vielen Dank, philojoephus

da ich gerade von einem Kurzurlaub zurück bin, kam ich leider erst jetzt dazu, mich für Deinen ausführlichen HV-Bericht zu bedanken. Hatte ihn bisher nur am Handy überflogen.

Meinen positiven Daumen hast Du Dir redlich verdient

[LongTermForever]

Wohlwollender Artikel zur Kapitalerhöhung in der Euro am Sonntag

https://www.finanzen.net/nachricht/aktien/euro-am-sonntag-fr…

Neu war für mich der als Zitat markierte Satz:
Für dieses Jahr sind die Verhandlungen "schon so konkret, dass ich zuversichtlich bin, auch 2019 wieder ein Ankaufvolumen von 15 bis 20 Millionen Euro zu erreichen", so Schrade.

Viele Grüße
LongTermForever


PS: JoE auch von mir großes Lob zu diesem hervorragenden Bericht! Man kommt sich danach wirklich vor, als wäre man dabei gewesen!

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.880.188 von philojoephus am 24.06.19 20:01:56

Vielen Dank auch von mir.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.896.892 von LongTermForever am 26.06.19 16:48:58

habe ich denn hier in dem Euro am Sonntag-Bericht etwas falsch verstanden.

"Für jedes Einzelvorhaben mit Banken über eine Finanzierung im meist fünfstelligen Bereich zu verhandeln, dauert laut Defama-Chef Matthias Schrade viel zu lange. Jedoch reicht weniger als die Hälfte der KE-Millionen für diese Portfoliooptimierung. Der Rest soll in den kommenden Jahren für Zukäufe genutzt werden. Für dieses Jahr sind die Verhandlungen "schon so konkret, dass ich zuversichtlich bin, auch 2019 wieder ein Ankaufvolumen von 15 bis 20 Millionen Euro zu erreichen", so Schrade. Diese Akquisitionen ließen sich mit den aktuell gut vier Millionen Euro Liquidität stemmen".

Lt. Joe's Bericht von der HV sind gerade mal 2 Mio. Cash nach Auszahlung der Dividende vorhanden, von denen ein Teil (leider wurde nicht gesagt, wie viel) bei Banken als Sicherheit hinterlegt ist. Wenn ich jetzt von verfügbaren 1,5 Mio. (Schätzung) ausgehe, so kann man damit zwar schon für gut 10 Mio. € Objekte kaufen (hätte dann auch die 15-20 Mio Käufe zusammen), hat dann aber keine Manövriermasse mehr und hier habe ich den HV-Bericht so verstanden, als wenn dies gerade nicht passieren sollte, dass man sich nach Käufen blank stellt, sodass man ein nur sehr kurzfristig verfügbares mögliches Objekt dann nicht kaufen kann, denn die Banken benötigen generell eine gewisse Vorlaufzeit.

Kann hier jemand etwas dazu sagen?

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.897.852 von Michale am 26.06.19 18:32:17

Habe es selbst rausgefunden,

die Zahlen stammen wahrscheinlich aus der Zeit vor der Divi-Zahlung. Denn die "zuvielen" zwei Mio. € entsprechen ziemlich genau der Ausschüttung.

[gate4share]

Michale ich meine, du hast alles gut und richtig gesagt.

Aber wo ist jetzt das Problem oder wie, was soll es uns sagen?

[Kampfkater1969]

http://www.gsc-research.de/gsc/research/hv_berichte/detailan…

Ein ebenfalls sehr ausführlicher Bericht zur HV Defama in 2019.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.904.413 von gate4share am 27.06.19 14:51:10

Die Frage ist geklärt. Mir waren die 4 Mio. liquiden Mittel unklar.

Das weitere von mir hier geschriebene war nur noch eine kleine ergänzende Erklärung, was mit dem KE-Geld geschehen soll und warum man die KE durchführt.

[LongTermForever]

Hallo zusammen,

hat jemand zufällig den Börse Online Artikel aus der Ausgabe 26? Normalerweise werden die Beiträge ja immer auf die DEFAMA-Website hochgeladen, aber diesmal (noch) nicht. Auch der Hinweis auf den Artikel mit Kursziel 19 Euro auf dem Twitteraccount von Herrn Schrade wurde komischerweise wieder gelöscht.

Viele Grüße
LongTermForever

[erfg]

Analyse:

http://www.aktiencheck.de/exklusiv/Artikel-DEFAMA_Moegliche_…

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.926.296 von LongTermForever am 01.07.19 10:10:41

Ich habe den Artikel vorliegen.

Dortiges Fazit: Aktueller Kurs, auch wegen der etwas gedrückten Stimmung durch angekündigte Kapitalerhöhung, eine Einstiegschance, Kursziel benannt 19 €

Die Kapitalerhöhung hätte gute Argumente.....

[batters1996]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.939.961 von Kampfkater1969 am 02.07.19 20:55:21

Bei 19 Euro werde ich schwach. Denn ich bin hier seit um die 6 Euro investiert...
aber trotz des Kurses, muss man die Firma nicht aus den Augen lassen...

Was mir nicht gefällt, die Firma ist bei den Banken überschuldet...wir haben Glück
das die Immobilien Preise seit Jahren nach oben steigen

[Pep92]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.940.237 von batters1996 am 02.07.19 21:27:54

Zitat von batters1996: Bei 19 Euro werde ich schwach. Denn ich bin hier seit um die 6 Euro investiert...
aber trotz des Kurses, muss man die Firma nicht aus den Augen lassen...

Was mir nicht gefällt, die Firma ist bei den Banken überschuldet...wir haben Glück
das die Immobilien Preise seit Jahren nach oben steigen

Du bist seit 6 Euro investiert und gibst so ein statement ab? Die Firma ist ueberschuldet? Kennst du dich mit deinen Investments aus?

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.940.237 von batters1996 am 02.07.19 21:27:54

Die DEFAMA gehört meines Erachtens zu den besten Immowerten an der deutschen Börse.

Überschuldung? Im Gegenteil.......viele stille Reserven in der Bilanz....HGB lässt grüßen...nicht das IFRS mit ständigen Hochschreibungen von "Gutachtenwerten".

Warum soll ich eine Defama bei 19 € verkaufen? Die Aktie wird auf Sicht einer Dekade mehr Wertzuwachs schaffen als die Masse der anderen Anlagealternativen, wie Geldguthaben.

DEFAMA wird mit jeder monatlichen Tilgung wertvoller........viele andere Firmen schieben ja die fetten Schulden nur vor sich her und laben sich an "Wertzuschreibungen".

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.942.109 von Kampfkater1969 am 03.07.19 07:38:07

Da stimme ich dir 100 prozentig zu.

Eine Aktie verkaufe ich ohnehin nur dann, wenn der aktuelle oder zukünftig von mir erwartete Kurs nicht mehr durch die von mir erwartete Ertragskraft zu rechtfertigen ist, oder das zukünftige Ertragswachstum (hier FFO je Aktie) zu Ende zu gehen scheint. Von all dem sind wir aktuell sehr weit entfernt.

Wenn man weiterhin von 5 bis 8 Zukäufen pro Jahr ausgeht (der Einfachheit halber auf 6 Käufe gemittelt), so haben wir auf aktuell 31 Märkte noch rund 20% Wachstumsrate - Portfoliooptimierungen und Ertragssteigerungen durch Tilgungen noch gar nicht eingerechnet.
Selbst wenn es dann in 5 Jahren rund 60 Märkte wären, läge die Wachstumsrate mit 10 % (zzgl. Optimierungs- und Tilgungseffekten) noch deutlich über der Wachstumsrate des globalen Aktienmarkts.
Und dann ist ja nicht gesagt, dass das Unternehmen bis dahin nicht schon so gewachsen ist, dass aufgrund der gestiegenen Mitarbeiterzahl (vielleicht auch schon ein zweiter Vorstand z. B. für Akquise) nicht sogar mehr als 5 bis 8 Käufe pro Jahr möglich sind, was die Wachstumsrate erneut anhebt.

Mit anderen Worten kann man den Wert (wenn nichts gravierendes passiert) die nächste Dekade absolut entspannt im Depot "gedeihen" lassen.

Viele Grüße
LongTermForever

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.942.322 von LongTermForever am 03.07.19 08:10:53

Eben, wenn man das "bescheidene Marktwachstum" vieler anderer Werte, auch aus anderen Branchen betrachtet, könnte aus der DEFAMA behutsam und mit Geduld auf Sicht 10 Jahre 2the next big thing" reifen......

Selbst wenn ab 2029, was ich nicht erwarte, keine neuen Objekte mehr zugekauft würden, wir hätten fette Cashflows........für uns Eigentümer.

Beide Varianten spitze.....wachsen ohne ersichtliches Ende oder ein Ende und nur noch "verwalten" der hohen Renditen und Werte.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.940.237 von batters1996 am 02.07.19 21:27:54

Zitat von batters1996: Bei 19 Euro werde ich schwach. Denn ich bin hier seit um die 6 Euro investiert...
aber trotz des Kurses, muss man die Firma nicht aus den Augen lassen...

Was mir nicht gefällt, die Firma ist bei den Banken überschuldet...wir haben Glück
das die Immobilien Preise seit Jahren nach oben steigen

Das stimmt nicht und ist eindeutig falsch!
defama ist NICHT überschuldet!
Richtig ist, man hat relativ hohe Verbindlichkeiten und es war glaube zum Jahreswechsel 18/19 ein Eigenkapital von knapp unter 20 % ausgewiesen. Das ist relativ wenig und weniger als fast alle anderen Immobilienunternehmen.
"Überschuldung" würde aber bedeuten man mehr Schulden als man an werte hat, also Schulden die ÜBER dem Vermögen liegen, das ist nicht der fall.

Auch die hohen Immobilienpreise haben kaum einen Einfluss auf defamas Zahlen. Bilanziell hat man wohl hier keine hohen Wertzuschreibungen vorgenommen, oder? Auch sind diese Märkte wie defama ist hat, teilweise gar nicht oder nur sehr gering im Preis gestiegen. Das passiert in der Regel da nur, wenn auch die Mieten steigen (etwas weil die preise steigen und dann auch die Indexmieten)


Herrn Schrade war und ist immer auch wichtig, dass die Eigenkapitalverzinsung stimmt. So sagte er doch irgendwo mal, dass auch ein Objekte zur 12fachen Miete kaufen würde, wenn er das zu 100 % finanzieren könnte. Doch keine Bank finanziert einen 12fachen Einkaufsmarkt zu 100%.
Bei den Käufen die defama oft macht zu 9fachen und auch 10fachen Jahresmiete reichen oftmals 15 % Eigenkapital inkl. Kaufnebenkosten.

Das ist grundsätzlich das Geschäftsmodell von defama. Eben sehr hohe Fremdfinanzierung. Ich weiss, dass die Adler Real Estate, die ja damals als kleine AG mit um 20 Mio Bilanzsumme und weniger als 10 Mio Eigenkapital, ähnlich angefangen ist.
Da hatte man sogar schon kurz nach dem Kauf , die Immobiien hochgeschrieben, so, dass aus vielleicht 5 % Eigenkapital bei einem Porfoliokauf dann 20 % wurden. Also einen kauf für 100 Mio, hat man dann im nächsten Quartal, weil es sich so auf bewerten liess mit 118 festgesetzt. Man hatte 5 Mio Eigenkapital eingebracht, und hatte 95 Mio Schulden.
Nach neuem Wertansatz von 118 Mio, bleiben ja die Schulden mit 95 Mio geich, aber das Eigenkapital erhöht sich auf 23 Mio Euro.

Adler hat dann auch immer wieder Kapitalerhöhungen durchgeführt und auch Geld bekommen. Dann hat man auch mal eine andere Immobilien Firma übernommen, die ein höheres Eigenkapital hatte und so stieg auch der Eigenkapialanteil der ganzen AG.

Nur so kann man auch eine grosse Expansion machen, wenn man möglichst wenig Kapital selber einsetzen will. Klar, wenn Preisrückgänge mal geben sollte, auf breiter Front bei fast allen Objekten, dann könnten solche geringen Eigenkapitalquoten schnell zur Überschuldung und dann zur Pleiten führen. Bei defama hat man ja für jede Immobilien eine eigene GmbH, so, dass auch ein einzelnes Objekt Pleite gehen kann und die AG insgesamt mit den anderen Objekten noch weiter laufen könnte.

Aber Defama tilgt in der Regel recht hoch. Es wurden hier von Leuten die wohl mit Schrade darüber gesprochen hatten Tilgungen von ca 5% p.a. und steigend (plus eingesparten Zinsen) Dann gab es auch mal die Aussage, die Tilgung wäre im Schnitt wohl bei 5,4 p.a.
Der Zinssatz ist immer für 10 Jahre festgeschrieben (Schrade sagte "Mindestens 10 Jahre", aber bisher wurde noch von keinem Darlehen direkt berichtet, das mehr als 10 Jahre läuft.

Nur so, kann man im anfang mit wenig Kapital solche Umsatzsteigerungen erzielen und auch nur so einen solche hohen Wert von Immobilien ankaufen.
Persönlich meine ich, weil man so hohe Tilgungen vornimmt, ist eine so hohe Finanzierung dauerhaft kein Problem. Nach 10 Jahren sind dann meistens schon um 55% bis 60 % des Darlehens getilgt, und man hat dann ohne Wertsteigerungen dann schon ca 35 % Eigenkapital und nur noch 65 % Schulden und jedes Jahr wo man weiter tilgt erhöht sich das Eigenkapital.

Es kann ja sein, dass man in so 6 bis 15 Jahren dann sagt, man möchte dann nur noch mit 40% Eigenkapital arbeiten. Eben weil dann schon hohe Anteile der ersten Immobilien abgezahlt wurden und man auch hohe Rückflüsse aus der Immobilienbewirtschaftung hat, die man nicht für Zins und Tilgung oder Kosten und Dividende braucht.

[gate4share]

Sehe zur Zeit wenig Gefahr, dass eine GmbH von Defama überschuldet sein könnte und/oder nicht mehr zahlungsfähig sein könnte. Bei allen Objekten verfügt man noch , oftmals viele Jahre über gültige Mietverträge. Bei Ankauf setzt man min 2 Mieter voraus, die auch noch min 5 Jahre Mietverträge haben. Da die meisten Märkte weniger als 3 Jahre im Eigentum sind, laufen auch die alten Mietverträge noch.

Ab mitte 2018 ist der Leerstand gestiegen. in den Vorjahren gab man die Vermietungsquote (auf Preisbasis) mit 97% an, ab mitte oder ende 2018 änderte das auf 95 %. Man hatte wohl Objekte mit Leerstand angekauft und auch sind Verträge ausgelaufen.

Wie wir hier lesen konnten, hat Herr Schrade sich ja viel bemüht um möglichst Vollvermietung zu erreichen was auch oft gelungen ist. Das was er sagt, zeigt ganz klar, dass er sich die richtigen Gedanken macht und so handelt , dass es für Eigentümer der AG, wohl dann auch für ihn als 30% Eigentümer sinnvoll ist.


Es ist wohl so, dass kleine Flächen heute sehr schlecht vermietbar sind. Hatte früher fast jeder Einkaufsmarkt eine Bäckerei, und viele noch Metzgerei , Lotto, Zeitungen/Tabak, evlt auch Reisebüro und Fotogeschäft etc. , hat sich das stark geändert.
Es gibt immer weniger Bäckerei und Metzgerei Filialen, auch Lotto stationär ist stark rückläufig (wird mehr im Internet gemacht) gleiches gilt für Zeitschriften, wo man vieles im net lesen kann und Tabakwaren sind völlig out und ständig sinkt der Umsatz.
Die Fotobranche hat sich komplett geändert , die kleinen Fotoläden gibt es nicht mehr und die meisten Reisebüros können heute kaum noch Gewinn erwirtschaften.

So sind eigentlich nur noch grosse und grösste Flächen gefragt . Schrade sagte ja, dass er auch einen Anteil der Kapitalerhöhung dafür nutzen wolle, um gegebenfalls sinnvolle Umbauten bei den bestehenden Objekten, die so bis 100 tsd kosten sollen, vornehmen will.
Es hört sich zwar leicht hat, wenn man aus 2 Ladenlokalen von vielleicht 40 und 60 qm eines von 100 qm machen will. Doch dafür muss nicht nur die Trennwand entfernt werden, man braucht fast immer auch eine neue Schaufenster- und Türfront, neuen Fussböden , zumindest Überarbeitung der Elektroversorgung oder eine komplett neue Beleuchtung. Das kann dann schnell einige 10,000 de kosten. Wenn man Leerstand schon hat und einen Mieter der einen langfristigen Vertrag abschliesst, wird man auch umbauen.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.944.638 von gate4share am 03.07.19 12:03:10

Zitat von gate4share: Aber Defama tilgt in der Regel recht hoch. Es wurden hier von Leuten die wohl mit Schrade darüber gesprochen hatten Tilgungen von ca 5% p.a. und steigend (plus eingesparten Zinsen) Dann gab es auch mal die Aussage, die Tilgung wäre im Schnitt wohl bei 5,4 p.a.
Der Zinssatz ist immer für 10 Jahre festgeschrieben (Schrade sagte "Mindestens 10 Jahre", aber bisher wurde noch von keinem Darlehen direkt berichtet, das mehr als 10 Jahre läuft.

Nur so, kann man im anfang mit wenig Kapital solche Umsatzsteigerungen erzielen und auch nur so einen solche hohen Wert von Immobilien ankaufen.
Persönlich meine ich, weil man so hohe Tilgungen vornimmt, ist eine so hohe Finanzierung dauerhaft kein Problem. Nach 10 Jahren sind dann meistens schon um 55% bis 60 % des Darlehens getilgt, und man hat dann ohne Wertsteigerungen dann schon ca 35 % Eigenkapital und nur noch 65 % Schulden und jedes Jahr wo man weiter tilgt erhöht sich das Eigenkapital.

Es kann ja sein, dass man in so 6 bis 15 Jahren dann sagt, man möchte dann nur noch mit 40% Eigenkapital arbeiten. Eben weil dann schon hohe Anteile der ersten Immobilien abgezahlt wurden und man auch hohe Rückflüsse aus der Immobilienbewirtschaftung hat, die man nicht für Zins und Tilgung oder Kosten und Dividende braucht.

Das möchte ich genauer spezifizieren:

Nach 10 Jahren Tilgung bei einem Zins von 2,40 % hat man eine Restschuld von nur noch 43,55 % und bei gleicher fortlaufender Tilgung ist das Darlehen in 16 Jahren und 6 Monaten komplett getilgt.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.945.601 von Michale am 03.07.19 13:42:51

Um es auf den Punkt zu bringen....die DEFAMA könnte nur noch scheitern, wenn die Welt unterginge...dies aber aus heutiger Sicht unwahrscheinlich ;-)

Und ginge die Welt doch unter, dürfte es auch keinen mehr jucken.......

Sachwerte sind a l t e r n a t i v l o s auch wenn ich nun lese, wer ausgeklüngelt neue EZB-Chefin werden dürfte...steht für noch mehr "Lockerheit".

Noch hat diese Masse unserer Mitbürger nicht verstehen können oder wollen, dass wir in einer ganz neuen Zeitepoche leben.....dem abgeschafften Guthabenszins.....nach Inflation und unsere EZB will diese bei 2%.....sei Geldwertstabilität.........ich seh es anders, aber egal

Da der € nicht scheitern darf (= Wählerwille) können wir keine angemessenen Zinsen mehr haben in Deutschland etc.

Wenn aber der Zinseszinseffekt (nach Inflation) bei den Sparern und Altersvorsorgesparern auf längere Sicht bei normalen Geldanlagen nicht mehr vorhanden ist, benötigt man Zinseszinsen aus Sachwerten.....wie steigende Dividenden bei einer DEFAMA, noch besser bei Wiederanlage.....

[batters1996]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.944.638 von gate4share am 03.07.19 12:03:10

Richtig ist, man hat relativ hohe Verbindlichkeiten und es war glaube zum Jahreswechsel 18/19 ein Eigenkapital von knapp unter 20 % ausgewiesen. Das ist relativ wenig und weniger als fast alle anderen Immobilienunternehmen. "Überschuldung" würde aber bedeuten man mehr Schulden als man an werte hat, also Schulden die ÜBER dem Vermögen liegen, das ist nicht der fall.

Sorry, das habe ich übersehen...sollte eher besser die Geschäftsberichte lesen
lernen

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.945.601 von Michale am 03.07.19 13:42:51

Zitat von Michale:

Zitat von gate4share: Aber Defama tilgt in der Regel recht hoch. Es wurden hier von Leuten die wohl mit Schrade darüber gesprochen hatten Tilgungen von ca 5% p.a. und steigend (plus eingesparten Zinsen) Dann gab es auch mal die Aussage, die Tilgung wäre im Schnitt wohl bei 5,4 p.a.
Der Zinssatz ist immer für 10 Jahre festgeschrieben (Schrade sagte "Mindestens 10 Jahre", aber bisher wurde noch von keinem Darlehen direkt berichtet, das mehr als 10 Jahre läuft.

Nur so, kann man im anfang mit wenig Kapital solche Umsatzsteigerungen erzielen und auch nur so einen solche hohen Wert von Immobilien ankaufen.
Persönlich meine ich, weil man so hohe Tilgungen vornimmt, ist eine so hohe Finanzierung dauerhaft kein Problem. Nach 10 Jahren sind dann meistens schon um 55% bis 60 % des Darlehens getilgt, und man hat dann ohne Wertsteigerungen dann schon ca 35 % Eigenkapital und nur noch 65 % Schulden und jedes Jahr wo man weiter tilgt erhöht sich das Eigenkapital.

Es kann ja sein, dass man in so 6 bis 15 Jahren dann sagt, man möchte dann nur noch mit 40% Eigenkapital arbeiten. Eben weil dann schon hohe Anteile der ersten Immobilien abgezahlt wurden und man auch hohe Rückflüsse aus der Immobilienbewirtschaftung hat, die man nicht für Zins und Tilgung oder Kosten und Dividende braucht.

Das möchte ich genauer spezifizieren:

Nach 10 Jahren Tilgung bei einem Zins von 2,40 % hat man eine Restschuld von nur noch 43,55 % und bei gleicher fortlaufender Tilgung ist das Darlehen in 16 Jahren und 6 Monaten komplett getilgt.

Ja gut, wollte da auch erst noch was ausrechnen. Kannst du denn das so bestätigen? Meine in den Geschäftsberichten nichts zu der Höhe der Tilgung gelesen zu haben, nur hier wurde mal 5 % plus ersparten Zinsen gesagt und dann sagte auch mal einer, man hätte ihm gesagt man tilge 5,41 % p.a.

Das es eine hohe Tilgung sein muss, ist klar, eben weil relativ wenig von den Mieteinnahmen übrig bleibt, und eben zur Tilgung an die Bank fliest. Ich meine ja, dass man nach 10 Jahre mit nur noch ca 43 % Restschulden, eben auch weniger Zinsen zahlen muss (weniger als die Hälfte) und die Tilgung neu festsetzen kann, bleibt man bei gut 5 % wäre man nach gut 16 Jahren schuldenfrei wenn man weniger tilgt hätte man Geldzuflüsse für Expansion oder auch eine höhere Ausschüttung.

Meine also richtig interessant und zur cashcow würde defama erst so in 8 bis 15 Jahren werden. Aber wer weiss wie sich dann die ganze Handelslandschaft entwickelt hat.

Wir hatten ja hier viele Seiten über den Internethandel mit Lebensmitteln geredet. Also Aldi und Lidl und wohl noch andere Anbieter haben sich nach Versuchen wieder voll aus dem Internethandel mit Lebensmitteln zurück gezogen. Rewe und andere bieten noch an und Amazon auch. Aber es ist wohl alles nicht profitabel.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.945.601 von Michale am 03.07.19 13:42:51

Zitat von Michale:

Zitat von gate4share: Aber Defama tilgt in der Regel recht hoch. Es wurden hier von Leuten die wohl mit Schrade darüber gesprochen hatten Tilgungen von ca 5% p.a. und steigend (plus eingesparten Zinsen) Dann gab es auch mal die Aussage, die Tilgung wäre im Schnitt wohl bei 5,4 p.a.
Der Zinssatz ist immer für 10 Jahre festgeschrieben (Schrade sagte "Mindestens 10 Jahre", aber bisher wurde noch von keinem Darlehen direkt berichtet, das mehr als 10 Jahre läuft.

Nur so, kann man im anfang mit wenig Kapital solche Umsatzsteigerungen erzielen und auch nur so einen solche hohen Wert von Immobilien ankaufen.
Persönlich meine ich, weil man so hohe Tilgungen vornimmt, ist eine so hohe Finanzierung dauerhaft kein Problem. Nach 10 Jahren sind dann meistens schon um 55% bis 60 % des Darlehens getilgt, und man hat dann ohne Wertsteigerungen dann schon ca 35 % Eigenkapital und nur noch 65 % Schulden und jedes Jahr wo man weiter tilgt erhöht sich das Eigenkapital.

Es kann ja sein, dass man in so 6 bis 15 Jahren dann sagt, man möchte dann nur noch mit 40% Eigenkapital arbeiten. Eben weil dann schon hohe Anteile der ersten Immobilien abgezahlt wurden und man auch hohe Rückflüsse aus der Immobilienbewirtschaftung hat, die man nicht für Zins und Tilgung oder Kosten und Dividende braucht.

Das möchte ich genauer spezifizieren:

Nach 10 Jahren Tilgung bei einem Zins von 2,40 % hat man eine Restschuld von nur noch 43,55 % und bei gleicher fortlaufender Tilgung ist das Darlehen in 16 Jahren und 6 Monaten komplett getilgt.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.952.159 von gate4share am 04.07.19 09:37:50

ja, ich kann das bestätigen.

Firmenpräsentation vom Mai 2018 (nachfolgendes habe ich kopiert)

Kennzahlen (Stand: 31.12.2017)
Anzahl Finanzierungspartner 15
Bankverbindlichkeiten 43,0 Mio. €
Ø Zinssatz 2,44%
Ø Anfangstilgung 5,41%
Ø Restlaufzeit / Zinsbindung 8,0 Jahre
Verschuldungsgrad (LTV) 61,1%

Firmenpräsentation Juni 2019 (nachfolgendes habe ich kopiert)

Kennzahlen (Stand: 31.03.2019)
Anzahl Finanzierungspartner 21
Bankverbindlichkeiten 67,9 Mio. €
Ø Zinssatz 2,41%
Ø Anfangstilgung 4,99%
Ø Zinsbindung 7,8 Jahre
Verschuldungsgrad (LTV) 62,5%

Die vorstehenden Daten sind auf der DeFaMa Hompage zu finden unter:

https://defama.de/home/presse/

Schönen Tag noch.

Michale

[EvaMeier]

Für den, den es interessiert:

zum 31.12.2018 gilt folgende Bilanz in Mio. €, Geschäftsbericht Seite 24

Grundstücke Bauten 81,1
übriges Vermögen 4,7
Summe Aktiva 85,8

Eigenkapital 16,4, Eigenkapitalanteil an Bilanzsumme 19,1%
Rückst./Verbindl. 69,4
Summe Passiva 85,8

Wie komme ich von der HGB-Bilanzierung zur IFRS-Bilanzierung?

1. Schritt: die Abschreibungen auf Grundstücke/Gebäude werden storniert.
lt. Geschäftsbericht Seite 38 sind dies 4,0 Mio €.
Da Abschreibungen Aufwendungen sind erhöht das Storno den Gewinn
und damit auch das Eigenkapital

Jetzt gilt:

Grundstücke/Bauten 85,1
übriges Vermögen 4,7
Summe Aktiva 89,8

Eigenkapital 20,4, Eigenkapitalanteil an Bilanzsumme 22,7 %
Rückst./Verb. 69,4
Summe Passiva 89,8

2. Schritt Hochbewertung zu den gutachterlich ermittelten Werten
Nach Geschäftsbericht Seite 37 sind dies 108,4 Mio €.
Da die Hochbewertung den sonstigen Erträgen zugeführt wird
erhöht diese den Gewinn und damit das Eigenkapital.
Jetzt gilt:

Grundstücke Bauten 108,4
übriges Vermögen 4,7
Summe Aktiva 113,1

Eigenkapital 43,7, Eigenkapitalanteil an Bilanzsumme 38,6 %
Rückst./Verb 69,4
Summe Passiva 113,1

Der Eigenkapitalunterschied zum 31.12.18 zwischen IFRS = 43,7 Mio € und HGB mit 16,4 Mio €
sind 27,3 Mio € "Mehrgewinne" seit Gründung durch Bilanzierung nach IFS. Zugeflossen ist von den 27,3 Mio € natürlich kein Cent.
Das Ganze geteilt durch die Anzahl der Aktien von 3,9 Mio errechnet einen kumulierten (Luft-)Gewinn von 7,00 €/Aktie.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.954.610 von EvaMeier am 04.07.19 14:10:11

Sehr guter Beitrag, zeigt schön die "heile Welt" der IFRS Gewinne........ ;-)

Es bleibt anzumerken, dass die "Gutachten" viele Stellschrauben haben, also je nach Zweck nach oben und unten optimiert werden können.

Es gibt nicht den exakten und richtigen Gutachtenwert......nur "Nährungswerte"

Mit den Buchwerten des HGB kann man diese Kreativität nicht betreiben.....Zu- und Abschreibungen in "geordneteren Bahnen"

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.954.610 von EvaMeier am 04.07.19 14:10:11

auch von mir vielen Dank.

Das ist richtig schön erklärt und für mich gut nachvollziehbar. Hatte mir bisher nicht die Mühe gemacht, dies zu vergleichen, aber der Wert, den IFRS schafft, ist schon enorm und zeigt, wie wichtig es ist, gerade bei Immo-Aktien nicht auf die Höherbewertung nach IFRS zu vertrauen.

Michale

[Flat Eric]

neu im finanzkalender: "6.-9. Aug. 2019 Roadshow, Dublin / London / Frankfurt / Stuttgart." der halbjahresbericht steht dann auch im august an. ich vermute mal, das danach die ke knackig angegangen wird...

[LongTermForever]

Artikel in der Börse Online

Hallo zusammen,

anbei der aktuelle Artikel aus der Börse Online mit Kursziel 19 Euro.

https://www.boerse-online.de/nachrichten/aktien/defama-aktie…

Einzig die dort angegebene Risikoeinstufung "Hoch" ist für mich nicht nachvollziehbar. Wenn ein überdurchschnittlich profitables, wachstumsstarkes und solide finanziertes Unternehmen von BO schon als hochriskant eingestuft wird, dann dürfte ehrlichkeitshalber kaum eine andere Aktie eine bessere/risikoärmere Einstufung bekommen...

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.954.940 von Kampfkater1969 am 04.07.19 15:01:04

Zitat von Kampfkater1969: Sehr guter Beitrag, zeigt schön die "heile Welt" der IFRS Gewinne........ ;-)

Es bleibt anzumerken, dass die "Gutachten" viele Stellschrauben haben, also je nach Zweck nach oben und unten optimiert werden können.

Es gibt nicht den exakten und richtigen Gutachtenwert......nur "Nährungswerte"

Mit den Buchwerten des HGB kann man diese Kreativität nicht betreiben.....Zu- und Abschreibungen in "geordneteren Bahnen"

Hat man denn bei defama den Bestand bewerten lassen? Habe da mehr in Erinnerung, dass man pauschal etwas von 12facher Jahresmiete sagte und das noch als unterste Bewertung gehalten hätte. Das man insgesamt sparsam agiert, glaube, hat man bisher keine offizielle Bewertung vornehmen lassen.

Muss denn defama auch nach den neuen Richtlinien bilanzieren? Oder wer muss und wer nicht?


Gutachten sind oftmals um 100 % dehnbar.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.976.180 von gate4share am 08.07.19 13:51:00

Gutachten sind teuer.......und wie von dir beschrieben sehr "dehnbar".....ist eine "Wissenschaft", die anzusetzenden Kennzahlen.....man hat ja stets die Auswahl aus einer Bandbreite.......und da macht eine Drehung schon viel aus, an der richtigen Stelle......und das Gutachten ist deshalb nicht falsch........nur "kreativer" und "optimierter"

Lustig dann nach der "Rechnerei".....die Marktanpassung........

[gate4share]

Es gibt aber auch aussergewöhnlich gute Gutachten! Da kann letztlich nichts kritisieren. Aber ich stimmt grundsätzlich zu, dass auch Gutachten von offiziell vereidigten und bestellten Sachverständigen, auch wenn sie Architekten sind und weitere Qualifikationsmerkmalen haben, mehr oder weniger unrichtig sind, und deshalb auch überflüssig.

Wenn nun aber Gutachten bei einer AG den Wert je Aktie bei zum Beispiel 20 NAV annehmen, dann glaube ich schon, dass ein kurs von 10 Euro niedrig ist.

Defama ist ja sehr offen, und gibt auch von allen Objekten die Grundstücksgrösse, den Preis je qm Grundstück und die erzielte Miete. Als Sachwert kann man wohl immer als aller unterste Grenze den Grundstückswert annehmen, der meiner Erinnerung nach, schon über 60 % der gezahlten und aktuell bilanzierten Werte entspricht.

[Strive_and_Prosper [Blogger]]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.977.239 von gate4share am 08.07.19 15:56:32

Zitat von gate4share: Wenn nun aber Gutachten bei einer AG den Wert je Aktie bei zum Beispiel 20 NAV annehmen, dann glaube ich schon, dass ein kurs von 10 Euro niedrig ist.

Die Deutsche Real Estate 🙂

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.977.239 von gate4share am 08.07.19 15:56:32

Ich habe ja Kenntnisse von den Gutachtengrundlagen........Bodenverzinsung......mögliche Bandbreite, die den Wert massiver prägt...

Bewirtschaftungskosten.......dito.........Marktanpassungfaktoren......hihi.....wenn diese Berechnungen dem Markt, dem Verkehrswert entsprechen würden, warum dann dies?

Diese Gutachten haben einige Stellschrauben, über die Seitenzahl verteilt......der Laie nimmt die Zahlenansätze als gegeben hin, dabei kann jede Schraube auch mit einer anderen Zahl bestückt werden, teils mit großer Wirkung auf den "Gutachtenwert".

Ertragswertverfahren......(angenommene künftige und kommende Mieten)......Sachwertverfahren nach statistischen Werten ohne Feintunning der Microlage......die Mischung auch nicht besser....

Letzlich ist der Verkehrswert nur der Wert, der am Markt tatsächlich bezahlt wird, alles andere nur graue Theorie.

Gerade weil IFRS diese Hochschreibungen erlaubt, kann man schon beim Auftrag die "Art der Schraubendrehung" besprechen.......ganz weit oben, mittig oder unten....

Auch immer lustig, wer den Auftrag für Gutachten erteilt.......der Eigentümer oder der Kaufwillige....

Die Verkehrswerte bei Defama zum Glück nicht ständig Thema, da HGB.......ich würde es begrüßen noch lange Jahre die stillen Reserven auszubauen. Ohne Verkäufe....

[LongTermForever]

So, langsam leert sich die Xetra Ask-Seite. Noch 1.272 Stück zu 16,00 Euro verfügbar, danach nur noch 2-stellige Kleckerpositionen und dann war es das (vorerst) ;-)

[gate4share]

Festhalten möchte ich gern, dass bisher defama nicht ein Objekt höher bewertet hat und somit auch alle Wertansätze der Immobilien, bei den Kaufkursen liegen, abzüglich der Abschreibungen der letzten Jahre.
Da ja allgemein schon Wertsteigerungen eingetreten sind, in den letzten Jahren, kann man davon ausgehen, dass die Werte weit über dem liegen, als im Buchwert ausgewiesen wird.

Natürlich im Falle der Aufdeckung von Werterhöhungen müssten die voll versteuert werden. Wenn das Geld bei einem Verkauf zugeht, hat man auch ausreichend Liquidität um die anfallenden Steuern zu zahlen. Aber vorher, führt die HGB Bilanzierung dazu, dass man bei den Ankaufspreisen bleibt abzüglich der Abschreibungen. Man weist also keine Gewinne durch Wertsteigerungen aus, die dann evtl auch Steuerzahlungen auf die Werterhöhungen auslösen würden. Nun bei HBG wird erst eine evtl Steuerzahlung bei erhöhten Werten ausgelöst, wenn man das Objekt tatsächlich verkauft und eben den höheren Wert auch erlöst.

Damit verbunden ist natürlich, dass dann von den offiziellen und geprüften zahlen her, der NAV ehr zu niedrig ausgewiesen wird , und man so evtl Schwierigkeiten hat, neue Aktionäre zu den Preisen zu finden. Denn nicht wenige werden davon ausgehen, dass auch die Werte laut HGB dem tatsächlichen Wert entsprechen und so evtl - (fälschlicherweise) den Kurs der Aktie im Vergleich zum tatsächlichen Wert der Objekt für zu hoch empfinden. Das ist hier aber eindeutig nicht der Fall. Aber, glaube gerade internationale Anleger erkennen das nicht so direkt.
Also immer noch eine Chance für uns billig zu kaufen!

[Der Tscheche]

Bist Du da sicher mit Deiner Einschätzung.

Hier eine völlig gegesätzliche, was die Bewertung der Objekte anbelangt:

Zitat von Aliberto:

Zitat von Pep92: Ich glaub du muesstest mal bei Defama etwas eintauchen, dann wuerdest du die Frage nicht stellen.

Habe ich jetzt mal gemacht und mir die letzten drei Geschäftsberichte sorgsam durchgelesen !

Zitat von JohannesWild: Hallo Aliberto,

Das Geschäftsmodell von Defama unterscheidet sich von anderen Immobilienfirmen. Der NAV ist bei Defama nur wenig aussagekräftig, da dieser von der zugrunde gelegten Bewertung des Portfolios abhängt. Die Bewertung bei Defama erfolgt über HGB und es sind noch keine Gewinne aus Höherbewertungen erfolgt. ........Folglich bereitet mir der Aufschlag zum NAV kein Kopfzerbrechen.In 2018 wurde der NAV je Aktie übrigens um €1,6 gesteigert.

Gruß,

Johannes

Sorry Johannes,
aber diese Aussage ist schlichtweg falsch !

Defama bilanziert natürlich nach HGB und darüber gibt es überhaupt keinen Dissenz.

Der NAV bei Defama wird aber nicht nach der HGB-Bewertung (also Anschaffungskosten evtl. gemindert um Abschreibungen etc.) ermittelt, sondern nach EPRA-Norm und damit an IFRS angelehnt bzw. gemäß IFRS-Maßstab. Deshalb wird jedes Jahr eine externe Gesellschaft beauftragt und diese erstellt ein Gutachten und bewertet die Objekte gemäß IFRS; somit sind die dort angegebenen und ausgewiesenen Werte keine Buchwerte, sondern die akt. Markt- bzw. Verkehrswerte !

Was diese Gutachten und die dort aufgeführten Werte für eine Aussagekraft haben, könnte bzw. kann man erst bei einem tatsächlichen Objektverkauf und dem dann erzielten Verkaufspreis sagen (wie war das noch damals bei den offenen Immobilienfonds 2008 und den dort ermittelten Verkehrswerten und den später tatsächlich erzielten Verkaufspreisen nach Schließung ?!). Ich würde sogar fast soweit gehen und behaupten, dass der ausgewiesene EPRA-NAV bei Defama eher zu hoch ist und im Fall der Fälle hier eher Abschläge als Aufschläge vorzunehmen sind (wer bezahlt die Gutachterfirma und was ist für den Auftraggeber besser ?). Schau Dir einfach mal die Entwicklung die letzten drei Jahre an und dort wurden "Aufwertungen also Steigerungen der Marktwerte" vorgenommen bzw. unterstellt und dies obwohl die Objekte ja größtenteils gerade erst erworben wurden und die Mietverträge jetzt auch keine großen Mietsteigerungen aufweisen (s. Tabelle Seite 11 des GB). Wir sind hier in einem ganz speziellen Markt der Gewerbeimmobilien und dies kann und sollte man nicht mit "normalen" Wohnimmobilien vergleichen.

Bei Defama wird bzw. wurde der (EPRA-)NAV in Höhe von 11,02 Euro zum 31.12.2018 wie folgt ermittelt:
Portfoliowert von 108,45 Mio (also angesetzte Marktwerte laut Gutachten und nicht das von Dir aufgeführte Anlagevermögen in Höhe von 81.4 Mio)
zzgl. 3.9 Mio Umlaufvermögen
abzgl. 0,8 Mio Rückstellungen
abzgl. 68,6 Mio Verbindlichkeiten

= 42,95 Mio
/ 3.9 Mio Aktien = 11,02 Euro pro Aktie

Ich hätte dann bei einem Aktienkurs von 15,70 Euro schon so meine Bedenken bzw. eine "sicher geglaubte" Rendite von >4% kann da ganz leicht auch in Verluste umschlagen !


Quelle s. auch Ausführungen aus dem GB 2018 (u.a. Seite 18):

"Im Sinne einer transparenten Kommunikation ermitteln und veröffentlichen wir quartalsweise den „Inneren Wert“ (NAV) unserer Aktie, so dass Aktionäre und Interessenten neben den Ertragskennzahlen eine zusätzliche Orientierung für die Einschätzung unserer operativen Entwicklung erhalten. Zur besseren Vergleichbarkeit mit anderen Unternehmen der Peer Group weisen wir diesen ab dem vorliegenden Geschäftsbericht erstmals gemäß dem international anerkannten Standard der European Public Real Estate Association (EPRA) aus. Zum Bilanzstichtag haben wir alle Objekte unseres Portfolios durch die Winters & Hirsch Real Estate Advisory GmbH & Co. KG gemäß §194 BauGB und International Financial Reporting Standards (IFRS) bewerten lassen. Nach vorheriger Besichtigung wurden im Februar und März 2019 entsprechende Gutachten abgefasst. Zum 31.12.2018 belief sich der Marktwert unseres Immobilien-Portfolios auf 108,45 Mio. €. Eine Übersicht der Einzelobjekte ist auf Seite 36/37 dieses Geschäftsberichts dargestellt.
Unter Berücksichtigung der übrigen Aktiva sowie der bestehenden Verbindlichkeiten belief sich der EPRA NAV der DEFAMA-Aktie somit per 31.12.2018 auf 11,02 €. Einschließlich der im Juni 2018 ausgeschütteten Dividende von 0,34 € je Aktie sowie bereinigt um Effekte aus der durchgeführten Kapitalerhöhung entspricht dies einer Steigerung um 29,7% gegenüber dem Wert von 8,42 € je Aktie zum Jahresende 2017."

[LongTermForever]

Die hier dargelegte Aussage, der EPRA NAV könnte zu hoch sein, und dass ein entsprechendes Investmentrisiko bei einem Kurs von 15,70 Euro vorliegt, kann ich nicht ganz nachvollziehen bzw. teilen.

Der errechnete Marktwert der Immobilien liegt in der Tat bei 108,5 Mio. €. Dem stehen aber annualisierte jährliche Mieteinkünfte von 9 Mio. € gegenüber. Ich vermute, dass kaum jemand daran zweifelt, dass man die Immobilien - insbesondere als Paket betrachtet - nicht zu wenigstens der 12 fachen Jahresmiete veräußern könnte, wenn Peers nachweislich deutlich höhere Multiples für Pakete bezahlen. Insofern ist die Aktie nicht nur aus Sicht des FFO sondern auch des NAV weitgehend fair bepreist ohne aktuell ersichtliches Downside-Risiko (aber ohne weitere Käufe zugegebenermaßen aktuell auch ohne nennenswertes Upside-Potential).

Viele Grüße
LongTermForever

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.012.253 von LongTermForever am 12.07.19 13:21:00

Noch ein Nachtrag:

Sehe gerade die annualisierte Nettojahresmiete betrug per Ende 2018 sogar schon 9,3 Mio. Euro, was den Mietfaktor bezogen auf den Wert der Immobilien sogar auf 11,67 reduziert.

Zudem war die vorangehende Rechnung natürlich noch vor Dinslaken: Nach dieser Akquisition beträgt die annualisierte Jahresmiete nun bereits 10 Mio. Euro, wobei natürlich auch der Marktwert des Portfolios vermutlich um ca. den gezahlten Kaufpreis anstiegen wird.

[babbelino]

@LongTermForever

Da die Aktie deutlich über ihrem NAV notiert, macht es keinen Sinn, die Mietrendite im Verhältnis zu Ihrem NAV (11,28 Euro /Aktie Q1) auszurechnen. Maßgeblich für mich ist die Mietrendite bezogen auf den Enterprise Value. Demnach beträgt die Nettomietrendite (basierend auf der annualisierten Nettomiete i.H.v. 9,3 Mio Euro) derzeit 7,3%. Das ist m.E. nicht preisgünstig unter Berücksichtigung der Bauqualität und der Lage der Immobilien.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.012.517 von babbelino am 12.07.19 13:55:16

Ja, ich verstehe ich deinen Punkt.

Aber es ging in den vorangehenden Posts ja um den Marktwert der Immobilien - den sah ich mit 11,67 mal Nettojahresmiete als angemessen.

Für den aktuellen Kurs/Mietrendite würde ich nicht den Equity Value durch Jahresmiete sondern durch FFO dividieren - aber hier hat jeder Investor natürlich andere Präferenzen oder Ansätze.

[babbelino]

@LongTermForever

Deinem Hinweis auf den FFO stimme ich zu. Bei Immobilien betrachte ich gerne den Nettomietmultiple unter Berücksichtigung der Art der Immo und deren Lage, den FFO (bezogen auf den EV) und den qm-Preis (bezogen auf den EV). Bei Defama stört mich die relativ geringe FFO-Rendite i.H.v. 3,5% (4,4 Mio. FFO bezogen auf EV i.H.v. 126 Mio. Euro).

Das ist schlichtweg zu wenig für ein Immobilienportfolio, deren Objekte sich gemäß des jüngsten Prognos-Gutachtens fast ausschließlich in Gebieten befinden, deren Einwohnerzahlen und damit auch deren Kaufkraft in den nächsten Jahren weiter abnehmen werden. Immerhin brauche ich bei diesen niedrigen FFO-Renditen fast 30 Jahre, bis der Kredit und die Marktkapitalisierung durch die Cashrückflüsse bezahlt / gedeckt wurden. Dazwischen liegen etliche Mietvertragsverlängerungen und die damit verbundenen Unsicherheiten. Den Bevölkerungs- und Kaufkraftschwund werden die Einzelhändler ganz sicher mietmindernd geltend machen. Hinzu kommt, dass diese Art von Immobilien nach 30 Jahren "auf" ist, d.h. abgerissen werden kann.

[Gordon--Gekko]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.013.213 von babbelino am 12.07.19 15:15:34

Zitat von babbelino: @LongTermForever

Deinem Hinweis auf den FFO stimme ich zu. Bei Immobilien betrachte ich gerne den Nettomietmultiple unter Berücksichtigung der Art der Immo und deren Lage, den FFO (bezogen auf den EV) und den qm-Preis (bezogen auf den EV). Bei Defama stört mich die relativ geringe FFO-Rendite i.H.v. 3,5% (4,4 Mio. FFO bezogen auf EV i.H.v. 126 Mio. Euro).

Das ist schlichtweg zu wenig für ein Immobilienportfolio, deren Objekte sich gemäß des jüngsten Prognos-Gutachtens fast ausschließlich in Gebieten befinden, deren Einwohnerzahlen und damit auch deren Kaufkraft in den nächsten Jahren weiter abnehmen werden. Immerhin brauche ich bei diesen niedrigen FFO-Renditen fast 30 Jahre, bis der Kredit und die Marktkapitalisierung durch die Cashrückflüsse bezahlt / gedeckt wurden. Dazwischen liegen etliche Mietvertragsverlängerungen und die damit verbundenen Unsicherheiten. Den Bevölkerungs- und Kaufkraftschwund werden die Einzelhändler ganz sicher mietmindernd geltend machen. Hinzu kommt, dass diese Art von Immobilien nach 30 Jahren "auf" ist, d.h. abgerissen werden kann.

Worin besteht denn der Sinn den FFO (welcher nach FK-Zinsen ist) durch den EV zu teilen (welcher FK inkludiert)?

[babbelino]

Wie ich geschrieben habe: Du erfährst, wie lange Du brauchst, bis die Rückflüsse aus Deiner Immobilie das Fremd- und Eigenkapital abgetragen haben.

[gate4share]

Finde das jetzt alles verwirrend.

Vielleicht darf es ich nochmals zusammen fassen wie es sachlich verstanden habe und es wäre schön, wenn es jemand korrigieren würde.

Also es gibt die Bilanzierung nach Handelsgesetzbuch (HGB) . Da ist festgelegt, dass die Immobiien zu Anschaffungpreisen abzüglich Abschreibungen bilanziert werden und genauso macht es auch defama.

