DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? - 500 Beiträge pro Seite (Seite 5)

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.749.988 von philojoephus am 13.08.20 14:17:36

Je mehr und länger die Realzinserträge (nach Inflation) auf Geldanlagen ins Minus gehen, desto mehr werden sehr gut prognostizierbare Erlöse, auch unter Shutdown-Phasen Corona Sichtweise, gefragt sein.

Eine Defama kann deshalb nur wertvoller werden.

Eher fließt der Rhein rückwärts, als dass meine Generation zeitlebens wieder Zinserträge nach Inflation, also Kapitalerhalt, statt Verlust, haben wird. In sicheren Geldanlagen, nicht in Anleihen von Zombie-Unternehmen u.ä.

Wohl dem, der beizeiten sich eine schöne Struktur an solchen Sachwerten besorgt, die noch Erträge nach Inflation bringen und die eigene Kaufkraft in der Zukunft steigern, anstatt mindern wie bei anderen Geldanlagen.

Sehe es so, ich kann und will mir den Luxus (!) nicht leisten, auf Sachanlagen wie eine Defama zu verzichten.

[The_Jackal]

Ich finde, dass zu diesem zeitpunkt auch die Charttechnik mal Erwähnung finden sollte - denn die sieht m.E. richtig lecker aus.
Ich starte mal als ewiger Praktikant einen Versuch - 95%-Trader hat da aber mehr auf dem Kasten, sofern er noch im Besitz seiner Anteile ist. Hätte auch gerne mal ne Note für meine "Analyse" von Euch!

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.756.888 von The_Jackal am 13.08.20 22:16:38

Bin ja kein "Kurvenfetischist" aber das sieht sehr gut aus.

Nächster Halt im Chart 23 €?

[95Prozent-Trader]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.756.888 von The_Jackal am 13.08.20 22:16:38

Hallo Stefan,

diese Blasphemie, ich würde Defama verkaufen, überlese ich einfach mal 😎
Habe grade heute der Stückzahl in meinem Depot noch eine weitere Zehnerpotenz hinzugefügt (z.B. wie bei 9 auf 10 Stück) 📈

Deine eingezeichneten Linien passen gut! 👍 Den Widerstand / Support bei 17 € hast Du gut erkannt. Auch der kurzen Widerstandsbereich nach Überschreiten der 17,x € passt.
Und vor Allem passt Dein kurzfristiger Aufwärtstrend (auf der Unterseite angesetzt </Insider> )

Ich bin mir allerdings nicht sicher, ob Defama wirklich ein passender Wert für Charttechnik ist. Grundsätzlich ist Charttechnik um so besser anwendbar, je größer ein Unternehmen ist (Defama ist da eher zu klein). Zudem zeigt die Charttechnik ja nur auf, wie der Markt einen Wert sieht. Und ich habe das Gefühl, dass Defama ein so langweiliger Wert ist, dass ihn nur Leute beachten die sich näher mit dem Unternehmen beschäftigen. Also eher Investoren als Trader. Und die achten eher auf Fakten, denn auf das Verhalten der anderen Marktteilnehmer (also Charttechnik). Wenn es relevante Neuigkeiten gibt, dann bewegt sich der Kurs. Bessert sich die Lage, dann steigt der Kurs entsprechend der Verbesserung an.

Aber wer sich mit den Nachrichten beschäftigt, der braucht die nicht erst zeitverzögert aus dem Kurs rauszulesen

Ich muss allerdings gestehen, dass ich den von Dir eingezeichneten Widerstandsbereich bei 17 € auch beobachtet habe. Eigentlich hatte ich gehofft, dass es noch mal eine kleine Marktpanik gibt und der Kurs an der Marke noch mal abprallt. Als der Bereich aber überwunden wurde, habe ich mehrfach zu immer höheren Kursen nachgekauft.

So gesehen passt die Charttechnik hier veilleicht doch ganz gut um kurzfristige Reaktionen auf Neuigkeiten einschätzen zu können. Für längerfristige Betrachtungen sehe ich aktuell noch keine Berechtigung (abgesehen von dem 17 € Widerstand). Echte Trends oder Kursziele würde ich daraus nicht ableiten.

[95Prozent-Trader]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.757.896 von Kampfkater1969 am 14.08.20 06:47:53

Hallo Kampfkater,

wie kommst Du auf das charttechnische Ziel von 23 €?

Horizontale Marken gibt es ja im aktuellen Kursniveau nicht mehr

Ich habe leider nur Kurse ab 2018. Und aus dem Verlauf kann ich derlei Ziele überhaupt nicht herleiten. Wobei ich (wie im vorherigen Beitrag schon geschrieben) bei Defama keine Kursziele aus dem Chart ableiten würde. Hier sind meiner Meinung nach eher die Fundamentaldaten relevant.

[The_Jackal]

Vielen Dank!

[Nebenschauplatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.766.047 von 95Prozent-Trader am 14.08.20 16:30:19

Zitat von 95Prozent-Trader: Hallo Kampfkater,

wie kommst Du auf das charttechnische Ziel von 23 €?

Horizontale Marken gibt es ja im aktuellen Kursniveau nicht mehr

Ich habe leider nur Kurse ab 2018. Und aus dem Verlauf kann ich derlei Ziele überhaupt nicht herleiten. Wobei ich (wie im vorherigen Beitrag schon geschrieben) bei Defama keine Kursziele aus dem Chart ableiten würde. Hier sind meiner Meinung nach eher die Fundamentaldaten relevant.

Kurse ab 7/2016 (Beginn Listing) bekommst du, wenn du Börse München als Kursgeber eingibst.

Dein Beitrag zur Charttechnik liest sich wie ein wissenschaftlicher Artikel. Großes Kino! Ich freue mich immer auf die Beiträge von Joe, aber auf deine mittlerweile genauso.

[95Prozent-Trader]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.767.094 von Nebenschauplatz am 14.08.20 17:53:51

Super, vielen Dank für die Info mit München! Jetzt zeigt sich ein etwas klareres Bild.

Und danke für das Lob Liest man natürlich gerne

Zur Chartlage habe ich mal die Kurse aus München für einen Trendkanal verwendet:



Die obere Begrenzung ist etwas schwierig zu bestimmen. Ich habe den Peak aus 2017 mal zusätzlich für eine obere Begrenzung genommen und eine entsprechende gestrichelte Linie eingezeichnet.

Man kann auch die beiden Hochs aus 2017 und 2019 miteinander verbinden. Dann ergibt sich eine Widerstandslinie (hier gepunktet).

Aber insgesamt ist der eingezeichnete Trendkanal eher eine Fortsetzung des ersten halben Jahrs, welche Ende 2019 noch mal einen Auflagepunkt trifft. So richtig belastbar ist er nicht. Dazu fehlen einfach die Auflagepunkte.


Ich habe noch einen weiteren Versuch gemacht:



Hier habe ich mich eher an den beiden Hochs aus 2017 und 2019 orientiert und entsprechende Punkte auf der Unterseite des Trends gesucht. Aber auch hier sind es eigentlich nur zwei Auflagepunkte.

Ich bleibe dabei, so richtig tauglich ist die Charttechnik hier (noch) nicht. Defama ist noch zu jung, zu klein und zu wenig im Fokus der Anleger (letzteres mag ich )

Allerdings konnte ich eine sensationell neue Info ich aus dem Chart extrahieren: langfristig geht es hier aufwärts! 📈

[supialexi2]

Habe gerade nochmal Beiträge von 95Prozent-Trader gelesen. U.a. sah ich mich erinnert was Elgeti sagte und was ich selber seit über 35 Jahre selber am Markt ständig erfahren durfte,; ELGeti meinte Neubauten seien Bei Wohnungen von der Rendite nicht zu rechnen..

Das war immer schon,nur die Neubaukäufer glaubten den Verkäuferargumenten mehr als dem eigenen Verstand. Sie haben dann ja nachher ja 10 bis15 % für den Vertrieb auch noch selber teuer bezahlt.
Aktuell scheint es in Berlin anders zu laufen. Es wird regelmässig zur 50 fachen Jahresmiete gehandelt; doch Berlin sollten wir hier raus klassen.


Jede Kalkulation von den Neubauberatern enthält ganz groß Steuervorteile. Die gibt es auch, aber die Verluste,weswegen man Steuervorteile bekommt, hat man auch tatsächlich. Die Vermietung von Neubauten, sind so ein schlechtes Geschäft, dass man sofort Verluste macht.

Neubauten sind im Verhältnis zzu besteheenden Gebäuden. zu teuer!!

Das ist ja gerade das was Schrade feststellte, die Ineffektitäten des Marktes. Kleine Fachmarktcenter, mit weniger als 8 Jahre feste Mietverträge, wurde regelmässig zur 8 oder auch mal 9 fachen Jahresmiete verkauft; IM Osten u Norden war es teils noch billiger, im Süden aber höher.
Es gibt jede Menge von Angeboten, die das 12 bis 18 fache wollen. Aber Schrade wollte die billigsten Läden, die auch innerhalb des Stadtteils, oder Dorfes am besten liegen.

MAn hätte auch Entwickler werden können, oder neue Immobilien kaufen, aber was Schrade festgestellt hat, dann wohl weiter rechnete, und jetzt seit 5 Jahren macht, beweist, dass es so gut ,laufen kann.

Wobei ich meine man sei immer noch im Aufbau, und richtig inteeressant wird es erst nach 10 bis 15 Jahren,wenn viele Objekte schon schuldenfrei sind.

Kann nur hoffen, dass man die alten Objekte sinnvoll anbietet, also nicht den entstanden Wert vernichtet, und sich mit einem teuren Neubau hoch verschuldet.

[The_Jackal]

Neubauten zu teuer bei Wohnungen?
Hmmmm..... halte das für eine gewagte These. In unserer Region kenne ich etliche Privatiers, die immer nur eines machen: Neubauten,Neubauten;Neubauten. Und dabei handelt es sich immer um Gebäude mit 6-18 Wohneinheiten. Kenne auch einen Türken, der große Wohnblöcke in absoluter Toplage bei uns in Ibbenbüren am Aasee gebaut hat. Millionenobjekte. Oder eine Russin, um die 40 Jahre alt, die schon bestimmt 10 dicke Brummer aus dem Boden gestampft hat. Neben Wonhäusern auch Bürokomplexe. Wenn ich die Aufträge für die Herstellung der Anschlüsse auf den Tisch bekomme und ihren Namen lese, weiß ich sofort: "Wird was Größeres."

Viele der Bauunternehmer kenne ich persönlich, und was soll ich sagen: Unter Audi A6 tut`s bei denen keiner..... und besonders auffällig finde ich, dass bei denen oft die Frauen die treibende Kraft hinter der Bauwut der Männer sind.

Ach ja, die Russin hat sich übrigens Ihren fetten Mercedes neu folieren lassen. Ich sagen nur Frauen.

https://www.picuki.com/media/2148607938562337554

Scheinbar lässt sich mit Neubauten doch wohl gutes Geld verdienen, wenn ich mir die Karre so ansehe.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.775.620 von The_Jackal am 15.08.20 21:40:06

Die Neubauten rechnen sich massiv für die Verkäuferseite (!), hieran dürfte keiner der Marktkenner den geringsten Zweifel haben.

Für den Ersterwerber ergeben sich hohe "weiche Kosten", die erstmal weg sind, beim Verkäufer.

Seine fetten Gewinnspannen eben.

Im direkten Vergleich Käufer einer Neubauwohnung und eines Käufers einer "jungen gebrauchten Wohnung" wird immer der zweitere der Gewinner sein, kauft günstiger und haut auch höhere Anfangsrenditen.

Ist wie beim PKW, der erste Kilometer gefahren ist der Teuerste, so auch bei neuer Wohnung, die erste Nutzung des WC die teuerste..... ;-)

Übertragen auf Defama = man macht alles Richtig! ;-)

[supialexi2]

Nur deshalb weil es vermögende Neubauten-Bauer oder -Käufer gibt, heissrrt es nicht, saß bei Neubauten eine hohe Rendite erzielbar. Wenn man selber baut ist auch noch anders, als wenn man vom Vertrieb kaufen.Man. zahlt wohl beim Kauf von Neubauten bis zu 35% weiche Kosten, was deren Ggewinn ist.


Immobilieneigentümer haben in den letzten 8 bis 12 Jahren klotzig verdient. Die Mieten haben sich je nach Region, wohl oftmals verdoppelt, Wiederverkaufspreise sind teilweise 3mal so hoch.

Das aber war in "Ibbenbüren nicht so stark, Mieten sind vielleicht um 20% im letzten 10 Jahreszeitraum,und es mag einzelne Häuser geben, die 50 % zugelegt haben.

Es gibt immer noch in Ibbenbüren und umliegenden Städte wo bnormale Wohnunngen für 4,50 qm Miete angeboten wurden.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.787.470 von supialexi2 am 17.08.20 15:45:32

So sieht es aus!

Mieten oft weniger stark angestiegen als die Verkehrswerte der Immobilien. Bei Wohnzwecken besonders krass.

Aber teils auch im gewerblichen Bereich.

Auch ein Kollateralschaden der "Zinspolitik". Treibt die Blase an.

Im Vergleich zu Neubauinvestoren in Mietwohnungen in 2020 hätten diese bei Defama wirkliche angemessene Mietrenditen.

Bei Wohnimmobilien nur Prinzip Hoffnung, dass man in Zukunft einen noch größeren "Dödel" findet, der den extrem hohen Neubaupreis 2020 dann satt erhöhen wird.

[supialexi2]

Die Abschreibung Neubauten bis in die 1990iger Jahre ein Thema. Bei Wohnimmobilien geht man von 2% Abschreeibuung. Dann gab es in ddden 1970iger , 1980iger und 1990 Jahren immer erhöhte Abschreibungen in den ersten. Glaube ab 1990 gab es Shonderabschreubung Ost wo man sofort 50 % abschreiben konnten. wir haben beim Einkommen von 100tsd fast 40tsd Srteuern bezahlt;ein andre bhat eine Eigentumswohnung in Chemnitz für 230 tsd gekauft. 30tsd sind Grundstück, so kann man 50% von 200 tsd abscreiben, also 100tsd Enkommen (auch Gehalt)und 100tsd Verlust, so gar ein Einkommen und gar keine Steuern in dem Jahr.
Wie gesagt gab es immer Programme wo man in den ersten Jahren viel abschreiben kann, mir iist da was in Erinnerung von 4x 7%, 6x5 % usw,

Also kann sich durch Abschreibung schon eine gute Reendite erzielen. Danach wäre nach 50 Jaghren, der Wert aufgebrauch. Tatsächlich ist in keinwem 10 Jahreszeitraium billiger geworden. In der Regel habe sichh die Werte immmer erhöht. Abschreibung darf nie das Hauptargument sein.

[Rolizei]

Der Defama-Faden ist definitiv einer der hochwertigeren Fäden in diesem Forum. Hier gibt echt immer guten Lesestoff und interessante Ansichten und Diskussionen auf sachlicher Ebene.
Aber wir brauchen echt einen Twitter-Beauftragen für die Bosstweets. Halte mich von Twitter nämlich auch möglichst weit fern, aber er scheint da ja echt ziemlich aktiv zu sein.
Und ich würde gern mal nen Drink auf der HV mit einem von euch kippen. Beim letzten Mal in Berlin hatte aber keinen nen Namensschild mit W:O-Forumstag an der Brust. Und auf den hinteren Rängen hatten fast alle die Einladungen mit der Stimmrechts-Stückzahl offen auf den Beinen, in der Hand oder neben sich auf dem Stuhl liegen. Und die meisten hatten leider viel mehr als ich, da wollte ich dann auch nicht mehr Hallo sagen

[Kampfkater1969]

Ob unser Vorstand auch hier dran war? ;-)

Nach Umbau und Verlängerung des Mietvertrags für das Fachmarktzentrum "Nahkauf" in Zschopau (=Sachsen) auf 15 Jahre erfolgte jetzt der Verkauf an ein Family Office aus Rheinland-Pfalz. Die Handelsimmobilie hat ca. 700 qm Gebäudenutzfläche und um die 2.200 qm Grund und Boden.

Radeberg könnte auch diesen Weg gehen?

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.789.813 von supialexi2 am 17.08.20 18:15:19

Der "Betongold-Boom" in den "neuen Bundesländern" ab 1990 war krass. Da wurden die Steuervorteile aus den Sonderabschreibungen bereits auf die Kaufpreise draufgeschlagen.

Damalige "Investoren" hatten lange Zeiträume mit massiven Schulden, sinkenden Verkehrswerten zu tun.
Gab "Besserverdienende", die haben vor lauter Steuerspargier sich jedes Jahr in weitere Objekte gestürzt.

Ein Bauträger sagte damals zu mir, es sei der helle Wahnsinn, die schalten alle das Hirn aus, nur wegen Steuerersparnis. Er erhöhte seine bereits fetten Gewinnspannen weiter und die Käufergier steigerte sich nochmals.

Viele hielten nicht durch und haben vom aktuellen Boom nix mehr bzw. zahlen krass hohe Zinsen seitdem.

Wenn man nur aus steuerlichen Gründen Immobilien kauft, hat man es nicht verstanden.

Rendite muss schon vorher stimmen. Deshalb bin ich bei Defama dabei. Und nicht bei windigen Containergeschäften etc. ;-)

[Rolizei]

https://boersengefluester.de/deutsche-konsum-reit-wir-haben-…

DKR-Interview, aber Defama wird auch erwähnt und spielt ja in der selben Branche

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.797.934 von Kampfkater1969 am 18.08.20 12:22:50

Das stimmtt! Steuersparnis darf nie der Hauptgrund für eine Geldanlage in Immobilien sein.....
Es ist wie immer die Lage wichtig, und ob man nachhaltig, auch noch in 10 oder 16 Jjahre vermieten kann! Es gibt durchaus Leute, die siind mit den 50% Abschreibungsobjekte voll pleite. Vor dem Kauf hatten sie gutes Einkommen, heute wird bis zur Pfändungsfreigrenze sodfort vom Girokionto oder schon durch Lohnpfändungen,vo. den finanzieren Banken kassiert.

[Kampfkater1969]

Herr Kroth, bislang kauft die DKR in der Regel einzelne Objekte. Wäre es auch eine Option, einen Wettbewerber wie DEFAMA Deutsche Fachmarkt zu übernehmen, um so auf einen Schlag an ein ganzes Portfolio zu kommen?

Alexander Kroth: Übernahmen sind grundsätzlich nicht ausgeschlossen, allerdings schauen wir letztlich nur auf den Preis, den wir für das einzelne Objekt bezahlen müssen. Vergleichbare Objekte wie im DEFAMA-Portfolio können wir aktuell direkt und vielfach noch deutlich günstiger erwerben als im Wege eines öffentlichen Übernahmeangebots. Deshalb ist das aktuell keine Option.

Quelle des Textauszugs aus dem Interview Deutsche Konsum Reit =
https://boersengefluester.de/deutsche-konsum-reit-wir-haben-…

Beachtlich die Aussage, sie könnten die gleichen Renditen am Markt günstiger (!) kaufen als via Übernahme der Defama...

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.800.196 von supialexi2 am 18.08.20 15:04:06

Bei der Gier nach Steuerersparnis setzt leider oft das Hirn aus.

Dabei ist es doch über Immobilienaktien, auch eine Defama, so einfach, gestreut zu investieren, weitaus renditestärker und stressfrei. ;-)

[Rolizei]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.802.617 von Kampfkater1969 am 18.08.20 17:40:18

Zitat von Kampfkater1969: Herr Kroth, bislang kauft die DKR in der Regel einzelne Objekte. Wäre es auch eine Option, einen Wettbewerber wie DEFAMA Deutsche Fachmarkt zu übernehmen, um so auf einen Schlag an ein ganzes Portfolio zu kommen?

Alexander Kroth: Übernahmen sind grundsätzlich nicht ausgeschlossen, allerdings schauen wir letztlich nur auf den Preis, den wir für das einzelne Objekt bezahlen müssen. Vergleichbare Objekte wie im DEFAMA-Portfolio können wir aktuell direkt und vielfach noch deutlich günstiger erwerben als im Wege eines öffentlichen Übernahmeangebots. Deshalb ist das aktuell keine Option.

Quelle des Textauszugs aus dem Interview Deutsche Konsum Reit =
https://boersengefluester.de/deutsche-konsum-reit-wir-haben-…

Beachtlich die Aussage, sie könnten die gleichen Renditen am Markt günstiger (!) kaufen als via Übernahme der Defama...

Moin Kater, ich erinnere mich an eine Aussage von Herrn Schrade von der letzten HV, wo er sagte, dass die DKR nach komplett anderen Objekten schaut und die sich da nicht als konkurrierende Käufer in die Quere kommen bei der Objektsuche.
Die Aussage von DKR muss also in diesem Lichte betrachtet nicht unbedingt falsch sein.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.804.978 von Rolizei am 18.08.20 20:29:07

Auszug aus der HV-Mitschrift 2019. Aber es ist kein konkreter Hinweis darauf, dass die DKR nach komplett anderen Objekten als die DeFaMa schaut.

"wir sehen in den meisten Fällen nicht, wer den Zuschlag bekommt, wenn wir ihn nicht erhalten; ab und zu sieht man, dass ein Wettbewerber dann den Kauf von einem Objekt melden, an dem wir auch dran waren; am ehestens sehen wir noch die Deutsche Konsum Reit; die würden im Zweifel alles kaufen, was wir auch kaufen; umgekehrt stimmt das nicht, denn die kaufen viele Single Tenant Objekte, Portfolien, häufig Objekte mit hohem Leerstand und/oder Revitalisierungsbedarf, die wir nicht kaufen würden; auch mehrere Kaufland-Objekte haben sie gekauft; wenn wir einen Kaufland kaufen würden, wäre das sofort unser größtes Objekt im Bestand;
- Es gibt noch die Firma Saller, die nicht börsennotiert ist; das ist ein relativ großer Bestandshalter/Projektentwickler; die haben uns mal bei einer Zwangsversteigerung überboten;
- Es gibt auch viele private Käufer;"

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.802.617 von Kampfkater1969 am 18.08.20 17:40:18

@ Rolizei schrieb am 18.08.20 20:29:07 Beitrag Nr. 2.022 (64.804.978)

>> Moin Kater, ich erinnere mich an eine Aussage von Herrn Schrade von der letzten HV, wo er sagte,
>> dass die DKR nach komplett anderen Objekten schaut und die sich da nicht als konkurrierende
>> Käufer in die Quere kommen bei der Objektsuche.

Ich glaube, dass hast Du falsch verstanden. DeFaMa und die Dt. Konsum kaufen sehr ähnliche Objekte und sind öfters auch an denselben Objekten dran bzw. haben dieselben Objekte auf dem Tisch. Bei einigen Objekten weiß ich das sogar ganz genau, weil ich die jeweiligen Vorstände nach den Objekten gefragt habe. Michales Zitat von der letzten HV bestätigt das auch.

@ Kampfkater1969 schrieb am 18.08.20 17:40:18 Beitrag Nr. 2.020 (64.802.617)

>> Beachtlich die Aussage, sie könnten die gleichen Renditen am Markt günstiger (!) kaufen als via
>> Übernahme der Defama...
Was ist daran beachtlich?

Schon zum aktuellen Kurs notiert die DeFaMa mit einem Mietfaktor von rund 12,4 und damit über dem bis zu 11fachen der Kaltmiete, für die die Deutsche Konsum Reit (DKR) normalerweise ankauft. Und klar ist, dass man für 18,50 Euro die DeFaMa wohl kaum übernehmen könnte. Bei einer Übernahme müsste man sicherlich noch eine ordentliche Prämie drauflegen.



Übrigens, im ersten Halbjahr, das bei der DKR vom 01.10.2019 bis 31.03.2020 lief, hat die DKR 44 Immobilien im Wert von 170 Mio. Euro mit einem Faktor von 10,9 angekauft. Mit anderen Worten, die DKR hat in einem halben Jahr durch einzelne Käufe ein Portfolio in der Größe der DeFaMa zusammengekauft. Das zeigt m.M., dass es derzeit keinen Mangel an Objekten zu geben scheint.

@ all

Noch etwas zum Thema Baumarkt

In der aktuellen Wirtschaftswoche ist ein Interview mit Erich Harsch. Der war lange Jahre Chef der Drogeriekette dm und ist seit Anfang 2020 Vorstandsvorsitzender der Hornbach Baumarkt AG. In dem Interview äußert sich u.a. zum Onlinehandel, wie schwierig es ist, Flächen für neue Baumärkte in Deutschland zu bekommen und was den Baumarkt vom Supermarkt unterscheidet.

„WIWO: Wie wichtig ist inzwischen das Onlinegeschäft für Hornbach?
ERICH HARSCH: Es wird ja oft behauptet, dass es im Handel zwei Lager gibt, die sich feindlich gegenüberstehen: Onlineanbieter und stationäre Händler. Das ist falsch. Kein Verbraucher bestellt seine Waren ausschließlich im Internet, und zugleich kaufen heute immer weniger Verbraucher sämtliche Produkte allein in stationären Geschäften. Für die meisten Konsumenten ist es ein Mix - darauf richten wir uns ein. Viele Kunden bestellen in unserem Onlineshop, holen die Ware aber in einem Markt ab. Oder sie lassen sich umgekehrt in einer Filiale inspirieren und bestellen dann online. Beide Vertriebskanäle greifen also ineinander, und mit beiden wollen wir weiter wachsen.
WIWO: Gibt es noch Bedarf für neue Baumärkte?
ERICH HARSCH: Theoretisch gibt es für Hornbach noch viele weiße Flecken, die wir gerne füllen würden.
WIWO: Und praktisch?
ERICH HARSCH: Ist die Lage kompliziert. In Deutschland dauert es mit allen Genehmigungen oft Jahre, Flächen in der richtigen Größenordnung zu bekommen und zu entwickeln.
WIWO: Zahlreiche Märkte der SB-Warenhauskette Real sollen geschlossen werden, auch viele Warenhäuser von Kaufhof und Karstadt machen dicht. Warum nutzen Sie diese Standorte nicht?
Das funktioniert in der Regel architektonisch nicht: Wir brauchen viel Platz auf ebenerdiger Fläche. Warenhäuser sind dafür ungeeignet, und auch die Real-Märkte kommen aus Platz- und Standortgründen kaum infrage. In anderen Ländern ist es oft einfacher, neue Standorte zu eröffnen, weil die Baumarkt-Dichte noch nicht so hoch ist. Daher setzen wir bei der Expansion derzeit vor allem auf das Ausland.
WIWO: Sie könnten es in Deutschland mit kleineren Innenstadtkonzepten oder auch mit Themenshops versuchen.
Wir entwickeln durchaus neue Vertriebskonzepte. In Berlin werden wir Ende des Jahres unter dem Namen Bodenhaus einen Fachmarkt ausschließlich für Bodenbeläge eröffnen. Dort wird es auf rund 9000 Quadratmetern Fliesen, Parkett, Laminat und Dielen in allen Formen und Varianten geben. Weitere Standorte sind geplant. Unser Hauptfokus bleibt aber die Expansion mit großflächigen Bau- und Gartenmärkten. Bei kleineren Innenstadtkonzepten bin ich skeptisch.
WIWO: Warum? Im Lebensmittelhandel klappt es doch auch mit überschaubaren City-Märkten.
Bei Supermärkten ist oft Nähe entscheidend. Der Einkauf soll schnell gehen und sich bequem in den Alltag einfügen. Die Baumarkt-Welt ist eine andere: Bei uns suchen die Kunden passgenaue Produkte für ein bestimmtes Projekt und sind bereit, auch ein paar Kilometer weiter zu fahren, um mehr Auswahl zu haben. Deshalb muss man mit kleinen Ladenformaten und einer überschaubaren Auswahl aufpassen. Sobald ein großer Baumarkt am Stadtrand eröffnet, können Sie Ihren City-Shop vergessen. “

Bleibt Gesund.

MfG JE

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.815.205 von philojoephus am 19.08.20 17:11:32

Zitat von philojoephus: @ Rolizei schrieb am 18.08.20 20:29:07 Beitrag Nr. 2.022 (64.804.978)

Ich glaube, dass hast Du falsch verstanden. DeFaMa und die Dt. Konsum kaufen sehr ähnliche Objekte ...

Ich glaube es gibt deutliche Überschneidungen. Aber ich glaube auch, dass die Dt. Konsum etwas mehr ins Risiko geht (gehen kann?) - die DeFaMa dagegen etwas bedächtiger und risikoaverser (nicht negativ gemeint) vorgeht. Das Objekt der Dt. Konsum, das Anfang des Jahres in Eisenhüttenstadt erworben wurde bspw. kann ich mir -bisher jedenfalls- schwerlich bei der DeFaMa vorstellen. Das dann doch leicht unterschiedliche Ankaufsprofil sollte man beim pauschalen Vergleich der Mietfaktoren ggf. berücksichtigen.

Baumärkte halte ich auch für interessant.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.815.646 von K1K1 am 19.08.20 17:49:12

Ja, stimmt. Das trifft es sicher noch besser.

Bleib gesund.

MfG J:-)E

[95Prozent-Trader]

Was zum Schmunzeln

Das Orderbuch ist ja schon eine ganze Weile auf der Ask-Seite nicht grade prall gefüllt. Nun hat ein Witzbold ein paar Stücke für 1000 € eingestellt. ... Da dachte ich mir, das kann man noch toppen (eine Position im frei verfügbaren Orderbuch war ja noch offen).

Nun geht das Orderbuch sogar bis 10.000 €! 😎



Ich bin ernsthaft bereit für den Preis auch zu verkaufen. Da würde ich mich sogar von noch mehr meiner Stücke trennen (nicht nur die 100 Stück).

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.821.775 von 95Prozent-Trader am 20.08.20 09:56:22

Nachdem aktuell viele "Anfänger" unterwegs sind, Neulinge an den Börsen, könnte es klappen.

In USA hat sich ja einer der Neukunden bei dem Robin-Hood-Broker mit über 700.000 (!!) USD Schulden verzockt.
Krasser Mist!

Sein Ausweg war traurig.

Deshalb würde ich es nicht ausschließen, dass auch bei Defama diese Kurse angeknabbert würden, unlimitierte Orders.....

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.820.674 von philojoephus am 20.08.20 08:41:31

Insoweit auch meine Wortwahl gemeint, die Deutsche Konsum kauft nicht zu gleichen oder besseren Konditionen, wenn man alle Faktoren würdigt, auch die weichen Skills.

Da ist eine Defama viel anspruchsvoller.

Sonst müsste doch jeder hier komplett umschichten in die Dt. Konsum. Diese schafft ja in kurzem Zeitraum mehr an Objekten als die ganze Historie der Defama bisher bot.

[95Prozent-Trader]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.823.743 von Kampfkater1969 am 20.08.20 11:58:42

Naja, da müsste aber schon irgendwo ein heftig optimistischer und kaufanregender Beitrag veröffentlicht werden. Bevor der "etwas überoptimistische" Kursbereich überhaupt anfängt müssten schon mal über 60.000 € weggekauft werden. Und sobald so eine Kaufwut aufkommt, kommen auch weitere Gewinnmitnahmen / Verkaufsorders. Von daher glaube ich nicht, dass der Bereich über 20 € wirklich plötzlich erreicht werden könnte. Und vor meinen Stücken liegen ja auch noch mal über 1,2 Mio €.

... Es sei denn, ein Millionärssöhnchen überlegt sich spontan, dass er die Aschenbecher seiner Lambo- und Ferrari-Flotte ja auch leeren lassen könnte, anstatt neue Flundern zu kaufen. Und für das übrig gebliebene Geld ordert er einfach mal unlimitiert Defamas (was abgesehen von der fehlenden Limitierung ja durchaus eine sehr gute Entscheidung wäre). Und von dem hätte ich keine Probleme, für meine 100 Stücke dann eine Mio zu nehmen

Meine Order läuft aber heute Abend auch wieder aus. Sollte ja auch nur ein Gag sein

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.815.205 von philojoephus am 19.08.20 17:11:32

Zitat von philojoephus: @ Kampfkater1969 schrieb am 18.08.20 17:40:18 Beitrag Nr. 2.020 (64.802.617)

>> Beachtlich die Aussage, sie könnten die gleichen Renditen am Markt günstiger (!) kaufen als via
>> Übernahme der Defama...
Was ist daran beachtlich?

Schon zum aktuellen Kurs notiert die DeFaMa mit einem Mietfaktor von rund 12,4 und damit über dem bis zu 11fachen der Kaltmiete, für die die Deutsche Konsum Reit (DKR) normalerweise ankauft. Und klar ist, dass man für 18,50 Euro die DeFaMa wohl kaum übernehmen könnte. Bei einer Übernahme müsste man sicherlich noch eine ordentliche Prämie drauflegen.



“

Bleibt Gesund.

MfG JE

[/b]

Und hier für die Dt. Konsum Reit Aktie
Anzahl der ausstehenden Aktien 35.155.938
Kurs 15,50€
Marktkapitalisierung 544,9 Mio.
Nettoschulden 509,6 Mio.
Enterprise Value 1.054,5 Mio.
Nettomiete (annualisiert) 65,0 Mio.
= Mietfaktor 16,2

Hier sieht man sehr schön, mit welchem Mietfaktor unsere DeFaMa-Aktie 12,4 vom Markt bewertet wird und wie es bei der Dt. Konsum-Reit 16,2 aussieht.

Die Zahlen der DKR habe ich dem 9-Monats-Bericht per 30.06.2020 entnommen.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.835.110 von Michale am 21.08.20 09:02:45

Und wenn unsere DeFaMa so bewertet würde, wie die DKR aktuell, dann wäre unsere DeFaMa bei ca. 24€.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.835.170 von Michale am 21.08.20 09:05:49

Auch deshalb musste ich ja schmunzeln, über die von mir zitierte Passage des Interviews.

Aus meiner Sicht ist die Defama, auch nach Reinbewertung der besseren Softskills der Objekte, selbst zu 27 € noch nicht überbezahlt.

Die "neue Zinsnormalität" wird uns sehr lange erhalten bleiben müssen, ergo, Werte wie eine Defama insoweit noch krasser zu preis = wert, Stand heute.

Nicht umsonst kaufe ich regelmäßig weiter zu.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.834.717 von 95Prozent-Trader am 21.08.20 08:36:04

Sehr guter GAG!

Auch an den Börsen stehen jeden Tag "neue Dumme" auf. Man muss diese nur finden.

Gehytpe Aktien werden dann problematisch, wenn sich viel "unerfahrenes Frischfleisch" reindrängeln will.

Über Instagram/Twitter etc nun ja teils sehr reichweitenstarke Fäden unterwegs. Da ist W-O wirklich "klein" von den "Clickzahlen" bei den meisten Themenfäden.

Lass da mal welche sich aufgeilen bei einer möglichen kommenden zinspolitischen Exzesslage. Flucht in Sachwerte Immobilien, wenn "Goldhändler" nicht mehr liefern können und Notartermine ad Hoc nicht mehr klappen.

Da kann solch eine Paniktruppe dann viel krasses anrichten.

Und dass wir nicht mehr in "normalen Zeiten" leben, zins- und geldpolitisch, ist uns hier Investierten eh klar.

Wenn Schuldenmachen beim Bund sofort (!!) zu Erträgen führt.

Wenn TARGET 2 unserer Bundesbank nun knapp eine Billion € beträgt. Unkritische Mitbürger nennen dies ja ein "harmloses Verrechnungskonto". Warum dies dann nicht verrechnet wird, konnte mir aber noch keiner erklären.

[Michale]

Ein lesenswerter Artikel

https://www.businessinsider.de/wirtschaft/handel/woolworth-t…

[babbelino]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.835.110 von Michale am 21.08.20 09:02:45

@Joe

Warum sollte dieses Mietmultiple zu niedrig sein, wenn Defama doch in etwa auf diesem Niveau ankauft? Alleine durch den Ankauf findet ja keine Wertsteigerung statt, die einen höheren Multiple rechtfertigen würde, oder?

Deine Zahlen bezüglich der Dt. Konsum sind nicht richtig. Die Nettoverschuldung liegt nicht bei 509 Mio. Euro sondern bei 414 Mio. Euro. Du musst u.a. die sonstigen kurzfristigen Vermögenswerte (87,3 Mio.) berücksichtigen. Siehe dazu auch S. 8 der laufenden Berichterstattung.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.838.890 von babbelino am 21.08.20 13:18:01

ja, du hast recht und danke für deinen Hinweis

da ich irrtümlich die nicht die Nettoverschuldung, sondern die Summe Verbindlichkeiten genommen habe, ermässigt sich die DKR-Zahl von 16,2 auf 14,8. Jedoch ist die Differenz von knapp 20% für mich noch immer sehr hoch.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.835.110 von Michale am 21.08.20 09:02:45

@ Michale schrieb am 21.08.20 09:02:45 Beitrag Nr. 2.031 (64.835.110)

Wenn man es genau nimmt, ist der Mietfaktor der DKR sogar noch deutlich höher. Denn die DKR hat noch zwei Wandelanleihen ausstehen, die bei der Berechnung der Marktkapitalisierung berücksichtigt werden müssen. Zumal die größere der beiden Anleihen seit dem 30.01.2020 jederzeit in Aktien gewandelt werden kann.

Daher könnte man auch wie folgt rechnen:

Anzahl der ausstehenden Aktien................35.155.938
Zuzügl. Aktien aus den Wandelanleihen.....+46.132.667
Anzahl der Aktien insgesamt.................81.288.605
Kurs........................................................15,00 €
Marktkapitalisierung .................................1.220 Mio. €
zuzügl. Nettoschulden*..............................+378 Mio. €
Enterprise Value....................................1.600 Mio. €
Nettomiete (annualisiert).............................60,7 Mio. € (Q3 2020 Bericht S. 4)
= Mietfaktor............................................26,4

*) auf Seite 8 des Bericht für das Q3 2020 ist die Berechnung der Nettoverschuldung ausgewiesen. Sie betrug per 30.06.2020 414.534 T€. Da ich für die Anzahl der Aktien die Wandlung der Wandelschuldverschreibungen angenommen habe, habe ich die Schulden der Wandelanleihen i.H.v. 36.272 T€ von der Nettoverschuldung abgezogen.

Da es erklärtes Ziel der Dt. Konsum ist aus den Wandelanleihen langfristig „rauszuwachsen“, wäre für die DKR eine Übernahme der DeFaMa vermutlich nur im Tausch gegen eigene Aktien vorstellbar. Denn das wurde die Anzahl der ausstehenden Aktien erhöhen und damit den verwässernden Effekt der Wandelanleihen weiter minimieren.


@ babellino

>> Warum sollte dieses Mietmultiple zu niedrig sein, wenn Defama doch in etwa auf diesem Niveau
>> ankauft? Alleine durch den Ankauf findet ja keine Wertsteigerung statt, die einen höheren Multiple
>> rechtfertigen würde, oder?
Ich verstehe Deine erste Frage nicht.
Es gibt Argumente und Belege dafür, dass allein durch den Ankauf der einzelnen Objekte und die Zusammenstellung zu einem Portfolio eine Wertsteigerung stattfindet, die eine höhere Multiple rechtfertigt. U.a. weil das Risiko eines einzelnen Ausfalls eines Objektes diversifiziert wird, man mit den Mietern besser verhandeln kann und weil größere Käufer erst ab bestimmten Portfoliovolumen einkaufen und dann bereit sind, höhere Faktoren zu zahlen. Weitere Informationen und Nachweise dazu, dass Portfolien höher bewertet werden als einzelne Objekte findest Du u.a. in den Beiträgen Nr. 233, 272 und 381 hier auf dem Board.
Aber den besten Beleg habe ich wohl gerade selbst oben geliefert. Die DKR kauft zum 11fachen an und wird selbst zum 25fachen bewertet. D.h. im Portfolio werden die Objekte deutlich höher bewertet.

Bleibt gesund.

MfG JE

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.835.110 von Michale am 21.08.20 09:02:45

Mein vorheriger Beitrag enthält einen dicken Rechenfehler, weil ich mich bei der potenziellen Anzahl der Aktien aus Wandelanleihen vertan habe. Hier noch einmal die richtige Rechnung:


@ Michale schrieb am 21.08.20 09:02:45 Beitrag Nr. 2.031 (64.835.110)

Wenn man es genau nimmt, ist der Mietfaktor der DKR sogar noch deutlich höher. Denn die DKR hat noch zwei Wandelanleihen ausstehen, die bei der Berechnung der Marktkapitalisierung berücksichtigt werden müssen. Zumal die größere der beiden Anleihen seit dem 30.01.2020 jederzeit in Aktien gewandelt werden kann.

Daher könnte man auch wie folgt rechnen:

Anzahl der ausstehenden Aktien................35.155.938
Zuzgl. Aktien aus den Wandelanleihen........14.172.723
Anzahl der Aktien insgesamt.................49.328.661
Kurs.............................................................15,00 €
Marktkapitalisierung ...................................740 Mio. €
zuzügl. Nettoschulden*...............................378 Mio. €
Enterprise Value...................................1.120 Mio. €
Nettomiete (annualisiert).............................60,7 Mio. € (Q3 2020 Bericht S. 4)
= Mietfaktor...............................................18,5

*) auf Seite 8 des Bericht für das Q3 2020 ist die Berechnung der Nettoverschuldung ausgewiesen. Sie betrug per 30.06.2020 414.534 T€. Da ich für die Anzahl der Aktien die Wandlung der Wandelschuldverschreibungen angenommen habe, habe ich die Schulden der Wandelanleihen i.H.v. 36.272 T€ von der Nettoverschuldung abgezogen.

Da es erklärtes Ziel der Dt. Konsum ist aus den Wandelanleihen langfristig „rauszuwachsen“, wäre für die DKR eine Übernahme der DeFaMa vermutlich nur im Tausch gegen eigene Aktien vorstellbar. Denn das wurde die Anzahl der ausstehenden Aktien erhöhen und damit den verwässernden Effekt der Wandelanleihen weiter minimieren.


@ babellino

>> Warum sollte dieses Mietmultiple zu niedrig sein, wenn Defama doch in etwa auf diesem Niveau
>> ankauft? Alleine durch den Ankauf findet ja keine Wertsteigerung statt, die einen höheren Multiple
>> rechtfertigen würde, oder?
Ich verstehe Deine erste Frage nicht.
Es gibt Argumente und Belege dafür, dass allein durch den Ankauf der einzelnen Objekte und die Zusammenstellung zu einem Portfolio eine Wertsteigerung stattfindet, die eine höhere Multiple rechtfertigt. U.a. weil das Risiko eines einzelnen Ausfalls eines Objektes diversifiziert wird, man mit den Mietern besser verhandeln kann und weil größere Käufer erst ab bestimmten Portfoliovolumen einkaufen und dann bereit sind, höhere Faktoren zu zahlen. Weitere Informationen und Nachweise dazu, dass Portfolien höher bewertet werden als einzelne Objekte findest Du u.a. in den Beiträgen Nr. 233, 272 und 381 hier auf dem Board.
Aber den besten Beleg habe ich wohl gerade selbst oben geliefert. Die DKR kauft zum 11fachen an und wird selbst zum 18fachen bewertet. D.h. im Portfolio werden die Objekte deutlich höher bewertet.

Bleibt gesund.

MfG JE

[Kampfkater1969]

Je größer das versammelte Immobilienvermögen, an Zahl und Ankaufswert, gebündelt bei der Defama, desto größer wird der Wert eines jeden Einzelobjekts, da die Paketzuschläge ansteigen, eines gedachten Aufkäufers.

Wenn es sich nicht um Schrottimmobilien handelt, sondern für sich schon einzeln um erstklassige Renditeobjekte.

Also auch hieraus ein weiterer indirekt wirksamer Vermögenszuwachs, bei jedem neuen Ankauf, außerhalb des Werts des Ankaufobjekts, zusätzlicher positiver Effekt.

Ein sehr gut strukturiertes Immobilienportfolio lockt Aufkäufer an, wie Motten vom Licht.

Würde derzeit schon einen zweistelligen Millionenbetrag als Paketprämie reinbewerten.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.835.110 von Michale am 21.08.20 09:02:45

Zitat von Michale:

Zitat von philojoephus: @ Kampfkater1969 schrieb am 18.08.20 17:40:18 Beitrag Nr. 2.020 (64.802.617)

>> Beachtlich die Aussage, sie könnten die gleichen Renditen am Markt günstiger (!) kaufen als via
>> Übernahme der Defama...
Was ist daran beachtlich?

Schon zum aktuellen Kurs notiert die DeFaMa mit einem Mietfaktor von rund 12,4 und damit über dem bis zu 11fachen der Kaltmiete, für die die Deutsche Konsum Reit (DKR) normalerweise ankauft. Und klar ist, dass man für 18,50 Euro die DeFaMa wohl kaum übernehmen könnte. Bei einer Übernahme müsste man sicherlich noch eine ordentliche Prämie drauflegen.



“

Bleibt Gesund.

MfG JE

Und hier für die Dt. Konsum Reit Aktie
Anzahl der ausstehenden Aktien 35.155.938
Kurs 15,50€
Marktkapitalisierung 544,9 Mio.
Nettoschulden 509,6 Mio.
Enterprise Value 1.054,5 Mio.
Nettomiete (annualisiert) 65,0 Mio.
= Mietfaktor 16,2

Hier sieht man sehr schön, mit welchem Mietfaktor unsere DeFaMa-Aktie 12,4 vom Markt bewertet wird und wie es bei der Dt. Konsum-Reit 16,2 aussieht.

Die Zahlen der DKR habe ich dem 9-Monats-Bericht per 30.06.2020 entnommen.

[/b]

Also ich würde lange investiert. Schön, wenn dann nach 12 bis 15 Jahren immer koplett schuldenfreei, und erhält von den ohne Schulden vermieteten Objekt wohl mehr als die Hälfe freier cashfllow isst.

Aber um das zu erreichen müsste man möglichst früh schon weitere Objekte. habenn.. Wenn man. noch nicht so genau, wie es mit Radeberg läuft, dann macht man eine kkleine KE. Das was kann kauft, leistet von Anfang an, zusätzlich Gewinnanteile, und jedes Jahr werden etwas über 5% des jeweiliigenObjektdarlehhen getilgt.

Somit helfen möglichst viele Objekte zu höheren Gewinnen und so werdeen auch höhere Kurse erreichen; und über 100 Mio Marktkapitalisierung!

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.839.190 von philojoephus am 21.08.20 13:46:08

@ philojoephus

Danke auch dir, denn an die Wandelschuldverschreibungen hatte ich beim Erstellen meines Beitrages nicht gedacht. Und nur das im Verhältnis zu unserer DeFaMa stärkere Wachstum und die Aussicht auf eine S-Dax-Aufnahme nebst möglicher Aufnahme in den Epra-Index ist für mich keine so große Differenz wert, auch wenn Institutionelle Investoren und insbesondere Indexfonds nach erfolgten Indexaufnahmen hier entsprechend der Gewichtung kaufen müssten.

Ein vergleichbarer Wert nach deiner Berechnung wäre dann ca. 27€ für die DeFaMa. @Kampkater, hast du deinen Wert von 27€ geschätzt oder berechnet?

Jedoch glaube ich persönlich nicht, dass man unsere DeFaMa kaufen möchte. Denn bei Börsengeflüster:https://boersengefluester.de/deutsche-konsum-reit-wir-haben-… wird geschrieben:

"Herr Kroth, bislang kauft die DKR in der Regel einzelne Objekte. Wäre es auch eine Option, einen Wettbewerber wie DEFAMA Deutsche Fachmarkt zu übernehmen, um so auf einen Schlag an ein ganzes Portfolio zu kommen?

Alexander Kroth: Übernahmen sind grundsätzlich nicht ausgeschlossen, allerdings schauen wir letztlich nur auf den Preis, den wir für das einzelne Objekt bezahlen müssen. Vergleichbare Objekte wie im DEFAMA-Portfolio können wir aktuell direkt und vielfach noch deutlich günstiger erwerben als im Wege eines öffentlichen Übernahmeangebots. Deshalb ist das aktuell keine Option".


Ich könnte mir vorstellen, dass sich die DKR spätestens vor dem Auslaufen der Wandelschuldverschreibungen am 30. Jan. 2025 Gedanken darüber machen wird, ob der Verwässerungseffekt dieser neuen Aktien mittlerweile so gering ist, dass man die DeFaMa nicht übernimmt oder es zu diesem Zeitpunkt sinnvoll wäre, ein Übernahmeangebot für die DeFaMa abzugeben. Aber zum jetzigem Zeitpunkt sehe ich dies auch für sehr wenig wahrscheinlich an, zumal man sich ja bei den Objektkäufen auch nicht gegenseitig überbietet. Man kann jetzt noch wunderbar nebeneinander wachsen ohne sich dabei in die Quere zu kommen und in 2024 wird man dann sehen, wie groß die DKR dann schon ist.

[babbelino]

@ Joe

Du schreibst: Es gibt Argumente und Belege dafür, dass allein durch den Ankauf der einzelnen Objekte und die Zusammenstellung zu einem Portfolio eine Wertsteigerung stattfindet, die eine höhere Multiple rechtfertigt. U.a. weil das Risiko eines einzelnen Ausfalls eines Objektes diversifiziert wird, man mit den Mietern besser verhandeln kann und weil größere Käufer erst ab bestimmten Portfoliovolumen einkaufen und dann bereit sind, höhere Faktoren zu zahlen.

Mit genau dieser Argumentation wurden die Bonds konstruiert, die letztlich den amerikanischen Häusermarkt im Jahr 2008 zum Einsturz brachten. Siehe hierzu als Ausschnitt:



@Kampfkater:
Wer mag, kann natürlich sein Geld so anlegen, dass er letztlich darauf vertraut, dass es immer noch jemanden gibt, der entweder zu faul oder zu blöd ist und einem deshalb eine Prämie zahlt.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.839.766 von babbelino am 21.08.20 14:27:46

@ babbelino schrieb am 21.08.20 14:27:46 Beitrag Nr. 2.043 (64.839.766)

Weder die Jungs am Tisch, noch die Käufer der Bonds, noch die Banken, die die CDOs verkauft haben, konnten mit den Kreditnehmern der unterliegenden Kredite irgendetwas verhandeln. Einmal weil sie dazu nicht befugt waren und weil die meisten Kreditnehmer schlicht pleite gegangen sind.

Wo ist das vergleichbar mit einer DeFaMa AG, die überwiegend bonitätsstarken Einzelhändlern zu tun hat? Gehst Du davon aus, dass Rewe, Aldi, Edeka, Lidl, toom, KiK, Deichmann ... alle Pleite gehen?

Was hältst Du von folgendem Vorschlag: Ich leihe Dir gerne meine DeFaMa-Aktien, damit Du short gehen kannst. Und dann schauen wir, ob in ein paar Jahren auch ein Film darüber gedreht wird.

Bleib gesund.

MfG JE

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.839.742 von Michale am 21.08.20 14:26:23

2025 = Fusion der beiden "Gleichen". ;-)

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.839.766 von babbelino am 21.08.20 14:27:46

Passiert nicht genau dein Szenario aktuell in unseren Großstädten, extrem in München etc.

Man kauft sich bei ETW etc. mit Mickerrenditen ein, sündhaft teuer, mit hohen weichen Kosten. Und hofft auf einen noch größeren "Dödel", der im 11. Jahr, wegen § 23 EStG, dann noch mehr zahlt.

Hierzu im Vergleich ist eine Defama extrem günstig bewertet.

Und ob unsere Großstadtimmobilien die kommenden krasseren Hitzewellen preislich aushalten werden oder den Trend zu digitalen Daheimarbeiten im Grünen?

Großstädte wären eher dran beim Hitzekollaps ;-)

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.839.766 von babbelino am 21.08.20 14:27:46

Die zigmal gebündelten, umverpackte, neu verpackten Kreditbündel, aus viel Schrottkrediten bestehend, blickte doch auf der letzten Vertriebsebene keiner (!) mehr. Weder Kunde noch Verkäufer.