Dann gibt es noch eine Berechnung des NAV. Und dieser NAV wird anders Berechnet. Hier wird wohl von einem Faktor der 12 fachen Jahresmiete beim Verkauf ausgegangen und so kommt man auf en genannten NAV. Das ist aber keine offizielle Wertberechnung, sondern die Darstellung wohl eines massgeblichen Immobilienverbandes.

Direkte Wertgutachten wurden bisher noch nicht von dritter Seite vorgenommen.

Bin gerne bereit etwas anderes an zu nehmen ,wenn es falsch von mir verstanden wurde.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.014.023 von Gordon--Gekko am 12.07.19 16:36:12

Bzgl. Mietrendite würde ich aus Aktionärssicht aber FFO/Equity Value (= Market Cap) nicht FFO/EV (inkl. Fremdkapital) teilen, das ist ja gerade der Trick am Leverage, die Fremdkapitalgeber interessieren uns doch nicht, da dieses Kapital nicht von „uns“ stammt. Und darauf ist die Rendite doch gut (Hinweis: im FFO sind die Fremdkapitalzinsen iS Entlohnung FK Geber ja auch schon abgezogen).

Aber wie immer lets discuss, gerade wenn ich was übersehen hätte.

[Gordon--Gekko]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.014.947 von LongTermForever am 12.07.19 18:09:42

Zitat von LongTermForever: Bzgl. Mietrendite würde ich aus Aktionärssicht aber FFO/Equity Value (= Market Cap) nicht FFO/EV (inkl. Fremdkapital) teilen, das ist ja gerade der Trick am Leverage, die Fremdkapitalgeber interessieren uns doch nicht, da dieses Kapital nicht von „uns“ stammt. Und darauf ist die Rendite doch gut (Hinweis: im FFO sind die Fremdkapitalzinsen iS Entlohnung FK Geber ja auch schon abgezogen).

Aber wie immer lets discuss, gerade wenn ich was übersehen hätte.

Sehe ich ja auch so, deswegen meine Nachfrage...

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.014.875 von gate4share am 12.07.19 18:00:29

Also zumindest ende 2018 hat man bei defama einen externen Gutachter beauftragt die Werte der Immobilien zu bewerten.

Habe ich wohl irgendwie übersehen, dass diese NAV Berechnung auch immer Teil der Geschäftsberichte gewesen sein soll.

[Investor024]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.013.213 von babbelino am 12.07.19 15:15:34

Zitat von babbelino: Hinzu kommt, dass diese Art von Immobilien nach 30 Jahren "auf" ist, d.h. abgerissen werden kann.

Darf ich hierzu mal die Frage stellen, weshalb in der Branche regelmäßig so ganz selbstverständlich anstelle des Gewinns auf die FFO (Gewinn + Abschreibungen) abgestellt wird? Ist es nicht eher wirtschaftliche Realität, dass die Gebäude nach 30 Jahren tatsächlich reif für den Neubau sind und diese Situation durch die Abschreibungen ganz zutreffend abgebildet wird? Da fehlt mir noch der gedankliche Durchbruch.

[babbelino]

@Gordon-Gekko

Nein, das sehe ich anders. Euer "Modell" funktioniert prima in Phasen sinkender Zinsen. Was passiert aber, wenn der Zins mal steigt? Dann beginnt der Leverage gegen Euch zu arbeiten, weil die Marktwertänderungen sich immer im Eigenkapitalwert niederschlagen, nicht aber im Kreditvolumen mit dem die Immo finanziert wurde. Dazu kommt, dass der FFO bei hohem Leverage und anziehenden Zinsen durchaus stärker sinken kann. Aus diesem Grunde schaue ich mir immer an, wie lange es dauert, bis der FFO den gesamten Kaufpreis (EK+FK) abgetragen hat. Logischerweise, je kürzer um so besser.

Kaufe ich heute eine Defama-Aktie, dauert es bei einem FFO i.H.v. 4,4 Mio. Euro p.a. eben rund 30 Jahre, bis mein Börsenwert und das Fremdkapital abgezahlt wurde. Das ist mir, wie schon gesagt, viel zu lange.

[Gordon--Gekko]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.015.358 von babbelino am 12.07.19 19:04:51

Zitat von babbelino: @Gordon-Gekko

Nein, das sehe ich anders. Euer "Modell" funktioniert prima in Phasen sinkender Zinsen. Was passiert aber, wenn der Zins mal steigt? Dann beginnt der Leverage gegen Euch zu arbeiten, weil die Marktwertänderungen sich immer im Eigenkapitalwert niederschlagen, nicht aber im Kreditvolumen mit dem die Immo finanziert wurde. Dazu kommt, dass der FFO bei hohem Leverage und anziehenden Zinsen durchaus stärker sinken kann. Aus diesem Grunde schaue ich mir immer an, wie lange es dauert, bis der FFO den gesamten Kaufpreis (EK+FK) abgetragen hat. Logischerweise, je kürzer um so besser.

Kaufe ich heute eine Defama-Aktie, dauert es bei einem FFO i.H.v. 4,4 Mio. Euro p.a. eben rund 30 Jahre, bis mein Börsenwert und das Fremdkapital abgezahlt wurde. Das ist mir, wie schon gesagt, viel zu lange.

Ich habe jetzt gerade nicht so viel Zeit. Nur soviel: Die Anfangstilgung beträgt Stand 31.03.2019 ca. 4,99% (Quelle: Firmenpräsentation auf der Homepage). Demzufolge würde es eben keine 30 Jahre dauern.

[babbelino]

@Gordon

Kein Problem. Vielleicht habe ich mich auch missverständlich ausgedrückt. Ich mache einen neuen Versuch. Bei einem Vergleich zweier Immobiliengesellschaften, deren Immobilienqualität, Marktkapitalisierung und FFO exakt gleich sind, würdet ihr ja immer dasjenige kaufen, das weniger hoch verschuldet ist. Zum Beispiel berechnet man bei Industrieunternehmen das EV/EBITDA. Innerhalb eines Sektors würde man bei einem Vergleich zweier Unternehmen dasjenige als preiswürdiger einstufen, welches das niedrigere EV/EBITDA-Multiple besitzt. Anstatt des EBITDA verwende ich die FFO.

Noch anschaulicher ist vielleicht der Vergleich mit den Cashearnings (die Cashearnings je Aktie bei Industrieunternehmen entsprechen den FFO je Aktie bei Immobilienunternehmen). Anhand der Cashearnings kannst Du ein KGV berechnen, ich mache dasselbe mit den FFO. Natürlich ist bei gleichem KGV dasjenige Unternehmen ceteris paribus preiswürdiger, welches weniger hoch verschuldet ist.

Die Aussage, dass es rund 30 Jahre dauert, bis die heutigen FFO den EK+FK-Wert decken, läßt sich wie folgt ableiten: EK (Marktkapitalisierung)+FK=129 Mio. Euro. FFO = 4,4 Mio. Euro, d.h. 129/4,4 = 30.

[LongTermForever]

Exakt, da der FFO den Jahresüberschuss als Startpunkt hat, in dem ja schon die Fremdkapitalzinsen abgezogen sind. Somit müsste man für die Tilgungsrechnung zumindest EV / (FFO + Zinsen) rechnen. Aber wie gesagt, als Aktionär interessiert mich eigentlich nur, wann der „mir“ zustehende Cashflow (FFO) Menschen „meinen“ Kapitaleinsatz (Market Cap bzw. Kurs) zurückverdient hat.

[LongTermForever]

Oder anders ausgedrückt: Theoretisch könnte ich 0 tilgen und immer nur die gleichbleibenden Zinsen leisten. Dann würde ich 15,70€ für die Aktie zahlen und würde jährlich aktuell 5 Mio FFO annualisiert / 3,9 Mio Aktien = 1,28€ FFO erhalten, in dem die Kreditzinsen ja schon raus sind. Das sind dann 1,28/15,70 = 8,2% Aktionärsrendite.

[Gordon--Gekko]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.015.859 von babbelino am 12.07.19 20:22:53

Zitat von babbelino: @Gordon

Kein Problem. Vielleicht habe ich mich auch missverständlich ausgedrückt. Ich mache einen neuen Versuch. Bei einem Vergleich zweier Immobiliengesellschaften, deren Immobilienqualität, Marktkapitalisierung und FFO exakt gleich sind, würdet ihr ja immer dasjenige kaufen, das weniger hoch verschuldet ist. Zum Beispiel berechnet man bei Industrieunternehmen das EV/EBITDA. Innerhalb eines Sektors würde man bei einem Vergleich zweier Unternehmen dasjenige als preiswürdiger einstufen, welches das niedrigere EV/EBITDA-Multiple besitzt. Anstatt des EBITDA verwende ich die FFO.

Noch anschaulicher ist vielleicht der Vergleich mit den Cashearnings (die Cashearnings je Aktie bei Industrieunternehmen entsprechen den FFO je Aktie bei Immobilienunternehmen). Anhand der Cashearnings kannst Du ein KGV berechnen, ich mache dasselbe mit den FFO. Natürlich ist bei gleichem KGV dasjenige Unternehmen ceteris paribus preiswürdiger, welches weniger hoch verschuldet ist.

Die Aussage, dass es rund 30 Jahre dauert, bis die heutigen FFO den EK+FK-Wert decken, läßt sich wie folgt ableiten: EK (Marktkapitalisierung)+FK=129 Mio. Euro. FFO = 4,4 Mio. Euro, d.h. 129/4,4 = 30.

Das ist aber eine sehr theoretische Betrachtung. Und lässt meiner Meinung nach außer Acht, dass DEFAMA als Unternehmen (!und nicht nur als Portfolio) einen Vorstand sowie weitere Mitarbeiter beschäftigt, welche sich um die Expansion des Unternehmens kümmern und eben nicht nur das Portfolio verwalten. Und diese Kosten finden beim FFO ja auch Berücksichtigung.

Ich ziehe es vor den EV ins Verhältnis zu den Mieteinnahmen zu setzen. Dabei komme ich derzeit auf eine Bruttorendite von rund 7,5% ergo einem Multiple von 13,33. Ob das nun teuer oder günstig ist muss jeder für sich entscheiden. Wie aber schon öfters geschrieben wurde, finden z.T. Transaktionen größerer Portfolien für solche Multiples statt. Damit wäre das Portfolio meiner Meinung nach fair bewertet. Hinzu kommt aber, dass es die letzten Jahre gelungen ist pro Jahr deutlich zweistellig zu wachsen. Das sollte denke ich bei der Bewertung des Unternehmens (!= Portfolios) berücksichtigt werden. Betrachtet man die Peergroup (Deutsche Konsum, VIB) so sind diese höher bewertet (Kurs-FFO-Verhältnis / Bruttorendite).

Soviel zu meiner Meinung. Ich bin selbst Aktionär der Gesellschaft, halte mich aber mit Neuinvestments derzeit zurück. Soll natürlich keine Handlungsempfehlung darstellen. Habe alle Zahlen auf die Schnelle berechnet, daher auch keine Gewähr auf Richtigkeit.

[Gordon--Gekko]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.015.985 von Gordon--Gekko am 12.07.19 20:37:27

Ich habe bei obiger Berechnung übrigens bereits dem Kauf von Dinslaken berücksichtigt.

[Gordon--Gekko]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.015.859 von babbelino am 12.07.19 20:22:53

Zitat von babbelino: @Gordon

Noch anschaulicher ist vielleicht der Vergleich mit den Cashearnings (die Cashearnings je Aktie bei Industrieunternehmen entsprechen den FFO je Aktie bei Immobilienunternehmen). Anhand der Cashearnings kannst Du ein KGV berechnen, ich mache dasselbe mit den FFO. Natürlich ist bei gleichem KGV dasjenige Unternehmen ceteris paribus preiswürdiger, welches weniger hoch verschuldet ist.

Kannst du mir andere Immobilienunternehmen nennen, welche günstiger bewertet sind als DEFAMA und trotzdem so wachstumsstark sind? Gerne anhand eines Vergleichs durch EV/EBITDA. Meine das durchaus ernst, vielleicht habe ich ja etwas übersehen.

Grüße

GG

[babbelino]

@Gordon

Ich habe Dir eine Boardmail gesendet.

[Kampfkater1969]

Ich verfolge ja auch die Entwicklung des stationären Handels in den USA...da dortige Änderungen und "Innovationen" oft mit Zeitverzug auch unsere "europäische Kultur" bereichern.

Walmart hatte dort massive Probleme, sich gegen die Onlinekonkurrenz zu wehren......bis man endlich reagierte....nun dort massives Wachstum.....ist nun dort der wachstumsstärkste Onlineanbieter....und wie?

Indem er "Click & Collect" einführte.....die Kunden bestellen online und fahren nur noch zur örtlichen Filiale vor, um die bezahlte Ware einzuladen.......kommt enorm gut an.......hier der Vorteil des großen Netzes an stationären Filialen. Nun Nummer 2 in USA online.....

Übertragen auf Defama ist es mir da nicht bange......auch diese Mieter könnten mit solchen Konzepten sehr gut gegen Amazonisierung des Einzelhandels ankämpfen.

"Store 8 Projekt" bei Walmart wird erstklassige hauseigene hochintelligente Chatbots einsetzen, Kunde wird perfekt betreut, man hat ja die Big Data des Kunden.......spart Milliarden ein, sichert aber die Präsenz des Einzelhandels in der Fläche.....

[babbelino]

@Kampfkater

Den Online-Handel sehe ich auch nicht unbedingt als Bedrohung für Defama. Skeptisch machen mich die längerfristigen Prognosen hinsichtlich Bevölkerungsentwicklung, Attraktivität als Wirtschaftstandort, ärztliche Versorgung etc. Laut Prognose-Gutachten sieht es da für Sachsen-Anhalt und Brandenburg sehr düster aus. Defama wird dies bei Mietvertragsverlängerungen zu spüren bekommen.

Lustig finde ich die offensichtliche Diskrepanz in der Wahrnehmung der Anleger und der Verkäufer der Immobilien. Die Verkäufer der Immobilien sind offenbar froh, diese für teilweise 9% Mietrendite zu verkaufen und der Börsenanleger ist froh, diese mit 7% bewerten zu können. Dazwischen ist nicht viel passiert bei, d.h. es gab i.d.R. keine Neu- oder Umbauten, keine spektakulären Mietvertragsverlängerungen. Einfach nur eine andere Bewertung der Risiken und Cashflows der gleichen Immobilie.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.033.651 von babbelino am 16.07.19 09:42:24

Die längere Lebenserwartung wird etwas ausgleichen können, dann ist es auch so, dass vor Ort bei den Objekten nicht auch jüngere Bürger zuziehen würden...ich habe z.B. in der Nähe eines Objektes persönliche Einblicke, wenn ich vor Ort bin......da geht auch in 20 Jahren nicht die Welt unter.

Wenn die Objekte dann entschuldet sind, wären auch weniger Mieten je qm noch fette Renditen.

Zu den Motiven der Verkäufer.......ist wie an der Börse, jede Partei meint, man ist schlauer......nur die Zukunft wird es zeigen.....

Sind wir froh, dass es Verkäufer zu diesen Konditionen gibt und unser Vorstand mit viel Bedacht ankauft.....kein Vorstand, der wie besoffen kauft.....und dann mit fetten Abfindungen das Minenfeld verlässt.....

So ein Vorstand wie bei DEFAMA ist ein "selbstgeschaffenes immaterielles Wirtschaftsgut", sehr werthaltig und nicht abschreibbar

[babbelino]

:laugha kann ich mir kein profundes Urteil erlauben. Auffällig ist es, dass nicht wenige Akteure in den jungen Immobiliengesellschaften eher einen Hintergrund als Investmentbanker haben. Eine handfeste Immobilienkrise mit austrocknenden Kreditmärkten, sinkenden Wertansätzen, nörgelnden Anlegern und Mietern haben viele dieser Herrschaften noch nicht mitgemacht. Wir werden sehen, wohin das führt und ob man eine Lernkurve hinbekommt.

PS: Ich male mir gerade aus, wie wohl Dein Impairmenttest aussieht

[Michale]

Habe vorhin mit H. Schrade von DeFaMa telefoniert:

Bei einem Radeberg-Verkauf fällt keine30%ige Steuer an. Die Steuer liegt hier bei 15,83 % und zwar Steuer als "Erweiterte Grundstücksgesellschaft". Jedoch wurde Radeberg in das Anlagevermögen verbucht. Sollte dies vom Finanzamt anerkannt werden, so würden hier nur 5 % aus dem Gewinn versteuert. Dies entspräche dann nur ca. 1,5 % Steuer!

Für Radeberg lag ein Kaufangebot vor, dass 7 Mio. Ertrag gebracht hätte. Dies hat H. Schrade als zu gering abgelehnt, da das Objekt nach dem Umbau als Neuwertig gilt und man hier auch das 16-17fache des Jahresnettomietertrages als Verkaufserlös erziehlen könnte. Das 16-fache entspricht einem Gewinn von 7,3 Mio und das 17-fache 8,5 Mio. Und ich hatte DeFaMa so verstanden, dass man mit 8 - 9 Mio. Ertrag rechnet.

Schönen Tag noch.

Michale

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.034.104 von babbelino am 16.07.19 10:34:28

....die Flut hebt alle Boote (sofern kein Wrack).........oder erst die Ebbe zeigt, wer keine Badehose hat....

Noch wird ja durch die EZB verhindert, dass "Zombieunternehmen" und auch "Zombiestaaten" pleite gehen können, Dank der "alternativlosen Niedrigst- und Negativzinsen....

Bin davon überzeugt, sollte unsere Politik und EZB mal wieder eine "Marktbereinigung" zulassen, eine DEFAMA der Gewinner wäre und uns Aktionäre mit weitaus weniger Kursrückgängen belasten würde...da gäbe es ganz andere implodierende Immo-Aktien.....

[babbelino]

@Kampfkater

Wenn Weidmann EZB-Chef geworden wäre, hätte ich einem Szenario steigender Zinsen noch eine gewisse Restchance eingeräumt. Mit Frau Lagarde definitv nicht. Die Dame ist eine Vollblutpolitikerin und wird neue Maßstäbe in punkto lockerer Geldpolitik setzen. Aber vielleicht wird Libra ein Game-Changer. Die Notenbank der Welt haben die Gefahr erkannt und schiessen sich ein. Mal sehen. Sollte es Facebook wider meines Erwartens gelingen, die Widerstände zu durchbrechen, werden sich die Politiker und Zentralbanken etwas einfallen lassen müssen. Aber wir werden sehen. Defama ist, wie Du zu Recht sagst, sicherlich nicht die schlimmste Immo-Aktie. Nach meinen (möglicherweise verschobenen) Maßstäben aber leider zu teuer.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.058.965 von babbelino am 18.07.19 20:09:59

Alles immer eine Frage der Sichtweisen. Ich finde derzeit die "sicheren Eurogeldanlagen" massivst überteuert....weil nicht mehr risikolose Renditeanlagen sondern renditelose Risikoanlagen....

Wenn sich unsere Bundesbank via TARGET 2, ohne völkerrechtlich geschlossene Verträge durch unsere indirekte Demokratie legitimiert, dafür hergibt:

Obergrenzenlos, unverzinst, unbesichert und unkündbar den anderen €-Ländern diese Kredite einzuräumen......nun bald eine Billion € (!!), dann würde jeder Mitbürger oder Unternehmer, der dies in eigener Sache so handhaben würde, wegen massiver geistiger Defizite wohl entmündigt werden und auf seinen Geisteszustand untersucht werden.....

Diese "Kredite" kommen ja on Top auf die Staatsschulden der "Partnerländer im €" drauf....wie Italien.....

Die neue EZB-Chefin steht ja nun für eine noch brutalere "Minuszinsenlandschaft" zur Verfügung.....unter ihrer Fahne wurde ja schon ein Modell berechnet, dass man für das Bargeld eine Art extra Umrechnungskrus einführen könnte.....wer dann bar zahlt, zahlt mehr als mit dem "digitalen Geld"....damit könnte man die Minuszinsen auf weit unter 1% senken.....und auch das Bargeld treffen.....entwerten.

Fakt ist:

Will unsere Demokratrie den € behalten? Falls ja, nur zwei Möglichkeiten

1. Massive Weginflationierung der Staatsschulden mittels brutaler EZB-Politik (ohne echte Zinsgewinne nach Inflation für Sparer, sondern Entwertung dieser Guthaben, schleichend aber jährlich signifikant)

2. Massive Finanzausgleiche aus Deutschland heraus in die "Partystaaten des €"
Aber dies dürfte aktuell nur bei unseren Linken als machbar eingestuft werden....Teile der CDU noch dagegen, aber es könnte häppchenweise kommen....

Die nun geplante "Aktiensteuer" in Deutschland will ja unsere linke GROKO nur auf Aktien abkassieren und nicht auf Zockerderivate.......und das Aufkommen soll europäisch umverteilt werden als Belohnung für "Mitmachstaaten"

Also könnte es dann so kommen, dass ein Kleinanleger und Vorsorgesparer diese Steuer zu zahlen hat auf seine DEFAMA Käufe.......die Derivatezocker nicht.....auch nicht unsere Deutsche Bank etc...

Irre? Irre! Aber wohl der aktuelle "linke Wählerwille" da Aktien ja das Teufelszeig seien, so unsere Linken, auch der CDU, die für alle Finanzkrisen verantwortlich waren und sein werden zukünftig.

So sieht "alternativlose Politik" aus? Faire und angemessene Guthabenszinsen entfallen lassen, weil sonst € scheitert, dafür den Sachwert Aktie zusätzlich besteuern....

Bürger bei uns zahlen ja schon OECD Daten zufolge die weltweit höchsten Steuern und Abgaben.

Dann noch die Vorsorge der Bürger zusätzlich belasten.......Irre? Irre!

[erfg]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.061.026 von Kampfkater1969 am 19.07.19 07:28:15

Was noch dazu kommt und was ich gestern in einem Interview gehört habe:
Die Außenhandelsdefizite der USA gegenüber Deutschland werden seit Jahrzehnten Jahr für Jahr nicht ausgeglichen! Sollte es einmal umgekehrt kommen, also mehr Importe als Exporte in die USA, würden diese Defizite der USA nicht als Guthaben angerechnet werden. Unglaublich!
Nur zur Ergänzung zum Thema Target2-Salden!

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.034.104 von babbelino am 16.07.19 10:34:28

Zitat von babbelino: :laugha kann ich mir kein profundes Urteil erlauben. Auffällig ist es, dass nicht wenige Akteure in den jungen Immobiliengesellschaften eher einen Hintergrund als Investmentbanker haben. Eine handfeste Immobilienkrise mit austrocknenden Kreditmärkten, sinkenden Wertansätzen, nörgelnden Anlegern und Mietern haben viele dieser Herrschaften noch nicht mitgemacht. Wir werden sehen, wohin das führt und ob man eine Lernkurve hinbekommt.

PS: Ich male mir gerade aus, wie wohl Dein Impairmenttest aussieht

defama gibt es nun seit , glaube 5 Jahren. Und spätestens nach 2 oder 3 Jahren hat jeder gemerkt wie da der Hase läuft von wegen "nörgelnde Mieter".... Ich selber kenne das Problem auch zu genüge.
Es wurde häufig von defama dargestellt, dass man viel mit den Mietern spricht. Auch bei Wohnungsgesellschaften ist der Trend nicht mehr als "Gutsherr der Wohnungen zuteilt" zu agieren und sich zu fühlen, sondern als Dienstleister, der für den Mieter da ist. Natürlich , wenn man alles machen würde, was Mieter sich vorstellen, wäre man Pleite! Dennoch, ist doch gerade bei gewerblichen Objekten einiges anders. Der Mieter will damit Geld verdienen und hat auch oftmals selber einige hunderttausend (Ladeneinrichtung etc) investiert. Nörgeln kann er, wohl der Regionalverantwortliche oder Filialleiter, doch letztlich zählt ob man da was verdient. Wenn es mal ein alternatives Ladenlokal in ähnlicher Lage geben würde, könnte das ein Konkurrent sein.

Dennoch lohnt ein Umzug nur, wenn auch wirklich Vorteile damit verbunden sind. Also man bessere Flächen hat, eine bessere Lage oder sehr viel weniger Mieter zahlt.
Das macht kein Unternehmen, nur weil man in der neuen Fläche 1 euro weniger den qm bezahlt.
Wenn jedoch der Markt keinen Gewinn abwirft, dann ist es mit der Zukunft schlecht bestellt und da führen auch selten ein paar tausend Euro weniger Miete im Jahr zu keinem Gewinn.

[babbelino]

@gate

Nein, natürlich nimmt kein rational denkender Mieter die mit einem Umzug verbundenen Risiken auf sich. Alleine die Drohung, einen Umzug in Erwägung zu ziehen reicht ja schon aus, um das zu erhalten, was man eigentlich möchte: Einen günstigeren Mietpreis. Und dieses Drohpotential ist in den Standorten Defamas deutlich erhöht. An Flächen herrscht in diesen Gemeinden nämlich kein Mangel.

Du schreibst: "Und spätestens nach 2 oder 3 Jahren hat jeder gemerkt wie da der Hase läuft von wegen "nörgelnde Mieter"". In diesem Punkt möchte ich Dir gerne widersprechen. In den letzten 2 bis 3 Jahren ist der WALT nämlich fast gleich geblieben und bewegt sich nach meiner Einschätzung auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau. Der Nachweis, ob Defama hier bei Auslaufen von Mietverträgen gut verhandeln kann und damit über attraktive Standorte verfügt, steht nämlich noch aus. Bisher ist eigentlich nur gezeigt worden, dass man billig aufgenommenes Geld in höhere rentierende Immobilien investieren kann. Ob man aber ein guter Immobilienmanager über den gesamten Zyklus (wir stehen ja seit 2009 auf der Sonnenseite des Immobilienmarktes) muss sich noch zeigen.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.065.553 von babbelino am 19.07.19 15:30:40

Zitat von babbelino: @gate

Nein, natürlich nimmt kein rational denkender Mieter die mit einem Umzug verbundenen Risiken auf sich. Alleine die Drohung, einen Umzug in Erwägung zu ziehen reicht ja schon aus, um das zu erhalten, was man eigentlich möchte: Einen günstigeren Mietpreis. Und dieses Drohpotential ist in den Standorten Defamas deutlich erhöht. An Flächen herrscht in diesen Gemeinden nämlich kein Mangel.

Du schreibst: "Und spätestens nach 2 oder 3 Jahren hat jeder gemerkt wie da der Hase läuft von wegen "nörgelnde Mieter"". In diesem Punkt möchte ich Dir gerne widersprechen. In den letzten 2 bis 3 Jahren ist der WALT nämlich fast gleich geblieben und bewegt sich nach meiner Einschätzung auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau. Der Nachweis, ob Defama hier bei Auslaufen von Mietverträgen gut verhandeln kann und damit über attraktive Standorte verfügt, steht nämlich noch aus. Bisher ist eigentlich nur gezeigt worden, dass man billig aufgenommenes Geld in höhere rentierende Immobilien investieren kann. Ob man aber ein guter Immobilienmanager über den gesamten Zyklus (wir stehen ja seit 2009 auf der Sonnenseite des Immobilienmarktes) muss sich noch zeigen.

Sorry, babbelino aber anscheinend hast Du Dich im Tread überhaupt nicht eingelesen und schreibst nur, was Du für richtig empfindest, ohne vorher zu prüfen, ob darüber bereits geschrieben wurde und hier empfehle ich Dir nochmals, bevor Du hier mit Vermutungen um Dich wirfst, lese erst den Tread!

Das ist gut gemeint und erspart allen viel Leserei. Aus diesem Grunde antworte ich Dir hier nicht mehr, solange Du nur Fragen stellst, die bereits ausgiebig diskutiert wurden.

Trotzdem einen schönen Abend

Michale

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.066.522 von Michale am 19.07.19 17:25:19

...und ergänzend empfehle ich auch die regelmäßige Lektüre des GB und der Quartalsberichte. Im GB 2018 wurde zB der niedrige WALT erklärt.

Schönes Wochenende an alle!
LongTermForever

[babbelino]

Genau darauf bezieht sich ja meine Kritik. Vereinfacht formuliert steht dort: Der WALT ist für uns eine Residualgröße, die wir nicht beeinflussen wollen, da uns das Geld / Rendite kosten würde, was nicht notwendig ist, da die Mieter aufgrund ihrer Einbauten / Verlängerungsoptionen eh bei uns bleiben werden.

Diese Argumentation halte ich für falsch. Ein längerfristiger Mietvertrag ist definitv ein Asset, da bei einer vorzeitigen Kündigung Vertragsstrafen zu zahlen sind und längerfristige Mietverträge sich auch positiv auf die Kreditverhandlungen mit Banken auswirken. Vielleicht hilt folgendes Beispiel, meinen Punkt nachzuvollziehen: Ein Mieter mit einer Restvertragsmietdauer von drei Jahren entscheidet sich, aufgrund des sich verschlechternden demographischen Umfelds des Standortes den Mietvertrag nicht zu verlängern. Defama hat für diesen Markt einen langfristigen Mietvertrag abgeschlossen und schafft es nicht, einen neuen Mieter zu finden mit der Folge, dass das Objekt verkauft werden muss. Der Käufer will den alten Kreditvertrag nicht mit übernehmen mit der Folge, dass Defama Vorfälligkeitsentschädigungen drohen.

Ich bleibe dabei: Defama ist aus meiner Sicht in mannigfacher Hinsicht (Art und Lage der Immobilien, Bewertung anhand FFO bzw. Mietrenditen, WALT) eher unattraktiv im Vergleich mit anderen Immobiliengesellschaften.

[LongTermForever]

Ich finde es gut, wenn man sich zu einem Unternehmen eine eigene Meinung bildet. Bzgl des Statements der unattraktiven Kennziffern würde ich aber empfehlen, noch ein paar ältere MM Warburg Analystenberichte auf der Website anzusehen...

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.073.938 von LongTermForever am 21.07.19 16:31:57

Und ich denke:

babbelino hat entweder das Geschäftsmodell nicht verstanden oder er will es nicht verstehen, denn im diesem Strang ist alles, aber auch wirklich alles sehr sehr gut und nachvollziehbar erklärt, man muss nur weit genug zurückgehen. Auch ich habe diesen Weg beschritten, bevor ich hier aktiv wurde.

[babbelino]

@Michale

Da tust Du mir Unrecht. Ich bilde mir ein, das Geschäftsmodell von Defama verstanden zu haben und ich traue mir auch zu, Quervergleiche mit den Geschäftsmodellen anderer Immobiliengesellschaften ziehen zu können und diese vergleichend bewerten zu können.

Und das Ergebnis dieser Prozedur ist es, das ICH für MICH zu dem Ergebnis gekommen bin, dass Defama nicht gut abschneidet. Wenn Du zu anderen Ergebnissen kommst, ist das völlig ok. Deswegen verunglimpfe ich Dich nicht und bitte Dich, dies auch nicht bei mir zu tun.

[erfg]

Zukauf:

https://mobile.traderfox.com/news/dpa-compact/id-315401/

[Nebenschauplatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.065.553 von babbelino am 19.07.19 15:30:40

Zitat von babbelino: @gate

...Alleine die Drohung, einen Umzug in Erwägung zu ziehen reicht ja schon aus, um das zu erhalten, was man eigentlich möchte: Einen günstigeren Mietpreis. Und dieses Drohpotential ist in den Standorten Defamas deutlich erhöht. An Flächen herrscht in diesen Gemeinden nämlich kein Mangel.

In den letzten 2 bis 3 Jahren ist der WALT nämlich fast gleich geblieben und bewegt sich nach meiner Einschätzung auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau. Der Nachweis, ob Defama hier bei Auslaufen von Mietverträgen gut verhandeln kann und damit über attraktive Standorte verfügt, steht nämlich noch aus.

Zum ersten Teil:
Das genaue Gegenteil, von dem, was du schreibst ist der Fall. Es stehen den Mietern in den Gemeinden und Städten keine Alternativflächen zur Verfügung. Es gibt, besonders in Ostdeutschland und bei Städten bis 80.000 Einwohner kaum eine Situation, in der heute noch SO-Flächen neu ausgewiesen werden.

Zum zweiten Teil:
Wenn der WALT (gewichtete Restvertragsdauer) über sagen wir, 3 Jahre der gleiche bleibt, dann bedeutet das doch, dass es gelungen ist, die Mietverträge durchschnittlich um 3 Jahre zu verlängern.

Michale meint, du hast das Geschäftsmodell nicht verstanden, leider muss ich mich dem anschließen. Die Assetklasse lautet vereinfacht gesagt "gebrauchte Fachmarktzentren".
Wenn dir diese Assetklasse aus irgendwelchen Gründen nicht gefällt - bitte. Mir gefallen auch einige Segmente nicht (z.B. Wohnimmobilien). Aber ich käme nicht auf die Idee in den Vonovia Thread zu gehen und dort meine Bedenken zu verbreiten.
Btw haben wir einen Vonovia Thread?😗

[babbelino]

@Nebenschauplatz
Du schreibst: Wenn der WALT (gewichtete Restvertragsdauer) über sagen wir, 3 Jahre der gleiche bleibt, dann bedeutet das doch, dass es gelungen ist, die Mietverträge durchschnittlich um 3 Jahre zu verlängern.

Eben nicht. Defama hatte 2018 einen WALT von 3,7 Jahren, d.h. die Mietverträge laufen grob bis 2022. Nun haben wir 2019 und der WALT liegt immer noch bei 3,7, d.h. die Mietverträge laufen bis 2023. Sie haben sich also um ein Jahr verlängert, nicht um drei.

Die Standortbedingungen vieler Defama-Märkte werden sich in den nächsten Jahren aus diversen Gründen verschlechtern. Damit bergen die relativ geringen WALT ein Risiko.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.077.094 von babbelino am 22.07.19 11:01:09

Ich glaube Nebenschauplatz meinte es etwas anders und nicht nur auf ein Jahr bezogen.

Die WALTs waren seit Gründung (jeweils Jahresendwerte bis auf 2019) wie folgt:

- 2015: 4,1 Jahre
- 2016: 4,1 Jahre
- 2017: 3,7 Jahre
- 2018: 3,7 Jahre
- 2019 (Q1): 3,9 Jahre

Diese relative Konstanz zeigt m. E. folgendes:
Bei dem inzwischen 32 Märkte umfassenden Portfolio laufen die Verträge ja zeitversetzt aus. Letztendlich müssen die Märkte daher immer wieder erfolgreich verlängert worden sein, sondern hätte diese gemittelte Zahl (deutlich) kleiner werden müssen, zumal sich im Leerstand über die letzten 4 Jahre (bis auf aktuell ein paar bekannte Fälle, z. B. Austausch säumiger Mieter) ebenfalls kein Abrieb gezeigt hat.

[babbelino]

@LongTermForever

Danke für die Aufstellung. Um hier eine wirklich belastbare Aussage treffen zu können, müssten wir die WALT der in den jeweiligen Jahren zugekauften Märkte kennen. Ich habe hier keine Angaben finden können. Auch in der heutigen ad-hoc findet sich keine Info über den WALT des zugekauften Marktes. Im Vergleich mit anderen Immobiliengesellschaften hat Defama diesbezüglich Nachholbedarf.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.077.319 von babbelino am 22.07.19 11:35:22

Das ist ein interessanter Punkt:

Soweit ich weiß, beobachtet Herr Schrade diesen Thread ohnehin bzw. es gibt auch immer wieder mal Austausch mit Aktionären.

Vielleicht wäre es eine gute Idee, mal zukünftig einen kurzen Passus dazu in die Tabellen des Geschäftsberichts (2020) einzubauen.

Viele Grüße
LongTermForever

[gate4share]

Weiss selber nicht mehr genau wo ich es gelesen habe, wo man über die Mietlaufzeiten berichtet. Fakt ist, bei Ankauf setzt man min 2 Mieter mit noch min 5 jährigen Mietverträgen voraus, entsprechend wird es wohl auch laufen. Wenn dann jedes Jahr die gleiche durchschnittliche Anzahl von Restmietjahren dargestellt wird, bedeutet es doch, dass man Mietvertragsverlängerungen erzielt hat, denn sonst wäre die Restlaufzeit ja ein Jahr niedriger.

Soweit ich in Erinnerung habe, weiss man sehr wohl, dass ein langer Mietvertrag einen Wert hat, das wissen aber auch die Mieter die langfristige Mietverträge abschliessen. Entsprechend fordern sie Entgegenkommen, ob nun beim Preis oder Um- oder Einbauten. Und das auch, obwohl sie selber auch von einer langen Mietlaufzeit profitieren, da so ihre Investitionen sich über eine längere Zeit amortisieren und sie Sicherheit bei einem lukrativen Standort haben. Auch die Mieter möchten ehr Sicherheit über einen längeren Zeitraum.
Das ist wohl mehr so eine Verhandlungssache mit dem Vorspielen von Druckszenarien, die oftmals gar nicht ernsthaft in Betracht gezogen werden.
Und da doch die meisten Mieter ohnehin im Objekt bleiben, ist man sich dieser Gefahr sehr wohl bewusst, wird aber nur vereinzelt Mieter zu langfristigen Mietverträge veranlassen wenn diese hohe Investitionen voraussetzen.

Defama möchte wie Elgeti, stets die beste Lage im jeweiligen Mikroumfeld. Also es darf eine kleine unbedeutende Kleinstadt sein, aber innerhalb dieser Staat will man die beste Lage, falls es mehrere Einzelhandelsimmobilien gibt. Somit sind die Chancen eines alternativen Standorts der schlechter ist, von vornherein nicht so gut.
Das es immer gut wäre, dass man ständig noch 10 oder 15 Jahre Restlaufzeit hat, weiss man. Auch da hat defama mal gesagt, dass man ein Objekt was 10jährige Verträge hat, ehr verkaufen würde, weil man dafür entsprechend hohe Preise bekommen würde und das dann in ähnliche Immobilien anlegen würde, wie man jetzt hat, die man höchstens zur 10fachen Miete kaufen kann.

Also ich habe es so verstanden, dass man ganz bewusst auch noch kurze Restlaufzeiten hinnimmt, aber auch immer geneigt ist, langfristige Verträge abzuschliessen, wenn die Gesellschaft keine zu hohen Kosten hat.
Entsprechend will man ja auch wohl Radebeul verkaufen, nach Umbau inkl. neuer noch sehr langfristiger Mietverträge. Es ist nun mal das Geschäftsmodell in ehr billige Fachmarktzentren zu investieren, die man möglichst zur 9fachen Jahresmiete ankaufen kann.

Mietobjekte mit langfristigen Mietverträgen anzukaufen, machen viele andere Immobilienunternehmen, die dafür auch einiges mehr zahlen. Das ist ein anderes Modell. Bewusst nimmt defama hin, dass die Mietverträge nicht soo lange sind, achtet aber auch beim Ankauf darauf, dass man am jeweiligen Standort das bessere Objekt hat, und somit die Wechsel an einen anderen Standort ehr unwahrscheinlich ist.

Mir war von anfang an klar, dass es eben da Unsicherheiten gibt, je Objekt. Aber angesichts der niedrigen Preise und der hohen Tilgung, ist das Risiko hinnehmbar, wo auch die meisten Verträge so fortgeführt werden, wenn nicht für einige Jahre verlängert werden. Es ist grundsätzlich eine grössere Unsicherheit da, als wenn man nur Objekte mit sehr langen Mietlaufzeiten hält.
Aber dafür zahlte man wenig für die Objekte und geht nicht auf alles ein, was Mieter an hohen Forderungen haben.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.077.319 von babbelino am 22.07.19 11:35:22

Zitat von babbelino: @LongTermForever

Danke für die Aufstellung. Um hier eine wirklich belastbare Aussage treffen zu können, müssten wir die WALT der in den jeweiligen Jahren zugekauften Märkte kennen. Ich habe hier keine Angaben finden können. Auch in der heutigen ad-hoc findet sich keine Info über den WALT des zugekauften Marktes. Im Vergleich mit anderen Immobiliengesellschaften hat Defama diesbezüglich Nachholbedarf.

WALT ist die durchschnittliche Restlaufzeit. Und diese würde sich jedes Jahr, wenn man keine Bestandsveränderungen hat und keine neuen Verträge abschliesst, eben um ein Jahr vermindern.
Es ist klar, dass in diesem Durchschnitt alles drin ist. Da gibt es Verträge die wohl nur noch als 3 monatige Restlaufzeit gelten ,weil sie ständig kündbar sind. Andere die noch 10 Jahre laufen, und welche die 1, 2 oder x Jahre laufen. Auch wurde mehrmals gesagt, dass die grossen Mieter meistens ehr überdurchschnittlich lange Verträge haben, und viele kleine Mieter nur kurze Restlaufzeiten. Ist klar die Ankermieter sind ja auch das wichtigste für das gesamte Zentrum.
Wenn der grosse Lebensmittelladen weg ist, hat auch die Bäckerei, der Metzger , die Reinigung oder der Lottoladen keine Kunden. Denn die Leute fahren zum grossen Teil wegen des Ankermieters in das Zentrum und kaufen gegebenfalls auch bei den kleinen Mietern.

Durch Neuankäufe, die, so schätze ich mal, im Schnitt vielleicht noch 6 Jahre Restlaufzeit haben wird auch die Restlaufzeit des gesamten Bestandes erhöht. Da man aber doch in keinem Jahr den Bestand verdoppelte, sondern nur so 15 bis 32 % des vorherigen Bestandes dazu kaufte, ist der Einfluss auf die Restlaufzeit so gross nicht. Also wenn die Restlaufzeit nach einem Jahr kaum gesunken ist, wird man auch selber neue Verträge abgeschlossen haben.

Wenn man ein Objekt verkaufen will, ist man fast gezwungen dafür noch langfristige Verträge vorweisen zu können, damit auch der Käufer eine Finanzierung erhält. Aber das braucht defama nicht, und kann es so weiter laufen lassen. Will der Mieter einen neuen langfristigen Vertrag macht man das, aber man macht nicht zu viele Zugeständnisse, wie ein anderer vielleicht machen müsste, weil er nur mit den langfristigen Verträgen verkaufen kann.

Diese Restlaufzeit ist Teil der Geschäftsidee. Obwohl man durchaus langfristige Mietverträge zu schätzen weiss, macht man dafür keine grossen Zugeständnisse, ob nun in Umbauten oder niedrigere Mieten. Lieber nimmt man oft den kleinen Unsicherheitsaspekt hin, dass der Mieter doch mal geht, was ja eben unwahrscheinlich ist.

Also ab mitte 2018 wurde der Leerstand mit ca 95 % angegeben, davor immer die Rede von ca 97%. Man hatte wohl in 2018 auch einige Objekte gekauft die einen höheren Leerstand hatten und gleichzeitig hat man bei kleineren Flächen Mieter verloren, teilweise weil diese in Ruhestand gehen oder sie ohnehin immer säumige Zahler waren, und ähnliches. Soweit ich weiss, sind alle grossen Flächen ständig vermietet gewesen.
Auch da hat man sich zu einzelnen Zentren und Ladenlokale geäussert und man konnte da auch schon wieder neue Vermietungen erzielen, die aber auch oftmals wieder Investitionen erforderten.

Es ist richtig, dass dieser kürzere WALT etwas gegenüber demir oder andere, eine Unsicherheit mit sich bringt. Aber dessen ist man sich bewusst und nimmt dieses dadurch hin, dass man weniger Kosten hat und somit höhere Gewinn erzielt.

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[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.079.356 von gate4share am 22.07.19 15:43:40

Sehr gute Zusammenfassung!

Ich erinnere mich, dass Herr Schrade einen Großteil der von dir genannten Argumente mit ähnlichem Wortlaut auf der diesjährigen M:access Fachkonferenz Immobilien in München vorbrachte.

[gate4share]

Michale hat schon recht, es wurde vieles hier im thread und oftmals noch ausführlicher in den Geschäftsberichten dargestellt und noch detailierter wohl in der HV gesagt, was dann hier wieder jemand berichtet hat.
Also ich fand ja so manches mal die defama wieder so gut, dass ich nochmals den Geschäftsbericht oder hier einige Seiten gelesen habe. Und so meine ich, ich hätte gewisse Sachen wahrgenommen. Ob es nun meine subjektive Wertung ist und nicht die Handlungsweise des Vorstandes, kann sein, ich weiss es nicht.
Was ich eben doch wichtig finde, dass gerade in Bezug auf kurze WALT der Vorstand sich dem voll bewusst ist und auch weiss was ehr gut und richtig ist, und entsprechend handelt.


Da ja defama oftmals zu weniger als der 9fachen Miete gekauft hat, bisher Leerstände von 3 bis 5 % hatte, und bisher keine abnorm hohen Instandhaltungs- oder Reparaturkosten hatte, müssten eigentlich alle Kennzeichen bei defama gut sein. Klar die Eigenkapitalquote ist niedrig. Aber diese Steigerung von Bestand, Mieten und damit Gewinne, bei diesem Eigenkapital ist nur mit hohen Verbindlichkeiten möglich. Würde man eben höhere Eigenkapitalanteile haben wollen, hätte man viel weniger kaufen dürfen und könnte entsprechend weniger Ertrag erzielen.

In gewisser Weise hat auch babbelino recht, bisher lief alles relativ gut und die Ankermieter hatten bisher meistens noch gültige Verträge.
Die Probleme könnten jetzt bald anfangen, wenn eben die anfänglich min 5 Jahre Restlaufzeit bei Ankauf zu ende sind. Da muss defama sehen dass man Mietverhältnisse fortführt und für scheidende Mieter Ersatz findet. Meine auch schon gehört zu haben, dass in Einzelfällen da auch schon längere Mietverträge abgechlossen wurden oder neue Mieter gefunden wurden.

Aber auch jetzt sieht man, wie wichtig die anfängliche Auswahl ist. Meine Schrade sagte es ähnlich "lieber mal länger gar nicht kaufen, als ein Objekt wo wir nicht glücklich sein werden" . Elgeti scheint ja fast alles zu kaufen was billig ist, das reicht bei defama nicht, sondern es muss auch die Lage und Struktur im Mikoumfeld stimmen. So wird in vielen Fällen die langfristige Vermietbarkeit davon abhängen wie man beim Kauf das Objekt auswählte.

[Kampfkater1969]

https://www.hi-heute.de/kauf-und-finanzierung/news/defama-er…

Bisher hier noch nicht gepostet....in der Quelle mit Foto des neuen Objekts Sternberg in Mecklenburg-Vorpommern, etwa 50 Kilometer östlich von Schwerin.

Dürfte wiederum eine gute Erwerbsmöglichkeit gewesen sein.

Die Investitionssumme beträgt rund eine Million Euro. Die Jahresnettomiete beläuft sich auf gut 120.000 Euro. Die vermietbare Fläche umfasst 1234 Quadratmeter.

[Kampfkater1969]

Ein Beispiel, dass auch Onlinelebensmittelhändler nun "offline" Ladengeschäfte mieten.....

Der niederländische Online-Supermarkt Picnic hat nun in der Eichsfelder Straße in Düsseldorf eine Fläche von insgesamt ca. 1.100 qm gemietet....offline+online

Dieses Konzept letztlich überall umsetzbar....wenn die Kunden es annehmen.....in USA ja schon weiter......dort fahren Kunden vor, um online bestellte Ware einfach und schnell einzuladen.....

[Kampfkater1969]

Rund 500 DHL-Packstationen in Lidl-Filialen bis Ende 2019.....eine weitere Möglichkeit, Kunden anzulocken, Umsätze zu machen und Zusatzerträge zu schaffen......auch gut für Vermieter wie DEFAMA.....

[gate4share]

DEFAMA kauft Nahversorger in Sternberg 22.07.2019 / 08:21 Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich. * Nahversorger mit Penny, Ernsting's family und Bäckerei * 1.234 qm vermietbare Fläche; Nettokaltmiete von gut 120 TEUR * Annualisierte Jahresnettokaltmiete der DEFAMA steigt auf über 10 Mio. EUR Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) meldet den Abschluss eines Kaufvertrages über einen Nahversorger in Sternberg (Mecklenburg-Vorpommern), etwa 50 Kilometer östlich von Schwerin. Die Investitionssumme beträgt rund 1 Mio. EUR. Die Jahresnettomiete beläuft sich auf gut 120 TEUR. Die vermietbare Fläche umfasst 1.234 qm. Generalmieter des Objekts ist Penny. Im Objekt vertreten sind ferner Ernsting's family und die Stadtbäckerei Kühl. Der Verkäufer hat uns mitgeteilt, dass er beabsichtigt, den Kaufpreis zum Teil in DEFAMA-Aktien zu reinvestieren. Mit Abschluss der Transaktion steigt die annualisierte Jahresnettomiete der DEFAMA auf mehr als 10 Mio. EUR. Das Portfolio umfasst nunmehr 32 Standorte mit über 130.000 qm Nutzfläche, die zu über 95% vermietet sind. Zu den größten Mietern zählen ALDI, EDEKA, LIDL, Netto, NORMA, Penny, REWE, Getränke Hoffmann, Dänisches Bettenlager, Deichmann, KiK, Takko und toom. Auf Basis des aktuellen Portfolios liegt der annualisierte FFO bei gut 4,7 Mio. EUR, entsprechend 1,22 EUR je Aktie.

DGAP-News: DEFAMA kauft Nahversorger in Sternberg | wallstreet-online.de - Vollständiger Artikel unter:
https://www.wallstreet-online.de/nachricht/11617906-dgap-new…

[gate4share]

Nun hat man ein Center für ca 1 Mio mit 120 tsd Jahresmiete angekauft.
Beim letzten Kauf Dienslaken hatte ich mich wohl skeptisch geäussert, weil man da gut die 10fache Miete zahlen musste. Hier ist nun ein Objekt, was unter der 9fachen Miete ist.

Da muss ich schon selbstkritisch auch sehen, dass ein Objekt was im Jahr ca 750 tsd Miete einbringt einen ganz anderen Einfluss auf die Erfolgszahlen der defama hat, als eines was 120 tsd einbringt. Gut, dass man auch mal günstig was kaufen kann. Aber eine grössere Bedeutung haben solche Objekte wie in Dinslaken, wo ich hohe Anteil der gesamten Einkünfte erzielt werden.


Tja Paketautomaten ist eine Sache. Weiss nicht genau warum, aber irgendwie meint jeder, dass beispielsweise PostBriefkästen , Postfilialen, Postagenturen und wohl Paketkästen sowas tolles wären, und dadurch Kunden angelockt würden. Das stimmt in gewissen Masse, aber längst nicht so extrem wie es viele denken. Kann nur hoffen, dass Lidl sich das auch gut bezahlen lässt, denn ohne Arbeit und Theater wird so ein Paketkasten nicht abgehen.
So gibt es auch immer mal kleine Geschäfte,, die auch eine Postagentur mit betreiben. Habe das jetzt bei defama noch nicht direkt gesehen, aber es ist nie so eine tolle Sache, wie es sich Aussenstehnde vielleicht denken. Die Vergütung die von den Betreibern vereinnahmt wird, ist seitens der Post relativ klein, für relativ viel Arbeit. Es mag mal Leute geben, die wenn sie einen Einschreibbrief abgeben, auch mal im Supermarkt einkaufen, aber doch weniger als man sich als jemand ausmalt, der es gut finden würde.
Also es ist ein Angebot wie jedes andere auch. Wenn man einen Blumenladen im Zentrum hat, kommen auch Leute, die Blumen kaufen wollen und einige werden auch was anderes kaufen, andere aber auch nicht. Dagegen ist eine Poststelle nichts was bedeutend besser wäre.

[babbelino]

Hallo Gate4share,

vielen Dank für das nochmalige Reinstellen der Meldung, die ich bei nochmaligem Lesen für verwirrend halte:

"Der Verkäufer hat uns mitgeteilt, dass er beabsichtigt, den Kaufpreis zum Teil in DEFAMA-Aktien zu reinvestieren."

Was heißt das jetzt? Kauft er die Stücke irgendwann am Markt zu? Beteiligt er sich im Rahmen einer Mini-Kapitalerhöhung und wenn ja, zu welchem Kurs?

Ich bin der Ansicht, dass die pure Absichtsbekundungen des Verkäufers (als eine solche stufe ich die Textpassage für mich ein) nichts in einer ad-hoc zu suchen haben. Sollte das Ganze im Rahmen eine Kapitalerhöhung geschehen/geschehen sein, würde ich die Meldung als unvollständig empfinden.

[Gordon--Gekko]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.093.321 von babbelino am 24.07.19 10:25:58

Zitat von babbelino: Ich bin der Ansicht, dass die pure Absichtsbekundungen des Verkäufers (als eine solche stufe ich die Textpassage für mich ein) nichts in einer ad-hoc zu suchen haben. Sollte das Ganze im Rahmen eine Kapitalerhöhung geschehen/geschehen sein, würde ich die Meldung als unvollständig empfinden.

Du hast recht, so was "hätte" in einer ad-hoc-Mitteilung nichts zu suchen. Nur handelt es sich bei der Mitteilung gar nicht um eine ad-hoc sondern um eine Corporate News!

Sorry aber mittlerweile disqualifiziert du Dich doch echt selbst mit deinem oberflächlichen Geschreibsel. Mehr fällt mir dazu echt nicht ein...

[babbelino]

@Gordon-Gekko

Ich kenne die DGAP noch als Deutsche Gesellschaft für ad-hoc-Publizität. Auch in einer Corporate News sollte so nicht kommuniziert werden.

Generell erschließt sich mir der Sinn dieser Meldung nicht. Ein Ankauf von 1 Mio. Euro Gegenwert ist auch für Defama inzwischen eher Peanuts und hätte genauso gut in der heutigen Berichterstattung über das erste Halbjahr thematisiert werden können. Das wirkt auf mich alles etwas bemüht.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.095.370 von babbelino am 24.07.19 14:21:00

Für Dich mag sich das nicht erschließen,

für mich aber schon.

Es gibt für mich -und das ist mir wichtig- Kontinuität in der Berichterstattung. Somit weiß ich genau, was wo drin steht. Außerdem archiviere ich gewisse Berichte, und wenn die Berichterstattung dann miteinender verquickt wird, finde ich das nicht gut.

Weiter so, Herr Schrade.

Michale

[Gordon--Gekko]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.095.370 von babbelino am 24.07.19 14:21:00

Zitat von babbelino: @Gordon-Gekko
Ich kenne die DGAP noch als Deutsche Gesellschaft für ad-hoc-Publizität.

Ja großartig du weißt was DGAP heißt. Deswegen ist es lange noch keine ad-hoc-Mitteilung. Genauso wie eine Feuerwehr nicht nur Feuer bekämpft. Vielleicht einfach mal akzeptieren, dass die Aussage so Bullshit war und Besserung geloben....

Zitat von babbelino: @Gordon-Gekko
Generell erschließt sich mir der Sinn dieser Meldung nicht. Ein Ankauf von 1 Mio. Euro Gegenwert ist auch für Defama inzwischen eher Peanuts und hätte genauso gut in der heutigen Berichterstattung über das erste Halbjahr thematisiert werden können. Das wirkt auf mich alles etwas bemüht.

Schon mal was von Transparenz gehört? Bisher ist die Anzahl der erworbenen Objekte pro Jahr noch sehr gering, sodass eine Meldung verbunden mit einzelnen Objekten durchaus Sinn ergibt. Den einen gefällt's, den anderen nicht. Alleine dadurch hat diese Meldung schon eine Daseinsberechtigung. Ist doch aber auch völlig egal. Willst Du dich jetzt wirklich daran aufhängen?

[Effektenkombinat]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.095.370 von babbelino am 24.07.19 14:21:00

Zitat von babbelino: @Gordon-Gekko

Ich kenne die DGAP noch als Deutsche Gesellschaft für ad-hoc-Publizität. Auch in einer Corporate News sollte so nicht kommuniziert werden.

Generell erschließt sich mir der Sinn dieser Meldung nicht.

Selbst wenn sich für dich der Sinn der Meldung nicht erschliesst, heisst das nicht, dass es keinen gibt. Dieser Satz in der Meldung ist ein legitimer Versuch des Unternehmens, die Attraktivität der eigenen Aktie hervorzuheben, was man in einer formalen Adhoc sonst vielleicht nicht machen würde.

[babbelino]

@Effektenkombinat

"Dieser Satz in der Meldung ist ein legitimer Versuch des Unternehmens, die Attraktivität der eigenen Aktie hervorzuheben, was man in einer formalen Adhoc sonst vielleicht nicht machen würde."

Vor dem Hintergrund der kürzlich in der Börse Online thematisierten möglichen Kapitalerhöhung macht das natürlich Sinn. Insbesondere dann, wenn man nicht selbst an der KE teilnehmen möchte/kann. Dann ist es erklärlich, den Kurs möglichst hoch zu halten, da der Verwässerungseffekt durch die neuen Aktien nicht so hoch ausfällt. So wird in der Tat ein Schuh draus.

[Gordon--Gekko]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.095.745 von babbelino am 24.07.19 15:04:55

Zitat von babbelino: @Effektenkombinat

"Dieser Satz in der Meldung ist ein legitimer Versuch des Unternehmens, die Attraktivität der eigenen Aktie hervorzuheben, was man in einer formalen Adhoc sonst vielleicht nicht machen würde."

Vor dem Hintergrund der kürzlich in der Börse Online thematisierten möglichen Kapitalerhöhung macht das natürlich Sinn. Insbesondere dann, wenn man nicht selbst an der KE teilnehmen möchte/kann. Dann ist es erklärlich, den Kurs möglichst hoch zu halten, da der Verwässerungseffekt durch die neuen Aktien nicht so hoch ausfällt. So wird in der Tat ein Schuh draus.

Wäre Dir als Aktionär einer Gesellschaft ein Vorstand lieber welcher eine KE möglichst billig durchführt? Und sich dabei möglicherweise noch selbst günstigst eindeckt? Du scheinst echt einen merkwürdigen Investitionsstil zu betreiben....da möchte ich von Dir gar keine Investitionsalternativen vorgestellt bekommen 🙄

Das war's jetzt aber auch von meiner Seite....Du schreibst ja echt völlig wie jemand ohne Verstand!

[babbelino]

@Gordon-Gekko

Ich würde mal sagen, dass ist abhängig von der Art der KE (mit oder ohne Bezugsrecht). Ohne Bezugsrecht: Möglichst teuer. Mit Bezugsrecht: Möglichst billig.

Deine Wortwahl empfinde ich als nicht angemessen.

[Gordon--Gekko]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.096.057 von babbelino am 24.07.19 15:34:38

Zitat von babbelino: @Gordon-Gekko
Ich würde mal sagen, dass ist abhängig von der Art der KE (mit oder ohne Bezugsrecht). Ohne Bezugsrecht: Möglichst teuer. Mit Bezugsrecht: Möglichst billig.

Ok möglichst billig also...und Aktionäre, welche keine Mittel zum Investieren zur Verfügung haben oder aufgrund anderer Restriktionen nicht mehr investieren dürfen (z.B. Fonds) werden dann auf diese Weise enteignet? Ist Dir bewusst was du für einen gefährlichen Stuss schreibst?

Zitat von babbelino: @Gordon-Gekko
Deine Wortwahl empfinde ich als nicht angemessen.

Ich habe lange überlegt, ob ich das so schreiben soll, weil es gewöhnlich nicht meine Art ist. Schließlich bin ich zur Auffassung gelangt, dass es in diesem Fall angemessen ist.

So das war es jetzt aber wirklich.....

[kronos01]

Nicht aufregen lieber Geko, bei solchen Usern kann man nichts machen, manche sind auch gegen die besten Argumente Resistent und drehen sich alles so absurd fünfmal hin und her das etwas negatives herauskommt.

Das erinnert mich sehr an den User Turbocharlotte im Corestate Thread.

LG

[babbelino]

Lassen wir es dabei bewenden. Ich bin gespannt, wie die weitere Entwicklung von Defama sein wird. Den Investierten wünsche ich viel Glück.

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.096.954 von babbelino am 24.07.19 17:06:30

@ babbelino, tja, mit dir hat es die defama aber nicht leicht! du mäkelst an der nettomietrendite rum, an der ffo-rendite, an der bauqualität, an der lage der ekz, an den prognosen der bevölkerungsentwicklung, am preis der aktie, am drohpotential der mieter, am gleichbleibenden walt und nun am inhalt der meldung.

die defama-aktie ist wirklich nichts für dich! jeden tag beschäftige ich mich mehrere stunden mit der börse. ich nehme reichlich informationen auf, verarbeite sie und schmeiße viel davon gedanklich gleich wieder auf den müll. da frage ich mich aber, wie jemand wie du, der mit einer derartig überlegenen intelligenz und einem so ausgeprägten analytischen sachverstand gesegnet ist, derartig viel zeit mit diesem offensichtlich ja überteurten schrott verbringt.

wie ich das in den letzten 3 jahren schon mehrfach in solchen situationen geschrieben habe - die älteren thread-semester werden sich vielleicht noch erinnern: zum glück hast du ja, was du möchtest (keine aktien) und wir anderen sind investiert

[mo_money]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.096.240 von kronos01 am 24.07.19 15:50:43

hehe, gleiches ging mir auch durch den sinn. sehr, sehr verdächtige parallelen gibt es da.
immerhin ist die diskussion hier noch sehr anschaulich. das war sie bei corestate auch,
bis dann die turbo-charlotte kam. was eine verschwendung an energie sich in endlose nicht zielführende diskussionen mit solchen usern zu verwickeln.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.096.954 von babbelino am 24.07.19 17:06:30

Die weitere Entwicklung? Alle Miteigentümer werden mit viel Geduld und Sachverstand fette Renditen einfahren......auf Sicht 10 Jahre ist da enormes möglich.....laufende Dividendenerträge, solide und nachhaltige Kursgewinne, untermauert durch steigende innere Werte....

Warum versagt die Masse unserer Mitbürger bei der Vermögensbildung? Weil zuerst nicht bereit, sich in solide Sachanlagen zu trauen und wenn es passiert, dann ein hektisches Hin- und Hergehandele der Aktien.......Wissenschaftliche Untersuchungen zur durchschnittlichen Haltedauer der jeweiligen Aktien der "Kleinanleger" ist extrem niedrig......keine 13 Monate....ist der Schnitt......und da ich die Masse meiner Positonen langfristig halte und viele andere erfolgreiche Anleger auch, sieht man den Fehler.......Zock, Zock, Zock.......oder auch schlimm, die ewigen Pessimisten....ist der einzige Mist, auf dem nix wächst...... ;-) Man kann sich alles schlechtreden im Leben.......

Defama einer meiner Langfristdepotwerte, die mich voranbringen werden, auch in einem aktienfeindlichen linken Umfeld in Deutschland

[batters1996]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.112.740 von Kampfkater1969 am 26.07.19 15:33:55

du musst aber eins verstehen...was will der deutsche Kleinanleger mit z.B 1000 Euro
Startkapital an der Börse machen?

das Problem an den Deutschen ist, egal ob in der Politik oder Privat leben, es sind
keine Propheten, sie klammern sich den deutschen System so an, das sie es glauben
"es ist das einzige richtige was uns passieren kann"

das mit den 13 Monaten "zock" stimmt auch nicht...denn ich bin immer damit
gut gefahren...oder wahrscheinlich sind das Anleger die von Charttechnik nicht viel
verstehen?

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.122.365 von batters1996 am 28.07.19 19:16:12

Die Studie untersuchte ja die Haltedauer der Aktien von Kleinanlegern......sie zeigt, dass die Masse an der Börse ihre Investitionen eher kurzfristig umsetzt und auch nicht über viele Jahre hält.....

Kann sehr gut funktionieren, wenn man ein klares System hat, sich daran hält und seine eigenen Psychofallen vollständig im Griff hat.....also völlig emotionslos handelt seinen Handel......

Viele scheitern aber am "erfolgreichen Kurzfristzock"....denn sonst gäbe es weitaus mehr "Privatier" die hiervon gut und lange leben können....die Masse scheitert am Markt und an sich selbst....beim Kurzfristhandel.

Ich halte die Masse meiner Werte, auch die DEFAMA langfristig...kein "rein und raus und rein und raus"

[batters1996]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.125.368 von Kampfkater1969 am 29.07.19 12:38:43

Du hast vollkommen Recht, eine Defama ,und eine Gold Minen Aktie wie z.B "Ramelius Resource"
auf 10 Jahre gesehen. Da kann man nichts falsch machen

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.129.217 von batters1996 am 29.07.19 20:51:02

Weder Gold noch gute Einzelhandelslagen können beliebig aus dem Nichts erschaffen werden...anders als unser "Geld"....

Unsere Bundesbank schuf ja z.B. via TARGET 2 knapp eine Billion € aus dem Nichts, kein Gegenwert vorhanden....keine Sicherheiten.....

Demnächst wird unsere EZB über weitere "dicke Bertas" LTROs.......extrem viel Geld aus dem Nichts geschaffen, in den Markt pressen....wenn Pferde nicht saufen wollen......

Deshalb, wenn eine DEFAMA eine sehr gute Immobilie findet, die entsprechend der örtlichen Gegebenheiten keine Konkurrenz hat und auch baurechtlich nicht bekommen kann, perfekt.

Wir leben in spannenden Zeiten.....in Asien ja eine Art Beleidigung.....wenn man gesagt bekommt, "mögest du in spannenden Zeiten leben"......

Der aktuelle Geldirrsinn muss weiter gesteigert werden, sonst geht die Party mit den Schuldenländern nicht weiter......Geldentzug nicht mehr möglich.....der Entzug von dieser Droge würde zum völligen Kollaps führen.....in einer globalisierten Welt der Supergau......

Und was macht Deutschland......"schwarze Null"........andere Länder nehmen zu beinahe 0% Zins Geld auf.....über 100 Jahre....und investieren langfristig....

Deutschland könnte eine Generationenanleihe begeben....zu beinahe Nullzinsen auf Laufzeit 100 Jahre.....Erlös in einen Bürgerfonds...gefüllt mit Sachwerten, auch einer Defama.......

Hieraus Erträge für uns Bürger, .......aber mit unseren Linken nicht zu machen...

[gate4share]

Überlege ob man das machen kann.--

Werde bald durch den Verkauf einer Immobilie ca 600 tsd einnehmen. Nun ich habe fast immer an der Börse gehandelt und auch fast jedes Jahr mit mehr oder weniger Erfolg. Hatte in Spitzenzeiten auch mal um 400 tsd Anlagevolumen, aber ob man nun das gute Geld aus einer Jahrzehntelangen Anlage dann in Aktien investieren kann? Hier dann, auch deutlich über 5 % dann vermehrt in defama.

Eigentlich sinnvoll, dennoch eine ganz andere Anlage als in eine Anlageimmobilie.

[gate4share]

Meine eine AG sollte möglichst viel melden.

Bin sicher, dass dieses ein Grund von den Erfolg von Viacom war, dass man ständig über alles berichtet hatte. Überall in den Börsenblättern sowieso stand was über Viacom, ob man nun einen neuen Bau plante, ein Haus kaufte oder verkaufte und auch in vielen regionalen Tageszeitungen war immer wieder die Rede von Viacom. So prägt sich nach und nach der Name überall ein und ist für einige dann ein Synonym für Aktie im Immobilienbereich. Und wenn dann der Durchschnittsbürger wirklich mal Aktien kaufen sollte, was er sonst nie machte, dann wird es garantiert die sei, von der er immer wieder gelesen und gehört hat.

[batters1996]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.131.983 von Kampfkater1969 am 30.07.19 10:18:59

Wir beide sind nur die AFD Wähler….und deswegen weil in England Brexit ohne nichts,
bevorsteht, kann man nur in sehr junge Immobilien Werte, oder sehr gute Gold Minen
investieren....bin zur zeit in guten Versorger investiert..und bin mit Gedanken alles zu verkaufen.

[batters1996]

letzte frage hier in Forum von mir, die Rezession kommt "so sicher wie das Amen in der Kirche"

wie werden sich die Immobilien unter dieser Prozedur entwickeln?

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.176.573 von batters1996 am 05.08.19 15:01:17

Die von dir genannte Rezession darf nicht stattfinden...früher waren diese "reinigenden Gewitter" üblich und auch wichtig in echten funktionierenden Marktwirtschaften...

Wir leben aber nun in einer sozialistischen Zinsplanwirtschaft.....die EZB wird "alles unternehmen", um die Schuldenorgie weiter anzufeuern......sonst € Geschichte....

Deshalb, es werden noch niedrigere Zinsen kommen müssen......noch mehr und höhere Minuszinsen, schlecht für die Masse unserer Mitbürger...gut für die, die Sachwerte haben und ihre Altervorsorge nicht auf den abgeschafften Zinseszinseffekt aufbauen wollen.

IWF hat ja Modell "extra Umrechnungskurs für Bargeld" berechnet, damit man auch Bargeld mittels Minuszinsen ausmosten könne......bis zu - 5% somit möglich, immer, wenn man es wo einsetzt......

Defama wird auch unter diesen Irrungen und Wirrungen weitaus besser abschneiden.....als €-Festgelder etc.....

Letzlich wird der Cashflow somit noch wertvoller, die Dividende noch höher einzupreisen im kurs....

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.176.663 von Kampfkater1969 am 05.08.19 15:08:44

Wie gut, dass die aktuelle IWF-Chefin bald EZB Chefin werden wird.....der weiteren enormen Umverteilung werden unsere Eliten mit Wonne entgegen sehen.

Die Zinsersparnisse der Staaten wurden leider mehrheitlich verballert.....Italien, Frankreich......warum sparen und Schulden tilgen....machen die "deutschen Deppeles" doch lieber und besser......malochen gerne füre alle anderen mit....Rente mit 70 sicherlich in Deutschland zuerst eingeführt.....

Da DEFAMA keine Industriekunden als Mieter hat, perfekt, denn Konsum wird es immer geben müssen, auch weil "Brot und Spiele" wichtig sind für die Wahlbürger......eingelulltes "Stimmvieh" perfekte Wahlbevölkerung.......

[batters1996]

du wällst die AFD, aber willst keine Rezession...passt nicht zusammen...

ich möchte die Rezession...damit die dummen deutschen Bürger endlich kapieren, das
die Flüchtlinge hier ungewünscht sind..

[Kniedlaskupf]

Könntet ihr bitte mal mit dem verquasten Politgschmarri aufhören und euch zur Firma DEFAMA äußern? Geht zu anderen Foren, macht einen Politblog auf oder entspannt euch einfach mit Warten auf steigende Kurse unserer Firma. Müllt doch diese Diskussion nicht zu!

[erfg]

Neubewertung eines Bestandsdarlehens:

https://mobile.traderfox.com/news/dpa-compact/id-318693/

[gate4share]

---------------------------------------------------------------------------

* Aufstockung eines Bestandsdarlehens und Freigabe von Sparguthaben
* Strategischer Erfolg für mittelfristiges Wachstum ohne Kapitalerhöhungen
* Frei verfügbare Liquidität erhöht sich um rund 0,6 Mio. EUR

Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) hat aufgrund der positiven Entwicklung
des zugrundeliegenden Bestandsobjekts ein Angebot zur Aufstockung einer
bestehenden Finanzierung erhalten. Mit dieser sogenannten Revalutierung
verbunden ist hier außerdem die Freigabe von verpfändeten Sparguthaben.
Investitionsverpflichtungen in das Objekt sind damit nicht verknüpft.
Insgesamt wird sich die frei verfügbare Liquidität im Konzern dadurch um
rund 0,6 Mio. EUR erhöhen.

DEFAMA-Vorstand Matthias Schrade wertet dies als strategischen Erfolg:
'Revalutierungen sind für uns ein neuer Baustein zur Wachstumsfinanzierung.
Bestehende Darlehen, die über regelmäßige Tilgungen schon teilweise
zurückgeführt wurden, können so wieder aufgestockt werden und Liquidität
schaffen. Wir kommen unserem strategischen Ziel, mittelfristig ohne weitere
Kapitalerhöhungen zu wachsen, damit ein gutes Stück näher."

Bemerkenswert ist die vorliegende erste Darlehensaufstockung speziell vor
dem Hintergrund, dass die betreffende Finanzierung erst vor gut drei Jahren
geschlossen wurde. Die Tilgung war daher noch nicht sehr weit
fortgeschritten. Möglich wurde die frühzeitige Aufstockung durch die
Vertragsverlängerung mehrerer größerer Mietverträge und seit Erwerb
gestiegene Mieten im Objekt. Der Zinssatz für den Aufstockungsbetrag liegt
dabei unter dem des ursprünglichen Darlehens.

In den nächsten ein bis zwei Jahren hält DEFAMA weitere Revalutierungen bei
mehreren Bestandsimmobilien für möglich. Dadurch kann aus dem
Bestandsportfolio über den laufenden Cashflow hinaus auch ohne Verkäufe
perspektivisch zusätzliche Liquidität generieren werden. Die freigesetzten
Mittel sollen in weitere Objektkäufe investiert werden.



Quelle: https://mobile.traderfox.com/news/dpa-compact/id-318693/

[gate4share]

So nun ist die "Revalutierung" alter Darlehen das erste mal gelungen. Es wird aber auch klar dargestellt, dass man schon über 3 Jahre, jeweils hohe Tilgungen leistete, dann höhere und längere Mietverträge nun vorweisen kann, gegenüber der damaligen Darlehensaufnahme.

Das wird sicherlich nicht bei allen Objekten der Fall sein.

Die Frage die sich mir stellt, was ist denn nun mit der Prüfung einer Kapitalerhöhung um 7 zu 1 oder war es 8 zu 1, was angedacht war?

Das wäre dann die erste grosse Kapitalerhöhung mit vollem Bezugsrecht. Die bisherigen KE wurden mehr intern gemacht , wohl auch mit verminderten Aufwand, dass man jeweils so die Aktien zu einem Kurs nahe am Börsenkurs zuteilen konnte. Diese Form der KE ist jedoch auf höchstens 10 % des aktuellen Kurses begrenzt.

Man muss ja nicht eine KE, es war nur damals so gross erklärt, dass man den Gelder dann für längere Zeit genug da wäre um viele neue Objekte zu kaufen und auch um Umbauten in einzelnen Objekten vorzunehmen um evtl neue und längere Mietverträge abschliesen zu können. Und jeweils einzelne Kreditverträge über diese relativ kleinen Kreditbeträge, wohl im Schnitt um 100 tsd, zu aufwendig seien.

Also wird es keine grosse KE geben, weil die Nachfrage nicht da ist, bzw. der Kurs zu stark beeinträchtigt würde?

Natürlich bringt es nichts, einige MIo da liegen zu haben, die man gar nicht benötigt, aber dieses zusätzliche Kapital auch noch mit einer Dividende bedienen zu müssen. Also ist es grundsätzlich tendenziell besser, erst mal keine Kapitalerhöhung zu machen?! Über die Zukunft der Börsenkurse kann keiner was sagen.

[gate4share]

Korrektur:

ich habe geschrieben " Diese Form der KE ist jedoch auf höchstens 10 % des aktuellen Kurses begrenzt."

Richtig muss es heissen, "Diese Form der KE ist jedoch auf höchstens 10 % des aktuellen Aktienkapitals begrenzt."

[babbelino]

@gate4share

In der ad-hoc vom 17.6. war von einem Bezugsverhältnis von 8:1 die Rede.

Defama zieht alle Register. Ein im Verhältnis zur Unternehmunsbewertung winziger Geschäftsvorfall i.H.v. 0,6 Mio. Euro wird als "strategischer Erfolg für mittelfristiges Wachstum ohne Kapitalerhöhungen" verkauft.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.183.611 von babbelino am 06.08.19 10:20:07

Bitte vor dem üblichen Bashing mal wieder den Kontext dieses Unternehmens beachten...

Für 600.000 Tsd. Euro müsste DEFAMA aktuell 40.000 neue Aktien ausgeben, das will wohl keiner, oder...

Mit 600.000 Tsd. Euro kann man bei rund 80 % Fremdfinanzierungsquote ein zusätzliches Ankaufvolumen von 3 Mio. Euro stemmen, was wieder 1 bis 2 kleine Fachmärkte sind.

Und der Erfolg liegt natürlich des Weiteren darin, dass dies ja erst die erste Revalutierung ist, welche in Zukunft noch öfter erfolgen wird, was die oben beschriebenen Zahlen weiter positiv skaliert.

Daher von mir wie immer: Gute Arbeit und weiter so Herr Schrade!


Viele Grüße
LongTermForever

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.184.067 von LongTermForever am 06.08.19 10:58:29

Und kurz zur Ergänzung:

Diese Meldung kam m.E. gerade zum richtigen Zeitpunkt. Momentan sind einige roadshows, die teils auch im Ausland stattfinden. Hier hat man jetzt die wunderbare Möglichkeit, auch gleich zu zeigen, dass die Aufstockung von bestehenden Darlehen tatsächlich funktioniert. Denn diese roadshows sind m.E. die Vorbereitung zur erfolgreichen KE. Und neue Investoren lassen sich am besten finden, wenn das Geschäftsmodell gut funktioniert, weshalb diese Meldung für mich extrem wichtig ist. -ganz im Gegensatz zu babbelino, der es noch immer nicht verstanden hat oder wahrscheinlich eher nicht verstehen will oder einfach nur schlecht schreiben möchte-

LG

Michale

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.184.067 von LongTermForever am 06.08.19 10:58:29

@ all

Ich sehe das genauso wie LongTerm. Bisher hatte der Vorstand nur davon gesprochen, dass Revalutierungen vermutlich möglich sind. Aber nun ist es offziell bestätigt und das früher als gedacht.

Ich gehe davon aus, dass die KE noch kommt. Ob noch im angekündigten Umfang wird man sehen. Aber vermutlich wird es die letzte (größere) KE sein, denn bis die aufgebraucht ist, dürfte dann auch Radeberg im verkaufsfähigen Zustand sein und im Anschluss sind bei vielen Objekten die Tilgungen so weit fortgeschritten, dass weitere Revalutierungen möglich sein sollten. So hat der Vorstand es angekündigt und so scheint es zu kommen (siehe auch meinen Beitrag unten, den ich auf einem anderen Board gepostet hatte).

Kleinanleger sind ja nicht auf eine KE angewiesen, um eine Position aufzubauen, aber die größeren Anleger, die an der aktuell stattfindenden Roadshow teilnehmen, müssen nun genau überlegen, was sie machen. Gut möglich, dass die nächste KE die letzte sein wird, um leicht an eine nennenswerte Position zu kommen. Und in diesem Kontext ist auch die Revalutierungsmeldung von heute zu sehen. Denn die bestätigt, dass die DeFaMa sich in Zukunft auch auf anderem Wege Kapital beschaffen kann.

MfG JE

Beitrag in Slack (Ende 2018 eingestellt)

Es gab auch noch einen Artikel in der Vorstandswoche (siehe hier: https://www.aktiencheck.de/exklusiv/Artikel-DEFAMA_Portfolio… ).

Dank dem Artikel in der Vorstandswoche und dem Artikel samt Interview im Nebenwerte Journal ist für mich jetzt ziemlich deutlich geworden, warum die DeFaMa auf absehbare Zeit keine KEs mehr durchführen muss, aber trotzdem weiter wachsen kann. Aus meiner Sicht ist das enorm wertschaffend, weil der FFO durch weitere Akquisitionen weiter ansteigt, aber die Aktionäre nicht durch KEs verwässert werden. Für eine Immobiliengesellschaft ist das ziemlich ungewöhnlich. Die meisten Immo-Gesellschaften müssen KE’s machen, wenn sie wachsen wollen. Ich glaube nicht, dass das schon viele (potentielle) Aktionäre verstanden haben. So richtig klar ist es mir selbst auch erst jetzt geworden.
Die Eigenkapitalgenerierung könnte in Zukunft auf zwei Wegen erfolgen:

1.) Durch den Verkauf des Radeberger Objekts

„Eine weitere Kapitalmaßnahme schließe Schrade erst einmal aus. "Funktioniert alles, was wir in den nächsten zwei bis drei Jahren vorhaben, dann brauchen wir kein neues Kapital mehr." (Anm. von mir: Das allein ist schon eine Hammer-Aussage mit der das Unternehmen ganz anders zu bewerten ist, weil ein Wachstum ohne verwässernde KEs natürlich für die Aktionäre viel wertvoller ist, als ein Wachstum mit verwässernden KEs)
„Hintergrund sei ein sich im Portfolio befindliches Einkaufszentrum in Radeberg. Dieses Einkaufszentrum soll modernisiert und erweitert werden. Schrade schätze, dass die Kosten für den Umbau den ursprünglichen Kaufpreis von 5,5 Mio. Euro übersteigen würden und nahezu vollständig über Fremdkapital sichergestellt werden könnten. Bei unterstellten Baukosten von 7,5 Mio. Euro hätte DEFAMA inklusive des Kaufpreises in das Einkaufszentrum dann über 13 Mio. Euro in Radeberg investiert. Das Projekt solle nicht in den Bestand übergehen. Die aktuelle Jahresnettokaltmiete liege bei 760.000 Euro und würde sich nach dem Umbau auf mehr als 1,2 Mio. Euro steigern. "Das Interesse von Mietern für die erweiterte Fläche ist schon heute sehr hoch. Wir sind sehr zuversichtlich, dass wir in Radeberg vollvermietet sind, bevor die Umbaumaßnahmen Anfang 2020 abgeschlossen sind." Ziel sei das Objekt zu verkaufen. Das könnte bereits 2019 der Fall sein. Unterstelle man ein Multiple von 15 bis 18 bei der Jahresnettokaltmiete, könnte für DEFAMA am Ende ein außerordentlicher Gewinn von 6 bis 10 Mio. Euro hängenbleiben. Der maßgebliche Grund, weshalb Schrade für das künftige Wachstum auch keine weitere Kapitalerhöhung mehr benötige." (Quelle: Die Vorstandswoche)

Die durch den Verkauf frei werdenden Mittel dürften für mehrere Jahre Wachstum ausreichen und die DeFaMa soweit bringen, dass sie auf die zweite Refinanzierungsmöglichkeit zugreifen kann:

2.) Revalutierungen

Da die DeFaMa günstig einkauft, kann sie sich einen hohen Tilgungsanteil leisten. „Das eröffnet [der DeFaMa] perspektivisch voraussichtlich auch Spielräume zur Revalutierung, also der Wiederaufstockung von Darlehen, die bereits zu einem guten Teil getilgt sind. Im Idealfall können wir das Eigenkapital für je einen Zukauf künftig durch die Revalutierung eines Bestandsobjekts generieren – ohne zu verkaufen. Wenn uns dies gelingt, brauchen wir auch keine Kapitalerhöhungen mehr, um weiter zu wachsen. ... Wir gehen davon aus, „dass wir nach dem Umbau des Einkaufzentrums Radeberg dort einen Verkauf durchführen werden – es ist das einzige Objekt in unserem Bestand, bei dem dies geplant ist. Dieser Verkauf wird uns voraussichtlich € 6 bis 10 Mio. in die Kasse spülen. Bis wir diese Mittel neu investiert haben, wird es eine Weile dauern. Hinzu kommt, dass wir in zwei bis drei Jahren wohl die ersten Altdarlehen revalutieren und so zusätzliche Mittel für das Wachstum freisetzen können.“
(Quelle: https://www.nebenwerte-journal.de/newsletter/Titel_Defama_1…


MfG JE

[Flat Eric]

es steht der defama eine spannende zeit bevor: heute ist der erste tag der roadshow! die börse lieferte an den letzten beiden handelstagen ja ein schönes kaufargument, nämlich, dass der immobilienbereich gar nicht von den mannigfaltigen aktuellen bedrohungen betroffen ist!

aber zurück zur defama: nachdem sich der radeberg-verkauf verzögerte, war anzunehmen, dass für das weitere wachstum eine ke durchgeführt wird. allerdings hat mich deren mutmaßliche höhe anfangs durchaus erstaunt. die aufteilung von 1 – 1,5 mio euro für umbauten und renovierungen sowie 5 – 6,5 mio euro für neukäufe halte ich für sinnvoll. bei der summe für neukäufe ist davon auszugehen, dass einige vertragsverhandlungen schon ziemlich weit fortgeschritten sind, vielleicht sogar ein kleiner portfoliokauf ansteht. vom volumen her könnten immobilien für etwa 40 – 50 mio euro erworben werden!

es ist also angedacht, 487.500 neue aktien zu emitieren (1/8 von 3.900.000 aktien). der emissionspreis läge zwischen 14,36 euro (bei 7 mio euro bruttoeinnahmen) und 16,41 euro (8 mio). matthias schrade wird sich gut vorbereitet haben und er kann einiges bieten: klare einkaufsstrategie; leicht verständliches, berechenbares und konjunkturunabhängiges geschäft; hohe marge dank profitabler nische; kontinuierliches wachstum; progressive dividende; erfahrene und kompetente mitarbeiter; offene informationsarbeit; hgb-bilanzierung; stramme kredittilgungen und planmäßige abschreibungen.

zudem kann er darauf hinweisen, dass dies wohl die letzte möglichkeit sein wird, mit größeren stückzahlen und auf diesem kursniveau bei der defama einzusteigen. ich vermute daher, dass die roadshow erfolgreich verlaufen wird und die ke zeitnah im anschluss kommt. das sollte in den nächsten 12 monaten für eine anzahl guter nachrichten reichen (inkl. radeberg).

die heutige meldung über die revalutierung finde ich äußerst interessant, weil es die erste ihrer art ist. ich hatte ja schon mal geschrieben, dass theoretisch ein objekt nach 3 jahren tilgung durch die revalutierung ein objekt gleicher größe finanzieren kann. damit wären weitere ke nicht mehr nötig. wir hätten dann ein noch profitableres wachstum…

wie immer: da muss jeder nach seinem gusto handeln. ich habe es!

[erfg]

Warburg-Research:

http://www.aktiencheck.de/exklusiv/Artikel-DEFAMA_Starkes_FF…

[batters1996]

wegen der Meldung von Heute, überlege ich hier nachzulegen? ein starkes Managment

[Aliberto]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.184.640 von philojoephus am 06.08.19 12:00:03

@philojoephus

Du solltest Dir vielleicht einmal die Diskussion und meine Beiträge in KC-Thread durchlesen und dann würdest Du evtl. deutlich vorsichtiger argumentieren.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.187.829 von Aliberto am 06.08.19 17:23:05

Das kommt jetzt etwas aus dem Nichts.

Gibt es einen Link zum Thread bzw. Zitate zu relevanten Passagen, damit man sich besser auskennt?

Vielen Dank und Grüße
LongTermForever

[batters1996]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.187.829 von Aliberto am 06.08.19 17:23:05

und welche Beiträge sind das denn? vielleicht ist mir was entgangen

Muss mich korrigieren...sollte eine KE kommen werde nicht zeichnen, dafür alles verkaufen..

andersrum werde nachlegen...bin aber der Überzeugung das Management arbeitet für die
Aktionäre und nicht gegen sie?

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.187.829 von Aliberto am 06.08.19 17:23:05

auszug aus der warburg studie:

"Das Unternehmen erwarte, dass die Baugenehmigung für Radeberg bis Ende 2019 erteilt werde. Angesichts der erwarteten Kapitalerhöhung, die die operative Flexibilität von DEFAMA erhöhen würde, scheine das Unternehmen in einer starken Verhandlungsposition mit potenziellen Käufern zu sein. Bisher habe das Management ein Angebot für Radeberg abgelehnt, das zu einem Veräußerungsgewinn von EUR 7 Mio. geführt hätte. Dieser Gewinn würde mit einem Multiplikator von etwas über 16 erreicht und liege über der jüngsten Schätzung des Analysten (WRe: EUR 6,5 Mio.). Unter der Annahme eines Blue-Sky-Multiplikators von 18 wäre der positive Beitrag zum EPRA-NAV ca. EUR 1,9 pro Aktie (WRe: Steuerquote 20%)."

ich habe mal fett markiert, was ich am interessantesten fand... und dann noch mal einen teil davon unterstrichen... (auch für babbelino )

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.187.829 von Aliberto am 06.08.19 17:23:05

@ Aliberto

>> Du solltest Dir vielleicht einmal die Diskussion und meine Beiträge in KC-Thread durchlesen und
>> dann würdest Du evtl. deutlich vorsichtiger argumentieren.
Das könnte man umgekehrt auch sagen, denn vieles, was Du in dem anderen Thread aufgeworfen hast, wurde hier schon ausgiebig ausdiskutiert.

Es macht doch keinen Sinn über X Threads irgendwelche Diskussionen führen. Das hier ist der DeFaMa-Thread und hier gehört die Diskussion hin. Ich habe nicht verstanden, warum Du sie dort angefangen hast und die Resonanz war ja auch entsprechend gering. Du bist X-Mal eingeladen worden, die Diskussion hier zu führen. Wenn ich einen Vorschlag habe, wie man LUS bewerten kann, mache ich das ja auch nicht in irgendwelchen Drittboards, sondern im LUS Board, so wie hier im Jahr 2012 Posting: 42.921.254 von philojoephus am 19.03.12 08:46:34 im Thread: KGV - 3,6/ Lang&Schwarz ab heute handelbar (Der Ansatz hat sich im Nachhinein doch als ziemlich passend herausgestellt). Also, wenn Du Interesse an einer Diskussion hast, dann bitte hier (und es wäre hilfreich, vorher noch ein Beiträge hier zu lesen).

Ich habe schon vor einiger Zeit einige Deiner Beiträge auf dem KC-Board gelesen. Einige Kritikpunkte kann ich nachvollziehen andere nicht. Einiges bewerte ich anders als Du. In solchen Fällen muss die Zeit letztendlich zeigen, welche Bewertungsannahme stimmt. Was z.B. Deine NAV-Kritik angeht, habe ich schon in meinem allerersten Beitrag hier auf diesem Board (Beitrag Nr. 6 vom 23.09.16 15:21:37) meine Meinung dazu geschrieben:

"Ich bin ja der Meinung, wer Immogesellschaften nach dem NAV bewertet, hat die Jahre 2008 und ff. entweder nicht als Aktionär einer Immobilien AG erlebt oder keine Ahnung. Der NAV kann heute hier und morgen da sein. Bei der DeFaMa würde sich der NAV zum Beispiel locker verdreifachen, wenn sie ihre Immobilien so hoch bewerten würde, wie es die WCM tut (zur 18fachen Miete). Entscheidend ist doch, was eine AG verdient. ...
Herr Elgeti von der Deutschen Konsum hat zum Thema NAV auf der diesjährigen HV der Deutschen Konsum übrigens folgendes gesagt:
-> Uns sind die Gutachterwerte unserer Immobilien egal; ich bin überzeugt davon, dass ein REIT am Ende auf Basis des Cash-Flows bewertet wird, sei es auf Basis des FFO oder einfach nur der Dividende.
Und Ernst Vejdovszky, der Vorstandsvorsitzende der österreichischen S-Immo, erklärt auch warum:
-> Bewerter, international anerkannte Gutachter, können ohne weiteres eine Immobilie von jetzt auf gleich 10 oder 15 % höher oder niedriger bewerten. Das einzige, was ich wirklich habe, ist der Cash-Flow (SRC Financial Forum 2016)“

Wer das nicht glaubt, muss nur mal schauen, wie stark die Gutachter das Portfolio bei der TLG aufgewertet haben. Wenn ich das richtig überschlagen habe, dann wurde da das Portfolio in weniger als 12 Monaten um mehr als 25 % aufgewertet. Scheinbar aus dem Nichts. Echt unglaublich, was da geht. Ist das Unternehmen deshalb profitabler oder besser geworden? I doubt it.

Warum ich glaube, dass die Immobilien der DeFaMa zu niedrig bewertet sein könnten, habe ich u.a. in Beitrag Nr. 233 ausgeführt siehe Posting: 55.845.576 von philojoephus am 28.09.17 19:55:11 im Thread: DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? . Aber das kann man zweifellos auch anders sehen. Time will tell. Bisher lag ich mit meinen Annahmen jedenfalls nicht ganz falsch.

Rolf Elgeti hat zum Thema NAV noch folgende Interessante Ausführungen gemacht:

- ich bin kein Freund des NAV und ich glaube der NAV ist bei uns besonders irreführend; die amerikanischen Immobiliengesellschaften berichten nicht einmal den NAV; die Frage ist, welche Cash-Flows generiert werden; (HV 2018)
- ein Portfolio von 300 Mio. Euro. wie unseres könnten wir heute sofort zu Faktor 15, wenn nicht 16 oder 17 verkaufen; aber die Gutachter tun sich schwer, die Immobilien gleich hochzuwerten; aber ich denke, dass sich die Lücke zwischen unserem NAV und dem tatsächlichen Wert irgendwann schließt; (HV 2018)
- aktuell bewertet uns der Gutachter mit der 11fache Bewertungsmultiple, d.h. der Gutachter bewertet unsere Objekte mit einer Anfangsrendite von 9 %; die Börse sieht das anders und eher eine 7 vor dem Komma (Faktor 14,5) (HV 2019)
- Hätten wir einen normalen Gutachter, hätten wir auch einen anderen NAV; (HV 2019)
- Die REITs in den USA arbeiten komplett ohne NAVs und die USA sind ja nicht gerade Kapitalmarktentwicklungsland; (HV 2019)

Ich denke diese Aussagen treffen auch auf die DeFaMa zu. Wenn Du das anders siehst, auch okay. Time will tell.

Und was die KE angeht, haben wir sicher beide gute Pro und Contra Argumente. Warten wir es doch einfach ab, ob die DeFaMa sie platziert bekommt oder nicht. Was sollen wir uns da jetzt die Köpfe heiß reden?

MfG JE

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.181.478 von Kniedlaskupf am 05.08.19 23:13:24

Man sollte bei seinen Sachanlagen stets auch die politische Großwetterlage einbeziehen, dies inzwischen leider oft kursrelevanter oder genauso als die Daten einer Firma.

Fakt ist doch, dass unsere Banken immer mehr unter dem Zinssozialismus leiden, die Zinsspannen gehen weiter zurück, auch weil viele länger laufende Finanzierungen nun in diesem langen Minuszinstal auslaufen......auch deshalb gut für eine Defama, die Banken suchen händeringend solche Möglichkeiten, sehr guten Kunden Fremdfinanzierungen zusätzlich verkaufen zu können.

Die letzte Meldung der DEFAMA zeigte dies.....sehr gute Kunden bekommen aktuell lange Zinsbindungen mit realen Minuszinsen (= nach Geldentwertung/Inflation gerechnet).

Das Geld ist auf Guthabensbasis wertlos gemacht worden.....in einer "funktionierenden Marktwirtschaft" hat der Zeitfaktor bei Überlassung eines Eigenkapitals keinen echten fairen Wert mehr.

Wenn man dazu dann die wirklich fetten Erträge einer Defama sieht......ein enormes Potenzial.......bei "kostenlosen Fremdkapital" (nach Inflation)....

Führt zu weiterer verschärfter Umverteilung von Vermögen....wenn die Mitbürger sich im Anlage- und Sparverhalten nicht ändern wollen oder können.....politisch unklug.....ist aber Dauertrend....

Für uns Sachwertebesitzer die beste aller Welten......ich werde kein Stück Defama verkaufen.....auch weil ich wohl noch Dekaden mit dieser "alternativlosen Zinspolitik" eine Folge der Fehlkonstruktion €, leben werde.

Es werden die Verträge kommen, dass eine Defama quasi noch wenige Zehntelprozente gutgeschrieben bekommt, wenn "wir" Kredite aufnehmen....denn bevor Banken und Privatanleger hohe Minuszinsen auf Einlagen zahlen werden...lieber wenige auf solide Forderungen zahlen....
Gab und gibt es schon.....aktuell werden ja am Markt befindliche "Minusbundesanleihen" gekauft....Geldverluste garantiert bei Endfälligkeit....

IWF und EZB werden auch das Bargeld mittels niedrigem Minusumtauschzinssatz belasten müssen, sonst funktioneren weiter sinkende Minuszinsen nicht mehr. Neue EZB Chefin hat dies bei IWF schon als Studie in Schublade.......bis zu minus 6% angedacht......um die nächste, dann echte große Krise überhaupt noch bewältigen zu können.

Eine Defama wird in diesem Umfeld sich im Kurs vervielfachen.....andere Sachwerte auch

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.190.265 von philojoephus am 06.08.19 21:38:42

Fakt ist ja auch, es gibt nicht den punktgenauen richtigen Gutachtenwert für Immobilien, wer dis sagt, ist ein Quacksalber......immer eine größere Spanne von unten über die Mitte bis zum oberen Rand möglich und auch "fachlich" vertretbar.

Warum mir eine Defama als Invest besonders gefällt, ich "versaue oder verziere" meine GuV nicht mit diesen "Papierbewertungen"......letztlich ist der tatsächliche Verkehrswert der, der am Markt bei einem Verkauf t a t s ä c h l i c h erzielt wird.

Hochbewertungen außerhalb der HGB Bilanzen ja ein Kinderspiel......eine weitere Schraubenumdrehung findet sich immer, in den Eingabefeldern der Gutachtentabellen......

Die nächste Immokrise wird es zeigen, wie schnell dann bisheriges "Eigenkapital" aus Hochbewertungen entstanden, dann sich in Luft auflöst.

Defama sicherlich eine meiner Immoaktien mit dem geringsten Risiko. Und wir Miteigentümer haben trotzdem wunderschöne Renditen.

[babbelino]

@Kampfkater1969

Du schreibst: "Die nächste Immokrise wird es zeigen, wie schnell dann bisheriges "Eigenkapital" aus Hochbewertungen entstanden, dann sich in Luft auflöst."

In meinen Augen passiert via Vehikel Defama an der Börse nichts anders. Ankauf erfolgt mit Renditen von grob 9%, die Börse bewertet diese mit 7,5% ohne das etwas nennenswertes mit den Immobilien passiert ist. Das ist auch eine Form der Höherbewertung. Kann man damit rechtfertigen, dass man einen Portfolioeffekt hat und dass man sich nicht selber kümmern muss. Streng genommen aber auch eine Höherbewertung.