Bei Defama alles transparent, in sich logisch und nachvollziehbar. Ich fand bisher keinen Fehler, und ich bin sehr kritisch.... ;-)

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.843.243 von Kampfkater1969 am 21.08.20 18:56:22

Zitat von Kampfkater1969: ich bin sehr kritisch.... ;-)

Das kann ich nur bestätigen. Bei Defama ist Kampfkater eher ein schnurrendes Kätzchen, im Northern Data-Thread hingegen fährt er gern auch mal die Krallen aus.

Schönes Wochenende!

[babbelino]

@Joe

Mein Verweis bezog auf Deine in meinen Augen falsche These, dass Defama aufgrund des Diversifikationseffektes eine höhere Bewertung verdient hätte als die 8% Mietrendite zu der sie selber Immobilien ankaufen. Von Pleiten irgendwelcher Mieter gehe ich (noch) nicht aus.

Ein anderes Beispiel: Wenn man Deiner Argumentation folgen würde, dürfte Defama (und alle anderen Immogesellschaften auch nicht) eine Kapitalerhöhung unterhalb des NAV durchführen. Das ist aber nicht der Fall, wie zuletzt auch die Dt. Konsum gezeigt hat.

Noch ein Beispiel: Wenn Deine These richtig wäre, müssten Beteiligungsgesellschaften auch immer mit einem Aufschlag notieren. Das tun sie aber nicht, vielmehr sind Discounts von 20-30% die Regel. Dies gilt selbst dann, wenn sich die Vermögenswerte im Rahmen einer Sum-of-the-Parts-Analyse börsennotierter Gesellschaften sehr gut bestimmen lassen.

Interessant wäre eine Defama dann, wenn ihre Immobilen auf Basis einer Mietrendite von z.B. 10% an der Börse bewertet werden würden und die beobachtbaren Marktpreise so wie jetzt bei 8-8,5% liegen. Dann kaufe ich ein Portfolio unterhalb des Markwertes.

Jetzt kaufe ich ein Portfolio, dass von der Börse ziemlich genau so wie die beobachtbaren Marktpreise bewertet wird. Eine Unterbewertung erkenne ich da nicht.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.850.413 von babbelino am 22.08.20 19:21:59

Das ist doch die Chance für uns Investoren, dass solche Werte meistens unter dem inneren Wert notieren und auch selten den bei einem Aufkauf/Übernahme nötigen Paketzuschlag oder "Zerschlagungswerte" der Einzelteile bei "Holdings" u.ä. abbilden.

Eine Defama mit Übernahmevorgang von Dritten würde heute schon eher bei 27 € "kosten".

Deshalb können Investoren bei einer Defama nur gewinnen, auch wenn es mittelfristig noch keine Übernahme/Fusion geben dürfte.

Aber weil nun unter "Flagge" Corona noch irrer und enthemmter Papiergeldexzesse laufen, werden solide und sichere Erträge nach Inflation immer wertvoller.

Es gibt ja weltweit genug Adressen, die haben das "Luxusproblem", mehr Anlagebedarf und Umschichtungsbedarf zu haben, als solide Sachwerte zur Verfügung stehen.

Sobald eine Defama über 100 Mio € Marktwert stehen wird, heute schon meine Überzeugung, dann geht hier richtig die Post ab.

Noch zieren sich ja die "großen Jungs", in die Defama zu gehen, weil in ihren Augen ein "Fliegenschiss" unter 100 Mio Marketcap.

[babbelino]

@Kampfkater

Aber das ist doch genau mein Punkt. Defama notiert eben NICHT unter ihrem inneren Wert. Die Ankaufsrenditen bewegen sich seit Jahren!! innerhalb einer Spannweite von 8-9%, zuletzt sogar mit leicht steigender Tendenz. Das sind die Marktpreise. Warum sollte ich als Aktieninvestor bereit sein, mehr als diese Marktpreise zu bezahlen? Wegen der von Euch jetzt aufgemachten Übernahmespekulationen auf Basis einer Mietrendite von rund 6,6%? Warum sollte denn die Dt. Konsum dies machen, wenn sie doch selber am Markt zu 8-9% kaufen können? Da würde ich als Dt. Konsum-Aktionär aber schön sauer werden. Es gibt ja keinen Mangel an solchen Objekten, wie die zahlreichen Ankäufe von Defama, Dt. Konsum oder FCR zeigen.

Du schreibst: "Aber weil nun unter "Flagge" Corona noch irrer und enthemmter Papiergeldexzesse laufen, werden solide und sichere Erträge nach Inflation immer wertvoller." Ja, stimmt, ist aber eventuell zu kurz gedacht. Informiere Dich mal über das "Gesetz über den Geldentwertungsausgleich bei bebauten Grundstücken", alternativ Hauszinssteuer/Gebäudeentschuldungssteuer.

[babbelino]

Nur zur Klarstellung: Ich bin kein Dt. Konsum Aktionär!!! Richtig heißt es: Wenn ich eine Dt. Konsum-Aktionär WÄRE.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.850.413 von babbelino am 22.08.20 19:21:59

Zitat von babbelino: Interessant wäre eine Defama dann, wenn ihre Immobilen auf Basis einer Mietrendite von z.B. 10% an der Börse bewertet werden würden und die beobachtbaren Marktpreise so wie jetzt bei 8-8,5% liegen. Dann kaufe ich ein Portfolio unterhalb des Markwertes.

Preiswerter kaufen ist natürlich immer gut....

Zitat von babbelino: Jetzt kaufe ich ein Portfolio, dass von der Börse ziemlich genau so wie die beobachtbaren Marktpreise bewertet wird. Eine Unterbewertung erkenne ich da nicht.

... wenn Du als Anleger in dem Segment der DeFaMa investiert sein wolltest, was würdest Du denn machen?

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.859.510 von babbelino am 24.08.20 10:39:22

Die Antwort darauf ist ganz einfach:

DKR würde dieses hochqualitative Portfolio, welches DEFAMA besitzt, nicht oder nur mit hohem Aufwand selbst erwerben können. Man muss doch nur mal schauen, wie zeitaufwändig es für DEFAMA ist, einzelne Objekte zu erwerben, geschweige denn die ganzen 39 Stück! Das geht auch bei DKR nicht schneller, wenn man denselben Qualitätsmaßstab anlegt.

Klar kann DKR (wie man an der Historie sieht) mit hohem Tempo eigene Objekte kaufen, aber nicht in dieser speziellen Kombination aus Preisgünstig und von hoher Qualität wie DEFAMA es macht, was hier schon öfter thematisiert wurde. Deshalb ist z.B. auch der Portfolio-Leerstand bei DKR mit durchschnittlich 10,8% deutlich höher als bei DEFAMA.

Und dieses Portfolio würde man aus diesen Gründen eben nie zu dem 11-fachen bekommen, wie es seitens DEFAMA bilanziert und letztendlich in deren NAV (und in gewissem Umfang auch im Kurs) abgebildet wird.

Dies ist aber eben nur die Argumentation speziell für DEFAMA. Ich gebe dir natürlich Recht, dass es viele Unternehmen gibt, deren fairer Wert nicht über dem Wert deren Einzelbestandteile oder NAV liegt.

[babbelino]

@LongTermForever

Ich fürchte, Du macht es Dir zu einfach. Du schreibst, Defama habe ein hochqualitatives Portfolio. An welchen Parametern machst Du dies bitte fest?

Am LTV? Bewegt sich gemessen am EV bei rund 53% und ist damit nicht besonders attraktiv.
Am WALT? Bewegt sich bei 3,x Jahren und ist damit deutlich unterdurchschnittlich.
Am Verhältnis Bodenwert/Marktwert? Bewegt sich bei gerade einmal 10% und ist damit am untersten Ende.
An der Lage? Die Häufung der Objekte in Ostdeutschland (Demographie) und der niedrige Bodenrichtwert der Objekte spricht eindeutig gegen eine gute Lage (auch wenn dies hier immer gerne anders dargestellt wird und auf die gute Mikrolage verweisen wird).
An der Mieterstruktur? Völlig unauffällig. Der relativ geringe Anteil Kleidung bringt in Anbetracht der Covid-19-Krise leichte Pluspunkte.
Die Bewertung? Auf Basis der heutigen Bewertung absolut marktkonform. Per Stand heute bewertet die Börse Defama mit dem 12,4 fachen Multiple bzw. einer Mietrendite von 8,1%.
Am Management? Der beobachtbare Zeitraum von Herrn Schrade als ursprünglich branchenfremden Manager ist mit 5 Jahren schlichtweg zu kurz um hier schon ein Urteil fällen zu können.

Nur weil hier im Board das Narrativ "hochqualitativ" gepflegt wird bedeutet dies noch lange nicht, dass es dies auch ist.

@K1K1
In Deutschland gibt es in dem Marktsegment mit Defama, FCR und Dt. Konsum lediglich drei Unternehmen. Alle drei haben keine lange Historie und sind strenggenommen Produkte der Niedrigzinspolitik der EZB und letztlich Eures Anlagenotstandes. Sollte ich gezwungen sein, unter diesen Dreien einen Favoriten zu benenne, wäre es Defama (Dt. Konsum ist mir viel zu hoch bewertet, bei FCR verweise ich auf den WO:Thread, dann weiss man Bescheid).

Im Ausland gibt es Gesellschaften, die nicht nur über eine längere Unternehmenshistorie (und damit mehr Erfahrungswerte hinsichtlich ihrer Zyklizität, Managementqualität etc.) verfügen, sondern über noch klarer abgegrenzte Geschäftsmodelle bei in meinen Augen attraktiveren Bewertungen verfügen.

Anders formuliert: Die Attraktivität der Defama für viele (Privat-)Investoren hier im Board ist meines Erachtens primär ein Ergebnis ihres Home-Bias aber nicht Ergebnis einer differenzierten Markt- und Bewertungsanalyse.

[LongTermForever]

Muss gestehen, dass ich fast seit 15 Jahren in REITs investiere, dort viel Research betreibe und bzgl Home Bias neben Defama kaum deutsche Werte besitze.

Aber ich würde mich jetzt bei Gegenargumenten nur wiederholen, daher würde mich im Gegenzug lieber mal interessieren, welche Immobilienwerte dann deiner Meinung nach die bessere Wahl sind...

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.862.303 von babbelino am 24.08.20 14:29:55

Aber trotzdem noch ergänzend zu den Kennzahlen:
Gebe dir Recht, dass diese bei (in- und ausländischen) Peers ggf. besser aussehen. M.E. passen diese aber für DEFAMA nur bedingt.

- LTV:
Hoher Verschuldungsgrad relativiert sich bei 5% jährlicher Tilgung und entsprechend geringem Refinanzierungsrisiko, da nach 10 Jahren Zinsbindung ein Großteil bereits getilgt ist.

- WALT:
Bleibt seit Gründung stabil und DEFAMA zeigt, dass sie mit Mietverlängerungen gut zurecht kommt. Zudem ist der geringe WALT schon in den günstigen Einkaufspreisen bereits enthalten. Ein Objekt mit 15 Jahren WALT geht, wie man an Silberberg sieht, i.d.R. halt nur zum 15-17 fachen über den Tisch - ob das profitabler als die DEFAMA Käufe ist, muss man Einzelfallabhängig rechnen.

- Bodenwert:
M.E. hier irrelevant, da er beim Erwerb der Märkte auch nicht "mitbezahlt" wird. Das wäre anders bei Objekten z.B. im Raum München. Dort hat man schöne Bodenwerte, zahlt aber halt auch mal das +30fache an Jahresmiete - ob das wirtschaftlich profitabler ist, muss jeder selber mit spitzem Bleistift rechnen.

- Konzentration in Ostdeutschland:
Wurde auch schon öfter hier diskutiert: Ist was dran, aber inzwischen ist auch ein Teil in NRW, Bayern und Baden-Württemberg und zum anderen sind die Standorte in den Ostdeutschen Städten gut ausgewählt, d.h. es ist in der Regel der "Top-Pick" mit kaum Konkurrenz in der jeweiligen Stadt ("der große Fisch im kleinen Teich").

Viele Grüße
LTV

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.862.510 von LongTermForever am 24.08.20 14:45:53

Genau!

Frage 1:
Sind Immobilien eine sinnvolle Anlage?

Frage 2:
Falls ja, warum nicht in Firmen, die das Risiko streuen für den Anleger, die sich sonst ja meistens nur die Option suchen könnten, mittels Klumpenrisiko selbst in eins oder ganz wenige Objekte zu gehen?

Frage 3:
Welche börsennotierte Immobilienwerte weltweit deiner Meinung nach besser als Defama in der gebotenen Gesamtwürdigung aller Fakten?

Ich selbst bin ja teils auch in ausländischen Immowerten unterwegs, wie einer Omega Healthcare.

Wer Stand heute nicht in Gold und Immobilien sein Vermögen streut, der hat ein gesundes Gottvertrauen in die Politik. ;-)

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.850.413 von babbelino am 22.08.20 19:21:59

@ babbelino schrieb am 22.08.20 19:21:59 Beitrag Nr. 2.049 (64.850.413)

Es ging um den Preis bei einer möglichen Übernahme. Ich schrieb in Beitrag 2.038, dass sich wiederholt gezeigt hat, dass Portfolien bei Übernahmen zu höheren Mietfaktoren bewertet werden als das 11 oder 12fache der Miete. Es gibt sogar mehrere Beispiele dafür, dass Portfolien höher bewertet werden, als die Objekte vorher im einzelnen Ankauf gekostet haben (siehe z.B. die Habona-Portfolien).
Das ist erstmal Fakt. Doch anstatt das auch mal zur Kenntnis zu nehmen, hast Du in Beitrag 2.043 ein nettes Video gepostet, das aus meiner Sicht an unserer Argumentation völlig vorbeiläuft.

In Deinem Beitrag Nr. 2.049 geht es um Bewertungsthemen. Die kann man so und so sehen. Es gibt Leute, die sagen, ein gutachterlicher Wert ist das A und O bei einer Immobilie. Ich denke, dass ein gutachterlicher Wert nur eine mögliche Meinung von vielen ist. Wer im lange im Immobilienmarkt tätig ist oder Immobilienaktien beobachtet, weiß, dass gutachterliche Werte das eine, aber bezahlte Marktpreise (=Verkehrswerte) etwas ganz anderes sind. Die Verkehrswerte (Aktienkurse) weichen regelmäßig von den Gutachterwerten ab - z.T. erheblich und zwar sowohl nach oben als auch nach unten. Letztendlich entscheidend ist, welche Bewertung sich langfristig am Markt durchsetzt. Und da sind für mich nicht gutachterliche Werte entscheidend, sondern echtes Cash, das verdient wird. Und da sind die DeFaMa und die DKR immer noch herausragend.
Ich glaube, wenn die DeFaMa und die DKR noch ein paar Jahre lang zeigen, dass ihr Modell funktioniert, wird der Markt zumindest die DeFaMa und eventuell auch diese Immobilien mit höheren Mietfaktoren bewerten, weil auch andere diese schönen Renditen verdienen wollen bzw. sich mit weniger zufrieden geben, weil sie merken, dass die Risiken geringer sind als gedacht. Du bist davon nicht überzeugt. Auch okay. Sind halt zwei verschiedene Meinungen. Muss man sehen, was passiert.

>> Interessant wäre eine Defama dann, wenn ihre Immobilen auf Basis einer Mietrendite von z.B. 10%
>> an der Börse bewertet werden würden und die beobachtbaren Marktpreise so wie jetzt bei 8-8,5%
>> liegen. Dann kaufe ich ein Portfolio unterhalb des Markwertes.
Sorry, aber Du laberst. Vor kurzem hatten wir genau diese Situation, denn aufgrund des Kursrückgangs während der Coronapanik im März notierte die DeFaMa bei einer Mietrendite von knapp 10 %. Ich habe damals wiederholt argumentiert, dass das Kaufkurse sind. Du warst wiederholt anderer Meinung. Hier ist noch einmal Dein Beitrag (und W: O liefert uns auch gleich den Aktienkurs mit):

babbelino schrieb am 18.03.20 17:36:29 Beitrag Nr. 1.638
>> Das Problem ist doch, dass aus heutiger Sicht angesichts der enormen Unsicherheit der
>> Multiple nicht mehr 11,6 beträgt, sondern tiefer zu verorten ist.
DEFAMA Deutsche Fachmarkt | 12,60 €

Rechnen wir mal nach (mit den Informationen, die wir zum 18.03.2020 hatten):



Heute bist Du also selbst der Meinung, dass das Kaufkurse waren. Eigentlich schade, dass Du die Erkenntnis nicht hattest, als man zu diesen Kursen auch kaufen konnte, oder?

>> Jetzt kaufe ich ein Portfolio, dass von der Börse ziemlich genau so wie die beobachtbaren
>> Marktpreise bewertet wird. Eine Unterbewertung erkenne ich da nicht.
Im März hast Du die Unterbewertung auch nicht erkannt. Das würde mir zu denken geben. Was macht Dich so sicher, dass jetzt richtig liegst? Mehr als all die guten Argumente aufzählen kann man ja nicht. Sie stehen alle auf dem Board, weshalb ich sie nicht noch einmal wiederholen werden. Denn ich glaube Dein Problem ist eher, dass Du eine DeFaMa generell nicht kaufen würdest, scheinbar egal wo der Kurs steht und egal wie gut die Argumente sind. Du findest für Dich immer Argumente dagegen. Das kann man machen. Ist nur leider nicht sehr gewinnbringend.

MfG JE

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.872.260 von philojoephus am 25.08.20 10:28:05

Ich war selber in den Habona-Fonds investiert. Wenn man mal von dem ersten Fonds absieht, der im Nachgang der Finanzkrise enorm günstige Einkaufskurse hatte, haben die anderen Fonds höhere Faktoren als 12 beim Kauf gehabt. Allerdings waren dies dann neu gebaute oder zumindest komplett revitalisierte Märkte mit Tendenz zu 10-Jahresmietverträgen. Auch bei der Auflösung der Fonds wurden hohe Faktoren erzielt. Wenn ich es richtig in Erinnerung habe etwa Faktor 15.

Für mich hat DEFAMA noch deutlicher Luft nach oben.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.872.260 von philojoephus am 25.08.20 10:28:05

Deshalb ja meine drei Fragestufen an den werten User.

Wäre für uns alle äußerst interessant, wie er die Antworten geben würde.

Zu den Gutachten:

Was habe ich all die Jahrzehnte schon "Gutachten" erlebt. Letztlich zeigte noch jeder tatsächliche (!) Erwerbsvorgang, dass nur "Saudumme" den Gutachterwert der Gegenseite für "eine heilige Schrift" ansehen und auch zahlen. Auch die gibt es.

Die Masse aber erkennt den Interessenskonflikt und die mannigfachen Stellschrauben solcher "Auftragsarbeiten". Wer zahlt = bestimmt. ;-)

Würde mich äußerst brennend interessieren, ob einer der User hier weltweit einen noch besseren Wert als eine Defama benennen könnte. Nicht nur Dividende oder hochbewertete Gutachtenwerte relevant....

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.862.303 von babbelino am 24.08.20 14:29:55

Zitat von babbelino: Im Ausland gibt es Gesellschaften, die nicht nur über eine längere Unternehmenshistorie (und damit mehr Erfahrungswerte hinsichtlich ihrer Zyklizität, Managementqualität etc.) verfügen, sondern über noch klarer abgegrenzte Geschäftsmodelle bei in meinen Augen attraktiveren Bewertungen verfügen.

Welche Gesellschaften wären das denn (beispielsweise)?

[babbelino]

@Kampfkater

Zunächst folgendes vorab: Ich bin in der folgenden Aktie nicht investiert und gedenke dies auch in absehbarer Zeit nicht zu tun. Ein Reit, der man prima mit Defama vergleichen könnte, heißt Supermarket Income REIT. Dazu folgende Features:

Mieter sind ausschließlich große britische Supermarktketten (also kein Non-Food-Beifang wie bei Defama)
LTV 34%
WALT 18 Jahre
Mietrendite 5%
Die Standorte befinden sich fast ausschließlich im Süden Englands, erweiterter Speckgürtel Londons

Wie ist das nun zu bewerten? Niedrigerer LTV, deutlich längere Mietlaufzeiten (17 Jahre!), noch klarer fokussiertes Geschäftsmodell, Mieter mit besserer Bonität, tendenziell bessere Lagen, aber niedrigere Mietrendite von 4,8-5,0%.

Am auffälligsten ist natürlich die Diskrepanz zwischen den Mietlaufzeiten. Hier scheint mir im übrigen der Schlüssel für eine höhere Bewertung der Defama zu liegen. Solange es nicht gelingt die Mietlaufzeiten zu erhöhen, wird es in meinen Augen keine Höherbewertung der Immobilien geben. Dafür ist angesichts der eingeschränkten Drittverwendungsfähigkeit (Stichwort niedrige Bodenbewertung) die Angst gerade institutioneller Investoren zu hoch, sich hier potentielle Investitionsruinen ans Bein zu binden. Ich weiß, jetzt kommt wieder das Argument von der hervorragenden Mikrolage, aber dieses Argument ist meines Erachtens aufgrund der vergleichsweise schlechten demographischen Bedingungen nicht stark genug.

[hugohebel]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.872.623 von babbelino am 25.08.20 10:46:08

Ist ein anderes Risikoprofil was man entsprechend dann auch teurer bezahlt. Vollkommen in Ordnung.

Defama kauft halt bewusst diese Lagen wo das Potential besteht alte Mietverträge zu deutlich besseren Konditionen zu verlängern und damit auch aktiv eine Wertschöpfung betreibt. Diese Wertschöpfung hat man dann halt nicht wenn man so lange Mietverträge hat. Dafür ist die Planbarkeit größer.

Man muss halt auch sehen, dass Schrade den Laden m.E. so strukturiert, dass er das ganze Paket irgendwann mal im Block mit deutlichem Aufpreis verkaufen kann und so sein Lebenswerk vergoldet. Das sehe ich irgendwann die kommenden 5 Jahre passieren.

Zitat von babbelino: @Kampfkater

Zunächst folgendes vorab: Ich bin in der folgenden Aktie nicht investiert und gedenke dies auch in absehbarer Zeit nicht zu tun. Ein Reit, der man prima mit Defama vergleichen könnte, heißt Supermarket Income REIT. Dazu folgende Features:

Mieter sind ausschließlich große britische Supermarktketten (also kein Non-Food-Beifang wie bei Defama)
LTV 34%
WALT 18 Jahre
Mietrendite 5%
Die Standorte befinden sich fast ausschließlich im Süden Englands, erweiterter Speckgürtel Londons

Wie ist das nun zu bewerten? Niedrigerer LTV, deutlich längere Mietlaufzeiten (17 Jahre!), noch klarer fokussiertes Geschäftsmodell, Mieter mit besserer Bonität, tendenziell bessere Lagen, aber niedrigere Mietrendite von 4,8-5,0%.

Am auffälligsten ist natürlich die Diskrepanz zwischen den Mietlaufzeiten. Hier scheint mir im übrigen der Schlüssel für eine höhere Bewertung der Defama zu liegen. Solange es nicht gelingt die Mietlaufzeiten zu erhöhen, wird es in meinen Augen keine Höherbewertung der Immobilien geben. Dafür ist angesichts der eingeschränkten Drittverwendungsfähigkeit (Stichwort niedrige Bodenbewertung) die Angst gerade institutioneller Investoren zu hoch, sich hier potentielle Investitionsruinen ans Bein zu binden. Ich weiß, jetzt kommt wieder das Argument von der hervorragenden Mikrolage, aber dieses Argument ist meines Erachtens aufgrund der vergleichsweise schlechten demographischen Bedingungen nicht stark genug.

[babbelino]

@Joe

Bewertung ist doch immer ein running target. Verschiebt sich das Risikoprofil, verschiebt sich mein Bewertungsmaßstab.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.873.169 von babbelino am 25.08.20 11:23:06

Dies gilt aber für alles, auch für dein privates Leben/Umfeld.

Letzlich darf ich vor lauter Hypothesen, Wahrscheinlichkeiten und Risiken, egal wie gering oder hoch man diese subjektiv einordnet, nie vergessen:

Zu Leben!

Zu Investieren!

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.862.303 von babbelino am 24.08.20 14:29:55

@ babbelino schrieb am 24.08.20 14:29:55 Beitrag Nr. 2.055 (64.862.303)

Auch wenn Du es vielleicht nicht glauben magst, ich kann viele Deiner Einwände nachvollziehen. Einen Teil davon hatte ich am Anfang auch. Für mich sind viele Deiner Einwände mittlerweile ausgeräumt. Aber ich kann verstehen, wenn jemand anderes zu einem anderen Schluss kommt - z.B. weil ihm die Historie einfach zu kurz ist oder er bestimmte Annahmen nicht teilt oder auch von falschen Informationen ausgeht. Das ist auch ein Grund, warum ich nicht auf jeden Einwand von Dir reagiere. Viele Dinge kann man so oder so sehen. Was richtig ist, wird die Zeit zeigen.

Zum LTV:

Zum LTV hat Longterm bereits richtig geschrieben, dass sich der hohe Verschuldungsgrad „bei 5% jährlicher Tilgung“ schnell relativiert. Was das genau bedeutet, erkennt man erst, wenn man die Finanzierungsparameter der einzelnen Gesellschaften mal längerfristig in einer Exceltabelle vergleicht. Vergleichen wir die DeFaMa mal mit der VIB und der TLG, da sich alle drei ganz überwiegend über Annuitätendarlehen finanzieren. Allerdings mit zwei großen Unterschieden. Die TLG und VIB verschulden sich bei Neufinanzierung mit 60-70 % deutlich geringer als die DeFaMa mit 85 und mehr Prozent des Objektwertes.

Eine geringere Verschuldung wird allgemein als weniger riskant angesehen. Und die Erfahrungen während der Finanzkrise, als viele hochverschuldete Immobiliengesellschaften Pleite gegangen sind, geben diesen Gesellschaften auch Recht. ABER, es macht keinen Sinn, nur auf die Verschuldungsquote zu schauen, ohne sich auch die Art der Finanzierung und die zwischenzeitliche Tilgung anzusehen. Die DeFaMa verschuldet sich zwar höher als die anderen Gesellschaften, tilgt dafür aber auch deutlich mehr.

Die Laufzeiten der Zinsbindungen liegen bei allen Gesellschaften um die 10 Jahre. D.h. so lange besteht seitens der Finanzierung kein Risiko. Denn so lange Zins und Tilgung ordnungsgemäß erbracht werden, kann die Bank den Kredit nicht fällig stellen. Erst nach Ende der Zinsbindung (also 10 Jahre nach Darlehensaufnahme oder später) könnte die Bank den Kredit fällig stellen bzw. besteht ein Refinanzierungsrisiko, weil dann die Zinsen vielleicht deutlich höher liegen als heute. Aus diesem Grund muss man als Investor nicht auf den heutigen LTV schauen, um das Risiko aus der Finanzierung abzuschätzen, sondern auf die Verschuldungsquote nach Ablauf der Zinsbindung.

Durch die hohe Tilgung der DeFaMa sinkt der LTV am Ende der Zinsbindungsfrist stärker als bei den anderen Gesellschaften (unter der Annahme, dass der Wert des finanzierten Objekts konstant ist). Das heißt wenn der Kredit zur Refinanzierung ansteht, liegt der LTV bei der DeFaMa unter dem LTV der TLG oder VIB, obwohl der LTV am Anfang deutlich höher war. D.h. trotz des höheren LTVs am Anfang ist das Refinanzierungsrisiko am Ende niedriger als bei den Wettbewerbern!

Unternehmen         Zinssatz       Zinsbindung      Tilgungshöhe       LTV             LTV

                   Neukredite      Neukredite       Neukredite      zu Beginn     nach 10 Jahren

TLG                < 2,0 %       mind. 10 Jahre       < 1,5 %          60 %           50 %

VIB                < 2,0 %       mind. 10 Jahre         3,0 %          70 %           47 %

DeFaMa             < 2,5 %       mind. 10 Jahre         5,7 %          85 %           33 %

Quelle: Angaben der Unternehmen; LTV nach 10 Jahren eigene Berechnung;

Zum WALT:

>> Am WALT? Bewegt sich bei 3,x Jahren und ist damit deutlich unterdurchschnittlich.
Der WALT liegt schon seit einigen Quartalen bei 4,x Jahren und aktuell bei 4,7 Jahren, nicht 3,x Jahren.

Und wenn man sich die Entwicklung des WALT einmal ansieht, erkennt man auch, dass sich der Aufbau einer eigenen Verwaltung ab 2017 auch ausgezahlt hat. Denn während der WALT bis Mitte 2018 kontinuierlich gefallen ist, steigt er seit dem durch die Asset Management Aktivitäten wieder an.

Zeitpunkt ____WALT__ Quelle
30.06.2015___5,5_____Q2 2015
30.09.2015___5,0_____Q3 2015
31.12.2015___4,1_____GB 2015
30.03.2016___4,3_____Q1 2016
30.06.2016___4,2_____Q2 2016
30.09.2016___4,5_____Q3 2016
31.12.2016___4,1_____GB 2016
31.03.2017___4,0_____Q1 2017
30.06.2017___3,9_____Q2 2017
30.09.2017___3,9_____Q3 2017
31.12.2017___3,7_____GB 2017
31.03.2018___3,6_____Q1 2018
30.06.2018___3,5_____Q2 2018
30.09.2018___3,6_____Q3 2018
31.12.2018___3,7_____GB 2018
31.03.2019___3,9_____Q1 2019
30.06.2019___4,1_____Q2 2019
30.09.2019___4,4_____Q3 2019
31.12.2019___4,5_____GB 2019
30.03.2020___4,3_____Q1 2020
30.06.2020___4,7_____Q2 2020

Der Vorstand hat übrigens im GB 2018 S. 12 einige Ausführungen zum WALT gemacht und erklärt, warum sich der WALT Segment- und Strategie-bedingt „dauerhaft im Bereich von 3 bis 4 Jahren einpendeln“ wird. Ich würde daher davon ausgehen, dass er auch mal wieder sinken kann.

>> Am auffälligsten ist natürlich die Diskrepanz zwischen den Mietlaufzeiten. Hier scheint mir im übrigen
>> der Schlüssel für eine höhere Bewertung der Defama zu liegen. Solange es nicht gelingt die
>> Mietlaufzeiten zu erhöhen, wird es in meinen Augen keine Höherbewertung der Immobilien geben.
Das ist z.B. eine völlig legitime Annahme. Andererseits hat die Börse die DeFaMa auch schon zu mehr als dem 11fachen der Miete bewertet als der WALT niedriger war, als heute. Die Frage ist halt, ob die DeFaMa nachhaltig beweisen kann, dass sie die Mietverträge verlängert bekommt. Denn dann braucht es keinen höheren WALT für eine höhere Bewertung.


Zur Lage/Bodenwert/Marktwert

>> An der Lage? Die Häufung der Objekte in Ostdeutschland (Demographie) und der niedrige
>> Bodenrichtwert der Objekte spricht eindeutig gegen eine gute Lage (auch wenn dies hier immer
>> gerne anders dargestellt wird und auf die gute Mikrolage verweisen wird).
Das ist schlicht Quatsch. Inzwischen liegen 15 von 39 Objekten im Westen, darunter auch einige der größten (Dinslaken, Schmallenberg, Rendsburg). Zudem haben die Objekte im Osten oftmals eine monopol-artige Stellung im jeweiligen Ort - z.B. in Radeberg, Pasewalk, Wittenburg, Anklam und Lübbenau, um einige größere unter den geschmähten Ost-Standorten zu nennen.

Die zukünftige demografische Entwicklung - und nur auf die kommt es an - ist in großen Teilen der Bundesrepublik gleich und zwar sowohl im Westen wie im Osten. Da gibt es kaum Unterschiede. Entscheidender ist ob man sich in einer Stadt oder auf dem Land befindet. Nicht umsonst wird der Norden Hessens in Immobilienfachkreisen auch Hessisch Sibiren genannt. Auch in der Rhön, Eifel und im Ruhrgebiet gibt es viele Städte die schrumpfen.

Was die Demografie angeht, hat Rolf Elgeti, der Vorstand der Dt. Konsum, auf der 2019er HV etwas sehr Interessantes gesagt:

- wir beschäftigen uns sehr stark mit der Demografie; Die besten Renditen erzielen wir in den Lagen mit der schlechtesten Demografie; das hängt mit unserer Ankaufsstrategie zusammen; uns ist eigentlich egal in welcher Stadt wir sind, aber nicht wo wir in dieser Stadt sind; denn in der Stadt wollen wir eine der besten Lagen haben; bzw. wichtiger ist, dass wir nicht die schlechteste Lage in einer Stadt haben; Warum macht folgendes Bespiel deutlich: In einer kleinen Stadt gibt es drei Supermärkte; wenn einer drei schließt, geht es den anderen beiden nachhaltig richtig gut, da gibt es dann hohes Mietsteigerungspotential - eine der größten und stärksten Mietsteigerungen hatten wir (bei Obi) in Bitterfeld; In Bitterfeld haben mittlerweile drei Einzelhändler in der Nähe unseres Centers die weiße Fahne gehisst
- in den Schwachen Orten ist es wichtig, dass es mindestens einen Standort gibt, der noch schwächer ist als wir;

Wenn Du Dich zu dem Thema noch etwas genauer belesen willst, dann schaue Dir mal Beitrag Nr. 55 vom 17.11.16 11:16:12 an. Dort stehen ein paar interessante Beispiele von Orten mit grauenhafter Demografie und prosperierenden Einzelhandelsobjekten (Stichwort: Peripherie-Theorie).

Auch in der Immobilien Zeitung vom 08.02.2018 war zu lesen, dass die Preisunterschiede zwischen Ost und West nicht mehr so groß sind:

„Hat der Rostocker Makler Uwe Lutter Recht, wenn er behauptet: "Bei uns wird gar nicht mehr zwischen neuen und alten Bundesländern unterschieden. Einen Preisunterschied gibt es nicht, es sei denn, er ist durch den jeweiligen Mikrostandort gerechtfertigt."?
"Ich glaube, es gibt noch einen Preisabschlag für Ostdeutschland", sagt Niclas Karoff, Geschäftsführer des Ost-Spezialisten TLG Immobilien. "Bestimmte deutsche Investoren machen noch einen Unterschied zwischen West- und Ostdeutschland. Ich halte das Thema aber nicht mehr für wirklich signifikant. Vor fünf Jahren wurde die West-Ost-Karte noch deutlich stärker gespielt."
Susanne Klaußner, Geschäftsführerin der GRR Group aus Erlangen, äußert sich ähnlich. "Es gibt den Discount auf ostdeutsche Standorte noch, aber er beträgt vielleicht eine halbe oder eine Jahresmiete. Und eigentlich auch nur noch im Vergleich zu Süddeutschland und einigen prosperierenden Städten im Westen und Norden Deutschlands. Wenn Sie Ostdeutschland allgemein mit dem Ruhrgebiet vergleichen, gibt es den Discount meiner Erfahrung nach nicht mehr."
Wenn Fachmarkt-Investoren ihre Skepsis gegenüber Ostdeutschland begründen, wird häufig auf die geringere Kaufkraft und die negative Bevölkerungsentwicklung verwiesen. Gerade das letztere Argument findet Klaußner nicht stichhaltig. "80% aller deutschen Kommunen verlieren Einwohner. Dann dürften wir ja gar nichts mehr kaufen." Die nachträgliche Betrachtung der Bevölkerungsprognosen für den Zeitraum 2010 bis 2017 zeige zudem, dass "die tatsächliche Verschlechterung nicht so stark war wie angenommen ". ...
John Wilkinson, Geschäftsführer der auf deutsche Supermärkte spezialisierten irischen Investmentgesellschaft Greenman, glaubt, dass der oft erhebliche Preisunterschied zwischen West und Ost mit negativen Erfahrungen westdeutscher Investoren zu tun habe. "Der Ost-West-Risiko-Discount war im Wesentlichen eine reflexartige Reaktion auf Verluste, die Investoren in den 1990er Jahren bei Engagements in den neuen Bundesländern erlitten haben." Wilkinson fand die Preisunterschiede jedoch schon immer unberechtigt. " Die Mieter sind, gerade bei Einzelhandelsobjekten, sowohl in Ost- als auch in Westdeutschland die gleichen. Die demografische Struktur der Städte außerhalb der Top Sieben, insbesondere das durchschnittliche Alter der Bevölkerung, ist ähnlich. Und oft sind auch die Unterschiede in der Kaufkraft nicht besonders groß. " ...

Der Aufmacher des Artikels ist übrigens der Verkauf eines Fachmarktzentrum in Warnow, das zum 22fachen der Miete verkauft wurde. Warnow liegt im Osten. Der Ansatz, der im folgenden Zitat zum Ausdruck kommt, ist genau der Ansatz, den auch die DeFaMa und die Dt. Konsum verfolgen - allerdings bezogen auf die einzelnen Standorte innerhalb einer Stadt bzw. Umkreis.

„Und was sagt er zu Faktor 22 für den Warnow Park? Wrangel überlegt. "Die Stadt verliert zwar jährlich 0,2% Einwohner, sie steht damit aber deutlich besser da als der Bundesdurchschnitt von -2,3% und sowieso viel besser als Mecklenburg-Vorpommern insgesamt mit -9,4%. Die Kaufkraftkennziffer liegt bei 92,6, die Zentralität ist mit 103 sogar überdurchschnittlich. Das sind Zahlen, die grundsätzlich für eine Investition wie den Warnow-Park sprechen können. Als Portfolio-Manager können sie damit auf jeden Fall in die Gremien gehen." Das gelte aber auch für andere Städte wie z.B. Stralsund. "Selbst wenn der Landkreis Stralsund verheerende demografische Daten hat, kann ich dort hervorragende Investments machen, vorausgesetzt das Objekt liegt nicht außerhalb der Stadt. Die Altstadt von Stralsund gehört zum Unesco-Weltkulturerbe. Solche Städte werden jetzt von Investoren angenommen."

Quelle: "Die Preisspirale hat die neuen Bundesländer erreicht" 08.02.2018 Immobilien Zeitung 06/2018, S. 12 http://www.immobilien-zeitung.de/145043/preisspirale-hat-ne…

>> Am Management? Der beobachtbare Zeitraum von Herrn Schrade als ursprünglich branchenfremden
>> Manager ist mit 5 Jahren schlichtweg zu kurz um hier schon ein Urteil fällen zu können.
Herr Schrade ist inzwischen über 7 Jahre in der Branche und allein die Unterschiede zwischen der FCR und der DeFaMa zeigen, dass er offensichtlich extrem schnell gelernt und die richtigen Schlüsse gezogen hat. Für ein positives Zwischenurteil reicht der Zeitraum und das bisherige Ergebnisse allemal.

Was britische Supermärkte angeht, hat Herr Elgeti dieses Jahr auf der HV der Deutschen Konsum etwas gesagt, das mich hat aufhorchen lassen:

Was britische Supermärkte angeht, hat Herr Elgeti dieses Jahr auf der HV der Deutschen Konsum etwas gesagt, das mich hat aufhorchen lassen. Er führte aus, dass die Margen im britischen Lebensmitteleinzelhandel in der Vergangenheit um ein vielfaches höher waren, als im deutschen Lebensmitteleinzelhandel. Das wiederum bedeutet, dass britische Lebensmitteleinzelhändler viel höhere Mieten zahlen konnten (als ihre deutschen Pendants), denn die Miete orientiert sich auch daran, welchen Deckungsbeitrag der Einzelhändler hat. Wenn sich jetzt die Margen im britischen Lebensmitteleinzelhandel u.a. wegen dem Aufstieg der deutschen Discounter auf der Insel auch nur halbieren sollten, lägen sie immer noch deutlich höher als im deutschen Lebensmitteleinzelhandel. Aber das würde dazu führen, dass die Lebensmittelmieter dann auch nur noch die halbe Miete zahlen könnten. Und das ist langfristig ein extrem negativer Ausblick für diese Art von Objekte in Großbritannien.

Man kann es auch anders formulieren. Lange Mietverträge, die ich teuer erkaufe, bieten nur eine Scheinsicherheit! Denn wenn ich nicht beurteilen kann, ob ein Mieter in fünf Jahren seinen Mietvertrag verlängert, dann kann ich erst recht nicht beurteilen, ob er es in 12, 15 oder 17 Jahren tut. Bei Mietrenditen unter 5 % ist es aber essenziell, dass der Mietvertrag verlängert wird, weil sich sonst das ganze überhaupt nicht rechnet. Aber man kann sich lange Zeit in Sicherheit wähnen.
Der Vorteil der DeFaMa mit ihren relativ kurzen Mietverträgen ist, dass wir sehr schnell sehen, ob die Standorte etwas taugen oder nicht. Und bisher hat die DeFaMa bewiesen, dass sie die richtigen Standorte ausgewählt hat.

Bleib gesund.

MfG JE

[supialexi2]

Würde gern noch min die nächsten zehn bis fünfzehn Jahre mitmachen.

Zunächst finde ich spannend, was mit Raadeberg passiert!
Dann in den nächsten sechs, sieben Jahren wenn immer mehr Objekte aus der zehn jährigen Zinsfestschreibung fallen, und jeweils ehr geringe Bankverbindlichkeiten haben.
Wie wird sich da die Vermietungsquote stellen? Tilgt man dann die Restdarlehen möglichst schnell, oder kauft immer noch viel zu, und man dafür die meistenn Gelder braucht.

Dann kommt bei mir schon die Perspektive in so zehn bis zwölf Jahren und schon viele Objekte gar keine Schulden mehr haben.......schüttet man dann viel von den hohen Gewinnen aus? Oder kauft man noch weiter stark zu, oder muss gar evtl viel Geld in Reparatuen, Instandhhalrtungen, oder sogar Neubauten investieren müssen?

So oder so, der Wert der Aktienanteile wird sich erhöht haben! Glaube an eine Verdoppelung in zwölf Jahren, bei glleichzeitig jährlicher Dividende zwischen drei und vier Prozent, des jeweiligen Kurswertes!

[philojoephus]

@ all

Ich eigentlich überhaupt kein Freund davon die Kursentwicklung zu kommentieren, weil dadurch so ein Board einfach nur total zumüllt, aber heute werde ich doch mal schwach.

Habt Ihr gesehen, dass seit gestern auf Tradegate 27.000 DeFaMa-Aktien für 18,50 Euro gesucht sind? Das entspricht mehr als einer halben Mio. Euro bzw. ein bis drei Wochenumsätzen auf Xetra. Das ist echt ein dicker Brocken.

Bleibt gesund.

MfG JE

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.891.475 von philojoephus am 26.08.20 18:18:05

Zitat von philojoephus:

Was die Demografie angeht, hat Rolf Elgeti, der Vorstand der Dt. Konsum, auf der 2019er HV etwas sehr Interessantes gesagt:

- wir beschäftigen uns sehr stark mit der Demografie; Die besten Renditen erzielen wir in den Lagen mit der schlechtesten Demografie; das hängt mit unserer Ankaufsstrategie zusammen; uns ist eigentlich egal in welcher Stadt wir sind, aber nicht wo wir in dieser Stadt sind; denn in der Stadt wollen wir eine der besten Lagen haben; bzw. wichtiger ist, dass wir nicht die schlechteste Lage in einer Stadt haben; Warum macht folgendes Bespiel deutlich: In einer kleinen Stadt gibt es drei Supermärkte; wenn einer drei schließt, geht es den anderen beiden nachhaltig richtig gut, da gibt es dann hohes Mietsteigerungspotential - eine der größten und stärksten Mietsteigerungen hatten wir (bei Obi) in Bitterfeld; In Bitterfeld haben mittlerweile drei Einzelhändler in der Nähe unseres Centers die weiße Fahne gehisst
- in den Schwachen Orten ist es wichtig, dass es mindestens einen Standort gibt, der noch schwächer ist als wir;

Wenn Du Dich zu dem Thema noch etwas genauer belesen willst, dann schaue Dir mal Beitrag Nr. 55 vom 17.11.16 11:16:12 an. Dort stehen ein paar interessante Beispiele von Orten mit grauenhafter Demografie und prosperierenden Einzelhandelsobjekten (Stichwort: Peripherie-Theorie).

Auch in der Immobilien Zeitung vom 08.02.2018 war zu lesen, dass die Preisunterschiede zwischen Ost und West nicht mehr so groß sind:

Hier ein gerade aktuelles Beispiel, wie gut unsere DaFaMa aktuell ist:

Wir hatten zum 31.12.2019 im Jahr 2015 gekauftem und 2010 gebautem Objekt Königsee einen Leerstand von 17,43%. Dies war, da Königsee ein relativ kleines Objekt ist, ein Betrag in Höhe von jährlich 36.000€, der hier weniger als Miete hereinkam.
Jetzt hat H. Schrade auf Twitter geschrieben:

"Diese drei in der PM vom 2.6. erwähnten Verträge sind übrigens inzwischen alle abgeschlossen. Bei dem namhaften Textiler in Königsee handelt es sich um NKD."

Und warum poste ich dies? In Königsee ist die NKD bereits vorhanden. Und warum wird die leerstehende Fläche erst ab Anfang 2021 vermietet? Der Mietvertrag der NKD in der bisherigen Schwarzenburger Straße 15 läuft sehr wahrscheinlich erst Ende 2020 aus und wird nicht verlängert.
Hier sieht man sehr schön, wie wichtig die jeweilige Lage am jeweiligen Ort ist! Elgeti lässt grüßen!

Michale

[Aktienangler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.859.786 von LongTermForever am 24.08.20 10:58:36

Zitat von LongTermForever: ...
DKR würde dieses hochqualitative Portfolio, welches DEFAMA besitzt, nicht oder nur mit hohem Aufwand selbst erwerben können. Man muss doch nur mal schauen, wie zeitaufwändig es für DEFAMA ist, einzelne Objekte zu erwerben, geschweige denn die ganzen 39 Stück! Das geht auch bei DKR nicht schneller, wenn man denselben Qualitätsmaßstab anlegt.

Klar kann DKR (wie man an der Historie sieht) mit hohem Tempo eigene Objekte kaufen, aber nicht in dieser speziellen Kombination aus Preisgünstig und von hoher Qualität wie DEFAMA es macht, was hier schon öfter thematisiert wurde. Deshalb ist z.B. auch der Portfolio-Leerstand bei DKR mit durchschnittlich 10,8% deutlich höher als bei DEFAMA.

Und dieses Portfolio würde man aus diesen Gründen eben nie zu dem 11-fachen bekommen, wie es seitens DEFAMA bilanziert und letztendlich in deren NAV (und in gewissem Umfang auch im Kurs) abgebildet wird.
...

Ich frage mich, was deiner Meinung nach DEFAMA kann, was DKR und andere nicht können? Klar kann die DKR die gleichen Objekte erwerben, wie DEFAMA. Alle diese Player screenen tausende Objekte pro Jahr und kaufen nur die, die am besten zu ihren selbstauferlegten erfolgversprechenden Kriterien passen. Die Verkäufer dieser Objekte werden diese nicht nur DEFAMA oder nur der DKR, sondern vielen Interessenten anbieten, alles andere wäre unsinnig, denn sie wollen ja den besten Preis erzielen. Wenn DEFAMA ein neues tolles Objekt mit 11% Ankaufsrendite erwirbt, sollte man sich mal überlegen, warum andere wie die DKR hier nicht gekauft haben (die Wahrscheinlichkeit, dass sie das Objekt auch auf dem Tisch bzw. im Screening hatten, ist sehr hoch). Einzige Erklärung ist, dass Schrade ein erhöhtes Risiko eingeht und eben nicht immer das beste Objekt am Platz kauft, so wie ein Elgeti. DEFAMA managed seine Objekte bisher sehr gut, die Strategie geht bislang auf. Aber jedes höhere Rendite-Prozent kommt mit höherem Risiko einher. Da macht diese Welt bei DEFAMA keine Ausnahme!

Bei DEFAMA gibt es Objekte im Portfolio, die ich fraglich finde. Beispiel Genthin: Das Objekt der DEFAMA beherbergt nicht einmal einen Lebensmittel-Ankermieter. Ohne den ALDI in einem Fremdobjekt nebenan, sehe das gar nicht gut aus. Man hat den Lebensmittelanker also nicht selbst "in der Hand", kann da nichts "managen". Wenn er geht, dann geht er. Und dann steht auch das DEFAMA-Objekt leer. Dieses Jahr hat sich hier die DKR das beste Objekt am Platz gesichert: Das E-Center mitten im Stadtzentrum (http://www.deal-magazin.com/news/91668/IC-Immobilien-verkauf…). Deutlich weniger Risiko als bei DEFAMA dafür etwas weniger Rendite. Nicht ohne Grund habe ich auch DKR im Depot.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.944.627 von Aktienangler am 31.08.20 23:47:31

In diesem Bereich läuft einiges auch nur über "beste Kontakte und Vernetzungen".

Nicht alle Objekte werden offen am Markt angeboten, und objektiv zum maximal möglichen Höchstpreis verkauft.

Ist Fakt. Hat viele Gründe.

Deshalb kann auch nicht jeder "Branchenneuling" hier optimal loslegen.

Oft ist es so, man kennt sich, man schätzt sich.

Ist aber bei Wohnobjekten oft nicht anders. Viele echte Juwelen gehen dort selten in den offenen Vermarktungsbereich. Zuerst haben die "besten Kontakte" den Erstzugriff. Das Vitamin "B"......

Immobilien oft nicht wie Börsenhandel.

Und es gibt sie, die Verkäufer, die nicht den Verkaufspreis optimieren wollen. Eine ältere Dame aus meinem Umfeld wollte ihr Anwesen verkaufen, Art Juwel am Wasser, und was war, ein ihr nicht genehmes Paar bekam es nicht, obwohl diese den besten Preis boten.....Makler war sauer...... ;-)

[Aktienangler]

!

Dieser Beitrag wurde von CloudMOD moderiert. Grund: Löschung auf Wunsch des Users

[LongTermForever]

Bitte vorher auf den Twitter Account von Herrn Schrade schauen, bevor man hier einen AFD Bezug herstellt und auch sonst etwas die Etikette beachten, das hat dieser hier seit Jahren gut geordnete Thread verdient.

[Strive_and_Prosper [Blogger]]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.949.850 von Aktienangler am 01.09.20 13:09:13

Ähm

Zitat von Aktienangler: dass Ex-AFDler Schrade mit seinem Silberblick potentiellen Schwiegermüttern reihenweise Fachmarktzentren zu Traumpreisen entlockt...

Das kann man so nicht stehen lassen.
Schrade war bei den Piraten und nicht bei der AFD.

Ob das jetzt Unwissen oder bloße Ignoranz von dir war, mal dahingestellt, aber so gehts nicht 😉

[Michale]

!

Dieser Beitrag wurde von CloudMOD moderiert. Grund: Zitat des zuvor, auf Wunsch des Users, gelöschten Posting 64.949.850

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.944.627 von Aktienangler am 31.08.20 23:47:31

@ Aktienangler schrieb am 31.08.20 23:47:31 Beitrag Nr. 2.071 (64.944.627)

>> Alle diese Player screenen tausende Objekte pro Jahr
Das wäre eine Erklärung, warum die Objekte so günstig zu haben sind - es gibt sehr viele Objekte, aber nur sehr wenige Player, die als Käufer auftreten.

>> Wenn DEFAMA ein neues tolles Objekt mit 11% Ankaufsrendite erwirbt, sollte man sich mal
>> überlegen, warum andere wie die DKR hier nicht gekauft haben (die Wahrscheinlichkeit, dass sie das
>> Objekt auch auf dem Tisch bzw. im Screening hatten, ist sehr hoch). Einzige Erklärung ist, dass
>> Schrade ein erhöhtes Risiko eingeht und eben nicht immer das beste Objekt am Platz kauft, so wie
>> ein Elgeti.
Also das hat Elgeti mittlerweile auch schon wieder eingeschränkt. In diesem Jahr betonte er auf der HV: uns ist eigentlich egal in welcher Stadt wir sind, aber in der Stadt wollen wir eine der besten Lagen haben; bzw. wichtiger ist, dass wir nicht die schlechteste Lage in einer Stadt haben;

>> Bei DEFAMA gibt es Objekte im Portfolio, die ich fraglich finde
Geht mir manchmal auch so.