Ich teile Dein wirtschaftspolitisches Großwetterbild, gehe allerdings nicht davon aus, dass die Sachwertbesitzer (Immos im speziellen) langfristig ungeschoren aus der Niedrigzinspolitik herauskommen werden. Ich rechne früher oder später mit Zwangshypotheken, implementiert mit dem Argument, dass man die Windfallprofits der Immobesitzer gerecht umverteilen möchte. In diesem Szenario brauchst Du eine andere Art von Immogesellschaften.

[LongTermForever]

Also ganz ehrlich, Mietpreisdeckel in Berlin sind das eine, aber wenn sie irgendwann anfangen würden Bewertungsreserven von Defama zwangsumzuverteilen, dann leben wir in einer kommunistischen Welt der Enteignung, die wohl kaum mehr mit unserem Grundgesetz vereinbar wäre...

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.190.265 von philojoephus am 06.08.19 21:38:42

Hinsichtlich der Gutachterschätzungen möchte ich gern das letzte Jahr, als diese noch normal arbeitet der IVG AG hinweisen. Weiss genau noch , dass man um die Jahreswende vor dem ende, dort einen Wert je Aktie von über 10 euro angab, weil ich selber dann zu um 6Euro kaufte, angesichts der Unterbewertung. Verkaufte wohl bald wieder mit Verlust.

Nun ein gutes halbes Jahr später, wurde dann gemeldet, dass die IVG sogar überschuldet sei, also es gar nicht der Wert von 10 Euro je Aktie geben würde (wie er ja aufgrund von Schätzungen vereidgter und wohl weltweit anerkannter Sachverständigen war) sondern wohl unter 0 liegen würde.

Schliesslich und endlich haben dann wohl die Inhaber der meisten Schulden, wohl hauptsächlich amerikanische Hedgefonds, die IVG übernommen und die Aktionäre gingen mehr leer aus. Es war mal angedachte den alten Aktionären noch ein kleines Bezugsrecht insgesamt für alle Aktionäre von unter 3 % des neuen Kapitals zu geben, ob das jemals durchgeführt wurde , weiss ich nicht, weil ich selber schon lange vor den ganz grossen Verlusten verkauft hatte,

Also ich finde es einen ungeheuerlichen Vorgang, wenn eine AG, ca 1 Jahr vor der Meldung, man sei überschuldet mitteilt man habe noch ein Vermögen von ca 1.200 Millionen euro, aufgrund gutachterlicher Schätzungen. Und auch da noch Gewinne genannt wurden.
Also Schätzungen mit extremer Vorsicht!

Andererseits meine ich, wenn diese Schätzungen bei einer AG zu einem bestimmten Wert führen muss das doch eine gewisse Richtigkeit haben. Aber der Wert ist wohl weniger entscheidend als das was man als Ertrag aus den Immobilien herausholen kann.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.194.083 von LongTermForever am 07.08.19 10:39:11

Zitat von LongTermForever: Also ganz ehrlich, Mietpreisdeckel in Berlin sind das eine, aber wenn sie irgendwann anfangen würden Bewertungsreserven von Defama zwangsumzuverteilen, dann leben wir in einer kommunistischen Welt der Enteignung, die wohl kaum mehr mit unserem Grundgesetz vereinbar wäre...

Keine Frage undenkbar aktuell. Aber auch nur 0,5 % Bundesbankzinsen, bzw. Eurobankzinsen, waren vor 14 Jahren noch undenkbar! Das es mal Gedanken geben würde, der Staat solle Eigentumswohnungen ankaufen, und überhaupt die Idee Immobilienunternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen, zwangsverstaatlich werden sollten, diese Gedanken aus aktuellen relativ normalen Real-Politiker-Mündern zu hören, war auch vor 6 Jahren noch undenkbar.

Ich weiss es nicht, wo genau die Werte des Immobilienmarktes hingehen. Und wir haben ja mit den Fachmärkten in der Peripherie oder einfach oft auf dem Platten Lande eine ganze bestimmte Art von Immobilie. Glaube, dass eben die Immos der defama wohl am wenigsten profitieren würden, wie es auch jetzt schon ist, von einem Anstieg der Immobilienpreise in den Grossstädten.

Wenn sich aber aufgrund von Entwicklungen in dem Zusammenspiel von Zinsen, Preisänderungen, Inflation etc, sich eine einseitige Erhöhung der Werte von Immobilien ergibt dann könnten bestimmte Stellen auch an eine Abschöpfung denken.
Wenn die Entwicklung so weiter geht, also die Flutung des Landes mit unqualifizierten und grundsätzlich wohl aufgrund von Struktur, Religion und / oder Mentalität zu einem hohen Anteil schlecht zu beschulender und auszubildender Menschen hier stark zunehmen, dann wird der Staat immer mehr Geld benötigen, das umverteilt werden muss. Da dabei gleichzeitig die arbeitenden Menschen mit guter Ausbildung, in Rente gehen , und nur sehr gering Deutsche qualifizierte Nachkommen bekommen, so auch in den Firmen nichts mehr beitragen können, werden nicht nur die Löhne und damit einher die Lohnsteuern und Sozialabgaben sinken, sondern auch die Unternehmensgewinne, ganz einfach, weil die Firmen kaum noch qualifiziertes Personal haben. Keine oder niedrigere Unternehmensgewinne, heisst insgesamt weniger Nachfrage und Ankurbelung der Wirtschaft und insgesamt immer weniger (Steuer)einnahmen.

Wie sagte Scholl-Latour: Wer halb Kalkutta aufnimmt, hilft den Menschen nicht, sondern wird selber zu Kalkutta.

Einfach mal die Länder anschauen, wo die Einwanderer herkommen..........dann weiss man wie Deutschland in einigen Jahren aussieht.

Aber auch da, haben wir, die defama die Immobilien die auch dann gebraucht werden, wenn alles schlecht läuft. Denn Lebensmittel aus Discountern werden immer gebraucht und entsprechend hat man auch eigentlich immer Interessenten in die Immobilien die defama hält.

Man weiss ohnehin nicht wie es läuft, genau. Es sind Abschätzungen, und jeder von uns muss das beste daraus machen. Also ich selber gehe mal einfach davon aus, es läuft noch einige Jahre so ähnlich wie bisher. Habe letztens in einer Kolumne über Gold gelesen, dass man ja als normal denkender Mensch schon alle Aktien verkauft hätte..........
Nein, man kann sich nicht nach jeder Idee richten, auch wenn einiges davon stimmen mag.

Was ich immer schon an defama kritisiert habe, mir geht es ehr zu langsam weiter. Habe die Befürchtung, dass man irgendwann gar nicht mehr so billig einkaufen kann, was sich in Bezug zu den grösseren Objkten ja auch teilweise bestätigt hat. Aber wie wichtig es ist, auch , auf dem Platten Lande, die beste Immobilien von mehreren zu wählen , hatten wir ja schon mehrmals besprochen. Denn wenn es weniger Nutzungen der Immobilien gibt, gewinnen wohl die mit der besten Lage und dem besten Angebot, möglichst mit weiteren Immobilien und Märkten in der direkter Nähe.
Folglich ist dauerhaft die Auswahl und die Qualität der eigenen Immobilien noch wichtiger als ein günstiger Preis.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.194.083 von LongTermForever am 07.08.19 10:39:11

@ LongTerm

>> Also ganz ehrlich, Mietpreisdeckel in Berlin sind das eine, aber wenn sie irgendwann anfangen
>> würden Bewertungsreserven von Defama zwangsumzuverteilen, dann leben wir in einer
>> kommunistischen Welt der Enteignung, die wohl kaum mehr mit unserem Grundgesetz vereinbar
>> wäre...
Nur so zur Info: Es gab nach dem 2. Weltkrieg zwei Staaten auf deutschen Boden. Der eine hatte das Grundgesetz und der andere den Sozialismus. Eine Abschöpfung der Windfallprofits von Immobilienbesitzern gab es nur in einem der beiden Staaten. Und das war der mit dem Grundgesetz.
In der BRD mussten die Immobilienbesitzer (und auch andere Menschen mit erheblichen Vermögen) nach dem Krieg 50 % des Wertes der Immobilien bzw. des Vermögens in Form von Ratenzahlungen an den Staat zahlen. Das war also mit dem Grundgesetz vereinbar. Gucks Du hier https://de.wikipedia.org/wiki/Lastenausgleichsgesetz . Aber weil die Zahlungen über 30 Jahre gestreckt wurden, hat das keinen Grundbesitzer/Vermögenden umgebracht. Etwas Ähnliches gab es auch schon mal in der Weimarer Republik nach der Hyperinflation.
Wer mit Szenarien wie Kampfkater rechnet, ist gut beraten, sich mit der Vergangenheit auseinanderzusetzen. Das meiste gab es ja schon mal so oder ähnlicher Form. Oft ist man dann ganz erstaut, was da alles Möglich war - auch in Deutschland und auch unter dem Grundgesetz. Mietpreisdeckel gab es z.B. in Westberlin bis in die 1980er Jahre. Ist also nicht so, dass das eine neuzeitliche Erfindung wäre.

MfG JE

[LongTermForever]

Sehr interessant, das war mir so nicht präsent.

Vielen Dank!

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.193.882 von babbelino am 07.08.19 10:21:54

Die Geschichte zeigt leider oder zum Glück, für aufgeweckte Bürger, dass die Geldbesitzer immer der Trottel waren.....die Sachwertebesitzer weitaus weniger ausgemostet wurden.

Defama eine der Möglichkeiten, in diesen "alternativlosen Zeiten" künftige Verwerfungen abzumildern...

Wenn man heute ehrliche Verwalter von großen Vermögen fragt, wie Famliy Offices, dann ist es aktuell erstes Ziel, in einer möglichen kommenden großen Krise weitaus weniger zu verlieren als die Masse.

Machen wir uns nichts vor, unsere Politik hat von der letzten "Finanzkrise" nix gelernt......einige Länder des € haben seitdem pervers höhere Schulden gemacht.

Unsere linken Eliten in Deutschland, die Groko aus linker CDU/CSU und SPD möchte ja nun eine Finanztransaktionssteuer nur auf Aktien (!!) einführen......das Aufkommen hieraus soll unter allen Teilnahmeländern umverteilt werden...auch um Zustimmungen zu bekommen, eine Art deutscher Finanzausgleich.....

Unsere Linken, auch der CDU, sind wohl immer noch der Meinung, die Aktienanleger waren Schuld an der Finanzkrise.....die Optionen und Derivate sollen nicht von der neuen Steuer erfasst werden......auch nicht die perversen verpackten "Anleihen" aus Privatdarlehen etv. ...wahrer Kern der Krise.....

Klar werden unsere linken Umverteiler irgendwann auch die Immobilienbesitzer ausmosten....aktuelle "Reform" der Grundsteuer der erste Schritt.....mit stets angepassten "Einheitswerten" an die Verkerhswerte....sonst ja diese Steuer illegal.....laut Bundesverfassungsgericht......und ob die Kommunen analog die Hebesätze senken werden.....glaub ich nicht....

Gibt übrigens wenige Kommunen in Deutchland, die einen Hebesatz von 0% haben, weil sie ihre Bürger bei Sachwerten, die schon genug Steuern zahlten und zahlen, nicht noch weiter ausmosten wollen...sind aber keine 10 (!) in Deutschland.

Eine Defama wird auf der kommenden "rauhen See" uns weitaus weniger "kotzen" lassen.....aber es wird uns nicht verschonen.....eine Quote von 100% Gold ja auch nicht die Lösung? Oder?

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.194.083 von LongTermForever am 07.08.19 10:39:11

Wer hätte denn gedacht, vor einem Jahrzehnt noch, dass die Guthabenszinsen "abgeschafft" werden.....nach Inflation in Masse sogar Minuszinsen.....

Wenn flächendeckend "Geldverwahrentgelte" und "niedrigere Umrechnungskurse für Bargeld" (IWF_Modell) kommen müssen, in der nächsten wirklich tiefen Rezession, was dann?

Wenn man schon in Zeiten des Wachstums diesen Zinssozialismus in einer Marktwirtschaft hatte....

Minuszinsen von 1-2% wirken dann nicht groß mehr.....deshalb ja auch IWF mit bis zu minus 6% Modelle gerechnet.....

Eine Währung, die keinen Zinswert mehr hat oder einen negativen Wert, Irre! In einer Marktwirtschaft....

Sachwerte wie Defama müssten dann sich vervielfachen...oder zahlt ein Bürger "freiwillig" minus 5% jedes Jahr = krasse Enteignung....mit Zinseszinseffekt....nach unten.....

Dann lieber Dividendenaktien.....

Beispiel Staatsanleihe Österreich zeigt ja.....auch Laufzeit Hundert Jahre....mit Minizins.....die wurden überrannt von der Nachfrage....Irre? Irre! Alles nicht mehr normal.....die "alternativlose Politik"

[Kampfkater1969]

Wie krass eine "Demokratie" sein kann, zeigte die USA beim Thema Goldbesitz bei Bürgern....

Wer nicht an den Staat verkaufte, zu einem "Staatspreis" der hätte sogar eingesperrt werden können...wegen "verbotenen Goldbesitz in einer Demokratie"....

Teile unserer linken Parteien würden ja auch am liebsten vieles "sozialisieren", wenn der Markt unseren Linken nicht mehr passt.....sind Hardcoresozialisten........auch in einer SPD teils vorhanden.....der Kevin Kühnert, der dort sicherlich nach oben kommen wird, wenn der Wähler die SPD nicht bagalisiert.

Eine Enteignung von Immobilien zu Dumpingpreisen ("Gutachten sind sehr variabel") wäre in einer weiter nach links rückenden deutschen Gesellschaft drin...leider.....

Wohnimmobilien, Immobilien der "täglichen Daseinsvorsorge"......Supermärkte, Arztpraxen....

Deshalb es bleibt spannend......Defama aber für mich Stand heute eine "alternativlose" Investition

[babbelino]

@Kampfkater1969

Das Insitut der Deutschen Wirtschaft hat gestern seine Studie "Gefährdete Regionen in Deutschland" veröffentlicht. Die Standorte von Defama liegen fast ausnahmslos genau in den am stärksten gefährdeten Regionen (Kriterien: Demografie, wirtschaftliche Entwicklung, Infrastruktur). Damit werden die Ergebnisse des Prognos-Gutachtens bestäigt bzw. erweitert. Ich bin zutiefst davon überzeugt, dass sich in den Renditen von Immobilien diese Standortfaktoren langristig widerspiegeln. Wer hat nun Recht? Der Verkäufer, der offenbar froh ist, diese für 9% los zu werden oder der Kapitalmarktanleger, der diese Immobilien im selben Atemzug mit 7,x% bewertet?

Immobilien halte ich auch für geeignet, dem von Dir aufgezeigten Irrsinn der Politik und Notenbanken halbwegs zu widerstehen. Wobei ich aber damit rechne, eine Art Lastenausgleich erleben zu müssen. In der Weimarer Republik hieß das Instrument übrigens Hauszinssteuer. In Deutschland wurde also bereits zweimal mit dieser Art Instrument operiert, warum nicht ein drittes Mal?

Eine wie Du schreibst "alternativlose" Investition ist Defama für mich nicht. Die standortbelastenden Faktoren wie sie im Prognos-Gutachten oder gestern durch das Institut der Deutschen Wirtschaft aufgezeigt wurden sind Hypothek genug.
Du schreibstDefama aber für mich Stand heute eine "alternativlose" Investition

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.212.644 von babbelino am 09.08.19 08:57:38

Das liest sich immer so als würde der Kapitalmarkt die gekauften Objekte unter den Einkaufspreis abwerten.

Fakt ist aber, dass das Unternehmen im Schnitt das Portfolio zu unter 10 mal Jahresmiete gekauft hat. Stand heute ist der Unternehmensgesamtwert = 60 Mio. Market Cap + 64,5 Mio. Fremdkapital.

Dividiert man die 124,5 Mio. durch die annualisierte Miete von 10 Mio. kommt ein Wert deutlich über 10 raus.

Genauso billigt der Markt Defama einen FFO Multiple von deutlich über 10 zu.

Wie der Markt daher die Objekte mit nur 7% Mietrendite bewerten soll erschließt sich mir nicht.

[LongTermForever]

Deine 7% Rendite rühren regelmäßig daher, dass du den FFO durch den Unternehmensgesamtwert dividierst.

Das ist jedoch eine Doppelzählung: Der FFO hat den Jahresüberschuss als Startpunkt. Dort sind aber die Fremdkapitalzinsen, also der „Lohn“ des Fremdkapitalgebers schon abgezogen. Im Unternehmensgesamtwert (EV) ist das Fremdkapital aber enthalten.

Wenn man dir Rechnung machen will dann wäre sie:
(FFO + Zinsen) / EV

Das ist aber eine Perspektive aller Shareholder. Den Aktionär sollte aber nur FFO/Market Cap somit sein Anteil interessieren.

[babbelino]

@LongTermForever

Oh mein Gott. Teile die 10 Mio. Miete durch die 124,5 Mio. EV und Du hast die Mietrendite. Nach Deiner Rechnung 8,0%, nach meiner Rechnung 7,x%.

"Das liest sich immer so als würde der Kapitalmarkt die gekauften Objekte unter den Einkaufspreis abwerten." Genau das Gegenteil ist der Fall. Aber vielleicht kommst Du so zu einem Erkenntnisgewinn und beginnst, meine Kritikpunkte nachzuvollziehen.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.213.418 von babbelino am 09.08.19 10:13:41

Ich dachte schon, dass du aus der Perspektive kommst.

Aber überleg mal folgendes Szenario:
Der Markt ist Defama gewogen und katapultiert den Kurs (ceteris paribus) auf 20 Euro.

So, jetzt liegt der EV bei 142,5 Mio. und „deine“ Rendite wäre von 8% auf 7% gefallen.

Scheint so, als würde der „Markt“ das Unternehmen also zunehmend schlechter bewerten..

....oh je

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.213.562 von LongTermForever am 09.08.19 10:24:27

Was man aber tatsächlich aus deiner Rechnung rauslesen kann, ist, dass der Markt bereit ist, jeden gekauften Markt mit einem Aufschlag zu bewerten, sobald er in Defama „aufgeht“. Das ist auch nachvollziehbar bei dem guten Management.

[Kampfkater1969]

Je mehr Objekte eine Defama im Portfolio haben wird, desto besser die Risikostreuung und auch der wachsende "Paketaufschlagswert", wenn die "großen Jungs" am Kapitalmarkt in wenigen Jahren händringend nach positiven Renditen suchen werden.

In unserer irre gewordenen Welt müssen ja bestimmte Gruppen die "sicheren Minuszinsstaatsanleihen" übergewichten........zum Schaden der Kunden....

Die Masse unserer Anleger und Vorsorgesparer, auch der Pensionskassen etc, ist doch auf Erträge nach Inflation angewiesen.

Bezüglich der "Zukunftschancen" der Supermärkte in den demografisch und wirtschaftlich weniger bevorzugten Regionen von Deutschland sei gesagt, dass die "internen Kennzahlen" der Zahl an potenziellen nötigen Kunden für solche Mietstandorte der Discounter weitaus niedriger liegen als viele hier vermuten.....differiert, ist aber überraschend klein...wichtig ist nur, dass es baurechtlich keine oder kaum Konkurrenz gibt im Einzugsbereich. Die Zahl ist nicht fünfstellig......und auch nicht sehr groß vierstellig...
Hatte vor einiger Zeit die Gelegenheit, mich intensiver mit einem "Scout" zu unterhalten, dessen Geschäftsmodell es ist, für die Discounter solche Gelegenheiten am Markt aufzuarbeiten und anzubieten.

Ich habe im Bereich der Immoaktien eine breitere Streuung an Geschäftsmodellen....würde das Risiko bei der Defama aber als mit am geringsten einstufen, in der Gesamtwürdigung.

[gate4share]

Eure Rechnungen sind extrem ungewöhnlich. Es gibt Kaufpreisfaktoren aus Jahresmieten und es mag auch Unternehmesbewertungen aus dem FFO geben.

Aber daraus irgendeine wilde Mischung zu machen, und dann auf eine Rendite zu kommen ist unlogisch, und gerade zu dumm und unwissend. Auch nicht nachvollziehbar was das soll. Man kann Vergleiche mit anderen Immobilienwerte anstellen, und auch evtl mit dem, dass man selber direkt Immobilien hat, dann soll man das tun. Aber nicht hier einen Unfug schreiben, wie schlimm es wäre was man aus selber zusammengebastelten Zahlen erkennen will.

Das die Gebiete dort liegen , wo gerade ehr die Einwohnerzahlen zurück gehen ist durchaus oftmals so. Das ist ja gerade auch wohl der Grund, dass man da günstig kaufen kann. Auch die Deutsche Konsum handelt gern so. Was in diesem ZUsammenspiel wichtig ist, dass man eben die beste Fläche in dem Mikrostandort hat, in der Stadt bzw. der Ansiedlung der Menschen. Eben man muss da sein, wo sich noch andere wichtige Punkte ergeben, nähe zu Strassen oder Haltestellen oder Ämtern, Banken, Arztpraxen etc.
Diese Gebiete mit Einwohnerrückgängen werden, wenn sie wirklich Einwohner verlieren, auch Angebote von Einkaufsmöglichkeiten und aller anderen Anlaufstellen, wie eben Arztpraxen, Haltestellen etc, verlieren.
Und da muss man die Punkte haben, wo die vorhandenen Marktteilnehmer, bzw. Einzelhändler und sonstige Anbieter mit Läden oder Büros hin wollen. Und das ist eben jeweils das zentralste Gebiet.
Auch das muss immer bei jedem kauf mit überlegt werden, was wohl Herr Schade meist persönlich prüft und erarbeitet.

Im Übrigen weiss man nie wie es kommt. Noch vor 4 Jahren ist man von ettlichen Mio weniger Einwohnern in wenigen Jahren und in den Jahren 2040 bis 2080 ausgegangen.

Auch hier kann man keine verlässliche Aussage machen, wie sich die Einwohnerzahl entwickelt wird, je länger s noch dauert umso weniger verlässlich sind die Zahlen .

Wichtig ist, dass defama aktuell gutes Geld verdient, sich diese Gewinne ehr noch erhöhen und man nach und nach Schulden abbaut und Vermögen aufbaut.

Da kann dann vieles mal in Zukunft passiereen.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.226.601 von gate4share am 11.08.19 20:31:45

...keine Sorge, hab in meiner Laufbahn schonmal gelesen, wie man das Wort Unternehmensbewertung schreibt, um hier ein paar einfache Bierdeckelrechnungen vorzunehmen ;-)
Die Erfahrung, dass man etwas in seinem Leben noch nicht gesehen hat, ist keine zwingende Kausalität auf die Unwissenheit oder Dummheit des Gegenüber ;-)

Guads Nächtle und allen morgen eine tolle Handelswoche mit unserer Defama!

[LongTermForever]

Gedankenspiele zur Kapitalerhöhung

Guten Morgen zusammen,

nachdem ich heute früh die Präsentation aus der Roadshow durchgeflippt bin (interessant finde ich die weiterhin gewählte Kommunikation einer „deutlichen“ Dividendenerhöhung angesichts der geplanten Kapitalerhöhung), habe ich folgende Überlegung aus dem Wochenende mitgebracht.

Der rechnerische Wert des Bezugsrechts wird pro 10 Cent Abstand zwischen Emissionskurs und aktuellem Kurs rund einen Cent betragen (0,10 / (8 + 1)).
Da nahe dem aktuellen Kurs emittiert werden soll, ist das Bezugsrecht (sofern man nicht ohnehin zeichnet) eigentlich ein Non-Event für Privatanleger bei Handelsschritten der Aktie von ohnehin vollen 10-Cent-Schritten.

Jetzt geht mir aber durch den Kopf, dass die Roadshow ja über 9 Stationen mit je rund 3 bis 4 Terminen läuft. Hierbei werden vermutlich 10 wenn nicht 20 potentielle Neuinvestoren dabei sein. Das erwartete Emissionsvolumen fällt vor diesem Hintergrund mit ca. 487.500 Aktien recht überschaubar aus und diesmal spielt ja auch noch das Bezugsrecht der Altaktionäre mit. Vorstellbar ist, dass der (ehemalige) Vorstand und AR von Defama auf die Zeichnung verzichten und ihre Bezugsrechte veräußern - das wären aber mit 40% nur rund 195.000 Aktien.

Die Frage ist, ob man damit die Nachfrage stillen kann, oder ob ein gesteigertes Interesse der Neuinvestoren an den Bezugsrechten der Altaktionäre besteht, das dann zu (spürbaren) Kurssteigerungen der Bezugsrechte führt und einen Verkauf lohnenswert machen könnte, da für nur 1 bis 2 Cent wohl die wenigsten Andienen werden.

Was meint ihr?

Viele Grüße
LongTermForever

[Aliberto]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.227.759 von LongTermForever am 12.08.19 08:15:10

Soweit ich das einschätze, wird ein Bezugsrechtshandel nicht stattfinden und der Aufwand dafür wäre einfach zu groß. Damit man potenziellen Investoren aber überhaupt was anbieten kann und die Roadshows auch Sinn ergeben, muss man natürlich auf Aktien zugreifen können. Ich gehe fest davon aus, dass die Insider Aktien über die Bezugsrechte direkt an potentielle Investoren verkaufen und evtl. zu diesem Kurs auch noch Aktien aus dem eigenen Bestand abgeben werden. Kommt halt auf das feedback bei den Roadshows an und zu welchem Kurs man die KE platzieren kann. Sofern also z.B. bei Kursen von 15,- Euro potenzielle Investoren bereits wären z.B. 400.000 Aktien zu kaufen, so könnte ich mir gut vorstellen, dass die Insider auf Ihre Bezugsrechte "verzichten bzw. diese durchreichen" und aus dem eigenen Bestand noch 200.000 Aktien abgeben. Wenn man eine KE evtl. "nur" zu 14,- Euro unterbringen kann, werden die insider evtl. "nur auf Teile Ihrer Bezugsrechte verzichten und keine eigenen Aktien verkaufen".

Hier gilt es den bestmöglichen Kurs für alle Alt- und mögliche Neu-Aktionäre optimal auszutarieren.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.228.236 von Aliberto am 12.08.19 09:04:36

Interessante Aspekte, ist nachvollziehbar.

Ob wirklich kein Handel erfolgt weiß ich nicht. An sich muss das Bezugsrecht ja in das Depot gebucht werden, sonst gäbe es ja eine finanzielle Schlechterstellung der Altaktionäre aus Verwässerung, auch wenn der Effekt klein sein könnte.

Bin gespannt!

[Aliberto]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.228.362 von LongTermForever am 12.08.19 09:18:49

Das Bezugsrecht bekommen die Altaktionäre natürlich, aber es findet kein Bezusrechtshandel statt. Also entweder die Altaktionäre nehmen dann an der KE zu dem Bezugskurs teil und kaufen entsprechend Ihrer Bezugsrechte neue Aktien oder sie lassen die Bezusrechte verfallen. Die Gesellschaft kann dann nicht ausgeübte Bezugsrechte nutzen und anderen Aktionären die nicht bezogenen Aktien zum Bezugskurs anbieten.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.228.425 von Aliberto am 12.08.19 09:24:19

Stimmt, so wird es vermutlich sein - ich meine auch schonmal eine Zahlung aus dem automatischen Verkauf nach Ablauf der Zeichnungsfrist erhalten zu haben.

Danke!

[Teiser]

DEFAMA kauft Netto-Markt in Remscheid

DGAP-News: DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG / Schlagwort(e): Ankauf/Immobilien
DEFAMA kauft Netto-Markt in Remscheid

15.08.2019 / 08:41
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.

* Handelsimmobilie mit Netto, Admiral und Asia-Imbiss
* 1.917 qm vermietbare Fläche; Nettokaltmiete von rund 290 TEUR
* Annualisierte Jahresnettokaltmiete der DEFAMA steigt auf 10,3 Mio. EUR

Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) hat einen Kaufvertrag über eine
Handelsimmobilie in Remscheid-Lennep (Nordrhein-Westfalen) geschlossen. Der
Kaufpreis beträgt 3 Mio. EUR. Die künftige Jahresnettomiete beläuft sich auf
rund 290 TEUR. Die vermietbare Fläche umfasst 1.917 qm. Hauptmieter des 2009
erbauten Objekts ist Netto. Weitere Mieter sind Admiral und ein Asia-Imbiss.
Der Standort liegt in einem hochfrequentierten Gewerbegebiet nur wenige
hundert Meter von der Autobahn A1 entfernt.

Mit Abschluss der Transaktion steigt die annualisierte Jahresnettomiete der
DEFAMA auf 10,3 Mio. EUR. Das Portfolio umfasst nunmehr 33 Standorte mit
über 130.000 qm Nutzfläche, die zu rund 96% vermietet sind. Zu den größten
Mietern zählen ALDI, EDEKA, LIDL, Netto, NORMA, Penny, REWE, Getränke
Hoffmann, Dänisches Bettenlager, Deichmann, KiK, Takko und toom. Auf Basis
des aktuellen Portfolios liegt der annualisierte FFO bei knapp 4,9 Mio. EUR,
entsprechend 1,25 EUR je Aktie.

Über die Deutsche Fachmarkt AG

Die in Berlin ansässige Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) investiert gezielt in
kleine Einzelhandelsobjekte in kleinen und mittleren Städten, überwiegend in
Nord- und Ostdeutschland. Wichtigste Kaufkriterien sind je zwei oder mehr
bonitätsstarke Filialisten als Ankermieter, möglichst nicht mehr als 10
Mieter und eine Jahresnettomiete von mindestens 100 TEUR. Angestrebt ist
dabei stets eine zweistellige Nettomietrendite.

Erklärtes Ziel von DEFAMA ist es, langfristig einer der größten
Bestandshalter von kleinen Fachmarktzentren in Deutschland zu werden. Die
DEFAMA-Aktie wird im Qualitätssegment m:access der Börse München sowie im
Freiverkehr der Frankfurter Wertpapierbörse und auf XETRA gehandelt.

Kontaktadresse

DEFAMA
Deutsche Fachmarkt AG
Nimrodstr. 23
13469 Berlin

Internet: www.defama.de

Ansprechpartner

Matthias Schrade

Tel.: +49 (0) 30 / 555 79 26 - 0
Fax: +49 (0) 30 / 555 79 26 - 2
Mail: [e-mail]

[kronos01]

Sehr schön 🙂

[Kampfkater1969]

In diesen aktuellem harten ruppigen Kursturbulenzen zeigt sich ein Vorteil der DEFAMA......ein Betonpfeiler im Depot.......bringt Stabilität.......

Ob nun pro Jahr die Zahl der Zukäufe bei xy oder yy oder y oder x liegt, tangiert mich nicht.....

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.228.236 von Aliberto am 12.08.19 09:04:36

Kann mich an einem fall erinnern, bei einer sehr grossen AG, wo auch der Bezugsrechtshandel ausdrücklich ausgeschlossen war. Tatsächlich wurde aber an min zwei Börsen das Bezugsrecht eifrig gehandelt. Ich selber hatte keinerlei Weisung erteilt und die Bank hat am letzten Tag des Bezugsrechtshandel an einer Börsen (wohl keine amtliche und kein Handel der von der Ag selber vorgesehen war) die Bezugsrechte verkauft, vergünstigte Provision genommen (3 euro) und mir das dem Konto gutgeschrieben.

Denke bei defama, wird in der Tat, auch wegen des relativ geringen Volumens kein Bezugsrechtshandel stattfinden, wenn der Kurs sehr nah am Börsenkurs ist.
Bei der KE von der ich sprach kam auch noch hinzu, dass der Börsenkurs in den Tagen der KE ,nach Bekanntgabe des Bezugskurses stark angestiegen war.

[Kampfkater1969]

Bei Kapitalerhöhungen knapp am aktuellen Kurs will ich keine Bezugsrechte....bei Bedarf kaufe ich an der Börse zu, die Aktie.....

Bin ja auch an einer der wenigen investierbaren deutschen Banken, der Merkur Bank, beteiligt....die machen aktuell auch eine Kapitalerhöhung.....erstklassige Umsetzung.....

[gate4share]

Aha, diese Roadshows informieren potentielle neue Investoren über die AG und so werden auch Aktionäre gewonnen, die so viel Aktien kaufen wollen, dass der normale Börsenhandel nicht ausreicht.

Habe ich das vom Grundsatz richtig verstanden?

Habe das zwar immer schon so gedacht, aber so direkt habe ich das nirgendwo bestätigt gefunden.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.284.240 von gate4share am 18.08.19 10:18:42

Wäre ja lustig, wenn "unser" Vorstand dabei wieder Teile aus seinem Aktienpaket abgeben würde......nur, um es dann teilweise wieder als Insider zurückzukaufen.......wie vor einiger Zeit geschehen.....

[LongTermForever]

Nur so als kurze Randnotiz, da ich beim heutigen Blick auf das Orderbuch wieder schmunzeln musste:

Anfang/Mitte Mai kam es nach einem Börse Online Artikel zu regelrechten „Panikkäufen“ im Bereich bis 17 Euro hoch. Seitdem kam Dinslaken, Sternfeld und Remscheid neu dazu, der FFO ist somit deutlich höher als im Mai und heute wird mit insgesamt rund 2.000 Stück wieder fleißig für 15,10 und 15,00 über Xetra und Tradegate abgeladen. Das müssen echte Anlageprofis sein, aber glücklich wer da auf der Gegenseite die Hand aufhielt ;-)

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.293.001 von LongTermForever am 19.08.19 18:15:46

Habe neulich noch gelesen: Die Masse der Anleger scheitert am kurzfristigen Handel. Hat für mich äußerst plausibel geklungen - und demnach müsste ich früher oder später als Aktiensammler Millionär werden.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.293.061 von The_Jackal am 19.08.19 18:22:31

Mit deiner langfristigen Wahl für Defama bist du da aller Wahrscheinlichkeit nach auf dem genau richtigen Weg
*ganz dicker Daumen hoch*

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.293.106 von LongTermForever am 19.08.19 18:27:58

Danke für den Daumen, geht ja runter wie Öl! Wobei ich noch ein paar andere Hoffnungsträger und Dauerläufer schon lange halte. Top-Performer sind Hypoport, Match Group (offizielle Jackal-Empfehlung, wenn auch teuer), Visa. Der Rest plätschert so vor sich hin.....

[Flat Eric]

der halbjahresbericht ist gerade veröffentlicht. er gefällt mir sehr gut, alles geht voran! zur ke steht: "da die bisherige resonanz von investorenseite sehr positiv ausfiel, gehen wir davon aus, hierzu in kürze nähere details mitteilen zu können."

nächste woche steht noch paris auf dem kalender. danach erwarte ich zeitnahe ankündigungen zur ke. meiner ansicht nach wird diese vollständig platziert werden zu einem ausgabepreis von mindestens 15 euro. hiermit eröffnen sich dann schöne perspektiven zum weiteren wachstum! dazu kommen ja noch der radeberg-verkauf und die revalutierungen...

[LongTermForever]

Finde die H1 Zahlen auch erfreulich!

Einen Punkt, der mir seit längerem auffällt, möchte ich dennoch kurz hochheben: die Kosten.

Während der Quotient Personalaufwand zu Umsatzerlöse in 2016 noch bei 5,9% lag, ist er 2017 und 2018 schon auf rund 8% gestiegen. Im H1 2019 liegt er nun schon bei ca. 9,9%.
An sich würde man ja einen weitgehenden Gleichlauf zwischen Kosten und Umsatz entlang der Wachstumskurve des Unternehmens erwarten. Somit einen stabilen Quotienten.
Aktuell steigen die Kosten aber deutlich stärker als der Umsatz. Auf den Jahresüberschuss gerechnet wäre der Effekt noch prägnanter.

Alles noch halb so wild, aber da das natürlich ein 1:1 Treiber auf das Aktionärs-EPS ist, sollte man die Entwicklung weiter im Blick haben.

Viele Grüße
LongTermForever

[OldGold]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.298.173 von LongTermForever am 20.08.19 11:35:41

Hallo zusammen,

das sehe ich auch so.

Für dieses Geschäftsmodell braucht man nicht viel Personal.

Es wird wohl keinem Aktionär oder Analysten gefallen, wenn Herr Schrade hier einen Kostenblock aufbaut, zumal das deutsche Arbeitsrecht kein Spaß ist für die Arbeitgeber.

In den Veröffentlichungen der DEFAMA wird über dieses Thema auch nicht viel berichtet.

Man sollte das sehr kritisch nachfragen / beurteilen etc.

Gruß an alle

OldGold

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.298.392 von OldGold am 20.08.19 12:00:44

Wenn man vieles bzw alles "inhouse" erledigt, steigt sehr oft die Mieterzufriedenheit und auch der direkte Durchgriff auf sofortige Optimierungen weitaus besser.

Denke, die Verstärkung der ersten Führungsebene kostet auch.......klar könnte man auch via Alleinvorstand agieren, dann aber zweiter Mann in zweiter Reihe nötig und auch nicht unbedingt preiswerter und motivierter...

Denke, dass der aktuelle "Kostenblock" Personal auch für weitaus mehr zukünftige Expansion taugt, ohne diese Kosten erneut weiter hochzufahren.....einen weiteren Vorstand bitte erst ab Dividende
2 € und 50 Objekten......

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.298.500 von Kampfkater1969 am 20.08.19 12:11:07

Völlig d‘accord.

Die hohe Qualität von DEFAMA spricht für sich. Da jetzt die Struktur (inklusive IMMA) „gefunden“ scheint, würde ich dann erwarten, dass die Kosten wieder um rund 10% steigen, wenn 3 neue Märkte akquiriert sind und die Kostenquote somit nach vorne gerichtet stabil bleibt.

Würde sagen, wir bleiben an dem Thema einfach mit einem Auge dran.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.287.187 von Kampfkater1969 am 19.08.19 06:55:46

Zitat von Kampfkater1969: Wäre ja lustig, wenn "unser" Vorstand dabei wieder Teile aus seinem Aktienpaket abgeben würde......nur, um es dann teilweise wieder als Insider zurückzukaufen.......wie vor einiger Zeit geschehen.....

In der Tat, der hatte doch wohl um 11 Euro oder etwas daruntr einen teil seiner Aktien verkauft und ich finde durchaus nachvollziehbar, man hatte den gesamten Besitz (war überrascht, dass man als Mensch mit den Tätigkeiten überhaupt so viel besitzt) in diese Firma gesteckt, Wohl ein vielfaches aus dem reingesteckten Geld gemacht.........aber, dass man dann mal 10 % oder so, anders investiert ist nicht nur verständlich, sollte ehr selbstverständlich sein.
Dann hatte er das Geld und hat dann wieder Aktien, wenige Monate später um 12 Euro und höher zurück gekauft, auch im nachhinein, richtig und ein gutes Geschäft.

Der Gründen, Mehrheitsaktionär und Vorstand, hat hier viel Geld verdient, indem er erst sein gesamtes Geld in die Gründung des Unternehmens steckte und dieses wird heute zum Vielfachen bewertet. Das ist so, er hat auch schliesslich aus dem Nichts ein profitables Unternehmen geschaffen


Denke, diesem Vorstand kann man wohl wirklich vertrauen. Jede Entscheidung, jede Ausgabe dier er vornimmt, kostet immer auch zu min einem drittel sein Geld!

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.298.173 von LongTermForever am 20.08.19 11:35:41

Zitat von LongTermForever: Finde die H1 Zahlen auch erfreulich!

Einen Punkt, der mir seit längerem auffällt, möchte ich dennoch kurz hochheben: die Kosten.

Während der Quotient Personalaufwand zu Umsatzerlöse in 2016 noch bei 5,9% lag, ist er 2017 und 2018 schon auf rund 8% gestiegen. Im H1 2019 liegt er nun schon bei ca. 9,9%.
An sich würde man ja einen weitgehenden Gleichlauf zwischen Kosten und Umsatz entlang der Wachstumskurve des Unternehmens erwarten. Somit einen stabilen Quotienten.
Aktuell steigen die Kosten aber deutlich stärker als der Umsatz. Auf den Jahresüberschuss gerechnet wäre der Effekt noch prägnanter.

Alles noch halb so wild, aber da das natürlich ein 1:1 Treiber auf das Aktionärs-EPS ist, sollte man die Entwicklung weiter im Blick haben.

Viele Grüße
LongTermForever

Die extrem hohen Kosten für die Hausverwaltung habe ich schon vor Monaten kritisiert. Damals war es , meiner Meinung nach dargestellt, dass die genannten Personalkosten nur oder fast nur durch die Hausverwaltung verursacht wurden. Da wäre eine, bessere und genau aufgestellte Rechnung sinnvol. Die Kosten die unter Hausverwaltung abgerechnet werden, wohl für die 100 % Tochter "Immobilienverwaltung", beinhalten auch Kosten für Hausmeister und ähnliches, die auf die Mieter umgelegt wurden.
Dann gibt es auch andere Kosten, die Prüfung neue Objekte, auch das meiste was der Vorstand selber macht sind keine Kosten der Hausverwaltung direkt.

Habe die Hofnung, dass man sich durch den Zuwachs und der erst nicht geplanten, eigenen Hausverwaltung wohl inkl. Propertymanagment , so überlastet sah, dass man schnell viele Leute suchte und einstellte, und auch noch sucht, dass man meint es sonst nicht zu bewältigen. Vielleicht ist man immer noch in Verzug....
Aber gute Hausverwaltung heisst nicht, dass diese Leute auch gut und erfolgreich Leerstandsflächen vermietet bekommen.

Insgesamt vertraue ich da auf die Kompetenz des Vorstandes die Qualität und Fähigkeiten von Menschen und deren Leistungen in Zusammenhang mit den Kosten beurteilen zu können.

Eigentlich müssten die Kosten sogar sinken. Denn bestimmtes muss man nur einmal haben, egal wieviele Objekte man verwaltet. Andere Immobilienunternehmen namentlich VIB Vermögen schaffen schon seit über 10 Jahren regelmässig und fast immer weniger Kosten und Personalkostensteigerungen als die Steigerung der Mieteinnahmen. Aber die geben an zwei Vorstände zusammen über 1,1 Mio aus.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.299.034 von gate4share am 20.08.19 13:14:02

das sehe ich differenzierter:

die Imma ist noch nicht lange tätig. Dann kam am 01. Febr. 2017 H. Rehwald zur DeFaMa. Er hat hier Strukturen mit H. Schrade aufgebaut und hat später -allerdings kann ich kein genaues Datum sagen- die Leitung der IMMA übertragen bekommen, vermute jedoch in 2018.
Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) will weitere Potenziale im Bestandsportfolio heben und verstärkt sich dafür im Bereich Projektentwicklung und strategisches Asset Management. Dazu wurde mit Matthias Stich (49) ein erfahrener Spezialist für die Entwicklung von Einzelhandelsimmobilien an Bord geholt. Dies war zum 01.02.2019.

Mit diesen beiden Personalien, die sicher deutlich mehr Geld kosten, als ein Sachbearbeiter ist für mich klar, dass die Personalkosten in 2018 und auch noch 2019 deutlich gestiegen sind.

Übrigens verantwortet H. Stich den Umbau von Radeberg.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.301.620 von Michale am 20.08.19 17:35:38

Ah, sehr gut, danke für die ergänzenden Personalinfos. Herrn Stich hatte ich zB gar nicht mehr auf dem Schirm.

Das erklärt in der Tat den jüngsten Anstieg.

Wie ich schon schrieb „aktuell noch halb so wild“. Das muss man vermutlich wie einen Marathon auf lange Sicht sehen. Idealerweise geht die Kostenquote mit zukünftig steigender Portfoliooptimierung und Nutzung von Skakeneffekten in den nächsten Geschäftsjahren wieder etwas zurück oder stagniert zumindest.

Wir werden sehen ;-)

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.301.683 von LongTermForever am 20.08.19 17:42:39

Das sehe ich ähnlich.

und H. Schrade hat jetzt eine m.E. ausgezeichnet arbeitende 2. Führungsebene, die es ihm ermöglicht, b.a.w. um keinen 2. Vorstand beim AR nachzufragen. Auch ist H. Dr. Müller (Altvorstand) ja immer noch in "Teilzeit" für das Unternehmen tätig, wie H. Schrade auf der HV ausführte.

Und m.E. ist eine 2. Führungsebene (H. Stich und H. Rehwald) wesentlich effizienter und kostengünstiger als wenn man diese Arbeiten auslagert.

Noch ein Wort zu H. Stich. Er kennt jetzt wahrscheinlich alle oder fast alle Objekte und kann beurteilen, ob es sinnvoll ist, bei dem Einen oder Anderen Objekt Geld in die Hand zu nehmen um es zu sanieren oder abzureißen und neu zu bauen bzw. anzubauen. Und in Verbindung mit H. Schrade, der wiederum die Mieter sehr gut kennt, kann man hervorragend Synergien herausarbeiten, während man bei einer Fremdvergabe an eine externe Firma diese immer nur das ausführt, was man beauftragt und nicht dabei mitdenkt, ob es denn sinnvoll ist oder nicht. Und das ganze zu deutlich höheren Kosten.

Einen schönen Abend noch.

Michale

[cybernetic]

So wie sich die Zahlen entwickelt haben könnte ich mir gut vorstellen, dass die IMMA personell verstärkt wurde. Meiner Meinung nach nicht nur mit Herrn Stich, sondern auch mit weiteren Mitarbeitern.

Hier hat Herr Schrade bereits auf der letzten HV mehrfach darauf hingewiesen, dass die Arbeit der Imma erst anfängt wenn ein neues Objekt gekauft wurde. Und dass die Imma im Prinzip am (personellen) Limit arbeitet.

Außerdem findet sich ebenfalls im Geschäftsbericht 2018 auf Seite 21 -> Sonstige Risiken Abs. 3 folgender Satz:

"...Mittelfristig wird sich das Schlüsselpersonenrisiko durch die Ausweitung des Mitarbeiterstamms verringern..."


--> Ich denke alles in allem können wir mit unserer DEFAMA sehr zufrieden sein, wie sie aktuell läuft.

[philojoephus]

„Häufig finden Sie eine Situation vor, die formell illegal ist.“

@ all

ich bin gerade bei der Recherche auf das folgende interessante Interview gestoßen. Offensichtlich sind fehlende oder ungültige Baugenehmigungen bei Fachmarktzentren häufiger als man als Laie so denken mag.

MfG JE

„Häufig finden Sie eine Situation vor, die formell illegal ist.“

http://www.redos.de/downloads/markreport_redos_bbe_iph_fachm…
01/2015 Interview2 -- Dr. Rainer Voß ist Fachanwalt für Verwaltungsrecht, AnwaltMediator (DAA/FU Hagen) Lenz und Johlen Rechtsanwälte Partnerschaft mbB
FRAGE: Für den Erfolg der Revitalisierung eines Fachmarktzentrums entscheiden maßgeblich die bau- und planungsrechtlichen Rahmenbedingungen. Wie kann man diese als Investor beeinflussen? Welche Fehler machen Investoren?
Dr. Rainer Voß: Für den langfristigen Erfolg einer Revitalisierung ist eine frühzeitige Analyse unabdingbar. Dazu muss ich prüfen, ob das bestehende Bau- und Planungsrecht für die angestrebten Veränderungen ausreicht oder neues Planungsrecht geschaffen werden muss. Handeln können Investoren immer nur in Absprache mit der Standortgemeinde. Diese wiederum ist bei der Aufstellung beziehungsweise Änderung von Bebauungsplänen nicht frei, sondern an Vorgaben des Raumordnungsrechts gebunden. Als Investor muss ich eine klare Strategie haben: Wen spreche ich in welcher Reihenfolge an, welche Probleme wird der jeweilige Gesprächspartner sehen und welche Lösungen biete ich ihm an, damit ich mein Ziel letztlich erreiche. Es ist ein bisschen wie beim Schach, man muss eine gute Strategie haben und diese bei Bedarf anpassen können.
FRAGE: Welche Fehler machen Investoren?
Voß: Viele Investoren arbeiten zivilrechtlich bis in den letzten kleinen Mietvertrag hinein korrekt, vernachlässigen aber alles, was das öffentliche Recht betrifft. Dabei ist gerade das öffentliche Recht von entscheidender Bedeutung. Als Investor muss ich wissen: Was ist öffentlich-rechtlich machbar? Habe ich einen wirksamen Bebauungsplan? Habe ich eine Baugenehmigung, die auch gilt? Wenn Sie auf eine problematische rechtliche Situation stoßen, müssen Sie sich ein Konzept überlegen, wie man damit umgeht.
FRAGE: Welche problematischen rechtlichen Situationen gibt es typischerweise?
Voß: Viele Baugenehmigungen für bestehende Fachmarktzentren sind so unbestimmt im Rechtssinn, dass man sich fragen muss, ob die überhaupt gelten oder nichtig sind. Noch schlimmer ist es, wenn Sie alte Bebauungspläne haben, die unwirksam sind, weil beispielsweise Durchführungsverträge fehlen oder Bestimmungen nicht mit der – auch damaligen – Rechtslage übereinstimmen. Da haben Sie dann vielleicht gar kein Planungsrecht im eigentlichen Sinne. Und bei fast jedem Fachmarktzentrum wurden nach Erteilung der Genehmigung Veränderungen durchgeführt, dann haben Sie in Teilen eine Situation, die formell illegal ist.
FRAGE: Wie kann das passieren?
Voß: Wenn Sie einfach nur in einem Verkaufsraum eine nicht-statische Wand rausnehmen, wäre das rechtlich unproblematisch, aber diesen Fall haben Sie so gut wie nie. Änderungen, die bei Fachmarktzentren erfolgen, haben immer Auswirkungen auf Brandschutz, Flucht- und Rettungswege und meistens kommt auch eine Nutzungsänderung hinzu. Sie sind daher bei fast allen Änderungen in der Genehmigungsbedürftigkeit, sprich: Sie brauchen eine Baugenehmigung für Ihr Vorhaben. Es ist aber nicht gesagt, dass diese Genehmigungen in der Vergangenheit immer korrekt beantragt und genehmigt wurden.
FRAGE: Wie schaffe ich es, möglichst alle Genehmigungen zu erhalten, die ich brauche?
Voß: Einfach ist es, wenn Sie deutlich machen können: „Das hier ist der Bebauungsplan, das ist unsere Genehmigung, auf der Grundlage des Bebauungsplans möchten wir die und die Änderungen machen und die sind alle genehmigungsfähig.“ Dann geht es unproblematisch. Wenn die Situation komplexer ist, fahren Sie gut mit der so genannten Salami-Taktik. Das heißt, man nimmt sich immer ein paar einzelne Dinge heraus und stellt für diese einen Bauantrag. Dann hinterfragen die Genehmigungsbehörden nämlich meist nicht das große Ganze. Wenn man gegen die Festsetzung des Bebauungsplans im geringeren Maße verstößt, kann man sich eine Befreiung einholen, das ist sozusagen der Königsweg. Das dürfen dann eben keine Riesenveränderungen sein, sondern kleinere Anpassungen. Wenn also zum Beispiel die Verkaufsflächenerweiterung unter zehn Prozent bleibt, dann gibt es Behörden, die das genehmigen.
FRAGE: Wenn ich sichergehen will, dass meine Flächenerweiterung im Rahmen liegt, muss ich aber erstmal genau wissen, wie viel Fläche ich tatsächlich habe...
Voß: Ja, und um hier auf der sicheren Seite zu stehen, ist es häufig sogar nötig, eigene Vermesser zu beauftragen. Die genaue Fläche kennt meist nicht mal mehr der Center-Manager, eben weil es häufig Veränderungen über die Jahre gegeben hat, die nicht in den Büchern stehen. Als Investor muss ich aber genau wissen, wie viel Verkaufsfläche ich habe. Ich brauche einen Stand, der auch aus Bankensicht rechtssicher ist. Denn wenn ich dann irgendwann verkaufen möchte, wird penibelst geprüft, um wie viel Verkaufsfläche es sich handelt und ob alles genehmigt ist.
FRAGE: Wie kann ich unwillige Gemeinden respektive zuständige Behörden überzeugen, mir dennoch die notwendigen Genehmigungen zu erteilen?
Voß: Letztlich bekomme ich das nur hin, wenn ich den Gesprächspartnern ganz klar mache: „Wenn alles so bleibt wie es ist, ist diese Einzelhandelseinrichtung demnächst tot!“ Schließlich ist jede Brache eine Schande für die Kommune. Bis auf wenige Ausnahmen haben die Kommunen ein hohes Interesse an solchen Aktivitäten und wollen helfen. Ich habe bisher kaum Schiffbrüche mit Kommunen erlebt. Sie müssen sie eben immer als Partner verstehen und partnerschaftlich auch mit der kleinsten, unerfahrensten Kommune umgehen, dann funktioniert das auch.
FRAGE: Also ist letztlich doch alles unproblematisch?
Voß: Nein. Zwar sind bundesweit Kommunen in der Regel mit vernünftigen Argumenten schnell zu überzeugen. Das Problem ist dann aber oft die Genehmigungsbehörde oder die darüberliegende Instanz, die sich um das Landesplanungsrecht kümmert. Die sehen Revitalisierungen häufig kritisch, und die muss man dann in einem zweiten Schritt auch überzeugen. Wenn die aber merken, die politische Mehrheit der Kommune will das auf jeden Fall, dann sind die sehr viel eher zu überzeugen, als wenn es uneinheitliche politische Meinungen innerhalb der Kommune gibt.
FRAGE: Können Verträglichkeitsgutachten helfen nachzuweisen, dass ein Vorhaben keine nachteiligen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche der Stadt hat?
Voß: Ja, ich halte solche Gutachten sogar für unabdingbar. Denn die Frage, ob ein neues Fachmarktzentrum verträglich ist für die eigene City und die zentralen Versorgungsbereiche der Nachbargemeinden, stellt sich immer. Wenn alles gut vorbereitet ist, kann so ein Vorhaben durchaus mal in drei Monaten genehmigt sein. Wenn erst der Bebauungsplan geändert werden muss, dann muss man schon so 12 bis 18 Monate ansetzen.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.328.227 von philojoephus am 23.08.19 15:37:22

Danke Joe,

das sind ja wirklich hochinteressante Informationen die mir bislang nicht bekannt waren.

LG

Michale

[LongTermForever]

In der Tat sehr interessant!

PS: Heute sehr hohes Volumen, alles gg das Ask bei recht ordentlichen Kursen. Finde im Web aber keinen Hinweis...

[erfg]

Kapitalerhöhung beschlossen:

https://mobile.traderfox.com/news/dpa-compact/id-322875/

[batters1996]

Sehr Schade, aber wenn eine AG überschuldet ist, bleibt kein anderer weg als Kapitalerhöhung..

Das Management wird, den Weg gehen...davon bin ich überzeugt, nur ich muss an der Börse
flexibel bleiben...werde diese Aktie nicht abschreiben, immer im Auge behalten...

viel Glück

[Effektenkombinat]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.345.780 von batters1996 am 26.08.19 19:59:06

Zitat von batters1996: Sehr Schade, aber wenn eine AG überschuldet ist, bleibt kein anderer weg als Kapitalerhöhung..

Das Management wird, den Weg gehen...davon bin ich überzeugt, nur ich muss an der Börse
flexibel bleiben...werde diese Aktie nicht abschreiben, immer im Auge behalten...

viel Glück

Tut dir was weh im Kopf?

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.301.620 von Michale am 20.08.19 17:35:38

Zitat von Michale: die Imma ist noch nicht lange tätig. Dann kam am 01. Febr. 2017 H. Rehwald zur DeFaMa. Er hat hier Strukturen mit H. Schrade aufgebaut und hat später -allerdings kann ich kein genaues Datum sagen- die Leitung der IMMA übertragen bekommen, vermute jedoch in 2018.
Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) will weitere Potenziale im Bestandsportfolio heben und verstärkt sich dafür im Bereich Projektentwicklung und strategisches Asset Management. Dazu wurde mit Matthias Stich (49) ein erfahrener Spezialist für die Entwicklung von Einzelhandelsimmobilien an Bord geholt. Dies war zum 01.02.2019.

Mit diesen beiden Personalien, die sicher deutlich mehr Geld kosten, als ein Sachbearbeiter ist für mich klar, dass die Personalkosten in 2018 und auch noch 2019 deutlich gestiegen sind.

Übrigens verantwortet H. Stich den Umbau von Radeberg.

Ja, klingt auch nachvollziehbar.

Gut und sinnvoll ist es auf jeden Fall, das man die gesamte Hausverwaltung intern macht. Doch das muss ist in der Regel nicht teurer, sondern müsste langfristig günstiger sein.
Viellleicht musste man wirklich noch die gesamten Strukturen aufbauen, und vieles muss eben anfangs mit grossen aufwand neu erarbeitet werden.

Bin indes der Meinung, dass dieser Kostenblock sich nur noch wenig erhöhen solle, und so der prozentualle Anteil sich mit der Zeit geringer darstellt. Hier ist schon die VIB Vermögen Beispiel, dass sie dann aber extrem hohe Vorstandsvergütungen und Aufsichtsratsentlohnung zahlt ist eine zweite Sache.
Klar ist auch der UMbau in Radeberg eine starke personelle Belastung, auch das kostet. Wäre man anstatt das Joint venture eingegangen ,hätte man evtl Personalkosten gespart , hätte aber auch nur den halben Gewinn aus dem evtl späteren Weiterverkauf, immerhin wohl 3 bis 8 Mio , erzielt und die andere Hälfte hätte der Partner bekommen. Allein dieses würde schon, in diesen beiden Jahren zusätzliche Personalausgaben von je ca 1 Mio rechtfertigen, wenn es nötig wäre.

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.345.780 von batters1996 am 26.08.19 19:59:06

@ batters: na, wenn das so ist... ich bin zutiefst erschüttert! 😵 hatte ich doch allen ernstes mit ner kapitalerhöhung 💰💰💰 zur wachstumsfinanzierung 📈 gerechnet 😜

[Kampfkater1969]

...on the long run, we are all dead....gilt für alles und jeden...auch AGs.......

Aber bis es soweit ist, gut und klug investieren, auch in eine DEFAMA, und das "Leben" nicht vergessen.... ;-)

[erfg]

Vorstandsinterview:

https://www.nebenwerte-magazin.com/interview/item/5064-m-acc…

[erfg]

Warburg-Research:

https://www.aktiencheck.de/exklusiv/Artikel-DEFAMA_Kapitaler…

[erfg]

Börsengeflüster:

https://boersengefluester.de/defama-deutsche-fachmarkt-so-is…

[OldGold]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.358.512 von erfg am 28.08.19 11:03:24

Hallo zusammen,

wer will meine Bezugsrechte?

Ich gebe sie günstig her 💰

Gruß an alle

OldGold

[Flat Eric]

zackig wie immer:

DEFAMA mit erfolgreicher Kapitalerhöhung

• Kapitalerhöhung um 520.000 Aktien zu 15,00 € je Aktie durchgeführt
• Platzierungserlös von 7,8 Mio. € brutto
• Konzerneigenkapital der DEFAMA steigt auf mehr als 23 Mio. €

Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) hat ihre Barkapitalerhöhung aus dem genehmigten Kapital abgeschlossen. Dabei wurden sämtliche 520.000 neuen Aktien platziert, woraus sich bei dem Ausgabepreis von 15,00 € ein Bruttoemissionserlös von 7,8 Mio. € ergibt. Bestehende Aktionäre hatten dabei ein Bezugsrecht im Verhältnis 15:2 sowie die Möglichkeit des Überbezugs.

Insgesamt wurden 34,1% der Aktien im Wege des Bezugsrechts bezogen. Zudem zeichneten bestehende Aktionäre weitere 34,4% der Aktien im Rahmen des Überbezugs. Die verbleibenden 31,5% wurden im Wege der Privatplatzierung durch die M.M. Warburg & CO (AG & Co.) KGaA bei institutionellen Investoren überwiegend in Deutschland, Großbritannien und Luxemburg platziert.

Matthias Schrade, Vorstand der DEFAMA, erklärt: „Wir freuen uns über das hohe Interesse an der Kapitalerhöhung. Dass auch zahlreiche Altaktionäre ihre Beteiligung nochmals aufgestockt haben, zeigt das große Vertrauen der Investoren in unser Geschäftsmodell.“ Durch die erfolgreiche Mittelaufnahme verfügt die Gesellschaft über ausreichend Liquidität für etliche weitere Transaktionen und Investitionen in Bestandsobjekte.

Mit Eintragung der Kapitalerhöhung im Handelsregister erhöht sich das Grundkapital auf 4.420.000 €, eingeteilt in ebenso viele Inhaberaktien. Das Konzerneigenkapital der DEFAMA steigt auf mehr als 23 Mio. €.

[gate4share]

Nun ist ja viel Kapital da. Und wenn man die Dividende, eine steigende, auf das viel höhere Aktienkapital zahlen will, müssen auch steigende Gewinne erreicht werden.

Ob man nun in grossem Stil zukauft? Habe aber schon dass Vertrauen, dass der Vorstand nur dann kauft, wenn es wirklich eine gute, langfristige Anlage ist und nicht weil man jetzt Geld hat.

[Flat Eric]

das ging schnell: bei der comdirect sind die neuen aktien schon abgerechnet und eingebucht. bei der diba und onvista noch nicht... . wenn dann nächste woche die eintragung der ke erfolgt, kann matthias schrade richtig loslegen...

[gate4share]

Bisher hat ja defama die KE in Eigenregie gemacht und soweit ich weiss, offiziell unter Ausschlusch des Bezugsrechts. Diese grosse KE mit Bezugsrecht kann wohl nur mit Hilfe einer Bank vollzogen werden.

Habe mal gehört, das sowas wohl um 10 % der Emissionssumme , teilweise noch mehr kosten soll.

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.466.531 von gate4share am 12.09.19 11:35:11

@ gate4share, die emssionskosten der ke werden laut wertpapier-informationsblatt seite 3 punkt 7 bei etwa 160.000 euro liegen, also etwa 2%. das ist meiner ansicht nach wegen der komplexität in ordnung (bezugsrechte, überbezug, platzierung bei weiteren investoren). warburg übernimmt ja auch zunächst die komplette ke, was die eintragung beim amtsgericht ungemein erleichtert (anstatt hunderte von zeichnungsscheinen und den belegen über die einzahlungen etc. vorzulegen...). die eintragung wird für den 16. september erwartet. ab dann kann matthias schrade das geld einsetzen. übrigens, du kannst bei matthias schrade IMMER davon ausgehen, dass er kosten nur in einem ANGEMESSENEN rahmen zulässt!

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.468.244 von Flat Eric am 12.09.19 14:08:33

Ja, so dachte ich es bisher auch immer, dass Schrade immer günstigst agiert, was ja meine hohe Zustimmung findet.
Ansonsten konnte man häufiger von Kosten, von 10 % und mehr bei KEs lesen. Deshalb finde ich 160 tsd schon ehr unglaubwürdig. Mir reicht indes auch , wenn man auch da weiss, dass man sparsam und effektiv gehandelt hat.

Das heisst wohl auch, dass wohl für die nächsten Jahre, soweit man es absehen kann, und es bei ähnlichen Rahmenbedingungen bleibt, es keine KE mehr geben wird. Gleichzeitig hat man ausreichend Mittel um kleine oder mittlere Umbauten in den Objekten vorzunehmen, womit wieder eine Vollvermietung erreicht werden kann.

Die letzten Käufe, die grösseren waren ja um die 10fache Jahresmiete, was auch heute insgesamt noch immer sehr günstig ist. Evtl kann man auch annehmen, dass zukünftige Finanzierungen, die wohl auf 10 Jahre bei 2,4 bis 2,5 % lagen, so habe ich in Erinnerung, etwas günstiger werden. Allerdings ist ja das Risiko für die Bank immer voll da, deshalb wird es wohl ehr nur bei 1 oder 2 zehntel Prozent liegen,


Hinsichtlich der Kaufpreishöher habe ich volles Vertrauen, dass der Vorstand das genau ausrechnet und ini dem Marktumfeld mit anderen Kaufinteressenten dann jeweils sinnvolle Gebote abgibt.

Indes meine ich, wäre es evtl sinnvoller, wenn sonst das Objekt stimmt etwas zu knapp 11 facher Miete zu kaufen, anstatt vier oder fünf Jahre das Geld cash liegen zu lassen. Aber was ich rede ich, sowas wird der Vorstand sicher immer überlegen oder schon längst in seine Überlegungen einbezogen haben.

[erfg]

Zukauf:

https://mobile.traderfox.com/news/dpa-compact/id-327820/

[kronos01]

Hier der Text aus der News:

DEFAMA kauft Nahversorgungszentrum in Wurzen

DGAP-News: DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG / Schlagwort(e): Ankauf/Immobilien
DEFAMA kauft Nahversorgungszentrum in Wurzen

17.09.2019 / 13:16
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.

---------------------------------------------------------------------------

* Nahversorgungszentrum mit Penny, TEDi, KiK und weiteren Mietern
* 3.423 qm vermietbare Fläche; Nettokaltmiete von gut 160 TEUR
* Annualisierte Jahresnettokaltmiete der DEFAMA steigt auf 10,5 Mio. EUR


Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) meldet den Abschluss eines Kaufvertrages
über ein Nahversorgungszentrum in Wurzen (Sachsen), etwa 30 Kilometer
östlich von Leipzig. Der Kaufpreis beträgt 1,5 Mio. EUR. Die
Jahresnettomiete beläuft sich auf gut 160 TEUR. Die vermietbare Fläche
umfasst 3.423 qm. Hauptmieter des Objekts sind Penny, TEDi und KiK. Im
Objekt vertreten sind ferner ein Factory Outlet von de-Beukelaer, ein Frisör
und ein Imbiss. Im Obergeschoss gibt es zudem zwei Büro-/Wohneinheiten.

Mit Abschluss der Transaktion steigt die annualisierte Jahresnettomiete der
DEFAMA auf rund 10,5 Mio. EUR. Das Portfolio umfasst nunmehr 34 Standorte
mit fast 140.000 qm Nutzfläche, die zu etwa 96% vermietet sind. Zu den
größten Mietern zählen ALDI, EDEKA, LIDL, Netto, NORMA, Penny, REWE,
Getränke Hoffmann, Dänisches Bettenlager, Deichmann, KiK, Takko und toom.
Auf Basis des aktuellen Portfolios liegt der annualisierte FFO bei knapp 5
Mio. EUR.

LG

[LongTermForever]

Heute wurden zwei große Blockorder zu ungefähr je 2.000 Stück unlimitiert abgeladen. Scheinen mal wieder Vollprofis am Werk zu sein, die in den zunehmend positiven Newsflow und damit steigende Ertragskennziffern hineiverkaufen. Naja die steigen sicher im nächsten Frühjahr wieder bei +20€ ein, wenn der Wert aufgrund eines Börse Online o.ä. Artikels wieder ins Gedächtnis des Börsenpublikums gebracht wird ;-)

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.514.624 von LongTermForever am 18.09.19 19:39:11

hier denke ich eher,

dass Stücke aus der KE rauskommen, bei denen man bei Kauf "vergessen hatte", dass die Bank das Geld ja auch noch abbucht. -Die Banker sind ja so schlimm-

Aber Spaß beiseite: Ich erwarte hier bis Jahresende schon noch Käufe im niedrigen 2-stelligen Mio.Bereich, denn bisher war es meist so, dass eine KE begeben wurde, wenn man Geld für neue Objekte gebraucht hat. Und das Erste kleinere wurde ja bereits -allerdings noch nicht von dem Geld der KE- gekauft. Das Jahr ist für "unsere" DeFaMa gelaufen und alles, was jetzt noch gekauft wird, wird für 2019 nicht mehr ertragswirksam; einzig Radeberg könnte dieses Jahr noch verkauft werden, was ich aber für nicht allzu wahrscheinlich halte. Somit wird der FFO voraussichtlich bei 1,13€ am Jahresende -nach Berücksichtigung der neuen Aktien aus der KE- liegen und das Ergebnis je Aktie auf von mir geschätzten 0,49 bis 0,50€.

LG

Michale

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.515.221 von Michale am 18.09.19 20:24:46

Der Meinung schließ ich mich voll und ganz an.

Und bei rund 50 Cent EPS wäre eine Dividende mit etwas erhöhter Ausschüttungsquote aufgrund dieses speziellen KE-Jahres von 46 Cent sehr zu begrüßen, was wieder einem Anstieg von genau 15% trotz Kapitalerhöhung entspräche.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.515.221 von Michale am 18.09.19 20:24:46

Zitat von Michale: dass Stücke aus der KE rauskommen, bei denen man bei Kauf "vergessen hatte", dass die Bank das Geld ja auch noch abbucht. -Die Banker sind ja so schlimm-

Aber Spaß beiseite: Ich erwarte hier bis Jahresende schon noch Käufe im niedrigen 2-stelligen Mio.Bereich, denn bisher war es meist so, dass eine KE begeben wurde, wenn man Geld für neue Objekte gebraucht hat. Und das Erste kleinere wurde ja bereits -allerdings noch nicht von dem Geld der KE- gekauft. Das Jahr ist für "unsere" DeFaMa gelaufen und alles, was jetzt noch gekauft wird, wird für 2019 nicht mehr ertragswirksam; einzig Radeberg könnte dieses Jahr noch verkauft werden, was ich aber für nicht allzu wahrscheinlich halte. Somit wird der FFO voraussichtlich bei 1,13€ am Jahresende -nach Berücksichtigung der neuen Aktien aus der KE- liegen und das Ergebnis je Aktie auf von mir geschätzten 0,49 bis 0,50€.

LG

Michale

Das würde dann aber auch bedeuten, aufgrund der aktuellen Kapitalisierung und der Akteinanzahl, die alle ab 01.01.2019 gewinnberechtigt sind, wird der Gewinn je Aktie kaum steigen und auch die Dividende je Aktie wird sich eigentlich nicht erhöhen können, wenn man bei ähnliches Ausschüttungsquote beiben will.

Es ist schon misslich, dass man gerade in den letzten beiden Jahren, ja von den steigenden Umsätzen nur unterdurchschnittliche Ertragszuwächste erzielen konnte. Es müsste grundsätzlich anders rum sein, man müsste also bei Umsatzsteigerungen überdurchschnittliche Ertragszuwächse erreichen.


Aber, das muss man schon ehrlich sagen, war man bisher auch sehr niedrig in allen Kosten. Und dieser Anteil, den auch oftmals der Vorstand durch eigenes starkes Engagement erreicht hat, konnte bei steigendem Volume nicht mehr steigen. Also es musste eine überdurchschnittliche Erhöhung der kosten stattfinden.
Dazu komm ja, dass die Arbeiten und Kosten für die Planung und den Umbau in Radeberg, nicht durch höhere Einnahmen ausgeglichen werden, sondern die Umstäze sogar eher sinken, weil Radeberg ja während des Umbaus schliessen muss.

Dieser Nachteil wird allerdings durch ein Mehrfaches an steigenden Gewinne, in den kommenden Jahren ausgeglichen.

Also, persönlich erwarte ich , obwohl es evtl nicht ganz richtig ist, ehr leicht sinkende Kurse. Eben weil man wahrnimmt, dass Umsätze nur wenig gestiegen sind und die Gewinn sogar unterdurchschnittlich.
Das aber einerseits , hohe Erträge durch Radeberg zufliessen, wohl über 7 Mio, und auch noch freie finanzielle Mittel da sind mit denen man noch weit höhere Gewinne erzielen kann.
Da sieht jemand der die AG beurteilen will, nur ehr schlechtere Zahlen, oder kaum bessere, aber die positiven Zukunftsaussichten nimmt man so nicht direkt war.
Wir wissen es , aber viele andere nicht.

Persönlich habe ich also die Hoffnung in den nächsten Monaten ,evtl sogar fast im gesamten 12 Monatszeitraum noch günstig, günstiger als 15 euro nach zu kaufen.

Wohlgemerkt, ich meine Defama ist auch jetzt schon mehr wert, doch der Wert wird in den Gewinnen für 2019 nicht sichtbar werden, und deshalb wird defama ehr schlechter beurteilt als sie ist.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.522.232 von gate4share am 19.09.19 15:35:37

Zitat von gate4share:

Zitat von Michale: dass Stücke aus der KE rauskommen, bei denen man bei Kauf "vergessen hatte", dass die Bank das Geld ja auch noch abbucht. -Die Banker sind ja so schlimm-

Aber Spaß beiseite: Ich erwarte hier bis Jahresende schon noch Käufe im niedrigen 2-stelligen Mio.Bereich, denn bisher war es meist so, dass eine KE begeben wurde, wenn man Geld für neue Objekte gebraucht hat. Und das Erste kleinere wurde ja bereits -allerdings noch nicht von dem Geld der KE- gekauft. Das Jahr ist für "unsere" DeFaMa gelaufen und alles, was jetzt noch gekauft wird, wird für 2019 nicht mehr ertragswirksam; einzig Radeberg könnte dieses Jahr noch verkauft werden, was ich aber für nicht allzu wahrscheinlich halte. Somit wird der FFO voraussichtlich bei 1,13€ am Jahresende -nach Berücksichtigung der neuen Aktien aus der KE- liegen und das Ergebnis je Aktie auf von mir geschätzten 0,49 bis 0,50€.

LG

Michale

Das würde dann aber auch bedeuten, aufgrund der aktuellen Kapitalisierung und der Akteinanzahl, die alle ab 01.01.2019 gewinnberechtigt sind, wird der Gewinn je Aktie kaum steigen und auch die Dividende je Aktie wird sich eigentlich nicht erhöhen können, wenn man bei ähnliches Ausschüttungsquote beiben will.

Es ist schon misslich, dass man gerade in den letzten beiden Jahren, ja von den steigenden Umsätzen nur unterdurchschnittliche Ertragszuwächste erzielen konnte. Es müsste grundsätzlich anders rum sein, man müsste also bei Umsatzsteigerungen überdurchschnittliche Ertragszuwächse erreichen.


Aber, das muss man schon ehrlich sagen, war man bisher auch sehr niedrig in allen Kosten. Und dieser Anteil, den auch oftmals der Vorstand durch eigenes starkes Engagement erreicht hat, konnte bei steigendem Volume nicht mehr steigen. Also es musste eine überdurchschnittliche Erhöhung der kosten stattfinden.
Dazu komm ja, dass die Arbeiten und Kosten für die Planung und den Umbau in Radeberg, nicht durch höhere Einnahmen ausgeglichen werden, sondern die Umstäze sogar eher sinken, weil Radeberg ja während des Umbaus schliessen muss.

Dieser Nachteil wird allerdings durch ein Mehrfaches an steigenden Gewinne, in den kommenden Jahren ausgeglichen.

Also, persönlich erwarte ich , obwohl es evtl nicht ganz richtig ist, ehr leicht sinkende Kurse. Eben weil man wahrnimmt, dass Umsätze nur wenig gestiegen sind und die Gewinn sogar unterdurchschnittlich.
Das aber einerseits , hohe Erträge durch Radeberg zufliessen, wohl über 7 Mio, und auch noch freie finanzielle Mittel da sind mit denen man noch weit höhere Gewinne erzielen kann.
Da sieht jemand der die AG beurteilen will, nur ehr schlechtere Zahlen, oder kaum bessere, aber die positiven Zukunftsaussichten nimmt man so nicht direkt war.
Wir wissen es , aber viele andere nicht.

Persönlich habe ich also die Hoffnung in den nächsten Monaten ,evtl sogar fast im gesamten 12 Monatszeitraum noch günstig, günstiger als 15 euro nach zu kaufen.

Wohlgemerkt, ich meine Defama ist auch jetzt schon mehr wert, doch der Wert wird in den Gewinnen für 2019 nicht sichtbar werden, und deshalb wird defama ehr schlechter beurteilt als sie ist.

Hier weiß ich gar nicht, was Du da meinst. Der Gewinn ist -wenn ich meine Zahlen unterstelle- sogar sehr deutlich gestiegen. Von 0,46 in 2018 auf 0,49 in 2019. Hier musst Du berücksichtigen, dass das EK durch die KE deutlich gestärkt wurde und wieder richtig viel "Manövriermasse" an Cash zur Verfügung steht. Und der Gewinn in 2019 wären unbereinigt ca. 0,56 €! Das ist für mich schon viel! Nämlich >20 % Gewinnsteigerung! Das sind für mich schon überproportionale Steigerungen, um es mit Deinen Worten zu formulieren.
Und ja, wenn Radeberg umgebaut wird, steht es still und wirft in dieser Zeit keinen Ertrag ab. Aber ich als Aktionär bin H. Schrade sehr sehr dankbar, denn mit Erlösen nach Steuer von >7Mio. € ist unserer DeFaMa weit mehr geholfen, als mit den bisherigen Mieterträgen. Denn die jetzt von mir unterstellten >7 Mio. ist ja ähnlich groß wie die gerade vollzogene KE wobei das Aktienkapital aber nicht verwässert wird. Und dadurch können noch mehr Objekte erworben (was Du ja selbst schreibst) werden und noch mehr Mieteinnahmen erziehlt werden, als wenn man Radeberg gar nicht umbauen würde oder nach dem Umbau im eigenen Bestand lässt. Also ich sehe dies sehr sehr positiv. Und aus diesem Aspekt heraus erwarte ich keinen Kursrückgang. Lediglich wenn hier aus der KE noch ein paar Stücke von Aktionären rauskommen, die das ganze nicht richtig einordnen können oder Geld benötigen, sehe ich eher kleinere Abgaben, die m.E. jedoch durch entsprechende Käufe aufgefangen werden.

LG

Michale

[gate4share]

Glaube ich gehe nicht weiter und erneut darauf ein.
Bin mir der von mir dargestellten Sache schon sehr sicher, bin verwundert , dass es so nicht nachvollzogen werden kann.
Habe jetzt mehrmals wieder was geschrieben dann jedoch wieder gelöscht weil es das gleiche ist, was ich zuvor sagte.

Also defama steht sehr gut da. Jedoch sieht man das in den Zahlen für 2019 und anfang 2020 nicht, sondern erst danach werden die höheren Umsatz- und Ertragsanteile entstehen können. Deshalb glaube ich, es kann auch falsch sein, und alle erkennen die Möglichkeiten die sich für 2020 und folgende Jahre ergeben, dass eine gewisse Enttäuschung bei einigen Anlegern da ist und so , die Kurse in 2019 und anfang 2020 ehr niedrig sind.

Kann mich irren, doch werden wohl viele, gerade evtl Neuinvestierte sich so ganz genau defama nicht ansehen und nicht direkt erkennen, dass mit der erfolgten KE schon praktisch hohe zukünftige Ertragsbestandteile ermöglich wurden.

[erfg]

Warburg-Research:

http://www.aktiencheck.de/exklusiv/Artikel-DEFAMA_Erfolgreic…

[Aliberto]

https://www.dgap.de/dgap/News/dgap_media/interessenverband-k…

[LongTermForever]

News?

Heute über alle Börsen zusammen mehr als 20.000 Stück Umsatz.

Kennt jemand Neuigkeiten (gestriger Warburg Report war an sich ja nur eine Bestätigung des August Berichts)?

Viele Grüße
LongTermForever

[Effektenkombinat]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.566.507 von LongTermForever am 25.09.19 15:55:08

Zitat von LongTermForever: Heute über alle Börsen zusammen mehr als 20.000 Stück Umsatz.

Kennt jemand Neuigkeiten (gestriger Warburg Report war an sich ja nur eine Bestätigung des August Berichts)?

Viele Grüße
LongTermForever

Es muss doch nicht immer News geben. Vielleicht ist Warburg mit seiner Studie irgendwo hausieren gegangen und es ist halt jmd. eingestiegen.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.566.567 von Effektenkombinat am 25.09.19 16:00:26

Stimmt auch wieder.

Allerdings waren das heute wieder viele Einzelorder, meist so im 500 bis 1.000 Stück Bereich, was eher für ein breites Interesse als eine Einzeladresse spricht. Solch ein Kaufmuster war in der Vergangenheit eigentlich immer ein recht sicherer Garant dafür, dass z.B. eine Börse Online oder andere Wirtschaftszeitschrift einen Bericht veröffentlicht.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.566.567 von Effektenkombinat am 25.09.19 16:00:26

Kürzlich waren Road-shows,

und es haben an der KE auch Instis teilgenommen. Meine Vermutung geht dahin, dass nicht alle Instis die gewünschten Stückzahlen bekommen haben und sich jetzt im Markt bedienen. Und dies tun sie möglichst so, dass der Kurs nicht allzu weit steigt, und dies ist nur mit kleineren Stückzahlen möglich.

Man kann dies auch daran sehen, dass oft Stückzahlen >1.000 gehandelt werden. Und in einer nachrichtenlosen Zeit ist dies bei unserer DeFaMa bisher meines Wissens noch nicht vorgekommen. Natürlich wäre es möglich, dass Frontrunning von Börsenbriefen betrieben wird, jedoch sehe ich diese Wahrscheinlichkeit als geringer an, als die Erste von mir genannte.

LG

Michale

[OldGold]

DEFAMA ist weiterhin ein Top-Wert. Durch die KE ca. 7 Mio zusätzliches Cash. Radeberg-Deal kommt wohl auch in 2019 / 2020. Dadurch weitere x Mio Euros. Schrade ist ein Top-Mann. Aber das Wachstumstempo verstehe ich nicht. M.E. sollte sich das Ankaufsvolumen p.a. verdoppeln lassen. Randthema: Wie verzinst sich denn das 7 Mio Guthaben? Der Minuszins lauert überall, auch in Berlin.

[The_Jackal]

Defama - der Fels in der Brandung in rauher Börsensee. Insbesondere in Zeiten wie diesen hat die Aktie einfach was.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.615.908 von The_Jackal am 02.10.19 22:02:27

Und da die Masse unserer Mitbürger diese "alternativlose Minuszinspolitik", via EZB, wählt, weil einige "Sorgenkinder" Staaten des € die deutsche "schwarze" Null für Bullshit halten.....werden wir wohl zu Lebzeiten des € nur noch in Sachwerten Realrenditen nach Inflation und Minuszinsen erhalten können.

Genaugenommen werden ja nun schon mehrere Billionen € Vermögen der Mitbürger in Deutschland hierdurch entwertet.....Jahr für Jahr....

Aber hat jeder einen eigenen Kopf zum Denken..... ich habe deshalb Sachwerte wie eine DEFAMA.....die in einem Jahrzehnt sich locker mindestens verdoppelt haben wird...….obige Billionen dafür locker 20% weniger Kaufkraft...….in einem Jahrzehnt

[Kampfkater1969]

DEFAMA wurde in Ausgabe 10/2019 des Smart Investors in das Musterdepot aufgenommen.

Wallstreet-Online kaufte übrigens diesen Sommer 90% des Verlags. Wollen künftig vermehrt redaktionelle Inhalte auf den Plattformen verwenden. Übrigens kein "linker Mainstream" der Smart Investor. ;-)

[gate4share]

Nun , ich habe auch immer gemeint Defama sollte viel schneller wachsen.

Das mag damals, jetzt im nachhinein gesehen, vielleicht richtig gewesen sein. Aber der Schrade ist bestimmt nicht so träge und würde es nicht auch überlegt haben. Natürlich wäre im nachhinein gesehen ,es sinnig gewesen, noch viel mehr Objekte zur 8,5 oder 9 fachen Jahresmiete zu kaufen, wo man heute, besonders für grössere Objekt wohl oft mehr als das 10fache zahlen muss.

Jedoch, so stand häufiger zu lesen, legt man sehr viel Wert auf das Objekt selber. Also , dass es nicht nur billig ist, sondern auch langfristig gute Vermietungschancen hat, also falls das gebiet von Bevölkerungsrückgang betrofffen ist, man dann auch das besserer von 2 oder 3 Objekten in genau der Gegend hat.
Schrade meinte auch, lieber mal ,würde man längere Zeit gar nicht kaufen, als ein Objekt in das Portfolio rein zu nehmen, mit dem man dauerhaft nicht glücklich ist = keine Gewinne, sondern ehr Verluste machen könnte.

Dagegen, sind die Zinsaufwendungen, auch wenn man mal nen halbes Prozent für Guthaben zahlen muss, völlig unbedeutend. Also man kann viel mehr bei schlechten Käufen verlieren als man jemals an Habenzinsen zahlen wird.

Sicher sinnvoll und gut wäre es, wenn man gerade jetzt mit viel Eigenkapital auch entsprechend viele Objekte, bwz. Objekte in einem entsprechend hohen Wert kaufen könnte. Aber die Objekte müssen nicht nur gute Aussichten haben, schon aktuell Mietverträge haben ,sondern auch aktuell günstig zu kaufen sein.

Auch hier glaube ich, dass wir da voll auf die Erfahrung und Einschätzung des Vorstandes vertrauen können..

[gate4share]

Wenn man dann so Käufe von anderen, wie die beiden neuen AGs von Elgeti, oder Schrades früheren Arbeitgeber FCR Immobilien sieht, dann frage ich mich immer, warum kauft defama das nicht?

Nun es sind ja auch meistens nicht genau das definierte Ankaufsprofil, sondern sind mehr grosse Gewerbeobjekte, oftmals an viele verschiedene Mieter auch an Logistik und Büro vermietet, und es wird wohl oftmals nicht das selbst gesteckte Ziel von maximal 9fache Jahresmiete als Kaufpreis nicht erreicht. Und hinsichtlich der Qualität der Objekte in der jeweiligen Mikrolage können wir meistens fast nichts sagen. Also Herr Schrade wird es wohl gut, hoffentlich am besten ,beurteilen können.

Dennoch wär es gut und sinnvoll, jetzt noch, bzw in den nächsten Wochen und Monaten noch ein Volumen von 10 oder 20 Mio zusätzlich kaufen zu können. Glaube, das wäre auch dann noch ein Geschäft wenn man das 10,5 fache zahlen müsste und min 25 % Eigenkapital einbringen müsste. Zwar sinkt dann die theoretische Rendite in Prozent, wenn man mehr zahlt und auch nochmals wenn man mehr Eigenkapital einbringt, aber die Alternative nicht zu kaufen und das Eigenkapital ganz auf dem Konto zu lassen würde bedeuten ganz auf den Gewinn der evtl zusätzlich gekauften Objekte zu verzichten.

Also glaube, aktuell bei so viel Kapital, was zur Verfügung steht, ist es sinnvoller auch mal ehr ein teureres Objekt zu kaufen und auch mal ehr etwas mehr Eigenkapital einzubringen. Das sollte nicht die Regel sein, aber zu dem Zeitpunkt, wo man soviel Kapital hat, was man aller Voraussicht nach, nicht in den nächsten 3 bis 4 Jahren braucht, ist es besser ein eher weniger glänzendes Geschäft zu machen, als gar keines.
Natürlich müssen die Chancen und vor allem die Aussichten in der Zukunft gut sein. Es ist nichts gewonnen, wenn man erst mal 5 oder 8 Jahre gute Mieten einnimmt, aber dann das Objekt gar nicht, oder nur sehr schwer vermietbar ist.

[erfg]

Feedback vom Meeting mit dem Management auf der ExpoReal - Aktienanalyse

http://www.aktiencheck.de/exklusiv/Artikel-DEFAMA_Feedback_v…

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.675.863 von gate4share am 11.10.19 16:56:17

Zitat von gate4share: Wenn man dann so Käufe von anderen, wie die beiden neuen AGs von Elgeti, oder Schrades früheren Arbeitgeber FCR Immobilien sieht, dann frage ich mich immer, warum kauft defama das nicht?

Nun es sind ja auch meistens nicht genau das definierte Ankaufsprofil, sondern sind mehr grosse Gewerbeobjekte, oftmals an viele verschiedene Mieter auch an Logistik und Büro vermietet, und es wird wohl oftmals nicht das selbst gesteckte Ziel von maximal 9fache Jahresmiete als Kaufpreis nicht erreicht. Und hinsichtlich der Qualität der Objekte in der jeweiligen Mikrolage können wir meistens fast nichts sagen. Also Herr Schrade wird es wohl gut, hoffentlich am besten ,beurteilen können.

Dennoch wär es gut und sinnvoll, jetzt noch, bzw in den nächsten Wochen und Monaten noch ein Volumen von 10 oder 20 Mio zusätzlich kaufen zu können. Glaube, das wäre auch dann noch ein Geschäft wenn man das 10,5 fache zahlen müsste und min 25 % Eigenkapital einbringen müsste. Zwar sinkt dann die theoretische Rendite in Prozent, wenn man mehr zahlt und auch nochmals wenn man mehr Eigenkapital einbringt, aber die Alternative nicht zu kaufen und das Eigenkapital ganz auf dem Konto zu lassen würde bedeuten ganz auf den Gewinn der evtl zusätzlich gekauften Objekte zu verzichten.

Also glaube, aktuell bei so viel Kapital, was zur Verfügung steht, ist es sinnvoller auch mal ehr ein teureres Objekt zu kaufen und auch mal ehr etwas mehr Eigenkapital einzubringen. Das sollte nicht die Regel sein, aber zu dem Zeitpunkt, wo man soviel Kapital hat, was man aller Voraussicht nach, nicht in den nächsten 3 bis 4 Jahren braucht, ist es besser ein eher weniger glänzendes Geschäft zu machen, als gar keines.
Natürlich müssen die Chancen und vor allem die Aussichten in der Zukunft gut sein. Es ist nichts gewonnen, wenn man erst mal 5 oder 8 Jahre gute Mieten einnimmt, aber dann das Objekt gar nicht, oder nur sehr schwer vermietbar ist.

Na, dann lese mal diesen Beitrag:

https://www.aktiencheck.de/exklusiv/Artikel-DEFAMA_Feedback_…

Auch Warburg geht davon aus, dass heuer noch einige Käufe kommen. Und nur nicht so ungeduldig sein. Das muss man sich bei "unserer" DeFaMa abgewöhnen. Hier geht immer die Qualität vor der Quantität! Und das ist m.E. auch sehr sehr gut so.

Ein schönes Wochenende noch.

Michale

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.677.789 von Michale am 11.10.19 20:34:55

Zitat von Michale:

Zitat von gate4share: Wenn man dann so Käufe von anderen, wie die beiden neuen AGs von Elgeti, oder Schrades früheren Arbeitgeber FCR Immobilien sieht, dann frage ich mich immer, warum kauft defama das nicht?

Nun es sind ja auch meistens nicht genau das definierte Ankaufsprofil, sondern sind mehr grosse Gewerbeobjekte, oftmals an viele verschiedene Mieter auch an Logistik und Büro vermietet, und es wird wohl oftmals nicht das selbst gesteckte Ziel von maximal 9fache Jahresmiete als Kaufpreis nicht erreicht. Und hinsichtlich der Qualität der Objekte in der jeweiligen Mikrolage können wir meistens fast nichts sagen. Also Herr Schrade wird es wohl gut, hoffentlich am besten ,beurteilen können.

Dennoch wär es gut und sinnvoll, jetzt noch, bzw in den nächsten Wochen und Monaten noch ein Volumen von 10 oder 20 Mio zusätzlich kaufen zu können. Glaube, das wäre auch dann noch ein Geschäft wenn man das 10,5 fache zahlen müsste und min 25 % Eigenkapital einbringen müsste. Zwar sinkt dann die theoretische Rendite in Prozent, wenn man mehr zahlt und auch nochmals wenn man mehr Eigenkapital einbringt, aber die Alternative nicht zu kaufen und das Eigenkapital ganz auf dem Konto zu lassen würde bedeuten ganz auf den Gewinn der evtl zusätzlich gekauften Objekte zu verzichten.

Also glaube, aktuell bei so viel Kapital, was zur Verfügung steht, ist es sinnvoller auch mal ehr ein teureres Objekt zu kaufen und auch mal ehr etwas mehr Eigenkapital einzubringen. Das sollte nicht die Regel sein, aber zu dem Zeitpunkt, wo man soviel Kapital hat, was man aller Voraussicht nach, nicht in den nächsten 3 bis 4 Jahren braucht, ist es besser ein eher weniger glänzendes Geschäft zu machen, als gar keines.
Natürlich müssen die Chancen und vor allem die Aussichten in der Zukunft gut sein. Es ist nichts gewonnen, wenn man erst mal 5 oder 8 Jahre gute Mieten einnimmt, aber dann das Objekt gar nicht, oder nur sehr schwer vermietbar ist.

Na, dann lese mal diesen Beitrag:

https://www.aktiencheck.de/exklusiv/Artikel-DEFAMA_Feedback_…

Auch Warburg geht davon aus, dass heuer noch einige Käufe kommen. Und nur nicht so ungeduldig sein. Das muss man sich bei "unserer" DeFaMa abgewöhnen. Hier geht immer die Qualität vor der Quantität! Und das ist m.E. auch sehr sehr gut so.

Ein schönes Wochenende noch.

Michale

Ja, du hast recht!

Wie ich schon mal sagte, häufiger schaue ich mir die defama Aktie an, sehe meine Gewinne und finde die AG einfach sehr gut. Dann schaue ich mal wieder Geschäftsberichte an, Präsenttionen und hier einige seiten. Bei einer anderen AG, die schon länger existiert wäre man dann wohl immer beschäftigt. Nur die Geschädfsberichte und Meldungen der Defama hat man schnell zum xten mal gelesen.

Gerade aktuell meine ich, konnte man sehen, dass man im ersten Halbjahr 2019 kaum Wachstum hatte, und erneut wieder ebit und dann Überschuss stark unterproportional gestiegen ist. Also man hat durchaus etwas mehr Umsatz, konnte dieese Umsatzsteigerungen nicht in gleicher Weise in Steigerungnen des ebit nutzen und auch der überschuss stiegt weniger stark als der Umsatz.

Nun ab Juli 2019 kamen ja die Mieten aus Dinslaken dazu, sicher ehr umsatzstark, dagegen sind die beiden anderen Objekte, die wohl auch noch im zweiten Halbjahr 2019 Mieterträge bringen, ehr geringe Umsatzträger. GLeichzeitig wird man aber Umsätze in Radeberg verlieren. Zum einen, weil schon viele kleinere Mieter weg sind, die , die auch später nicht mehr vertreten sein werden, und ab Beginn des Umbaus werden gar keine Mieten mehr erzielt.
Die Kosten für den Umbau werden wohl ehr als Investition verbucht, so, dass das Ergebnis 2019 davon wohl nicht belastet ist. Aber die Mieten fehlen und können nichts zum Umsatz und Ertrag beitragen.
Da frage ich mich schon, wie man es denn erreichen will in 2019 mehr Gewinn zu erwirtschaften als 2018, Das ist schon sehr schwer, aber einen steigenden Gewinn je Aktie, eben bei der stark gestiegenden Anzahl von Aktien, ist wohl fast ausgeschlossen.
Man hat ja wohl eindeutig eine höhere Dividende versprochen. Und man wird sicher auch 1 oder 2 Cent mehr je Aktie zahlen können, ohne der AG Zuviel Kapital zu entziehen. Aber es geht eben seit ende 2018 nicht richtig aufwärts.

Man hat die KE jetzt gut geschafft - Gott sei Dank! Mich überrascht auch ehrlich gesagt, etwas die positive Entwicklung nach der KE. Denn die Zahlen zeigen kaum eine Steigerung, dazu noch eine sehr schlechte Entwicklung von Ebit und Überschuss im Verhältnis der Steigerung der Umsätze.
Ob man überhaupt in 2019 den Umsatz gegenüber 2018 massiv steigern kann, kann man bezweifeln, wenn Radeberg mit sehr hohen Mieteinnahmen ganz wegfällt als Umsatzbringen. Für sich betrachtet, ist es dennoch sinnvoll und gut Radeberg umzubauen, weil man hernach entsprechend mehr Gewinn realisieren kann, auch wenn man evtl nicht verkaufen sollte.
Aber die GesamtAG wird im Jahr 2019 davon belastet. Wenn man später dann höhere Mieten hat oder hohe Gewinne bei einem Verkauf zahlt sich der Umbau sicher sehr gut aus, doch jetzt in 2019 hat man deshalb schlechtere Gewinne.

Vielleicht sind ja doch sehr viel mehr Investoren auf Defama aufmerksam geworden. All die Roadshows und Beteiligungen bei Investorentreffen und Präsendationen werden wohl Erfolg gehabt haben. Aber im Verhältnis zu schon genannten AGs, ist die Entwicklung von Defama ehr schlecht, und so die AG nicht unbedingt mehr wert als 2018.

Also ich habe nach wie vor die Erwartung, dass ich zu Kursen unterhalb der KE 15 euro noch in den nächsten Monaten nachkaufen kann.

[NMspezi2]

https://www.saechsische.de/plus/amp/hoffnung-auf-baldigen-ba…

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.578.744 von OldGold am 26.09.19 21:18:05

@ OldGold schrieb am 26.09.19 21:18:05 Beitrag Nr. 1.382

>> Randthema: Wie verzinst sich denn das 7 Mio Guthaben? Der Minuszins lauert überall, auch in Berlin.
Nach den nächsten Käufen wird sich das Cash mit ca. 2,4 % verzinsen. Denn wenn zu viel Geld auf dem Konto liegt, macht Herr Schrade es üblicherweise so, dass der Käufe erstmal mit Cash bezahlt und die Kredite erst dann abruft, wenn der Kassenbestand aufgebraucht ist und neue Käufe anstehen.