>> Dieses Jahr hat sich hier die DKR das beste Objekt am Platz gesichert: Das E-Center mitten im
>> Stadtzentrum
Hä? Wie kommst Du darauf, dass die DKR das E-Center gekauft hat?
Die DKR listet die Immobilien doch sehr vorbildlich jedes Quartal auf. Unter diesem Link kann man die DKR Portfolioübersicht als PDF herunterladen: https://www.deutsche-konsum.de/portfolio/ Da ist zu lesen, dass Genthiner Objekt ein NP-Markt in der Altmärkerstr. Ist. Und NICHT das E-Center in der Geschwister-Scholl-Straße 30.

Und schon ein Blick auf die Karte zeigt doch, dass der Standort des DeFaMa-Objekts deutlich besser ist, als der des DKR-Objekts.



Das DeFaMa-Objekt liegt direkt an der Kreuzung der einzigen zwei Bundesstraßen und fast mitten im Ort. Darüber hinaus liegt es direkt an der Straße (1. Reihe) und ist damit von allen Seiten sehr gut sichtbar. Rein von der Karte und dem Satellitenbild her, ist DAS die beste Lage im Ort. Und zweifellos um Klassen besser, als die Lage des DKR-Objekts.

Der NP-Markt der DKR liegt dagegen in einem Wohngebiet am Rande der Stadt. Er liegt nicht einmal an der Bundesstraße, sondern eher zweite, wenn nicht schon dritte Reihe. Dazu kommt, dass die Stadt durch einen Kanal geteilt ist. Der NP-Markt liegt auf der kleineren Seite der Stadt.
Das DKR-Objekt ist eher ein Single Tenant Objekt, hat also nur einen Mieter (NP) und ein paar Büroflächen. Dagegen hat das DeFaMa-Objekt mehrere größere Mieter (Deichmann, Takko, dän. Bettenlager, McGeiz) und noch einen Aldi in direkter Nachbarschaft.

>> Ohne den ALDI in einem Fremdobjekt nebenan, sehe das gar nicht gut aus.
Aufgrund der guten Lage des DeFaMa-Objekts bezweifle ich, dass es hier einen Lebensmittelanker bräuchte. Vermutlich würde die DeFaMa sogar einen bekommen, wenn die anderen Mieter Platz machen würden.
Und was den Aldi angeht: Gemäß den Bildern bei Google wurde Aldi da gerade ein neues Gebäude hingestellt, denn auf dem Objektbild der DeFaMa ist im Hintergrund noch ein altes Aldigebäude zu erkennen. Wie Elgeti immer sagt: Wenn der Standort gut ist, wollen die Mieter bleiben. Und wenn ich weiß, dass es ein guter Standort ist, weiß ich auch, dass Aldi bleibt, selbst wenn Aldi nicht mein Mieter ist. Hier hat sich das gerade bestätigt und das obwohl Aldi schon in der zweiten Reihe steht und nicht in der ersten, wie das DeFaMa-Objekt. Und jetzt, wo Aldi da einen Neubau hat, wird Aldi ganz sicher mindestens die nächsten 15 Jahre da bleiben.
Übrigens, wie mir Herr Schrade auf Nachfrage mitteilte: Im Zuge des Aldi-Neubaus wurden die vorher getrennten Parkplätze auf Veranlassung der DEFAMA vereinigt. D.h. man kann jetzt mit dem Auto direkt von Aldi auf das Grundstück der DeFaMa fahren (oder laufen) und umgekehrt. Für die Kunden wirkt das damit wie ein Objekt!

Jetzt mal ganz ehrlich. Du findest der NP hat die bessere Lage?

Nachdem, was Elgeti immer erklärt hat, wäre der NP-Markt m.M. nach einer der ersten Märkte, der von einer Schließung bedroht wäre, weil er am Rande (Peripherie) der Stadt in einem Wohngebiet liegt, keine Agglomeration von Geschäften ist und auf der kleineren Seite der Stadt liegt. Das ist ein typischer Nahversorger, der von der Entwicklung in dem Wohngebiet abhängt. Das ist okay, aber doch nicht vergleichbar mit dem DeFaMa-Standort, der die ganze Stadt versorgt. Aber ich bin sicher, dass die DKR einen guten Grund hatte, warum sie dieses Objekt gekauft hat. Aber ganz ehrlich, für mich ist er nicht erkennbar. Aus meiner Sicht ist das DKR-Objekt fraglich, aber nicht das DeFaMa-Objekt. Und ich würde sagen, dieses Objekt zeigt eindeutig, dass Elgeti nicht immer die die beste Lage im Ort kauft. Und es gibt noch ein paar weitere Orte wo das so ist (z.B. in Erkner).

Um noch einmal auf Dein Anfangsargument einzugehen. Das Genthiner Objekt hat die DeFaMa für 1,4 Mio. Euro gekauft. Gemäß DeFaMa-Geschäftsbericht 2016 betrug die Jahresmiete damals 173.359 Euro, was einer beachtlichen Anfangsrendite von 12,3 % entspricht. Ich weiß nicht, warum die DKR dieses Objekt nicht gekauft hat. Aber gemäß dem letzten Geschäftsbericht beträgt die Miete heute 190.342 Euro, womit die Mietrendite sogar auf 13,5 % gestiegen ist. Seien wir ehrlich, wenn alle Objekte der DeFaMa so laufen würden, wie dieses hier, geb‘s wohl gar keinen Grund mehr, sich Sorgen zu machen.

>> Deutlich weniger Risiko als bei DEFAMA dafür etwas weniger Rendite. Nicht ohne Grund habe ich
>> auch DKR im Depot.
Also ich kann nicht erkennen, warum Du bei der DKR weniger Risiko siehst. Je nachdem auf welche Kennziffer man schaut, ist mal die DKR besser (LTV) oder die DeFaMa (Leerstand). Für mich ist das unterm Strich ziemlich ausgeglichen. Aber die DKR notiert mit einer Mietrendite von 5,4 % (=18,5fachen Mietfaktor, siehe Beitrag Nr. 2.039), was nicht „etwas weniger Rendite“ ist, sondern deutlich weniger ist als die 8,1 % Mietrendite (=12,4fache Miete, siehe Beitrag Nr. 2.024) zu der die DeFaMa notiert.

Bleib gesund.

MfG JE

P.S. Schade, dass ich Deinen Beitrag Nr. 2.073 erst jetzt gelesen habe. Dann hätte ich mir die Mühe mit meinem Beitrag sparen können. Denn mit dem Beitrag hast Du Dich komplett disqualifiziert. Es ist eine Sache schlecht recherchierte Informationen oder Vermutungen über die Objekte der DeFaMa hier zu posten. Aber andere Personen wegen körperlicher Eigenschaften oder mit verleumderischen Aussagen zu diffamieren, das geht gar nicht!

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.949.850 von Aktienangler am 01.09.20 13:09:13

Absolute Unverschämtheit Schrade zu unterstellen er sei früher AfD Mitglied gewesen! Nicht nur das es wohl gar nicht soll hier böse Nachrede betrieben werden.

Es ist ohnehin absolut daneben, dass die Mitglidschaft in einer demokratischen Partei, innerhalb einer freiheitlichen Grundordnung, die auf eine Meinungsvielfalt aufbaut, alas etwas negatives dargestellt werden kann!
Die Systemparteien mit ihren Abgeordneten, die fast alle immer nur an sich selber denken, betreiben hier Verleummnung mit vorher selber verbreiteter Falschaussagen.
u habem, die, die Systempartein der Unredlichkeit, der Lüge und mehrfachen Gesetzesbruch überführten!

Meiner Meinung nach ist es für jeden ein Ruhmesblatt bei eeiner Partei mitgemacht z
Der deutsche Wähler und sein Leben ist für die Systemparteeien unwichtig, stattdessen werden Milliarden überall in der Welt verschenkt, und Millarden für Genderforschung inkl ca 60 Professsorenstellen rausgeworfen.

[JohannesWild]

Tweets von Herr Schrade

Hallo,

Anbei für die Twitter Verweigerer ein paar ausgewählte Tweets von Herr Schrade von den letzten Tagen

Ausnahmsweise ein politischer Tweet da Schrade falscherweise der AFD Ecke zugeordnet wurde:
Matthias Schrade @kungler·30. Aug.Antwort an @MaxRaab1988 @Eiserner5 und @kattascha
Die Flaggen sind eindeutig antidemokratisch gemeint und der recht(sextrem)en Szene zuzuordnen. Mehr muss man nicht wissen, um sich von ihren Anhängern fernzuhalten.
Ich habe kein Interesse an Nazi-/Flaggen-Relativierer-Diskussionen und schalte diese Unterhaltung jetzt stumm.


Herr Schrade erhält Performance Preis

Matthias Schrade hat retweetet Matthias Schrade @kungler
Paketpost heute mit Performance-Preis Lächelndes Gesicht mit lächelnden Augen
9:34 vorm. · 29. Aug. 2020·Twitter for Android 4 Retweets 102 „Gefällt mir“-Angaben
Matthias Schrade@kungler·29. Aug.
Antwort an @kungler
...die öffentliche Ehrung im Rahmen der IR-Fahrt fällt corona-bedingt leider aus. Voll gemein!
(ich erwarte zum Trost mindestens 100 Favs für den vorigen Tweet, sonst gibt's ne saftige Gewinnwarnung Grinsendes Gesicht mit lächelnden Augen)
Matthias Schrade@kungler·29. Aug.
Okay, vielleicht war das mit der Gewinnwarnung ne allzu unglaubwürdige Drohung. Hmmm.... was motiviert euch wohl mehr? Denkendes Gesicht
HAH! Ich hab's: ich trete in EKZ-Kauf-Streik, bis die 100 Favs voll sind. So! Lächelndes Gesicht mit Hörnern 102 Likes
…..

Flächenübergabe Radeberg:

Matthias Schrade @kungler·28. Aug.
Erste Fläche im Silberberg Center Radeberg an Mieter übergeben (der seinen Innenausbau selbst macht). 25 Likes

Herr Schrade bekommt ständig das selbe Portfolio angedient:

Mail eines Maklers:
"Attraktives Portfolio aus 8 Supermärkten - hier klicken für Ihr Expose"

Geklickt. PDF-Text:
"Secret Listing - auf Wunsch des Eigentümers werden weitere Informationen im persönlichen Kontakim persönlichen Kontakt vermittelt."

Also anrufen...
1:40 nachm. · 19. Aug. 2020·Twitter Web App4 „Gefällt mir“-AngabenMatthias Schrade@kungler
·19. Aug.Antwort an @kungler
...und am aller-ersten Ortsnamen, der telefonisch genannt wird, erkennst du sofort: Es ist ein Teil eines Portfolios, das dir schon ungefähr drei Dutzend (sic!) verschiedene Makler in unterschiedlichen Zusammensetzungen in den letzten Monaten (teilweise Jahren) angeboten haben...
Matthias Schrade@kungler·19. Aug.
...was ich wiederum schon nach Erhalt der komplett anonymisierten Mail sofort vermutet hatte.
Aber hey, "secret listing / diskrete Vermarktung"
Gesicht mit FreudentränenGesicht mit FreudentränenGesicht mit FreudentränenGesicht mit FreudentränenGesicht mit Freudentränen
Matthias Schrade
@kungler
·24. Aug.
Mail eines Maklers:
"Angefügt erhalten Sie erste Informationen für ein Kaufangebot zu einem Fachmarkt & Supermarkt Paket in Deutschland. Für dieses Angebot beantrage ich Kunden- und Objektschutz."
Obwohl alles komplett anonymisiert war, sofort die "diskrete Vermarktung" erkannt.
Matthias Schrade
@kungler
·24. Aug.
Ich weiß nicht genau, wie oft das jetzt ganz oder teilweise schon bei mir gelandet ist - diesmal waren's übrigens 19 Objekte - aber mindestens zwei oder drei Dutzend Makler waren es auf jeden Fall schon.
Deshalb starte ich nun einfach mal nen Counter und lege hiermit fest:
31
Matthias Schrade@kungler·25. Aug.
32
Matthias Schrade@kungler·28. Aug.
33
Andreas Wegerich@AndreasWegeric3·25. Aug.
Antwort an @kungler
Ich mache ne Wette, wessen Supermärkte das sind... Warum ist diese Welt so klein geworden?
Volker Glaser
@VolkerGlaser1·25. Aug.Wessen?
Andreas Wegerich@AndreasWegeric3·25. Aug.
Ach komm! Man muss nur meinen zweiten Vornamen kennen. Mein Vater liebte diese Greifvögel.
Johannes Wild@JohannesWild6·28. Aug.
Falken :-)


Viele Grüße,

Johannes

[Aktienangler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.949.976 von LongTermForever am 01.09.20 13:17:16

Sorry Leute!

Zitat von LongTermForever: Bitte vorher auf den Twitter Account von Herrn Schrade schauen, bevor man hier einen AFD Bezug herstellt und auch sonst etwas die Etikette beachten, das hat dieser hier seit Jahren gut geordnete Thread verdient.

Oh Mist - ja - natürlich war Schrade bei den Piraten, nicht bei der AFD. Habe ich leider durcheinander gebracht. Sorry, dafür entschuldige ich mich. Ich werde meinen Beitrag löschen lassen.
Was den anderen Teil angeht, hat mir diese Bemerkung der Kampfkater wegen seines eigenartigen Beispiels entlockt. Gehört hier nicht hin und auch dafür entschuldige ich mich. Prinzipiell habe ich keine Zweifel an der Kompetenz von Schrade, sonst wäre die DEFAMA nicht meine drittgrößte Depotposition. Auch wenn man manches Objekt natürlich diskutieren kann.

[Aktienangler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.950.975 von philojoephus am 01.09.20 14:34:32

Zitat von philojoephus: Und schon ein Blick auf die Karte zeigt doch, dass der Standort des DeFaMa-Objekts deutlich besser ist, als der des DKR-Objekts.

Diesen unendlichen Beitrag hättest du dir aus einem ganz anderen Grund sparen können: Offensichtlich habe ich falsch gelegen, und aufgrund der Tatsache, dass in dem von mir verlinkten Artikel "Edeka" erwähnt wurde (http://www.deal-magazin.com/news/91668/IC-Immobilien-verkauf…), auf das E-Center im Stadtzentrum geschlossen, nicht auf den NP, der zur Edeka-Gruppe gehört. Ein Blick auf die Karte auf der DKR-Seite hätte geholfen. Also nein, ich meinte nicht das NP-Objekt. Auch wenn dieses nicht so schlecht ist, da es die einzige fußläufige Einkaufsmöglichkeit in diesem Stadtteil zu sein scheint.

[Aktienangler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.950.975 von philojoephus am 01.09.20 14:34:32

Zitat von philojoephus: Aufgrund der guten Lage des DeFaMa-Objekts bezweifle ich, dass es hier einen Lebensmittelanker bräuchte. Vermutlich würde die DeFaMa sogar einen bekommen, wenn die anderen Mieter Platz machen würden.
...
Übrigens, wie mir Herr Schrade auf Nachfrage mitteilte: Im Zuge des Aldi-Neubaus wurden die vorher getrennten Parkplätze auf Veranlassung der DEFAMA vereinigt. D.h. man kann jetzt mit dem Auto direkt von Aldi auf das Grundstück der DeFaMa fahren (oder laufen) und umgekehrt. Für die Kunden wirkt das damit wie ein Objekt!

Man hatte in Genthin einen Bäcker und eine Spielhalle verloren, dafür hat man MacGeiz bekommen, keinen Lebensmittelhändler - wenn einer gewollt hätte, hätte der sicher den Vorzug bekommen.

Allerdings - mit den Infos zum Aldi-Neubau und der Zusammenlegung der Parkplätze sieht das tatsächlich viel besser aus. Guter Schachzug von Schrade. Danke dir für diese Info.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.957.404 von Aktienangler am 01.09.20 22:21:38

Der Kommentar gehört hier hin, denn noch nie (!) standen alle Immobilien, egal welcher Nutzungsart, allen möglichen Kaufinteressenten zur Verfügung. Noch nie.

Wer in dieser Branche sehr gut vernetzt ist, der hat einen klaren Vorteil.

Kann man übrigens bei jedem börsennotierten Wert feststellen, wenn man sich tief genug mit der Materie befasst. Denke da z.B. an meine VIB Vermögen....

Nur der 08/15 Handelsbestand, oft überteuert und ohne Nachfrage bei den CORE-Kontakten, geht an alle Marktteilnehmer.

Hast du denn überhaupt persönliche Erfahrungen in diesem Bereich? Maklern, Scouts....

[Aktienangler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.958.214 von Kampfkater1969 am 02.09.20 06:43:16

Mein "gehört hier nicht hin" aus Posting 2.080 war selbstkritisch auf meinen einen Satz in Posting 2.073 bezogen, nicht auf deinen Kommentar/dein Beispiel. Aber dennoch: dein Beispiel bleibt in meinen Augen unpassend.

Es ist doch ein Riesenunterschied, ob man ein Privatgrundstück in guten Händen wissen will oder ob man ein Fachmarktzentrum verkauft. Ob Erbengemeinschaft oder Immobilienfonds - die wollen den besten Preis für ihr Fachmarktzentrum und denen ist es egal, ob sie an Schrade oder Elgeti verkaufen. So eine Verkaufshalle mit Parkfläche davor hat doch nicht annähernd die gleiche persönliche Bedeutung für den Verkäufer wie ein Objekt, dass sich in jahrzehntelanger privater Nutzung befand.

Die eigentliche Fragestellung (in Bezug auf Posting 2.054 von LongTermForever) war aber: Kann Elgeti die gleichen Objekte kaufen wie Schrade? Die Antwort muss "ja" lauten, denn ich würde nicht daran zweifeln, dass Elgeti ne Menge gute Kontakte in der Immowelt hat. Und ich bleibe dabei: viele der Objekte liegen bei beiden auf dem Tisch, was nicht heißt, dass sie immer im Bieterkampf stehen, denn sie legen offenbar unterschiedliche Kriterien an.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.960.680 von Aktienangler am 02.09.20 10:30:40

Irrtum, unser Vorstand ist ganz aktuell an solch einem "Paket" dran. Da kannst du ja fragen, warum dies nicht im "freien Verkauf" zum Höchstgebot in den Markt gehen wird.

Mein Beispiel war bewußt so gewählt, aber der kommende Zukauf der Defama ist einer dieser Fälle.

Wenn er nicht in der berühmten "letzten Sekunde" scheitert.

Nicht alles erfolgt immer rational. Macht es doch wieder spannend, auch im Privaten. ;-)

Würden nur "Vulkanier" Immobilien handeln, hättest du 100% Recht.

So aber menschelt es sehr.

[Aktienangler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.951.611 von supialexi2 am 01.09.20 15:19:22

Mein misslungener Beitrag 2.073 (übrigens als Überspitzung & Ironie gedacht, aber leider nach hinten losgegangen) sollte weder eine Unterstellung der Zugehörigkeit zu einer gewissen Ecke noch üble Nachrede sein. Ich habe leider die Piratenpartei, in der Schrade einst mitwirkte, unglücklicherweise mit der ehemaligen Euroskeptiker-Bewegung von Prof. Lucke verwechselt. Niemals wollte ich irgendeinen Zusammenhang zwischen dem DEFAMA-Chef und dem, was aus Luckes Partei heute geworden ist, herstellen. Entsprechend habe ich die Beiträge löschen lassen, denn von dieser fälschlichen Erwähnung einer gewissen Partei zusammen mit dem Namen des DEFAMA-Chefs sollte möglichst nichts stehen bleiben. Schlimm genug, dass mir dieser Fehler passiert ist, aber die Tatsache, dass hier so viele ihren Kommentar teils mit Zitaten meines Postings absetzen mussten, macht es umso schwerer, die falschen Aussagen komplett zu löschen.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.960.923 von Aktienangler am 02.09.20 10:47:33

Über "Glaube" "Fußball" und "Politik" lässt sich trefflich streiten, da gibt es nie die eine (!) 100% richtige Meinung.

Lasst uns hier bei einem meiner "Juwelen" Defama lustvoll die Pro und Contra besprechen.

Aber auch hier keine Einigkeit, sonst würde der Markt längst 25 € Kurs bezahlen wollen. ;-)

[Aktienangler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.960.728 von Kampfkater1969 am 02.09.20 10:34:45

Zitat von Kampfkater1969: Irrtum, unser Vorstand ist ganz aktuell an solch einem "Paket" dran. Da kannst du ja fragen, warum dies nicht im "freien Verkauf" zum Höchstgebot in den Markt gehen wird.

Aha. Aber woher weißt du das bzw. wen frag ich denn da? Herrn Schrade persönlich? Ach hallo, erzählen Sie mir doch mal bitte alle Details zu den laufenden Kaufverhandlungen?

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.961.271 von Aktienangler am 02.09.20 11:11:40

Diese Information hat man, wenn man wie hier viele Mitstreiter in diesem Thread die Berichte, Präsentationen und vor allem Calls liest und mitverfolgt. Zudem besteht hier tatsächlich gelegentlich telefonischer und persönlicher Kontakt zwischen Forenteilnehmern und CEO.

Summa summarum kann ich aus Erfahrung bestätigen, dass die Teilnehmer hier viel Branchen Know How und Firmenkenntnis besitzen und man dem Großteil der Posts Glauben schenken kann...

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.961.721 von LongTermForever am 02.09.20 11:38:26

Es gibt Themenfäden auf W-O, da "zensiert"......aber es gibt auch Themenfäden, da ist geballtes Fachwissen und eine gehörige Kompetenz an "Wirtschaft" und "Investor" vorhanden.

Themenfaden Defama einer der besten auf W-O. Schade, dass unser Vorstand hier nicht schreiben will. Machen und machten andere Vorstände in anderen Fäden.

Natürlich klar als Vorstand bezeichnet im "Nickname".

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.961.847 von Kampfkater1969 am 02.09.20 11:45:31

Und wenn ich es so verfolge, dann mag unser Vorstand seine "gesammelten Likes" auf Twitter.

Das kann er hier auch haben, ich gebe immer einen Daumen für gute Postings. ;-)

[LongTermForever]

Nice to know :)

Ich konnte es kaum glauben, aber DEFAMA kann man nun in der Trade Republic App ab 10€ monatlich besparen - und das sogar gebührenfrei!

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.962.054 von LongTermForever am 02.09.20 11:56:57

Das ist die Zukunft, keine Spesen mehr direkt für den Kunden, Anbieter holt sich Kick Backs über Spanne Geld/Brief beim Händler/Börsenplatz.

Somit kann sich keiner mehr rausreden, man hätte kein Geld übrig, um solide Werte zu besparen.

Wer nicht mal diese Raten übrig hat, der hat sein Leben nicht im Griff. ;-)

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.961.847 von Kampfkater1969 am 02.09.20 11:45:31

Zitat von Kampfkater1969: Schade, dass unser Vorstand hier nicht schreiben will. Machen und machten andere Vorstände in anderen Fäden.

Das stimmt, allerdings würde ich mir das als Vorstand nicht unbedingt antun wollen.
Ich denke da an den CEO von Weng Fine Art, der seine Aktionäre (einschließlich mich) auf Ariva immer nach bestem Wissen und Gewissen über aktuelle Sachverhalte informiert und Fragen direkt beantworet. Das Ergebnis ist, dass er dort z.T. aufs wirklich übelste von Hatern beschimpft wurde und wird. Er ist eine authentische Persönlichkeit, die sich leider immer und immer wieder gegen Basher wehren muß und dabei logischerweise auch selbst dann irgendwann die Contenance verliert, was seinem Ansehen dann wohl auch wiederrum nicht guttun dürfte.

Insofern..... heikles Thema, denke ich.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.979.784 von The_Jackal am 03.09.20 16:58:17

Das Thema aber das gleiche auf Twitter.

Ist immer die Gefahr, egal wo. Digital und analog, im wirklichen Leben auch.

Viele unserer Mitbürger haben es nie gelernt, abweichende Meinungen zu ertragen. Eine der höchsten Errungenschaften.

Warum immer mehr sich in ihre "Wohlfühlblasen" suhlen wollen? Ohne die immer (!) vorhandenen abweichenden Meinungen und Würdigungen "denken" zu wollen?

Man muss ja nicht immer der gleichen Meinung sein? Habe aber das Gefühl, dass nun immer öfter nur noch eine (!) "alternativlose" Meinung und Richtigkeit zu gelten hat.

Möge auch der Themenfaden von Defama auch immer wieder User dazu bringen, "Würze" reinzubringen.

"Politischen und gesellschaftlichen Meinungseinheitsbrei" haben wir leider schon viel zu viel.

Unsere Zivilisationen kamen immer nur durch Diskurs weiter, in den Gesellschaftsformen, in der Wissenschaft.

Auch sehr gute Firmen, wie eine Defama, können von wachen kritischen Miteigentümern und potenziellen Anlegern profitieren.

Es gibt nichts (!), was man nicht noch besser machen könnte.

Wobei ich aus meiner Sicht bei der Defama weitaus weniger Optimierungsvolumen erkennen kann, als bei anderen Firmen an der Börse. ;-)

Ich würde aber versuchen, noch mehr "Freelancer-Immosouts" für mich suchen zu lassen.

[supialexi2]

Auch wenn man ab 10 Euro im Monat, ohne Kosten in Defama ansparen könnte, ist das nichts gegen die Ängste und Befürchtungen der Menschen!

Aktien und Börse etc ist für Deutsche Teufelszeug, "da kann man alles verlieren." Selber spekuliere ich seit fast 40 Jahren, mit einer Pause von so 5 -8 Jahren (hatte alles in Immobilien), und in den letzten zehn Jahren, auch immer mehr als gut verzinsliche Anlage. Meiner kleinen Schwester habe ich mal zum Geburtstag eine Jeansshop Aktie geschenkt...
Aber nützt nichts! Die lässt liieber 100000 Euro auf dem Girokonto liegen, als in Aktien zu investieren. Es gab bei mir zweimal, dass der Aktienwert stark zurück ging und ich Angst um all mein Geld hatte (vor 1987), vielleicht habe ich das zuviel erzählt und ließ unbemerkt, dasss ich jeweils danach große Gewinne machte.

Überhaupt wenn man sich die Kurswerte von Aktien anschaut, die man mal vor 30 oder 40 Jahren hatte, frage ich mich ob ich mit all meiner Spekulation überhaupt mehr verdient habe, als wenn ich immer nur die damaligen Werte gehalten hätte!

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.004.342 von supialexi2 am 06.09.20 21:06:51

Hin und her macht Taschen leer, bei Aktien, bei Immobilien.

In der Masse aller Fälle gilt: Sehr gute Sachanlagen = kaufen, laufende Erträge kassieren und liegen lassen.

Meine Devise:

Kurzfristig (!) ist es riskant, Aktien zu haben.

Langfristig (!) ist es riskant, keine (!) Aktien zu haben.


Gilt für alle Aktien, auch einer DEFAMA.

[Kampfkater1969]

Werden wir nun im September 2020 noch signifikant höhere Allzeithöchstkurse bei DEFAMA bekommen?

Schaut gut aus.

Übrigens, in der letzten wichtigen Rede des Chefs der "privaten FED" der USA wurde das Wort Inflation extrem inflationär verwendet, ich hatte nach dem 50. Mal der Wortwiederholung keine Lust mehr, weiter zu zählen.
Was ist dort Fakt: Man will eine höhere Inflation mit der Brechstange nun erzwingen und Zinsen erst wieder anheben, wenn diese einiges an Papiergeldkaufkraft gefressen hat. Man will noch mehr "sozialistisch" die Zinsen nach unten manipulieren. In der USA wohlgemerkt.

Bedeutet für Sachwerte wie eine Defama, perfekt!

USA könnte nun länger als viele bisher dachten, Minuszinsen haben nach Inflation.

[Kampfkater1969]

Heute ja so richtig "Wumms" bei den gehandelten Stückzahlen, im krassen Gegensatz zur jüngeren Vergangenheit.

[supialexi2]

Glaube, dass nach einer neuenn Kaufmeldung weiter und stärker steigt. und wenn wir die zwanzig nachhaltig überschrritten,sind die einhunert Millione Marktkapitalisierung auch nicht mehr weit !

[supialexi2]

Ob Sschrade doch ein. Wenig der Fleiss verlassen hat:

Am Anfang hatten wir vielleicht acht oder neun Ankäufe im Jahr. Damit kam man auf 20 bis 28 Mio Ankaufsvolum.Seitdem man den damaligen grössten Kauf machte.( Glaube Lübenau , nähe Berlin)Gab es mehrfach Käufe die über den selber geplanten fünf mio Ankaufsvolumen hinausgehen.Der Anteil hat sich von null in den ersten beiden Jahren auf nun einhundert Prozent jetzt in 2020verändert.

Kann ja sein dass die Angebote sich geändert haben, oder es andere Gründn sind, und meine Befürchtung man kümmere sich nicht mehr um die Objekte min weniger als 500mio Jahresmiete Quatsch Sind!

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.021.439 von supialexi2 am 08.09.20 16:52:22

Die 100 Mio € werden massiver Kapital anlocken. Viele kaufen darunter nicht, weil auch man nicht schnell genug rauskäme.

So eine Defama mit 125 Mio € Marktwert und verdoppelter Aktienzahl durch Gratisaktien hätte was.

;-)

[straßenköter]

DEFAMA behält und refinanziert das Silberberg Center Radeberg

https://www.dgap.de/dgap/News/adhoc/defama-behaelt-und-refin…

[babbelino]

Was nichts anders heißt, als dass man nicht die erhofften Verkaufspreise erzielen konnte.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.022.783 von Kampfkater1969 am 08.09.20 18:34:26

Zitat von Kampfkater1969: Die 100 Mio € werden massiver Kapital anlocken. Viele kaufen darunter nicht, weil auch man nicht schnell genug rauskäme.

So eine Defama mit 125 Mio € Marktwert und verdoppelter Aktienzahl durch Gratisaktien hätte was.

;-)

Viele dürfen auch nicht kaufen, wenn die Marktkapitalisierung niedrig ist (Regelwerk und Bedingungen bei Fonds, aber neben einer hohen Marktkapitalisierung, muss auch ein gewisser Umsatz an den Börsen sein, damit die grossen Investoren schnell disponieren können!
Wenn ein fonds mit einer Milliarde Fondsvermögen sich mit einem Prozent seines Vermögen in DeFaM engagieren möchte, könnte er aktuell nicht mal in 14 Wochen soviel kaufen oder verkaufen ( selbst wenn von ihm allein 95% der Mengen kommen!


Allso es braucht mehr Wert. Man kann nur hoffen, dass man nun endlich mehr ankauft.

[supialexi2]

Aus der heutigen Miteillung:

Mit den bereits vorhandenen liquiden Mittel und den aus der Refinanzierung resultierenden Zuflüssen könnte DEFAMA den annualisierten FFO von derzeit 1,52 € je Aktie auf über 2,00 € steigern, ohne weitere Kapitalerhöhungen durchzuführen.

Und warum macht man es nicht?

[LongTermForever]

Großartig!

Bzgl. der schon wieder kritischen Stimmen:

(1) Die Preise waren sicher ok, da die Ad hoc von hohen einstelligen Mio. Beträgen spricht
(2) Es wird eine echte Perle im Bestand behalten, mit hohem Mietertrag und sogar noch hohem Revalutierungsvolumen
(3) Ein FFO von 2€ würde Kurse bis 30€ rechtfertigen

Damit hat der Vorstand meine absolute Zustimmung und Glückwünsche zu der umsichtigen Entscheidung!

[hugohebel]

Nachdem er die ganzen Bilder auf twitter gepostet hat zum silberberg Center habe ich mir sowas schon gedacht. Wird halt auch echt ein modernes Ding und was besseres muss man erstmal finden.

[supialexi2]

Da man ja weder in 2019 noch in 2020 zusätzliche Käufe tätigen konnte, die die wegffallenden Mieten ( bei Verkauf) ausgleichen könnten, muss mman es eben behalten.
Überhaupt wird stark vermindert eingekauft! Ja es ist viel Arbeit potenzielle Ankäufe zu bearbeiten zu besichtigen, bei einigen Objekten jahrelang am Ball zu bleiben!
Und dann erst. .... Dann fängt die Arbeit erst richtig an! Dafür sind doch 18 Leute nur bei der Hausverwaltung , ob die nur tröödelig sind, oder was da sonst fals ch läuft? Hier könnte die Deutsche Konsum reit Vergleichszahlen liefern, kann mich an 5.5% Kosten für die Verwaltung erinnern, kann sein, dass die 2 %, die von der Ag an "Elgeti Brother" gezahlt werden noch dazu kkommen.

wieviel muss defama für die Verwaltung ausgeben?

Ich war lange voll beeindruckt von defama und Schrade, doch die ständig weit überproporzal steigenden Kosten sind unverständlich!

[Kampfkater1969]

Ich bin äußerst zufrieden mit der Halteentscheidung zu Radeberg.

War ja hier schon beizeiten geschriebene meine bevorzugte Handlungsweise.

Was wichtig ist, man erhält hierdurch einen Zuwachs an stillen Reserven, denn aktiviert werden ja nur die tatsächlichen Objektumbaukosten.

Meinen Respekt für diese weitsichtige Entscheidung unserer Organe.

[Kampfkater1969]

Hat sich hier immer noch kein "ehrenamtlicher Re-Poster" der Defama-relevanten Inhalte von Vorstand Schrade auf seinem Twitter-Kanal gefunden?

Er selber will ja immer noch nicht hier sich direkt selbst einbringen, was ja möglich wäre, mit offenen Visier!

[supialexi2]

Es ist kein Fehler Radeberg zu behalten!

Man hat wohl 5.5 Mio bezahlt und ca 9 mio iin den Umbau investiert,zusammen dann 14.5mio; Nach dem Umbau werden 1.3 mio Mieten erzielt, der walt ist dann bei Fertigstellung im November bei 12 Jahren , also ein Top Objekt, fast ganz neu mit soliden, guten Mietern mit überdurchschnittlicher Vertragslaufzeit.

Würde man es zur 20 fachen Jahresmiete verkaufen können,wären es 26 mio, bei 18 fach 23.4 mio bei 22-fach dann28.6 mio oder bei 17 facher Jahresmiete - 22.1 mio.

Wenn wir niedrig ansetzen könnte man zum 17fachen verkaufen, glaube eher mehr, oder es wird erst dann die 22 fache und mehr gezahlt, wenn der Shop komplett fertig ist, und zumindest ein paar Tage geöffnet hat. Da der Aufsichtsrat entscheiden muss kann Schrade kurzfristig nicht so handel wie es sinnvoll ist; die Regelung, dass der Aufsichtsrat über jeden Kauf und Verkauf entscheidet, sollte man ändern, und an die Regelung anderer AGs anpassen.

[supialexi2]

Also ich weiß jetzt hier nicht was und wann und wieviel Steuern anfallen.. Wenn man 17fache Jahresmiete erzielen kann, wäären das 22.1 mio abzügl. Kauf- und Baukosten 14.5 wären dann ca 7.6mio und ein Gewinn im höheren einstelliigen mio-Bereich,wenn wir davon ausgehen, dass seit Ankauf 0.5 mio getilgt sind , dann hat man nur noch 14mio aktuell Verbindllichkeiten,und man hätte 8.1 mio cash zur Verfügung ! ob und wieviel Steuern zu zahlen sind, ist mir unbekannt

[babbelino]

@supialexi2

Steuerliche Überlegungen sind m.E, vernachlässigbar, da man bei einem etwaigen Verkauf prima den 6b in Anspruch nehmen könnte.

Folgendes Rechenbeispiel:
Der Verkauf zu einem Multiple von 17 (Mietrendite 5,9%) würde bei 1,3 Mio. Miete 22,1 Mio. Verkaufserlös bedeuten bzw. einen Gewinn i.H.v. 7,6 Mio. Euro. Hebelt man diesen mit 60% (analog zum LTV Stand Halbjahr 2020) würde durch die Hebelung des Gewinns ein Investitionsvolumen von 7,6 Mio. Gewinn + 11,4 Mio. Hebel + alte Investitionssumme von 14,5 = 33,5 Mio. Euro entstehen. Sollte diese Summe weiter zu Mietrenditen i.H.v. 8% reinvestiert werden können, würde dies Mieteinnahmen von 2,7 Mio. Euro ermöglichen. Dies würde sich grob in FFO i.H.v. 1,1 Mio. transformieren lassen. Radeberg erwirtschaftet nur FFO i.H.v. 0,8 Mio. ab.

Ich bleibe dabei: Der Verbleib von Radeberg im Portfolio ist ein klares Indiz dafür, dass der Markt nicht bereit ist, für Fachmarktzentren Phantasiemultiples aufzurufen.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.039.661 von babbelino am 10.09.20 09:53:58

Zitat von babbelino: Folgendes Rechenbeispiel:
Der Verkauf zu einem Multiple von 17 (Mietrendite 5,9%) würde bei 1,3 Mio. Miete 22,1 Mio. Verkaufserlös bedeuten bzw. einen Gewinn i.H.v. 7,6 Mio. Euro. Hebelt man diesen mit 60% (analog zum LTV Stand Halbjahr 2020) würde durch die Hebelung des Gewinns ein Investitionsvolumen von 7,6 Mio. Gewinn + 11,4 Mio. Hebel + alte Investitionssumme von 14,5 = 33,5 Mio. Euro entstehen. Sollte diese Summe weiter zu Mietrenditen i.H.v. 8% reinvestiert werden können, würde dies Mieteinnahmen von 2,7 Mio. Euro ermöglichen. Dies würde sich grob in FFO i.H.v. 1,1 Mio. transformieren lassen. Radeberg erwirtschaftet nur FFO i.H.v. 0,8 Mio. ab.

Ich bleibe dabei: Der Verbleib von Radeberg im Portfolio ist ein klares Indiz dafür, dass der Markt nicht bereit ist, für Fachmarktzentren Phantasiemultiples aufzurufen.

Ich glaube es ist recht schwierig zu beurteilen, ob ein Verbleib oder Verkauf sinnvoller wären. Es kommen eine Reihe von Effekten hinzu, die von aussen nur schwer zu beurteilen sind (z.B. Einarbeitungszeit und -aufwand in ein Objekt, gerade bei Radeberg m.E. nicht ganz unwesentlich).

Deine Rechnung kann ich so oder so aber insofern nicht nachvollziehen, da die 3 Mio Aufvalutierung bei Nichtverkauf von Radeberg (dann auch gemäß deinem Beispiel wieder mit entsprechendem Hebel) ein Investitionsvolumen von 7,5 Mio € ergeben würden. Den Ansatz des anzunehmenden FFO aus den 7,5 Mio € kann ich in deiner Rechnung nicht erkennen !?

[hugohebel]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.039.661 von babbelino am 10.09.20 09:53:58

Noch nicht... So viel billiges Geld wie in die Märkte kommt will angelegt werden. Wenn Büroimmobilien jetzt zunehmend uninteressant werden rücken andere Themen in den Fokus.

Beispiel von gestern, BASF baut kein neues Bürogebäude wegen Home Office Trend.

https://www.rheinpfalz.de/lokal/ludwigshafen_artikel,-basf-b…

Das Geld muss sich im Immobilienbereich also neue Ziele suchen nachdem auch Einkaufszentren nicht mehr als sexy gelten. Logistik, Light Industrial und Fachmarktzentren scheinen mir derzeit da mit die interessantesten Kategorien in Deutschland zu sein. Sowas wie 5G Masten und Rechenzentren haben wir ja hier nicht notiert.

Zitat von babbelino: Ich bleibe dabei: Der Verbleib von Radeberg im Portfolio ist ein klares Indiz dafür, dass der Markt nicht bereit ist, für Fachmarktzentren Phantasiemultiples aufzurufen.

[babbelino]

@K1K1

Ein Aufvalutierungsvolumen i.H.v. 3 Mio. ergibt ein Investitionsvolumen von 3 Mio, es sei denn, Du würdest den LTV noch weiter verschlechtern wollen. Durch die Aufvalutierung entsteht ja kein Eigenkapital, welches Du leveragen könntest.

[Kampfkater1969]

Nachdem immer mehr Adressen nach akzeptablen Renditen aus Sachvermögen suchen, und Teile des Sachvermögens bereits überteuert sind oder durch Corona-Begleitumständen mit höheren Risiko versehen werden muss, wie Büroimmobilien, dürften Immobilien, die im absoluten Corona-Shutdown exzellente Renditen brachten, immer gesuchter werden.

Wie die Immobilien einer DEFAMA.

Und dieser Zwang, nach Inflation noch positive Renditen zu erwirtschaften können, wird sich krass verschärfen.
Nachdem sich die Politik immer mehr darauf verlegt, alle Probleme mit noch mehr Geld aus dem Nichts kaschieren zu wollen.

Plärrt einer nach Geld und nennt Corona als Grund = Massen an neuem Geld, weit mehr als BIP-Zuwachs vernünftigerweise erlauben würde.

Deshalb kann man doch in diesen "neuen Normalitäten" doch gar nicht anders, als solide Sachwerte nicht (!) zu verkaufen, sondern zu kaufen bzw. zu halten.

Immobilien wie die einer DEFAMA können nicht beliebig durch Politiker vermehrt werden, Papiergeld schon.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.040.318 von babbelino am 10.09.20 10:44:31

Zitat von babbelino: @K1K1

Ein Aufvalutierungsvolumen i.H.v. 3 Mio. ergibt ein Investitionsvolumen von 3 Mio, es sei denn, Du würdest den LTV noch weiter verschlechtern wollen. Durch die Aufvalutierung entsteht ja kein Eigenkapital, welches Du leveragen könntest.

Wenn du die beiden Varianten vergleichen willst, dann ergibt das aber nur Sinn, wenn in beiden Fällen der gleiche LTV (*) zugrunde gelegt wird. Der durchschnittliche LTV würde sich ja in deinem Beispiel bei Verkauf erhöhen bzw. bei Nichtadjustierung im Falle des Nichtverkaufs relativ verringern.

(*) LTV und (bilanzielles) Eigenkapital leveragen sind übrigens unterschiedliche Dinge.

[Kampfkater1969]

Demnächst kommt der "Paketankauf"?

Und alle sind wieder "tiefenentspannt"!

[babbelino]

@K1K1

Ich kann Dir nicht folgen. Kannst Du das bitte mal mit einem Zahlenbeispiel unterlegen?

[philojoephus]

@supialexi2

Warum man jeden Gedanken, den man hat, hier gleich einstellen muss und auf diese Weise in weniger als 24 Stunden vier relativ inhaltsleere Beiträge schreibt, ist mir schleierhaft. Weniger ist da eindeutig mehr.

>> Da man ja weder in 2019 noch in 2020 zusätzliche Käufe tätigen konnte, die die wegfallenden
>> Mieten (bei Verkauf) ausgleichen könnten, muss man es eben behalten.
Wie kommst Du auf so einen Quatsch?
Wie Du selbst schreibst, generiert Radeberg nach Fertigstellung Mieteinnahmen i.H.v. 1,3 Mio. Euro pro Jahr.
In 2019 wurden sieben Objekte für 20,8 Mio. Euro gekauft, die Mieteinnahmen i.H.v. 2,1 Mio. Euro generieren.
Und in 2020 wurden bisher zwei Objekte gekauft, die Mieteinnahmen i.H.v. über 1,8 Mio. Euro generieren.
Seit Bestehen der DeFaMa wurden in KEINEM Jahr weniger als 1,7 Mio. Euro zusätzliche Mieteinnahmen dazugekauft.

>> Überhaupt wird stark vermindert eingekauft!
Wie kommst Du darauf?

Jahr    Ankaufsvolumen    Mieteinnahmen    Anzahl der Objekte

2015     13,4 Mio. €        1,7 Mio. €             6

2016     17,0 Mio. €        2,1 Mio. €             6

2017     21,9 Mio. €        2,5 Mio. €            11

2018     27,2 Mio. €        2,9 Mio. €             8

2019     20,8 Mio. €        2,1 Mio. €             7

2020     15,2 Mio. €        1,8 Mio. €             2

Quelle: Pressemeldungen, Quartals- und Geschäftsberichte der DeFaMa

Nur um das klarzustellen: Die DeFaMa strebt Käufe für 15 bis 20 Mio. Euro pro Jahr an. Diese Marke wurde in den letzten drei Jahren deutlich übertroffen und selbst in diesem Jahr haben wir die 15 Mio. Euro schon erreicht. Und ein paar Monate sind es ja noch bis Jahresende.

Die DeFaMa hat nie gesagt, dass sie jedes Jahr eine bestimmte Anzahl an Objekten kaufen will. Die Anzahl der angekauften Objekte ist auch für die Bewertung der DeFaMa relativ irrelevant. Entscheidend sind die Mieteinnahmen und der daraus generierte FFO. Weniger, dafür aber größere Objekte (wie Pasewalk, Dinslaken oder Zeitz) sind sogar eher von Vorteil, weil sie weniger Aufwand einen höheren Ertrag bringen. Also lieber zwei Objekte mit 1,8 Mio. Euro Mieteinnahmen wie in diesem Jahr als sechs Objekte mit 1,7 Mio. Euro wie in 2015.

>> doch die ständig weit überproportional steigenden Kosten sind unverständlich!
Ja, die Kosten sind lange Zeit überproportional angestiegen. Was u.a. damit begründet wurde, dass die Verwaltung der Objekte in die eigene Hand übernommen wurde, weshalb man eine eigene Mannschaft aufbauen musste, neu gekaufte Objekte erstmal einen deutlich höheren Aufwand bedeuten und immer wieder positive und negative Sondereffekte auftreten, die aufgrund der kleinen Basis schnell auf das Ergebnis durchschlagen. Es war auch lange Zeit nicht klar, wo sich die Kostenquoten einpendeln werden. Mit zunehmender Größe und größerer Erfahrung sollte sich das nach und nach Einschwingen.
Das war eindeutig ein negativer Trend, den man im Auge haben sollte. Und deshalb fand ich es schon sehr positiv, als sich die Margen schon im GJ 2019 nicht mehr verschlechtert haben (siehe unten). Und auch im 1HJ 2020 sind sie stabil geblieben und das obwohl ein Teil der Umsätze aus Radeberg gefehlt haben (Sondereffekt!), der eigentlich zu einer Verschlechterung der Margen hätte führen können.
Also warum sprichst Du immer noch von „weit überproportional steigenden Kosten“?



>> Da der Aufsichtsrat entscheiden muss kann Schrade kurzfristig nicht so handel wie es sinnvoll ist; die
>> Regelung, dass der Aufsichtsrat über jeden Kauf und Verkauf entscheidet, sollte man ändern, und an
>> die Regelung anderer AGs anpassen.
Herrn Schrade gehören 30 % des Unternehmens. Der Aufsichtsrat wurde von Herrn Schrade bei Gründung des Unternehmens gewählt. Der Aufsichtsrat steht dieses Jahr 1:1 zur Wiederwahl an. Wenn das nicht passen würde, gäbe es einen anderen Aufsichtsrat.
Wie kommst Du darauf, dass Herr Schrade nicht kurzfristig und nicht sinnvoll handeln kann?
Von welchen anderen Immobilienunternehmen kennst Du die Geschäftsordnung für den Vorstand so genau, dass Du weißt, dass es da anders ist?

@ babbelino

>> Ein Aufvalutierungsvolumen i.H.v. 3 Mio. ergibt ein Investitionsvolumen von 3 Mio, es sei denn, Du
>> würdest den LTV noch weiter verschlechtern wollen. Durch die Aufvalutierung entsteht ja kein
>> Eigenkapital, welches Du leveragen könntest.
Falsch. Die 3 Mio. Euro werden wie Eigenkapital behandelt und können auch geleveraged werden. Genau das hat die DeFaMa auch vor, wie sie immer betont hat. Also reden wir nicht über 3 Mio. Euro Investitionsvolumen sondern bei einer angestrebten Finanzierungshöhe von 90 % des Nettokaufpreises eher über ein Investitionsvolumen von 20 Mio. Euro. Also durch die Aufvalutierung von Radeberg kann man die Ankäufe eines Jahres finanzieren oder sich eine KE sparen.

„Wir sind nicht Zins-Optimierer; wir sind Eigenkapitalrendite-Optimierer. Insofern ist eine niedrigere Eigenkapitalkomponente und ein etwas höherer Zins mir allemal lieber als die Hälfte des Objekts mit Eigenkapital, aber mit 0,9% Zins finanzieren zu können.“ (29.07.2020, Q2 2020 Telefonkonferenz; https://defama.de/wp-content/uploads/2020/07/2020-07-29-Tran… )

der von „uns angestrebten sehr hohen Finanzierung von in der Regel über 90% des Nettokaufpreises“ (29.11.2019 Nebenwerte Magazin
https://www.nebenwerte-magazin.com/interview/item/5861-m-acc…

Du selbst hast Dich hier an der Diskussion bezüglich für und wider den Verkauf von Radeberg beteiligt. Dabei ist doch klar geworden, dass es da eine Menge Faktoren gibt, die da reinspielen.
Ich selbst war lange Zeit eher für den Verkauf. Kann nun aber auch mit dem Behalten leben.

MfG JE

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.040.993 von philojoephus am 10.09.20 11:35:18

Schade, dass es von dir kein investierbares Nebenwerte-Wikifolio gibt oder einen Nebenwertefonds.

Es wäre mir eine Freude, auch deinen Sachverstand zu nutzen, um mit Sachanlagen Erfolge weiter zu optimieren.

Aber auch über deine fundierten Beiträge auf W-O partizipieren wir, wenn man es will. ;-)

Dein aktueller Arbeitgeber kann sich glücklich schätzen.....oder wärst du für Headhunteranrufe empfänglich?

[babbelino]

@Joe

Den aktuellen LTV von über 60% halte ich bereist für hoch. Objekte mit bis zu 90% fremd zu finanzieren ist m.E. zu hoch. Exzessives Leverage hat in der Vergangenheit oft zum vollständigen Verlust des Equity geführt.

Ein gutes Beispiel ist Unibail. Auf dem Papier hat die Aktie ein niedrigen LTV von 41% bei einem NAV von 197 Euro. Eine in meinen Augen relativ sportliche Bewertung der Immobilien gepaart mit begründeten Ängsten vor Mietausfällen läßt den Markt über die Notwendigkeit einer KE im Volumen von bis zu 3 Mrd. diskutieren mit der Folge, dass die Aktie jetzt bei 39 Euro notiert.

[supialexi2]

Die Alternative eines Halten, wäre ja die Anlage des durch den Verkauf generierten Gelder in solche Obbjekte, die man sonst auch hält, in ähnlicher Konstellation wie man sonst auch solche Käufe macht, das müsste man schon zusätzlich kaufen! Wenn man nun 8mio als Eigenkapital in zusätzliche Käufe einbringt ließen sich damit min. Ca 40 mio zusätzliches Anlagevolumen kaufen (wie sonst auch bei 20 % Eigemkapital). Bei Kauf zur 10 fachen Jahresmiete , wären das 4 mio Mieteinnahme im Jahr, anstatt 1.3 mio in Radeberg.Dachte dass höätte sich Schade genauso gedacht!

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.043.249 von babbelino am 10.09.20 15:01:07

@babbelino

>> Den aktuellen LTV von über 60% halte ich bereita für hoch. Objekte mit bis zu 90% fremd zu
>> finanzieren ist m.E. zu hoch.
Welchen Sinn ergibt es, immer und immer wieder das gleiche zu schreiben? Bei einem Thema, wo letztendlich nur die Zeit zeigen kann, wer richtig liegt?
Du findest ein LTV von 60 % zu hoch. Das weiß ich. Ich hatte Dir u.a. in Beitrag Nr. 2.067 dargelegt, dass man das auch anders sehen kann. Ich nehme an, dass Du das auch noch weißt, denn es ist kaum zwei Wochen her. Du bist auf die dort aufgeführten Argumente nicht eingegangen und versuchst jetzt die Diskussion erneut aufzurollen ohne auf die Gegenargumente einzugehen? Sorry, aber dafür ist mir meine Zeit zu schade.