MfG JE

[erfg]

9-Monatszahlen:

https://www.dgap.de/dgap/News/corporate/defama-mit-ffoanstie…

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.787.764 von erfg am 29.10.19 10:44:02

Passt, sitzt und hat Luft......schnurre zufrieden.....nur nicht zu gierig werden. Alleine die steigende Dividende ist ein Segen für uns Miteigentümer, in Zeiten des alternativlosen zinslosen Inflationsumfelds.

[erfg]

Börsengeflüster zu den Zahlen:

https://boersengefluester.de/defama-deutsche-fachmarkt-gesun…

[erfg]

Baugenehmigung für Radeberg erteilt:

https://mobile.traderfox.com/news/dpa-compact/id-337345/

[erfg]

Warburg-Research:

http://www.aktiencheck.de/exklusiv/Artikel-DEFAMA_Vorlaeufig…

[gate4share]

ach nun endlich ist die Baugenehmigung erteilt- Gefühlt redet man da schon jahrelang von und nun kann es endlich "angeblich planmäßig" im Februar 2020 losgehen.
Man hatte doch schon im Sommer angekündigt, dass die Mieten teilweise wegfallen würden, weil einige Mieter nicht mehr vertreten wären. Aha, aber begonnen wird erst 2020 , okay.

Die 9 Monatszahlen sind kein Ruhmesblatt , wer möchte kann ja die Steigerungen von Umsatz, Ebit, Überschuss und Gewinn mal in Prozent ausrechnen Man schafft ständig immer weniger Ertrag vom Umsatz. Also die Kosten bzw. alle Ausgaben steigern überproportional. An sich, erhöhen sich die Erträge allgemein stärker als die Umsätze, hier eben nicht.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.808.764 von gate4share am 31.10.19 15:05:13

@ gate4share schrieb am 31.10.19 15:05:13 Beitrag Nr. 1.398

>> ach nun endlich ist die Baugenehmigung erteilt- Gefühlt redet man da schon jahrelang von
>> und nun kann es endlich "angeblich planmäßig" im Februar 2020 losgehen.
Wie kompliziert das deutsche Baurecht ist, kann man als Laie nur schwer beurteilen. Ich hatte in Beitrag Nr. 1.349 ein Interview eingestellt, in dem deutlich wurde, dass viele Bauherren regelmäßig Probleme haben, eine Baugenehmigung zu bekommen (siehe: https://www.wallstreet-online.de/diskussion/1237890-1341-13…). Vermutlich hatten wir noch Glück, dass es nur acht Monate länger gedauert hat. Wenn sich die Stadt quer gestellt hätte, hätte es auch deutlich länger dauern können. In Pasewalk hat Aldi z.B. über 5 Jahre daran gearbeitet, eine Baugenehmigung für einen größeren Standort zu bekommen. Und die Stadt hat das jahrelang nicht genehmigt.
Ich selbst hatte nicht damit gerechnet, dass die DeFaMa noch in diesem Jahr die Baugenehmigung bekommt. Wenn es ums Bauen geht, sollte man vorsichtshalber immer mit längerer Dauer und höheren Kosten rechnen.

>> Man hatte doch schon im Sommer angekündigt, dass die Mieten teilweise wegfallen würden, weil
>> einige Mieter nicht mehr vertreten wären. Aha, aber begonnen wird erst 2020, okay.
Ja, ist schon komisch, dass die Mieter sich das Weihnachtsgeschäft entgehen lassen. Und das man nicht gleich Anfang Januar mit dem Bauen beginnt, hat sicherlich mit der Witterung zu tun. Wenn Frost droht, ist es schlecht mit Bauen.

>> Die 9 Monatszahlen sind kein Ruhmesblatt, wer möchte kann ja die Steigerungen von Umsatz, Ebit,
>> Überschuss und Gewinn mal in Prozent ausrechnen. Man schafft ständig immer weniger Ertrag vom
>> Umsatz. Also die Kosten bzw. alle Ausgaben steigern überproportional.
Ja, diese Tendenz der fallenden Margen ist da. Es wurde ja schon geschrieben, dass die DeFaMa in den Anfangsjahren personell unterbesetzt war und da Nachholbedarf hatte. Und vermutlich hat man nicht nur bei Personal aufgestockt, sondern kümmert sich jetzt auch vermehrt um die Instandhaltung der Objekte. Das war zumindest mein Eindruck zu den Ausführungen auf der HV. Höhere Instandhaltungsaufwendungen erhöhen die s.b. Aufwendungen und wirken damit auch margendämpfend. Die tendenziell steigenden Einkaufspreise haben sicherlich auch einen negativen Effekt auf das Margenniveau (höhere Abschreibungen und Zinskosten).
Und Radeberg dürfte während der Bauphase weiteren Druck auf die Marge ausüben. Denn es fallen ja nicht nur die Mieten weg, sondern der Bau will ja auch finanziert werden, sodass sie Zinskosten sogar ansteigen.
Grundsätzlich gibt es in einzelnen Quartalen immer wieder Sondereffekte. Im Q3 2019 z.B. mit der Kapitalerhöhung (KE), die gemäß dem Wertpapierinformationsblatt 160.000 Euro gekostet hat. Sodass es schwierig ist, von einzelnen Quartalen hochzurechnen. Trotzdem hast Du Recht, dass das Margenniveau tendenziell sinkt. Und das ist kein schöner Trend. Längerfristig bin ich auch gespannt, wo sich das Margenniveau einpendelt. Aber so lange man absolut zulegt, ist ein leicht fallendes Margenniveau ja zu verkraften. Wobei man ja betonen muss, dass es im Q3 2019 gerade nicht gefallen ist (siehe Berechnung unten).

Und bist Du es nicht, der ständig fordert, dass die DeFaMa wie blöde kaufen soll, auch wenn man dann höhere Preise bezahlen müsste (zuletzt in Beitrag Nr. 1.387 (61.675.863) vom 11.10.19 16:56:17)? Wer so etwas fordert, sollte sich nicht über fallende Margen beschweren. Denn genau das passiert, wenn man zu höheren Faktoren einkauft.

Und so schlecht waren die Zahlen doch gar nicht, wenn man die 160.000 Euro Kosten für die KE berücksichtigt. Sogar die Marge konnte im Q3 gehalten werden.

in TEUR       Q3 2018      Q3 2019

Umsatz          2.179       2.659   +22 % trotz abschmelzender Mieten in Radeberg

EBT               588         560    -5 % (vor KE Kosten i.H.v. 160.000 Euro)

EBT               588         720   +22 % (ohne die einmaligen Kosten der KE i.H.v. 160.000 Euro)

EBT-Marge        27,0%       27,0%  (ohne Sondereffekt der KE Kosten)

Aber keine Frage, man kann sich die Sache auch schlecht reden, wenn man will.

MfG JE

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.818.883 von philojoephus am 01.11.19 21:47:28

Ja, die Darstellungen und Erklärungen von philojoephus sind wohl richtig.

Das ist so gewesen; hinsichtlich das Umbaus in Radeberg ergab sich wohl auch erst im Bauantragungsverfahren, dass schon damals beim Neubau im Bebauungsplan gar keine Grundlage bestand. Und das musste, mit ausdrücklichem Willen und Unterstützung der Stadt erst nach erreicht werden. Sowas könnte noch bedeutend länger dauern.
Dennoch ist es so, dass wir schon viele Jahre, am anfang noch mit der Beteiligung eine spezialisierten Firma darüber hören.

Es ist so, dass die Kosten insgesamt der AG immer sehr niedrig waren. Und es ist klar, dass bei extrem niedriger Kostenbelastung, die evtl auch durch erheblichen Mehraufwand des Alleinvorstandes erreicht wurde , es nicht immer so bleiben kann. Also die Kosten müssten sich erhöhen. Das nun aber ständig, bei jedem Quartalsabschluss die vermeindlich so tollen Zahlen gefeiert werden, gleichzeitig aber die niedrigere Steigerung der Erfolgszahlen gegenüber den Umsatzzahlen unerwähnt bleiben, so auch nicht begründet werden, kann man nicht als positiv einschätzen!

Vor wenigen Monaten gab es auch schon mal unter meiner Beteiligung ein Gespräch über die extrem hohen Verwaltungskosten (Verwaltung der vermieteten Objekte). Das wurde teilweise bestritten, einige meinten es wäre nicht hoch! Wie ich dann selber nachher meinte, waren wohl das was man Verwaltungskosten nannte, auch die Kosten zur Auffindung und Begutachtung von Objekten enthalten, und wohl auch das technische- und Propertymanagment. Das war nirgendwo benannt, hatte auch kein anderer benannt, im Gegenteil man meinte noch die Verwaltung solche Objekte , gerade wenn diese neu im Bestand seien, wäre aufwendig. Dagegen sprechen alle Vergleiche mit ähnlichen Firmen und auch sonst jeder der Immobilien hält, egal ob von dritten oder selber verwaltet erkennt solche hohen Kosten für die Verwaltung als masslos überhöht.

Also als reine Verwaltungskosten der Objekte wären die Kosten stark überhöht. Wenn jedoch mit diesen Kosten auch die Prüfung und der Ankauf von Objekten erfolgt, wohl weitere Dienstleistungen an eigenen Immobilien, wie auch wohl die Planung von Umbauten, kann die Höhe noch niedrig, aber zumindest angemessen sein. Aber das sagen weder die Berichte aus, noch sagte es hier jemand. Wie gesagt es wurde von anderen ehr noch bestätigt, dass es reine Verwaltungskosten der Objekte wären und ich könnte die angemessene Höhe nicht beurteilen. Warum man eine extra GmbH für die Verwaltung gründete und dann doch alle Kosten, die dieser Gesellschaft und als auch die der AG dann zusammen nennt, ist schwer nachvollziehbar.

Ohne Zweifel hätte ich es gut gefunden, man wäre schon früher mehr gewachsen. Vor 1 bis 3 Jahren wurden viele Objekte weit unter den 10fachen Mieten angekauft. Nun sind es häufig auch mehr als die 10fachen. Da ist es sicher sehr schwer für den Vorstand zum einen viele Objekte einzukaufen und diese dann möglichst billig. Bei einem reinem Gebotsobjekt, könnte man dann die 10fache oder noch mehr bieten, aber dann würde man auch nie mehr niedriger kaufen können. Da glaube ich, weiss der Vorstand das sicher selber am besten zu beurteilen!

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.822.642 von gate4share am 02.11.19 19:16:29

bernecker tv scheint mit den 9-monats-zahlen zufrieden zu sein und auch mit dem anstehenden radeberg-verkauf:

der defama-teil beginnt bei etwa 6:15 minuten, kursziel 22

[philojoephus]

DEFAMA schließt langfristige Ankermietverträge für Radeberg

06.11.2019 / 09:28 DGAP-News
* Langfristige Mietverträge mit EDEKA, ALDI, DM und KiK geschlossen
* Baugenehmigung für umfassende Modernisierung erhalten
* Objekt tritt künftig als „Silberberg Center" auf
Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) hat langfristige Mietverträge mit allen zukünftigen Mietern für das Einkaufszentrum Radeberg geschlossen. Hauptmieter wird EDEKA mit einem 15-Jahres-Vertrag. Als weitere Ankermieter fungieren ALDI, DM und KiK sowie der toom-Baumarkt. Auch für alle übrigen kleineren Mieteinheiten sind neue langfristige Verträge geschlossen worden. Die Jahresnettomiete wird nach dem Umbau bei mehr als 1,3 Mio. Euro liegen, der WAULT erhöht sich auf rund 12 Jahre.
Auch die Baugenehmigung für die umfassende Modernisierung liegt nunmehr vor. Der Umbau kann somit planmäßig im Februar 2020 beginnen. Neben einer vollständigen Erneuerung der Haustechnik und einer optimierten Flächenstruktur wird auch die Fassade komplett neu gestaltet. Insgesamt wird DEFAMA knapp 9 Mio. Euro in die Revitalisierung investieren.
„Was lange währt, wird endlich gut", freut sich DEFAMA-Vorstand Matthias Schrade über das Erreichen dieser wichtigen Meilensteine. „Nach fast vier Jahren intensiver Planungs- und Vorbereitungszeit können die Bauarbeiten nun tatsächlich beginnen. Wir wissen, dass die zeitlichen Verzögerungen besonders für die Mieter eine große Belastung waren und sind froh über die gezeigte Ausdauer und Treue." Für die kleineren Flächen schloss DEFAMA daher bewusst ausschließlich Mietverträge mit bereits langjährig im Objekt vertretenen Geschäften.
Große Unterstützung erfahren hat das Projekt auch durch die Stadt Radeberg. So stimmte der Stadtrat den sukzessive weiterentwickelten Planungen und der erforderlich gewordenen Änderung des Bebauungsplanes insgesamt dreimal einstimmig zu. Der DEFAMA-Vorstand dankt Oberbürgermeister Gerhard Lemm, den Mitgliedern des Stadtrates sowie den Mitarbeitern des Bauamts für das hierbei gezeigte Vertrauen und die Begleitung durch den aufwändigen Genehmigungsprozess.
Auch die Bevölkerung sowie die Lokalpresse nahmen lebhaften Anteil an den Entwicklungen hin zur umfassenden Modernisierung des Einkaufszentrums. Die Wünsche der Bürger - etwa hinsichtlich der Ansiedlung eines Drogeriemarktes - flossen dabei in die Planung ein. Außerdem tritt das Objekt auf Anregung etlicher Kunden künftig als „Silberberg Center" auf. Die Wiedereröffnung unter dem neuen Namen ist für November 2020 vorgesehen.

MfG JE

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.848.735 von philojoephus am 06.11.19 09:43:59

Ich bleibe dabei. Ich bin gegen ein Verkauf dieser Immobilie.

Man sieht doch an der Taktung der Ankäufe, dass es nicht so fluscht, sehr gute Renditeimmobilien extern einzukaufen.

Wir werden zu unseren Lebzeiten entweder den € kollabieren sehen oder keine "normalen Zinsen" mehr haben.

Ich als Sachanlagevermögenanleger brauche keine Guthabenszinsen, ist was für einfaltslose und ängstliche Mitbürger.

Deshalb, wenn es mit dem € weiterlaufen soll, wird der mehrheitliche Wählerwille bleiben, sollte man Sachwerte wie "Radeberg" nicht verkaufen. Oder warten tatsächlich weitaus lukrativere Objekte, die man ohne diesen Verkauf nicht stemmen könnte?

Geld ist genug vorhanden, EZB "druckt" ja, als wenn es kein Morgen mehr gäbe.

Sollte unser Vorstand mehr Objekte mit fetten Renditen auftreiben können, als die Kassenlage hergibt, warum nicht weitere Kapitalerhöhungen?

Inflationärer € gegen Renditeperlen tauschen. Ich sehr gern!

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.852.893 von Kampfkater1969 am 06.11.19 15:32:41

Ich schließe mich der Meinung an, dass ich auch eher zu einem Behalt von Radeberg tendiere, da der Mietertrag und WALT beachtlich ist. Hatte diesbzgl. auch mit Herrn Schrade auf der diesjährigen maccess Konferenz in München gesprochen. Aber selbstverständlich respektiere ich die Entscheidung des Vorstands, der das Unternehmen bislang mustergültig entwickelte.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.853.808 von LongTermForever am 06.11.19 17:13:51

"Radeberg-Sanierung" wird enorme stille Reserven in der HGB-Bilanz schaffen. Warum diesen Wert ohne (!) Not realisieren?

Ich will dieses Juwel, nach Sanierung, sehr gerne als Miteigentümer behalten.

Unsere Politik im Verbund mit EZB hat ja den Wert unseres Geldes, dem €, abgeschafft. Er wird durch die EZB beliebig neu erschaffen, ohne mit dem Wachstum des europäischen BIP Schritt zu halten.

Geld ohne Zinserträge nach Inflation hat keinen Wert mehr.....wenn Schuldner dieses nach Inflation gerechnet sogar mit einer Positivrendite nutzen können.

In diesen irren Zeiten sollte die Devise sein, möglichst viele lukrative Sachwerte sich sichern.

Der € ist unter unserer "linken Politik" beliebig vermehrbar geworden. Aber Sachwerte wie Renditeimmobilien sind es nicht (!!).

Wir werden die Zeiten noch erleben, dass ein regelrechter Run auf die letzten positiven Renditen (nach Inflation!) einsetzen wird.

Noch ist die Masse unserer Mitbürger nicht gewillt, Billionen von € in Sachwerten anzulegen, noch.....

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.824.852 von Flat Eric am 03.11.19 13:23:34

Es gibt für nichts eine nachvollziehbare Begründung.

Deshalb halte ich alle Aussagen für unsinnig. Egal ob er nun 12 Euro oder 45 Euro als Kursziel angibt, ist nich begründet. Wer wegen der Aussagen Aktien hält, kauft oder verkauft, ist selber schuld!

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.824.852 von Flat Eric am 03.11.19 13:23:34

Soweit ich das verstanden haben, meinte der Vorstand, für den Verkaufspreis , den man in Radeberg erlösen könnte, könnte man ungleich viele andere Objekte kaufen und somit dann höhere Mieten und noch viel höhere Gewinne erzielen.

Wenn die Alternative wäre, Radeberg verkauft und Geld auf dem Konto oder nicht verkauft, kein Geld auf dem Konto aber Mieten, dann wird man wohl ehr nicht verkaufen.
Aber wenn man hier dann das 18fache erhält und kann dann Märkte zu 1o bis 11 fache einkaufen, könnte das viel ertragreicher sein.

[gate4share]

Nehmen wir an, das Objekt Radeberg lässst sich zur 18fachen Miete von 1.3 Mio verkaufen, also wohl dann 23,40 Mio. Nun hat man glaube was um 6 Mio gezahlt und 9 Mio Umbaukosten und hat dann noch 15 Mio kosten und das meiste , schätze mal schon 1 Mio getilgt, finanziert. Also hat man cash dann etwa übrig 9,40 Mio.
Mit diesen Geld könnte man wohl ca neue, bzw. ältere Märkte zum Wert von ca 60 Mio mit unterlegten Eigenkapital kaufen und damit würde man dann wohl ca 6 Mio Miete im Jahre einnehmen.

Somit würde man mit etwas dem gleichen Eigenkapital dann 6 Mio Mieten erlösen anstatt nur 1,3 Mio in Radeberg.

Wenn man jedoch nicht kaufen kann und man noch länger braucht und auch evtl mehr zahlen muss, dann könnte man ehr überlegen Radeberg zu behalten...

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.856.718 von gate4share am 06.11.19 21:35:52

die Rechnung ist soweit richtig, außer dass man bei Radeberg keine Tilgung vorgenommen hat. Die Darlehen waren auch nur kurzfristig bei Banken aufgenommen, was ja den Vorteil hat, dass man bei einem evtl. Verkauf keine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen muss. Aber Du hast recht, mit dem Verkauf von Radeberg kann man die Schlagzahl des Schnellbootes DeFaMa deutlich erhöhen.

Auch wird man das ganze dann zur Verfügung stehende Geld sicherlich nicht in neue Objekte investieren, sondern man hat ja Herrn Stich, der die bereits definierten und in Besitz der DeFaMa befindlichen Objekte -wie auf der HV von H. Schrade dargelegt wurde- dann entweder umbauen, anbauen oder sanieren möchte. Auch das kostet erst mal Geld, schmälert wahrscheinlich kurzfristig erst einmal den Cashflow und führt dann nach erfolgten Arbeiten zu deutlich höheren Mieten.

[Effektenkombinat]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.853.958 von Kampfkater1969 am 06.11.19 17:25:57

Zitat von Kampfkater1969: "Radeberg-Sanierung" wird enorme stille Reserven in der HGB-Bilanz schaffen. Warum diesen Wert ohne (!) Not realisieren?

Ich will dieses Juwel, nach Sanierung, sehr gerne als Miteigentümer behalten.

Unsere Politik im Verbund mit EZB hat ja den Wert unseres Geldes, dem €, abgeschafft. Er wird durch die EZB beliebig neu erschaffen, ohne mit dem Wachstum des europäischen BIP Schritt zu halten.

Geld ohne Zinserträge nach Inflation hat keinen Wert mehr.....wenn Schuldner dieses nach Inflation gerechnet sogar mit einer Positivrendite nutzen können.

In diesen irren Zeiten sollte die Devise sein, möglichst viele lukrative Sachwerte sich sichern.

Der € ist unter unserer "linken Politik" beliebig vermehrbar geworden. Aber Sachwerte wie Renditeimmobilien sind es nicht (!!).

Wir werden die Zeiten noch erleben, dass ein regelrechter Run auf die letzten positiven Renditen (nach Inflation!) einsetzen wird.

Noch ist die Masse unserer Mitbürger nicht gewillt, Billionen von € in Sachwerten anzulegen, noch.....

Das Gejammere in Sachen Radeberg-Verkauf ist völlig überflüssig.
DEFAMA läuft doch ohnehin auf einen Exit zu. Wenn die Gesellschaft eine bestimmte Größe und eine bestimmte Objektzahl erreicht hat, wird sie verkauft - davon bin ich überzeugt.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.858.650 von Effektenkombinat am 07.11.19 08:46:13

das kann ich mir nicht vorstellen.

DeFaMa ist das Baby von H. Schrade und viele der mir bekannten Aktionäre werden sicherlich nicht wegen ein paar Euro mehr diese Aktie verkaufen. Die langfristigen Aussichten sind hier sehr gut und warum sollte er denn verkaufen? Außerdem gehört ihm nur ca. 1/3 der Firma.

[Effektenkombinat]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.858.839 von Michale am 07.11.19 09:03:36

Zitat von Michale: DeFaMa ist das Baby von H. Schrade und viele der mir bekannten Aktionäre werden sicherlich nicht wegen ein paar Euro mehr diese Aktie verkaufen. Die langfristigen Aussichten sind hier sehr gut und warum sollte er denn verkaufen? Außerdem gehört ihm nur ca. 1/3 der Firma.

Die Frage nach dem Warum ist müßig. Es gibt viele Gründe oder auch gar keinen. Wenn der Preis stimmt, wird er ein entsprechendes Übernahmeangebot annehmen und sich dann eben einem neuen Projekt zuwenden oder Rosen züchten, was weiß ich. Je nachdem, wo uns die Nullzinspolitik noch hintreibt, kann ja die Gier nach Rendite noch weiter zunehmen und entsprechende Angebote zu überzogenen Preisen befördern.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.859.046 von Effektenkombinat am 07.11.19 09:18:15

Klar kann man in diesen "zinslosen Zeiten" seine Sachwerte für viel "Papiergeld" verkaufen.....und dann?

In andere, dann schon überteuerte Sachwerte umschichten? Im Papiergeld belassen und durch fehlende Zinsen (ehrlich nach Inflation gerechnet) schleichend entwerten lassen?

Ich sehe schlicht aktuell keine Alternative zu Sachvermögen. Weil die Mehrheit unserer Gesellschaft das Projekt € retten will, koste es , was es wolle. Noch....

Wenn "Radeberg" modernisiert ist = höherer Verkehrswert. Dies muss man bei anderen Märkten erst mal leisten.

Und ehrlich, letztlich ist die Bausubstanz solcher Märkte irgendwann wertlos. Wert von Dauer = Grund und Boden in Lagen, die es erlauben, dort mit jeweils modernen Gebäuden gute Renditen zu erzielen.

Ein Supermarkt Baujahr 2000 ist in 2040 nix mehr wert, aber der Grund und Boden. Da bringen auch 9% Mietrenditen nix, da diese mit dieser Bausubstanz nicht unendlich erwirtschaftet werden können.

Warum Objekt Radeberg als lukratives Objekt zur Risikostreuung behalten? Um einige wenige lächerliche Millionen € in weitere Objekte stecken zu können?

Wie geschrieben bekommt man aktuell Geld umsonst von den Banken, die Hypothekenzinsen liegen unter der jährlichen Teuerung.

Auch haben die vorhandenen und neue Akktionäre der DEFAMA genug unverzinst herumliegendes brachliegendes Geld, um die 20-30% Eigenkapital je neues Objekt mittels Kapitalerhöhungen zu finanzieren. Wenn es denn tatsächlich soviele neue Chancen in kurzer Zeit zu nutzen gäbe.

Sonst ja im Zeitablauf immer größere Innenfinanzierungsstärke der DEFAMA vorhanden, durch "Luft" bei den vorhandenen Objekten via hoher Tilgungsanteile.

Ab einer gewissen Größe kann man jährlich alle Zugänge locker selbst finanzieren. Wir reden ja nicht von 20 neuen Objekten pro Jahr......

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.861.935 von Kampfkater1969 am 07.11.19 13:06:09

Habe da schon Vertrauen , dass der Vorstand das jeweils richtige zu dem Zeitpunkt dann machen wird, und auch er weiß am besten wie sich die Angebote an neuen Objekten jetzt darstellen und wie es in der Zukunft sein wird.

Wenn man bei Fertigstellung, dann also in gut 1 Jahr, dann höchstens für 30 Mio neue Objekte gekauft hat oder noch weniger und es keine gute Kaufaussichten zu ca 10 fachen oder niedrigen Jahresmiete gibt, dann wird man das Radeberg Objekt sicher behalten.

Das Vorhaben Radeberg zu verkaufen nach einer Renovierung ist wohl schon fast 4 Jahre alt. Und erst vor wenigen Monaten hatte man die hohe Kapitalerhöhung durchgeführt, die soviel Geld einbrachte, dass man damit wohl min für ca 50 Mio neue Objekte, und Investitionen und Renovierungen . auch Erweiterungen für bestehende Märkte durchführen könnte........
Hätte man die KE nicht durchgeführt hätte man nun schon knappes Eigenkapital um ausreichend neue Objekte zu kaufen und noch zusätzlich kleinere Arbeiten im Altbestand ohne neue Kredite durch zu führen.
Denn das war auch ein Grund für die KE. Eben wegen Mieterwechsel und kleinen Umbauten die vielleicht 30 tsd bis 150 tsd kosten, lohnt ein Kredite kaum den Aufwand, inkl. Verhandlung, persönlicher Vorsprache etc. Da wurde eben auch etwas freies Kapital benötigt, um mittlere Arbeiten durch zu führen, die in der Regel auch dann zu höheren Mieteinnahmen führen.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.853.958 von Kampfkater1969 am 06.11.19 17:25:57

Kampfkater: "Radeberg-Sanierung" wird enorme stille Reserven in der HGB-Bilanz schaffen. Warum diesen Wert ohne (!) Not realisieren?

Ich will dieses Juwel, nach Sanierung, sehr gerne als Miteigentümer behalten....."


Den HGB Gewinn, braucht man sich selber nicht zuschreiben und dann auch nicht steuerlich aufdecken, wenn man das Objekt noch behält. Jedoch, wenn man beispielsweise jetzt bei Neuerrichtung mit den neuen Mietverträgen die bis 15 Jahre gehen, dann einen Wert der 18fachen Jahresmiete hat, dann wird dieser hohe Wert auch einfach in den kommenden Jahren verschwinden.
Es spricht viel dafür, jedenfalls war es bisher so, dass dann auch so ein Markt wie Raderberg, dann in vielleicht 10 Jahren, auch nur zur 10fachen miete gehandelt wird. Also dann ist der gesamte Ertrag, den man dann bei Fertigstellung erzielen könnte, in den folgenden 10 Jahren komplett verloren.

Es hängt stark davon ab, wieviele neue Objekte und zu welchem Preis man kaufen kann. Ergibt sich in den nächsten 12 Monaten nur sehr wenig, dann kann man doch besser Raderberg halten und entsprechend finanzieren.

[philojoephus]

@ LongTerm schrieb am 06.11.19 17:13:51 Beitrag Nr. 1.404

>> Ich schließe mich der Meinung an, dass ich auch eher zu einem Behalt von Radeberg tendiere, da
>> der Mietertrag und WALT beachtlich ist.
Ich muss zugeben, dass sich so Objekt im Portfolio der DeFaMa sicherlich gut machen würde. Vor allem, weil es den WALT im Konzern enorm anheben würde. Aber das wäre auch der einzige Vorteil.
Dagegen würden sich bei einem Verkauf und der anschließenden Reinvestition der Mittel der Mietertrag und der FFO je Aktie enorm steigern. Vermutlich um die drei bis sechs Mal mehr, als wenn wir Radeberg behalten würden. Gate4share hat das in Beitrag 1.408 ja sehr anschaulich vorgerechnet.

Und nun frage Dich selbst: Was ist besser für die Bewertung der Aktie: Ein höherer WALT im Konzern oder ein deutlich gestiegener FFO je Aktie? Ich würde mich immer für den höheren FFO je Aktie entscheiden. Denn das ist der entscheidende Bewertungsparameter. Wir haben es doch selbst bei der DeFaMa erlebt, der WALT geht seit Jahren zurück. Das hat die Aktie aber nicht daran gehindert deutlich zu steigen. Warum? Weil das FFO-Wachstum diesen Rückgang beim WALT überkompensiert hat. Cash in the Täsch ist einfach so viel mehr wert und macht so viel flexibler als ein höherer WALT. Mit Cash kann ich Dividende zahlen. Mit einem höheren WALT nicht.

Und dazu kommt, die DeFaMa selbst braucht den höheren WALT ja gar nicht. Normalerweise braucht man langfristige Mietverträge, um eine gute Finanzierung zu bekommen. Aber die bekommt die DeFaMa ja auch mit kurzen Mietverträgen. Ein höherer WALT wäre also nur dazu da, um die Investoren zu beruhigen. Und da setze ich darauf, dass die Investoren besser mit einer höheren Dividende zu überzeugen sind, als mit einem höheren WALT. Und ich denke, dass mit der Zeit immer mehr Investoren erkennen, dass Herr Elgeti und Herr Schrade Recht haben: Wenn man die richtigen Objekte auswählt, wo die Einzelhändler bleiben bzw. hin wollen, dann ist der WALT egal.
Das umgekehrte Argument der Investoren habe ich sowieso nie verstanden. Die meisten Investoren, die lange Laufzeiten haben wollen, argumentieren damit, dass sie nicht einschätzen können, ob die Mieter nach fünf Jahren den Mietvertrag verlängern. Und die 10 bis 15 Jahre Mietlaufzeit geben ihnen Sicherheit. Das ist Bullshit. Wenn ich nicht einschätzen kann, ob ein Mieter in fünf Jahren verlängert, kann ich erst Recht nicht einschätzen, ob er es nach 10 oder 15 Jahre tut. Das Problem dabei ist: Wenn ich für ein Objekt das 12 bis 20fache bezahle, ist es unbedingt nötig, dass der Mieter nach 10 oder 15 Jahren verlängert, damit sich so ein Investment überhaupt rechnet.


@ Kampfkater schrieb am 06.11.19 17:25:57 Beitrag Nr. 1.405 und ff.

>> "Radeberg-Sanierung" wird enorme stille Reserven in der HGB-Bilanz schaffen. Warum diesen Wert
>> ohne (!) Not realisieren?
Für stille Reserven kannst Du Dir nichts kaufen. Und diese stillen Reserven schwinden in ein paar Jahren auch wieder, nämlich wenn der WALT von Radeberg wieder unter 10 Jahre fällt. Da hat gate4share völlig Recht (Beitrag Nr. 1.415).
Ich glaube, dass es extrem rational ist, dass die DeFaMa die Anomalie bei der Bewertung von Fachmarktzentren auf beiden Seiten ausnutzt. Beim Kauf, indem man die richtigen Objekte mit kurzen Laufzeiten zu günstigen Faktoren einkauft und beim Verkauf, indem man überteuerte Objekte mit langen Laufzeiten verkauft.

>> Warum Objekt Radeberg als lukratives Objekt zur Risikostreuung behalten? Um einige wenige
>> lächerliche Millionen € in weitere Objekte stecken zu können?
Sorry, aber das wirkt jetzt ziemlich irrational.


@ gate4share schrieb am 06.11.19 21:35:52 Beitrag Nr. 1.408 (61.856.718)

>> Nehmen wir an, das Objekt Radeberg lässt sich zur 18fachen Miete von 1.3 Mio verkaufen, also wohl
>> dann 23,40 Mio. Nun hat man glaube was um 6 Mio. € gezahlt und 9 Mio. € Umbaukosten und hat
>> dann noch 15 Mio. € kosten und das meiste, schätze mal schon 1 Mio. € getilgt, finanziert. Also hat
>> man cash dann etwa übrig 9,40 Mio. €. Mit diesen Geld könnte man wohl ca. neue, bzw. ältere
>> Märkte zum Wert von ca. 60 Mio. € mit unterlegten Eigenkapital kaufen und damit würde man dann
>> wohl ca. 6 Mio. € Miete im Jahre einnehmen. Somit würde man mit etwas dem gleichen Eigenkapital
>> dann 6 Mio. € Mieten erlösen anstatt nur 1,3 Mio. € in Radeberg.
Ich denke, dass die Rechnung grundsätzlich stimmt und sehr gut das Potenzial veranschaulicht, um das es hier geht (weshalb ich gar nicht verstehe, dass der Beitrag bisher nur von mir mit einem Daumen bewertet wurde).
Wie viel es dann genau wird, muss man sehen (die Steuern auf den Gewinn fehlen noch, dafür wurde der Kauf von Radeberg nicht komplett finanziert, vielleicht wird der Umbau auch teurer oder der Verkaufspreis nicht so hoch). Auf jeden Fall macht Deine Beispielrechnung sehr gut deutlich, dass man durch die Reinvestition der freiwerdenden Mittel die Mieterlöse deutlich mehr steigern kann, als es ein Behalten von Radeberg tun würde (1,3 Mio. Euro vs. 6 Mio. Euro!). Und die Vorzüge sind an diesem Punkt noch nicht mal zu Ende.
Die Alternative wäre ja, entsprechende Kapitalerhöhungen zu machen, um die 9,4 Mio. Euro Eigenkapital zu erhalten. Das wiederum bedeutet, dass von den 6 Mio. Euro Mieterlösen weniger pro Aktie übrig bleiben würde, als wenn man die 9,4 Mio. Euro durch den Verkauf von Radeberg generiert.

Letztendlich geht es um rationale Kapitalverwendung. Wie die bei einem Unternehmen wie der DeFaMa funktioniert hat Rolf Elgeti auf der 2019er HV der Deutschen Konsum ziemlich gut erklärt:

Es gibt bei Fachmarktzentren eine Anomalie in der Bewertung. So lange die Mietvertragslaufzeiten 10 Jahre und länger betragen, werden diese Objekte zu Mietfaktoren des 12 bis 20fachen gehandelt - je nach Größe und Lage des Objekts. Sobald die Mietvertragslaufzeit aber unter 10 Jahre fällt, fallen die Mietfaktoren stark ab - teilweise bis auf das 7fache der Miete.

- Wenn es um die Allokation von Kapital oder Kapitalrecycling geht, wir müssen drei Dinge abwägen:
1.) Was können wir zu welchen Kurs (Mietfaktor) kaufen
2.) Was können wir zu welchen Kurs (Mietfaktor) verkaufen und
3.) Auf welchem Niveau (Mietfaktor) handelt unsere Aktie;
je nachdem, was da herauskommt, muss ich Aktien verkaufen und Objekte kaufen (wenn die Aktie zum 14,5fachen Mietfaktor oder höher gehandelt wird, ich aber zum 11fachen Mietfaktor Objekte einkaufen kann) oder Aktien kaufen und Immobilien verkaufen (wenn die Aktien zu einem 11fachen Faktor gehandelt werden, die Immobilien aber zum 14fachen oder mehr);
- letztendlich ist jeder Objektverkauf eine Alternative zu einer KE, um Neukäufe zu finanzieren; aber klar ist, dass die Marge zwischen Verkauf und Ankauf groß genug sein muss; ein oder zwei Faktoren Unterschied sind da zu wenig;
- Börse bewertet uns zum 13,5fachen der Jahresmiete; d.h. ein Verkauf eines Objekts zum 17,5fachen ist besser als eine Kapitalerhöhung zu machen; aber Verkäufe müssen wir wegen den Mietern in kleinen Dosen und vorsichtig machen; denn wir sind kein Immobilienhändler und wollen auch nicht in diesen Ruf kommen, sondern nur die die Spitzen abschneiden, d.h. beim Verkauf eines Objektes muss schon ein Faktor von 18 stehen, vielleicht auch mal das 17,5fache;

Wenn man diese Ausführungen noch etwas weiter denkt, erkennt man, dass die Dt. Konsum immer auch ein potenzieller Übernehmer der DeFaMa ist, so lange sie drei Faktoren oder mehr über der DeFaMa notiert.
Vielleicht sogar etwas weniger, denn Größe ist in dieser Branche auch ein Wert an sich, wie die Übernahmen bei den Wohnimmobiliengesellschafften und WCM, TLG und Aroundtown gezeigt haben. Und zwar nicht nur, weil der Zugang zu Eigenkapital für die großen Gesellschaften leichter ist (und EK brauchen alle zum Wachsen), sondern vor allem auch, weil ab einer bestimmten Unternehmensgröße Anleihen begeben werden können, die bessere Finanzierungskonditionen bieten als die Hypotheken- und Landesbanken.
Was Finanzierungen angeht, ist auch die DeFaMa in einer sehr guten Position, denn derzeit bieten die Sparkassen und Volksbanken extrem günstige Finanzierungskonditionen an. Dafür dürfen die Objekte aber nicht zu groß sein. Schon Finanzierungen über 5 Mio. bringen kleine Volksbanken und Sparkassen schnell an ihre Grenzen. Die Dt. Konsum hat das Problem, dass sie für Volksbanken und Sparkassen schon fast zu groß ist, aber für die Ausgabe von Anleihen noch zu klein ist. Sie muss daher zur Finanzierung auf Pfandbriefbanken und Landesbanken zurückgreifen. Deren Konditionen sind aber nur im Bereich zwischen fünf bis maximal sieben Jahren interessant. Längere Laufzeiten werden dann schnell teuer. Längere Laufzeiten werden erst dann wieder interessant, wenn man groß genug ist, um Anleihen begeben zu können, denn institutionelle Anleiheinvestoren geben sich derzeit mit absurd niedrigen Zinsen zufrieden. Aber für solche Investoren müssen die Anleihen ein gewisses Volumen haben (je größer desto besser). Aber aus Unternehmenssicht darf das Anleihevolumen nicht zu groß sein, weil sie sonst bei Fälligkeit ein zu großes Finanzierungsrisiko darstellen. Insofern hat die Dt. Konsum derzeit das Problem, dass sie aus Finanzierungsgesichtspunkten genau zwischen diesen zwei Größenkriterien ist.
FAZIT: Kleine Unternehmen, wie die DeFaMa haben günstige Finanzierungskonditionen über die Sparkassen und Volksbanken. Mittelgroße Unternehmen wie die Dt. Konsum haben ein Finanzierungsproblem und müssen schnell wachsen, damit sie in die Größe kommen, wo sie Anleihen begeben können. Die TLG hat z.B. erstmals nach der Übernahme der WCM eine Anleihe begeben und das vorher immer damit begründet, dass man für ein vernünftiges Volumen zu klein ist.

Die Ausführungen von Herrn Elgeti sind auch mit Blick auf die Dt. Euroshop interessant. Aufgrund des Anlagedrucks auf institutioneller Seite werden deren Einkaufscenter seit zwei oder drei Jahren extrem hoch gehandelt. Investoren bezahlen dafür teilweise mehr als das 20fache der Mieterlöse. Die Aktie der Deutschen Euroshop wird aber nur zum 13fachen gehandelt. Das schreit eigentlich danach Center zu verkaufen und die Verkaufserlöse in einen Aktienrückkauf zu stecken, weil das den FFO pro Aktie am effektivsten steigern würde. Aber da tut sich nichts. Und das obwohl die Dt. Euroshop mit sechs Mitarbeitern so schlank aufgestellt sind, dass es skalenmäßig keinen Unterschied macht, ob sie ein paar Center mehr oder weniger haben.
Ich bin echt gespannt, ob die irgendwann einen Centerzukauf melden. Da bezahlen sie dann vielleicht das 18 bis 20fache, während sie die eigene Aktie für weniger als das 13fachen kaufen könnten. Dass das nicht die beste Kapitalverwendung ist, sollte einleuchten. Denn durch den Rückkauf der eigenen Aktien könnte man den FFO pro Aktie viel stärker treiben als durch den Zukauf so teurer Center.


@ Michale schrieb am 07.11.19 09:03:36 Beitrag Nr. 1.411 ( 61.858.839 ) Antwort auf Beitrag Nr.:

>>> DEFAMA läuft doch ohnehin auf einen Exit zu. Wenn die Gesellschaft eine bestimmte Größe und
>>> eine bestimmte Objektzahl erreicht hat, wird sie verkauft - davon bin ich überzeugt.
>> das kann ich mir nicht vorstellen. DeFaMa ist das Baby von H. Schrade und viele der mir bekannten
>> Aktionäre werden sicherlich nicht wegen ein paar Euro mehr diese Aktie verkaufen. Die langfristigen
>> Aussichten sind hier sehr gut und warum sollte er denn verkaufen?
Nicht wegen ein paar Euros mehr. Aber zum richtigen Preis schon. Ich glaube, dass hat Herr Schrade auch schon mal gesagt. Bisher hat er sich doch auch sonst sehr rational bei der Kapitalallokation verhalten. Und ich stimme Effektenkombinat zu, jemand wie Herr Schrade findet sicherlich neue Verwendungsmöglichkeiten für das Geld.

MfG JE

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.870.626 von philojoephus am 08.11.19 10:13:35

Hi Joe,

schön wieder von dir zu lesen, erneut interessante Ausführungen im letzten Post.

Als jemand, der beruflich viel mit Unternehmensbewertung zu tun hat, verstehe ich natürlich die Argumentation, dass der FFO bei einer Reinvestition in günstigere Fachmärkte zukünftig höher ausfällt, was den Kurs entsprechend antreiben wird. Um den WALT ging es mir nur am Rande.

Tatsächlich hatte ich eher "weiche" Faktoren bei Radeberg im Hinterkopf:

(1) Risikostreuung:
Ich fand die Idee schön, ein hochqualitatives Asset im Portfolio zu haben, welches bei wie auch immer gearteten möglichen Konjunkturverwerfungen zukünftig ertragsstützend helfen könnte. Vielleicht ist es gar nicht so schlecht, nicht nur B und C Objekte zu haben, auch wenn diese natürlich sehr gut ausgewählt sind.

(2) Reinvestitionsgeschwindigkeit:
Der höhere FFO kann ja nur realisiert werden, wenn die liquiden Mittel auch wirklich (einigermaßen) zeitnah reinvestiert werden können. Die Cashposition liegt nun bei 10 Mio. Euro. Hinzu kommt der Ertrag aus Radeberg. Zudem bestehen Revalutierungsoptionen. Natürlich werden Teile der Liquidität auch in Aufwertungen von Objekten gesteckt, aber trotz alledem ist die Cashposition (perspektivisch) sehr hoch, wenn man bedenkt, dass in diesem Jahr noch überschaubare 13,1 Mio. Euro an Objekten gekauft wurden, was wohl nicht mehr als 3 Mio. Euro an EK/Cash erfordert hatte. Meine Überlegung war daher eher, ob man Radeberg noch etwas behält und erstmal die attraktiven Mieten verdient, bis man wirklich wieder knapper in der Cashposition wird, dann bin ich natürlich sehr gerne für eine ertragreichere Umschichtung. Denn ganz ehrlich, wenn ab nächstem Jahr 15 Mio. Euro für 1-2 Jahre zinslos in der Kasse liegen, dann wäre Radeberg sicher die FFO-positivere Option gewesen.

Aber das nur ein paar Gedanken zum Wochenende.

Viele Grüße an alle
LongTermForever

[OldGold]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.870.989 von LongTermForever am 08.11.19 10:52:01

Ihr habt alle ziemlich recht.
Die Pipeline, egal was Herr Schrade sagt, ist wohl dünn.
Die Ankäufe gehen zurück; die Personalkosten steigen erheblich.
Ankaufsvolumen in diesem Jahr: 13 Mio ... sehr schwach ...
So etwas wie Wurzen bringt uns doch nicht weiter.
Entweder es kommen wieder Käufe oder:
Der Vorstand muss das Geschäftsmodell umstellen oder verkaufen.
Wenn keine signifikanten Käufe mehr kommen ...
Kontoguthaben: > 5 Mio ... wofür ???
Ab in das Portfolio eines Großen ... warum nicht?

[kronos01]

Ob die Pipeline wirklich dünn ist bezweifle ich. Es wird gemeldet man würde in etlichen Fällen in fortgeschrittenen Verhandlungen stehen, von daher abwarten und schauen was kommt.

Bisher hat Herr Schrade eigentlich immer geliefert.

Lg

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.870.989 von LongTermForever am 08.11.19 10:52:01

@ LongTermForever schrieb am 08.11.19 10:52:01 Beitrag Nr. 1.417 (61.870.989)

>> Ich fand die Idee schön, ein hochqualitatives Asset im Portfolio zu haben, welches bei wie auch
>> immer gearteten möglichen Konjunkturverwerfungen zukünftig ertragsstützend helfen könnte.
Ich kann diesen Wunsch nachvollziehen. Aber ich glaube, dass Du den Konjunktureinfluss überschätzt. Wobei ich zugebe: Wie stabil das Portfolio der DeFaMa wirklich ist, werden wir erst wissen, wenn wir die nächste Krise hinter uns haben.
Aber es hilft natürlich ein Blick in die Vergangenheit. Und da fällt auf, dass diese Nahversorgungsobjekte extrem stabil sind (vor allem, wenn es sich um Geschäftsagglomerationen in guter Lage handelt). Egal wie die Konjunktur ausfällt, die Menschen hören ja nicht auf zu Essen. Sie wechseln vielleicht von Edeka zu Aldi oder innerhalb Edekas von Markenprodukten zu Eigenprodukten. Und in Zeiten schlechterer Konjunktur sollten Discounter, zu denen ich auch KiK, Takko, McGeiz und Tedi zählen würde, eher profitieren.
Um mir selbst diesbezüglich etwas mehr Klarheit zu verschaffen, habe mir die Entwicklung von Lebensmitteleinzelhandelsobjekten in Orten mit krassen demografischen Rückgängen angesehen. Ich habe das noch nicht zu Ende recherchiert, aber was mir bisher aufgefallen ist: Selbst in einem Ort wie Hoyerswerda, der seit dem Jahr 2000 über 40 % der Bevölkerung verloren hat - wo ganze Stadtteile abgerissen wurden! - ist die Anzahl der Supermärkte und Lebensmitteldiscounter in den letzten 20 Jahren nur von 17 auf 15 gefallen. D.h. ein Rückgang Bevölkerung von über -40 % hat bei der Anzahl der Supermärkte und Lebensmitteldiscounter nur zu einem Rückgang -12 % geführt! Und die Verkaufsfläche hat sogar noch deutlich zugenommen. Ich konnte es nicht glauben, als ich das gesehen habe. Die Peripherietheorie hätte etwas anderes erwarten lassen. Was auch noch deutlich wurde: Aldi zieht gern um und Single-Tenant Objekte sind gefährdet. Aber die stärkeren Geschäftsagglomerationen im Ort sind seit Jahrzehnten gesetzt.
Ich selbst hatte z.B. auch immer geglaubt, dass Baumärkte konjunkturanfällig sind. Und dann habe ich im Handelsblatt vom 15.03.2018 eine Übersicht der Umsätze von Bau- und Heimwerkermärkte seit 1998 gesehen (siehe unten). Weder in dem Zeitraum 2000 bis 2002 noch in der Zeit 2007 bis 2009 gab es da einen nennenswerten Rückgang bei den Umsätzen. Auch die Zahlen von Hornbach bestätigen das. Hornbach hatte selbst in den Krisenjahren immer flächenbereinigte Umsatzzuwächse. Angesichts der Dauer und des Umfangs dieser zwei Konjunkturkrisen ist das doch absolut erstaunlich. Denn das waren die zwei größten Krisen in den letzten 20 (vielleicht sogar 30) Jahren. Für mich ist das ein klarer Beleg, dass selbst Baumärkte aus Vermietersicht nicht konjunkturanfällig sind. Und wenn selbst Baumärkte nicht konjunkturanfällig sind, dann ist es ein Lebensmittelhändler erst recht nicht.



Dazu kommt, dass die Verträge mit den Filialisten üblicherweise mindestens fünf Jahre laufen, weil die Filialisten nach Ablauf des langen ersten Mietvertrages die 5-Jahres-Optionen ziehen. Insofern können nur die wenigsten Vermieter innerhalb eines schlechten Konjunkturjahres ausziehen. Sie müssten das Ende des Mietvertrages abwarten und bis dahin ist die Konjunktur vermutlich schon wieder besser. Auch so gesehen, sollte ein breiteres Portfolio mit mehr FFO mehr Ertrag bringen, als ein Objekt mit langfristigen Mietverträgen. Gate4shares 6 Mio. Portfolio würde langfristig vermutlich mehr Ertrag bringen als Radeberg, selbst wenn es 20 oder 30 % der Mieterlöse verlieren sollte.