Und aktuell ging es doch gar nicht darum, wie Du oder ich den LTV bewerten. Es ging darum, wie man abschätzen kann, was es den DeFaMa-Aktionären bringt, wenn Radeberg nicht verkauft wird. Du hattest versucht, das mit einer unvollständigen Berechnung zu bewerten. Darauf hatte K1K1 Dich hingewiesen und ich habe das Rechenbeispiel gebracht, nachdem Du gefragt hast. Damit kann man neu rechnen und dann schauen was dabei herauskommt.
Aber nur den FFO-Ertrag von Behalten vs. Verkaufen zu betrachten, ist zu kurz gedacht, wie unsere Diskussion hier schon gezeigt hat. Bei dieser Entscheidung spielen viel mehr Faktoren eine Rolle, z.B. wie schnell und mit welchen Preisen in Zukunft zugekauft werden kann, der WALT und die Margen in der Gruppe, wie die Investoren das bewerten, der Verkaufspreis etc.

>> Ein gutes Beispiel ist Unibail. Auf dem Papier hat die Aktie ein niedrigen LTV von 41% bei einem
>> NAV von 197 Euro. Eine in meinen Augen relativ sportliche Bewertung der Immobilien gepaart mit
>> begründeten Ängsten vor Mietausfällen läßt den Markt über die Notwendigkeit einer KE im Volumen
>> von bis zu 3 Mrd. diskutieren mit der Folge, dass die Aktie jetzt bei 39 Euro notiert.
Ich glaube nicht, dass Unibail ein gutes Beispiel ist, weil
1.) Unibail hat u.a. ein großes Projektentwicklungsgeschäft (z.B. das Hamburg-Überseequartier), das mit viel höheren Risiken einhergeht und etwas völlig anderes ist als die DeFaMa macht,
2.) Unibail von Corona viel schwerer getroffen wurde als die DeFaMa,
3.) Unibail durch den Onlinehandel viel stärker gefährdet ist als die DeFaMa,
4.) wie Du selbst schreibst, die Immobilen von Unibail viel höher bewertet sind,
5.) Unibail eine ganz andere Finanzierungsstruktur hat, also NICHT Annuitätendarlehen von Banken, sondern endfällige Bonds, die zwischenzeitlich nicht getilgt werden. Das ist eine Finanzierungsstruktur, die mit einem höheren Risiko einhergeht.

Schon, dass es diese Kapitalerhöhungsdiskussion bei der Deutschen Euroshop (DES) nicht gibt, obwohl deren Geschäftsmodell dem von Unibail sehr ähnlich ist und die DES in den Punkten 2, 3 und 4 die gleichen Probleme wie Unibail hat, zeigt Dir doch, dass Unibail so überhaupt nicht mit der DeFaMa und offensichtlich nicht einmal mit der DES vergleichbar ist.

Um mal so platt zu argumentieren, wie Du es gerne mal tust:
Die IVG Immobilien AG ist an der Finanzkrise pleite gegangen. Die VIB Vermögen AG nicht. Unibail ist viel eher mit der IVG vergleichbar. Die DeFaMa viel eher mit der VIB. Case closed.

@Kampfkater

Vielen Dank für die Blumen. Ich habe schon seit 2005 keinen Arbeitgeber mehr und bin damit sehr zufrieden.

MfG J:-)E

[supialexi2]

philo:
Die IVG Immobilien AG ist an der Finanzkrise pleite gegangen. Die VIB Vermögen AG nicht. Unibail ist viel eher mit der IVG vergleichbar. Die DeFaMa viel eher mit der VIB. Case closed.

War das so?
Hatte das damals sehr genau beobachtet, eben weil die Kleinaktionäre, enteignet wurdne,und ich meine zuunrecht, obwohll es juristisch in Ordnunng gewesen sein mag.

Damals wurde von der Firmenleitung oder INSOLVENZVERWALTUNG NIE etwas von Finanzkrise als Grund genannt!
Man hatte jahrelang ein Objekt zu hoch bewertet. Als man dann den tatsächlichen Wert ansetzte, hiess es man sei überschuldet. Man ging in die Insolvenz. Da erhielten die Gläubiger als Ausgleich für ihre Forderung die gesamte AG bzw alle positiven Anlagen. Natürlich hatten Hedgefonds längst die Forderungen von Banken und Lieferanten aufgekauft.

[babbelino]

@Joe

Das Unibail in punkto Geschäftstätigkeit mit Defama nicht vergleichbar ist, ist wohl (hoffentlich) jedem hier klar.

Mein Punkt ist, dass ein zu hohes Leverage generell ein Unsicherheitsfaktor ist. Treten unvorhergesehene Umstände auf, geraten hoch verschuldete Unternehmen schneller in Schwierigkeiten als solide finanzierte. Und das wird eben nicht erst die Zeit zeigen wie Du meinst, sondern das kann manchmal schneller kommen als man denkt. Und wenn es dann besonders blöd läuft, werden auch zuvor halbwegs solide Unternehmen wie Unibail durch einen Zufall (Corona) in kürzester Zeit auf die Bretter geschickt.

Deine ermüdenden Ausführungen, warum gerade Defama ein hohes Leverage vertragen kann, berücksichtigen das Thema Zufall überhaupt nicht. Die IVG ist meines Wissens u.a. deshalb in Schwierigkeiten gekommen, weil sich der Bau aufgrund der Verwendung minderwertiger Stähle ewig lange hinausgezögert und dramatisch verteuert hat. Das halbfertige Gebäude musste damals sogar abgerissen werden. Selbiges hätte theoretisch auch in Radeberg auch passieren können.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.045.175 von babbelino am 10.09.20 17:36:44

Ein höhbisschen höherer Eigenkapital würden, dass das Geschäftsmodell der defama kaput wäre. Ich meine es stimmt dass ein Immobestandshalter mit weniger als 40 %Eigenkapital gefährlich lebt; wenn Deutschlandweit die Immobielbewertungen um 10 bis 15 % nachgeben,und dann noch Geld knapp ist, wie bei der letzten Finazkrise....OderBaanken selbrer die Vorgabe geben, gewerbliche Objekte nur bis 80% des Beleiungswertes zu finanzieren, bekoom defamma kei Geld mehr!

Aber wenn man immer das doppelte Eigenkapital in jeden Kauf eingebracht hätte, wären wertmässig, nur die Hälfte der Objekte im Vermögensbestand der defama:

Das Geschäfsmodell, so wie von anfang an geschildert und durchgeführt wäre unmöglich! Dann hätte defama keine Existenzberechtigung weil viele andere schon so handeln!

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.045.928 von supialexi2 am 10.09.20 18:43:10

Zitat von supialexi2: Ein höhbisschen höherer Eigenkapital würden, dass das Geschäftsmodell der defama kaput wäre. Ich meine es stimmt dass ein Immobestandshalter mit weniger als 40 %Eigenkapital gefährlich lebt; wenn Deutschlandweit die Immobielbewertungen um 10 bis 15 % nachgeben,und dann noch Geld knapp ist, wie bei der letzten Finazkrise....OderBaanken selbrer die Vorgabe geben, gewerbliche Objekte nur bis 80% des Beleiungswertes zu finanzieren, bekoom defamma kei Geld mehr!

Das ist nicht richtig. Durch die extrem hohen Tilgungen bei DeFaMa in einer Größenordnung von knapp 5% ist nach spätestens zwei Jahren die 80%ige Beleihungsquote erreicht, wenn man unterstellt, dass die Finanzierung mit 90% erfolgte. Da beim Kauf oder bei Aufvalutierungen von Objekten immer mehrere Jahre Mietlaufzeit der Hauptmieter vorhanden sein müssen, sonst finanzieren die Banken gar nicht oder nur zu sehr schlechten Konditionen wobei wiederum H. Schrade nicht kaufen würde. Und durch die regelmäßigen Mieteinkünfte sind -du hast es ja selbst in deinen vielen Treads beantwortet- neben den Zinsen und der Tilgung der überwiegend 10-jährigen Annuitätenfinanzierung sogar noch schöne Ausschüttungen möglich. Warum schreibst du dies also? Vielleicht kann man in diesem Tread nicht alles so oft immer und immer wieder posten, wie Joe es vorhin schon geschrieben hat. Dafür schon mal meinen Dank, da dies die gute Qualität dieses Forums schon herunterzieht, was wir sicherlich alle gerne vermeiden möchten.

[Kampfkater1969]

Gerade der "schwarze Schwan" Corona-Krise zeigte und zeigt doch, wie robust "unsere" DEFAMA aufgestellt ist.

Und keiner von uns kennt die künftigen "schwarzen Schwäne"!

Aber man kann gestreut in solche Sachwerte investieren, die es auch in solchen Situationen schafften, weniger oder nichts zu verlieren und sogar noch Erträge ausschütten konnten.

Defama einer meiner "Schock-Absorber" in der aktuellen Phase, von der niemand weiß, wie diese enden wird.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.044.662 von philojoephus am 10.09.20 16:51:14

Freut mich zu lesen. Wenn du dann noch sehr unabhängig bist von deinen "Auftraggebern", perfekt.

Leider auch hier nicht wenige unterwegs, die nur auf dem Papier "echt selbständig" sind, aber im wahrsten Sinne des Wortes nur "schein-selbstständig" im täglichen Ablauf.

Ein echtes selbstbestimmtes Leben von A - Z der wahre Luxus. Mit Nuancen im Nettoeinkommen nicht zu bezahlen.

Bleib uns mit deinem scharfen analytischen Verstand möglichst lange erhalten, übertreffe den Warren Buffet..... ;-) Hatte vor kurzem seinen 90. Und ist immer noch aktiv.

DEFAMA einer meiner Werte, bei denen ich meine eigenen Würdigungen mit denen von dir abglich, dann erst erfolgte mein Einstieg.

Deshalb schade, dass deine Investmentgedanken zu Nebenwerten nicht einem breiteren Kreis zugänglich sind.

Nicht nur ich würde da sehr gerne ein "Mehr" haben wollen. Nicht nur bei DEFAMA.

[babbelino]

@Michaele

Ich denke, man muss die Tilgung in der Gesamtschau betrachten. Die Mehrzahl der Objekte von Defama liegt in bestenfalls C- und D-Städten, ist relativ alt und hat relativ kurzlaufende Mietverträge. Wenn diese Immobilien dann mit 90% fremdfinanziert werden, wäre es in meinen Augen höchst fahrlässig, keine hohen Tilgungen zu leisten.

Die hohe Tilgung ist mithin eine logische Folge des Geschäftsmodells, aber eben nicht eine Art Qualitätssiegel.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.051.166 von babbelino am 11.09.20 10:01:12

Nach deiner Würdigung kaufst du gar keine Immobilien? Weder direkt noch indirekt über Immo-Aktien?
Und zahlst auch brav lebenslang Miete?

Soll ja keiner (!) "all-in" gehen bei Immobilien, wäre auch mit eigenen direkten Immo-Investments nicht sinnvoll.

Der letzte Lastenausgleich in Deutschland traf auch die Immobilienvermögen, hart, aber nicht so hart wie beim Papiergeldvermögen.

Wer 100% in DEFAMA steckt, wäre in meinen Augen mit einem aus heutiger Sicht "handhabbaren Klumpenrisiko" versehen, aber noch kennt keiner die "schwarzen Schwäne" des Übermorgen.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.051.166 von babbelino am 11.09.20 10:01:12

Also, nachdem hier häufig in dem Thread von manchen Usern die berühmte C- und D-Lage angesprochen wird.



Ich habe ein überaus großes Bewertungs- und Monitoring-Modell, in das quasi alle öffentlich verfügbaren Informationen von DEFAMA seit Gründung einfließen. Unter anderem beobachte ich auch genau die Entwicklung der Mieten.

Anders als manche in dem Thread aber suggerieren, entwickeln sich diese vermeintlichen C-/D-Lagen sehr gut. Über das ganze Portfolio betrachtet sind die Mieten pro qm (= Summe Mieteinnahmen / vermietbare Fläche) seit 2015 um 4,7% bzw. jährlich um durchschnittlich 1,2% gestiegen, was in etwa dem Inflationsausgleich entspricht. Ich kann daher bis jetzt keinerlei Qualitätsprobleme erkennen, werde dies aber mittels Geschäftsbericht jährlich weiterverfolgen.

Viele Grüße
LongTermForever

[babbelino]

@Kampfkater

Du weißt, dass ich Deine Einschätzung zu Corona und vielen Aspekten der Politik teile. Ich bin aber der Meinung, dass Du das Argument "Immobilien sind Sachwerte" inzwischen sattsam unter das Volk gebracht hast.

Deshalb nur ein kurzer Exkurs dazu: Die Verbindung Immobilien = Sachwert ist nur dann gültig, wenn Dir das Objekt auch gehört. Was nützt Dir eine hochverschuldete Immobilie, die letztlich der Bank gehört, wenn die von mir (und mutmaßlich auch Dir) hochgeschätzte Frau Esken darauf noch einen Lastenausgleich sattelt? Glaubst Du, dass sich Deine Position als Eigentümer einer solchen Immobilie in dieser Situation verbessert? Ich konzentriere mich deshalb bei meiner Aktienauswahl auf Gesellschaften, denen ihre Immobilien auch gehören und die nicht am Gängelband der Banken hängen.

Was mich generell in diesem Thread befremdet ist, dass Defama dem Leser als "Immobilienjuwel" präsentiert wird. Die Äußerungen vieler User hier zeigen mir sehr jedoch deutlich, dass sie im Grund von der Materie keine Ahnung haben und sich aus Unkenntnis auch über Alternativen in sprachliche Extreme versteigen. Mit Verlaub, Dein Schlusssatz "Wer 100% in DEFAMA steckt..." geht auch in diese Richtung. Deshalb folgender Gedanke: Eine Gesellschaft wie Agrob Immobilien tilgt über Annuitätendarlehen derzeit jährlich rund 10% ihrer Bankschulden bei einem ohnehin niedrigem LTV i.H.v. von 18%. Ist das dann eine "megakrasse" Tilgung im Vergleich mit den 5% bei Defama?

[erfg]

DEFAMA-Aktienanalyse von Metzler Capital Markets:

http://www.aktiencheck.de/exklusiv/Artikel-DEFAMA_Liquide_Mi…

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.051.862 von babbelino am 11.09.20 10:55:34

Deine Würdigungen sind gut.

Gibt viele "Unternehmer", die sind nicht die wahren Herren im eigenen Hause. Sondern das Fremdkapital. Auch ein Vermieter ja eine Art Unternehmer, auch wenn nur eine vermietete Einheit.

Peinlich wird es dann, wenn das Fremdkapital damit mehr Rendite macht als der "aktive Unternehmer".

Man kann jedoch Fremdkapital auch exzellent einsetzen, als Ertragshebel.

Die DEFAMA macht es so, ist meine subjektive Würdigung.

Gibt ja "sehr gute Schulden" (= Defama, meine Würdigung) und "saudumme Schulden".

[philojoephus]

Präsentation der DeFaMa auf der Rüttnauer IR-Konferenz am 11.09.2020

Herr Schrade hat die DeFaMa heute auf einer IR-Konferenz präsentiert. Unten findet Ihr meine Mitschrift. Auch die Entscheidung Radeberg zu behalten wurde erläutert.

Die eigentliche Präsentation findet Ihr hier:
https://defama.de/wp-content/uploads/2020/09/DEFAMA-Pr%C3%A4…

MfG J:-)E

Ausführungen vom DeFaMa-Vorstand Matthias Schrade auf der Rüttnauer IR-Konferenz am 11.09.2020

- Wir versuchen die Objekte zum 10fachen oder darunter zu bekommen; das führt automatisch dazu, dass wir meistens in kleinen bis mittelgroßen Städten in Nord- und Ostdeutschland kaufen;
- institutionelle Investoren sind in unserem Segment in der Regel nicht präsent;
- Kaufen bewusst Objekte für den täglichen Bedarf, weil es da keine Probleme mit dem Onlinehandel oder Pandemien gibt;
- Gehen ganz bewusst in kleine und mittelgroße Städte, weil man dort selbst für die guten Standorte günstige Kaufpreise zahlt; in Großstädten muss man selbst für die hinterletzten Ecke deutlich höhere Kaufpreise zahlen;
- Im Management ist Herr Schrade für Objektauswahl, Kaufverhandlung, Finanzierung, Betreuung der Ankermieter und Öffentlichkeitsarbeit/IR zuständig
- Neben Herrn Schrade gehören zum Management auch Herr Rehwald (COO) und Matthias Stich (CDO)
- Herr Rehwald, der Leiter der Hausverwaltung ist schon sehr viel länger als Herr Schrade in der Immobilienbranche tätig und für Verwaltung und Instandhaltung der Objekte, Betreuung der kleineren Mieter, Buchhaltung/Controlling, Personal und IT zuständig
- Herr Stich hat über 20 Jahre Erfahrung in der Bewertung und (Weiter‐)Entwicklung von Handelsimmobilien; er ist zuständig für Projektentwicklungen im eigenen Bestand, Umbaumaßnahmen und Mietvertragsverhandlungen mit Ankermieter;
- Der Aufsichtsrat besteht aus Herrn Schropp, der langjähriger Vorstand der VIB Vermögen war und aktuell Geschäftsführer diverser Immobiliengesellschaften des Primepulse-Konzerns ist; Herrn Rücker, der früher Vorstand der Rücker Immobilien AG war; Herr von Lukowicz war Senior Investor Relations Manager bei der METRO AG und ist aktuell Senior Investor Relations Manager bei der Befesa S.A.; Alle drei Aufsichtsräte haben langjährige Kapitalmarkterfahrung;
- Haben derzeit 39 Objekte, außer drei Objekte, die als Share-Deal gekauft werden mussten, sind alle Töchter zu 100 % in unserem Eigentum;
- IMMA Immobilien Management GmbH ist unsere eigene Hausverwaltung, die kein Profit Center ist, sondern die Objekte gut in Schuss halten soll;
- Das Portfolio ist relativ stark auf Norden und Osten ausgerichtet; 2019 haben wir aber auch zwei Objekte in Baden-Württemberg gekauft;
- aktuell beträgt die Jahresnettokaltmiete von 14 Mio. Euro
- Vermietungsquote liegt über 96 %; der WALT beträgt 4,6 Jahre
- Die 10 größten Mietverträge machen gerade mal 30 % unserer Gesamterträge aus; und nur ein einziger Vertrag macht über 5 % der Gesamterträge aus; hier gibt es kein Klumpenrisiko
- Das Jahr ist noch jung und ich hoffe sehr, dass wir noch weiter Zukäufe in 2020 vermelden können;
- Der größte Block unserer Mieterträge (47 %) kommt von Lebensmittelhändlern
- Toom ist derzeit knapp unserer größter Mieter mit 12,9 % der Mieten
- Danach kommen Kaufland/Lidl mit 12,5 % der Mieten und Rewe/Penny 10,4 % der Mieten
- Insgesamt haben wir eine sehr, sehr stark differenzierte Mieterstruktur;
- Die Fachmarktzentren in Albstadt und Rendsburg sind typische Nahversorgungszentren
- Rendsburg haben wir zur 10fachen Jahresnettomiete am Tag vor Sylvester 2019 gekauft;
- Unser Objekt in Zeitz (mit Kaufland, toom, KiK, Mayer`s Schuhe & Wreesmann) ist Teil einer größeren Agglomeration; direkt benachbart sind McDonald‘s, Hammer, Möbelgeschäft, Tankstelle und Waschstraße; Unser Objekt ist hervorragend in der größten Handelsagglomeration der gesamten Stadt positioniert;
- Wir konnten Zeitz zur 7fachen Jahresnettomiete kaufen; dass das Objekt so günstig zu kaufen war, hatte ganz spezielle Gründe auf der Verkäuferseite;
- Zeitz war vom Kaufpreis und dem Investitionsvolumen die beste Transaktion in der Firmengeschichte; und wir sehen in Zeitz sogar noch das Potenzial, die Miete zu steigern;
- Den Kaufpreis und Nettomiete für Anklam (toom Baumarkt) dürfen wir noch nicht nennen; das dürfen wir erst, wenn der Kaufpreis in ca. zwei Wochen geflossen ist; die Laufzeit des Mietvertrages liegt über 10 Jahre; In 30 km Umkreis gibt es keinen einzigen weiteren Baumarkt;
- Die Finanzierung der Objekte erfolgt über lokale/regionale Banken und Sparkassen mit hoher Expertise zu den jeweiligen Standorten
- Wir finanzieren grundsätzlich mit 10 Jahren Zinsbindung;
- Derzeit finanzieren wir über 28 verschiedene Banken; dazu kommen noch zwei weiteren Banken, wenn Anklam auch finanziert ist; Keine einzige Bank hat über 12 % der Gesamtfinanzierung;
- Die Ø Zinsbindung beträgt 7,8 Jahre - soweit ich weiß, ist das die längste Zinsbindung aller börsennotierten Unternehmen;
- Wir tilgen mit fast 5 % im Durchschnitt, wodurch sich der Verschuldungsgrad während der Laufzeit der Kredite deutlich reduziert;
- Unsere Kennzahlen, sind so, wie es sein sollte - jedes Jahr schöne Steigerungen; noch wichtiger ist, aber, dass die Kennzahlen pro Aktie deutlich steigen; denn wir wollen nicht immer größer zu werden, sondern aus Sicht der Aktionäre eine möglichst rentable Firma sein; maßgeblich ist für uns der FFO je Aktie;
- Im 1HJ 2020 ist Portfoliowert um weitere 32 % gestiegen; der Umsatz ist im 1HJ nur +21 % gestiegen, da uns die Umsätze von Radeberg wegen dem Umbau teilweise fehlen;
- Der FFO ist im 1HJ „nur“ um 26 % gestiegen; ohne den Umbau von Radeberg wäre der FFO um 40 % gestiegen;
- Corona ist für uns eigentlich durch;
- Wir haben inzwischen über 90 % aller Mieten für April und Mai erhalten; und im Juni, Juli, August sind wieder über 99 % der Mieten eingegangen;
- ausgesetzte Mieten sind nur gestundet;
- Derzeit sind nur noch Mieten i.H.v. 190.000 Euro offen, davon entfallen 140.000 auf bonitätsstarke Non‐Food‐Filialisten;
- Bis auf einen kleinen Büromieter hat bisher kein Mieter Insolvenz angemeldet; Sonst ist aber bei keinen (größeren) Mieter eine Insolvenz auch nur erkennbar;
- Es ist keine Änderung in Finanzierungspraxis der Banken erkennbar; wir haben in den letzten Monaten also während Corona mehrere Objekte gut refinanzieren können; und wir bekommen nach wie vor gute Finanzierungsangebote für Objekte, die wir ankaufen wollen;
- Wir eine komfortable Gesamtliquidität von rund 7 Mio. Euro;
- Der Umbau in Radeberg ist voll im Plan - keinerlei Verzögerungen; Baukosten „in line“; wir haben die erste Fläche vor zwei Wochen an DM übergeben, die ihre Fläche selbst ausbauen;
- Die Neueröffnung des Silberberg Centers in Radeberg wird am 5.11.2020 erfolgen;
- Wir hatten die Gespräche mit potenziellen Kaufinteressenten von Radeberg wieder aufgenommen; wir hatten etliche Angebote von mehreren (auch namhaften) Käufern;
- Wir haben auch mehrere Angebote von verschiedenen Banken, die höhere Kredite in Aussicht gestellt haben, als jetzt auf dem Objekt liegen; das würde zu gut 3 Mio. Euro zusätzlichen freien Mittel führen;
- Nach langer Diskussion haben wir uns entschieden, dass wir Radeberg behalten; damit können wir die 800.000 Euro Cash-Flow von Radeberg vereinnahmen;
- Weil wir ohnehin schon eine gute Liquidität haben, hat ein Verkauf nicht wirklich Sinn gemacht; mit den gut 3 Mio. Euro zusätzlichen freien Mittel können wir auf lange Zeit ohne weitere KE zukaufen;
- Letztendlich werden wir durch die Revalutierung über 3 Mio. € an zusätzlicher Liquidität freisetzen und können gleichzeitig 800 T€ p.a. an laufendem FFO aus Radeberg vereinnahmen; damit ist eine Steigerung des annualisierten FFO von derzeit 1,52 € je Aktie auf über 2,00 € ohne Durchführung weiterer Kapitalerhöhungen möglich;
- Unsere Ziele für das GJ 2020 haben wir mehrfach bestätigt; im 1HJ 2020 haben wir auf die Anhebung der Ziele nur aus Vorsichtigkeitsgründen verzichtet;
- Für das GJ 2020 erwarten wir einen FFO von mind. 5,7 Mio. = mind. 1,30 Euro/Aktie
- Und per Ende 2020 erwarten mind. 7 Mio. Euro annualisierten FFO (=1,58 Euro/Aktie), was dann gleichzeitig die Basis für das GJ 2021 bildet;
- Die Wertschaffung unserer Gesellschaft findet auf mehreren Ebenen statt;
- Erstens: wir kaufen die Immobilien mit Anfangsrendite von 10% p.a.; diese Objekte finanzieren wir dann mit über 80% der Investitionssumme zu ca. 2% Zinsen p.a.; d.h. wir brauchen nur wenig Eigenkapital (20 % der Investitionssumme), was zu einen sehr schnellen Wachstum bei wenig Eigenkapitalbedarf und einer entsprechend hohe EK-Rendite führt;
- Zweitens weisen wir durch die kontinuierlichen Zukäufe ein starkes Wachstum aus;
- Drittens heben wir Ertrags‐/Einsparpotenziale in Objekten
- Das Ergebnis ist, dass wir den FFO je Aktie in drei Jahren glatt verdoppeln konnten (von 0,54 € in 2016 auf 1,14 € in 2019);
- Viertens: wir machen einen aufwändigen Einzelkauf der Objekte zu günstigen Kaufpreisen; aber so professionell gemanagte Portfolien wie unseres werden zu erheblichen höheren Faktoren gehandelt, als wir selber einkaufen; solche Portfolien werden zum 13, 14 oder gar 15fachen der Mieterträge gehandelt; wobei Portfolien unserer Qualität fast gar nicht zu bekommen sind;
- Zum Vergleich: das Portfolio der Dt. Konsum, das unserem sehr ähnlich ist, wird vom Gutachter zum 12,9fachen bewertet; die TLG hat vor ein paar Jahren ein Portfolio mit ähnlichen Kennzahlen zum 13,7fachen gekauft und kürzlich zum 15fachen verkauft; das zeigt, dass in unserem NAV noch erheblicher Spielraum für Aufwertungen ist;
- Wir denken, dass wir bei einem Verkauf unseres Portfolios locker zwei Faktoren mehr erreichen könnten als aktuell im NAV eingepreist ist;
- Als Aktionär profitieren Sie durch unsere jährlich steigenden Dividenden, dem starken und krisenfesten Cash Flow / FFO und dem stetig steigenden Portfoliowert / NAV
- Unsere Aktie hat in den letzten zwei Tagen mit über 19 Euro ein neues ATH erreicht
- Ich selbst halte 29 % der Aktien und der ehemaliger Vorstand und mein Trauzeuge Carsten Müller hält 4 %; „Die größten uns bekannten Investoren innerhalb des Streubesitz sind Ennismore European Smaller Companies Fund, die HW Capital GmbH, der Lupus Alpha Micro Champions Fonds, Share Value Stiftung, die Spirit Asset Management und der Value Opportunity Fonds“

Antworten auf die Fragen von Teilnehmern

- Wir haben nicht den Eindruck, dass es in unserem Immobiliensegment irgendwelche Notverkäufe gibt; aufgrund der bewiesenen Krisenfestigkeit sind Objekte, wie wir sie kaufen, jetzt eher noch stärker von Investoren nachgefragt; deshalb gibt es eher einen ganz leichten Anstieg der Preise;
- Nachhaltigkeit heißt für uns, dass die Objekte nachhaltig vermietbar sind; wir kaufen nur Standorte, wo wir fest überzeugt sind, dass die bestehenden Mieter langfristig am Standort bleiben oder wir auf jeden Fall eine Nachvermietung erreichen können; Wir kaufen nichts, wo wir keine vernünftige Optionen sehen, falls der Hauptmieter doch ausziehen sollte; aber wir hatten bisher nur in einen einzigen Objekt überhaupt einen Wechsel bei einem Hauptmieter gehabt;
- Ein Reit, wie die Deutsche Konsum, lohnt sich erst ab einer gewissen Unternehmensgröße, die wir vielleicht in den nächsten zwei bis drei Jahren erreichen würden;
- Ein Reit hat aber auch Nachteile; z.B. darf ein Reit nicht so hoch finanzieren, wie wir es tun; er kann bestimmte Objekte nicht kaufen;
- Wir haben lediglich 20 Mitarbeiter; der bürokratische Aufwand für einen Reit würde sich da schon bemerkbar machen;
- Man kann mit groben Daumen sagen, mit einem Eigenkapital von 8 Mio. Euro ca. 2 Mio. zusätzlichen FFO generieren kann; 8 Mio. Euro EK investieren in zwei bis drei Jahren;
- Ich denke, dass wir es durchaus schaffen können, den FFO je Aktien in 2 bis 3 Jahren auf 2 Euro je Aktie zu bringen; das hängt stark davon ab, welche und wie viele Objekte wir ankaufen können; wenn wir noch zwei Objekte wie Zeitz kaufen können, dann erreichen wir das Ziel relativ flott, wenn es kleinteiliger ist, dauert es länger; in der Vergangenheit hatten wir schon Zeiträume, da haben wir acht Objekte in sechs Monaten gekauft; aber es kam auch schon vor, dass wir neun Monate gar kein Objekt gekauft haben;
- Es gibt diese Objekte, die wir kaufen wollen, wie Sand am Meer; Deutschlandweit gibt es ca. 20.000 Objekte, die potenziell für uns in Frage kommen; davon liegt die Hälfte in Süddeutschland oder Großstädten; bleiben noch 10.000 Objekte; bei einer durchschnittlichen Haltedauer von 10 Jahren kommen pro Jahr ca. 1.000 Objekte auf den Markt; das passt auch zu dem, was wir jedes Jahr sehen;
- Wir haben permanent Kaufverträge in konkreter Verhandlung;
- Wir haben derzeit eine zweistelle Zahl von Objekten, die wir von unsere Seite kaufen würden; es gibt die unterschiedlichsten Gründe, warum es da nicht schnell zum Abschluss kommt; meistens ist es ein zu niedrig gebotener Preis;
- Es ist eine extrem große Anzahl an Objekten am Markt verfügbar
- In Baden-Württemberg und südlichen Bayern sind die Grundstückspreise viel, viel treuer als in NRW, Niedersachsen, Hessen oder Ostdeutschland;
- Wir würden auch in München kaufen, wenn es da etwas zum 10fachen der Jahresmiete gäbe; aber allein aufgrund der hohen Grundstückspreise ist das nicht möglich, da ein Objekt zum 10fachen zu bauen;
- Auch in NRW hatten wir lange Zeit keine Objekte, weil dort viele Großstädte sind; je größer die Stadt, desto teurer das Objekt; das gilt auch für den Osten (z.B. in Dresden);
- Das Objekt, das die FCR gerade in Hof verkauft hat, hatten wir sowohl beim Ankauf als auch beim Verkauf auf dem Tisch; aber einen einzelnen Takko würden wir nicht kaufen;
- Wir hatten für Radeberg etliche konkrete Gebote von namhaften Interessenten um den Faktor 18 der Jahresnettomiete oder knapp darunter; nur ein Gebot lang bei etwas mehr dem 17fachen und ein Gebot knapp über dem 18fachen, der Rest beim 18fachen oder knapp darunter;
- Aber weil die Refinanzierung so gut ist, haben wir entschieden, dass wir Radeberg behalten;
- Die Konditionen der Finanzierung von Radeberg sind so gut, wie sonst nur bei Neubauobjekten, d.h. Zinssatz und Tilgung liegen deutlich unter unseren durchschnittlichen Sätzen;
- Der Hauptgrund, warum wir nicht verkauft haben ist, dass wir in den nächsten 2 bis 3 Jahren durch den Verkauf keinerlei Vorteile beim Einkauf gehabt hätten, weil wir schon jetzt dermaßen viel Liquidität haben; Wir brauchen sehr lange, um 10 Mio. Euro Eigenkapital mit unseren Kriterien zu investieren; d.h. kein Vorteil beim Einkauf und zusätzlich hätten wir den FFO aus Radeberg verloren;
- Nach unseren Berechnungen wären wir bei einem Verkauf von Radeberg frühesten im Jahr 2024 theoretisch auf einen höheren FFO gekommen, als wenn wir das Objekt behalten; aber bis dahin können wir weitere Objekte revalutieren und uns so nach und nach weitere Liquidität für Ankäufe beschaffen; es gibt eine ganze Reihe von Objekten, wo wir in den nächsten Jahren Revalutierungen vornehmen können;
- Klar ist, wenn wir Radeberg verkauft hätten, hätten wir deutlich aggressiver ankaufen müssen, als wir das bisher getan haben, um die entstandene FFO-Lücke zu schließen;
- Es besteht auch die Gefahr, dass wir gar nicht so viel ankaufen können, wie wir wollen, falls die Preise für unsere Art von Objekten in den nächsten Jahren steigen; Dann hätten wir Radeberg verkauft, können aber den FFO nicht so ersetzen wie in den letzten Jahren und haben am Ende nur wenig mehr FFO und sind dafür aber das schöne Objekt in Radeberg los;
- Also wir sehen keinen Vorteil in dem Verkauf, aber sehen Risiken und auch mögliche Nachteile;
- Ich kaufe lieber zwei große Objekte wie in 2020 als sieben kleine Objekte wie in 2019, weil das erheblich einfacher in der Abwicklung ist und nicht so viele Ressourcen in der Verwaltung schluckt;
- Wir haben aktuell eine Vielzahl auch kleinerer Objekt im Ankauf; Es liegt nicht an uns, dass wir bisher nicht mehr gekauft haben; wir hätten auch 10 weitere Objekte gekauft, wenn die Konditionen gestimmt hätten; leider haben viele Verkäufer oft langwierige Verkaufsprozesse; oft ist der Preis auch niedriger als sie es erwartet hatten; gestern wurde z.B. der Verkauf von zwei Objekten verschoben; Das zieht sich oft Monate und manchmal Jahre hin;
- Wir können nicht sagen, ob wir in 2020 noch ein oder fünf Objekte kaufen; aber die Wahrscheinlichkeit, dass wir noch weitere Objekte in 2020 kaufen ist sehr, sehr hoch;
- Wir wissen in der Regel nicht wer auf die Objekte mitbietet, die wir kaufen wollen; bisher haben wir kein Objekt nicht bekommen, dass wir haben wollten;
- Wir sind i.d.R. mit die schnellsten Käufer;
- Die Bewertung unserer Aktie ist derzeit eher am unteren oder mittleren Bereich der Bandbreite - sowohl ggü. der Peer-Group als auch ggü. unserer eigenen historischen Bewertung;
- Was die Peer-Group angeht, ist eigentlich nur die Dt. Konsum tatsächlich gut mit uns vergleichbar - die anderen Immobilienfirmen arbeiten anders oder haben andere Objekte; ansonsten ist die VIB Vermögen von der Art und Weise, wie sie agiert noch am ehesten mit uns vergleichbar, weil sie ihre Objekte auch selbst verwaltet, sich über Annuitätendarlehen finanziert, die Objekte behält statt zu verkaufen; aber sie ist eher in Süddeutschland investiert und mit einem Portfolio von über 1 Mrd. Euro gleich ein paar Nummern größer als wir;
- Das sind die zwei Unternehmen, die man am ehesten für eine Peer-Group heranziehen kann;
- Mit der FCR sind wir nicht vergleichbar; FCR ist eher ein Händler und kein Bestandshalter; wir kaufen, um zu behalten; FCR kauft ganz andere Objekte, so haben sie u.a. Hotels, ein komplettes Shoppingcenter, viele Single Tenant Objekte und machen Projektentwicklung von Studentenapartments; die FCR ist in keinster Weise mit uns vergleichbar, auch wenn einige Objekte oberflächlich betrachtet auch in unserem Portfolio sein könnten;
- Manchmal behält der Verkäufer einfach das Objekt, wenn er mit dem gebotenen Verkaufspreis nicht zufrieden ist;
- Von zehn Objekten, die wir kaufen wollen, bekommen wir vielleicht ein bis zwei, höchsten drei Objekte; ich schätze, dass die übrigen Objekte in 2/3 der Fälle erheblich teurer verkauft werden und der Rest behalten wird;

[The_Jackal]

Guten Abend,

ich habe einige Zeit hier nicht mitgelesen und mir nur die letzten Beiträge durchgelesen. Und war, mal wieder, ziemlich baff, mit was für einem Fachwissen Ihr hier aufwartet. Wahnsinn.

Vielleicht habe ich es hier verpasst, aber wenn ich mich recht erinnere, hatte vor einiger Zeit ja mal eine Börsenzeitschrift gemutmaßt, dass unsere Defama früher oder später fast zwangsläufig ins Visier eines Übernehmers geraten könnte - ohne jetzt hier einen Namen nennen zu wollen.
Teilt Ihr diese Meinung?

Ferner wurde hier ja auch das Thema Social Trading mal angerissen. Konkret würdest Du, @Kampfkater, Dich darüber freuen, wenn philojoephus ein Wiki aufmachen würde. Dazu kann ich nur sagen: Wer im Glashaus sitzt, sollte nicht mit Steinen werfen. Du wärst doch definitiv auch ein Kandidat dafür, Dein Wissen mit anderen zu teilen und sie davon profitieren zu lassen. Eigentlich müssten Leute wie Du und die meisten anderen hier gesetzlich dazu VERPFLICHTET werden, wenn man mich fragt! Auch ich wäre möglicherweise dabei. Aber nur bei einer Performancegebühr bis max. 10%.

Schönes Wochenende.

[The_Jackal]

https://www.nebenwerte-magazin.com/deutsche-nebenwerte-nachr…

Auch interessant....

"So berichtete beispielsweise die Sächsische Zeitung am 17.08.2020: „EKZ Radeberg nimmt Gestalt an“. Dort heisst es: „Das, was in diesen Tagen und Wochen rings um das neue Einkaufszentrum EKZ in Radeberg zu beobachten ist, das könnte man als Baustellentourismus bezeichnen. Nicht in überbordendem Ausmaße, das nicht, dazu ist es auch viel zu heiß in diesen Tagen. Aber Bauleiter Florian Tebel sieht doch immer wieder zumeist ältere Radeberger, die sich das Geschehen an dieser Baustelle anschauen. „Das zeigt uns deutlich, dass die Leute großes Interesse an diesem Gebäude haben …“

Und auch der Einsatz lokaler Handwerker wird sich auf die Akzeptanz durchschlagen: „Die wohl nächstgelegene Baustelle unserer Geschichte! Mit der längst überfälligen Neugestaltung des Einkaufszentrum Radeberg - "Silberberg Center", hat die Frequenz Elektro GmbH wohl einen der kürzesten Anfahrtswege in der Geschichte unserer Baustellen. Alle Elektroleistungen von den Verteilungen über die Beleuchtung bis hin zur Brandmeldeanlage werden von uns ausgeführt. Wir freuen uns schon auf die Neueröffnung!“ heißt es bei einem lokalen Handwerksbetrieb."

[supialexi2]

Es ist schön, dass man auch große Objekte günstig ankaufen konnte, und wohl noch kann. Nur warum schreibt man in jeder Eigenbeschreibung, dass man Objekte von einer mio bis 5 mio kaufen möchte.
Es ist nachvollziebar, dass man lieber ein großes Objekt mit 1.4 mio Mieteinnahme p.a. Kauft, als sieben mit im Schnitt je 200tsd Jahresmieten.

Die Aussaage von Schrade selber war ja schon häufiger, dass man so günstig kaufen könne, läge daran weil es wenig Mitinteressen geben würde. Jedoch bei den großen Objekten höher werden, weil da auch Institutionelle Interresse haben.

In der Tat waren ja die grösseren gekauften Objekte günstig. Ok! Schön, dass Schrade über neue Entwicklungen informiert.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.051.862 von babbelino am 11.09.20 10:55:34

Es ist schön, dass man auch große Objekte günstig ankaufen konnte, und wohl noch kann. Nur warum schreibt man in jeder Eigenbeschreibung, dass man Objekte von einer mio bis 5 mio kaufen möchte.
Es ist nachvollziebar, dass man lieber ein großes Objekt mit 1.4 mio Mieteinnahme p.a. Kauft, als sieben mit im Schnitt je 200tsd Jahresmieten.

Die Aussaage von Schrade selber war ja schon häufiger, dass man so günstig kaufen könne, läge daran weil es wenig Mitinteressen geben würde. Jedoch bei den großen Objekten höher werden, weil da auch Institutionelle Interresse haben.

In der Tat waren ja die grösseren gekauften Objekte günstig. Ok! Schön, dass Schrade über neue Entwicklungen informiert.


Sollte es jemals soweit kommen, dass Walter-Borjans und Esken, assistiert von Kühnert ihre Genossen dazu antreiben können Eigentümer zugunsten der Allgemeinheit zu belasten, dann werden sie das jetzt erschöpfend tun, da ist weder der Oma kleines Häuschen, noch die über das ganze Leben angesparte Altersversorgung eines selbsständigen Handwerkere (ohne Rente) über 400 tsd sicher, alles wird anteilig weggekommen, nur die Versorgungsansprüche der beiden, die sicher je über 1.5mio Werte haben, wie alle Beamtenversorgungen,bleiben voll bestehen.

Sowas hätte man nie für möglich gehalten. Ich meine , könnte wegen Alter und Vorerkrankung nicht mehr, sonst würde ich jedem anderen raten, sich eine neue Heimat zu suchen! Sogar in Russland soll es tolle Chancen für Unternehmer geben.....

[95Prozent-Trader]

Schrade heisst mit zweitem Vornamen Stefan

... das hab ich rausbekommen, als ich die Insidertrade-Mitteilung zu seinem Kauf von 285.000 € am Freitag außerhalb des Handelsplatzes gelesen habe 😎

https://www.godmode-trader.de/nachricht/dgap-dd-defama-deuts…

[kronos01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.072.080 von 95Prozent-Trader am 14.09.20 12:44:10

Anscheinend kam sein Vortrag so gut an, dass jemand gleich im größeren Stil einsteigen wollte ohne den Kurs explodieren zu lassen und Herr Schrade hat jetzt erstmal genügend Geld um sich etwas Luxus zu gönnen

Lg

[VarOS]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.072.080 von 95Prozent-Trader am 14.09.20 12:44:10

Zitat von 95Prozent-Trader: ... das hab ich rausbekommen, als ich die Insidertrade-Mitteilung zu seinem Kauf von 285.000 € am Freitag außerhalb des Handelsplatzes gelesen habe 😎

https://www.godmode-trader.de/nachricht/dgap-dd-defama-deuts…

*Verkauf

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.072.080 von 95Prozent-Trader am 14.09.20 12:44:10

Schrade heisst mit zweitem Vornamen Stefan

Von 95Prozent Trader


Und?

Meinetwegen kann er auch Klaus oder Albertus-Kasimir heissen!

[95Prozent-Trader]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.072.173 von VarOS am 14.09.20 12:50:09

Ups, stimmt, da wahr wohl meine Erwartungshaltung so stark, dass ich das "ver" glatt überlesen habe.

Nun verstehe ich auch die Verkaufsorders im aktuellen Orderbuch. ... Ich bereue meinen Nachkauf nach der Meldung trotzdem nicht.

[The_Jackal]

Das war aber schon ein ganz schöner Batzen, der mich gerade etwas nachdenklich stimmt.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.072.149 von kronos01 am 14.09.20 12:49:19

Zitat von kronos01: Anscheinend kam sein Vortrag so gut an, dass jemand gleich im größeren Stil einsteigen wollte ohne den Kurs explodieren zu lassen und Herr Schrade hat jetzt erstmal genügend Geld um sich etwas Luxus zu gönnen

Lg

So wird es sein! Eine gute und faire Lösung für alle. Meine Schrade hat mal gesagt er hätte alles was er habe in defama angelegt. Gleichgültig, ob er sich Luxus gönnt, etwas anders anlegt, oder eine besondere Hochzeitsreise plant, es sei ihm gegönnt. Gerade hier kann man es nicht als weniger Vertrauen in höhere Kurse , werten! Hält Schrade nicht noch über 28 % aller Aktien?

[95Prozent-Trader]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.075.089 von The_Jackal am 14.09.20 16:53:01

Zitat von The_Jackal: Das war aber schon ein ganz schöner Batzen, der mich gerade etwas nachdenklich stimmt.

Das sollte so ein großer Verkauf bei einem noch so kleinen Wert auch unbedingt tun (Dich zum Nachdenken bringen)!

Insidertrades sind ein Indiz, das etwas aussagen kann (aber nicht muss).

Warum verkauft der Insider?
Wurde der Kurs (ggf. sogar von ihm) vorher in eine Höhe getrieben, die der realen Wertentwicklung weit vorauseilt?
Oder gibt es Faktoren, die den Wert in näherer Zukunft deutlich verringern?

Was ist der Verkäufer für ein Typ?
Wie hat er sich in der Vergangeheit gegenüber den Aktionären verhalten? Hat er auf die Vorteile der Aktionäre, oder vor Allem auf seine eigenen Vorteile geachtet?
Wie äußert der Verkäufer sich im Allgemeinen in der Öffentlichkeit? Eher sozial, oder eher egoistisch?

Wie ist die Insiderhistorie bei dem Verkäufer? Hat er öfters schon mal verkauft? "Traded" er gar mit den Aktien des Unternehmens? Oder hat er bisher immer nur gekauft und nun plötzlich zum ersten Mal verkauft?

Ich bin bei den Fragen zu dem Schluss gekommen, dass ich aktuell keine negativen Entwicklungen erkennen kann. Die aktuelle Bewertung scheint mir immer noch günstig.
Schrade scheint mir ein guter Mensch zu sein, der bisher gut auf uns Aktionäre geachtet hat.
Seine Insiderhistorie habe ich mir gar nicht erst angeschaut.

Ich gehe davon aus, dass es ein Verkauf zwecks Beschaffung liquider Mittel ist. Die wird er sicherlich für irgendwas benötigen.

Du kannst Dir jetzt große Sorgen machen, weil Schrade als vermeindliche Ratte das Schiff zu verlassen beginnt (hier würde Dein Donald-Comic gut reinpassen 😜), oder Du kannst Schrade bewundern, weil er sich Geld für eine größere Spende für einen guten Zweck beschafft hat. ... Beides ist in gleicher Weise eine reine Spekulation. Auf welcher Seite dieser beiden Extreme die Wahrheit liegt, die Frage muss jeder für sich beantworten.

Der Markt scheint bisher den Verkauf noch nicht groß bemerkt zu haben, oder er vertraut Schrade. Zumindest gab es heute keine merkliche Reaktion. Es ging sogar weiter ein kleines Stückchen gen Norden. 📈

[The_Jackal]

@95%-Trader

Da ist sie wieder. Deine innere Ausgeglichenheit, die in Deinen Beiträgen ihren Ausdruck findet.

Ich denke, Herr Schrade ist einer der ganz wenigen, denen man als Teilhaber wohl vertrauen kann. Allein schon mit Blick auf die Aussage, dass es noch tausende (!!!) Objekte in Deutschland gibt, die man gerne kaufen würde und die Tatsache, dass gemeinhin ja die Zukunft an der Börse gehandelt wird, kann man hier möglicherweise von einer starken Unterbewertung der Aktie sprechen - oder sehe ich das falsch.

Nur so mein Gedanke.

[erfg]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.076.271 von 95Prozent-Trader am 14.09.20 18:25:29

Ein Aspekt fehlt bei Deiner Betrachtung:

Welche Motivation hatte der Käufer einem Insider ein so relativ großes Aktienpaket abzukaufen?

[DanielXYZ]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.076.955 von erfg am 14.09.20 19:22:58

Zitat von erfg: Ein Aspekt fehlt bei Deiner Betrachtung:

Welche Motivation hatte der Käufer einem Insider ein so relativ großes Aktienpaket abzukaufen?

Ich würde Mal sagen, entweder macht er es so oder hat er 2 Möglichkeiten:
1. Kaufen für eine lange Zeit Micropaket an der Börse damit der Kurs nicht explodiert.
2. Oder geht er aggressiv vor und lässt damit den Kurs nach oben ausbrechen..

Oder eben was er wahrscheinlich gemacht hat.. der Grossaktionär fragen, ob er evtl. entgegen kommen könnte...
Sonst würde er wahrscheinlich gar nicht einsteigen können.. manche Fonds haben Mindestanlagensummen pro Wertpapier zu erfüllen...
Es ist nur eine Vermutung von mir, weil eigentlich nichts besonderes ist.. bzw. Sehr verbreitet ist.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.077.738 von DanielXYZ am 14.09.20 20:26:05

@ all

Ich glaube DanielXYZ hat Recht.

Vor ein paar Tagen stand doch auf Tradegate eine Order für 27.000 Aktien zu 18,50 Euro (siehe auch Posting: 64.900.892 von philojoephus am 27.08.20 13:24:59 im Thread: DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel?
Da hat doch jemand auf eher ungewöhnliche Weise sehr deutlich gezeigt, dass er eine größere Stückzahl an DeFaMa-Aktien kaufen möchte.

Scheinbar hat dieser Käufer (oder vielleicht auch jemand anderes) von Herrn Schrade einen Teil der Aktien kaufen können, denn wenn ich die Beiträge auf Twitter richtig interpretiere, hat Herr Schrade dort bestätigt, dass er die 15.000 Aktien an einen größeren Investor verkauft hat, damit der eine Anfangsposition hat (und dann vielleicht weiter zukauft).

Das jedenfalls ist meine Interpretation aus den folgenden zwei Twitterdiskussionen:

Unter diesen Link https://twitter.com/wf00757575/status/1305454691740942337 findet man eine Diskussion, bei der verschiedene Leute meist nicht ganz ernst gemeinte Gründe aufführen, warum Herr Schrade verkauft haben könnte. Herr Schrade hat sich an dieser Diskussion auch beteiligt. Volker Glaser, der ehemalige Chefredakteur der Vorstandswoche, vermutet, dass Herr Schrade mit dem Verkauf vielleicht "einen größeren Investor mit paar Stücken anfüttern" wollte.

Herr Schrade selbst, hat Herrn Glaser in seinem Twitterprofif zitiert und "getroffen" drüber geschrieben (siehe hier https://twitter.com/kungler/status/1305502225482092544).

Aus meiner Sicht hat er damit Hernn Glasers Vermutung bestätigt. Und das würde auch passen, denn 15.000 Aktien, sind nicht 27.000 Aktien. Und wenn der Käufer die restlichen 12.000 Aktien über die Börse kauft, kann das ja nur gut für den Kurs sein. War heute ja auch entsprechend hoher Handel (immerhin 5.373 Aktien auf Xetra und 2.141 Aktien auf Tradegate).

MfG JE

[Rolizei]

soviel ist von Herrn Schrade bisher zum Verkauf zu lesen gewesen.

[Rolizei]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.078.245 von Rolizei am 14.09.20 21:09:08

joe war mal wieder schneller 👍

[DanielXYZ]

Herr Schrade hat dies schon Mal gemacht..
S. Sein Blog, Eintrag vom 27.06.2018:
https://kungler.wordpress.com/?s=Kauf&submit=Suchen

Deswegen war dies auch mein erster Gedanke... Danach hat er übrigens immer wieder nachgekauft, weil er mehr als er wollte abgeben "müsste"....

Falls jemand fragen hat, kann man sich bei ihm bei Twitter melden.. Er nimmt sich wirklich die Zeit viele fundierten Fragen einzugehen....

[erfg]

Zukauf in Süddeutschland:

* Kauf von Fachmärkten in Heidenheim, Michelstadt und Ochsenfurt
* Saldierte Kaufpreise von effektiv 3,3 Mio. € erhöhen Erträge um 300 T€ p.a.
* annualisierter FFO steigt auf 6,9 Mio. € bzw. 1,56 € je Aktie

https://www.dgap.de/dgap/News/corporate/defama-kauft-drei-fa…

[kronos01]

Sehr nice. Das sind sicherlich die ausstehenden drei Neuerwerbungen die damals im Zusammenhang mit Zeitz verkündet worden sind, sich dann aber doch ewig hingezogen haben. Jetzt kann für das aktuelle Jahr echt niemand mehr meckern (außer etl. Babbelino)

Lg

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.151.655 von erfg am 22.09.20 08:43:31

Zitat von erfg: * Kauf von Fachmärkten in Heidenheim, Michelstadt und Ochsenfurt
* Saldierte Kaufpreise von effektiv 3,3 Mio. € erhöhen Erträge um 300 T€ p.a.
* annualisierter FFO steigt auf 6,9 Mio. € bzw. 1,56 € je Aktie

https://www.dgap.de/dgap/News/corporate/defama-kauft-drei-fa…

Super!

Aber die öfter genannten Kriterien, wie min zwei Mieter (vorugsweise Lebensmittel) und min zweistellige Mietrendite wurden nicht erreicht. Können wir nur hoffen, dass die Mikrolagen gut sind und so die dauerhafte Vermietung in diesen, wachstumsstarken Bundesländern, gewährleistet erscheint. Ausserdem ein guter Beitrag zur regionalen Verteilung.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.151.970 von kronos01 am 22.09.20 09:10:11

Zitat von kronos01: Sehr nice. Das sind sicherlich die ausstehenden drei Neuerwerbungen die damals im Zusammenhang mit Zeitz verkündet worden sind, sich dann aber doch ewig hingezogen haben. Jetzt kann für das aktuelle Jahr echt niemand mehr meckern (außer etl. Babbelino)

Lg

Meinste?

Hatte ehr gehofft die kommen evtl noch zusätzlich in den nächsten Monaten! Das diese regional etwas entfernt sind, spricht ehr dagegen, dass dieses, die schon im März erwähnten drei Objekte sind.

[kronos01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.152.027 von supialexi2 am 22.09.20 09:13:51

Zitat von supialexi2:

Zitat von erfg: * Kauf von Fachmärkten in Heidenheim, Michelstadt und Ochsenfurt
* Saldierte Kaufpreise von effektiv 3,3 Mio. € erhöhen Erträge um 300 T€ p.a.
* annualisierter FFO steigt auf 6,9 Mio. € bzw. 1,56 € je Aktie

https://www.dgap.de/dgap/News/corporate/defama-kauft-drei-fa…

Super!

Aber die öfter genannten Kriterien, wie min zwei Mieter (vorugsweise Lebensmittel) und min zweistellige Mietrendite wurden nicht erreicht. Können wir nur hoffen, dass die Mikrolagen gut sind und so die dauerhafte Vermietung in diesen, wachstumsstarken Bundesländern, gewährleistet erscheint. Ausserdem ein guter Beitrag zur regionalen Verteilung.

Das ist richtig, beim dänischen Bettenlager wohl relativ normal, die sind m.E. als Einzelmieter auch stark genug, so dass nicht zwingend ein zweiter Mieter notwendig ist (auch wenn ich nichts dagegen gehabt hätte). Der Kauf zum etwa 11-fachen der Nettomiete ist natürlich stark am oberen Ende der Spanne und ich denke, dass ist vor allem der Tatsache geschuldet, dass die Standorte im Süddeutschen Raum liegen. Insgesamt sehr solide wenn auch kein zweites Zeitz, wo man einfach tierisch günstig zugeschlagen hat, das war aber auch nach der Kommunikation zu erwarten, es wird halt schwieriger so Schnäppchen zu bekommen.

Der annualisierte FFO gefällt mir trotzdem sehr gut, wir liegen jetz bei etwa 13,5 vom Multiple her, das ist nicht wirklich teuer und ich bin mir sicher, weiter Zukäufe werden bis ins Jahr 2021 hinein folgen und das vermutlich auf etwa 11 drücken, womit weitere Kursgewinne im nächsten Jahr realistisch sein dürften. Im Verbund mit der sicher steigenden Dividende dürften wir m.E. deutlich über 10% Wertsteigerung bis Ende 2021 erwarten.

Lg

[kronos01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.152.303 von supialexi2 am 22.09.20 09:31:11

Hallo Supi,

ich würde mich natürlich freuen, wenn das nicht die dort drei erwähnten Immobilien wären, da es aber drei auf einen Streich sind würde es passen, zumal ich mir einbilde, Herr Schrade hätte damals von vier Objekten in Süddeutschland gesprochen. Da alle dort liegen erscheint es mir naheliegend.

Natürlich wäre es toll, ich würde mich damit irren und somit noch mehr in der Pippeline sein

lg

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.152.447 von kronos01 am 22.09.20 09:41:24

Ja, der Kauf war gut und richtig. Zeitz war ein Renditeknaller! Mit diesen Käufen erhöht man die regionale Verteilung stark.

[LongTermForever]

Interessant (ggf. auch vor dem Hintergrund der heutigen Meldung), dass gestern um 16:40 Uhr eine Order über 24.200 Stück zu 19,00 Euro auf Xetra die Hände gewechselt hatte.

Ein DD wurde aber bislang noch nicht gemeldet, wobei mich wundern würde, dass eine solche Ordergröße ohne Mitwirkung der Unternehmensorgane stattfand...

[supialexi2]

Habbe hier mal vor einign Wochen gemeint, dass die Beträge der jeweiligen jährlichen Abschreibungen dem Unternehmen quasi cash zur Verfügung stehen, und man damit das Eigekapital für weitere Ankäufe hätte.

Nun schaue ich mir die Veränderungen in den Geschäftsberichten, besonders bei der Liquidität an, und sehe für meine Aussage keine Bestätigung.

Stimmt das vielleiicht gar nicht, dass die Abschreibungsbeträge cash als Eigenkapitalanteil bei neuen Ankäufen zur Verfügung stehen?
Welchen Gedankenfehler habe ich gemacht?

[cybernetic]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.154.610 von supialexi2 am 22.09.20 12:38:25

Das Abschreibungen direkt als Eigenkapital in der Bilanz auftauchen, ist definitiv nicht der Fall.

Eine eher laienhafte Erklärung ist die folgende:

Du kaufst dir heute eine Maschine oder wie die DeFaMa ein Fachmarktzentrum für sagen wir 1 Mio Euro. Laut AfA Tabelle darfst du die jetzt über 50 Jahre abschreiben, also jährlich mit 2 Prozent vom Anschaffungswert.

Die 1 Mio. Euro musst du also in 2020 dem Verkäufer überweisen.
Dem Finanzamt gegenüber darfst du jedoch die 1 Mio. Euro nicht direkt vollständig geltend machen, sondern musst diese Anschaffung nach AfA Tabelle bspw. über 50 Jahre strecken. Also darfst du für 2020 jetzt nur 2% von 1 Mio. Euro, also 20.000 Euro geltend machen. Im nächsten Jahr senkst du deine zu versteuernden Erträge wiederum um die 2% usw.

Somit senkst du nur gegenüber dem Finanzamt deine zu versteuernden Erträge der Folgejahre. Ausnahmen bestätigen hier die Regel, wie geringwertige Wirtschaftsgüter und/oder ähnliches.

In gewisser Weise hast du Recht, dem Unternehmer bleibt mehr Geld in der Tasche (in der Kasse oder für die Tilgung von Verbindlichkeiten etc.) wenn er Abschreibungen ausweisen kann.

Diese werden jedoch nicht direkt im Jahr der Anschaffung oder im Folgejahr in Form einer Überweisung in die Bilanz gebucht.

Jedoch findest du in der Kapitalflussrechnung, dass die Abschreibungen wieder auf den Gewinn aufgeschlagen werden, da die Abschreibungen zwar in der Buchhaltung als Aufwendungen verbucht werden, jedoch für Gelder stehen, die bereits vor längerer Zeit geflossen sind (zum Zeitpunkt der Anschaffung der Maschine oder eines Fachmarktzentrums etc.).


Ich hoffe das ist einigermaßen verständlich geworden. Wie gesagt das ist eher laienhaft erklärt, sollte jemand eine bessere Erklärung auf Lager haben, oder meine Erklärung erweitern bzw. verbessern wollen nur zu, auch ich bin gerne lernbereit.


Gruß Stefan

[supialexi2]

Lieber Stefan,


Danke,dass du mir weiter helfen wolltest. Aber alles was du sagst, weiss ich längst.
Man kauft eine Immobilie bezahlt diese, evtl ,mit Kredite. Zinsen sind Kosten , Tilgungen kommen aus der Liquidität!
Nun erzielt man Mieteinnahmen, die nach Abzug aller Kosten die Einnahmen ausmachen. Denn wird noch die Abschreibung angesetzt, bei Geschäftsbauten, die nach 1985 gebaut wurden 3 % ohne den Grundstücksanteil. Diese Abschreibung, wird von den Einnahmen abgezogen, um den Gewinn zu ermitteln. Sonstige Kosten werden auch in Abzug gebracht,und die Kosten müssen auch bezahlt werden. Aber die Abschreibungen fließen nicht ab, sondern das Geld verbleibt komplett in der Gesellschaft.
Unnd nun ist meine Annahme man könnte die Abschreibungsbeträge als Eigenkapital für neue Käufe nutzen. Aber scheinbar ist es nicht so, weil die Liquidität sich eben nicht in Höhe der Abschreibungen erhöht! Aber wo ist das Geld dann?

[supialexi2]

Es liegt an den Tilgungen! Somit bezahlt man jetzt nach und nach jedes Jahr den Kauf. Und die meisten Käufe sind mit 80% Hypotheken beliehen und es werden über 4 % jährlich getilgt. So reicht wohl die Abschreibung oft nicht mal aus um diese Tilgungen zu leisten. Das wird sich dann ändern wenn man später mal weniger tilgt oder/und einige Objekte komplett schuldenfrei sind, und da nichts mehr tilgen muss!

[Aktienangler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.152.027 von supialexi2 am 22.09.20 09:13:51

Zitat von supialexi2: Super!

Aber die öfter genannten Kriterien, wie min zwei Mieter (vorugsweise Lebensmittel) und min zweistellige Mietrendite wurden nicht erreicht. Können wir nur hoffen, dass die Mikrolagen gut sind und so die dauerhafte Vermietung in diesen, wachstumsstarken Bundesländern, gewährleistet erscheint. Ausserdem ein guter Beitrag zur regionalen Verteilung.

Was genau ist an den heute vermeldeten Käufen denn "super"? Wie du selbst schreibst, erfüllen sie nicht gerade das, was DEFAMA üblicherweise anstrebt.

Es sind Single-Tenant-Objekte, extra für Dänisches Bettenlager erbaut - da stellt sich schon die Frage nach der Langlebigkeit bzw. potentiellen Umnutzbarkeit des Objektes (ich denke eine solche Frage kam hier vor kurzem schon einmal auf). Definitiv sind es keine Fachmarktzentren und noch dazu gibt es keinen Lebensmittelanker. In Heidenheim hat man ATU und Dehner in der Nähe, in Michelstadt hat man ATU und McDonalds sowie einen Getränkemarkt in der angrenzenden Nachbarschaft, in Ochsenfurt gibt es einen Netto in der Nähe. Bei keinem der Objekte profitiert man von einem Lebensmittelanker durch gleiche/direkt angrenzende Parkflächen. Selbst in Michelstadt sind die Parkflächen für ATU und McDonalds abgetrennt auf der anderen Seite des Gebäudekomplexes.

Fazit: Ein großer Wurf waren die drei Objekte nicht. Sie werden wohl allenfalls dazu dienen, die räumliche Diversifikation in kommenden Präsentationen zu feiern.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.161.780 von Aktienangler am 22.09.20 23:57:54

Zitat von Aktienangler:

Zitat von supialexi2: Super!

Aber die öfter genannten Kriterien, wie min zwei Mieter (vorugsweise Lebensmittel) und min zweistellige Mietrendite wurden nicht erreicht. Können wir nur hoffen, dass die Mikrolagen gut sind und so die dauerhafte Vermietung in diesen, wachstumsstarken Bundesländern, gewährleistet erscheint. Ausserdem ein guter Beitrag zur regionalen Verteilung.

Was genau ist an den heute vermeldeten Käufen denn "super"? Wie du selbst schreibst, erfüllen sie nicht gerade das, was DEFAMA üblicherweise anstrebt.

Es sind Single-Tenant-Objekte, extra für Dänisches Bettenlager erbaut - da stellt sich schon die Frage nach der Langlebigkeit bzw. potentiellen Umnutzbarkeit des Objektes (ich denke eine solche Frage kam hier vor kurzem schon einmal auf). Definitiv sind es keine Fachmarktzentren und noch dazu gibt es keinen Lebensmittelanker. In Heidenheim hat man ATU und Dehner in der Nähe, in Michelstadt hat man ATU und McDonalds sowie einen Getränkemarkt in der angrenzenden Nachbarschaft, in Ochsenfurt gibt es einen Netto in der Nähe. Bei keinem der Objekte profitiert man von einem Lebensmittelanker durch gleiche/direkt angrenzende Parkflächen. Selbst in Michelstadt sind die Parkflächen für ATU und McDonalds abgetrennt auf der anderen Seite des Gebäudekomplexes.

Fazit: Ein großer Wurf waren die drei Objekte nicht. Sie werden wohl allenfalls dazu dienen, die räumliche Diversifikation in kommenden Präsentationen zu feiern.

Ja, du hast schon recht. Hoffte fast jeden Tag auf einen Kauf, und wollte nicht immer nur meckern, es sind nur die Regionen die ein evtl plus sind, alles andere, ist schlechter als die eigenen Vorgaben. Schrade tönt doch immer, es gäbe genug Angebot! Warum dann nicht Fachmarktcenter mit Lebensmittel und min einem weiteren Mieterr zur höchstes zehn fachen Miete? Vielleicht ist doch nicht soviel Angebot, man hatte auch bei den letzten Käufen einige Objekte mit nur einem Mieter, der eben kein Lebensmitelhändler war. Obwohl nicht gemeldet, kann man schon von einer langen Restlaufzeit der Mietverträge ausgehen.

Hoffen wir das bald wieder Käufe unter Beachtung der eigenen Kriterien kommen!
Man könnte wohl auch sagen, das Mindestankaufsvolumen (20mio) wäre erreicht. Mir ein Rätsel,warum man nicht viel agressiver kauft - wo ist der Nachteil wenn man mal für 40 oder 50 Millionen interessante Märkte kauft? Habe ich schon immer gesagt, und jetzt kauft man Objekte, die gegen die guten eigenen Vorgaben sind. Vielleicht gibt es nichts Vernünftiges mehr?

[hugohebel]

Warum der Kauf, dazu antwortet der CEO auf twitter

Eher eine Ausnahme oder kommt es nun häufiger vor einzelne Fachmärkte zu kaufen?

Kommt auf den Einzelfall an. Im konkreten Fall sind
a) die Vertragslaufzeiten überdurchschnittlich
b) die Lagen sehr gut
c) die Finanzierbarkeit exzellent
d) der Mieter absolute 1A-Bonität und
e) will an allen 3 Standorten "ewig" bleiben

Ist in Kombination aber eher selten.

[hugohebel]

Corona war "Ritterschlag" für Fachmarktzentren

https://www.immobilien-zeitung.de/1000073792/corona-war-ritt…

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.162.773 von hugohebel am 23.09.20 07:27:16

Zitat von hugohebel: Warum der Kauf, dazu antwortet der CEO auf twitter

Eher eine Ausnahme oder kommt es nun häufiger vor einzelne Fachmärkte zu kaufen?

Kommt auf den Einzelfall an. Im konkreten Fall sind
a) die Vertragslaufzeiten überdurchschnittlich
b) die Lagen sehr gut
c) die Finanzierbarkeit exzellent
d) der Mieter absolute 1A-Bonität und
e) will an allen 3 Standorten "ewig" bleiben

Ist in Kombination aber eher selten.

Okay. Das sind gute Begründungen! Was "ewig", auch bei 1a Mieter bedeutet scheint längst nicht mehr so sicher wie früher.

Dann ist der Kauf eben doch in Ordnung, gerade weil man evtl nichts anderes finden konnte! Weil man Zeitz so günstig kaufen konnte, wird man auch bei einigen Käufen zur elffachen Miete oder etwas darüber, über das Jahr eine zweistellige Mietrendite erreichen!

[The_Jackal]

Artikel in der aktiuellen Börse Online vom 24.9.-30.9.

Eigentlich wolle Defama das Silberberg Center in Radeberg spätestens nach der Renovierung verkaufen. Der Schritt hätte einen hohen einstelligen Millionenertrag einbringen und die Kasse für weitere Objektkäufe füllen sollen, so die Redaktion. Nun aber würden die Umbaukosten über einen langfristigen Bankkredit finanziert und der Standort bliebe im Portfolio des auf Fachmarktzentren spezialisierten Immobilieninvestors. Grund sei, dass die jährlichen operativen Mietgewinne (FFO) von 800 000 Euro nach einem Verkauf fehlen würden. Zugleich würde es Jahre dauern, die Lücke über neue Zukäufe zu schließen. Dass dennoch kein Geld für Akquisitionen fehlen würde, läge daran, dass der Kredit die Baukosten übersteigen würde. Die Finanzierung solle drei Millionen Euro an zusätzlichen liquiden Mitteln freisetzen. Zusammen mit vorhandenen Geldern verfüge Defama damit laut eigener Aussage über genug Kapital, um den FFO je Aktie von aktuell 1,52 Euro auf zwei Euro zu steigern.

Defama könne den Radeberg-FFO weiterhin vereinnahmen und das Portfolio ohne Kapitalerhöhung ausbauen. Der Kurs folge bereits dem neuen FFO-Ziel. Ziel und Stoppkurs würden entsprechend nach oben angepasst werden.

Ziel / Stopp: 24,00€ / 14,00€.

Gruß
Stefan

[The_Jackal]

Wo ich leider immer noch im Dunkeln tappe, ist das Thema einer möglichen Übernahme. Ich könnte mir vorstellen, dass dies schneller kommen könnte als gedacht.....

[cybernetic]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.173.177 von The_Jackal am 23.09.20 20:01:25

Zum Thema Übernahme:
hat sich deiner Meinung nach etwas grundlegendes verändert, weshalb du von einer schnelleren Übernahme ausgehst? Wenn ja, würden mich deine Gründe interessieren, gerne auch per Boardmail.


Eine kleine Frage von meiner Seite in die Runde:

Habt ihr Erfahrungen mit dem Dänischen Bettenlagern als Single Tenant Markt? In meiner Gegend gibt es diese nur mit anderen Märkten wie Edeka, REWE, dm etc. in direkter Nachbarschaft.

Hier würde mich vor allen Dingen interessieren, ob sich ein Dänisches Bettenlager ohne Ankermieter wie die oben genannten überhaupt halten kann und wenn ja, ob es sich um eine 1A Innenstadtlage einer Großstadt handelt, oder um eher kleinere bzw. mittlere Ortschaften.

Dadurch das diese Objekte nicht dem typischen Ankaufmuster der DeFaMa entspricht sollte man sich das durchaus einmal genauer ansehen, finde ich.


Gruß Stefan

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.174.038 von cybernetic am 23.09.20 20:58:16

Zitat von cybernetic: Eine kleine Frage von meiner Seite in die Runde:

Habt ihr Erfahrungen mit dem Dänischen Bettenlagern als Single Tenant Markt? In meiner Gegend gibt es diese nur mit anderen Märkten wie Edeka, REWE, dm etc. in direkter Nachbarschaft.

Hier würde mich vor allen Dingen interessieren, ob sich ein Dänisches Bettenlager ohne Ankermieter wie die oben genannten überhaupt halten kann und wenn ja, ob es sich um eine 1A Innenstadtlage einer Großstadt handelt, oder um eher kleinere bzw. mittlere Ortschaften.

Dadurch das diese Objekte nicht dem typischen Ankaufmuster der DeFaMa entspricht sollte man sich das durchaus einmal genauer ansehen, finde ich.


Gruß Stefan

Hallo Stefan,
zu den Dänischen Bettenlagern kann ich leider auch nichts beitragen, wobei dies eine sehr gute Frage ist. Auch ich war sehr überrascht über die drei Käufe. Vor allem fand ich es -ergänzend zu deinem Beitrag- sehr ungewöhnlich, wie die Ad-hoc verfasst war. Bisher waren diese immer viel aussagefähiger, was diesmal für mich nicht erkennbar war. Mir fehlten grundsätzliche Aussagen zu den Gesamtquadratmetern, Stellplätzen, Mietdauern und insbesondere eine Erklärung, warum man jetzt Single-Tenant-Märke gekauft hat. Das alles habe ich z.B. in der Ad-hoc vermisst. Und dass Herr Schrade viele ergänzende Angaben nur bei Twitter eingestellt hat und nicht in die Ad-hoc mit aufgenommen hat, habe ich auch nicht verstanden. Alternativ hätte man es ja auf der HP veröffentlichen können, denn es gibt ja sicherlich viele Aktionäre, die nicht bei Twitter oder w:o unterwegs sind.

Einen schönen Abend noch.

Michale

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.174.038 von cybernetic am 23.09.20 20:58:16

Zitat von cybernetic: Zum Thema Übernahme:
hat sich deiner Meinung nach etwas grundlegendes verändert, weshalb du von einer schnelleren Übernahme ausgehst? Stefan

Nein, das hat es nicht.
Defama dürfte halt nur ein Unternehmen sein, dass mit jedem weiteren Zukauf mehr und mehr in den Fokus anderer rücken dürfte. Dies wurde vor längerer Zeit auch schon in der Börse Online Express gemutmaßt.

[supialexi2]

Wenn ich es richtig in Erinnerung, hat einer vom Vorstand der Deutschen Konsum Reit, auf die Frage ob defama nicht ein Übernahme Kanditat wäre, man ja selber solche Objekte günstig einkaufen. Man geht automatisch davon aus, dass die Gesamtdefama erheblich mehr kosten würde, als wennman selber solche Objekte kauft.

Das heißt dann wohl auch, dass man solche Objeckte nach vor günstig kaufen kann.

Warum kauft defama dann nicht mehr solcher Objekte, wie man selber definiert hat (min zwei Ankrmieter etc).Defama hat jetzt mehrmals single tenant Objekte erworben, der Baumarkt im Norden, den man vor einigen Wochen für knapp 8 mio kaufte hat auch nuur einen Mieter

[Nebenschauplatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.177.281 von supialexi2 am 24.09.20 08:48:19

Zitat von supialexi2: Mir ein Rätsel,warum man nicht viel agressiver kauft - wo ist der Nachteil wenn man mal für 40 oder 50 Millionen interessante Märkte kauft? Habe ich schon immer gesagt, und jetzt kauft man Objekte, die gegen die guten eigenen Vorgaben sind. Vielleicht gibt es nichts Vernünftiges mehr?

Ich antworte jetzt mal, weil immer wieder die gleiche Frage, in unterschiedlichen Fassungen, von Dir kommt:

DEFAMA ist - anders als viele andere börsennotierte Firmen - nicht mit oberster Priorität auf Größenwachstum fokussiert.
Es war seit Gründung der Firma und dem Entwurf des Geschäftsmodells klar, dass ein stetiger Aufbau mit ruhiger Hand und sorgfältiger Auswahl erfolgen soll.

Herr Schrade formuliert bei jeder HV präzise seine Zielvorgaben (kannst du auch alle nachlesen auf der Homepage) und lässt sich ein Jahr später daran messen. Er hat ein einziges Mal (nämlich für 2018) eine seiner Zielvorgaben mit minimalem Rückstand nicht geschafft, ansonsten jede Vorgabe erreicht und übererfüllt.

Es gibt auf dieser Welt unzählige börsennotierte Unternehmen, die als Zielvorgabe haben, die Größten zu werden, die Märkte zu erobern, Marktführer zu werden usw...
Es gibt nur wenige, die es als Ziel haben, die Investorengelder nachhaltig zu mehren, Risiken zu minimieren und absolutes Anlegervertrauen zu generieren.

Mein Anlagefokus liegt auf dem letztgenannten Modell und ich bin damit bisher sensationell gut gefahren.
Vielleicht gehst du einmal in dich, denkst über deinen Anlagehorizont nach und entscheidest dich dann, ob du weiter permanent nach einer Skalierung und Tempoerhöhung beim Einkauf fragen möchtest.

[supialexi2]

Nebenschaupatz, in der Tat wusste ich nicht, dass man bewusst jedes Jahr wenig kaufen will. Soweit ich den Immobiliemarkt kenne, gab es eigentlich nie ähnliche Immobilien über mehrere Jahre immer zu ähnlich günstigen Preisen zu kaufen.

Und diese single tenant Objekte zur elffachen Jabhresmiete sollen jetzt profitabler sein, als das was man früher kaufte und immer als gesuchte Kaufobjekte angibt??

[Nebenschauplatz]

!

Dieser Beitrag wurde von FairMOD moderiert. Grund: Persönliche Differenzen bitte via BM klären, themenfremd

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.179.627 von Nebenschauplatz am 24.09.20 11:29:24

Zitat von Nebenschauplatz:

Zitat von supialexi2: Mir ein Rätsel,warum man nicht viel agressiver kauft - wo ist der Nachteil wenn man mal für 40 oder 50 Millionen interessante Märkte kauft? Habe ich schon immer gesagt, und jetzt kauft man Objekte, die gegen die guten eigenen Vorgaben sind. Vielleicht gibt es nichts Vernünftiges mehr?

Ich antworte jetzt mal, weil immer wieder die gleiche Frage, in unterschiedlichen Fassungen, von Dir kommt:

DEFAMA ist - anders als viele andere börsennotierte Firmen - nicht mit oberster Priorität auf Größenwachstum fokussiert.
Es war seit Gründung der Firma und dem Entwurf des Geschäftsmodells klar, dass ein stetiger Aufbau mit ruhiger Hand und sorgfältiger Auswahl erfolgen soll.

Herr Schrade formuliert bei jeder HV präzise seine Zielvorgaben (kannst du auch alle nachlesen auf der Homepage) und lässt sich ein Jahr später daran messen. Er hat ein einziges Mal (nämlich für 2018) eine seiner Zielvorgaben mit minimalem Rückstand nicht geschafft, ansonsten jede Vorgabe erreicht und übererfüllt.

Es gibt auf dieser Welt unzählige börsennotierte Unternehmen, die als Zielvorgabe haben, die Größten zu werden, die Märkte zu erobern, Marktführer zu werden usw...
Es gibt nur wenige, die es als Ziel haben, die Investorengelder nachhaltig zu mehren, Risiken zu minimieren und absolutes Anlegervertrauen zu generieren.

Mein Anlagefokus liegt auf dem letztgenannten Modell und ich bin damit bisher sensationell gut gefahren.
Vielleicht gehst du einmal in dich, denkst über deinen Anlagehorizont nach und entscheidest dich dann, ob du weiter permanent nach einer Skalierung und Tempoerhöhung beim Einkauf fragen möchtest.

Ich halte das grundsätzlich auch für die richtige Strategie. Im übrigen passiert es nicht selten so, dass wenn Unternehmen sich bei ihren Investitionen "übernehmen" dann eine Kapitalerhöhung fällig wird, die dann die Altaktionäre i.d. Regel heftigst verwässert. Cui bono?

[babbelino]

@Nebenschauplatz

Dein Ton und Deine Ausdrucksweise lassen zu wünschen übrig.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.183.536 von Nebenschauplatz am 24.09.20 16:20:45

Zitat von Nebenschauplatz:

Zitat von supialexi2: Nebenschaupatz, in der Tat wusste ich nicht, dass man bewusst jedes Jahr wenig kaufen will. Soweit ich den Immobiliemarkt kenne, gab es eigentlich nie ähnliche Immobilien über mehrere Jahre immer zu ähnlich günstigen Preisen zu kaufen.

Und diese single tenant Objekte zur elffachen Jabhresmiete sollen jetzt profitabler sein, als das was man früher kaufte und immer als gesuchte Kaufobjekte angibt??

Nicht das Niveau auf dem ich schreiben möchte. Kannst dich ja mit babbelino zusammentun, da kommen auch immer so dämliche Antworten.

Hat das was mit Niveau zu tun,wenn du meine Sachargumente, die jedem gleich einleuchten nicht entkräften kannst?

Ich lass mir von einigen nicht meine Begeisterung für defama nehmen. Sie können ja alles toll finden, aber deshalb muss sich keiner abschrecken lassen, wenn er sachliche Anschaungen anstellt und richtige Fragen aufwirft.

War bisher bei keiner HV von defama dabei, einerseitz möchte ich gern mal dabei sein. Aber meine bisheringen Erfahrungen bei drei guten HVs sprechen klar dagegen. .
Die ersten Wochen war ich dann Feuer und Flamme für de AG und selbst klare Fakten änderten nichts daran, das ich immer noch stark überzeugt von den AGs war, wo ich jeweils die HV besucht hatte.

Weiss nicht direkt ob ich dadurch andere Kurschancen verpasst habe, aber es kann nicht richtig sein, dass man sich von einer HV so stark beeinflussen lässt! Dann müsste ich schon überall hingehen.
Trotzdem könnte man eine andere AG mit besseren Zabhlen verpassen.

Selbst wenn man eine AG grundsätzlich gut findet und viele Stücke besitzt, muss man nicht alles gut finden. Freue mich immer wenn andere user bei aufgeworfenen Fragen, gute Reaktionen zeigen.

"Du bist dämlich!"
Ist die dümmste und schlimmste Aussage bei Diskussionen, solche Leute disqualifizieren sich, so meine ich, selber!

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.186.017 von supialexi2 am 24.09.20 19:44:27

@supialexi2

>> wenn du meine Sachargumente, die jedem gleich einleuchten
Sorry, aber das ist ein bißchen dick aufgetragen. Ich glaube mich zu erinnern, dass Dir mehrere Schreiber hier auf dem Board schon gesagt haben, dass vieles von dem, was Du schreibst, schwer verständlich ist. Mir jedenfalls leuchtet vieles von dem was Du schreibst nicht ein und ich glaube die DeFaMa ganz gut zu kennen. Daran kann es also nicht liegen, dass mir Sachen von Dir nicht einleuchten.
Natürlich ist auch völlig okay Fragen zu stellen. Aber öfters behauptest Du auch einfach etwas, ohne es zu belegen. In vielen Fällen habe ich dann das Gefühl, dass Du Dir das schlicht ausgedacht hast. Und mit diesen permanent unterschwellig negativen und nicht belegten Behauptungen, muss man sich auch nicht wundern, wenn man dann auch mal angegangen wird.

Keine Frage sind mit Nebenschauplatz im letzten Beitrag die Pferde durchgegangen. Andererseits hat er Recht, dass es nichts bringt, wenn die gleichen Fragen immer und immer und immer und immer und immer und immer und immer und immer und immer und immer und immer und immer und immer und immer und immer wieder vorgekaut werden, obwohl sie schon x-Mal von verschiedenen Seiten beleuchtet wurden. Genau diese vielen relativ inhaltsleeren Beiträge sind auch der Grund, warum man die vielen guten Informationen hier auf dem Board nur noch schwer wiederfindet. Rufe Dir das Board 500 Beiträgeweise auf und dann durchsuche es nach den Infos, die Du wissen möchtest. Warum wieviel gekauft wird, wurde vermutlich mittlerweile ein dutzend Mal hier diskutiert sogar mit Dir.

MfG JE

[supialexi2]

Möchte alle auffordern sich sachlich zu äussern.

Jegliche persönliche Boshaftigkeiten sind zu unterlassen!

[supialexi2]

Das Vorhaben war und ist wohl (es wurde min in einem Jahr ("mindestens" 20 millionen) gesagt) für 20 mio Objekte zu kaufen, es gab auch Jahre wo man dann Fachmärkte für 23 mio oder 27 mio einkaufte. Ja es ist viel Arbeit angebotene Immobilien an zu sehen und ausgiebig zu prüfen! Und Schrade sagte widerholt nach dem Ankauf fängt die große Arbeit erst an. Im Vergleich zu anderen Verwaltungen hat die imma (eigene Verwaltung nur für eigene Immobilen) sehr viel manpower; so müsste man die angeblich so viele Arbeit, gut schaffen können, auch wenn es in einem Jahr mal 12 bis 20 Ankäufe gibt.

Schon am Anfang war ich überrascht, dass man Fachmärkte mit min zwei Mietern, mit jeweils noch über 4.5 Jahre laufende Mietverträge zur 9fachen Miete ankaufen konnte. Da meine ich man sollte diese Eigenart am Markt schnell und mit möglichst hohem Volumen nutzen! Selbstveständlich muss jedes Objekt geprüft werden, und man muss über das Portfolio die komplette Übersicht behalten.
Wie kommt man gerade auf 20 mio neue Ankäufe? Durch das laufende Geschäft werden keine Gelder generiert, die man als Eigenkapital für neue Käufe nutzen kann. Die Mieteinnahmen werden für Kosten auch für das Personal, Instandhaltung, Kosten für fremde Dienstleistung benöigt. Auch muss man Zinsen und Tilgung leisten und Abschreibungen werden vorgenommen, dann müssen noch Steuern gezahlt werden, der restliche Überschuss wird zum sehr großen Teil an die Aktionäre in Form von Dividenden asgeschüttet. Also bisher gab es ncht genügend Überschüsse um davon neue Ankäufe zu zahlen,bzw min die 20 % Eigenkapital einfliesen zu lassen!

In der Regel benötigt man 20 % des Gesamtpreises als Eigenkapitalanteil, in Höhe von 80 % gibt in der Regel die Bank ein Darlehen, welches dann auch sofort mit 4 bis 5 % im Jahr zu tilgen ist!

Also alle Käufe konnte man nur durch die Gelder durch Kapitalerhöhungen vornehmen! So meine ich es macht kenen wesentlichen Unterschied, dass man in den ersten sechs Jahren über 200 mio kauft, oder es langsam macht und im elften Jahr auch noch für 20 mio kaufen muss damit man einen Bestand von über 199 mio erreicht.
Es scheint wohl zu sein dass man spätestens seit 2018 nicht mehr genug Fachmärkte, zu den eigenen Bedingungen kaufen konnte. Denn da fing es mit Käufen über 11.5 fache Jahresmieten und von Objekten mit nur einem Mieter ,und auch noch zu höheren Preisen, als die selber genannten Ziele.
Das spricht dafür, dass es doch nicht so viel Angebot gibt, um zu den selber definierten Bediingungen anzukaufen! Oder gibt es doch genug und Schrade findet jetzt single tenant Objekte besser und gleichzeitig noch meint Ankäufe zur 11 fachen Miete wären besser als zu 9 Jahresmieten. Und das alles kommuniziert keiner!!

Man kann immer schön sagen "nachher" "hätte"man, aber mehr Käufe fordere ich spätestens seit 2016 (damals noch unter anderen Namen)!

Es ist grundsätzlich völlig richtig jeden Ankauf genau zu prüfen, und auch mal nicht zu kaufen, wenn man sich nicht sicher ist ob das jeweilige Objekt eine so gute Lage hat, dass es in einigen Jahren noch gut vermietbar ist. Ehrlicherweise muss man sagen, dass es auch immer Käufe gab, wo nicht nur die eigenen Vorgaben voll eingehalten wurden, sonden es waren auch manchmal sehr große Objekte dabei (über 1.2 mio Jahresmiete)..

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.174.038 von cybernetic am 23.09.20 20:58:16

@cybernetic

Eins Vorab: Ich kann verstehen, dass bei dem letzten Kauf Kritik aufkommt. Ich bin von den Objekten selbst nicht begeistert und bei Single Tenant Objekten von Fachmarktzentren zu sprechen ist mal mindestens unglücklich ausgedrückt.

>> Habt ihr Erfahrungen mit dem Dänischen Bettenlagern als Single Tenant Markt? In meiner Gegend
>> gibt es diese nur mit anderen Märkten wie Edeka, REWE, dm etc. in direkter Nachbarschaft.
>> Hier würde mich vor allen Dingen interessieren, ob sich ein Dänisches Bettenlager ohne Ankermieter
>> wie die oben genannten überhaupt halten kann und wenn ja, ob es sich um eine 1A Innenstadtlage
>> einer Großstadt handelt, oder um eher kleinere bzw. mittlere Ortschaften.
Was nützt es Dir, wenn ich Dir sage, dass ich zehn Single Tenant Objekte in kleineren Orten kenne, die z.T. schon seit Jahren da sind?

>> Dadurch das diese Objekte nicht dem typischen Ankaufmuster der DeFaMa entspricht sollte man
>> sich das durchaus einmal genauer ansehen, finde ich.
Und warum schaust Du es Dir dann nicht mal genauer an und berichtest, was Du rausgefunden hast? Die Internetseite vom Dänischen Bettenlager weist die 965 Filialen in Deutschland doch schön übersichtlich aus (https://www.daenischesbettenlager.de/filiale). Wenn man auf die einzelnen Filialen klickt, wird Google Maps eingeblendet, wo man erkennen kann, in was für einem Objekt sich die Filiale befindet.

Ich habe mir einfach mal für die ersten 127 Filialen die Einwohnerzahlen bei Wikipedia rausgesucht und dann die 100 Filialen genommen, deren Einwohnerzahlen zwischen 2.000 Einwohnern (DeFaMa-Objekt in Höhn) und 175.000 Einwohnern (Hamm) lagen.

Nachdem ich mir die Objekte bei Google Maps angesehen habe, habe ich sie in Single Tenant oder Fachmarktzentrum eingeteilt.

Single Tenant (=Einzelmieterobjekt) bedeutet, dass das Objekt für sich alleine steht und nicht zusammen mit anderen Einzelhändlern. Das neu gekaufte Objekt Ochsenfurt ist z.B. ganz klar ein Single Tenant Objekt. Wenn sich zumindest auf der gegenüberliegenden Straßenseite noch ein Einzelhändler befunden hat, dann habe ich das vermerkt.
Als Fachmarktzentrum (FMZ) habe ich schon Objekte eingestuft, wenn nebenan noch mindestens ein weiterer Händler war (der muss nicht einmal im selben Gebäude sein) oder auf der Straßenseite gegenüber etwas größeres, wie ein Baumarkt oder Vollsortimenter (Rewe, Edeka, Real, Kaufland), war. D.h. das Dänische Bettenlager in Sigmaringen (DeFaMa-Objekt) hätte ich noch als FMZ durchgehen lassen, weil gleich nebenan ein großer Edeka und ein Möbelhaus ist, obwohl es formal gesehen ein Single Tenant Objekt bzw. Fachmarktagglomeration ist. D.h. ich habe selbst ein Dänisches Bettenlager mit einem KiK als FMZ gewertet, weshalb die Anzahl der FMZ in meiner Aufstellung eher zu hoch als zu niedrig ist.
Formal gesehen ist ein Fachmarktzentrum „eine Ansammlung von min. vier mittel- bis großflächigen Fachmarkt- oder fachmarkt-ähnlichen Geschäften aus verschiedenen Einzelhandelsbranchen. Im Gegensatz zu einer Fachmarktagglomeration (die aus sogenannten einzelnen (großen) Gebäuden besteht) besteht ein Fachmarktzentrum aus einem Gebäudekomplex und wird in der Regel von einem Betreiber verwaltet und vermarktet.“ (Wikipedia)

FAZIT: Von den von mir untersuchten 100 Filialen sind ca. 27 Single Tenant Märkte. Und wenn man die Definition von Wikipedia anwendet sogar noch deutlich mehr. D.h. einzelne Dänische Bettenlager sind gar nicht so selten. Auch nicht in kleineren Orten. Selbst in Orten mit weniger als 15.000 Einwohnern habe ich mehrere Single Tenant Objekte gefunden:
Bad Bergzabern (8.285 Einw.),
Bad Freienwalde (12.304 Einw.)
Bad Gandersheim (9.623 Einw. - altes FMZ mit Mini Gartencenter ggü.)
Bad Kötzting (7.480 Einw.),
Bad Lauterberg (10.265 Einw.),
Bad Neustadt (15.358 Einw. - Gewerbegebiet),
Bad Windsheim (12.369 Einw.)
Barßel (13.039 Einw.)
Bebra (13.934 - Tegut ggü.)
Berchtesgaden (7.698 Einw.)
Beverungen (13.103 Einw.)
Zum Vergleich Heidenheim hat 49.526, Michelstadt 16.007 und Ochsenfurt 11.296 Einwohner.

Interessant fand ich, dass selbst bei den FMZ einige dabei waren, die keine Lebensmittelhändler als Ankeraktionär haben und einige FMZ auch extrem klein waren. Das alles spricht meiner Meinung nach dafür, dass eine Filiale des Dänischen Bettenlagers auch alleine klarkommt.

MfG JE

Hier noch die Liste:

Mit Suchen+Ersetzen (STRG+H) kann man die „>>>“ rausnehmen und durch Tabulatoren ersetzen. Dann ist es auch wieder eine excelfähige Tabelle.

>>>Stadt der Filiale>>>Adresse der Filiale>>>Einwohnerzahl >>>Single Tenant>>>
>>>>>>>>>des Ortes>>>oder FMZ>>>
1>>>Aachen>>>Krefelder Straße 216>>>248.960>>>>>>
2>>>Aalen>>>Carl-Zeiss-Straße 19>>>68.456>>>FMZ>>>
3>>>Abensberg>>>Straubinger Straße 42>>>13.996>>>FMZ>>>
4>>>Achern>>>Güterhallenstraße 13>>>25.630>>>FMZ>>>
5>>>Ahaus>>>Von-Braun-Straße 54>>>39.381>>>FMZ>>>
6>>>Ahlen>>>Warendorfer Straße 96-100>>>52.503>>>Single Tenant>>>
7>>>Ahrensburg>>>Beimoorweg 12>>>33.728>>>FMZ>>>
8>>>Aichach>>>Industriestraße 39d>>>21.470>>>FMZ>>>im Obigebäude
9>>>Albstadt-Ebingen>>>Sigmaringer Straße 154>>>19.573>>>FMZ>>>
10>>>Alfeld>>>Am Bahnhof 2, 31061 Alfeld >>>18.535>>>FMZ>>>
11>>>Alfter>>>Alfterer Straße 37a>>>23.563>>>FMZ>>>
12>>>Alsfeld>>>An der Hessenhalle 2>>>16.037>>>FMZ>>>
13>>>Altenburg>>>Käthe-Kollwitz-Straße 68>>>31.633>>>FMZ>>>
14>>>Altmittweida>>>Südstraße 1 - 7>>>1.914>>>FMZ>>>
15>>>Alzenau>>>Emmy-Noether-Straße 7>>>18.505>>>FMZ>>>
16>>>Alzey>>>Werner-von-Siemens-Straße 8>>>18.627>>>FMZ>>>
17>>>Amberg>>>An den Franzosenäckern 2>>>42.207>>>FMZ>>>
18>>>Andernach>>>Koblenzer Straße 58>>>29.922>>>FMZ>>>
19>>>Angermünde>>>Prenzlauer Straße 41>>>13.757>>>FMZ>>>
20>>>Anklam>>>Silostraße 3>>>12.331>>>FMZ>>>
21>>>Annaberg-Buchholz>>>Wiesaer Straße 2a>>>19.619>>>FMZ>>>
22>>>Ansbach>>>Schöneckerstraße 2>>>41.798>>>FMZ>>>
23>>>Apolda>>>Robert-Koch-Straße 10b>>>22.184>>>FMZ>>>
24>>>Arnsberg - Oeventrop>>>Widayweg 2 - 4>>>73.456>>>FMZ>>>
25>>>Arnstadt>>>Ichtershäuser Straße 50-52>>>27.314>>>Single Tenant>>>Hellweg ggü.
26>>>Aschaffenburg>>>Würzburger Straße 55>>>71.002>>>Single Tenant>>>
27>>>Aschersleben>>>Eislebener Straße 6>>>27.012>>>Single Tenant>>>
28>>>Aßlar>>>Walbergraben 18>>>13.682>>>FMZ>>>
29>>>Attendorn>>>Kölner Straße 18>>>24.264>>>Single Tenant>>>Innenstadt
30>>>Aue>>>Lindenstraße 46 a, 08280 Aue >>>20.353>>>FMZ>>>
31>>>Auerbach>>>Göltzschtalstraße 81, 08209 Auerbach >>>18.237>>>FMZ>>>
32>>>Augsburg>>>Bergiusstraße 1-3>>>286.582>>>FMZ>>>
33>>>Aurich>>>Dreekamp 14>>>42.040>>>FMZ>>>
34>>>Backnang>>>Industriestraße 37>>>37.253>>>FMZ>>>
35>>>Bad Arolsen>>>Varnhagenstraße 8>>>15.382>>>Single Tenant>>>Rewe ggü.
36>>>Bad Bergzabern>>>Landauer Straße 2>>>8.285>>>Single Tenant>>>
37>>>Bad Berleburg>>>Sählingstraße 13>>>18.914>>>FMZ>>>
38>>>Bad Bramstedt>>>Butendoor 2-4>>>14.773>>>Single Tenant>>>
39>>>Bad Camberg>>>Robert-Bosch-Straße 1>>>14.221>>>FMZ>>>
40>>>Bad Driburg>>>Dringenberger Straße 58>>>18.959>>>FMZ>>>kein Lebensmittler, nur Kik mit drin
41>>>Bad Dürkheim>>>Bruchstraße 12a>>>18.575>>>FMZ>>>
42>>>Bad Dürrheim>>>Schwenninger Str. 40>>>13.260>>>FMZ>>>
43>>>Bad Frankenhausen>>>Am Tischplatt 31>>>10.139>>>FMZ>>>
44>>>Bad Freienwalde>>>Am Polderdamm 8>>>12.304>>>Single Tenant>>>
45>>>Bad Gandersheim>>>Neue Straße 51e>>>9.623>>>Single Tenant>>>kein Lebensmittler
46>>>Bad Harzburg>>>Dr.-Heinrich-Jasper-Str. 12>>>21.926>>>Single Tenant>>>
47>>>Bad Hersfeld>>>Carl-Benz-Straße 1>>>29.944>>>FMZ>>>
48>>>Bad Homburg>>>Louisenstraße 90>>>54.227>>>FMZ>>>
49>>>Bad Honnef>>>Linzer Straße 140>>>25.812>>>FMZ>>>
50>>>Bad Kissingen>>>Sieboldstraße 1>>>22.443>>>FMZ>>>
51>>>Bad Kötzting>>>Zellertal 6a>>>7.480>>>Single Tenant>>>
52>>>Bad Kreuznach>>>Bosenheimer Straße 284>>>51.170>>>FMZ>>>
53>>>Bad Langensalza>>>Feldstraße / Am Anger 8>>>17.271>>>Single Tenant>>>
54>>>Bad Lauterberg>>>Wissmannstraße 22-24>>>10.265>>>Single Tenant>>>
55>>>Bad Liebenwerda>>>Am Haidchensberg 2>>>9.140>>>FMZ>>>kein Lebensmittler
56>>>Bad Mergentheim>>>Beim Oelsteg 3>>>23.704>>>Single Tenant>>>
57>>>Bad Münstereifel>>>Kölner Straße 55>>>17.440>>>FMZ>>>
58>>>Bad Nauheim>>>Hubert-Vergölst-Straße 2>>>32.447>>>Single Tenant>>>Aldi ggü.
59>>>Bad Nenndorf>>>Am Thermalbad 2a-2c>>>11.226>>>FMZ>>>
60>>>Bad Neuenahr-Ahrweiler>>>Rotweinstraße 11>>>28.468>>>FMZ>>>
61>>>Bad Neustadt>>>Meininger Straße 55>>>15.358>>>Single Tenant>>>Gewerbegebiet
62>>>Bad Oeynhausen>>>Werrestraße 17>>>48.604>>>FMZ>>>
63>>>Bad Oldesloe>>>Industriestraße 1>>>24.690>>>Single Tenant>>>
64>>>Bad Rappenau>>>Riemenstraße 4>>>21.398>>>FMZ>>>
65>>>Bad Salzuflen>>>Hoffmannstraße 15>>>54.254>>>FMZ>>>kein Lebensmittler
66>>>Bad Salzungen>>>Passage an den Beeten>>>20.097>>>Single Tenant>>>
67>>>Bad Saulgau>>>Friedrich-List-Straße 10>>>17.509>>>FMZ>>>
68>>>Bad Segeberg>>>Dorfstraße 24-28>>>17.381>>>FMZ>>>
69>>>Bad Wildungen>>>Bahnhofstraße 29>>>17.264>>>Single Tenant>>>
70>>>Bad Windsheim>>>Oberntieferstraße 1>>>12.369>>>Single Tenant>>>
71>>>Bad Zwischenahn>>>Langenhof 23a>>>28.896>>>FMZ>>>
72>>>Baden-Baden>>>Gewerbepark Cité 7>>>55.123>>>FMZ>>>
73>>>Balingen>>>Wasserwiesen 28>>>34.217>>>FMZ>>>
74>>>Barßel>>>Friesoyther Straße 35>>>13.039>>>Single Tenant>>>
75>>>Barsinghausen>>>Hinterkampstraße 2>>>34.187>>>FMZ>>>
76>>>Bautzen>>>Löbauer Straße 65a>>>38.425>>>Single Tenant>>>FMZ ggü.
77>>>Bayreuth>>>Riedinger Straße 21>>>74.783>>>FMZ>>>
78>>>Bebra>>>Bismarckstraße 7>>>13.934>>>Single Tenant>>>Tegut ggü.
79>>>Beckum>>>Grevenbrede 14>>>36.815>>>FMZ>>>
80>>>Bedburg>>>Bahnstraße 15-31>>>23.658>>>FMZ>>>
81>>>Beeskow>>>Fürstenwalder Straße 10b>>>8.040>>>FMZ>>>
82>>>Belzig>>>Erich-Weinert-Straße 11>>>11.141>>>FMZ>>>
83>>>Bensheim>>>Ampèrestraße 5>>>40.756>>>FMZ>>>B1 Baumarkt & Getränkemarkt
84>>>Bentwisch>>>Hansestr. 37>>>3.298>>>FMZ>>>
85>>>Berchtesgaden>>>Am Mühlbach 4>>>7.698>>>Single Tenant>>>
86>>>Bergen>>>Celler Strasse 55, 29303 Bergen >>>13.430>>>FMZ>>>
87>>>Bergen auf Rügen>>>Ringstraße 140>>>13.478>>>FMZ>>>
88>>>Bergheim>>>Sportparkstraße 10>>>61.601>>>FMZ>>>kein Lebensmittler
89>>>Bergisch Gladbach>>>Bensberger Straße 137>>>111.846>>>Single Tenant>>>
90>>>Bergkamen>>>Zweihausen 1>>>50.407>>>FMZ>>>
91>>>Berlin>>>Badstraße 4>>>3.669.491>>>>>>
92>>>Berlin>>>Johannisthaler Chaussee 300>>>3.669.491>>>>>>
93>>>Berlin>>>Landsberger Straße 4>>>3.669.491>>>>>>
94>>>Berlin>>>Rathausstraße 5>>>3.669.491>>>>>>
95>>>Berlin>>>Stromstraße 13 - 16,18>>>3.669.491>>>>>>
96>>>Berlin>>>Tamara-Danz-Straße 11/Warschauer Str.>>>3.669.491>>>>>>
97>>>Berlin>>>Triftstraße 27a>>>3.669.491>>>>>>
98>>>Berlin-Biesdorf>>>Weißenhöher Straße 108>>>3.669.491>>>>>>
99>>>Berlin-Buckow>>>Buckower Damm 206>>>3.669.491>>>>>>
100>>>Berlin-Charlottenburg>>>Theodor-Heuss-Platz 7>>>3.669.491>>>>>>
101>>>Berlin-Charlottenburg>>>Wilmersdorfer Straße 46>>>3.669.491>>>>>>
102>>>Berlin-Eiche (Ahrensfelde)>>>Landsberger Chaussee 17>>>3.669.491>>>>>>
103>>>Berlin-Friedrichshain>>>Hermann-Blankenstein-Straße 40-44>>>3.669.491>>>>>>
104>>>Berlin-Köpenick>>>Bahnhofstraße 33 - 38>>>3.669.491>>>>>>
105>>>Berlin-Lichterfelde>>>Hildburghauser Straße 256>>>3.669.491>>>>>>
106>>>Berlin-Neukölln II>>>Karl-Marx-Straße 66>>>3.669.491>>>>>>
107>>>Berlin-Pankow>>>Prenzlauer Promenade 43>>>3.669.491>>>>>>
108>>>Berlin-Reinickendorf>>>Holzhauser Str. 154>>>3.669.491>>>>>>
109>>>Berlin-Rosenthal>>>Hauptstraße 105>>>3.669.491>>>>>>
110>>>Berlin-Schöneweide>>>Schnellerstraße 20 e-g>>>3.669.491>>>>>>
111>>>Berlin-Spandau>>>Klosterstraße 26>>>3.669.491>>>>>>
112>>>Berlin-Spandau>>>Nonnendammallee 117>>>3.669.491>>>>>>
113>>>Berlin-Spandau>>>Streitstraße 6-10>>>3.669.491>>>>>>
114>>>Berlin-Weißensee>>>Berliner Allee 261-269/Gehringstr. 26-30>>>3.669.491>>>>>>
115>>>Bernau>>>Börnicker Chaussee 1-2, 16321 Bernau >>>40.031>>>FMZ>>>
116>>>Bernburg>>>Kalistraße 11>>>32.573>>>FMZ>>>
117>>>Bernkastel-Kues>>>Gewerbestraße 1>>>7.133>>>FMZ>>>
118>>>Bersenbrück>>>Lohbecker Straße 1>>>8.618>>>FMZ>>>kein Lebensmittler
119>>>Betzdorf>>>Kirchener Straße 8>>>10.064>>>FMZ>>>
120>>>Beverungen>>>Dalhauser Straße 50>>>13.103>>>Single Tenant>>>
121>>>Biedenkopf>>>Auf der Breitenwiese 26>>>13.588>>>FMZ>>>
122>>>Bielefeld>>>Artur-Ladebeck-Straße 151>>>334.195>>>>>>
123>>>Bielefeld>>>Herforder Straße 269>>>334.195>>>>>>
124>>>Bielefeld>>>Im Drewer Esch 30>>>334.195>>>>>>
125>>>Bingen>>>Saarlandstraße 62 - 66>>>25.899>>>FMZ>>>
126>>>Birkenfeld>>>Brückener Straße 2a, 55765 Birkenfeld>>>7.016>>>FMZ>>>
127>>>Bischofswerda>>>Carl-Maria-von-Weber-Straße 20-22>>>10.938>>>FMZ>>>kein Lebensmittler
128>>>Bitburg>>>Südring 5>>>15.047>>>FMZ>>>
129>>>Bitterfeld>>>Anhaltstraße 70b>>>15.125>>>FMZ>>>kein Lebensmittler

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.192.362 von supialexi2 am 25.09.20 12:38:15

Sorry, dass mir jetzt hier auch langsam die Hutschnur reißt.