>> Vielleicht ist es gar nicht so schlecht, nicht nur B und C Objekte zu haben, auch wenn diese natürlich
>> sehr gut ausgewählt sind.
Ich sehe keinen echten Vorteil darin ein „A“ Objekt im Bestand zu halten. Vor Jahren hieß es, Objekte im Osten kann man doch nicht kaufen. Die DeFaMa und die Dt. Konsum haben doch gezeigt, dass man damit gutes Geld verdienen kann und der Aktienmarkt hat das honoriert. Ich gehe davon aus, dass der Immobilienmarkt langfristig auch erkennt, dass er diese B und C Immobilien falsch eingeschätzt hat. Ich denke, dass sich dieses Segment aufgrund der veränderten Bauvorschriften, der demografischen Entwicklung, der besseren Finanzierbarkeit und der Angst vor dem Onlinehandel geändert hat. Aber angenommen wir liegen mit dieser Einschätzung falsch und das Geschäftsmodell der DeFaMa funktioniert langfristig doch nicht, dann würde Radeberg die DeFaMa auch nicht retten. Dafür ist es dann viel zu klein. Dann wäre es allemal besser ein paar Jahre lang eine höhere Dividende kassiert zu haben.

>> Reinvestitionsgeschwindigkeit
>> ... wenn man bedenkt, dass in diesem Jahr noch überschaubare 13,1 Mio. Euro an Objekten gekauft
>> wurden
Ich verstehe nicht, dass diese Diskussion hier immer wieder hoch kommt und manche so wenig Vertrauen haben. Die DeFaMa peilt pro Jahr im Durchschnitt ein Ankaufsvolumen von 15 bis 20 Mio. Euro pro Jahr an. Bisher waren es in 2019 13,1 Mio. Euro. Da fehlt also gar nicht mehr viel, um den unteren Wert der Spanne zu erreichen. Klar November und Dezember waren in der Vergangenheit keine starken Ankaufsmonte. Aber selbst wenn es bei 13 Mio. Euro bleibt, wäre das doch kein Beinbruch. Dafür wurde in 2018 überdurchschnittlich viel angekauft (27,2 Mio. Euro). Insofern wäre auch ein schwächeres Jahr mal in Ordnung.

Unten ist eine Tabelle mit den Ankäufen der DeFaMa. Die macht deutlich, dass es bei den Ankäufe immer Schwankungen gegeben hat. Wer z.B. im Mai/Juni 2017, im Februar/März 2018 oder Anfang 2019 meinte, dass der Ankauf nachlässt, wurde innerhalb von wenigen Monaten eines besseren belehrt. Und wer den Blick mal etwas weiter fasst und im Zeitverlauf das kumulierte Ankaufsvolumen innerhalb von 12 oder 18 Monaten betrachtet, wird erkennen, dass das Ankaufsvolumen im Laufe der Zeit tendenziell sogar angestiegen und derzeit sogar nahe dem höchsten Stand aller Zeiten ist.
Und im Übrigen stimme ich kronos01 zu. Herr Schrade hat mehrmals gesagt, dass die Pipeline gut gefüllt ist. Weshalb ich davon ausgehe, dass in den nächsten Monaten weitere Käufe gemeldet werden. Insofern muss man einfach Geduld haben.

>> Die Cashposition liegt nun bei 10 Mio. Euro. Hinzu kommt der Ertrag aus Radeberg. ... ganz ehrlich,
>> wenn ab nächstem Jahr 15 Mio. Euro für 1-2 Jahre zinslos in der Kasse liegen, dann wäre Radeberg
>> sicher die FFO-positivere Option gewesen.
Das wird nicht passieren. Sobald die nächsten Objekte gekauft sind, ist die Cashposition wieder auf einem normalen Level, weil die DeFaMa diese Objekte erst einmal zu 100 % mit Eigenkapital finanzieren würde und die Kredite erst dann zieht, wenn es das Geld wieder braucht.
Und so wie ich das verstanden habe, würde der Verkaufserlös aus Radeberg selbst bei einem Forwardverkauft erst nach der Fertigstellung fließen. Das ist also noch ein Jahr weg. Bis dahin sind die 10 Mio. selbst mit einer verlangsamten Investitionsgeschwindigkeit ausgegeben (wegen der vorläufigen 100 % EK Finanzierung).

MfG JE

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.890.086 von philojoephus am 11.11.19 12:53:11

Vielen Dank für die erneut sehr interessanten Infos, auch in Bezug auf den HB-Artikel.

Einzig der Punkt, dass man nun erstmal eine 100% EK-Finanzierung nutzen würde bis die Cashposition wieder "normalisiert" ist, war/wäre mir neu.

Aus einem persönlichen Gespräch hatte ich eher mitgenommen, dass man wenn es theoretisch möglich wäre lieber 100% Fremdfinanzieren würde als EK zu binden.

Wurde diese 100% EK-Finanzierungsstrategie mal in einem Artikel oder Interview erwähnt? Denn wenn weiterhin mit 80% FK finanziert wird, wäre die (zukünftige) Cashposition m. E. doch etwas üppig, um bei dem bisherigen Akquisitionstempo (mit dem ich übrigens durchaus zufrieden bin) zeitnah abgebaut zu werden.

Viele Grüße
LongTermForever

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.890.722 von LongTermForever am 11.11.19 13:57:43

@ LongTerm

Da habe ich mich offensichtlich missverständlich ausgedrückt. Man kauft nur, wenn man das Objekt hoch finanziert bekommt - am liebesten zu 100 %, weil das weniger EK bindet. Das gilt nach wie vor. Und schon immer hat die DeFaMa die Kredite erst dann abgerufen, wenn das Geld wirklich benötigt wurde. D.h. wenn genügend Geld da war, wurde das Objekt erst einmal zu 100 % mit dem Geld aus dem Kassenbestand bezahlt.
Einfaches Beispiel:
Man hat 5 Mio. Euro in der Kasse.
Man kauft ein Objekt zu 3 Mio. Euro und finanziert das zu 80 % (= 2,4 Mio. Euro).
Man bezahlt das Objekt aus dem Kassenbestand, der dadurch auf 2 Mio. Euro fällt, und ruft den Kredit vorerst nicht ab. Der ausgewiesene Kassenbestand beträgt nun 2 Mio. Euro. Und zusätzlich kann man noch bei Bedarf 2,4 Mio. Euro liquide Mittel aus dem Kredit ziehen.
Erst wenn man das nächste Objekt kauft - z.B. für 4 Mio. Euro - ruft man die 2,4 Mio. Euro Kredit vom vorherigen Objetkt ab.
Auf diese Weise spart man ein paar Monate die Zinsen.
Wenn man 10 Mio. Euro in der Kasse hat, kann man auch zwei, drei Objekte aus dem Kassenbestand bezahlen, bevor man die Kredite abruft.

Ich glaube, dass das dieses Vorgehen schon öfters erwähnt wurde. Man sieht es auch ab und an in den Zahlen. Im Q1 2015 sind z.B. gar keine Zinsaufwenungen geflossen, obwohl Apolda schon gekauft war. Und im GB 2017 konnte man nachlesen, dass die DeFaMa einen Kredit für "rund 1,7 Mio. € noch nicht" abgerufen hatte. Ich glaube Michale hat das auch schon mal auf dem Board thematisiert. Aber ich kann den Beitrag auf die Schnelle nicht finden.

>> wäre die (zukünftige) Cashposition m. E. doch etwas üppig
Scheinbar reden wir da aneinander vorbei oder kommen nicht überein. Warten wir's doch einfach ab. Ich gehe davon aus, dass der Kassenbestand innerhalb weniger Monate wieder unter 5 Mio. Euro ist.

MfG JE

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.891.511 von philojoephus am 11.11.19 15:06:26

Hallo Joe,

nein ich glaube jetzt sind wir auf der gleichen Wellenlänge, so ist es nachvollziehbar.

Dann bleiben wir mal gespannt, was die nächsten 6 bis 12 Monate so bringen.

Viele Grüße
LongTermForever

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.891.511 von philojoephus am 11.11.19 15:06:26

@joe, vielen dank für die tollen erläuterungen!!! du kannst das immer so leicht verständlich und mühelos erscheinend erklären . aber ich kann mir vorstellen, wie viel arbeit und wissen dahinter steckt!!! also danke nochmals!!!

generell: in letzter zeit wird wieder ziemlich viel und auch recht wild spekuliert über die defama. ich denke, wir sollten uns alle mal wirklich zurücklehnen und matthias schrade seine arbeit machen lassen. er hat mein vollstes vertrauen!!!

[OldGold]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.890.086 von philojoephus am 11.11.19 12:53:11

Schrade ist ein sehr guter Manager, aber was will er tun, wenn die potenziellen Verkäufer nicht mehr verkaufen, weil sie keine alternative Verzinsung finden. Also halten sie das Objekt. Ergo: DEFAMA müsste teurer einkaufen (was ich ok fände) oder aber das Wachstum verlangsamt sich (was die Analysten gar nicht mögen). Mal schauen, wie es weiter geht. Am Schluss landet alles bei einem Großen.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.878.006 von kronos01 am 08.11.19 22:58:25

Zitat von kronos01: Ob die Pipeline wirklich dünn ist bezweifle ich. Es wird gemeldet man würde in etlichen Fällen in fortgeschrittenen Verhandlungen stehen, von daher abwarten und schauen was kommt.

Bisher hat Herr Schrade eigentlich immer geliefert.

Lg

Wir wissen es wohl nicht genau! Glaube auch, gerade in diesem Jahr waren es ehr wenige Käufe, aber es ist ja nicht ausgeschlossen, dass in den nächsten 6 Woche noch 15 Mio oder so kommen. Also ich meine man konnte gerade dieses Jahr sehr gut beobachten, dass man für die kleineren Objekte so 1,5 bis 2,5 Mio unterhalb des 10fachen kaufte, aber für grössere Objekte 4 bis 9 Mio wohl über das 10fache zahlen musste. Es ist da auch ein herantasten was Herr Schrade sicher gut überlegt. Sagt er sich und öffentlich, man zahlte im Schnitt 10,5 fach, wird man wohl ganz vergessen können jemals etwas für unter der 10fachen Miete zu bekommen. Also diese Möglichkeit darf man nicht verlieren, auch mal kleine Objekte zum Schnäppchenpreis zu kaufen. Die sind im Verhältnis arbeitsaufwändiger, dass ein niedriger Ankaufspreis es ausgleichen könnte.

Und da bleibt ja auch die Möglichkeit Radeberg erst zu behalten, wenn man sonst das vorhandene cash nicht in günstige zu kaufende Objekte investieren kann.
Das Optimale wäre schon, wenn man in 2019 bis 2021 noch ordentlich, so um 60 bis 130 Mio an neuen (Baujahr 1985 bis 2012) Objekte kaufen könnte. Dann könnte man das meiste des cash gut investieren und fast alle Zahlen müssten sich positiv entwickeln.

Wenn man aber kaum Käufe zu den bisherigen Konditionen machen kann, ist es sicher besser , dann möglichst viele Immobilien zu halten und monatlich Mieten zu erhalten, als etwas , auch zu einem hohen Faktor zu verkaufen und dann Geld cash für Jahre auf dem Konto zu haben, wofür man wohl nicht nur keine Zinsen bekommt, sondern vielleicht noch zahlen muss.

Jedenfalls ich kann nicht beurteilen, ob es noch Chancen gibt oder es sogar sehr wahrscheinlich ist , dass man noch einiges in den nächsten Monaten und 2 Jahren kaufen kann, was unter der 11fachen Miete liegt. Selber meine ich ja , dass wohl sich auch 12fache Mieten meistens gut rechnen, aber ob es notwendig ist, gleich so hoch zu gehen, muss eben Herr Schrade beurteilen, der ja tagtäglich mit den Verkäufern und Mitkaufinteressenten spricht und das am besten beurteilen kann.

Es ist echt schade, dass man in 2019 noch nicht so viel kaufte. Evtl erreicht man so in 2020 gar keine Steigerung im Umsatz, weil ja Raderberg die meiste Zeit des Jahres keine Umsätze hat, weil ja gebaut wird.

Ich sagte ja die Kosten insgesamt sind stark, ich meine zu stark gestiegen. Gehe aber sehr stark davon aus, dass man in Zukunft weniger Steigerung an Kosten hat, als an Umsatz. Herr Schrade hat die erste Zeit sehr sparsam gewirtschaftet, evtl auch selber extrem viel Zeit und Arbeit investiert, und dann bei immer mehr Volumen musste eine gute und professionelle Verwaltung aufgebaut werden (auch für die Planung Radeberg braucht man Manpower) aber dann sollten die Kosten prozentual weniger stark steigen als die Umsätze.

So , nun braucht man nur noch interessante Käufe, die nicht nur billig sind, sondern auch noch in 10 Jahren und weiter gut vermietbar sind.
Man was wäre das schön, wenn man jetzt weiter gut, wenn auch nicht mehr so billig wie früher,
kaufen kann und dann immer grösser wird und auch hohe Gewinne macht. Man hat ja jetzt wirklich erst mal cash genug und wie gerade schon jemand sagte, ergibt sich ja durch den laufenden Betrieb schon ein Überschuss an cash, was man für weitere Käufe nutzten könnte. Danach in 6 Jahren noch mehr als in 4 Jahren kann man schon einige Jahre gehaltene Objekte, die schon stark getilgt wurden, wieder neu finanzieren um damit das Eigenkapital für neue Käufe nachweisen.

Auch ich würde es sehr schade finden, wenn die defama mal in einer anderen Gesellschaft aufgeht, bzw. übernommen wird. Würde auch so meinen, "für ein paar Euro mehr, tue ich meine Aktien nicht weg". Aber in Wirklichkeit gilt auch für diejenigen die es erschaffen haben (das Baby), der Wert und was andere dafür bezahlen.
Und wenn man für etwas was man mit 10 Mio als Wert beziffern würde dann 15 Mio bekommen kann, dann gibt wohl jeder ab und sieht sich nach etwas neues um, was er zu dem Wert von vielleicht 10 Mio kaufen kann (mal so als Beispiel).

Es geht ja nicht um die Gefühle zu einer Person , woran man ewig festhalten will, das Business ist Geschäft und da geht es nur um Zahlen und fast gar nicht um Gefühle.........

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.928.216 von gate4share am 15.11.19 01:24:40

Ein freundliches Hallo in die Runde.

Kurze Randnotiz: Aktuelles Kursziel von "Der Aktionär" 18,80 Euro in der aktuellen Ausgabe.

Gruß

Stefan

[Kampfkater1969]

Wenn ich bestimmte Beiträge hier so würdige, soll es die DEFAMA künftig immer so handhaben, dass Objekte ab dem Zeitpunkt der erreichten Vertragsverlängerung oder höheren Mietrestlaufzeiten in den Verkauf gehen.

Denn dann ist der Verkehrswert am höchsten, da ja hier der "Barwert der künftigen sicheren Mieten" einberechnet wird in die Kaufpreisfindung.

Ich bleibe dabei, diese Objekte, auch Radeberg, zu behalten, denn bei einer weiteren Verlängerungsrunde nach einer Dekade, dann wieder noch mehr "Verkehrswert".

Verkaufen kann ich nur einmal. Die €-Zone wird in Zukunft keinen Mangel an Papiergeld haben, aber an Renditeanlagen.

Übrigens interessant, dass eine Deutsche Konsum Reit schneller die Objekte findet, auch deren Ankaufsrenditen nicht ohne.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.943.347 von The_Jackal am 17.11.19 12:27:09

Mein Kursziel liegt eher bei 25 € und drüber.... ;-)

Bin da bescheidener. Habe aber auch mehr Geduld als manche Schmierblättchen.

[Rolizei]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.962.437 von Kampfkater1969 am 19.11.19 17:06:43

Moin,

wenn ich die Aussagen der letzten HV noch richtig im Kopf habe, gibt es nach Aussage des Chefs keine vergleichbaren Unternehmen, im Sinne von Ankaufstargets. Das gilt sich auch und vor allem für die DKR.

Bezüglich des Verkaufens, das war nicht oberstes erklärtes Ziel, die erworbenen Immos direkt wieder zu veräußern. Die sollen schon bestmöglich vermietet werden. Wobei Verkäufe ausdrücklich nicht ausgeschlossen wurden.

[OldGold]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.969.547 von Rolizei am 20.11.19 11:21:21

was kommt eher: Weihnachten 2019 oder ein signifikanter Kauf (> 4 Mio)?

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.969.340 von Kampfkater1969 am 20.11.19 11:00:14

Zitat von Kampfkater1969: Habe aber auch mehr Geduld als manche Schmierblättchen.

Schmierblättchen? Der Aktionär kommt für mich der Bibel gleich.

Gruß

Stefan

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.969.904 von OldGold am 20.11.19 11:49:53

Das soll jetzt kein Naturgesetz sein, aber gemäß meiner Aufzeichnungen gab es nur ein einziges Mal Käufe zwischen den Monaten Oktober und April und das waren Genthin, Büdelsdorf und Wittenburg, allesamt im Dezember 2016.

Aber wir werden sehen.

By the way, der Q3 Bericht ist auch noch nicht Online, war die Jahre zuvor auch immer deutlich früher, das späteste war mal 14.11. im letzten Jahr ...

Viele Grüße
LongTermForever

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.969.961 von The_Jackal am 20.11.19 11:54:43

Ich hatte es einige Jahre "genossen" als Auswertungsquelle für Kontrainvestitionen.

Wenn die "Gläubigen" dieses "Schmierblättchens" gierig kaufen....heißt es "Holzauge sei wachsam" und reagiere.

Hat aber viel an früherem Nimbus und Reichweite verloren, deshalb verfolge ich diese "Quelle" nicht mehr. ;-)

Ist aber meine subjektive Meinung. Gibt bestimmt genug reiche Mitbürger, dank dieser Quelle. (!?)

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.970.741 von LongTermForever am 20.11.19 13:00:54

ja, auf den Q3 Bericht warte ich auch noch,

Zitat von LongTermForever: Das soll jetzt kein Naturgesetz sein, aber gemäß meiner Aufzeichnungen gab es nur ein einziges Mal Käufe zwischen den Monaten Oktober und April und das waren Genthin, Büdelsdorf und Wittenburg, allesamt im Dezember 2016.

Aber wir werden sehen.

By the way, der Q3 Bericht ist auch noch nicht Online, war die Jahre zuvor auch immer deutlich früher, das späteste war mal 14.11. im letzten Jahr ...

Viele Grüße
LongTermForever

aber er soll ja noch im Nov. erscheinen, also Geduld. Vor allem interessiert mich hier, welche Fachmärkte jetzt für Renovierungen bzw. An-oder Umbauten vorgesehen sind, denn jetzt ist ja ausreichend Cash vorhanden, welches sich in Qualitätsverbesserungen sicherlich gut nach getaner Arbeit in barer Münze auszahlen wird.

Und das mit den Käufen in den Monaten Okt. bis zum nächsten April sehe ich nicht als Problem. Herr Schrade hatte ja in seiner Q3 Vorabmeldung gechrieben: "Auf Basis des aktuellen Portfolios liegt der annualisierte FFO bei knapp 5 Mio. €. Der Vorstand plant, diese Kennzahl mit den vorhandenen liquiden Mitteln insbesondere durch den Erwerb weiterer Immobilien noch deutlich steigern zu können. Bei mehreren potenziellen Kaufobjekten sind die Verhandlungen weit fortgeschritten."
Hier hoffe ich nur, dass sich bei diesen Kaufobjekten nichts zerschlagen oder jemand höher geboten hat. Denn ich erwarte schon noch einigen Vollzug an Käufen bis ende Januar.

[gate4share]

Tja, auch ich bin ständig enttäuscht , wenn ich lese, wie andere gekauft haben, wie deutsche Konsum oder der ehemalige Arbeitgeber von Schrade , aber defama, die Zeit bis zum nächsten Kauf auf viele Monate verlängert.

Ja , Schrade will ausser der Erfüllung vieler Kriterien auch günstig kaufen. Das ist sicher auch eines der Erfolgsrezepte der defama. Und sicher kann er auch am besten beurteilen wie hoch er bei Kaufgeboten gehen muss/sollte, um zum Zuge zu kommen.

Nur ich meine ja, bei diesem cash wäre es evtl besser mal etwas teurer als sonst zu kaufen, als gar nichts zu kaufen und das cash da zu haben, was gar nichts einbringt. Aber , zu teuer kann man eigentlich immer kaufen.

[Effektenkombinat]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.981.457 von gate4share am 21.11.19 13:01:59

Zitat von gate4share: Tja, auch ich bin ständig enttäuscht , wenn ich lese, wie andere gekauft haben, wie deutsche Konsum oder der ehemalige Arbeitgeber von Schrade , aber defama, die Zeit bis zum nächsten Kauf auf viele Monate verlängert.

Ja , Schrade will ausser der Erfüllung vieler Kriterien auch günstig kaufen. Das ist sicher auch eines der Erfolgsrezepte der defama. Und sicher kann er auch am besten beurteilen wie hoch er bei Kaufgeboten gehen muss/sollte, um zum Zuge zu kommen.

Nur ich meine ja, bei diesem cash wäre es evtl besser mal etwas teurer als sonst zu kaufen, als gar nichts zu kaufen und das cash da zu haben, was gar nichts einbringt. Aber , zu teuer kann man eigentlich immer kaufen.

Wenn morgen 1 weltweiter Börsencrash beginnt, in dessen Folge auch die Immobilienpreise sinken, werdet ihr alle die Weisheit von Herrn Schrade preisen, nichts gekauft zu haben und dann billiger einkaufen zu können.

[gate4share]

Kommt denn überhaupt ein Börsencrash?

ich weiss es kann jederzeit kommen und würde mal schätzen seit wohl 10 Jahren, kurz nach der ende der letzten Baise wird davon immer mal wieder gesprochen. Und jetzt, bei diesen Zinsen, überlege ich, ob das überhaupt einen Einfluss auf die Immobilienpreise haben wird. Früher haben wohl in unterschiedlichen Masse auch die Immobilienpreise gelitten. Aber jetzt wo Fremdkapital auf Immobilien fast nichts mehr kosten ( soweit ich erstrangigen Bereich um 55 %), kann das ganz anders sein.

Das ist nicht viel anders wie eine Naturkatastrophe die auch jederzeit kommen kann, aber evtl auch nie......
Es gab immer mal wieder Aussagen, die Gefahr eines Börssencrash wäre nie so hoch wie jetzt. und dann später war die Gefahr wieder höher. Aber ein Crash war nie.

Also wie man an den Käufe von anderen sieht gibt es durchaus noch Angebote. Allerdings sind die Bewertungen der anderen auch höher. Ob es nur ihre Bewertung ist oder der Kaufpreis schon höher ist, weiss man nicht, weil die Kaufpeise in der Regel da nicht genannt werden.
Aber zur 12 fachen Miete müssten sich schon relativ gut vermietete Objekte, wenn auch nicht im genau von defama definierten Bereich, finden lassen.

Echt ich glaube Herr Schrade sollte mal bald was dazu sagen, wenn nicht baldigst ein Ankauf gemeldet wird. Ist natürlich blöde, dass gerade jetzt wo man soviel Liquidität hat es keine Ankäufe gibt. Denn wie hier schon einige Beiträge vorher erklärt , kosten je die ersten paar Mio Ankäufe erst mal keine Zinsen, was mal erst komplett mit Eigenkapital bezahlt wird, und erst später sich die Kredite auszahlen lässt, wenn man es als Eigenkapital für neue Käufe braucht.

Ja ich weiß auch, dass Schrade klar sagte, "Besser mal längere Zeit kein Kauf, als, dass man etwas kauft, womit man keine Freude hat und das Objekt in ein paar Jahren nicht vermietbar wäre." Das sehe ich auch voll ein, und finde ich richtig.

[Kampfkater1969]

Was macht Deutsche Konsum Reit besser....

"Damit ist das Gesamtportfolio im abgelaufenen Geschäftsjahr um 34 Einzelhandelsobjekte mit einem Investitionsvolumen von rund 160 Millionen Euro und einer Jahresmiete von 14,4 Millionen Euro angestiegen, wodurch das Ankaufsvolumen des Vorjahres deutlich übertroffen worden ist (2017/2018: 127 Millionen Euro). Dem stand die Veräußerung einer Immobilie in Berlin-Tegel gegenüber.
Die Ankaufsrendite des Gesamtportfolios beträgt derzeit rund 10,9 Prozent."

Das verkaufte Objekt wurde auf Verkaufserlös bezogen für 5% Nettomiete verkauft. Genialer Deal!

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.981.508 von Effektenkombinat am 21.11.19 13:06:49

Ob ich nun keine Immobilien zukaufen kann, weil 1-2% meiner sehr hohen Renditeerwartungen fehlen und ein anderer glücklicher Käufer seine "€-Papiergelder" loswerden darf und dann 7-9% Rendite kassiert sowie steigende Verkehrswerte on Top haben wird....

Ich würde die 7-9% Nettomietrendite wählen und das aktuell kostenlose (!!) Geld, weil kein Guthabenszins nach Inflation, sondern Geldwertverluste, umschichten.

Die Banken lechzen nach Kreditnehmern, die zu unter 0,5% sich Geld leihen, vor (!) Inflation.

Klar kann man seinen "Luxus" ausleben, und andere in den nächsten Jahren den Markt überlassen....

Das Ergebnis unserer Politik ist doch, dass Papiergeld und Giralgeld keinen Preis mehr hat. Dies wird sich verschärfen müssen, da die "Partyländer" des € zumeist ihre Schulden in der letzten Dekade erhöht haben und weiter erhöhen, auch Frankreich.

Sehr gute Schuldner bekommen ja aktuell schon Geld, damit diese Schulden machen.....

Wir werden in der aktuellen Dekade keinen Mangel an der €-Geldflut haben, sondern an Erträgen nach Inflation.

Deshalb sollte sich eine DEFAMA auch Objekte a la Konkurrenz kaufen, die nicht die bisherigen sehr sehr hohen Mietrenditen bieten.

Ob im weiteren Zeitablauf immer weniger Sachwerteeigentümer bereit sein werden, diese Perlen zu verkaufen? Zu diesen niedrigen Preisen, bezogen auf Barwert Mieten.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.983.473 von Kampfkater1969 am 21.11.19 16:32:23

Die Einwände sind durchaus legitim. Aber wem es bei DEFAMA zu langsam geht oder die dort gewählte Renditehürde zu hoch ist, der ist dann vielleicht bei der DKR doch besser aufgehoben...

Ich persönlich bleibe klarer Fan von DEFAMA. Ein diszipliniertes Geschäftsmodell mit klarem Fokus und klarer Strategie ist langfristig immer ein gutes Investment.

In diesem Sinne viele Grüße
LongTermForever

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.983.578 von LongTermForever am 21.11.19 16:42:23

Zitat von LongTermForever: Die Einwände sind durchaus legitim. Aber wem es bei DEFAMA zu langsam geht oder die dort gewählte Renditehürde zu hoch ist, der ist dann vielleicht bei der DKR doch besser aufgehoben...

Ich persönlich bleibe klarer Fan von DEFAMA. Ein diszipliniertes Geschäftsmodell mit klarem Fokus und klarer Strategie ist langfristig immer ein gutes Investment.

In diesem Sinne viele Grüße
LongTermForever

Klar, grundsätzlich wird so Defama mittel- bis langfristig bessere Erfolgszahlen haben, wenn man bei den hohen Kaufvoraussetzungen bleibt, die an sich selber auferlegt hat. Einige nennen es auch Einkaufsdisziplin, was ich total toll finde. Also ich hat immer schon geärgert, wenn eine Immobiliengesellschaft berichte, man habe nun, in kurzer Zeit das gesamte Geld einer KE investiert. Klar hat man mit der sofortigen Investition dann auch sofort Mieteinnahmen, aber evtl kann man in wenigen Wochen oder Monate bessere und renditeträchtiger Immobilien erwerben. Es mag auch durchaus sein, dass die Gesellschaft die das melden, auch schon im vorhinein, sich die Objekte ausgesucht haben und sie per Zeitpunkt nach der KE schliesslich erst verbindlich die Verträge machten.
In jedem Falle ist es gewinnträchtiger immer auf die guten Angebote zu lauern, die nicht nur die Ankaufskriterien voll erfüllen, sondern auch sehr günstig zu erwerben sind.

Andererseits befinden wir uns in einer besonderen Situation. Insgesamt sind die Immobilienpreise, sowohl Wohnungen als auch gewerbliche Immobilien stark im Preis gestiegen und die Zinsen sind so niedrig , wie man es sich eigentlich nie vorstellen konnte. Auf jeden Fall hat defama nicht zu so höheren Faktoren (Anzahl der Jahresmieten) gekauft, wie im allgemeinen die Immobilienpreise gestiegen sind. Wenn man sonst zu 8 bis etwas über der 9fachen Miete , auch mal um 10 fache gekauft hat, sind die Käufe im Schnitt über die Einkaufsvolumina gerechnet wohl etwas höher, bis zu 10,5 fach, aber man kann auch mal ein kleines Objekte zu unter 9 fach erwerben.

Schrade beschäftigt sich jeden Tag mit dem Ankauf und schaut wohl auch jeden Tag die Angebote und Käufe an, und er wird am besten Wissen, was er wann für was zahlen sollte. Ob man überhaupt zur 11 oder 12 fachen Miete soviel bessere Immobilien kaufen kann, die auch sehr gute Zukunftswartungen erfüllen. Wenn man es könnte, würde ich ehr mal dafür plädieren mal ein paar Mio Ankaufsvolumen ausser der Reihe zu 11 oder 12fache zu machen, um dann nachher wieder auf alte Festlegungen zurück zu gehen.
Das bei defama überproportional die Kosten bei höherem VOlumen angestiegen sind, halte ich inzwischen für eine einmalige Sache in der jeweiligen Situation, eines raschen Aufbaus einer guten Verwaltung. Da wird man sicher (ich kann es mir kaum anders vorstellen) wohl unterdurchschnittliche Steigerung der Verwaltungskosten haben, wenn man neue Objekte aufnimmt.

Die Liste die Jo aufmachte, mit den Angaben wann genau welches Objekt übernommen wurde, was es kostete und wie die Rendite ist (bzw. der Ankaufsfaktor) fand ich sehr interessant. Hatte immer schon überlegt, selber so eine Liste zu machen, bin aber drüber weggekommen und auch, so meine ich mich zu erinnern, hatte man nicht bei allen Objekten so direkt die Ankaufspreise genannt. Da konnte man sicher entweder durch weitere Angaben oder durchschnittlichen Werten wohl auch zu gut geschätzten Werten kommen. Aussergewöhnlich interessant ist die jeweilige Aufstellung in welcher Höhe man jeweils in den letzten 12 und 18 Monaten Objekte gekauft hatte. Demnach ist man jetzt noch bei einem der höchsten VOlumen in den letzten 18 Monaten. Also war es bisher noch gar kein Rückgang wenn man die Käufe der letzten 1,5 Jahre ansieht. Jedoch im Jahr 2019 waren die Käufe bisher sehr gering. Da man jetzt ein sehr hohes liquides Eigenkapital " so ungenutzt rumliegen" hat, wäre es sehr sinnvoll gerade jetzt Käufe vornehmen zu können........

[philojoephus]

@ all

In der aktuellen Ausgabe der Vorstandswoche (Nr. 200 vom 25.11.2019) sind eine Menge sehr interessanter Aussagen von Rolf Elgeti, dem Vorstand der Deutsche Konsum REIT AG, zu lesen:

Zum Beispiel, ob es noch genügend Fachmärkte zu kaufen bzw. Wachstumsmöglichkeiten gibt: „Unser Markt für weiteres Wachstum ist riesig. Wir wollen uns als der Player für deutsche Fachmarktzentren etablieren. Ich will die Story in den nächsten fünf, wenn nicht sogar für die nächsten zehn Jahre intensiv weiter begleiten.“ Die Ankaufskonditionen sind „weiterhin attraktiv“.

Der Artikel führt aus, dass Elgeti als CEO der TAG Immobilien AG gerade am Anfang sehr stark durch Zukäufe anderer Unternehmen gewachsen ist. Auf die Frage, ob er sich das auch für die Dt. Konsum vorstellen kann, sagte er: „Für Akquisitionen ist es bei der Deutschen Konsum allerdings viel zu früh. „Ich wüsste auch gar nicht, welche Unternehmen wir kaufen sollten, weil es fast keine gibt, die zu uns passen würden.“ Einzige Ausnahme: DEFAMA – die Deutsche Fachmarkt AG. „Theoretisch passt DEFAMA tatsächlich gut zu uns. Kollege Schrade macht dort auch einen guten Job. Solange wir allerdings am Markt die einzelnen Immobilien viel günstiger kaufen können, drängt sich eine Akquisition nicht auf“, sagt Elgeti.“

Abschließend sagte er noch: „wir können unverändert zu guten Bedingungen für ca. 10 % kaufen. Alle Parameter deuten auf eine für uns ideale Welt hin“, freut sich der CEO.“

MfG JE

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.013.860 von philojoephus am 26.11.19 10:10:16

Man darf sich wundern, dass genügend Objekte zu diesen hohen Renditen in den Verkauf gehen.

Uns Aktionären soll es recht sein. :-)

Würde ich derzeit in eigener Sache ein Renditeobjekt mit 10-12% Mietzinsen auf den Verkaufspreis verkaufen? Und dieses Geld dann zinslos reinvestieren? Oder zu noch besseren Chancen in Sachwerte?

Für mich ein Rätsel, wohin die Verkäufer ihre Erlöse reinvestieren. Zumal das Risiko bei den Objekten, welche die Defama ankauft, ja kaum vorhanden ist. Also woher diese "Geilheit" auf Verkauf?

[Nebenschauplatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.015.714 von Kampfkater1969 am 26.11.19 13:51:43

Zitat von Kampfkater1969: Man darf sich wundern, dass genügend Objekte zu diesen hohen Renditen in den Verkauf gehen.
...
Für mich ein Rätsel, wohin die Verkäufer ihre Erlöse reinvestieren. Zumal das Risiko bei den Objekten, welche die Defama ankauft, ja kaum vorhanden ist. Also woher diese "Geilheit" auf Verkauf?

Ich liste mal typische Verkaufsszenarien auf:

a) Immofonds XY ist endfällig, Objekt wird veräußert. Man steckt nicht viele Körner in den Verkauf, weil der Mehrerlös eh an die "alten" Anleger gehen würde. Die Spezialisten sitzen in der Neukundenakquise um den neuaufgelegten Fonds zu bestücken.
-Beispiel steht für betriebliche Gründe - es gibt viele Spielarten davon. Manchmal verkaufen Unternehmen, weil der neue GF/Vorstand eine neue Strategie gefunden haben will.

b) XYZ GbR hat vor 22 Jahren ein FMZ in 400 km Entfernung aus Steuergründen gekauft. X, der sich immer gekümmert hat ist leider verstorben. Y und Z wollen/können sich nicht kümmern.
-Das ist auch nur beispielhaft für "zu alt", "zu weit weg" "Kinder wollen Geld erben".

c) alles was mit Insolvenzsituationen und Liquiditätsproblemen zu tun hat. Banken vermeiden gerne Zwangsversteigerungen und ihnen reicht es oft, wenn ihre Erstrangforderung gedeckelt ist.

[OldGold]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.016.008 von Nebenschauplatz am 26.11.19 14:26:47

DEFAMA 2019 --> 2020

2019:
ca. 10 Investor Relations Termine / Analystentreffen
ca. 3 Käufe von Fachmärkten

2020 ff:
bitte anders herum,
das wäre toll:
3 x Analysten treffen
10 x Fachmärkte kaufen,

dann kommen die Analysten von selber

Gruß an alle

OldGold

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.013.860 von philojoephus am 26.11.19 10:10:16

@philo
Sehr interessante Zeilen von Dir, vielen Dank!

[babbelino]

Moin,

die Diskussion der letzten Postings zeigt m.E. sehr schön einen strukturellen Nachteil des Geschäftsmodells auf: Es ist die verglichen mit anderen Immobilienanlagen geringere Skalierbarkeit.

[kronos01]

Für alle die gezweifelt haben, hier der nächste Zukauf, wenn auch zu einem relativ teuren Multiple:

DEFAMA kauft Nahversorgungszentrum in Albstadt

DGAP-News: DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG / Schlagwort(e): Ankauf/Immobilien
DEFAMA kauft Nahversorgungszentrum in Albstadt
28.11.2019 / 12:14
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.

---------------------------------------------------------------------------

* Nahversorgungszentrum mit Penny, Fristo Getränkemarkt und Imbiss
* 1.526 qm vermietbare Fläche; Nettokaltmiete von gut 160 TEUR
* Annualisierte Jahresnettokaltmiete der DEFAMA steigt auf 11,3 Mio. EUR


Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) meldet den Abschluss eines Kaufvertrages
über ein vollvermietetes Nahversorgungszentrum in Albstadt
(Baden-Württemberg), etwa 70 Kilometer südlich von Stuttgart. Der Kaufpreis
beträgt 1,875 Mio. EUR. Die Jahresnettomiete beläuft sich auf gut 160 TEUR.
Die vermietbare Fläche umfasst 1.526 qm. Mieter des vollvermieteten Objekts
sind Penny, Fristo und ein Imbiss.

Mit Abschluss der Transaktion steigt die annualisierte Jahresnettomiete der
DEFAMA auf rund 11,3 Mio. EUR. Das Portfolio umfasst nunmehr 35 Standorte
mit über 140.000 qm Nutzfläche, die zu gut 95% vermietet sind. Zu den
größten Mietern zählen ALDI, EDEKA, LIDL, Netto, NORMA, Penny, REWE,
Getränke Hoffmann, Dänisches Bettenlager, Deichmann, KiK, Takko und toom.
Auf Basis des aktuellen Portfolios liegt der annualisierte FFO bei rund 5,3
Mio. EUR.

LG

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.034.251 von kronos01 am 28.11.19 12:43:25

Ich reibe mir erstaunt die Augen:

Nicht im bisherigen Einzugsgebiet, nun deutschlandweites Streuen der Einzelobjekte sinnig? Von Flensburg bis Oberstdorf?

Die Nettoanfangsmietrendite nur einstellige %.

Hatte ich nicht eine zweistellige Ankaufsrendite als eines der hohen Ankaufskriterien im Katzenohr?

Objekte unter 10% gibt es reichlich, da müsste ja nun der Ankauf "explodieren". ;-)

[Effektenkombinat]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.034.311 von Kampfkater1969 am 28.11.19 12:48:58

Zitat von Kampfkater1969: Ich reibe mir erstaunt die Augen:

Nicht im bisherigen Einzugsgebiet, nun deutschlandweites Streuen der Einzelobjekte sinnig? Von Flensburg bis Oberstdorf?

Die Nettoanfangsmietrendite nur einstellige %.

Hatte ich nicht eine zweistellige Ankaufsrendite als eines der hohen Ankaufskriterien im Katzenohr?

Objekte unter 10% gibt es reichlich, da müsste ja nun der Ankauf "explodieren". ;-)

Vielleicht gibt es bei den Konditionen der Mietverträge Reserven, die man heben kann oder mögliche bessere Neuvermietungen zeichnen sich ab.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.034.311 von Kampfkater1969 am 28.11.19 12:48:58

kurz zur Erläuterung um keine Unklarheiten aufkommen zu lassen.

Zitat von Kampfkater1969: Ich reibe mir erstaunt die Augen:

Nicht im bisherigen Einzugsgebiet, nun deutschlandweites Streuen der Einzelobjekte sinnig? Von Flensburg bis Oberstdorf?

Die Nettoanfangsmietrendite nur einstellige %.

Hatte ich nicht eine zweistellige Ankaufsrendite als eines der hohen Ankaufskriterien im Katzenohr?

Objekte unter 10% gibt es reichlich, da müsste ja nun der Ankauf "explodieren". ;-)

Soeben habe ich mit Herrn Schrade genau in dieser Angelegenheit telefoniert:

Er teilte mir mit, dass sich dieses Objekt im Dunstkreis von Stuttgart in einer hervorragenden Lage befindet. Und hier ist es genau wie bei vielen anderen Großstädten in Süddeutschland, dass hier sowohl die Boden-als auch die gesamten Mietpreise bei Einzelhandelsimmobilien genau wie bei Wohnimmobilien deutlich teuerer als z.B. in den neuen Bundesländern sind. Außerdem wurde hier ein "Gesamtpaket" verhandelt, welches eine sehr günstige und sehr langlaufende Finanzierung mit entsprechend hoher Tilgung beinhaltet.

Gruß,

Michale

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.034.311 von Kampfkater1969 am 28.11.19 12:48:58

@ kampfkater, bevor es zu sehr im katzenohr juckt, noch ein paar kurze anmerkungen von mir.

"Angestrebt ist dabei stets eine zweistellige Nettomietrendite." es ist also eine vorgabe, aber nicht in stein gemeisselt. herr schrade ist schließlich kein beamter, sondern ein versierter und flexibler unternehmer. michale hat dazu ja auch gute argumente in seinem neuesten beitrag formuliert. wenn ich mich recht entsinne - und hier kann ich aus dem stand leider keine quellenangabe machen - hatte herr schrade mal gesagt, dass die nettomietrendite auch im zusammenhang mit dem eigenkapitaleinsatz gesehen werden sollte.

dazu auf twitter am 22. november 2019: "Finanzierungsangebot zu 1,05% für ein Objekt in Ankauf erhalten. Bei einer Kreditsumme von 100% des angedachten Kaufpreises. Es ist doch alles nur noch verrückt."

wenn ich das auf das neue objekt beziehe, dann macht das alles ziemlichen sinn: gute lage, gute rendite, kein ek-einsatz. sollte sich die aussage nicht auf dieses objekt beziehen, dann dürften die konditionen auch nicht wesentlich schlechter aussehen. von daher: gut gemacht, herr schrade, weiter so!

ich möchte noch einmal auf die twitter nachricht hinweisen: 100% finanzierung zu 1,05%. und dass sicherlich nicht unter 10 jahren laufzeit...

[OldGold]

Ich sehe den Kauf auch sehr positiv. Und hoffentlich als "Restart".
Geld ist in der Kasse und bei Opportunitäten sollte Herr Schrade nicht auf den letzten Euro schauen; die Wachstumsstory muss aber intakt bleiben, sonst sind die derzeitigen Kurse kaum zu rechtfertigen. Babbelino: Das stimmt, aber andere Firmen (Konsum Reit u.a.) "skalieren" weiterhin prima.

[kronos01]

Für Stuttgarter Umland, da muss ich euch Recht geben, ist das Multiple in Ordnung.

Es ist insofern auch nicht verkehrt, wenn Herr Schrade bei Berücksichtigung aller Faktoren (Lage, Demographie Umfeld etc.) auch mal mehr ausgibt als "nur" das 9fache der erwarteten Mieterträge. Das war bisher in der Vergangenheit ja nur bedingt der Fall und natürlich soll das viele Geld aus der KE nicht auf dem Konto versauern wo man Zinsen Zahlen muss.

Mal sehen wann die nächsten Zukäufe aufschlagen.

LG

[OldGold]

bis zum 11 oder 12 fachen ist auch ok, wenn alles andere passt. Die DEFAMA sollte das nicht öffentlich sagen, sonst sieht das auch der ....... Verkäufer

[JohannesWild]

Schrade-Interview im Nebenwerte Magazin

https://www.nebenwerte-magazin.com/interview/item/5861-m-acc…

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.031.878 von babbelino am 28.11.19 09:08:49

Zitat von babbelino: Moin,

die Diskussion der letzten Postings zeigt m.E. sehr schön einen strukturellen Nachteil des Geschäftsmodells auf: Es ist die verglichen mit anderen Immobilienanlagen geringere Skalierbarkeit.

Nun, was heist denn Skalierbarkeit? Klar, diese Anforderungen an den Kauf wie defama sie hat, wird wohl nie dazu führen, dass man dann mal jedes Jahr für 200 Mio Ankäufe macht . Aber es war ja gerade diese Nische die Schrade nutzen wollt und wohl auch noch will. Eben nicht nur die Ankaufspreise bis , mögllchst uner 10 fach, auch möglichst 1 Lebensmittelmarkt (wohl weil Lebensmittel noch relativ lange relativ sicher im stationär vertrieben werden und grundsätzlich krisensicher ist) dann sollten min 2 Mieter da sein, und die meisten Mieten über min 5 Jahre garantiert sind. Das man dann noch grossen Wert auf die die auch spätere Vermietbarkeit legt, wie auch eine gute bauliche Verfassung, kommt dazu. Und ganz nebenbei, wie ich meine mitbekommen habe, achtet man auch noch auf die Bonität der Mieter und die Verteilung der Mieten (also, dass man nicht einen zu grossen Anteil der Mieten von einem oder mehreren einzelnen Mietern kommen, so , dass man im Falle einer Pleite mit in Schwierigkeiten kommen könnte).

Sowas lässt sich eben nicht im grossen Rahmen machen. Marktlücke und Skalierbarkeit des gleichen Geschäfts schliessen sich aus.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.034.587 von Michale am 28.11.19 13:16:36

Zitat von Michale:

Zitat von Kampfkater1969: Ich reibe mir erstaunt die Augen:

Nicht im bisherigen Einzugsgebiet, nun deutschlandweites Streuen der Einzelobjekte sinnig? Von Flensburg bis Oberstdorf?

Die Nettoanfangsmietrendite nur einstellige %.

Hatte ich nicht eine zweistellige Ankaufsrendite als eines der hohen Ankaufskriterien im Katzenohr?

Objekte unter 10% gibt es reichlich, da müsste ja nun der Ankauf "explodieren". ;-)

Soeben habe ich mit Herrn Schrade genau in dieser Angelegenheit telefoniert:

Er teilte mir mit, dass sich dieses Objekt im Dunstkreis von Stuttgart in einer hervorragenden Lage befindet. Und hier ist es genau wie bei vielen anderen Großstädten in Süddeutschland, dass hier sowohl die Boden-als auch die gesamten Mietpreise bei Einzelhandelsimmobilien genau wie bei Wohnimmobilien deutlich teuerer als z.B. in den neuen Bundesländern sind. Außerdem wurde hier ein "Gesamtpaket" verhandelt, welches eine sehr günstige und sehr langlaufende Finanzierung mit entsprechend hoher Tilgung beinhaltet.

Gruß,

Michale

Man konnte bisher nur einmal in Bayern kaufen und nun zu einem hohen Faktor in BadenWürtemberg. Das sind eben die beiden boomenden Bundesländer. Da läuft es insgesamt besser und auch da sind Immobilien insgesamt etwas teurer und die Arbeitslosigkeit gering. Denke mal bisher gab es nichts, was man da so zu den Ankaufskriterien passte. Das man nun mal was kaufte was mehr kostete, kann man wohl kaum vorwerfen auch wo ständig gedrängelt wird. Das Volumen ist auch verhältnismässig klein, dass sich insgesamt das kaum auf die Durchschnittsrendite des Gesamtportfolio auswirkt.

[OldGold]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.045.540 von gate4share am 29.11.19 19:10:31

Sehe ich das richtig? DEFAMA kauft einen kleinen, feinen Fachmarkt und schon geht der Kurs signifikant nach oben (30 - 50 Cent). Das schürt meine Hoffnung, dass, wenn Herr Schrade nach Abarbeitung der Radeberg-Geschichte wieder mehr Ankäufe tätigen kann, der Kurs nur eine Richtung kennen wird. Gut so.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.045.540 von gate4share am 29.11.19 19:10:31

FCR oder auch eine Deutsche Konsum kaufen nicht wenige Objekte mit schönen hohen Renditen zu, auch in 2019. Der Markt ist da, für Käufer und Verkäufer.

Und wie gesagt, Fremdkapital hat aktuell und auch in der mittelfristigen Zukunft keinen Preis mehr, da die Mini-Nominal-Sollzinsen weit unter der Inflationsrate liegen, wenn man bei den Banken sehr gut verhandelt und sehr gute Sicherheiten und Bonitäten hat.

Könnte so kommen, dass, wenn Frau EZB-Lagarde die Geldschleusen weiter öffnen wird, Immo-Firmen wie eine DEFAMA das Geld zu 0,00% bekommen werden, da die Bank ja immer noch an den ersparten Negativzinsen oder Verwahrentgelten der Kunden eine Spanne hätte.

Erste gute Kreditkunden erhalten ja aktuell schon diese Null- oder Negativkonditionen in Europa.

Die neuen Darlehensverträge der Defama sollten bei Laufzeiten 10 Jahren einiges unter 1% liegen, sonst lausig verhandelt.