Ja, wir haben alle verstanden, dass dir das Ankauftempo zu gering ist - das steht in gefühlt 5% aller Posts in diesem Thread. Und was hilft uns diese Information in diesem Thread nun weiter?
Letztendlich kann Herr Schrade (auch in einer Vielzahl von Interviews und Calls nachzulesen/hören) nur dieses ca. Volumen zu seinen wohlüberlegten Kriterien investieren - und trotz Kapitalerhöhungen entwickeln sich die Kennzahlen pro Aktie blendend, mit einer Verfünf-Fachung des Kurses seit IPO.

In diesem Fall habe ich daher nur zwei Vorschläge:

(1) Sich bei der DKR umschauen, die kaufen schön mit der Baggerschaufel ein, Qualität bei dem ein oder anderen Objekt sei dann aber dahingestellt und auch der Kursvergleich zu DEFAMA zeigt seit einiger Zeit, wie die Investoren beide Unternehmen sehen.

(2) Selber ein solches Unternehmen gründen, wenn die Akquise doch so einfach scheint.

Sollte man dennoch von diesem Unternehmen überzeugt sein, bleibt nur, Vertrauen in die Entscheidungen des CEO zu haben, oder bei der HV entsprechend seine Meinung zu äußern.

Mehr kann und will ich zu diesem Thema nicht mehr beitragen.

Viele Grüße an alle
LTV

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.192.362 von supialexi2 am 25.09.20 12:38:15

@ supialexi2

Was ist aus sich „sachlich äußern“ und „Boshaftigkeiten sind zu unterlassen“ geworden?

Du machst 1:1 so weiter, wie vorher.

>> Das Vorhaben war und ist wohl (es wurde min in einem Jahr ("mindestens" 20 millionen) gesagt) für
>> 20 mio Objekte zu kaufen
Wann und Wo wurde das gesagt? Die Quelle bitte mit angeben. So lange Du das nicht mit einer Quelle belegen kannst, ist es von Dir ausgedachter Quatsch.

>> Im Vergleich zu anderen Verwaltungen hat die imma (eigene Verwaltung nur für eigene Immobilen)
>> sehr viel manpower
Bitte Vergleich vorlegen, sonst ist es ausgedachter Quatsch.

>> Es scheint wohl zu sein dass man spätestens seit 2018 nicht mehr genug Fachmärkte, zu den
>> eigenen Bedingungen kaufen konnte. Denn da fing es mit Käufen über 11.5 fache Jahresmieten und
>> von Objekten mit nur einem Mieter,und auch noch zu höheren Preisen, als die selber genannten
>> Ziele.
Das ist nachweislich ausgedachter Quatsch. Es gab bisher nur ein einziges Objekt, bei dem mehr als das 11,5fache gezahlt wurde und das war Albstadt Und das wurde nicht in 2018 gekauft, sondern drei Tage vor Jahresende 2019 (28.11.2019). Alle anderen Käufe liegen (teilweise deutlich) unter dem 11,5fachen der Jahresmiete.

>> Und das alles kommuniziert keiner!!
Auch Quatsch. Seit Anfang des Jahres macht die DeFaMa sogar quartalsweise einen Call bei dem nicht nur Analysten Fragen stellen dürfen, sondern auch Kleinaktionäre. Außerdem ist Herr Schrade auf vielen Konferenzen, gibt Interviews und viele Hinweise über Twitter. Es gibt nicht viele Unternehmen mit so einer kleine Marktkapitalisierung, die sich so intensiv um ihre Aktionäre kümmern. Ich kenne z.B. kein Unternehmen, wo der Vorstand in diesem Jahr aufgrund von Corona gesagt hat, wir machen vor der HV eine virtuelle Konferenz für alle Aktionäre und da kann jeder live die Fragen stellen, die sie/ihn interessieren. Und hinterher gibt es davon sogar eine Mitschrift und wer der Meinung ist, dass nicht korrekt geantwortet wurde, kann immer noch zur HV gehen. So jemanden vorzuwerfen, dass er nicht kommuniziert, ist totaler Bullshit. Vor allem dann, wenn man selbst nie versucht hat, auf eine HV zu gehen.

>> aber mehr Käufe fordere ich spätestens seit 2016 (damals noch unter anderen Namen)!
Ich tippe auf gate4share. Wenn Du seit 2016 dabei bist, finde ich es umso erstaunlicher, dass Du immer noch das gleiche vorkaust, wie damals, obwohl seit damals sowohl durch Herrn Schrade als auch die Autoren hier im Board immer wieder erklärt wurde, warum die DeFaMa kauft, wie sie kauft. Vielleicht solltest Du einfach mal weniger fordern/schreiben und mehr versuchen zu verstehen, was hier in den letzten vier Jahren geschrieben wurde.

Ich möchte Dich daher noch einmal höftlichst Bitten, damit aufzuhören, einfach ausgedachten Quatsch zu schreiben.

MfG JE

[Nebenschauplatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.186.017 von supialexi2 am 24.09.20 19:44:27

Zitat von LongTermForever: ....
Sollte man dennoch von diesem Unternehmen überzeugt sein, bleibt nur, Vertrauen in die Entscheidungen des CEO zu haben, oder bei der HV entsprechend seine Meinung zu äußern.

Der Besuch einer Hauptversammlung kann aber Risiken und Nebenwirkungen auslösen, so hat es mir ein Vögelchen gezwitschert.

Zitat von supialexi2: ...
War bisher bei keiner HV von defama dabei, einerseitz möchte ich gern mal dabei sein. Aber meine bisheringen Erfahrungen bei drei guten HVs sprechen klar dagegen. .
Die ersten Wochen war ich dann Feuer und Flamme für de AG und selbst klare Fakten änderten nichts daran, das ich immer noch stark überzeugt von den AGs war, wo ich jeweils die HV besucht hatte.

Weiss nicht direkt ob ich dadurch andere Kurschancen verpasst habe, aber es kann nicht richtig sein, dass man sich von einer HV so stark beeinflussen lässt! Dann müsste ich schon überall hingehen.
Trotzdem könnte man eine andere AG mit besseren Zabhlen verpassen.

Was ich dazu zu sagen hätte - verstöße gegen Netiquette.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.193.622 von philojoephus am 25.09.20 13:58:27

Zitat von philojoephus: @ supialexi2

Ich möchte Dich daher noch einmal höftlichst Bitten, damit aufzuhören, einfach ausgedachten Quatsch zu schreiben.

Der Bitte schließe ich mich an.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.194.006 von K1K1 am 25.09.20 14:27:04

Zitat von K1K1:

Zitat von philojoephus: @ supialexi2

Ich möchte Dich daher noch einmal höftlichst Bitten, damit aufzuhören, einfach ausgedachten Quatsch zu schreiben.

Der Bitte schließe ich mich an.

Unfug!

[Gordon--Gekko]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.195.824 von supialexi2 am 25.09.20 17:21:30

Zitat von supialexi2:

Zitat von K1K1: ...

Der Bitte schließe ich mich an.

Unfug!

Kein Unfug. Es ist einfach wirklich so...

[supialexi2]

Wo ist der Sinn im Jahr für 20 mio zu kaufen? Glaube eigentlich nicht das Schrade sagen könnte "ich habe das so festgelegt" ohne dafür einen Grund anzugeben. Nach den Angaben hier soll sich Schrade ja ständig äussern und bei HVs Ziele definieren.

Habe relativ viel in defama linvestiert. Ich sehe defama nicht negativ, möchte es nun gern verstehennn. Es tut mir leid wenn einige aggessiv werden, und nicht sachlich bleiben. Insgesamt habe ich schon Vertrauen in Schrade, der kann wohl immer am besten beurteien, was jeweils sinnvoll ist. DieAussage

Von mir ist es nicht gewollt, dass es jetzt hier Gründe für ein paar Lete gbt sic aufzuregen. Die beste Sache ist sicher, die andere Meinung zu äussern.In Einzellfällen kann man auch mal Posting nicht beachten, einzelne user kann man auch auf ignore stellen.
Di Aussage dass man nicht wegen dem Wachstum grösser werden möchte, sondern nur sich vergrössert, wenn dmit auch weitere Erträge erzielt werden können, stimme ich voll zu.

Auf jeden Fall soll es hier freundlich und sachlich bleiben, keine persönlichen Angriffe, Beleidigungen und Beschimpfungen verstossen gegen die Regeln.

Ich denke mir nichts aus, und schreibe das wären Fakten! Wie kann man sich nur so einen Quatsch überlegen und das einem user unterstellen? Unfug.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.193.622 von philojoephus am 25.09.20 13:58:27

> Das Vorhaben war und ist wohl (es wurde min in einem Jahr ("mindestens" 20 millionen) gesagt) für >> 20 mio Objekte zu kaufen Wann und Wo wurde das gesagt? Die Quelle bitte mit angeben. So lange Du das nicht mit einer Quelle belegen kannst, ist es von Dir ausgedachter Quatsch.

DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? | wallstreet-online.de - Vollständige Diskussion unter:
https://www.wallstreet-online.de/diskussion/1237890-2191-220…

Ach habe ich es falsch in Erinnerung, wie ist denn deiner Meinung nach, das jeweils kommunizierte Ziel?

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.193.919 von Nebenschauplatz am 25.09.20 14:22:12

Zitat von Nebenschauplatz:

Zitat von LongTermForever: ....
Sollte man dennoch von diesem Unternehmen überzeugt sein, bleibt nur, Vertrauen in die Entscheidungen des CEO zu haben, oder bei der HV entsprechend seine Meinung zu äußern.

Der Besuch einer Hauptversammlung kann aber Risiken und Nebenwirkungen auslösen, so hat es mir ein Vögelchen gezwitschert.

Zitat von supialexi2: ...
War bisher bei keiner HV von defama dabei, einerseitz möchte ich gern mal dabei sein. Aber meine bisheringen Erfahrungen bei drei guten HVs sprechen klar dagegen. .
Die ersten Wochen war ich dann Feuer und Flamme für de AG und selbst klare Fakten änderten nichts daran, das ich immer noch stark überzeugt von den AGs war, wo ich jeweils die HV besucht hatte.

Weiss nicht direkt ob ich dadurch andere Kurschancen verpasst habe, aber es kann nicht richtig sein, dass man sich von einer HV so stark beeinflussen lässt! Dann müsste ich schon überall hingehen.
Trotzdem könnte man eine andere AG mit besseren Zabhlen verpassen.

Was ich dazu zu sagen hätte - verstöße gegen Netiquette.

Dann sagt doch einfach nichts. Seltsam, dass einer bekannt gibt er könne sich nur mit Regeverstössen äussern! Soll er doch einfach den Mund halten, wenn er sich nicht an die offiziellen Regeln halten kann. Es gibt keinen Grund so einen Quatsch zuschreiben, warst ja gar nicht angesprochen; dann einfach sich geschlossen halten!Du hast ja sehr wenige Beträge. Meinst du, du findest dich zurecht, wie ignore läuft, oder muss man dir helfen?

[mo_money]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.197.825 von supialexi2 am 25.09.20 20:22:35

dingdong...20

[Wertanalyst]

Zur neuen Akquisition:

Grundsätzlich sind mir Supermärkte, Apotheken, Drogerien und Baumärkte auch lieber.
Der Kaufpreisfaktor ist wohl der geographischen Lage und den über Twitter kommunizierten günstigen Parametern geschuldet. Finde ich schon okay.


Aber die Diskussion um den single-tenant-Status verstehe ich nicht:

Klar, Dänisches Bettenlager verkauft auch Deko-Artikel, Bettwäsche und Sichtschutz. Den Absatz dieser Produkte würde man durch Laufkundschaft erhöhen, wenn man in ein FMZ eingebunden wäre und über einen gemeinsamen Parkplatz mit einem Lebensmittelhändler verfügen würde.

Aber den Absatz der Hauptprodukte dürfte der single-tenant-Status nicht tangieren:

Niemand kauft sich doch bei Lidl eine Cola und denkt sich dann „Oh, am Ende des Lidl-Parkplatzes ist ein Bettengeschäft, da kaufe ich mir doch spontan ein neues Bett und eine neue Matratze für mehrere hundert Euro“.

Solch große Anschaffungen finden doch eher statt, wenn man konkreten Bedarf hat, etwa bei einem Umzug. Und wenn jemand gezielt ein neues Bett kaufen will, dann fährt er auch direkt zum Bettengeschäft. Einen gemeinsamen Parkplatz braucht es dann nicht.

Die Präsenz vor Ort in kleinen Städten kann ein Vorteil sein, denn in kleinen Städten hat man weniger Konkurrenz wie Ikea oder Karstadt/Kaufhof in der unmittelbaren Umgebung.

Man muss dann nur aufpassen, dass die jeweilige Stadt keinen (zu starken) Bevölkerungsrückgang verzeichnet. Denn Lebensmittelhändler werden auch in einer schrumpfenden Stadt gebraucht (dann „stirbt“ im Ernstfall der schlechtere Standort, während der Bessere davon sogar profitieren kann), für eine Großanschaffung wie Bett/Matratze dagegen kann man auch problemlos ein paar Kilometer in die nächste größere Stadt fahren, sodass ein Bevölkerungsrückgang direkt auf den Absatz des Dänischen Bettenlagers in der Kleinstadt durchschlagen dürfte.

Und aus dieser Perspektive ist es gut, dass die neuen Objekte nicht an den typischen DeFaMa-Standorten in Ostdeutschland, sondern in strukturstärkeren Bundesländern liegen.

Zu Alexi:

Ohne Dir zu Nahe treten zu wollen – Aufmachung, Stil und Rechtschreibung Deiner Posts wirken auf mich oft wie von einem Dreijährigen (auch wenn sich wenigstens die Rechtschreibung in letzter Zeit gebessert hat).

Versuche doch in Zukunft, lieber einen strukturierten, längeren Post zu verfassen anstatt viele kurze (sich auch noch wiederholende) Beiträge direkt hintereinander mit (teilweisen wirren) Gedankensprüngen.
Es hilft auch, den eigenen Beitrag vor der Veröffentlichung noch einmal Korrektur zu lesen.

Und Beiträge, die aus einem Wort bestehen („Unfug!“) tragen auch nicht zur Qualität dieses Forums bei 🙄

[JohannesWild]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.201.098 von Wertanalyst am 26.09.20 12:25:12

Dänisches Bettenlager als Single Tenant Objekt

Hallo Wertanalyst,

So lange Dänisches Bettenlager die Immobilien mietet sehe ich das ähnlich wie Du. Die Frage ist für mich mehr: Was macht man mit einem solchen Objekt falls Dänisches Bettenlager irgendwann einmal aus irgendeinem Grund auszieht. Die sonst für Defama typischen Mieter dürften hier nicht unbedingt einziehen wollen. Insofern ist man abhängig vom Erfolg des Mieters. Aber ist ja bald Telefonkonferenz im Rahmen der HV. Vielleicht kann das jemand fragen.

Gruß,

Johannes

Zitat von Wertanalyst: Zur neuen Akquisition:

Grundsätzlich sind mir Supermärkte, Apotheken, Drogerien und Baumärkte auch lieber.
Der Kaufpreisfaktor ist wohl der geographischen Lage und den über Twitter kommunizierten günstigen Parametern geschuldet. Finde ich schon okay.


Aber die Diskussion um den single-tenant-Status verstehe ich nicht:

Klar, Dänisches Bettenlager verkauft auch Deko-Artikel, Bettwäsche und Sichtschutz. Den Absatz dieser Produkte würde man durch Laufkundschaft erhöhen, wenn man in ein FMZ eingebunden wäre und über einen gemeinsamen Parkplatz mit einem Lebensmittelhändler verfügen würde.

Aber den Absatz der Hauptprodukte dürfte der single-tenant-Status nicht tangieren:

Niemand kauft sich doch bei Lidl eine Cola und denkt sich dann „Oh, am Ende des Lidl-Parkplatzes ist ein Bettengeschäft, da kaufe ich mir doch spontan ein neues Bett und eine neue Matratze für mehrere hundert Euro“.

Solch große Anschaffungen finden doch eher statt, wenn man konkreten Bedarf hat, etwa bei einem Umzug. Und wenn jemand gezielt ein neues Bett kaufen will, dann fährt er auch direkt zum Bettengeschäft. Einen gemeinsamen Parkplatz braucht es dann nicht.

Die Präsenz vor Ort in kleinen Städten kann ein Vorteil sein, denn in kleinen Städten hat man weniger Konkurrenz wie Ikea oder Karstadt/Kaufhof in der unmittelbaren Umgebung.

Man muss dann nur aufpassen, dass die jeweilige Stadt keinen (zu starken) Bevölkerungsrückgang verzeichnet. Denn Lebensmittelhändler werden auch in einer schrumpfenden Stadt gebraucht (dann „stirbt“ im Ernstfall der schlechtere Standort, während der Bessere davon sogar profitieren kann), für eine Großanschaffung wie Bett/Matratze dagegen kann man auch problemlos ein paar Kilometer in die nächste größere Stadt fahren, sodass ein Bevölkerungsrückgang direkt auf den Absatz des Dänischen Bettenlagers in der Kleinstadt durchschlagen dürfte.

Und aus dieser Perspektive ist es gut, dass die neuen Objekte nicht an den typischen DeFaMa-Standorten in Ostdeutschland, sondern in strukturstärkeren Bundesländern liegen.

Zu Alexi:

Ohne Dir zu Nahe treten zu wollen – Aufmachung, Stil und Rechtschreibung Deiner Posts wirken auf mich oft wie von einem Dreijährigen (auch wenn sich wenigstens die Rechtschreibung in letzter Zeit gebessert hat).

Versuche doch in Zukunft, lieber einen strukturierten, längeren Post zu verfassen anstatt viele kurze (sich auch noch wiederholende) Beiträge direkt hintereinander mit (teilweisen wirren) Gedankensprüngen.
Es hilft auch, den eigenen Beitrag vor der Veröffentlichung noch einmal Korrektur zu lesen.

Und Beiträge, die aus einem Wort bestehen („Unfug!“) tragen auch nicht zur Qualität dieses Forums bei 🙄

[Wertanalyst]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.201.548 von JohannesWild am 26.09.20 14:05:34

Dem stimme ich zu. Drittverwendung ist schwierig.

Danke für die Erläuterung.

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.201.548 von JohannesWild am 26.09.20 14:05:34

Zitat von JohannesWild: Die Frage ist für mich mehr: Was macht man mit einem solchen Objekt falls Dänisches Bettenlager irgendwann einmal aus irgendeinem Grund auszieht.

Beim Dänischen Bettenlager habe ich überhaupt keine Bedenken. Ich kenne in unserem Umkreis mehrere Filialen (ebenfalls Singel Tenant), die allesamt schon seit Ewigkeiten (mehrere Jahrzehnte) da sind. Und deren Parkplätze sind immer gut belegt.

[The_Jackal]

Die Euro am Sonntag (Printausgabe) hat heute der Defama einen Artikel gewidmet.
Steht nichts für uns neues drin, der Zukauf der 3 neuen Objekte dürfte zuversichtlich stimmen.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.203.201 von The_Jackal am 26.09.20 21:33:36

Sehe ich auch so.

Ist in meinen Augen eine zielführende Beimischung für das Immobilienportfolio.

[Kampfkater1969]

https://www.hi-heute.de/zahlen_und_studien/news/grundversorg…

Defama profitiert von diesem Trend.

[Kampfkater1969]

Ob unser Vorstand auch hier dran knabbert?

MAS Real Estate Inc will sein Portfolio in Deutschland verkaufen. 29 Immobilien, darunter sind neun Edeka-Vollsortimenter, sieben Edeka-Lebensmittel-Discounter, sieben Edeka-Cash & Carry-Geschäfte, zwei Baumärkte, ein Geschäftshaus und ein Fachmarktzentrum. Hinzu kommen ein SB-Warenhaus und eine Logistikimmobilie in München. Auch Einzelverkäufe möglich.... ;-)

Die Immobilien befinden sich hauptsächlich im Raum Berlin/Magdeburg, in Mitteldeutschland und Südwestdeutschland. Der Großteil ist langfristig voll vermietet, einige bieten auch Entwicklungspotenzial, insbesondere in den Städten Berlin und München.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.208.460 von Kampfkater1969 am 28.09.20 07:57:08

Glaube nicht, dass dieses Portfolio etwas für defama ist. Ankaufsziel was Schrade mhrmals sagte ist 15 bis 20mio . Und das konnte man auch von anderen Firmenführer hören, solche Portfolios sind meist. teurer als wenn man einzeln kauft. Schrade sagt ja auch immer wieder, das es sehr viel Arrbeit sei, einzeln zu kaufen. Diese wurde immer mit einer hohen Eigenkapitalrendite belohnt.

GLaube für defama ist es ehr eine Option selber ein solches Portfolio sbzugevben, zur vielleicht 13 bs 14fachen Jahresmiete. Gekauft hat man es zur 9fachen Jahresmiete bi zu 11.5 fachh. Im Durschnitt,, hat man dann wohl unter 10facher Jahresmiete. Obwohl ich meine mehr zu kaufen, besonders in den Jahren 2015 bis 2018 zur meist neunfachen Miete, dann bräuchte man heute nicjht für 11fachen oder 11.5 fach das Portfolio.
Das wäre dann eine Sache die ich niicht so gut finde, wobei ich nicht weiß ob es dafür Gründe gibt, die erst in vielen Jahren erst den Vorzug zeigen? Sonst wid vieles gut und richtig !gemacht, dass man meint besser geht es nicht!

Also ich würde defama weiter halten, auch wenn man nach meiner Ansichht viel zu wenig kauft.Vielleicht gibt es gute Gründe! Da Schrad defama am besten kennt und wohlgutes Bördsenwisse n hat. Des weiteren hat er wohl über 8 Jahre Erfahrung mit Immobilien und sicher wird er sich über die steuerlichen Regeln informiert. Egal ob ein Unternehmen oder deren Chef, oder einer Partei ooder eines Kandidaten,wohl nie findet man alles genau richtig.l

[Wertanalyst]

Analyse des Immobilienmarktes nach Corona

Ich glaube, dass die Assetklasse lebensmittelgeankertes FMZ zunehmend in den Fokus von Investoren rücken wird.

Grund dafür ist die Corona-Erfahrung und die davon ausgehenden Folgen:
Büroimmobilien sinken im Wert sowohl durch den erwarteten niedrigeren Bedarf an Büros durch verstärkte Nutzung von Home-Office und durch Stellenabbau sowie durch verschlechterte Bonität der Mieter (siehe die Aktienkurse von Büroimmobilieninvestoren).
Das Gleiche gilt erst recht für Shopping-Center und Non-Food-Einzelhandel (da denke ich vor allem an die klassischen Textiler und an alle Geschäfte in Fußgängerzonen), dort bereitet die Bonität der Mieter Sorgen.
Von Immobilien mit Gastronomie/Veranstaltungskomponente brauchen wir gar nicht reden.
Künftige Cashflows sind in diesen Bereichen nicht mehr seriös für viele Jahre im Voraus zu prognostizieren.

Damit fallen bisher große und beliebte Immo-Asset-Klassen für viele Investoren weg. Bleiben eigentlich nur noch Wohnimmobilien, Logistik/Industrie und Lebensmittelhändler (inkl. dazugehörige FMZ), Drogerien, Baumärkte und Apotheken. Denn gewohnt wird auch in der Krise und dass Lebensmittelhandel krisenfest ist, haben die Monate März/April jedem verdeutlicht. Auch Baumärkte und Läden des täglichen Bedarfs haben sich als krisenfest erwiesen.

Bei Wohnimmobilien beobachte ich (ohne Wertung, rein analytisch) den Trend der zunehmenden Regulierung durch die Politik. Mietpreisbremse, Mietpreisdeckel, Diskussion ob man die Umlagefähigkeit der Grundsteuer aufhebt usw.
Mein Eindruck ist, dass der politische Zeitgeist in Richtung mehr Regulierung geht. Grüne und rote Parteien werden sich vermehrt dafür einsetzen (erst recht wenn die Arbeitslosigkeit zunehmen sollte), und ich halte es für sehr wahrscheinlich, dass mindestens eine dieser Parteien Teil der nächsten Regierungskoalition im Bund sein wird. Möglicherweise sogar alle drei im Bündnis.
Der Politiker gewinnt Stimmen, wenn er sagt, dass Wohnen zu teuer ist.
Er gewinnt aber keine Stimmen, wenn er sagt, dass die Miete für Rewe zu teuer ist.

Auch wenn der Mietpreisdeckel vom Bundesverfassungsgericht in seiner jetzigen Form gekippt werden sollte, könnte die nächste Bundesregierung ihn auf Bundesebene einführen, dann wäre das Problem der Gesetzgebungszuständigkeit, die auch nach meiner Auffassung nicht bei den Bundesländern liegt, gelöst. Und falls das Verfassungsgericht weitere Parameter des Berliner Deckels kritisieren sollte, könnte die Bundesregierung diese dann in einem etwaigen erneuten Vorstoß modifizieren und verfassungskonform ausgestalten.

Dazu kommt bei wachsender Arbeitslosigkeit (die ich durch die Lockdown-und Corona-Auswirkungen leider kommen sehe), dass auch vereinzelt Mieter von Wohnimmobilien in Zahlungsschwierigkeiten geraten werden.

Unterm Strich werden also Wohnimmobilien für Investoren unangenehmer werden als in der Vergangenheit.
Das ist also die nächste Asset-Klasse, die für Investoren weniger interessant werden wird.

Man sieht, es bleiben immer weniger Immo-Asset-Klassen mit stabilen Cashflows, die ihre Krisenfestigkeit im Corona-Lockdown beweisen konnten und auch gute Zukunftsaussichten aufweisen.

Bei den DeFaMa-FMZ kommt hinzu, dass dort oft „Billig-Läden“ wie Takko, KiK und Tedi dabei sind. Diese unglamourösen Geschäfte laufen in Krisenzeiten, in denen Menschen sparen müsse oder wollen, besonders gut. Siehe auch Manager-Magazin 09/2020, S. 88 („Geiz ist geil in der Krise – Takko zieht an).
Ich selbst habe kürzlich in einem DeFaMa-KiK eingekauft und von der Verkäuferin erfahren, dass (allgemein, auch schon vor Corona) die Kundenfrequenz am Monatsanfang und am Monatsende am höchsten ist. Der Grund: Die Kunden bekommen dann Geld aufs Konto. Am Monatsanfang sollen sich laut ihr sogar morgens Warteschlangen vor dem Laden bilden.
Wenn also die Corona-Auswirkungen dazu führen sollten, dass in nächster Zeit vermehrt Menschen aufs Geld achten müssen oder wollen, ist das menschlich und gesellschaftspolitisch tragisch. Einigen Mietern von DeFaMa dürfte das aber jedenfalls nicht schaden.

Obendrauf gibt es noch die Möglichkeit, dass die Landflucht abflacht oder sogar endet durch Veränderungen am Arbeitsmarkt hin zum Home-Office (das wurde hier im Forum schon diskutiert).


FAZIT:

Großer Vorteil für DeFaMa-Aktionäre ist, dass unser Immobilienbestand erheblich an Wert gewinnt.

Nachteil könnte sein, dass verstärkt andere Käufer in diesem Segment unterwegs sind, was es schwieriger gestalten dürfte, die (selbstauferlegten) strengen Ankaufskonditionen einzuhalten.
Allerdings ist hier von großem Vorteil, dass DeFaMa kleinteilig agiert und zukauft. Wenn sich z.B. eine Allianz entscheiden sollte, zukünftig weniger in Büros und Geschäftshäuser, sondern mehr in Lebensmitteleinzelhandel zu investieren, dann interessieren die sich vielleicht für das von Kampfkater oben erwähnte Portfolio, aber nicht für ein einzelnes kleines FMZ. Das dürfte solchen Adressen zu viel Arbeit sein. Es zahlt sich also erneut die Nische aus, in der DeFaMa unterwegs ist – die Kaufobjekte sind zu groß für Privatinvestoren und zu klein für Institutionelle.



@Alexi:
Das anvisierte Ankaufsvolumen von 15-20 Mio. p.a. kommt u.a. daher, dass mit der vorhandenen Man-Power keine höheren Volumina gewissenhaft zu stemmen sind. Auf der HV 2018 hat Herr Schrade ausgeführt, dass der Großteil der Arbeit nicht durch den Ankauf selbst, sondern durch die nachfolgende Integration und Verwaltung anfällt.
Wenn man mit Gewalt höhere Volumina ankaufen würde, würde also die Qualität sowohl im Einkauf als auch in der Folge (Mieterbetreuung, Mietvertragsverlängerungen, Umbaumaßnahmen etc.) sinken.

Für höhere jährliche Ankaufvolumina müsste man mehr Mitarbeiter (die man mit entsprechender Qualifikation finden muss) einstellen und Kapitalerhöhungen durchführen.

Ich persönlich sehe KE's völlig unproblematisch, wenn damit hochqualitative Objekte angekauft werden. Aus Kapitalallokationsperspektive halte ich es sogar für klug, bei steigendem Aktienkurs KE's durchzuführen. Es würden sich auch ohne Schwierigkeiten Investoren finden, die jede KE mitzeichnen würden (das beweist ja der außerbörsliche DD-Verkauf durch CEO Schrade letzte Woche, der vermutlich an einen Institutionellen verkauft hat, der es vermtlich zur Bedingung für seinen Einstieg gemacht hat, ein einigermaßen großes Paket erwerben zu können). Man könnte dadurch sogar neue institutionelle Investoren gewinnen und schneller die "magische" Schwelle von 100 Mio. Euro Marktkapitalisierung erreichen.
Aber nach meiner Kenntnis gibt es Bestandsinvestoren, die sich - für mich wie dargelegt nicht nachvollziehbar - strikt gegen KE's aussprechen.

[95Prozent-Trader]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.201.098 von Wertanalyst am 26.09.20 12:25:12

Zitat von Wertanalyst: Niemand kauft sich doch bei Lidl eine Cola und denkt sich dann „Oh, am Ende des Lidl-Parkplatzes ist ein Bettengeschäft, da kaufe ich mir doch spontan ein neues Bett und eine neue Matratze für mehrere hundert Euro“

Echt? Passiert mir ständig

Zum Thema:

Im ersten Ansatz ist es doch egal, was für Objekte gekauft werden. Entscheidend ist doch, dass sie langfristig eine sichere Rendite bieten. Und da ist es selbstverständlich dann doch nicht mehr egal, was für Objekte gekauft werden.

Am sichersten sind vermutlich die gut diversifizierten Fachmarktzentren mit Grundversorgern in Gebieten mit stabiler Bevölkerungszahl und möglichst wenig Konkurenz in näherer Umgebung. Und genau das ist ja das "Standardobjekt" der Defama.

Ein dämliches Bettenlager 😜 erscheint da erst mal nicht in diese Klasse zu fallen. Aber andererseits hält sich das Dänische Bettenlager schon seit langem erfolgreich am Markt. Sie dürften nahezu Jedem bekannt sein. Entgegen dem Namen bieten sie nicht nur Betten, sondern vor Allem "Wohnaccessoirs". Also Deko, Schränkchen, Tischchen, Ziergardienen, Laternen, Gartenmöbel, etc. Wenn ich Dinge aus diesem Sortiment suche, dann ist das Dänische Bettenlager eine meiner ersten Anlaufadressen. Woanders finde ich solche Dinge eher weniger, bzw. nur in deutlich geringerer Auswahl. Sie haben sich durchaus eine Nische im Möbelgeschäft erarbeitet. Ich würde sie deshalb eher in die Kategorie der sicheren Mieter einsortieren.

Der Nachteil wurde hier ja bereits beschrieben. Sollte ein Objekt doch mal seinen Mieter verlieren, so ist es nicht ganz so einfach, einen geeigneten Nachmieter zu finden. Ganz unmöglich ist es allerdings auch nicht. Spontan fallen mir da z.B. kleinere Möbelgeschäfte (z.B. Küchenstudios) ein. Vielleicht auch Teppichhändler, Fliesenverkäufer, etc.

Mein Fazit:
Die neuen Objekte sind nicht das, was ich mir erträumt hätte, aber sie sind nicht schlecht. Das Gesamt-Risikoprofil der Defama wird dadurch nicht merklich beeinflusst. Solange nicht ein grundsätzlicher Strategiewechsel hin zu mehr solcher Objekte erfolgt (was ich für nahezu ausgeschlossen halte), dann bleibt für mich unter dem Strich eine weitere Erhöhung des FFOs.

[Kampfkater1969]

Man sollte auch einmal sich bedanken, bei den weiterhin vorhandenen Aktienverkäufern bei Defama unter 20 €. Herzlichen Dank!

So kann auch ich noch sehr preis = wert weitere Zukäufe vornehmen, um einlaufenden freien Cashflow sinnvoll und langfristig, auch "coronasicher", anzulegen.

[LongTermForever]

Guten Morgen in die Runde!

Zwar ein etwas fachfremdes Thema, aber doch irgendwie wieder passend. Vor dem Hintergrund, dass manchmal in diesem Thread moniert wird, viele User würden DEFAMA aus unerklärlichen Gründen als Investment-Perle bezeichnen, habe ich heute ein wenig anlässlich des Börsengangs von Palantir recherchiert.

Das Unternehmen wird voraussichtlich mit 15 Mrd. USD Erstbewertung an den Start gehen, von Kursgewinnen am ersten Tag noch ganz abgesehen. Umsatz in 2019...lächerliche 750 Mio. USD, Ergebnis... MINUS 600 Mio. USD

Worauf ich hinaus will: Klar ist DEFAMA keine Perle, im Sinne, dass sie so hochkarätige Edelimmobilien erwirbt, aber es war eines der ganz wenigen IPOs, bei denen der Anleger nahezu von Geburt des Unternehmens dabei sein durfte und seit dem mit einer vorbildlichen Öffentlichkeitsarbeit über alle Fakten informiert wird und an dem Ertragswachstum der Anfangsjahre teilnehmen kann.

Denn was gibt es denn heutzutage sonst noch an IPOs: Uber, Snap, Curevac, Slac und wie sie alle heißen. Unternehmen, die meilenweit von der Erwirtschaftung des ersten Euros Gewinn entfernt sind und trotzdem mit Milliardenbewertungen an die Börse gehen - natürlich nachdem sich alle VC-Investoren und Series A-X Aktionäre die Taschen voll gemacht haben. Und für die kleinen Privataktionäre springt nach dem IPO dann a la Uber und Snap bestenfalls noch eine Seitwärtsentwicklung raus, da das Bewertungspotential auf Jahre hinweg ausgereizt ist.

Vor diesem Hintergrund von DEFAMA als Investment-Perle zu sprechen, halte ich durchaus für vertretbar.

In diesem Sinne viele Grüße
LTV

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.232.529 von LongTermForever am 30.09.20 08:58:45

DEFAMA mit USA-Notiz = Kurs 50 USD? ;-)

Wenn es dann noch mit einer Portion "innovative Excel-Eigenmakros" Fantasie getüncht würde, die sich weltweit scalieren lassen würden in der Branche Immo-Verwaltung und Ankaufssuche.... dann 100 USD mit Nasdaq-Notiz.

;-)


Ironie wieder aus.

[LongTermForever]

Welcher Scherzkeks war das?

Aber respektable Stückzahl (Order wäre nicht einstellbar, wenn man den Bestand nicht auch im Depot hat)

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.236.006 von LongTermForever am 30.09.20 13:20:50

Nun zwischenzeitlich sogar 2x (!) 20.000 Aktien zu 100 € je.

Haben nur wenige.......

[K1K1]

Könnte ja den einen oder anderen geben, der nicht möchte, dass sein Aktien verliehen werden..

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.236.678 von K1K1 am 30.09.20 14:09:29

Verstehe ich nicht?!

Leihegeschäfte von Aktien (meistens von Fonds) laufen ja nicht so ab. Sondern "geheim".

Was ich als Sauerei empfinde, wenn Fonds Aktien an Leerverkäufer verleihen und Minierträge kassieren. Diese gehen dann eh zu größeren Teilen an den Fondsanbieter.

[Effektenkombinat]

Eine etwas übersichtlichere Portfolioseite ist jetzt online

https://defama.de/home/portfolio/

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.237.890 von Effektenkombinat am 30.09.20 15:27:39

Zitat von Effektenkombinat: Eine etwas übersichtlichere Portfolioseite ist jetzt online

https://defama.de/home/portfolio/

Danke, sehr schön, aber hier würde ich mir noch den jeweiligen Stand der Vermietung in dieser Tabelle wünschen. Dieser ist bei den Einzelobjekten angegeben.

[Kampfkater1969]

Echt faszinierend, bei diesem Minuszinsumfeld, diese Abgabebereitschaft um die 20 €.

In welche Werte schichten diese Verkäufer um? Bei welchen Chance/Risikoprofilen?

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.211.412 von Wertanalyst am 28.09.20 12:49:24

Ich selbst habe kürzlich in einem DeFaMa-KiK eingekauft und von der Verkäuferin erfahren, dass (allgemein, auch schon vor Corona) die Kundenfrequenz am Monatsanfang und am Monatsende am höchsten ist. Der Grund: Die Kunden bekommen dann Geld aufs Konto. Am Monatsanfang sollen sich laut ihr sogar morgens Warteschlangen vor dem Laden bilden. Wenn also die Corona-Auswirkungen dazu führen sollten, dass in nächster Zeit vermehrt Menschen aufs Geld achten müssen oder wollen, ist das menschlich und gesellschaftspolitisch tragisch. Einigen Mietern von DeFaMa dürfte das aber jedenfalls nicht schaden.

DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? | wallstreet-online.de - Vollständige Diskussion unter:
https://www.wallstreet-online.de/diskussion/1237890-2211-222…


Das ist nicht neu. Während die sparsame Familie nie auf die Idee kommt Taxi zu fahren oder essen zu ggehen lassenn die Stützeempfänger mit dem Taxi zur Frittenbuude und Kik fahren.
Die gehen so mit demm Geld um, als wenn es jeden Tag weniger Wert werden würde und am 29.einess jedemn Monats den Wert ganz verlieren wüürde.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.211.412 von Wertanalyst am 28.09.20 12:49:24

Analyse des Immobilienmarktes nach Corona - Institutionelle Anleger

@Wertanalyst schrieb am 28.09.20 12:49:24 Beitrag Nr. 2.21

Interessante und plausible Analyse. Vielen Dank dafür.

>> Ich glaube, dass die Assetklasse lebensmittelgeankertes FMZ zunehmend in den Fokus von
>> Investoren rücken wird.
Das passiert bereits. Am 13.08.2020 schreibt Greenman, ein irischer Fondsmanager:

“We have seen a significant increase in investor appetite for food anchored retail parks that focus on local amenities. Large quantities of capital were raised in the first half of the year to be deployed in German food dominated retail parks from fund managers such as Deutsche Investment and Canadian manager Slate’s new food retail-focused fund.”
Siehe: https://www.greenman.com/strong-investor-appetite-for-defens…

Slate hat 250 Mio. Euro eingesammelt, die sie explizit in „grocery-anchored properties with a focus on assets in Germany” investieren wollen.

Slate targeting German retail for third supermarket fund
https://www.refire-online.com/investment/slate-targeting-ger…
11.05.2020 by Charles Kingston -- Slate Asset Management, the Toronto- and London based property investor, is targeting German retail for its third supermarket- but first Europe-only, real estate fund.
While its predecessor funds were partly allocated to Europe, the manager has raised its hard cap of €250m - exceeding its original €200m target - for Slate European Real Estate Fund III (Slate Europe III). This new fund will buy grocery-anchored properties with a focus on assets in Germany.
Slate Europe III is also the first of Slate’s vehicles to include European investors, who contributed 56% of the capital, or €140m. A further 14% came from Asian investors.
One of Slate’s founding partners, Brady Welch, has moved from Toronto to London to lead the push into Europe. The firm also has an office in Frankfurt. ...
Slate describes itself as a ‘value-oriented’ manager. The business has $6.5bn in assets under management, in both private and publicly traded structures. Since December 2016, Slate has completed a total of 250 grocery property acquisitions in Europe totaling over 450,000 sq m of gross leasable space. Big tenants include discount grocers Lidl and Aldi. It manages its European business from offices in London, Frankfurt, Dublin, and Luxembourg.

Und die Deutsche Invest, die bisher nur Wohnimmobilienfonds aufgelegt hat, hat erstmals einen Fonds mit dem Investitionsschwerpunkt „Lebensmittelmärkte (Discounter und Vollsortimenter) sowie Fachmarktzentren mit Schwerpunkt Nahversorgung und bonitätsstarken Mietern“ aufgelegt. Der Fonds soll ein Volumen von 300 Mio. Euro haben.
Siehe https://www.deutsche-investment.com/newsreader/deutsche-inve…

Und Greenman selbst ist auch kein kleines Licht. Die haben u.a. den Investmentfonds Greenman OPEN aufgelegt haben. Sie investieren nur in den deutschen Markt und nur in Einzelhandelsimmobilien mit Lebensmittelhändlern als Ankerinvestoren. Mit einem verwalteten Vermögen von 747 Mio. Euro ist Greenman fast so groß, wie die Dt. Konsum. Greenman ist überwiegen in großen Fachmarktzentren unterwegs und legt auf lange Mietvertragslaufzeiten wert. Da unterscheidet er sich von der Dt. Konsum und der DeFaMa. Aber wenn man denen zuhört, könnte man meinen, man hört Rolf Elgeti zu, die Argumente sind teilweise exakt die gleichen:

10.10.2019 'Food retail properties in Germany are a sure bet': John Wilkinson, Greenman



Greenman macht das aber auch schon eine Weile. Sie sind seit 2009 auf dem deutschen Markt aktiv und haben ihre ersten Einzelhandelsobjekte im Jahr 2013 gekauft. Sie haben eine ziemlich informative Webseite, die sogar in Deutsch ist: https://www.greenman.com/de/

Bevor jetzt wieder die Sorgen aufkommen, dass das ganze hereinströmende Geld der DeFaMa die Objekte wegkauft. Das sind institutionelle Anleger, die sich einzelne Objekte unter 10 Mio. Euro gar nicht erst ansehen, am liebsten große Objekte oder gleich ganze Portfolien kaufen und meistens auf lange Mietvertragslaufzeiten Wert legen. Das wird einem sofort klar, wenn man sich die Summen ansieht, die diese Investoren investieren wollen. Wenn Slate so würde kaufen wollen, wie die DeFaMa es tut (15-20 Mio. € p.a.), bräuchten sie 25 bis 30 Jahre, um das Geld zu investieren (250 Mio. Eigenkapital + 250 Mio. Fremdkapital). Diese Investoren investieren ganz anders, was sofort deutlich wird, wenn man sich die Deals anschaut, die solche Investoren abschließen. Unter 20 Mio. läuft da gar nichts und meist sind es eher Pakete für 100 oder mehr Mio. Euro auf einmal!
Und der deutsche Markt für Einzelhandelsimmobilien ist riesig. Im letzten Jahr wurden in Deutschland Handelsimmobilien im Wert von 10,1 Mrd. Euro ver- bzw. gekauft, wie der neue Hahn Retail Report berichtet (siehe: https://www.hahnag.de/index.php?eID=tx_nawsecuredl&u=0&g=0&t… ) Die DeFaMa hat im letzten Jahr Einzelhandelsimmobilien im Wert von 20,8 Mio. Euro gekauft. Bei 10,1 Mrd. ist das weniger als eine Rundungsdifferenz.

Allerdings stimme ich Wertanalyst zu. Auch ich glaube, dass dieses viele institutionelle Anlegergeld bei Einzelhandelsimmobilien langfristig den gleichen Effekt wie am Aktienmarkt haben könnte. Zuerst profitieren die großen Werte und nach und nach erreicht das Geld dann auch die zweite und dritte Reihe. Ich würde daher das verstärkte Interesse der institutionellen Anleger für diesen Bereich auch eher unter dem Aspekt sehen, dass die Immobilien der DeFaMa langfristig Aufwertungspotenzial haben, weil sie im Portfolio auch für große Käufer interessant werden.

MfG J:-)E

[Teiser]

Defama im aktuellen Nebenwerte-Journal

https://defama.de/wp-content/uploads/2020/10/2020-10-01-NWJ-…

[Kampfkater1969]

Das Orderbuch bei der Defama-Aktie wird immer dünner.

Meine Erwartung, wir sehen die 30 € noch in 2021.

[kronos01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.251.069 von Kampfkater1969 am 01.10.20 13:40:43

Zitat von Kampfkater1969: Das Orderbuch bei der Defama-Aktie wird immer dünner.

Meine Erwartung, wir sehen die 30 € noch in 2021.

Hoffentlich nicht, wollen doch weiterhin günstig zukaufen können

Lg

[OldGold]

also, 25 € im nächsten Jahr kann ich mir vorstellen,
bei 30 € in 2021 fresse ich einen Besen,
den kaufe ich dann sogar im Silbercenter in Radeberg )

[supialexi2]

iInnerhalb von 15 Monate 50 % Kurssteigerung ist nur bei freudflicher Gesamtbörse und höhere aNachfrage nach defama, Beim Kurs um 22.70 hat man die Marktkapitalisierung von über 100 mio Euro erreicht, wo erhöhte Beachtung einsetzt. Man hat das Ziel für dieses Jahr erreicht. Den Ankauf von Zeitz könnte man auch höher ansetzen, weil man sonst viel mehr zahlen müsste um über 1.2 mio Mieteinnahmen zu erzielen.

Um das ect so viel mehr Interesse bei über 100 mio Marktwert gibt, weiß ich sellber nicht, einige sagten es. Fakt ist das Fonds und Institionelle Investoren nur ab bestimmten Marktwert überhaupt erst kaufen dürfen.; der Umsatz an den Börse spielt dann auch wohl eine Rolle, glaube kann kann relativ sicher sein, dass. in den nächsten drei Jahren keine Kapitalerhöhung stattfindet!

[erfg]

Nebenwertejournal:

https://defama.de/wp-content/uploads/2020/10/2020-10-01-NWJ-…

[Michale]

Hier noch ein Grund, warum ich den letzten Kauf der drei "Dänisches Bettenlager" Käufe, den man m.W. noch nicht genannt hat für sinnvoll und richtig finde:

Toom/B1, Kaufland/Lidl, REWE/Penny und EDEKA/Netto/trinkgut haben jeweils Marktanteile zwischen 10 und 13% bei unserer DeFaMa. Das Dän. Bettenlager kommt auf aktuell 4,6% (lt. Unternehmenspräsentation Sept.2020). Durch diesen Kauf hat man die Gesamtgewichtung der einzelnen Marktgruppen wieder etwas besser ausgleichen können, was dazu führt, dass künftig wieder leichter Käufe in den anfangs genannten Werten möglich sind, ohne eine Übergewichtung bei einem Mieter zu erreichen.

Einen schönen Tag noch.

Michale

[supialexi2]

Bei denn Ankauf der drei Immobilien mit jeweils einen Markt sind nicht alle überzeugt. Am besten zu den Preis- und Mietverhältnissen kennt sich sicher Herr Schrade aus. Auch hat sich das Dänische Bettenlager evtl. als pünktlich zahlender und bisher angenehmer Mieter gezeigt. Das jeweils nur dieser Mieter da ist, ist ein (Verwaltungs-)vorteil, als wenn man evtl sonst 20oder noch mehr verschiedene Mieter hätte mit der gleichen Mieteinnahme.
Auch spricht einiges dafür, dass ein Einzelmieter, anderes als sonst für Instandhaltungen selber sorgen muss, und selberdie Sauberkeit herstellt, das bedeutet für defama eine große Entlastung an manpover und Geld.

Man sprach von sehr günstigen Krediten. Außer Zinssatz und Laufzeit ist für defama, die Bindung von Eigenkapital wichtig, vielleicht musste man hier nur 15% einbringen als im Schnitt ja 20 %. Wenn dann der Zins nur bei 1.10 % statt sonst üblicher 1.4 % bis 1.75 % liegt,ergibt das für die nächsten Jahre schon einige geldwerte Vorteile.

Falls eine Bank auch bei nur 15% Eigenkapital, dann mit jährlich 2% Tilgung einverstanden wäre, anstatt sonst 4 bis 5%, dann wäre die Eigenkapitalbindung noch kleiner. Nach dann so 7 Jahren, hätte man im Vergleich zu den anderen Objekten, gar kein Eigenkapital mehr gebunden; bei anderen Objekten hätte man diese Anteile als Tilgungen an die Banken abgeführt, und hier kann man selber drüber verfügen, und als Eigenkapital für neue Käufe einsetzen!

Ich weiß nicht wie es hier ist, aber das wären alles Sachen, die den Ankauf für einen Käufer attraktiver machen würden!