[erfg]

Warburg-Research: Akquisitionsziel für 2019 bereits erreicht:

...Andreas Pläsier, Aktienanalyst von Warburg Research, bestätigt seine "buy"-Empfehlung, da die vorhandene verfügbare Liquidität von EUR ca. 10 Mio. (Barmittel und Kreditlinien sowie unbezahlte Kredite) ein weiteres starkes Umsatz- und FFO-Wachstum ermöglicht. Unter der Annahme, dass rund 60% dieser Liquidität für Akquisitionen verwendet würden, könnte das Akquisitionsvolumen zwischen EUR 30 und 40 Mio. liegen (basierend auf dem bestehenden Leverage). Der positive Effekt könnte zu einem weiteren FFO-Wachstum von 24% führen. Das Kursziel laute weiterhin EUR 19,30. (Analyse vom 02.12.2019)...

http://www.aktiencheck.de/exklusiv/Artikel-DEFAMA_Akquisitio…

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.063.519 von erfg am 03.12.19 07:11:25

Die Börse Online legt in der aktuellen Ausgabe hinsichtlich Kursziel noch 0,70€ drauf - Kursziel 20 Euro.

Gruß

Stefan

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.081.960 von The_Jackal am 04.12.19 21:32:38

Danke, aber

gibt es dazu auch eine Begründung?

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.081.963 von Michale am 04.12.19 21:33:34

Defama hätte seine Ankaufsziele für 2019 erfüllt. Verweis auf das Objekt in Albstadt mit einer Jahresnettomiete von 160.000 Euro. Mit dem jüngsten Zukauf wären dem Unternehmen in der jüngeren Vergangenheit 4 Zukäufe gelungen, von denen 2 noch in diesem Jahr sowie 2 im nächsten Jahr in die Zahlen einfließen. Weiter steigende Mieteinnahmen seien damit gesichert, während die Liquidität von 10 Millionen€ zusammen mit Bankfinanzierungen weitere Zukäufe ermöglichen würde. Ziel- und Stoppkurse werden entsprechend erhöht (Stopp: 13€).

[Flat Eric]

neues all time high bei 17,10 euro. and the beat goes on ...

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.093.924 von Flat Eric am 06.12.19 09:53:48

Werden immer mehr Mitbürger erkennen müssen, dass Sachwerte immer wichtiger werden. Ob eine eigene Immobilie und / oder Immowerte wie eine Defama.

Welcher "Normalbürger" kann schon mittels eigenen Vermietobjekten sinnvoll streuen? Und dann die Arbeit und Risiken.

Bin da guter Dinge, dass eine Defama massiv profitieren wird können, wenn es eine ganze Generation lang keine positiven Realzinsen nach Inflation wird geben können.

So gesehen ja eine Defama, beim heutigen Renditeprofil extrem preiswert.

Noch lagern unsere Mitbürger ja mehrere Billionen € (!!) in ertragslosen Geldanlagen, die nach Inflation sogar jährlich weiter entwertet werden.

[gate4share]

Die Käufe insgesamt in 2019 waren gering und somit enttäuschend.
Im ersten Halbjahr sah es noch einigermassen aus, doch dann kam nicht mehr viel. Auch wenn die Gesamtsumme der Käufe nicht so stark unter den selbst gesteckten Mindestkäufen liegt, hat man doch gerade jetzt eine hohe Liquidität, die besser, auch in einer evtl etwas teureren Immobilien angelegt wäre als cash auf dem Konto zu liegen.

Dann haben wir in 2020, fast das gesamte Jahr keine Mieten aus Radeberg. Also wird der Anstieg aller Zahlen in 2020 relativ gering sein. Alles nicht so schlimm, doch es hätte eben besser sein können.........

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.110.172 von gate4share am 09.12.19 08:55:33

Eine FCR nach meiner Würdigung weitaus agiler und nicht ungeschickter beim Objektankauf.

Defama sollte in 2020, nachdem der Vorstand ja verstärkt wurde, ruhig etwas Gas geben.

Geld ist genug vorhanden, bei DEFAMA, bei den bisherigen Aktionären und potenziellen neuen Aktionären (= jeweils mittels Kapitalerhöhungen greifbar) und auch bei den Banken, auch Dank der "alternativlosen ertragslosen Geldpolitik" einer EZB und der Länder des €.

Warum eine Defama noch unter 20 € steht im Kurs, in diesen zinslosen Zeiten? Liegt an der Mentalität unserer Mitbürger in Deutschland?!
Sie lehnen mehrheitlich eigenen Immobilienbesitz ab, indirekten Besitz via Aktien dito.

Die deutschen Malocher haben die mieseste Wohneigentumsquote der €-Länder. Reife Leistung!

Warum dann aber nicht mittels Immo-Aktien wie einer DEFAMA vorsorgen und Sachwerte kaufen?

Auch hier versagt unsere Politik. Unsere Bildung. Aktie = "Teufelszeug" bei der Masse unserer Politik.

Wie sonst ist es zu erklären, dass nach dem "Abschaffen des Guthabenszinses nach Inflation" nunmehr eine neue Finanzsteuer kommt, nur auf Aktien, nur auf größere Aktienwerte.

Soll der Bürger, der sparen will, nochmal zum Trottel gemacht werden? Derivate und Optionen bleiben von dieser neuen Steuer befreit übrigens.

Gut, könnte Fans dieser linken GROKO sagen, gut für eine niedrig kapitalisierte DEFAMA, wenn diese wegen geringen Börsenwerts noch nicht unter die neue Finanzsteuer fallen wird.

Ist das aber eine zielführende "bürgerliche Politik", Bürger in riskantere kleinere Nebenwerte zu treiben und in Optionsgeschäfte?

Wollen wir hoffen, dass nicht auch noch ein "Mietendeckel auf Gewerbemieten" kommen wird. Schlägt ja voll auf die Beleihungswerte und Verkehrswerte durch, Stichwort "Ertragswertverfahren".

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.110.733 von Kampfkater1969 am 09.12.19 09:59:30

@ Kampfkater

>> Eine FCR nach meiner Würdigung weitaus agiler und nicht ungeschickter beim Objektankauf.
Du machst mir Angst.

Wenn Du zu dem Schluss kommst, dann hast Du die Daten von der FCR nicht wirklich gewürdigt.

Und neben dem Offensichtlichen gibt es praktisch immer noch Dinge, die man nur erahnen kann, aber nicht wirklich weiß. Als Investor frage ich mich bei solchen Unternehmen wir der FCR z.B. immer: Verkaufen die ihre besten Objekte, um die Zahlen aufzuhübschen, oder die schlechtesten Objekt? Wenn sie ihre besten Objekte verkaufen würde ich als Aktionär auf den schlechten Restanten sitzen bleiben. Wie nachhaltig kann das sein?

Aber man muss ja gar nicht spekulieren. Denn ich finde, dass schon die öffentlichen Fakten ausreichen, um einen weiten Bogen um die FCR zu machen. Wer sich die Mühe macht die Ankäufe und die Zahlen der FCR mal wirklich zu analysieren, kann eigentlich nur zu dem Schluss kommen, dass es da irgendwann mächtig knallt. Spätestens in dem Moment, in dem sich das Verkaufstalent von Herrn Raudis (und da ist er wirklich gut) erschöpft. Vielleicht in einer Rezession, oder wenn die Anleiheinvestoren aufwachen oder wenn der Immobilienmarkt dreht? Fakt ist, dass Geschäftsmodell ist nicht nachhaltig, denn am Immobilienmarkt kommen immer wieder Zeiten, wo plötzlich nichts mehr geht. Oder kennst Du ein Immobilienunternehmen dieser Art, dass die Finanzkrise 2008/2009 überlebt hat? Ich nicht, aber viele, die damals verschwunden sind.

Ich jedenfalls gehe davon aus, dass es da irgendwann mächtig knallt. Und ich habe die Befürchtung, dass sich das negativ auf die DeFaMa auswirken wird, weil DeFaMa-Aktionäre wie Du der Meinung sind, dass man die die FCR und die DeFaMa vergleichen kann.

Aber zwischen den Unternehmen liegen Welten!

Die DeFaMa ist kein Sammelsorium von Immobilien, sondern verfolgt eine klare Strategie.
Die DeFaMa kauft keine Single Tenant Objekte in der Pampa.
Die DeFaMa kauft auch keine Mehrfamilienhäuser.
Die DeFaMa kauft auch keine Immobilien, die vorher Herrn Schrade oder seiner Familie gehört haben. Die DeFaMa kauft auch keine Hotels oder Lagerhallen.
Die DeFaMa ist um ein vielfaches transparenter (Quartalsberichte, Einkaufspreise auf Objektebene, regelmäßig Nachrichten, wenn etwas passiert und nicht, wenn es passt etc.).
Die DeFaMa hat 2018 auch nicht zum 12,4fachen mit teilweise erheblichen Leerstand eingekauft (93,3 Mio. Ankaufsvolumen : 7,5 Mio. Miete; Quelle: FCR GB 2018 S. 58), sondern zum 9,4fachen (27,2 Mio. Ankaufsvolumen : 2,9 Mio. Miete; Quelle: Pressemeldungen der DeFaMa).

Aber die zwei wichtigsten Argumente sind wohl:
Bei der DeFaMa ist noch kein Objekt Hops gegangen (kann aber auch noch kommen). Während es bei der FCR nach meiner Zählung schon mindestens drei sind [Schwedt (Penny), Frankenberg (Herkules Baumarkt), Seesen (Edeka)]. Und die letzten zwei waren dicke Brocken mit 1,4 Mio. Euro Miete. Das sind immerhin fast 10 % der Mieterlöse des letzten Jahres.

Aber der größte Unterschied ist: Die DeFaMa verdient Geld mit dem halten der Objekte und ist konservativ finanziert (d.h. langfristig ohne Bulletrisiko von großen Anleihefälligkeiten). Die FCR verdient im Bestand dagegen nicht mal die Zinsen. Sie ist dringen auf Verkäufe angewiesen. Wie nachhaltig ist so ein Geschäftsmodell, wenn die Musik aufhört zu spielen?



Also, wenn Du Dein Investment in der DeFaMa schützen möchtest, dann solltest Du jeden Vergleich der beiden Firmen so weit von Dir weisen, wie es nur geht, damit ja keiner auf die Idee kommt, man könnte die Unternehmen in eine Ecke stellen, nachdem es bei der FCR geknallt hat. Sonst könnte es nämlich auch für uns sehr unangenehm werden, obwohl die Firmen nicht vergleichbar sind. Oder ist Dein Plan hier schon wieder für Kaufgelegenheiten nach dem Knall zu sorgen, indem Du andere DeFaMa Investoren verunsicherst?

MFG JE

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.115.173 von philojoephus am 09.12.19 17:37:44

Wie gewohnt, von dir eine äußerst exakte Faktenwürdigung.

Wir wissen doch beide, warum wir bei der Defama investiert sind und nicht auch bei einer FCR. ;-)

Ich habe ja nur auf die höhere Agilität der FCR verwiesen und auch die letzten Objektankäufe in 2019 der FCR, nach meiner Würdigung waren keine finanziellen und lagetechnischen Rohrkrepierer dabei.

Aus meiner Sicht könnte die Defama ruhig einen Gang höher schalten bei der Taktung der Objektankäufe. Das letzte Objekt in Ba-Wü zeigte doch, man ist auch bei der Nettomietrendite flexibel, wenn der "Speckgürtel" passt.

[gate4share]

FCR ist sicherlich kein lobenswertes Beispiel dem defama nacheifern sollte.

Habe es so direkt hier noch nie thematisiert gelesen, aber es ist doch so, dass Schrade , der Alleinvorstand und grösste Aktionär von defama , vorher bei der FCR beschäftigt war, oder?

Auch ich bin immer wieder geneigt, wenn ich Ankäufe von anderen, gerade FCR , Deutsche Konsum und Industrie Reit, sehe, hier zu schreiben, "warum kauft Schrade nicht endlich?" Aber das habe ich schon häufig getan und andere meinen es ja auch.

Ob FCR dauerhaft Erfolg haben wird, oder ehr ne Luftnummer ist, hat ja evtl gar keinen Einfluss darauf ob ein Kauf erfolgreich und sinnvoll ist oder nicht.
Defama hat klar definierte Vorgaben und die allermeisten Käufe der anderen erfüllten nicht die Bedingungen. Es sind oftmals keine Lebensmittelmärkte enthalten gewesen, oder es waren weniger als min 2 Mieter, und/oder gab es evtl keine min 5 jährigen Mietverträge. Ob die Kaufpreisforderungen zu hoch gewesen sein können, wissen wird nicht, zumal man ja schon häufiger oberhalb der selbst festgelegten Spanne eingekauft hat.

[gate4share]

Es ist schon toll was philo..... für Zahlen genau zusammen trägt und entsprechend beurteilt.

Nur ist es nötig, wenn man die FCR Aktien gar nicht kaufen möchte? Mich macht allein schon sehr skeptisch wie sehr mehr die 5 % Anleihe bewirbt! Wir haben ja schon zig mal besprochen was Bankdarlehen auf Immobilien so kosten. Wenn sich dann ein Immobilienunternehmen woanders Geld für 5 % leiht kann da was nicht stimmen! Interessant zu sehne, was philo........ sonst noch zur FCR rausgefunden hat.
Dennoch könnte ja defama auch mal einen Kauf machen den FCR jetzt machte. Das FCR evtl riskante Zahlen hat, heisst ja nicht auch , dass bestimmte Ankäufe auch lohnenswert sind und auch einem anderen Käufer gute Erträge hätten einbringen können.

[erfg]

Expansion:

https://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2019-12/4839428…

[Flat Eric]

hier mal als text, nicht nur der link:

"• Neuabschluss und Verlängerung mehrerer größerer Mietverträge
• Kaufvertrag über Dänisches Bettenlager in Sigmaringen geschlossen
• Investitionen von knapp 2 Mio. € steigern Nettomieten um über 240 T€ p.a.

Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) hat eine Reihe von Verträgen und Vereinbarungen geschlossen sowie eine Immobilie gekauft, die insgesamt zu einer Steigerung der annualisierten Nettomieten um mehr als 240 T€ führen.

Durch Investitionen in Bestandsobjekte konnten wichtige Fortschritte bei der Vermietung erreicht werden. So konnte am Standort Hamm ein neuer langfristiger Mietvertrag mit der „Vita Gesundheit in Hamm GmbH“ geschlossen werden, die massiv in die Fläche investieren wird. In Lübbenau zieht zum Jahresanfang eine Kardiologie-Praxis ins Kolosseum und baut dort einen modernen medizinischen Betrieb auf. In Sangerhausen wird für TEDi die Verkaufsfläche erweitert. Zudem belegt TEDi künftig eine große Fläche in Lübbenau, die durch einen Umbau im ersten Obergeschoss geschaffen wird.

Mit Notarvertrag vom Montag dieser Woche erwirbt DEFAMA eine Einzelhandelsimmobilie in Sigmaringen (Baden-Württemberg), etwa 80 Kilometer südlich von Stuttgart. Der Kaufpreis beträgt 1,3 Mio. € entsprechend gut dem 11-fachen der Jahresnettomiete. Die vermietbare Fläche beläuft sich auf rund 2.100 qm. Das Objekt liegt in bester Lage direkt an der Bundesstraße am südöstlichen Ortseingang und ist langfristig an Dänisches Bettenlager vermietet.

Alle genannten Mietverträge haben eine Laufzeit zwischen 6 und 12 Jahren. DEFAMA sichert mit den getätigten Investitionen in Höhe von knapp 2 Mio. € jährliche Mieterträge von insgesamt 325 T€ langfristig ab. Dies entspricht bezogen auf die jeweiligen Laufzeiten Mieterlösen von insgesamt mehr als 3 Mio. €."

mein fazit: es läuft also! vielleicht sollte der eine oder andere einfach mal matthias schrade seine arbeit in ruhe machen lassen und nicht andauernd rummäkeln...

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.130.431 von Flat Eric am 11.12.19 11:00:47

Um die 9% Mietstartrendite.

[OldGold]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.131.487 von Kampfkater1969 am 11.12.19 12:35:22

Hallo zusammen, ist das überhaupt eine Meldung wert? Das ist doch Tagesgeschäft. OK, ein Kauf von knapp > 1 Mio ... Der Markt sieht es heute wie ich: ... es geht leicht nach unten. Schön wäre: DEFAMA kauft 1 Fachmarktzentrum für 5 Mio €uros. Das brächte DEFAMA vorwärts. Und das dann öfters bzw. regelmäßig. Das von heute sind nicht einmal peanuts.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.135.918 von OldGold am 11.12.19 19:32:02

da muss ich aber heftig widersprechen!

Ich möchte schon weiterhin alle diese Informationen haben, denn sie haben für mich einen hohen Informationsgehalt, den ich sonst sehr umständlich anderweitig in Erfahrung bringen müsste.

Wenn sie Dir zu viel sind, dann ignoriere sie doch einfach!

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.118.530 von Kampfkater1969 am 10.12.19 07:36:50

@ Kampfkater schrieb am 10.12.19 07:36:50 Beitrag Nr. 1.471 (62.118.530)

>> Ich habe ja nur auf die höhere Agilität der FCR verwiesen und auch die letzten Objektankäufe in 2019
>> der FCR, nach meiner Würdigung waren keine finanziellen und lagetechnischen Rohrkrepierer dabei.
Die FCR ist nicht agiler. Die FCR kauft gerne, was die anderen nicht haben wollen. Ich habe mit Herrn Schrade gesprochen und er hat meine Vermutung bestätigt: So gut wie alle Handelsobjekte, die die FCR in den letzten Jahren UND in diesem Jahr gekauft hat, wurden von Maklern angeboten. Die hatten alle Interessenten im Markt auf dem Tisch - Herr Schrade, Herr Elgeti, Herr Saller und wer noch so im Markt ist. Herr Schrade hat den Kauf der meisten dieser Objekte bewusst abgelehnt.

Also ehrlich gesagt, beschäftige ich mich unterjährig nicht mehr mit der FCR. Dafür ist mir meine Zeit zu schade. Soweit ich weiß, veröffentlicht die FCR schon seit Jahren nicht mehr die Kaufpreise für die einzelnen Objekte. Wie konntest Du die Käufe in diesem Jahr finanziell würdigen, wenn FCR nie den Kaufpreis der Objekte meldet?

Und wenn du den Kaufpreis nicht weißt, weißt du eigentlich nicht viel.

Wie sagte schon Warren Buffett frei übersetzt: Der Preis ist entscheidend. Denn selbst das beste Unternehmen gibt ein lausiges Investment ab, wenn man einen zu hohen Preis dafür zahlt.**

Ergo kannst Du die Käufe der FCR gar nicht beurteilen.

**) „For the investor, a too-high purchase price for the stock of an excellent company can undo the effects of a subsequent decade of favorable business developments.“

>> Aus meiner Sicht könnte die Defama ruhig einen Gang höher schalten bei der Taktung der
>> Objektankäufe.
Klar wünschen sich alle Investoren höheres Wachstum. Ich auch. Aber das wird nicht schneller gehen, nur weil das irgendjemand hier im Board jede Woche anmahnt. Leute, lasst das doch bitte!

Diese Boards verlieren sehr schnell ihre Wertigkeit für interessierte Leser, wenn jeder Pups mit sinnlosen Beiträgen kommentiert wird, die meist nur eine Halbwertzeit von Stunden haben. Denn dann gehen die wirklich wichtigen Infos (=alles was hilft, dass Unternehmen zu bewerten) sehr schnell unter. Gerade Du postest in letzter Zeit wenig, was uns bei der Beurteilung weiterbringt. Stattdessen immer wieder die gleiche Leier. Der dumme deutsche Michel, Sachwerte, Negativzinsen etc. Kater, wir können doch alle selbst denken. Über einen sachfremden Hinweis ist man vielleicht auch dankbar, aber immer wieder die gleiche Leier braucht man nicht wirklich. Schon durch das Lesen hier, zeigen wir doch, dass wir nicht zu dieser Gruppe gehören.

@ gate4share schrieb am 11.12.19 08:28:27 Beitrag Nr. 1.472 ( 62.128.634 )

Erst einmal vielen Dank für Deine konstruktiven und lobenden Beiträge.

>> Habe es so direkt hier noch nie thematisiert gelesen, aber es ist doch so, dass Schrade , der
>> Alleinvorstand und grösste Aktionär von defama , vorher bei der FCR beschäftigt war, oder?
Doch ich hatte das auch schon mal in Post 347 deutlich thematisiert. Genau aus diesem Grund habe ich mich auch gewundert, dass ein so kundiger Mitaktionär wie Kampfkater solche Aussagen über die FCR trifft.
Wenn Du oben in der Boardansicht auf die beliebtesten Beiträge gehst, findest Du den Beitrag 347 und 207 ganz schnell. Und ja, sowohl Matthias Schrade als auch Casten Müller sind bei der FCR erstmals mit diesem Geschäftsmodell in Kontakt gekommen. Aber Herr Schrade hat es wesentlich weiterentwickelt.

>> Nur ist es nötig, wenn man die FCR Aktien gar nicht kaufen möchte?
Das weiß man ja erst nach der Analyse. Ich habe mich in der Anfangszeit meines DeFaMa Investments sehr intensiv mit allen anderen Immobilienunternehmen aus dem Segment beschäftigt, um möglichst schnell und viel über dieses aussichtsreiche Geschäftsmodell zu lernen.

>> Mich macht allein schon sehr skeptisch wie sehr mehr die 5 % Anleihe bewirbt! Wir haben ja schon
>> zig mal besprochen was Bankdarlehen auf Immobilien so kosten. Wenn sich dann ein
>> Immobilienunternehmen woanders Geld für 5 % leiht kann da was nicht stimmen!
Ganz genau!


@ OldGold schrieb am 11.12.19 19:32:02 Beitrag Nr. 1.477 (62.135.918)

>> Hallo zusammen, ist das überhaupt eine Meldung wert?
Hallo Old Gold, ist diese Frage überhaupt ein Posting wert?
Wie bringt uns diese Frage bei der Bewertung des Unternehmens weiter?
Viel Interessanter wäre doch eine Diskussion, wann solche Investments in die Objekte sinnvoll sind und wann nicht, wie man das beurteilt und wie die Rendite auf das eingesetzte Kapital ist. Ist sie höher oder niedriger als bei dem Kauf eines Objekts?

Und auch andere melden größere Mietverlängerungen: die Dt. Konsum, TLG, Godewind …
Ja, das ist Tagesgeschäft. Das hat Herr Schrade selbst immer wieder gesagt. Aber viele Investoren glauben ja nicht, dass er zu solchen Abschlüssen fähig ist und hätten gerne konkrete Nachweise (bei letzterem Punkt schließe ich mich mit ein). Hier ist nun einer. Wenn’s Dich nicht interessiert, ignorier es doch einfach.

Große Objekte sind leider eher selten:
Von 10 Objekten, die bei uns im Fokus stehen, erlegen wir vielleicht 3-4 Objekte; von den Elefanten vielleicht eins von 10 Objekten - einfach weil der Käuferwettbewerb dort höher und damit auch die Preise höher sind; (Quelle: SRC Roundtable mit DeFaMa Vortrag von Matthias Schrade am 07.09.2017; siehe Beitrag 207)

MfG JE

[gate4share]

von FlatErich


Neuabschluss und Verlängerung mehrerer größerer Mietverträge
• Kaufvertrag über Dänisches Bettenlager in Sigmaringen geschlossen
• Investitionen von knapp 2 Mio. € steigern Nettomieten um über 240 T€ p.a.

Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) hat eine Reihe von Verträgen und Vereinbarungen geschlossen sowie eine Immobilie gekauft, die insgesamt zu einer Steigerung der annualisierten Nettomieten um mehr als 240 T€ führen. Durch Investitionen in Bestandsobjekte konnten wichtige Fortschritte bei der Vermietung erreicht werden. So konnte am Standort Hamm ein neuer langfristiger Mietvertrag mit der „Vita Gesundheit in Hamm GmbH“ geschlossen werden, die massiv in die Fläche investieren wird. In Lübbenau zieht zum Jahresanfang eine Kardiologie-Praxis ins Kolosseum und baut dort einen modernen medizinischen Betrieb auf. In Sangerhausen wird für TEDi die Verkaufsfläche erweitert. Zudem belegt TEDi künftig eine große Fläche in Lübbenau, die durch einen Umbau im ersten Obergeschoss geschaffen wird. Mit Notarvertrag vom Montag dieser Woche erwirbt DEFAMA eine Einzelhandelsimmobilie in Sigmaringen (Baden-Württemberg), etwa 80 Kilometer südlich von Stuttgart. Der Kaufpreis beträgt 1,3 Mio. € entsprechend gut dem 11-fachen der Jahresnettomiete. Die vermietbare Fläche beläuft sich auf rund 2.100 qm. Das Objekt liegt in bester Lage direkt an der Bundesstraße am südöstlichen Ortseingang und ist langfristig an Dänisches Bettenlager vermietet. Alle genannten Mietverträge haben eine Laufzeit zwischen 6 und 12 Jahren. DEFAMA sichert mit den getätigten Investitionen in Höhe von knapp 2 Mio. € jährliche Mieterträge von insgesamt 325 T€ langfristig ab. Dies entspricht bezogen auf die jeweiligen Laufzeiten Mieterlösen von insgesamt mehr als 3 Mio. €."




Diese Meldung ist aber verworren. Also man gibt einerseits an, dass man neue Mietverträge abgeschlossen hat, wegen den Umbauten in verschiedenen Objekten und dann sagt man auch noch, man habe ein neues Objekt gekauft.

Doch dann sind die Zahlen erst ehr unklar. Also der Neuankauf kostet 1,3 Mio und wurde zur 11fachen Miete gekauft hat. Ohne Wertung, ob das nun gut ist , oder nicht.

Dann sollen alle Mietverträge, dann wohl inkl. den Neuankauft (oder?) 325 tsd betragen. Dann wird von Investitionen von 2 Mio gesprochen, das nun inkl. dem Neukauf? Dann wird irgendwo wieder gesagt Investiionen von 2 Mio bringen Nettomieten von über 240 tsd...
Bin ich zu blöde , oder ist es einfach nur schlecht dargestellt?

Vielleicht liegt das auch an dem Schreiber , irgendeinem Journalisten, der daraus so ein Durcheinander machte....

[NMspezi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.137.388 von gate4share am 11.12.19 22:44:36

Vielleicht wird's so klarer:


Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) hat eine Reihe von Verträgen und Vereinbarungen geschlossen sowie eine Immobilie gekauft, die insgesamt zu einer Steigerung der annualisierten Nettomieten um mehr als 240 T€ führen.
[...]
DEFAMA sichert mit den getätigten Investitionen in Höhe von knapp 2 Mio. € jährliche Mieterträge von insgesamt 325 T€ langfristig ab. Dies entspricht bezogen auf die jeweiligen Laufzeiten Mieterlösen von insgesamt mehr als 3 Mio. €.


Also Gesamtinvestment von 2 Mio (inkl Immobilienkauf), um Mieterträge um >240 T€ p.a. zu steigern bzw insgesamt 325 T€ p.a. langfristig abzusichern.

[gate4share]

Wo soll denn der Unterschied sein zwischen Mieterlöse (zu erhalten) und Mieterlöse abzusichern?

Also Mieterträge von 240 tsd werden durch die Investitionen inkl. Ankauf dann erzielt, Aber 325 tsd werden abgesichert......
So mal frei überlegt , der Unterschied rührt vielleicht daher, dass man einen oder mehrere Mieter die sonst so fortlaufend den Vertrag weiter laufen liessen, dann eben durch Investitionen dann länger fest binden konnte. Sonst hätte man evtl auch weiter die Mieten bekommen, nun ist es aber schriftlich abgesichert (neue feste Mietvertragsdauer).....so denke ich mir das mal.

Trotzdem schlecht ausgedrückt. Man hätte doch einfach das zunächst getrennt darstellen können, also Investitionen in Umbau und ähnliches und was man dadurch an Mehrmieten erreicht und eben Kosten und Einnahmen durch den Ankauf.....dann könnte man doch beides addieren. Aber das sofort zu machen und von insgesamt sprechen ist sehr ungeschickt und unschön!

[gate4share]

Man wollte darstellen, dass man vieles gemacht hat, um die Mieteinnahmen doch stark zu erhöhen, überlege ich mir.

Die Investitionen in die bereits im Besitz befindlichen Objekte wurden ja bereits häufiger angesprochen, Da geht es oftmals darum, 2 oder mehr Ladenlokale zusammen zu legen und so dann langfristig zu vermieten. Damit wird dann der Leerstand oder noch drohende Wegzug von Mieter in den bestehenden Objekten positiv beeinflusst. Da kann man dann wohl nicht direkt sagen, dass es dann Mehreinnahmen sind, da ja oftmals vorher Teile der neuen grösseren Flächen auch vermietet waren.
Aber man hat jetzt eine längere Sicherheit und aus heutiger Sicht später auch eine grössere Möglichkeit die Fläche neu vermieten zu können.
Bei diesen neuen Mietverträgen in bestehende Objekte, kann man mit relativ kleinen Investitionen verhältnismässig hohe Mieten erreichen.
Das war auch ein Grund für die KE, dass man auch je Massnahme in den bestehenden Objekten, kleinere und mittlere Summen (20 biss 300 tsd) jeweils zur Verfügung hat. Der Rückfluss durch höhere Mieten wird da in wenigen Jahren erfolgen.
Wenn man nur zwei nebenaneinander liegende Ladenlokale verbinden möchte, kann das auch schnell über 30 tsd Euro kosten. Wenn noch neuer Bodenbelag verlegt wird, kommt man noch höher und auch der Mieter wird einiges investieren.
Wenn man damit aber die gesamte Fläche min 6 oder 10 Jahre fest vermietet hat, lohnt sich so eine Investition, mit der aus heutigen Sicht auch nach Mietvertragsende eine besser vermietbare Einheit zu haben; die evtl der gleiche Mieter weiter mietet oder leicht an einen neuen Mieter vermietbar ist.

Echt die defama ist schon toll und eine blendene Kapitalanlage für jeden! Überlege ob ich nicht bald ein Wohn- und Geschäftshaus verkaufen sollte und das Geld grösstenteils in defama anlegen sollte. In eine Immobilien investiert man schnell mal ein paar hunderttausend Euro. Aber irgendwie tue ich mich schwer dann einfach so mal 600 tsd oder mehr in Aktien anzulegen.
Aktien waren für mich zwar immer schon mehr Anlage, nur ganz selten mal Spekulation; aber irgendwie gibt es immer, wenn auch oft theoretisch, das komplette Verlustrisiko.
Aber bei genauen Hinsehen gibt es auch bei einer selber gehaltenen Immobilie bestimmte Risiken, wobei der Vollverlust (Vernichtung etc) ja schon deshalb nicht möglich ist, weil die Banken auf entsprechende Versicherungen bestehen.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.137.844 von NMspezi2 am 12.12.19 00:27:56

danke, sehr schön übersichtlich dargestellt.

Auch ich habe mir die Meldung von H. Schrade genau in diesem Punkt mehrmals durchlesen müssen, um genau zu verstehen, wie das gemeint ist. Jedoch finde ich genau diese Information sehr wichtig, da sie einen sehr hohen Informationsgehalt hat.

[erfg]

Kauf in Schleswig-Holstein:

* Etabliertes Handels- und Gesundheitszentrum erworben
* Größte Mieter sind Penny, Matratzen Concord, Apotheke und mehrere Ärzte
* Annualisierte Jahresnettokaltmiete der DEFAMA steigt auf rund 12 Mio.


https://mobile.traderfox.com/news/dpa-compact/id-351145/

[kronos01]

Hm, irgendwie fehlt mir hier die Angabe der Miethöhe. Wenn ich vom letzten Kauf ausgehe, da lag der annualisierte FFO danach bei 5,3 Millionen und dann einfach die Differenz zum jetzt verkündeten FFO von 5,6 Millionen nehme, dann wären das gerade einmal um die 300.000 Euro bei 4,5 Millionen Kaufpreis wäre das ein Multliple von 4,5 Millionen und weiter über dem das bisher in der Regel gezahlt wurde. Normalerweise erfreue ich mich ja an Zukäufen, hier will der Funke aber irgendwie (noch) nicht zünden.

Lg

[kronos01]

Hm, kaum gepostet da habe ich glaube ich einen Teil meines Fehlers gefunden, ich bin vom FFO statt der Jahresmiete ausgegangen. Die Jahreskaltmiete lag zuvor bei 11,3 Millionen und liegt jetzt bei 12 Millionen. Zwischendurch wurden 240.000 als zusätzliche Mieterlöse durch Vertragsverlängerungen und das dänische Bettenlager gemeldet. Damit wären wir bei etwa 450.000 Euro Kaltmiete, also einem Multiple von 10. Das ist schon besser und stimmt mich euphorischer

LG

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.250.008 von kronos01 am 30.12.19 16:01:55

ja, gut und richtig gerechnet.

auch mir gefällt dieser Kauf auch sehr gut. Somit hat DeFaMa in diesem Jahr für 20,78 Mio. gekauft und einen annualisierten FFO von knapp 1,27 pro Aktie erreicht. Das ist schon ein ganz tolles Ergebnis.
Ich denke auch, dass man hier nicht umfangreicher berichtet hat, könnte daran liegen, dass man hier eine Verschwiegenheitserklärung abgegeben hat. Denn sonst nennt Herr Schrade immer mindestens den Ort der Immobilie. Hier werden wir vielleicht im GB oder auf der HV näheres erfahren.

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.250.233 von Michale am 30.12.19 16:32:24

klasse! das jahr hat 365 tage, und auch am 364. davon kann man noch kaufen! ek-prognose auch in diesem jahr wieder übererfüllt!

apropos standort, wer den nicht innerhalb von 5 minuten findet, weiss wohl nicht, wie man suchen muss...

[Michale]

Hier mal ein paar Zahlen zum FFO:

04.10.2018 (letzter Kauf in 2018) annualisierter FFO bei 3.900.000 Aktien bei 4,4 Mio. € oder 1,13 pro Akie
15.08.2019 (gleiche Aktienanzahl) bei 4,9 Mio. oder 1,25 pro Aktie
17.09.2019 (nach KE mit 4.420.000 Aktien) bei 5,0 Mìo. oder 1,13 pro Aktie
28.11.2019 (nach Abschluß der Neuverträge Radeberg) bei 5,3 Mio oder 1,20 pro Aktie
31.12.2019 (nach Kauf in Schleswig-Holstein) bei 5,6 Mio. oder knapp 1,27 pro Aktie

Aus diesem Beispiel sieht man sehr schön, wie gewinnbringend H. Schrade mit unserer DeFaMa arbeitet, dafür meinen ausdrücklichen Dank. Die annualisierten Erträge sind jetzt deutlich höher als kurz vor der KE und das nach nur wenigen Käufen.

Allen einen guten Rutsch ins "Neue Jahrzehnt" und vor allem Gesundheit.

Michale

[philojoephus]

@ all

Was für eine nette Überraschung. Ich nehme das mal als verspätetes Weihnachtsgeschenk. Da ist ein guter Jahresstart doch vorprogrammiert.

Vielen Dank für die interessante Aufstellung Michale.

5 Minuten? Ich glaube, da lag ich drunter. Ich tippe auf Eckernförder Str. 48, 24768 Rendsburg. Denn das liegt nördlich von Hamburg und hat einen Matratzen Concord, einen Penny, eine Apotheke und die DAA. So viele andere Objekte, auf die das zutrifft, wird es wohl nicht geben. Und wenn es tatsächlich dieses Objekt ist, dann liegt es weniger als einen Kilometer entfernt von unserem Objekt in Büdelsdorf. Zwei Objekte in einem Ort dürften sich besser verwalten lassen als eins.

Die Tatsache, dass nur sehr wenige Informationen zum Objekt in der Pressemeldung stehen und es so kurz vor Jahresabschluss beurkundet wurde, lässt mich vermuten, dass es der Verkäufer unbedingt noch vor Jahresende verkaufen wollte und nicht wollte, dass das bekannt wird. Normalerweise deutet das auf einen guten Deal für die DeFaMa hin.

Also gate4share und all die anderen, die immer rumnörgeln müssen: Bevor das Jahr nicht vorbei ist, braucht man nicht über das Ankaufsvolumen meckern, weil immer noch etwas kommen kann. Und mit einem Ankaufsvolumen von 20,78 Mio. Euro wurde das avisierte Ankaufvolumen von 15-20 Mio. Euro p.a. erneut übertroffen. Übrigens, nach meiner Rechnung haben wir mit dem letzten Ankauf die Schallmauer von 100 Mio. Euro bei den Objektankäufen durchbrochen.

Allen Lesern wünsche ich einen guten Rutsch sowie ein glückliches und ein erfolgreiches neues Jahr.

JE

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.253.542 von philojoephus am 31.12.19 10:34:34

Zitat von philojoephus: @ all

Was für eine nette Überraschung. Ich nehme das mal als verspätetes Weihnachtsgeschenk. Da ist ein guter Jahresstart doch vorprogrammiert.

Vielen Dank für die interessante Aufstellung Michale.

5 Minuten? Ich glaube, da lag ich drunter. Ich tippe auf Eckernförder Str. 48, 24768 Rendsburg. Denn das liegt nördlich von Hamburg und hat einen Matratzen Concord, einen Penny, eine Apotheke und die DAA. So viele andere Objekte, auf die das zutrifft, wird es wohl nicht geben. Und wenn es tatsächlich dieses Objekt ist, dann liegt es weniger als einen Kilometer entfernt von unserem Objekt in Büdelsdorf. Zwei Objekte in einem Ort dürften sich besser verwalten lassen als eins.

Die Tatsache, dass nur sehr wenige Informationen zum Objekt in der Pressemeldung stehen und es so kurz vor Jahresabschluss beurkundet wurde, lässt mich vermuten, dass es der Verkäufer unbedingt noch vor Jahresende verkaufen wollte und nicht wollte, dass das bekannt wird. Normalerweise deutet das auf einen guten Deal für die DeFaMa hin.

Also gate4share und all die anderen, die immer rumnörgeln müssen: Bevor das Jahr nicht vorbei ist, braucht man nicht über das Ankaufsvolumen meckern, weil immer noch etwas kommen kann. Und mit einem Ankaufsvolumen von 20,78 Mio. Euro wurde das avisierte Ankaufvolumen von 15-20 Mio. Euro p.a. erneut übertroffen. Übrigens, nach meiner Rechnung haben wir mit dem letzten Ankauf die Schallmauer von 100 Mio. Euro bei den Objektankäufen durchbrochen.

Allen Lesern wünsche ich einen guten Rutsch sowie ein glückliches und ein erfolgreiches neues Jahr.

JE

ja, nach meinen Aufzeichnungen sind wir aktuell bei 100,32 Mio.€.

[OldGold]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.253.821 von Michale am 31.12.19 11:18:09

Hallo zusammen,
zunächst ein wundervolles 2020 an Euch alle.
Ich denke, dass Herr Schrade und die Kollegen bei DEFAMA in 2019 unglaublich viel zu tun hatten mit Radeberg. Auch glaube ich, dass der Verkauf von Radeberg in 2020 einen Kurssprung bewirken wird, sofern der Verkaufserlös passt. Wie könnte denn der forward-deal aussehen? Höhe des Erlöses? Wann kann der Geldfluss kommen? Erst nach Fertigstellung im Herbst 2020? Welche Erwartungen habt Ihr? Der Verkauf kann dann der Kurstreiber sein, dass sich die DEFAMA-Aktie jenseits der 20 € festsetzen wird. Wenn dann in 2020 wieder > 20 Mio gekauft werden, gibt es wohl nur eine Richtung.
Gruß an alle, OldGold

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.282.993 von OldGold am 04.01.20 20:35:24

Zitat von OldGold: Hallo zusammen,
zunächst ein wundervolles 2020 an Euch alle.
Ich denke, dass Herr Schrade und die Kollegen bei DEFAMA in 2019 unglaublich viel zu tun hatten mit Radeberg. Auch glaube ich, dass der Verkauf von Radeberg in 2020 einen Kurssprung bewirken wird, sofern der Verkaufserlös passt. Wie könnte denn der forward-deal aussehen? Höhe des Erlöses? Wann kann der Geldfluss kommen? Erst nach Fertigstellung im Herbst 2020? Welche Erwartungen habt Ihr? Der Verkauf kann dann der Kurstreiber sein, dass sich die DEFAMA-Aktie jenseits der 20 € festsetzen wird. Wenn dann in 2020 wieder > 20 Mio gekauft werden, gibt es wohl nur eine Richtung.
Gruß an alle, OldGold

Ja, ich kann mir durchaus vorstellen, dass ein Verkauf von Radeberg zu einem angemessenen Preis (19 bis 20-fache der Jahresnettomiete) stattfinden könnte. Aber ich bin auch der Meinung, dass man Radeberg nicht darunter verkaufen sollte, denn hier könnte man als Option durchaus mal eine Bankenfinanzierung prüfen lassen, die auf die Mieterträge abziehlt. Will heißen, dass man versuchen sollte eine Finanzierung deutlich >100% aller Kosten zu erreichen, was mir durchaus möglich erscheint.
Bei einem Forward-Verkauf ist es so, dass die Ausschreibung möglicherweise noch vor dem Baubeginn oder während der Bauphase erfolgt. Hier könnte ich mir durchaus ein "Mindestgebot" vorstellen. Die Zahlung des Kaufpreises erfolgt m.W. üblicherweise erst nach Fertigstellung der Bauphase, was aber gar nicht schlimm ist, da H. Schrade ja derzeit noch über genügend liquide Mittel verfügen sollte.
Ja, wenn ein Forward-Verkauf zustande kommt, wird dies sicherlich Einfluss auf den Kurs haben, aber wie hoch dieser ausfällt, da möchte ich nicht drüber spekulieren, da ich diese Aktien als langfristige Position halten möchte und hier habe ich ganz andere Kursziele. Auch ich erwarte mir in den nächsten Jahren jeweils wieder Käufe etwa in der von Dir genannten Größenordnung von ca. 20 Mio. €. Auch H. Schrade strebt ja 15-20 Mio. an. Und wenn es -wie meist beim Metzger- mal wieder etwas mehr ist, bin ich auch nicht böse.
Warum ich meine DeFaMa langfristig halten möchte, ist das sehr gut durchdachte Konzept, welches neben der guten alten und von mir hoch geschätzten HGB-Bilanzierung auch noch -wie von mir schon im Board geschrieben- einen sehr hohen Tilgungsanteil von derzeit knapp 5% aufweist. Und nur der verbleibende Rest wird ausgeschüttet, während die Tilgung die ersten Objekte in ca. 10 Jahren bereits komplett schuldenfrei werden läßt, sofern nicht vorher das Darlehen schon revalutiert wurde. Aber selbst wenn dies passiert, was H. Schrade beabsichtigt -wurde auf der letzten HV bestätigt- und ich auch mittrage (erspart neue KE's), so werden dann die Cash-flows massiv höher. Hier wird unsere DeFaMa dann zum Selbstläufer.

[FrankfurterSenf]

Hab da vorhin im Fernsehe einen Bericht gesehen wo es um das Problem ging, wo Leute vermehrt sich in einem Laden sich beraten lassen und aber dann zuhause online wo anders kaufen.
In ein paar Jahren soll dadurch vermehrt ein gewisses Ladensterben eintreten.
Wie würdet ihr das in Bezug auf die DEFAMA sehen?

[Prof_B]

@FrankfurterSenf: Ja Du hast recht, vor dieser Tatsache darf man nicht die Augen verschließen. Allerdings gibt es ja diesen Prozess schleichend schon seit mindestens zehn Jahren. DEFAMA. Lebnsmittel, Baumarkt und Klamotten dürften weniger betroffen sein als beispielsweise Elektronik. Man muss hoffen, dass DEFAMA schneller sind als dieser Trend und vielleicht sind sie auch keine Anlage für einen Zeithorizont von 5 Jahren oder mehr.

[gate4share]

Meine es ist schon so, dass die Produkte, die von den meisten Defama Mietern angeboten werden, eben gerade nicht in den Bereich fallen, wo man sich erst lange umsieht, sich beraten lässt, vergleicht und dann evtl beim billigsten kauft.

Bei Lebensmitteln ist das sicher kein Thema, bei Billigmode wohl auch nicht und Schuhe wie Deichmann oder Quick Schuhe sie anbieten, wird man wohl in der Regel auch ohne Beratung kaufen und da wohl meist direkt, ohne lange Vergleiche.

Ein Thema ist es bei bestimmten Artikeln von Baumärkten, und sicher auch bei "nonFood" Aktionsartikeln der Discounter und Supermärkte. Da mag in der Tat sich ein negativer Einfluss auf den Umsatz ergeben. Klassisch sind wohl ehr Fachgeschäfte betroffen. Wo man ein bestimmtes neues Modell von Fernsehern, Handy oder Kaffeemaschine kaufen will.

Dieser Einfluss ist für defama sehr gering, genauso, wie wir das Thema mal hatten, dass Lebensmittel über das Internet gekauft werden und dann versandt werden.
Es ist heute für Deutschland noch kein Thema und wohl auch in 10 Jahren werden immer noch weniger als 3 % des Volumens der Lebensmittel per Internet bestellt und dann versendet.

Defama muss das mit berücksichtigen, aber man ist mit seinen Mietern , wenn überhaupt nur am Rande und mit nur wenigen Mietern betroffen.
Finde deshalb auch sehr schön, dass man auch einen gewissen Anteil an Wohnungen, Büros und eben auch, wie jetzt gekauft, Arztpraxen im Portfolio hat. Es ist ein gewisser Ausgleich, wenn mal ein bestimmter Bereich, sich weniger gut entwickelt.

Obwohl es immer Discounter geben wird, es kommt da nur auf die jeweilige Lage in der bestimmten Region an.

[gate4share]

Prof. B Zitat: Man muss hoffen, dass DEFAMA schneller sind als dieser Trend und vielleicht sind sie auch keine Anlage für einen Zeithorizont von 5 Jahren oder mehr.


Wir sind ja grundsätzlich in der Beurteilung dieser Gefahr ähnlicher Meinung. Nur würde ich meine Anlage ganz anders sehen und wäre sehr enttäuscht, wenn man defama doch nur für einen Zeithorizont von nur 5 Jahren sehen sollte.
Es mag aus Vorsichtsgründen einiges dafür sprechen. Aber es hat sich so viel, so intensiv und einschneidend geändert, dass man es kaum voraussagen kann.
Glaube keiner hätte vor 10 Jahren geglaubt, dass wir Referenzzinsen im negativen Bereich haben und man 10 jähriger Hypothkengelder für unter 2 % bekommen könnte.

Es wird viele verschiedene Änderungen geben, einige werden ehr gegen das Geschäftsmodell von defama sein, andere es ehr fördern. Doch die tagtäglichen Einkäufe, die einige auch nur einmal in der Woche machen, im Discounter, Supermarkt, oder Bäcker wird es ähnlich immer geben. Eine Ware im Internet anbieten, diese dort verkaufen, die Bezahlung organisieren und zu zustellen ist eben i. R. nicht billiger, als wenn ein Händler das Produkt in einem Laden Anbieter und der Kunde es dort abholt und bezahlt.
Umso höherpreisiger und margenstärker ein Produkt ist, umso mehr mag sich ein Vorteil des Internets zeigen. Aber in der Regel kauft jeder Haushalt 100 mal so oft , Obst, Gemüse, Kaffee, Brot als Artikel wo sich der Versand ehr anbietet.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.286.749 von FrankfurterSenf am 05.01.20 17:37:10

Amazon kommt nun auch nach Europa, stationär.....wie man hört, auch mit Lebensmitteln!! Analog wie in USA

Die Chinamegastars ebenso. Erste Flächen in Betrieb, z.B. in Spanien. Weitere laufen bereits über Immoscouting.

Der Einzelhandel bedeutete und bedeutet immer Wandel.

Wer der Meinung ist, dass der "moderne Mensch" sich zu einem "digitalen Höhlenbewohner" zurückentwickelt, ich würde sogar sagen, degeneriert, der darf keine Aktien haben, die am aktuellen stationären Einzelhandel noch verdienen. Der sich nur noch an der Haustüre bedienen lässt, gerne auch mittels "Robotern und Drohnen" künftig.

Wer aber erwartet, so wie ich, dass es ein gegenseitiges bereicherndes Nebeneinander von Online und Offline geben wird, die kundenperfekte Verknüpfung beider Welten, der kann investiert bleiben.

Der moderne Mensch wird größeren Teils ein soziales Wesen bleiben. So meine Annahme. Der Einkauf doch auch eine Art hiervon. Und die Zahl der Singlehaushalte steigt....

Ergo dürfte die Immostruktur einer DEFAMA nicht nur auf Sicht 5 Jahre gute Perspektiven bieten.

USA uns ja oft "voraus", dort aktuell ja Walmart sehr erfolgreich mit seinen neuen Konzepten hierzu.

[kronos01]

Und nicht zu vergessen: Die meisten Standorte der Defama sind wohnungsnah gelegen. Zur Not kann man auch wenn gar nichts mehr läuft einen Umbau zu Wohnungen oder Gewerbeimmobilien vornehmen. Genügend Cashflow um das zu finanzieren dürfte in 4-5 Jahren vorhanden sein.

lg