[OldGold]

Jetzt sind wir auf einem Kurslevel von ca. 20 €. Das ist gut. Radeberg ist nun fast über die Bühne (wer schaut sich von Euch das Silbercenter mal an? Würde mich interessieren, wie es aussieht und bei der Bevölkerung ankommt!). Die Restausschüttung kommt in Bälde. Keine KE in Sicht. Was können die Kurstreiber in der näheren Zukunft sein? Ich sehe nämlich keinen einzigen, außer das Ankaufstempo geht endlich merklich nach oben. Von daher sehe ich ruhiges Fahrwasser auf uns zukommen: Eben ein Witwen-und Waisenpapier, fast schon mündelsicher.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.440.851 von OldGold am 20.10.20 14:20:41

Hallo OldGold,

in der Tat entwickelt sich aktuell alles sehr gut und die in diesem Jahr relevanten Unsicherheitsfaktoren im Kontext Silberberg sind inzwischen erfreulicherweise geklärt.

Echte Kurstreiber, im Sinne von unerwarteten Entwicklungen, braucht es m. E. gar nicht.
Ich berechne nun schon seit 2016 jährlich das auf Jahressicht faire Kursziel unter Nutzung eines NAV, zweier FFO-Methoden und eines Ertragswertansatzes, wobei ich die 4 Verfahren dann mittle. Da sowohl Wachstumsgeschwindigkeit als auch Profitabilität über die Jahre extrem konstant sind, ist die Treffsicherheit der Berechnungen aufgrund der gut schätzbaren Ertragsfaktoren in allen bisherigen Jahren sehr genau. Für dieses Jahr hat das Modell 20,50 Euro errechnet, was nach heutiger Sicht schon eine Punktlandung ist.

Sollten wir in 2021 ein ähnliches Akquisitionsvolumen haben, so liefert der Median aus den 4 Ansätzen einen fairen Kurs von rund 23,60 Euro, somit schöne 15 % Kurszuwachs bzw. über 17 % Total Return, wenn man die erwartete Dividende hinzu nimmt.

Ich denke, damit können wir alle gut leben 🙃

Viele Grüße
LTV

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.442.495 von LongTermForever am 20.10.20 16:30:15

Zitat von LongTermForever: Hallo OldGold,

in der Tat entwickelt sich aktuell alles sehr gut und die in diesem Jahr relevanten Unsicherheitsfaktoren im Kontext Silberberg sind inzwischen erfreulicherweise geklärt.

.....

Ja richtig, in einigen Textbeiträgen, hörte man Unsicherheit mehr oder wenig raus.

"Unsicherheit ist Gift für die Börse!"

Hier, bei unserer defama., war es ja nur, " behält man das Silberbergcentrum, oder macht man zusätzlich noch ca 6 Mio Gewinn und verkauft es". Dafür hätte man im Jahr dann wohl 600tsd Euro weniger Miete im Jahr, dafür aber min 7 Mio mehr cash, was man als Eigenkapital nutzen kann. Jeder An- und Verkauf muss vorbereitet werden und man hätte min für 40 mio Käufe sofort tätigen können, und sollen, damit man auch Ersatz gehabt hätte für die dann weggefallenden Mieten aus Radeberg. So konnte man spätestens 2019 sehen, wo das Einkaufsvolumen wie sonst auch war, aber eben nicht mehr, um die wegfallenden Miete auszugleichen, dsass es wohl nichts wird mit seinem Verkauf.

Nun behält man Silberberg, hat ein super modernisiertes Objekt mit Wauld 12 Jahre und Mieten von 1.2 mio - auch nicht schlecht,.

Dann wird man wohl noch ein zusätzliches Darlehen bekommen, weil das Silberbergcenter ja nun mehr wert ist als das alte Einkaufzentrum. Die ca 9 mio, die der Umbau kostete werden wohl auch längerfristig festgeschrieben.

Das nun aber die Unsicherheit darüber, ob man min 6 mio mehr Gewinn macht oder nicht, die normalen Kurse als fraglich darstellt ist unlogisch! Man könnte ja vom schlechtesten ausgehen, eben alles so wie vorher, nur eben keinen zusätzlichen Gewinn.

Gehe oft zu Zwangsversteigerung von Wohnungen; biete aber sehr wenig weil es auf jeden Fall ein gutes Geschäft sein soll. Da gibt es immer wieder Gutachten, wo die Wohnungen gar nicht betreten wurden. Da scheuen sich viele auch scheinbare Profis. Um da ein gutes Geschäft zu machen muss man vom schlimmsten ausgehen. Erst entmüllen,dann evtl komplett neues Bad und komplett neue Bodenbeläge und komplett neue Tapeten, sicher kommt man mit dem im Gutachten als Sicherheitsabschlag gemachten 10.000 Euro bei einer 80qm Wohnung nicht aus. Bei einem 19 qm mini Appartment, sind 10.000 wohl ehr genug. Klar kann man auch mehr bieten als man so dachte. Denn, dass die Wohnung in dem Zustand ist, liegt ja nicht bei 100%.

Unsicherheiten stören viele mehr als es sein muss! Und so wird selbst, die evtl. Zusäätzliche Möglichkeit xx Euro zusätzlichen Gewinn zu machen zum Negativum.

[supialexi2]

Es soll ja in den nächsten Tagen, der Rest der Dividende ausgeschüttet werden. Es sollen für 2019 ja 00.45 Euro ausgeschüttet werdren. Wegen Corona war man aufgerufen, ehr Rücklagen in der Firma zu halten als auszuschütten. Auch konnte defama vorsrglich, wohl die Mehrgheit der Bankpartner dafür gewinnen, dass Tilgungen 2020 teilweise ausgesetzt wurden.
So war es sinnvol erst nur 0.20 auszuschütten und Rest später.

Jetzt frage mich, wer bekommt die Dividende? Derjenige der den ersten Teil der Dividende bekommen hat, weil er da zum Stichtag die Aktie gehalten hat? Oder der jetzt im Oktober zum Stichtag (wann?) die Aktie hält. FÜR Leute, die in den nächstennn Tagen, kaufen oder verkaufen wollen, sicher wichtig!

Wer weiß was dazu?

[hugohebel]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.508.859 von supialexi2 am 27.10.20 13:40:47

Wer die Aktie zur HV im Depot hat. Wie immer.

Zitat von supialexi2: Es soll ja in den nächsten Tagen, der Rest der Dividende ausgeschüttet werden. Es sollen für 2019 ja 00.45 Euro ausgeschüttet werdren. Wegen Corona war man aufgerufen, ehr Rücklagen in der Firma zu halten als auszuschütten. Auch konnte defama vorsrglich, wohl die Mehrgheit der Bankpartner dafür gewinnen, dass Tilgungen 2020 teilweise ausgesetzt wurden.
So war es sinnvol erst nur 0.20 auszuschütten und Rest später.

Jetzt frage mich, wer bekommt die Dividende? Derjenige der den ersten Teil der Dividende bekommen hat, weil er da zum Stichtag die Aktie gehalten hat? Oder der jetzt im Oktober zum Stichtag (wann?) die Aktie hält. FÜR Leute, die in den nächstennn Tagen, kaufen oder verkaufen wollen, sicher wichtig!

Wer weiß was dazu?

[erfg]

DEFAMA mit 30% FFO-Anstieg nach neun Monaten

9-Monatsergebnis:

-Umsatz: 10,3 Mio. €; Ergebnis: 1,8 Mio. €; FFO: 4,2 Mio. €
-Gesamtliquidität per 30.9. bei rund 7 Mio. €
-Annualisierter FFO soll mit vorhandenem Cashbestand deutlich steigen

https://www.dgap.de/dgap/News/corporate/defama-mit-ffoanstie…

[JohannesWild]

9-Monatszahlen

Wenn man weiß wie zurückhaltend sich Herr Schrade zu Immobilienkäufen äußert, dann hört sich dieser Satz sehr vielversprechend an:
"Derzeit befinden sich etliche weitere Immobilienkäufe und mehrere bedeutende Vermietungsmaßnahmen in weit fortgeschrittenen Verhandlungen."
https://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2020-10/5107405…

Gruß,

Johannes

[LongTermForever]

Mit Blick auf das zugegebenermaßen sehr dünne Ordervolumen kann ich heute nur sagen:

..."wer DEFAMA bei den heutigen Zahlen und Ausblick für 18,60 Euro verkauft, hat die Kontrolle über sein Leben verloren."

[babbelino]

Oder er schaut sich die Bewertung vergleichbarer Unternehmen an

[supialexi2]

Defama ist einfach zu unbekannt !

Schrade macht. schon ne Menge, jedes Quartal und wohl alle Käufe werden gemeldet, so dass man immer wiieder prässent ist..Bei Roadshows und Kapitalkonferenzen spricht man institutionelle Investoren. und Journalisten an. Aber wie erfährt der kleine Anleger von defama?

Bleibbt nur die Hoffnung, dass man mal irgendwann überr 100 Mio Marktkapitalisierung, und man so evtl mehr Beachtung erfährt. Ohne Kapitalerhöhung ist es sehr schwer 100 Mio Marktwert zu erreichen. Und eine Ke ist jetzt bzw wohl auch in den kommenden 2 bis 3 Jahre nutzlos und somit nicht sinnig.

[straßenköter]

Die Präsentation von der heutigen Telefonkonferenz:
https://defama.de/wp-content/uploads/2020/10/DEFAMA-Pr%C3%A4…

[hugohebel]

Kooperation mit amazon

https://boersengefluester.de/defama-kooperation-mit-amazon-g…

[erfg]

Kooperation mit Amazon:

...Und tatsächlich hat Schrade nach knapp einer Stunde in der Präsentation ein Knallbonbon parat: So lässt das auf Supermarkt-Immobilien spezialisierten Unternehmen sämtliche Standorte mit Amazon-Selbstbedienungsstationen – sogenannten Lockern – ausstatten, an denen die Kunden ihre Pakete abholen können. Ein entsprechender Vertrag mit Amazon wurde vor wenigen Wochen unterzeichnet...

https://boersengefluester.de/defama-kooperation-mit-amazon-g…

[philojoephus]

DeFaMa kooperiert mit Amazon

@ all

Der Call für die Q3-Zahlen/Fragerunde vor der HV ist schon vorbei. Es wurden weit weniger Fragen gestellt, als letztes Jahr auf der HV. Nicht, dass der Vorstand auf die Idee kommt, dass jetzt immer so zu machen :-) .

Dafür hatte sich der Vorstand eine der interessantesten Infos für die Frage & Antwortsession aufgehoben. Quasi nebenbei verkündete er, dass die DeFaMa vor kurzem mit Amazon eine Kooperation geschlossen hat. Diese Kooperation sieht vor, dass an allen Standorten der DeFaMa eine Amazon Paketstation aufgestellt wird. Die ersten Stationen sind schon aufgestellt worden - in Apolda, Mylau und Büdelsdorf. Erklärtes Ziel ist es, möglichst schnell alle Standorte mit solchen Stationen auszustatten. Die DeFaMa macht das nicht primär wegen der Pachteinnahmen für die Stationen, sondern weil es ein Baustein von mehreren ist, die DeFaMa-Standorte für die Kunden noch attraktiver zu machen. Die Kunden haben damit noch einen Grund mehr zu den Standorten zu fahren, wovon auch die DeFaMa-Mieter profitieren. Außerdem ist man auch mit einem Anbieter von E-Ladestationen im Gespräch und rechnet auch da bald mit einem Rahmenvertrag.

Die Aufnahme des Calls soll auch wieder auf die Homepage der DeFaMa gestellt werden. Gibt es hier Leser, die bereit sind, den Call für das Board abzutippen. Der Call hat eine Stunde gedauert. Von zwei Lesern habe ich schon ein Zusage. Wenn noch ein paar mehr mitmachen, dann muss jeder von uns nur ein paar Minuten abtippen. Bitte meldet Euch per Boardmail bei mir, wenn Ihr mitmachen wollt. Ich würde das koordinieren.

Vielen Dank.

Bleibt Gesund.

MfG JE

[supialexi2]

Amqazonwohl mmer dafür gut, als Werbung für andere Firmen zu sorgen! Das bringt sonst nichts, wenn man nicht min eine gute Vergütung für das Aufstellen vereinbarrt hätte!

[hugohebel]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.523.802 von supialexi2 am 28.10.20 15:36:20

Doch, das sorgt dafür das amazon Kunden nicht nur virtuell shoppen sondern auch gleich bei der abholung noch andere Erledigungen im Supermarkt machen

Zitat von supialexi2: Amqazonwohl mmer dafür gut, als Werbung für andere Firmen zu sorgen! Das bringt sonst nichts, wenn man nicht min eine gute Vergütung für das Aufstellen vereinbarrt hätte!

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.523.880 von hugohebel am 28.10.20 15:40:33

Fragt mal die Postagenturen, was denen versprochen wurde und was bei rauskam!

Wenn Schrade zumindest ein paar Euro Miete vereinbart hat, dann ist okay, mehr bringt es nicht.

[erfg]

Insiderkauf:

https://mobile.traderfox.com/news/dpa-compact/id-438689/

[supialexi2]

Meinte ja, ich wüsste schon von allrem. Nun habe ich nochmals alte Geschäftsberichte gelesen.
Da wird auch erklärt, dass bisweilen da 11fache Jahresmiete zählte. Grundsätzlich sind Immobilien, namentlich Baden Würtenberg und Bayern. wesentlich höher im Preis. Dafür haben die Regionen gute Chancen auf ehr Bevölkerungswachstum und positive Entwicklung!
Der Baumarkt in Apolda, ist einzig in der Region, ist reativ neu, Baujahr 2008, und wurde gerade, 2019, umfassend modernisiert. Dazu noch ist diese Mietvertragslaufzeit überdurchschnittlich lang..

[philojoephus]

Apolda? Du meintest vermutlich Anklam. Anklam wurde 1999 gebaut und 2019 modernisiert, hat in der Region ein Alleinstellungsmerkmal und eine überdurchschnittlich lange Mietvertragslaufzeit.

In der Telefonkonferenz am Dienstag hat der Vorstand das ja nochmals sehr eingängig erklärt, warum er solche Objekte kauft: "Wir gehen ganz bewusst und gerne in die kleinen Städte, weil hier selbst für gute Standorte günstige Kaufpreisfaktoren möglich sind, während in Hamburg, München und Berlin selbst in den hinterletzten Ecken Mondpreise aufgerufen werden."

Jetzt aber ein schönes Wochenende.

MfG JE

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.554.966 von philojoephus am 30.10.20 22:55:37

Hatte ich sowohl den Ort, als auch das Baujahr falsch gemerkt?

Wird wohl so sein, vielleich lassen die kognitiven Fähigkeiten bei mir schon. Muss wohl noch mehr aufpassen, saß ich nichts falsches schreibe!
SORRY!

[supialexi2]

In einem älteren Gescchäftsbericht, fand ich dann auch etwas, zu einer Krtik von mir, die Verwaltung wäre zu teuer. Es sind viele Objekte oftmals schlecht, oder eigentlich gar nicht verwaltet woreen. Weiß se easlber was für eine Drama war, als ich ein 6-Familiienhaus aus der Bankenverwertung, kaufte. Es gab überhaupt keine Unterlagen. Stormlieferung (Flurlicht musste aufwändig erfragt werden und die Kopien von Mietverträgen und Erhöhungsverlangen, mussten von den Mietern erbeten werden etc.
Bei einem Objekt ,mit einem halben Dutzend gewerblicher Mieter ist es noch unfgleich schwieriger, weil man wohl für jedes Laadenlokal eine Genehmigung braucht, und man ermitteln muss ab Wartungen durchgeführt wurden, bei Aufzügen ist eine TÜV-Abnahme jedes Jahr vorgeschrieben. Also oftnmals muss man bei einem neu übernommen Centrum alles und jede Einzelheit ermitteln. Man will gut und korrekt verwalten.

Dannn muss es wohl auch aso sein, daß erfahrende Objektmanager gar nicht so leicht zu bekommen. sind. So stellt man erst mal ein, wenn man kompetentes Personal finden kann, in einigen Wochen müssen die nächsten Neukäufe integriert. Hier muss man gedanklich einen Gutteil auf den Aufbau buchen!

[95Prozent-Trader]

Der Chef auf Börsenradio

https://www.brn-ag.de/38060-DEFAMA-Kooperation-Amazon-Lockdo…

[erfg]

Starkes FFO-Wachstum, weiteres Wachstum in Q4 erwartet - Aktienanalyse

http://www.aktiencheck.de/exklusiv/Artikel-DEFAMA_Starkes_FF…

[columbus11]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.573.987 von 95Prozent-Trader am 02.11.20 20:28:32

Zitat von 95Prozent-Trader: https://www.brn-ag.de/38060-DEFAMA-Kooperation-Amazon-Lockdown

Und Packstation von Amazon::

Kauft Amazon 100 000 000 Kunden können sich nicht irren

keine handelsempfehlung-nur meine meinung- 2530-3000

[supialexi2]

Nun ja, die Paketautomaten von amazon sind sichetr kein. Nachteil1 Aber bieten auch nicht das was einige denken.

Um das klarer zu machen, ögn die Begeisterten enma sageen, was sie alternativ von einm Paketautomaten der Deutschen Post bzw DHL halten würden! Wäre das ehr besser oder ehr schlechter?
Und warum?

[kronos01]

Ich denke die Paketstationen werden vor allem den Mietern helfen und wenn es denen gut geht verlängern sie auch, sicher auch mal zu höheren Mieten, und dann profitieren wir deutlich stärker als von den reinen Einnahmen durch Amazon

Lg

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.582.891 von kronos01 am 03.11.20 16:39:05

Zitat von kronos01: Ich denke die Paketstationen werden vor allem den Mietern helfen und wenn es denen gut geht verlängern sie auch, sicher auch mal zu höheren Mieten, und dann profitieren wir deutlich stärker als von den reinen Einnahmen durch Amazon

Lg

Ja, sowas wurde auch im Börsnradio gesagt. Denke aber leersstehende 50qm an einen Blumenladen vermietet, bringen ehr mehr Käufer ins Centrum.

[supialexi2]

Amazon wird auch in den nächsten Jahren viel Erfolg haben, und auch ohne fläcchendeckendes Lebensmittelangebot wi rd es Umsatzsteigerungen geben, schon jetzt hat Amazon einen sehr hohen Anteil am Verkauf vieler Warengruppen.
Ohne es genau zu wissen, wird der Käufer bei Auftragsvergabe angeben, dass er die Sendung an einen bestimmten Packautomaten abholen will.
Gut die Leute kommen dann zum Center, und klar einige kaufen auch etwas bei den Geschäften. Heute wollen wir vieles zusammen erledigen. So werden Kunden des Supermarktes auch von den sicht-und riechbaren Backwaren zum Kauf angeregt. Leute die nur ihren Lottoschein abgeben wollten, nehmen dann auch noch Lebensmittel mit. Es gibt aber auch Leute die nur das kaufen was beabsichtigt war, bzw mitunter tälglich nur ihr Paket am Automaten abholen.

Durch einen Paketautomaten werden gerade stark internet affine Leute in die Nähe zum stationären Einzelhandel hingelockt. Da die meisten Abholer mit dem Auto kommen, wäre es für sie ein leiches auch genau in den Markt zu fahren wo er gen einkäufen..

Auf jeden Fall wird der Umsatz ehr positv beeinflusst! Das aber weit weniger als enige meinen was das für eine tolle Nachricght wäre. Sicher wird en Mieter mit höheren Umsatz lieber weiter mieten, und bei hohen Umsätzen evt auch höhere Mieten akzeptieren.
Wie Schrade sagte ist es eine Massnahme von vielen, um einen Standort attraktiv zu halten. Er sagte auch, daß nicht die Vergütung der ausschlaggebene Punkt war, obwohl ich meine rauszuhören,daß die Vergütung so gering nicht sei.
Man sei auf mit andere Paketlieferer in Kontakt auch für diese Aufstellplätze anubieten, doch häufig gäbe es einen Konkurenzausschluss.

Mit solchen Massnahmen wird der Erfolg der Mieter positiv beeinfusst, obwohl ich glaube dass ein Lebensmittelmarkt mit 150tsd Euro Umsatz monatlich nicht mal deshalb 300 Euro mehr hat.

Lustig wie einige denken "Amazon" führt direkt zu viel Geld und alles wird gut. Zehntausende von Mitarbeitern wissen längst, dass Amazon nichts verschenkt!

[columbus11]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.573.987 von 95Prozent-Trader am 02.11.20 20:28:32

Und die HV kostenlos bei GSC.........................


"Auch in Pandemie-Zeiten setzt sich die positive Geschäftsentwicklung fort

Für den 30. Oktober 2020 hatte die DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG zu ihrer ordentlichen Hauptversammlung eingeladen, die ursprünglich bereits im Juni stattfinden sollte. Nachdem in den vergangenen Jahren stets etwa 40 bis 50 Aktionäre und Gäste anwesend waren, fanden sich diesmal vor dem Hintergrund d....."

[hugohebel]

Eröffnung des Silberberg Center erfolgreich, Parkplatz rappelvoll 😊

https://twitter.com/kungler/status/1324304796195672064

[The_Jackal]

Irgendwie komisch, dass "mein" Unternehmen (Amazon) jetzt auch in Immobilien "meines" Unternehmens (Defama) seine Pakete umschlägt....

[OldGold]

Ich erwarte schon bald ein Feuerwerk an Käufen von Herrn Schrade. Warum?
Das Projekt in Radeberg (mit gutem Ausgang für uns alle) war m.E. "time-consuming" für ihn: Erst einen Co-Investor reingeholt, dann diesen entfernt, dann Probleme mit der Baugenehmigung, dann das mediale Theater mit dem Mieter "Konsum", durch diese Verzögerungen wurde auch die KE notwendig, dann die Bauzeit von nur einigen Monaten, aber neu und spannend für die DEFAMA. Nun die erfolgreiche Wiedereröffnung. Das muss für unseren Vorstand befreiend wirken. Vielleicht wird nun ein Turbo gezündet. Mal schauen. Gruß an alle.

[abstrakto]

an ein "Feuerwerk" glaube ich da nicht so recht, ich würde mir wünschen das man in diesem kalenderjahr vielleicht noch 2 Objekte vermelden kann, damit hätte man die ziele alle übererfüllt...und dann für nächstes jahr kann ich mir schon vorstellen das man tatsächlich die schlagzahl ein wenig erhöht, da wie von dir beschrieben in Radeberg wieder eine normalisierung stattfinden sollte....da sollte jetzt erstmal alles top sein (und bleiben)

Bin mir aber auch ziemlich sicher das Herr Schrade weiterhin seine ankaufkriterien erfüllt sehen möchte (mit leichten abweichungen nach oben...in Einzelfällen)...da muss man sehen inwieweit passende objekte auf den markt kommen bzw ob Defama den zuschlag bekommt....Schrade hatte ja zuletzt bestätigt bei "etlichen" Objekten in weit fortgeschrittenen Verhandlungen zu stehen...was auch immer "etliche" in dem zusammenhang heisst...ziemlich dehnbar aber wohl in die richtung mindestens 3
Ansonsten kann man auch in diesem jahr wieder sehr zufrieden sein mit der entwicklung des Portfolios....Zeitz, Umbau Radeberg mit hohem FFO...einige umgesetzte Mieterhöhungen und vertragsverlängerungen

So bitte weiter dann wirds auch iwann richtung 25 und in ein paar jahren an die 30 gehen, da bin ich ziemlich entspannt

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.666.715 von abstrakto am 11.11.20 09:07:37

Zitat von abstrakto: :...
So bitte weiter dann wirds auch iwann richtung 25 und in ein paar jahren an die 30 gehen, da bin ich ziemlich entspannt

Wenn man wirklich, wie schon dargestellt, in einigen Beiträgen von anderen, ähnlich wachsen kann ohne Kapitalerhöhung - würde ich meinen die Kurse steigen noch stärker. Aber das Geld aus Revalutierungen,was man als Eigenkapitalanteil bei neuen Käufen verwendet, sind gleichzeitig auch neue Schulden!
Dann wird es bei den jeweiligen Objekten mit der Schuldenfreiheit nach 16 Jahren nichts. Aber richtig und zielführend ist auf jeden Fall.

[supialexi2]

Habe gerade im Geschäftsbericht 2019 gelesen, dass zwei Objekte gar nicht beliehen sind. Nehme an, dass es ehr um kleinere Immobilien handelt, die man 2015 voll aus dem Eigenkapital zahlte. Auch da wäre noch Luft min von ca zwei Mio oder mehr, die man aufnehmen könnte um die entsprechenden Eigenkapitalanteile bei Neukäufen einzubringen!

[supialexi2]

Persönlich habe ich so oft und so viel von einem erhöhten Ankauf gesprochen, dass einige regelrecht wütend auf mich waren.Glaube wir können wohl davon ausgehen, dass defama die allermeisten zum Verkauf anstehende Objekte, angeboten bekommt.
Glaube, dass es oft am Preis liegt, dass, man doch nicht zum Zuge kommt. Schrade sagte dazu soweit ich mich erinnere "Geben wir jetzt bekannt, wir würden auch zur 11fachen Jahresmiete kaufen, bekommen wir nie wieder etwas angeboten, was man auch zur 9fachen kaufen kann".

Sehr einfach einleuchtend! Wenn man ein sonst gutes Objekt nur zur 11fachen Jahresmiete kaufen kann, was man auch schon erfolgreich machte, wird man das tun.

Wie noch stärker vor einem Jahr, meine ich, sollte man so bald wie möglich viel kaufen. Man hat viel luiqides Kapital, dass man auch mal auf ein höheresen Eigenkapital eingehen könnte. Man hat inzwischen eine leistungfähige Hausverwaltung "die mit ähnlichenn Persolstamm noch einige Objekte mit verwalten könne." ( in " Anführungszeichen, was iich aus dem Geschäftsbericht 2019 in Erinnerung habe.)
Da man grundsätzlich aus den eingehenden Mieten, nicht nur Zins und Tilgung zahlen, sondern auch alle sonstigen Kosten, gibt es keine finanzielle Belastungen, außer dem Kauf, für die AG.

Aber gleichzeitig vermindert man durch die laufenden Tilgungen die Schulden, und erhöht man das Vermögen der Gesamt AG.

[supialexi2]

Von philojoephus Beitrag
11.11.19 12:53:11 Beitrag Nr. 1.420 (61.890.086

Eine wirklich tolle Auflistung! Besonders interessant sind die Ankaufspreise als Vielfaches der einzelnen Jahre. Fortlaufend kann man sehen, dass Ankaufspreise in Vielfaches der Jahresmiete, stetig, wenn auch manchmal ganz wenig, sich erhöht haben, bis man ende 2019 ,hier noch nicht aufgeführt, auch etwas zur 11 fachen,und sogar einmal zur 11.5 fachen Miete kaufte.

Was schön, dass man in den Vorjahren so günstig kaufen konnte.
Wird denn alles auch noch so laufen , wenn man zu 11.5fachen Jahresmiete und 20% Eigenkapital kaufte? Wenn man dann 2% Zinsen zahlt, auch noch was rechnen muss für Instandhaltung und Verwaltung, sowie anteilige Kosten der AG, noch 5% tilgen kann?
Schon jetzt bleibt ja bei ca 2.5% Zinsen für Objekte aus Vorjahren, insgesamt kaum was über!

Da wird man bei einem Ankauf zur 11.5 fachen Miete, wohl nur 4 oder 3.5 % tilgen können. Eigentlich auch nicht so schlimm, aber die Rentabilität wird schlechter.


nNatürlich wäre es jetzt toll gewesen, wenn man 2015 bis 2018 das doppelte angekauft hätte. Man hätte nur jeweils die Kapitalerhöhungen früherb machen müssen.
Dann würde man toll da stehen, und ab 2025 könnte man jeweils wenn die Zinsbindung abgelaufen ist, vielleicht "nur" 3 oder 4% p.a. tilgen und könnte so einen Teil des Eigenkapital für Neuankäufe halten.

Klar nachher weiß man es immer besser!

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.746.530 von supialexi2 am 18.11.20 07:36:08

Zitat von supialexi2:


nNatürlich wäre es jetzt toll gewesen, wenn man 2015 bis 2018 das doppelte angekauft hätte. Man hätte nur jeweils die Kapitalerhöhungen früherb machen müssen.
Dann würde man toll da stehen, und ab 2025 könnte man jeweils wenn die Zinsbindung abgelaufen ist, vielleicht "nur" 3 oder 4% p.a. tilgen und könnte so einen Teil des Eigenkapital für Neuankäufe halten.

Klar nachher weiß man es immer besser!

Das läuft anders:
Der Darlehensvertrag ist bei Annuitätendarlehen fix für die gesamte Laufzeit, will heissen: Der Vertrag wurde fest abgeschlossen, lediglich bei Darlehensfälligkeit z.B. nach 10 Jahren in 2025 um bei deinem Beispiel zu bleiben ändern sich nur die dann gültigen Zinssätze. Die Tilgungen jedoch sind ein fester Bestandteil des Vertrages und dieser Anteil bleibt gleich. So kenne ich dies von einer Immobilienfinanzierung.

Michale

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.746.656 von Michale am 18.11.20 07:52:09

ich vergaß noch zu schreiben:

Natürlich kann man bei Fälligkeit 2025 zu einer anderen Bank gehen und neu verhandeln. Aber das macht man deshalb nicht, weil es sehr viel Zeit kostet und man dann auch nochmal zum Notar muss w/Grundbuchumschreibungen und all dies sind auch zusätzliche Kosten.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.746.656 von Michale am 18.11.20 07:52:09

Ja, sind wir uns einig, habe ich was anderes gesagt? Wie und Wo?

[JohannesWild]

Präsentation EKF ist verfügbar

Hallo,

Die Präsentation vom EKF ist auf der Homepage der DEFAMA verfügbar.
Die Ausführungen zur Wertsteigerung finde ich interessant. Das Aufsummieren von FFO je Aktie, Dividende und NAV-Steigerung finde ich allerdings etwas befremdlich. Schließlich wird ja die Dividende aus dem FFO heraus bezahlt und auch die NAV-Steigerung wird teilweise aus dem FFO generiert. Das ist teilweise so wie wenn ich sage: Ich verdiene 2000€ (FFO), davon haue ich 1000€ auf den Kopf (Dividende) und lege ich 1000€ aufs Sparbuch (NAV). Das macht zusammen 4000€ Wertsteigerung.
Es gibt auch außerhalb vom FFO Wertsteigerungen im NAV. (Z.B. zum Ankauf unterhalb des Bewertungs-Multiples. Aber wenn man darauf hinaus will dann muss man das sauberer kommunizieren)
https://defama.de/home/investoren/praesentationen/

Seht ihr das ähnlich?

Gruß,

Johannes

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.750.109 von JohannesWild am 18.11.20 11:22:43

Das ist ein sehr guter Punkt, der mir noch gar nicht aufgefallen ist, obwohl dieser Slide jetzt schon öfter gezeigt wurde.

M.E. müsste aber nur wenig geändert werden:

Der NAV (Year over Year, in Form einer Deltabetrachtung) enthält keine Doppelzählung bei der Dividende. Denn der NAV zum Jahresende ist bereits um die Dividende des laufenden Jahres gekürzt. Somit ist die NAV-Änderung eines Jahres ex-Dividende (netto) zu sehen.

Beim FFO sehe ich es aber ähnlich. Eine Addition von FFO und Dividende wäre fehlerhaft, da kein Dividendenabzug im jährlichen FFO erfolgt.

Allerdings vermute ich (da die Skala in dem Balkendiagramm zu grobteilig ist und auch Einzelwerte der Balken zum Nachrrechnen fehlen), dass es nur eine Frage des Wordings war und Herr Schrade vermutlich keine Doppelzählung vornahm

Die sauberste Lösung wäre es, die Legende des hellblauen FFo-Balken mit dem Zusatz "korrigiert um die jährliche Dividende" o.ä. zu versehen.

Viele Grüße
LongTermForever

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.746.713 von Michale am 18.11.20 07:57:05

Glaube ich weiß worauf sich deine Kommentare bezogen. Grundsätzlich ist es so, dass ein Kreditvertrag für die gesamte Dauer der Finanzerung abgeschlossen wird, entpechend wird auch ein Zins- und Tilgungsplan erstellt! Also auch nach Ablauf der Zinsbindung bleibt alles gleich, auch der Tillgungssatz. So habe ich selber gerade erlebt, als ich eine andere Tilgung für ein Restdarlehen nach Ablauf wollte. Da sagte man mir man müsste da, weil vorgeschrieben (ob gesetzlich oder Basel 2 oder sonst woher weiß ich nicht) einen komplett neuen Kreditvertrag ,auch mit erneuter Beurteilung von Kreditnehmer und beliehendem Objekt, machen.
Klar man kann die Bank wechseln, aber die neue Bank, hätte einen noch grösseren Aufwand. Das eben dazu, dass ich meinte den Tilgungssatz zu ändern, um Liquidität für neue Ankäufe zu haben. Meine Sparkasse sagte mir, wenn man zu einer anderen Bank ginge, würde die Sparkasse eine vorhandene Grundschuld abtreten zugunsten der neuen Bank. Ich weiß, dass die Sparkassen, Anstalten des öffentlichen Rechts sind, ob man dann eine Grundbuchbestellung, bzw die Abtretung dieser, ohne Notar machen kann, oder nicht, weiß ich nicht genau. Also Änderungen eines bestehenden Kreditvertrages, sind unüblich und mit viel Aufwand verbunden.

Wollte gerade genau errechnen, ob man bei einem Ankauf zur 11.5 fachen Miete, auch wie sonst ca 5 % tilgen könnte, dabei fiel mir auf, dass man es sehr einfach im Kopf überschlagen kann.

Also es wäre auch da einfach möglich. Da wundert mich, dass bisher so wenig cash übrig war, die Kosten waren wohl bisher sehr hoch. Vielleicht waren das auch hauptsächlich Kosten des Aufbaus. Selbst bei bester Auswahl von neuen Mitarbeitern stellt sich manchmal erst nach mehr als einem halben Jahr heraus, dass ein neuer Mitarbeiter nicht zum Unternehmen passt, und/oder völlig inkompetent ist. Unter Umständen hat das Unternehmen ein ganzes Jahresgehalt bezahlt und überhaupt keinen Nutzen für das Unternehmen gebracht.
Wo man ja wohl min 20 neue Leute in den letzten Jahren neu einstellte, könnten sich da schon sehr hohe Kosten ergeben haben, bis das Team für die defama komplett war!

[Einstein]

Lustige Runde ...viele bekannte Teilnehmer die man hier trifft!

[Knuff]

DGAP-Adhoc: DEFAMA verkündet Ziele für 2021 und Langfristplanung

DGAP-Ad-hoc: DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG / Schlagwort(e): Prognose/Expansion

DEFAMA verkündet Ziele für 2021 und Langfristplanung

07.12.2020 / 19:26 CET/CEST

Veröffentlichung einer Insiderinformation nach Artikel 17 der Verordnung (EU) Nr. 596/2014, übermittelt durch DGAP - ein Service der EQS Group AG.

Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.

Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) hat auf ihrer heutigen Aufsichtsratssitzung eine Langfristplanung „DEFAMA 2025" beschlossen. Demnach soll der Portfoliowert von aktuell 168 Mio. € bis Ende 2025 auf zwischen 260 und 300 Mio. € wachsen. Die annualisierten Mieterträge des Portfolios sollen dann bei 24 Mio. € liegen. Daraus würden Funds From Operations (FFO) von über 11 Mio. € bzw. über 2,50 € je Aktie resultieren. Die genannten Ziele sind nach Einschätzung des Vorstands ohne Kapitalerhöhung erreichbar.

Die Ziele für das Jahr 2020 werden bestätigt. Bei einem FFO von 5,7 Mio. € bzw. 1,30 € je Aktie soll ein Nettogewinn nach HGB von 2,5 Mio. € bzw. 0,56 € je Aktie erzielt werden. Die Dividende von zuletzt 0,45 € je Aktie soll für 2020 erneut angehoben werden.

Für das Jahr 2021 erwartet DEFAMA einen FFO von 7,1 Mio. € an, entsprechend 1,61 € je Aktie. Zielgröße für den Jahresüberschuss sind 3,1 Mio. €, dies entspricht 0,69 € je Aktie. Der annualisierte FFO soll bis Jahresende bei mindestens 8 Mio. € liegen. Ferner strebt DEFAMA Aufvalutierungszusagen in Höhe von 2 Mio. € an, um freie Liquidität für weitere Zukäufe zu generieren.

DEFAMA beabsichtigt, die bisherige aktionärsfreundliche Dividendenpolitik beizubehalten und die Dividende auch künftig jährlich zu erhöhen. / Quelle: Guidants News https://news.guidants.com

[Inv3st0r]

Hört sich doch gut an. Schön konservativ Schritt für Schritt nach vorne.

[Pep92]

Hört sich solide an - fast ein bisschen zu konservativ. Ich vermute man wird diese Ziele eher in 3.5-4 Jahren erreichen als in 5, aber ich kann verstehen, dass Herr Schrade lieber positiv als negativ überraschen will. Defama bleibt weiter eine der größten Positionen im Depot.

Wenn man mal Grob ein faires P/FFO von 12-15 ansetzt kommt man bei 2.5 FFOPS auf ein fair value von 30-37.5. Dazu bekommen wir den nächsten 5 Jahren ca. 4-5 Euro an Dividende. Da scheint der Kurs momentan von 19.50 nicht überteuert.

[supialexi2]

Wenn man schon jetzt nichts schafft,(keine Käufe von Objekten durchführt) und trotz mehrmaliger Aussagen, sich in weit fortgeschrittenen Ankauftsgesprächen sich zu befinden, dann soll wenigstens der Aufsichtsrat verkünden, dass der Aufsiichtsrat hofft man könnte in den kommenden vier Jahren mehr kaufen!
Und klar nach dieser Mitteilung kann man dann den tollen Umsatz im vierten Qiuartal stolz benennen, um dann das beste Jahr der Unternehmengeschichte zu feiern! Und sollte man auch im ersten Halbjahr 2021 nichts kaufen können, so wird man mit den vorherigen Käufen, noch jedes Quartal 2021 von steigenden Umsätzen berichten!

Glückwunsch, niedriges Einkaufsvolumen verfehlt, obwohl man teilweise schon erhebliich von den Ankaufsbedingungen in mehreren Punkten abgewichen ist.

Vielleicht macht Schrade ja genau das beste was möglich ist und der Markt zur Zeit ermöglicht. ABER die Hoffnungen des Aufsichtsrat bezwecken nichts.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.984.828 von supialexi2 am 08.12.20 12:52:35

Verstehe ich nicht.

Das ist wieder die gleiche Schallplatte, die wir hier schon x-mal beantwortet haben.

Also nochmal:
Das Ankaufvolumen wurde in 2020, genauso wie in allen Vorjahren erfüllt bzw. übertroffen. Zusätzliche Käufe in diesem Jahr wären nur noch eine noch stärkere Übererfüllung aber nicht nötig, daher gerne auch 2021.

Es gibt 0 Anzeichen, dass das Wachstum der nächsten Jahre schwächer ausfällt als bisher. Auch mein Modell liefert für 2025 Mieten von 23,7 Mio. € und einen FFO je Aktie von 2,59€. Ich glaube an diese Zahlen und sehe Defama damit als Top Pick für die nächsten Jahre.

Viele Grüße
LongTermForever

[supialexi2]

Lieber LongTermForever,

der Aufsichtsrat benennt Hoffnungen obwohl es so wirken soll wie Planungen, Ankäufe zu den eigenen Ankaufskriterien lassen sich eben nicht planen, sondern sind ein Erfolg von langer Arbeit (Zitat mehrmaliger Aussagen des Vorstand).
Wenn man hier den Aufsichtsrat wichtig zur Sprache bringt, seine Hoffnungen zu benennen, kann ich auch sagen was ich dazu meine.

Ja obwohl immer wieder gefragt und von vielen usern erwartet wurde nie etwas dazu gesagt " man wolle nur 15 bis 20mio Volumen einkaufen". Normaleweise könnte man davon reden keine zu hohe Verschuldung zu haben, oder ähnliches. Aber das trifft eben nicht bei diesem Unternehmen zu. Man hat cash was man dann später für den Eigenkapitalanteil einsetzt. Wenn man in den letzten Jahren mehr eingekauft hätte , dann hätte man die vorherigen Kapitalerhöhungen früher machen müssen.


Aber trotz des ständigen Geschimpfe hier wurde nie etwas gesagt warum der Ankauf in einem Bereich liegen soll.
Ausdrücklich möchte ich sagen, dass der Ansatz nur zu kaufen, wenn es sinnvoll erscheint, und man vermeiden will nachher mit einem Objekt nicht glücklich sein, sehr gut finde und voll unterstütze. Aber Käufe werden als Erfolge gesehen. Warum nicht mehr Erfolge?

Persönilch glaube ich schon dass Schrade jeweils daa sinnvollste macht.
Hätte man in den letzten Jahren das doppelte gekauft, hätte ma über den gesamten Bestand min eine Jahresmiete mehr Vermögen als jetzt; wohl Aktienkurse von 38 bis 43 Euro.


Eigene Meinung, keine Beratung, keine Ankaufs- oder Verkaufsempfehlung. Keine Gewähr.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.988.005 von supialexi2 am 08.12.20 16:16:49

Nur in kürze, wobei ich betonen möchte, dass ich jede Meinung immer willkommen heiße, sie nur eben nicht immer teile.

(1) Natürlich ist das eine Planung und keine „Hoffnung“. Nimmt man die bisherige Einkaufshistorie inkl. Volumen und Rendite, so kommt man in 2025 auf diese Werte. Als Hauptberuflicher Unternehmensbewerter mache ich just das mit einem eigenen 10Mb großen Modell.

(2) Mehr Käufe dieser Qualität gehen eben nicht für ein Unternehmen dieser Größe. Wer dies anders sieht, möge selber ein solches Unternehmen gründen, oder gerne zur DKR gehen - deren Kurs „erstaunlicher“ Weise nicht durch die Decke geht oder gar mit Defama mithalten kann, obwohl hier deutlich großzügiger eingekauft wird. Daher wäre auch eine Defama sicher nicht bei 35€ wenn man doppelt so viel gekauft hätte, da (a) deutlich mehr Aktien für den Kapitalbedarf emittiert worden wären und (b) die Rendite vermutlich niedriger gewesen wäre - auch das ist Unternehmensbewertung.

Aus diesen beiden Gründen beschwert sich der Großteil der Aktionäre auch nicht über das Ankaufvolumen.

Viele Grüße
LongTermForever

[supialexi2]

Auch mein Modell liefert für 2025 Mieten von 23,7 Mio. € und einen FFO je Aktie von 2,59€. Ich glaube an diese Zahlen und sehe Defama damit als Top Pick für die nächsten Jahre.

Zitat LongTermForever


Ach du hast ein eigenes Modell? Kann man es irgendwo einsehen, oder wurde es gar publiziert?

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.988.518 von supialexi2 am 08.12.20 16:47:18

Das habe ich in der Tat. Es ist aber ein privates Modell, daher wurde es nicht publiziert.

Da die Entwicklungszeit inzwischen weit über 300 Stunden lag, wodurch sich jeder denken kann, welches Preisschild eine Beratungsfirma da drauf schreiben würde, muss ich es auch unter Verschluss halten.

Soviel sei jedoch gesagt - die Defama Prognose ist absolut stimmig und für mich glaubhaft. Und bei 2,50€ FFO kommen die 30-35€ Kurs eben etwas später ;-)

[supialexi2]

So allgemein sind solche Bewertungen etwas zweifelhaft.
Die Schlechtesten kann man gleich erkennen, weil die einmalige geschäftlich Vorfälle in kommenden Jahren fortführen. Bei Industrieunternehmen hängt das meiste wie bei Vertriebsunternehmen vom Absatz ab. Eine Planung macht keinen Sinn wenn man den geplanten Umsatz nicht erreicht.

Hier bei defama ist es wir bei allen Immobilienunternehmen, kann man das einkaufen zu den Preisen und Bedingungen in den Jahren jeweils?



Mir fällt da die 10 Jahresplanung eines Gastwirt ein. Der hat die Ausgaben jeweils leicht angepasst wie sich Preiserhöhungen oder eine höhere Nachfrage entwickeln könnte.
Bisher verkaufte er ca 20000 Gläser Bier zu 1.20 Euro, und ca für 10.000Euro andere Getränke, jeweils im Monat. Essen serviert man nicht.

Nun plant der Wirt für das zweite Jahr ganz vorsichtig mit 20500 Bier zu1.20 und 10.300 Euro andere Getränke Umsätze. Nun ist aber Opa Palappke gestorben und seine zwei bis drei Bier am Tag fallen flach. Viel schlimmernoch er trank auch fast jeden Tag ein bis drei Schlehenfeuer für 2.80 Euro. Also schon im ersten Planungsmonat sind es ca 80 Bier weniger anstatt mehr und die anderen Getränke gingen auff 9.800 Euro zurück.

Und jetzt?

Soll er so weiter planen, dass auch mal Herr Meier oder Schmitz umziehen, oder Herr Schönmann in die Trinkeranstalt kommt,und Opa Kasupke auch" den Arsch zu kneift "?

Da könnte er wohl besser planen wie die Verkäufe zurückgehen und ab wann die Kosten höher sind als der Umsatz.

[supialexi2]

Aha, jetzt wird mir das klarer, früher verstand ich wohl auch nie richtig was man darunter versteht. Es ist ganz einfach:

Angst vor der eigenen Courage

Also es ist da auch etwas was meistens positiv für uns Mitaktionäre ist, die Eigenheiten des Gründers, Grossaktionär und EInzelvorstandes.
Ganz klar muss man sagen, er hat ein tolles Geschäftskonzept, was auch noch relativ simpel ist, geschaffen und zum Erfolg gebracht.
Von anfang an, vor über 5 Jahren schon, war wohl die Rede von 15 Mio bis 20 Mio Volumen was man p.a. ankaufen wollte. Damals waren die meisten Objekte auch weit unter 4 Mio Volumen, so , dass man jetzt wo viele Objekte ein Volumen von 8 oder 9 Mio haben, man ehr weniger häufig von Neukäufen hört.
Gleichwohl sollte man nicht mehr in Kaufvolumen rechnen, sondern in gekauften Jahresmieten in Euro.
Das Objekt in Zeitz, hätte man auch 3 oder 4 MIo teurer kaufen können und wäre wohl immer noch im Bereich dessen was defama evtl bezahlt hätte, und wenn man nun 3 MIo mehr bezahlt hätte, würde man es als Aktionär und überhaupt, als grösseren Erfolg sehen! Wenn man etwas für 3 Mio mehr gekauft hätte, also jetzt beispielsweise dann 22 Mio Ankaufsvolumen statt 19 Mio Ankauf, ist es nicht besser oder interessanter , sondern schlechter weil man für das gleiche Mietvolumen und überhaupt für das gleiche mehr bezahlt hat. Weiss nicht ob es Glück oder Zufall war, dass defama ein Objekt so günstig kaufen konnte, oder ob auch die Persönlichkeiten oder gewachsenden Beziehungen und das schnelle Handeln von defama daran einen Anteil haben. Jedenfalls ist es gut und äusserst aussichtsreicht ein so grosses Objekt so günstig erworben zu haben.

Man muss ja nicht die ganz Planung über den Haufen werfen, das will ich auch gar nicht. Aber wo so grundsätzlich sich das Geschäftskonzept bewährt hat, könnte man evtl den Ankauf mal ein bisschen steigern, gerade dann, wenn man viel Cash hat. Allerdings sind wohl auch zur Zeit nicht nur günstige Objekte auf dem Markt, und bei mehr als 10facher Miete, sollte man schon genau schauen, dass sonst auch alle eigenen Vorgaben eingehalten sind und dieses spezielle Objekt auch entsprechend interessant ist. Denn je weniger man zahlt umso mehr Puffer hat man evtl später mal bei Leerständen oder niedrigen Mieten das ausgleichen zu können.

Meine Idee schon 2015 bis 2018 mehr zu kaufen, als man noch vieles zu weniger als 9fachen Mieten kaufen konnte, bringt ja heute nix mehr. Ob man in vielleicht 1 bis 3 Jahren wohl nur noch über 11 oder 12 fach kaufen kann weiss ich nicht, aber das gesamte Geschäftskonzept wird weniger attraktiv. Wenn man dann mit einberechnet, dass man weitere 3 Jahre später dann solche Objekte nur noch mit 7 bis 9 fache Jahresmiete bewertet, könnte man in den Jahren wohl meistens auf einen Kauf verzichten.

So grundsätzlich sind es auch alte Kaufmannstugenden, oder was auch jeder Aktionär machen sollte, dann kaufen wenn es günstig ist und dann wieder verkaufen , wenn die Preise hoch sind. Das Problem ist nur , wenn ist welche Zeit. Gerade bei der Immobilienanlage, so habe ich erlebt, handeln die meisten Menschen auch bei fast reinen Anlagen mehr nach dem eigenen Lebenszyklus oder der Lebensform.

Klar es ist alles nicht so einfach. Und am ende ist es doch gut und richtig, immer auf dem niedrigen Volumen bestehen zu bleiben......

[supialexi2]

Wenn ich aber nun überlege wird es doch wohl früher oder später in einer grösseren Konzern aufgehen.
Das finde ich schlecht, habe es mir schon so schön ausgemalt, wie es dann ist, wenn man in 17 , 18 Jahren viele Objekte Schuldenfrei hat und dann richtig viel Geld rein kommt.......

Dann könnte auch bald die Zeit kommen, angenommen man kauft dann ehr weniger ein, auf einen Reit umzuzwischen, denn dann wäre ja die Zeit der Ernte und man könnte prima mit über 50 % EIgenkapital leben. Also erst so in 18 Jahren evtl noch später......

Aber man weiss dann wieder nicht, wie es weiter läuft. Ob nicht dann doch auf die Lieferung von Lebensmittel sich ändern. Und klar schon 5 % weniger Umsatz heisst dann auch ein Sterben von einigen hundert Geschäften. Man weiss es eben nicht für so eine lange Laufzeit, aber positiv ist ja, wenn man dann viele Objekte ohne Schulden hat, und so auch noch einfache die Tilgungen der noch leicht verschuldeten Objekte leisten.

[Knuff]

17.12.20, 09:37 | Von EQS Group
DGAP-News: DEFAMA expandiert weiter und steigert Nettomieten

DGAP-News: DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

/ Schlagwort(e): Ankauf/Expansion

DEFAMA expandiert weiter und steigert Nettomieten

17.12.2020 / 09:37

Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.

* Neuabschluss und Verlängerung mehrerer größerer Mietverträge
* Kaufvertrag über Netto in Sachsen-Anhalt geschlossen
* Investitionen von 3,3 Mio. € steigern Nettomieten um 250 T€ p.a.

Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) hat eine Reihe von Verträgen und Vereinbarungen geschlossen sowie eine Immobilie gekauft, die insgesamt zu einer Steigerung der annualisierten Nettomieten um rund 250 T€ führen.

So unterzeichnete DEFAMA einen Kaufvertrag über einen Nahversorger in der Nähe von Magdeburg (Sachsen-Anhalt). Der Kaufpreis beträgt 1,1 Mio. € entsprechend dem 10-fachen der Jahresnettomiete. Die vermietbare Fläche beläuft sich auf gut 1.000 qm. Das Objekt liegt in bester Lage direkt an der Bundesstraße in der Ortsmitte neben der Grundschule, einer Bankfiliale sowie einer Physiotherapie-Praxis und ist langfristig an Netto vermietet.

Darüber hinaus hat DEFAMA in einigen Bestandsobjekten neue langfristige Mietverträge abgeschlossen. So konnte in Löwenberg ein Vertrag mit ALDI für eine vergrößerte Fläche geschlossen werden. Der Bauantrag ist bereits gestellt, der entsprechende Umbau soll im kommenden Jahr stattfinden. Schon im Spätsommer geschlossen wurde ein Vertrag mit Penny für eine vergrößerte Fläche in Hamm. Der Bauantrag wird hier in Kürze gestellt werden. Der Umbau soll 2022 stattfinden. Auch in Lübbenau investiert DEFAMA, hier werden unter anderem die Flächen von Amplifon und der Bäckerei vergrößert. Die Investition für alle drei Maßnahmen zusammen beträgt rund 2,2 Mio. €.

Des Weiteren gelang allein in den vergangenen Wochen in einer ganzen Reihe von Objekten die Verlängerung der Ankermietverträge um durchschnittlich 4 Jahre. Hierfür waren keine Investitionen nötig. Teils erfolgte dies durch Optionsausübungen, teils durch Nachträge. So verlängerte LIDL in Waldeck und Traben-Trarbach, ALDI in Staßfurt, Penny in Rendsburg und Netto in Apolda. Einschließlich der von einem weiteren Ankermieter angekündigten Optionsausübung entsprechen die betreffenden Verträge rund 6 % der gesamten annualisierten Jahresnettomieten der DEFAMA.

Insgesamt wird DEFAMA mit den getätigten Investitionen in Höhe von 3,3 Mio. € die Mieterträge um rund 250 T€ p.a. steigern. Der annualisierte FFO steigt damit auf über 7 Mio. € bzw. 1,60 € je Aktie. Einschließlich der erfolgten Vertragsverlängerungen werden jährliche Mieterträge von insgesamt gut 1,4 Mio. € langfristig gesichert. Dies entspricht rund 10 % der gesamten annualisierten Jahresnettomieten der DEFAMA und bezogen auf die jeweiligen Laufzeiten Mieterlösen von insgesamt über 8 Mio. €. / Quelle: Guidants News https://news.guidants.com

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.099.730 von Knuff am 17.12.20 10:03:31

Weiß jemand die Stadt, in der das jetzt gekaufte Objekt liegt?

[supialexi2]

Man muss schon sehr aufpassen, um die drei verschiedene Dinge zu erfassen, was sie jeweils kosteten und was sie einbringen.

1.) Wurde ein neues Objekt zu etwas 1ofach für ca 1 Mio eingekauft
2.) In drei Objekten wurde/wird angebaut (oder die vermietbare Fläche vergrössert) und es sind schon Mietverträge über die vergrösserten FLächen geschlossen.
3.) Haben sich einige Verträge oft mit Ankermietern im Schnitt um vier Jahre verlängert. Teilweise waren es Optionen die Mieter ausübten, teilweise wurden Nachträge (Verlängerung des Mietvertrages) geschlossen, dafür wurde nichts bezahlt.



Habe ich da was falsch verstanden? Oder was wichtiges vergessen?

[95Prozent-Trader]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.102.442 von Michale am 17.12.20 12:51:27

Ich habe mal bei Netto nach den Filialen im Umkreis von Magdeburg gesucht. Die Funde habe ich dann auf die genannten Kennzeichen überprüft. Von den angezeigten Filialen hat keine ins Raster gepasst.

Ich würde sagen, dass das ein gutes Zeichen ist. Defama ist mit dem neuen Objekt wohl weit genug vom großen Geschehen weg. Wie ich die bisherigen Objekte kenne, wird das neue Objekt eher >= 50 km von Magdeburg entfernt sein. Somit werden die potenziellen Kunden nicht mal eben am Wochenende nach Magdeburg ins Möbelgeschäft fahren und anschließend auch dort ihren Wocheneinkauf erledigen. Auch werden es eher weniger Pendler nach Magedeburg sein, die auf dem Heimweg dann ihren Einkauf in Magdeburg erledigen.

Bei ausreichender Entfernung von der großen Stadt werden sich in der näheren Umgebung auch nicht übermäßig viele Versorger tummeln. Ich bin schon freudig gespannt auf die weiteren Details zum Kauf. Wird vermutlich wieder ein guter Kauf mit wenig Konkurenz in der Nähe sein.

[supialexi2]

Sicher ist langfristig auch die Lage eines Objektes wichtig.
Aber in dem Gesamtzusammenhang macht ein Objekt mit ca 120 tsd Mieteinnahme im Jahr nicht so viel aus. Wenn man es zu weniger als 10fach gekauft hat, und annehmbar ist, dass die sonstigen Kaufauflagen (wie beste MIkrolage, mind 2 langjähriger Mietverträge) eingehalten wurden, reicht mir das, um das als Erfolg zu sehen.

Auch die anderen beiden Punkte sind Erfolge. So sind durchaus höhere Mieterlöse durch Umbauten möglich, die zwar zunächst keine so hohe Rendite einbringen, aber höchstwahrscheinlich wohl auch nach 10 Jahren noch weiter die Weitervermietung zu ehr höheren Preisen ermöglichen. Dabei gehe ich davon aus,dass man keine baulichen Massnahmen vornimmt, wenn nicht min ein 1 zehnjähriger Mietvertrag abgeschlossen wurde.

[95Prozent-Trader]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.146.968 von supialexi2 am 21.12.20 13:38:04

Hallo Supialexi2,

Grade von Dir hätte ich hier eigentlich einen eher negativen Kommentar erwartet. Du hast Dich doch schon mehrfach über die konstant steigenden Verwaltungskosten beschwert. Und grade ein so kleines Objekt dürfte doch üblicherweise eine vergleichsweise hohe Verwaltungskostenquote haben.

Wir wisen bisher noch so gut wie nichts von dem Objekt. Nur dass es ein relativ kleiner Netto in der Gegend von Magdeburg ist. Defama hat seine versprochene Ankaufquote 2020 eitgentlich schon erfüllt. Es bestand also keine Notwendigkeit, noch schnell irgendeinen Erfolg vorzuweisen, nur um die Ankündigungen einzuhalten. Von daher vermute ich mal, dass das neue Objekt recht gut in Schuß ist und wenig Betreuung erfordert. Defama hat bisher eigentlich immer gute Objekte an Land gezogen.

Lassen wir uns überaschen von den hoffentlich bald veröffentlichten Einzelheiten


Wünsche allen Teilnehmern dieses tollen Forums schon mal frohe, gesunde und erholsame Feiertage 🤶

[supialexi2]

Es gibt auch vieles , dass man gar nicht weiss. Und sicher habe ich in der Vergangenheit vieles mal kritisiert, obwohl ich doch grundsätzlich eine positive Ansicht zur AG habe.

Nun, klar ein Objekt in der GRössenordnung soll ja ehr mehr Arbeit im Verhältnis machen, ob und in welcher Grössenordnung das wirklich ist, wissen wir nicht. Kann mir gut vorstellen, dass ein 5 mal so grosses Objekt, mit entsprechend mehr Mieter und entsprechender Infrastruktur (Parktplätze, Zugänge, Durchgänge) noch mehr Aufwand macht, als lediglich Ladenlokale mit 1oder 2 Mieter zu verwalten. Deshalb fand ich ja auch nachher die beiden Käufe des Dänischen Bettenlagers noch gut, Denn da ist schon zu erwarten, dass ein Einzelmieter sich um die alltägliche Instandhaltung selber kümmert.

Wenn, wie es mal dargestellt wurde und von vielen hier bestätigt wurde, wirklich alle Personalkosten nur durch die Hausverwaltung verursacht werden, wäre das eine Verschwendung die ins Krimnelle abdriften würde. Tatsächlich, sind da auch sämtliche Arbeiten beim Ankauf und der Prüfung enthalten, wie wohl auch Arbeiten für Umbauten etc.
Habe gerade einen Elgeti Film gesehen, da macht die Hausverwaltung wohl die ELgeti Brother, für 2 % der MIeteinnahmen. Das wäre nun extrem billig.

[Mr-Tommi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.159.082 von supialexi2 am 22.12.20 11:46:19

Wie heißt denn der "Elgeti Film"?
Kannst du vielleicht einen Link schicken?
Vielen Dank im Voraus :-)

[supialexi2]

Es gab, wohl schon vor Monaten jeweils Filme der Deutschen Konsum Reit und der Deutschen INdustrie Reit AG. In beiden trat Elgeti , der Gründer und Vorstandsvorsitzender beider AGs sehr überzeugend auf.
In der Tat wird genannt, dass man die Verwaltung mit jeweils 2 % in Rechnung stellt......für.Defama würde das ca 260 Tsd Kosten im Jahr bedeuten, statt jetzt wohl um 1 Mio - um die Verwaltung zu machen. Grundsätzlich ist eine Selbstverwaltung gut und richtig, besonders hier bei den Objekten, allerdings sollte eine Eigenverwaltung nicht teurer sein.
Die 2 % von Elgeti sind nun extrem günstig, aber das vierfache an Kosten darf es auch nicht sein.

Es gibt auch einen Film über die defama, wo Herr Schrade auch einen guten Eindruck macht.

Link, bzw. wie man da hin kommt, poste ich später.

[Nebenschauplatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.170.635 von supialexi2 am 23.12.20 03:48:22

Zitat von supialexi2: ...
In der Tat wird genannt, dass man die Verwaltung mit jeweils 2 % in Rechnung stellt......für.Defama würde das ca 260 Tsd Kosten im Jahr bedeuten, statt jetzt wohl um 1 Mio - um die Verwaltung zu machen. Grundsätzlich ist eine Selbstverwaltung gut und richtig, besonders hier bei den Objekten, allerdings sollte eine Eigenverwaltung nicht teurer sein.
...

Verwaltung...was ist denn Verwaltung?

Da gibt es zum einen das, was auf denglisch gerne "asset management" genannt wird. Ich würde es die "Immobilienverwaltung vom Excel-Sheet" nennen. Da sitzt dann einer für 20 Objekte, schaut auf Laufzeiten von Mietverträgen, von Versorgungsverträgen, gibt Instandhaltungs- und Modernisierungsbudgets frei - ist aber selbst nicht oder höchstens alle paar Jahre mal vor Ort.

---Diese Dienstleistung bekommst du für 2% der Mietumsätze---

Dann haben wir noch die klassische Objektverwaltung, im neudeutsch "property management".
Der Objektverwalter kennt sein Objekt, seine Mieter und ihre Eigenheiten und Bedürfnisse, der Objektverwalter kennt auch die Handwerksfirmen, die er schnell aktivieren kann, wenn mal was kaputt geht. Er ist in der Regel mindestens alle 3 Monate am Objekt und kümmert sich auch um Kleinkram, den der asset manager nicht mal bemerken würde. Er macht die gesamte Mieterkommunikation per Brief, Mail, Telefon und leider auch noch Fax

---Diese Dienstleistung bekommst du nicht für 2% der Mietumsätze---

Diese Dienstleistung wird von den meisten Immo-Firmen fremdvergeben und entsprechend vergütet.
Die Kosten hierfür sieht man üblicherweise in den GUVs nicht, weil sie in den anderen LLs untergehen.

Einen guten Teil dieser Kosten tragen übrigens die Mieter über ihre Nebenkosten.

Die Quintessenz:

Man kann mit solchen Aussagen wie in diesem Fall von Elgeti erst etwas anfangen, wenn man versteht und nachvollziehen kann, welchen Posten er überhaupt meint.

Wir sagen gerne "hinten scheißt die Ente" dazu.
Die Zahlen am Ende des Jahres, der FFO, die Dividende - all das sagt mir, wie gut eine Firma gewirtschaftet hat und wie ihr Geschäftskonzept aufgeht.

Du würdest dahinterkommen, wenn du mehr Zeit mit echter Recherche, GuV und Bilanzanalyse verbringen würdest.

[supialexi2]

Fakt ist, Deutsche Konsum Reit und Deutsche Industrie Reit erhalten die komplette Verwaltung für 2 % der Miete. Lässt sich im Geschäftsbericht nachlesen.....

Ist im Geschäftsbericht auch dargestellt, wie kann man das dann verneinen, ohne dazu einen Anhaltspunkt zu haben, erst recht keinen Beweiss?

[Nebenschauplatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.175.693 von supialexi2 am 23.12.20 12:17:37

Zitat von supialexi2: Fakt ist, Deutsche Konsum Reit und Deutsche Industrie Reit erhalten die komplette Verwaltung für 2 % der Miete. Lässt sich im Geschäftsbericht nachlesen.....

Ist im Geschäftsbericht auch dargestellt, wie kann man das dann verneinen, ohne dazu einen Anhaltspunkt zu haben, erst recht keinen Beweiss?

Ich zitiere sinngemäß aus Geschäftsbericht Deutsche Konsum Reit 2019/2020:
Seite 109 linke Spalte unten:

„Die nichtumlagefähigen NK…..Property Management 1.398,1 T€….Asset Management 2.950,1 T€“

Das macht zusammen 4.348,2 T€ Verwaltungskosten....
– bezogen auf 56,2307 T€ ergibt das einen Prozentsatz von 7,73 %.

Und das sind nur die Kostenanteile, die nicht umlegbar sind – aus Erfahrung schätze ich, dass DKR ca. 1.100 T€ an PM Kosten auf seine Mieter umlegen kann. Das wären dann Verwaltungskosten, die zwar entstehen aber zu durchlaufenden Posten werden.
Geschätzt ergibt das einen Prozentsatz von 9,69% für AssM und PropM zusammen.

Okay, da wären also meine „Fakten“ – direkt aus dem öffentlich zugänglichen Geschäftsbericht der DKR mit Seitenangabe, genauen Zahlen und nachvollziehbarer Rechnung.
Dass ich am Schluss der Rechnung noch eine persönliche Schätzung dazufüge, dient nur der gewollten Genauigkeit.

Ich bin aber gespannt auf deine Quelle – schau ich mir gerne an.


PS: Ich habe hier nur mit den Fremdkosten gearbeitet. DKR beschäftigt 6 Objektverwalter (Seite 110 des GB) - die könnte man dazurechnen, aber das macht den Kohl jetzt auch nicht mehr fett.

[supialexi2]

Also meine Quelle sind die Aussagen des Gründers und VOrstandsvorsitzenden anlässlich eines Interviews, wo die Befrager auf eine evtl Mauschelei ansprachen, weil die Leistungserbringende Firma ja ihm und seinem Halbbruder gehören würde.
Da gebe ich mich geschlagen und gebe zu, dass es sich genau verifiziert habe. Jedoch wurde im Geschäftsbericht von Defama klar gesagt, dass die Verwaltungstochter 15 Mitarbeiter beschäftigt und man auch noch weitere Objektmanager suche.

Normalerweise sind verwaltungskosten nicht auf Mieter umlegbar, bei Wohnungen sogar gesetzlich verboten. Ob es ja anderslautende gewerbliche Verträge gibt, mag sein, aber die Grosskonzerne werden wohl nicht bereit sein, sowas zu zahlen, was in die Phäre des Vermieters fällt.

Überzeugt bin ich jedoch davon, dass auch defama wohl Hausmeister für die Objekte beschäftigt und diese grösstenteils auf die Mieter umgelegt werden.

Bewusst und extra hat ja defama die imma gegründet und lässt diese die Verwaltung ausführen. Jedoch wird dann in der Bilanz wieder die Kostenarten für Personal und sonstiges etc. wieder in einer Summe angegeben. Die Logik ist nicht nachvollziehbar!

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.175.693 von supialexi2 am 23.12.20 12:17:37

Zitat von supialexi2: Fakt ist, Deutsche Konsum Reit und Deutsche Industrie Reit erhalten die komplette Verwaltung für 2 % der Miete. Lässt sich im Geschäftsbericht nachlesen.....

GV Nordost Verwaltungsgesellschaft mbH erhält 2% bzw. 3% zzgl. USt. der NKM (Single/Multi Tennant) für die unter 14.8.6. des Wertpapierverkaufsprospekts (2017) dargestellten Leistungen

und dazu bekommen

Elgeti Brothers rd. 0,5% vom Kaufpreis (also beim 10-fachen rd. 5% der NKM) für die unter 14.8.7 des Wertpapierverkaufsprospekts (2017) dargestellten Leistungen.

Da kann man sich jetzt immer drüber streiten, was alles unter "komplette Verwaltung" fällt - nur wenn Vergleich, dann bringt Äpfel mit Birnen wenig...

[95Prozent-Trader]

Insiderkauf

https://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2020-12/5161928…

Aufsichtsrat Lukowicz hat für gigantische 3315,- € Defama-Aktien zum Kurs von 19,50 € gekauft

Bei solchen Käufen frage ich mich immer, warum der Insider so kleine Summen kauft. Abstauberlimit, was mit nur kleiner Stückzahl bedient wurde?


Ich wünsche allen Foristen hier einen guten Rutsch ins nächste Jahr.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.158.266 von 95Prozent-Trader am 22.12.20 10:54:50

Zitat von 95Prozent-Trader: Hallo Supialexi2,

Grade von Dir hätte ich hier eigentlich einen eher negativen Kommentar erwartet. Du hast Dich doch schon mehrfach über die konstant steigenden Verwaltungskosten beschwert. Und grade ein so kleines Objekt dürfte doch üblicherweise eine vergleichsweise hohe Verwaltungskostenquote haben.

Wir wisen bisher noch so gut wie nichts von dem Objekt. Nur dass es ein relativ kleiner Netto in der Gegend von Magdeburg ist. Defama hat seine versprochene Ankaufquote 2020 eitgentlich schon erfüllt. Es bestand also keine Notwendigkeit, noch schnell irgendeinen Erfolg vorzuweisen, nur um die Ankündigungen einzuhalten. Von daher vermute ich mal, dass das neue Objekt recht gut in Schuß ist und wenig Betreuung erfordert. Defama hat bisher eigentlich immer gute Objekte an Land gezogen.

Lassen wir uns überaschen von den hoffentlich bald veröffentlichten Einzelheiten


Wünsche allen Teilnehmern dieses tollen Forums schon mal frohe, gesunde und erholsame Feiertage 🤶

Planungen und Ausblicke sind sicher sinnvoll und schön. Aber falsch ist es, stur daran festzuhalten. Sicher hat man das selber gesetzte Soll für 2000 erfüllt. Und? Das heisst doch nicht, dass man ein interessantes Objekt nicht kauft und stattdessen, vielleicht ein weniger interessantes in 2022 kauft. Man könnte das auch gedanklich nach 2021 packen.
Also genauso erwarte ich es auch von defama und dem Vorstand, dass man dann zugreifft wenn sich ein günstiges Angebot auftut und nicht stur nach Planungen geht.
An erster Stelle muss um die Rentabilität, der langfristige Ertrag stehen.

Sicher ist ein kleineres Objekt wahrscheinlich mit etwas mehr Arbeit im Verhältnis verbunden, denkt man so und könnte man annehmen. Aber , ohne, dass man alle Bedingungen kennt, kann man aus unserer Warte es gar nicht richtig beurteilen, und selbst wenn wir alles wüssten, kann Schrade es noch als bester beurteilen, wie der Markt gerade ist und was günstig und dauerhaft ertragreich ist.

Hier nicht, aber sonst waren ja die Objekte unter 2 MIo gerade besonders günstig. Vielleicht gibt es hier gewisse MIeterhöhungen in kommenden Jahren, oder die Bank hat ein einmaliges günstiges Angebot gemacht.
Evtl ergibt sich, dass man wenig Eigenkapital und geringer Tilgung in den ersten Jahren (2 bis 3%) schon nach 3 oder 4 Jahren das gesamte eingesetzte Kapital wieder zurück erhält. So, dass man praktisch Liquidität einsetzt, die man jetzt hat, diese aber schon komplett zurück erlöst hat, wenn der bestehende hohe Cashbestand ausgegeben ist und man es dann gerade braucht für neue Käufe.

Also viele Kleinigkeiten könnten Stellschrauben sein, die ausser Kaufpreis und Mieteinnahmen auch noch dafür sprechen Könnten, dass ein Kauf sinnvoll ist.

[supialexi2]

WIr werden in den nächsten Wochen, die Zahlen, des allerbesten Quartals in der Geschichte der defama hören Man hat bis auf den Neuerwerb im Dezember sonst alle anderen 42 Objekte, die Mieten beigetragen haben. Auch sehr schön, dass man aus Radolfszell schon ab November 2020 entsprechend die Anteile für 2020 von 130 tsd Jahresmiete vereinnahmen konnte.
Hier wäre grundsätzlich ein Verkauf sinnvoll gewesen, allerdings in der Lage wo sich Defama und insgesamt der Markt befindet, war es sinnvoll das Objekt zu behalten und sofort von erhöhten Mieten zu profitieren, statt einmaligen einen Millionengewinn zu erwirtschaften und für das cash noch keine direkte Verwendung zu haben, und evtl erst in 2022 Teile davon aus dann neugekauften Objekten als Ertragsbestandteile zu erhalten. Hier war ein Halten sinnvoller und man konnte so auch das Quartal mit den höchsten Umsätzen erreichen. Auch wird in 2021 dann wieder jedes Quartal schon aufgrund des aktuellen Bestandes besser sein als 2020 oder gar früher. Zeitz hatte man erst im April gekauft, den alleinstehenden Baumarkt erst im Sommer, wie auch die beiden Dänischen Bettenlager.
In Radolfszell hatten man wegen Umbau den Grossteil von 2020 geschlossen, aber konnte im November wieder neu eröffnen mit fast doppelter Miete.
Nur aufgrund der aktuell gehaltenen Objekte wird der Umsatz in jedem Quartal 2021 besser sein, als die Quartale in 2020.
Dabei können wir davon ausgehen, dass man in 2021, wohl Objekte im Wert von ca 15 bis 20 Mio kaufen wird.

[supialexi2]

Überall wo ich "Radolfszell" muss es Radeberg heissen.

Es geht immer um das umgebaute Objekt in Radeberg- nähe Dresden. Hatte ich was völlig falsches gesagt.

[The_Jackal]

Die Limitthese von 95%-Trader halte ich für am plausibelsten für den Kauf der Krümelstücke. Oder er hat einfach allgemein eine andere monetäre Einstellung.

Wie auch immer.... einen guten Rutsch ins neue Jahr allen "Defama`lern".

[pf85]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.270.116 von The_Jackal am 03.01.21 21:45:05

Also mittlerweile hält Herr von Lukowicz für knapp 250T€ Aktien:

[The_Jackal]

Danke für die Info!

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.270.116 von The_Jackal am 03.01.21 21:45:05

Zitat von The_Jackal: Die Limitthese von 95%-Trader halte ich für am plausibelsten für den Kauf der Krümelstücke. Oder er hat einfach allgemein eine andere monetäre Einstellung.

Wie auch immer.... einen guten Rutsch ins neue Jahr allen "Defama`lern".

Muss ich wohl übersehen haben. WÜrdest du bitte die Limitthese nochmals widerholen?!

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.238.680 von 95Prozent-Trader am 30.12.20 14:28:33

Zitat von 95Prozent-Trader: https://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2020-12/5161928…

Aufsichtsrat Lukowicz hat für gigantische 3315,- € Defama-Aktien zum Kurs von 19,50 € gekauft

Bei solchen Käufen frage ich mich immer, warum der Insider so kleine Summen kauft. Abstauberlimit, was mit nur kleiner Stückzahl bedient wurde?


Ich wünsche allen Foristen hier einen guten Rutsch ins nächste Jahr.

SOweit ich weiss, ist der Herr doch noch höherer Angestellter unterhalb der TOp Managerebene, da sind so 10 tsd EUro zusätzliche Anlage im Monat doch schon ein gewisser Anteil vom Gehalt.

[OldGold]

Hallo zusammen,
was ist eigentlich (theoretisch), wenn DEFAMA nichts mehr zukauft
und zu einem Witwen-(Witwer)-und Waisen-(Waisinnen)-Papier wird?
Wie würde der NAV und die Bewertungen wohl reagieren? Durch die lfd. Entschuldung müsste doch dennoch der NAV nach oben gehen? Täusche ich mich?
Gruß an alle

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.523.130 von OldGold am 20.01.21 14:22:16

Würde auch meinen, dass dann der NAV ansteigen sollte, eben durch die Tilgungen, die wohl immer höher sind als die Abschreibungen. Bei der Bilanz nach HGB, sind ja Abschreibungen für Gebäude auch KOsten. Nach der normalen Bilanzierung wird ja jedes Jahr, ein geschätzter Wert angesetzt, und nicht wie bei HGB, der Anschaffungspreis abzüglich Abscchreibung für Abnutzung.
So hat defama entsprechend mehr Kosten als viele andere AGs, die anders bilanzieren. Somit wird verhältnismässig weniger ausgewiese und so zahlt man auch verhältnismässig zunächst weniger Steuern. Es werden so Reserven gebildet.

Tatsächlich wird ja mehr getilgt, als Afa ist und somit vermindern sich die Schulden und damit erhöht sich das Vermögen. Die TIlgung ist wohl auch im Laufe der Jahr immer höher, weil wohl wie übllich immer die Tilgung der gewählte Prozentsatz ist plus ersparter Zinsen, so wird ständig Jahr für Jahr mehr getilgt und entsprechend müssen weniger Zinsen gezahlt werden.

Aber denke es ist besser, weiter günstig anzukaufen, auch wenn es mal weniger wird. Evtl. bleibt man starr bei 9fachen Miete und kann nur noch selten was kaufen. Das ist immer vergleichsweise gewinnbringend.

[supialexi2]

Das Personal könnte wohl auch min um 1 bis 2 Personen abgebaut werden, da man ja keine neuen Ankaufsopbjekt mehr anschauen und prüfen muss. Und entsprechend gibt es keine weiteren , neuen Objekte zu verwalten, und so müsste durch den Arbeitsrückgang eben Personal freigestellt werden.

Gleichzeitig sollte sich im Laufe der Jahre, bestenfalls die Mieten leicht erhöhen. Oftmals wurden ja Verträge mit Indexvereinbarung gemacht. Habe mal irgendwo gelesen, dass man Mietern erster Bonität heute so klauseln üblich sind, dass jeweils nach ca 5 % INdeserhöhung eines Verbraucherindex, die MIete sich um 40 bis 60 % erhöht. So bei kleineren Mietern hat man schon Staffelverträge bzw. könnte so ein wenig erhöhen. Jedoch besteht auch die Gefahr, dass sich vermehrt Leerstände ergeben, was wohl auch stark davon abhängt wie gut man die Auswahl der Ankaufsobjekte vornahm.
Da man keine neuen Ankäufe mehr macht, wird man mehr Zeit haben sich mehr in das Suchen von Folgemietern zu investieren, wenn wirklich mal ein MIeter den Vertrag beenden würde. Deshalb würde ich das Risiko eines noch höheren Leerstands als gering ansehen. So sollte sich schon im Laufe der Zeit und nach vielen Jahren noch mehr, sich die TIlgung stark erhöhen und so die Schulden zurück gehen und damit einherr erhöht sich der Wert.
Es werden wohl ca 15 Jahre dauern bis man die gesamten Schulden getilgt hätte. Ab da bzw. ein paar Jahre davor, wo man höchstens noch 50 % Verbindlichkeiten hat, kann sich in einen Reit wandeln. Das hätte den VOrteil , dass man steuerfrei ist .

[WachstumUNDValue]

Hallo zusammen,
bin auch seit Kurzem dabei. Eine Frage an die Bilanzexperten:
Bilanzsumme per Q320 wird mit 131 Mio ausgewiesen. Wenn ich über den LTV von 61,3% und die nettoverschuldung von 99,5 Mio das Immobilienvermögen berechne, komme ich auf rund 162 Mio. ist die Differenz der Bilanzsumme zu den aktuellen Immobilienwerten quasi eine stille Reserve. Also werden Kaufpreise bilanziert?
Danke vorab für hilfreiche Antworten, viele Grüße und bis bald!

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.560.891 von WachstumUNDValue am 22.01.21 13:12:29

In der Bilanz stehen die fortgeführten Anschaffungskosten abzüglich der regelmäßigen Abschreibungen nach Regeln des HGB.

Somit mit jedem weiteren Monat pro rata temporis weitere stille Reserven on Top.

Anders als viele andere Immowerte gibt es keine Scheinerträge aus jährlichen Hochbewertungen der Immobilien.

Leider ignoriert der breite Markt das Juwel Defama immer noch, trotz Zinsumfeld.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.565.352 von Kampfkater1969 am 22.01.21 17:11:48

Somit gewinnt man als Aktionär bei Defama "unsichtbar" durch:

1.
Wertsteigerungen der Verkehrswerte bleiben unsichtbar, bis tatsächlichem Verkauf, durch Marktentwicklungen und/oder Inflationierung des Papiergeldes (= Ziel EZB ja um die 2% pro Jahr um "Geldwertstabilität" zu haben)

und

2.
Regelmäßige Absetzungen für Abnutzungen ("AfA") der Gebäudesubstand mindern den steuerlichen Gewinn, sparen somit Steuern, die für weitere Investitionen zur Verfügung stehen und erhöhen damit auch die stillen Reserven

Und sichtbar:

1.
Steigende Dividenden aufs Konto

und

2.
Steigende Aktienkurse

Und was in diesen "irren und wirren" Corona-Zeiten besonders wertvoll war und ist:
Man hat eine sehr gute Resilenz gegenüber den politischen Maßnahmen, zahlte weiterhin eine Dividende.

Defama-Aktie wird nach meiner bescheidenen Meinung sich zum wahren und echten "Dividenden-Adel" an den deutschen Börsen aufbauen:

Regelmäßig jährlich steigende Dividenden

Und auch eine Prognose von mir:

Diese Dividende wird betrachtet nach Steuer- und Abgabelasten besser steigen, als die Masse der anderen Nettoeinkommen vieler unserer Mitbürger.

Nicht umsonst setze ich die Defama-Aktie im Family-Office als einer der "Wellenbrecheraktien" ein, gegen die stets möglichen "schwarzen Schwäne" an den Kapitalmarkten, so wie "Corona" einer war.

Logischerweise gönne ich mir auch direkt das Vergnügen, am Erfolg der Defama beteiligt zu sein.

Optimal wäre, wenn unser Vorstand noch lange viel Zeit und Lust hätte, dieses Juwel auszubauen, bevor eine Übernahme kommt.

[95Prozent-Trader]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.571.460 von Kampfkater1969 am 23.01.21 07:27:45

Zitat von Kampfkater1969: 1.
Wertsteigerungen der Verkehrswerte bleiben unsichtbar, bis tatsächlichem Verkauf

Haben wir denn tatsächlich Wertsteigerungen (erst gemeinte Frage!)? Das Grundstück dürfte die sicherlich haben, aber dafür verliert das darauf gebaute Gebäude mit der Zeit an Wert, bzw. "vernichtet" Kapital für die Instandhaltung und somit Werterhaltung. Überwiegt die Grundstückswertsteigerung den "Kapitalrückgang" des Gebäudes?

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.574.577 von 95Prozent-Trader am 23.01.21 13:37:39

Sehr guter Einwand.

Dieser Einwand aber bei den anderen Börsenwerten noch krasser zu werten, wenn diese keine (!) laufenden Abschreibungen vornehmen, sondern, im Gegenteil, gewinnerhöhend alle Verkehrswertsteigerungen jährlich als bilanziellen Ertrag zeigen und versteuern.

Der wahre Wert ist nur der, den ein Käufer auch tatsächlich bezahlt. Alles andere nur "Wunschdenken" und "sich reich rechnen".

So ja auch jeder Besitzer einer eigenen Immobilie. Substanz verliert täglich an "Substanz". Aber auch Zugewinn durch staatlich gewollte Inflation. Unser System würde ohne Inflation kollabieren.

Nur immer die Frage, was man an tatsächlichen "substanzerhaltenden und erhöhenden Maßnahmen" vornehmen sollte und macht. Kosten hierfür im Abgleich zu Verkehrswertsteigerungen.

Sehr gute Substanz da besser aufgestellt, wie "Murks-, Pfusch- und Billigstbauten".

Wenn ein "Aldi_Markt" nach 25 Jahren technisch oder wirtschaftlich verbraucht ist, dann ist zwar die vorhandene Gebäudesubstanz wertlos, aber das "Baurecht", dort einen klima- und ablaufoptimierten Neubau erstellen zu dürfen = teuer bewertbares immaterielles Recht.

Nach meinen Beobachtungen werden selten Märkte nach 25 Jahren total verschrottet.

Und die "Neuherstellungskosten" sind auch bei der Verkehrswertermittlung von Bestandsobjekten einzubeziehen, Inflation bei Baukosten je weit höher als die anderen Werte.

[supialexi2]

Abschreiben. Das ist schon so eine magisches Wort für Steuersparer.

Es ist in der Tat so, dass Gebäude, abgeschrieben wird. Es wird so gerechnet als wenn die Immobilie nach, unterschiedlich nach Wohn - und Geschäftsgebäuden, einigen Jahren, weniger Wert ist.
Bei Wohnbauten, sind es i.R. 2 % , glaube zur Zeit gibt es Sonderabschreibungen für einige Jahre, wie es das auch frǘher öfter gab. Tatsächlich, ist aber wohl fast in allen Zeitreihen über mehrere Jahre, nach dem zweiten Weltkrieg, jedes Gebäude inkl mehr Wert geworden. Deshalb gab es intern für den Steuerpflchtungen, eine normale Rechnung und eine Steuerrechnung.
Die Instandhaltung, soweit es wirklich instandhaltung ist, und nicht etwa Erweiterungen oder Verbesserungen kann man auch voll im Jahr wo sie anfallen, absetzen.

Bei Geschäftsgebäuden geht mal wohl so im Schnitt 3 % im Jahr ab. Das würde bedeuten, dass ein Haus dann 33 Jahre hält. Man kann auch Geschäftshäuser in 20, 25, 40 oder 80 Jahre abschreiben. Entsprechend ist der Abschreibungssatz.

Wir können aber hier nicht sagen, dass die gekauften Märkte etc. immer den Ankaufspreis behalten und dagegen die Abschreibungen als Kosten abschreiben. Es wird i. R. bei solchen Gebäuden in den lagen keine grosse Preissteigerung geben. Da wird wohl ein tatsächlicher Verzehr des Gebäudewertes erfolgen.

[LongTermForever]

Dax nahe Allzeithoch und DEFAMA wird heute bei hohem Volumen bis auf 19 Euro runter verramscht.

Da sieht man wieder schön, dass Märkte gerade bei kleinen Werten nicht immer effizient sind.

Aber bald kommt die Dividendenankündigung 2021 und ggf. noch weitere News, dann sind wir schneller über die 20 Euro zurück, als die Nachtwächter von aktuellen Verkäufern nur schauen können

Wer jetzt nicht kauft ist selber Schuld...

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.591.887 von LongTermForever am 25.01.21 11:37:56

Ich kenne es nicht anders, bei lukrativen Nebenwerten "versagen die Marktkräfte" noch signifikanter.

Ich habe bei DEFAMA viel Geduld und auch einen "tiefen Geldbeutel".

Denke, dass hier mehr Leser so denken, und Abverkaufsexzesse bei Defama mit Zukäufer oder sogar Erstkäufen nutzen werden.

[supialexi2]

Habe die Vermutung, bzw. bin mir bei fast allen , die Defama noch nicht kennen, sicher, dass die Anleger, das besondere Geschäftskonzept und die Auswirkungen, noch nicht verstanden haben. Die allermeisten gehen wohl davon aus, dass es sich ganz normal um einen Immobilienbestandhalter handelt, der nur in billige Fachmarktzentren investiert.

Wie die Tilgung aufgebaut ist und warum man speziell hier investiert und die die Erwartungen in 10 oder 15 Jahren sind, und warum diese speziellen Immobilien angekauft wurden und nicht etwa Kaufhäuser oder Mehrfamilienhäuser, weiss wohl keiner.
Man kann nur etwas gut und ertragreich finden, wenn man die spezielle Geschäftsidee dahinter auch versteht. Wir hatten doch hier schon mal Leute, dass andere Immofirmen in einigen Kennzahlen besser wären. Auch da hat man nicht das spezielle Konzept der defama berücksichtigt.

Wir hatten ja immer schon mal von dem aufvalutieren gesprochen . Das ist auch sicher eine gute und effektive Sache um neue Käufe dann später mit Eigenkapital zu unterlegen.
Aber wenn man das so macht wie benötigt und wie freie Werte in den Darlehen da sind, wird man bei Käufen von 15 mio bis 25 mio (die Planungen bis 2025 sehen da teilweise vor in einigen Jahren mehr als 20 Mio zu kaufen) im Jahr, auch entsprechend soviele Werte, die vorher mit Hypotheken beliehen wurden, auch aufvalutieren.
Das geht, aber nach so 10 Jahren, sind die Schulden insgesamt nicht weniger geworden, wohl die Werte haben sich erhöht, aber man hat alle Immobilien noch stark mit Schulden belastet....

WIe das dann weiter geht, also in mehr als 10 Jahren, oder in 20 Jahren, kann ich im mom noch nciht überblicken.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.594.353 von supialexi2 am 25.01.21 13:54:19

Es kommt die Zeit, da hat man "zuviel" Geld bei DEFAMA für ein zuwenig an lukrativen Folgeinvestitionen....

Folge = Aktienrückkäufe und/oder noch höhere dauerhafte Dividenden. ;-)

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.615.692 von Kampfkater1969 am 26.01.21 15:26:52

Zitat von Kampfkater1969: Es kommt die Zeit, da hat man "zuviel" Geld bei DEFAMA für ein zuwenig an lukrativen Folgeinvestitionen....

Folge = Aktienrückkäufe und/oder noch höhere dauerhafte Dividenden. ;-)

Glaube ich wohl, nur überblicke ich es so jetzt nicht, wie sich das in 10 und 20 Jahren entwickelt. Es wäre dann sinnvoll die Schulden zu reduzieren, dass man dann sich in einen Reit wandeln kann und dann keine Ertragssteuern mehr anfallen.

Habe gerade die letzten Geschäftsbericht der Konsum Reit AG überflogen. Die haben im letzten Geschäftsjahr 39 Objekte gekauft im Wert von 182 Mio und 17 Mio jährlicher Miete. Die kaufen ineinem Jahr mehr als der gesamte Bestand der Defama überhaupt ist. KLar dafür gibt es auch weniger Aktien und die Gewinne verteilen sich auf weniger Aktienkapital.

Aber Konsum Reit erreichen auch Käufe wohl im Schnitt zur 10fachen Jahresmiete, aber die kaufen im Gegensatz zu defama auch Objekte mit hohen Leerständen oder so gemischte Objekte......glaube die nehmen fast alles, wenn nur Preis und Miete-verhältnis gut sind.
Hätte da dann die Befürchtung, ob solche Objekte in 10 oder 15 Jahren auch noch gefragt sind.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.615.971 von supialexi2 am 26.01.21 15:37:09

Sollte die Mehrheit unserer Bürger und damit die Politik die "Entschuldung mittels Inflation" als Lösung wollen, bei von EZB in allen Laufzeiten nach unten manipulierten Zinsen (diverse Prg wie nun PEPP, Minuszinsen kurzfristiger Bereich...) dann wird die Defama schneller sehr niedrige Schuldenquoten haben in Relation zu Verkehrswerten.

Diese Weginflationierung der Schulden düfte "alternativlos" sein oder würden unsere Mitbürger massivste Erhöhungen von Steuern und Abgaben vorziehen?

Wird noch lustig.....für Papiergeldsammelfanatiker....

[supialexi2]

Wohl zu früh um wieder auf Käufe zu hoffen.

Wir hatten doch noch mitte Dezember einen Kauf um 1,1 Mio oder so.......
Neukäufe waren aber tendenziell auch immer für etwas höhere Kurse gut, was auch wohl gerechtfertigt ist. Klar alle folgenden Berichte sind jeweils besser als vorherige, sowohl vom Umsatz, als auch vom Gewinn; gleichgültig ob Gesamtjahr 2020 oder erstes und zweites Quartal 2021 .....alles besser als vorher und in diesem Jahr kommt ja noch dazu, dass Radeberg in 2020 fast keinen Umsatz beisteuerte und jetzt einen viel höheren .
Jedoch Neukäufe führen zu noch höheren Gewinnen und oft auch höheren Kursen.

[OldGold]

Es gibt hier einige, die die Einkaufssituation schön reden. Wenn ich mal die Bettenläger und andere Kleinkäufe außer Acht lasse, befindet sich die DEFAMA seit fast einem Jahr in einem "Kaufstreik". Entweder gibt der Markt nichts her oder das Management hat keine Lust oder Kraft mehr. Riecht es nach Übernahme > 25 Euros? Von mir aus. War ne gute Zeit!

[Nebenschauplatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.806.179 von OldGold am 03.02.21 20:42:40

Zitat von OldGold: Es gibt hier einige, die die Einkaufssituation schön reden. Wenn ich mal die Bettenläger und andere Kleinkäufe außer Acht lasse, befindet sich die DEFAMA seit fast einem Jahr in einem "Kaufstreik". Entweder gibt der Markt nichts her oder das Management hat keine Lust oder Kraft mehr. Riecht es nach Übernahme > 25 Euros? Von mir aus. War ne gute Zeit!

Naja, das ist aber Meckern auf hohem Niveau.
Der Vorstand stellt jedes Jahr sein geplantes Einkaufsvolumen vor und hat es bislang (seit Gründung der Firma) immer erfüllt..
Hast du schon mal ein Paket bei amazon bestellt und dich am nächsten Tag als es geliefert wird, darüber beschwert, dass nicht zwei gekommen sind?

[OldGold]

Als Herr Schrade alleine war, hat er viel gerissen, jetzt hat er viele Leute und reisst nichts mehr. Vielleicht liegt es auch daran. Ich habe lieber keine Mitarbeiter als schlechte. Aber das werden wir nie erfahren. Der track-record geht aber voll nach unten. Wann war das letzte überzeugende Investment > 3 Mio? Sags mir :-))

[95Prozent-Trader]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.807.373 von OldGold am 03.02.21 21:34:06

Zitat von OldGold: Als Herr Schrade alleine war, hat er viel gerissen, jetzt hat er viele Leute und reisst nichts mehr. Vielleicht liegt es auch daran. Ich habe lieber keine Mitarbeiter als schlechte. Aber das werden wir nie erfahren. Der track-record geht aber voll nach unten. Wann war das letzte überzeugende Investment > 3 Mio? Sags mir :-))

Also ich finde ja jeden Bashing-Versuch gut. Kommt meine Abstauberorder vielleicht doch mal zum Zug 😀

Oder bist Du einfach nur zu faul zum selber Lesen der Präsentationen?

Ort, Kaufpreis, Kaufdatum
- Rendsburg, 4,5 Mio €, 30.12.2019
- Zeiz, 9 Mio €, 08.03.2020
- Anklam, 6,2 Mio €, 23.07.2020

Also ich finde das in Zeiten von Corona, wo man nicht mal eben zu einem persönlichen Verhandlungsgespräch zu einem Verkäufer fahren kann, durchaus eine beachtliche Leistung. Und ich rechne damit, dass trotz der weiterhin angespannten Lage auch im ersten Halbjahr 2021 noch weitere tollte Käufe gemeldet werden.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.807.373 von OldGold am 03.02.21 21:34:06

Zitat von OldGold: Als Herr Schrade alleine war, hat er viel gerissen, jetzt hat er viele Leute und reisst nichts mehr. Vielleicht liegt es auch daran. Ich habe lieber keine Mitarbeiter als schlechte. Aber das werden wir nie erfahren. Der track-record geht aber voll nach unten. Wann war das letzte überzeugende Investment > 3 Mio? Sags mir :-))

Mir wurde ja hier oftmals unterstellt, ich würde immer wieder nörgeln es wurde zu wenig gekauft. So habe ich auch dann auch die Kleinkäufe von Single-Objekten nicht kritisiert. Diese sind wohl weit weg von den selbst definiten Ankaufskriterien. Es sind auch meist relativ kleine Objekte. Was aber mehr indirekt bekannt wurde, war, dass es wohl besonders günstige Finanzierungen gab. Wir haben nun 42 Objekte (oder waren es 43?); da liegen einzelne mit 100 tsd Jahremiete aber wohl auch Objekte mit 1,4 Mio.
Offiziell ist auch immer noch die Festlegung Objekte im Wert von 1 bis 5 Mio zu kaufen. Wogegen wohl die meisten hier Käufe über Werte von 1 bis 2,5 Mio kaum erwähnenswert finden.
Da hatte ich auch mal überlegt, dass man sich mehr auf grössere Objekte konzentrieren sollte, und ehr mal das Augenmerk auf Objekte mit Jahresmieteinnahmen von 200 tsd bis 2 Mio legen sollte.

Die Deutsche Konsum Reit zeigt, dass es immer wieder Handel zur 10fachen Jahresmiete gibt, wohl auch mit Objekten die evtl nicht vollständig in die Ankaufskriterien von defama passen. Diese hat man ja auch ohnehin bei vielen Käufen in der letzten Zeit ausser Acht gelassen. Ob die käufe doch mal (wohl wegen extrem günstiger Finanzierungen) sinnvoll sein könnten, weiss ich nicht.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.806.179 von OldGold am 03.02.21 20:42:40

Zitat von OldGold: Es gibt hier einige, die die Einkaufssituation schön reden. Wenn ich mal die Bettenläger und andere Kleinkäufe außer Acht lasse, befindet sich die DEFAMA seit fast einem Jahr in einem "Kaufstreik". Entweder gibt der Markt nichts her oder das Management hat keine Lust oder Kraft mehr. Riecht es nach Übernahme > 25 Euros? Von mir aus. War ne gute Zeit!

Auch in 2020 und 2019 wurden die eigenen Festlegungen zwischen 15 bis 20 MIo Ankaufsvolumen eingehalten. Also kann man nicht sagen, es würde nichts mehr gemacht. Bin klar gegen ein Abgabe, auch nicht zu 30 Euro oder so! Sehr gern würde ich die nächsten Jahre mit ihren Entwicklungen noch mehr erleben, Dann wenn die ersten Objekte aus der ersten Zinsfestschreibung raus sind und i.R: zu mehr als 60 % getilgt sind.
BIsher lief ja in der Vermietung fast alles ehr gut . Man hat wohl bisher noch keinen grossen Mieter verloren, was wohl für eine gute Auswahl spricht.

Schrade kann nicht allein arbeiten, die Objekte müssen verwaltet werden, und die Fremdverwaltung ist i.R. immer schlechter, i.R. auch noch teurer. Hier scheint Defama ja einen aussergewöhnlichen hohen Betrag in Bezug auf die Objekte auszugeben. Wie Joe aber mal sagte, hat es sich in den letzten quartalen etwas gebessert. Also es wurden im Verhältnis zur Erhöhung des Volumens nur unterproportionale Steigerunge der Kosten verursacht.

Der Umbau Radeberg ist sicher auch eine Leistung die nicht ohne spezialisierte Mitarbeiter so einfach erfolgen konnte. Auch kann man einer Person, nicht ständig alle Arbeit allein aufleisten, das noch weniger, wo ja die Hauptaufgabe der Vorstand einer AG ist und nicht jede kleine oder auch wichtige Einzelaufgabe.

Auf jeden Fall muss die Verwaltung leistungsfähiger werden. Man muss mit weniger Manpower/Kosten mehr Objektvolumen verwalten können. Da gibt es sicherlich betriebswirtschaftliche Durchschnittssätze und die sollte man dauerhaft zumindest erreichen.

[LongTermForever]

Macht es einen als Dauer-Bedenkenträger nicht nachdenklich, dass man seit Monaten quasi alleine in diesem Thread posted, da die übrigen Teilnehmer inzwischen die Lust verloren haben, dies zu kommentieren...?

@DKR: Wenn man diese als Positivbeispiel beim Ankaufvolumen verwendet, bitte deren Profitabilitätskennzahlen und Aktienkursentwicklung mit DEFAMA vergleichen, dann sieht man u.a. bei letzterem, was "der Markt" von beiden hält.

@Kostenquote: Wie hoch sind denn diese "betriebswirtschaftlichen Durchschnittssätze"? Bei solchen Aussagen bezweifle ich, dass hier annähernd intensive Bilanz- und GuV-Analysen dieses Unternehmens und der relevanten Peers unternommen wurden, wie hier etliche unserer Profis in diesem Board, die das ausreichend schon kommentiert haben.

Viele Grüße
LTV

[OldGold]

ok, wie ist denn die Entwicklung des Ratios seit 2017: "Neu-Ankaufsvolumen p.a. / Personalkosten p.a.). Das ist schon eine Kennzahl, die wichtig ist. Da ist die Entwicklung nicht gut. Die Kommentare der anderen kommen erst dann wieder, wenn der Markt erkennen würde, dass da derzeit nicht mehr viel nach vorne geht und die Kurse fallen würden. Dann kommt das Geschrei. Nochmal: Ich finde die Firma sehr gut, bleibe auch teilweise investiert, aber das Wachstum ist VIEL zu lasch. Für zwei große Aufkäufe p.a. brauche ich nicht soviel Getöns. So, jetzt bin ich still und harre der Dinge, Gruß an alle, OldGold

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.823.162 von LongTermForever am 04.02.21 17:28:53

Zitat von LongTermForever: Macht es einen als Dauer-Bedenkenträger nicht nachdenklich, dass man seit Monaten quasi alleine in diesem Thread posted, da die übrigen Teilnehmer inzwischen die Lust verloren haben, dies zu kommentieren...?

@DKR: Wenn man diese als Positivbeispiel beim Ankaufvolumen verwendet, bitte deren Profitabilitätskennzahlen und Aktienkursentwicklung mit DEFAMA vergleichen, dann sieht man u.a. bei letzterem, was "der Markt" von beiden hält.

@Kostenquote: Wie hoch sind denn diese "betriebswirtschaftlichen Durchschnittssätze"? Bei solchen Aussagen bezweifle ich, dass hier annähernd intensive Bilanz- und GuV-Analysen dieses Unternehmens und der relevanten Peers unternommen wurden, wie hier etliche unserer Profis in diesem Board, die das ausreichend schon kommentiert haben.

Viele Grüße
LTV

Finde es einfach nicht gerecht, mich als ewigen Bedenkenträger zu bezeichnen. Besonders zum Ankauf dder DKR sagte ich, dass ich Befürchtungen habe, ob es langfristig vermietbar sei. Es war als Beispiel gewählt, dass wohl grundsätzlich zu diesen Faktoren gekauft werden kann. Keinesfalls habe ich es als gutes Beispiel dargestellt.

Ansonsten weise ich die unberechtigten Vorwürfe voll zurück!

[LongTermForever]

Keiner will hier jemand schlecht machen, aber es tut mir leid, es sind nahezu immer dieselben Argumentationen, weshalb auch (rein meiner eigenen Beobachtung nach) keiner mehr rückmeldet.

Und wenn man zB von betrieblichen Kostenquoten spricht, dann bitte zB einfach mal ein paar sauber recherchierte Tabellen mit Quoten Defama vs Peers (da würde man sehen, dass in Anbetracht der aktuellen Wachstumsphase von Defama alles in line ist), darauf kann man aufbauen, aber nicht zum x-ten mal pauschal die Verwaltung ist zu teuer, was hier wirklich schon oft mehr als solide von Joe und Kollegen beantwortet wurde.

Also nochmal, keiner soll hier angegriffen werden, aber auf Posts ohne recherchierte Fakten kann man halt kaum was sinnvolles rückmelden.

Viele Grüße
LTV

[Kampfkater1969]

Geduld eine Tugend, wenn man nicht ein "Sekunden-Algo-Trader" ist.

Auch bei Defama nehme ich mir viel Zeit. Klar gibt es heißere Kisten an der Börse, aber nicht (!) zu diesem niedrigen Risikoprofil.

[supialexi2]

!

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[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.834.490 von supialexi2 am 05.02.21 09:42:39

Es gibt sie, mies verwaltete Immobilien....

Es gibt sie, erstklassig verwaltete Immobilien, auch mit einem sehr nahen Ohr bei den Sorgen, Nöten, Vorstellungen der Mieter.....

Die Verwaltung der Immobilien bei DEFAMA läuft auf einem ausgezeichneten Niveau. So mein heutiger Stand.

Sollen andere murken und auch immer wieder Objekte rausverramschen, weil es "klemmt".....

Defama hat bei mir die Höchstnote an Investitionsqualität.

Hinterm Komma kann man schon immer mal wieder noch mehr optimieren, aber es muss auch mal gut sein. Leben und Leben lassen.....auch in der Ebene Vermieter zu Mieter.

[Kampfkater1969]

Und warum die aktuellen Kurse nicht nutzen, um sich noch weitere Aktien zu gönnen?

Ich werd es weiter so handhaben.

Letztlich werden Sachwerte immer alternativloser. Unsere Gesellschaft im Verbund mit Politik will es so.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.835.270 von Kampfkater1969 am 05.02.21 10:08:01

Zitat von Kampfkater1969: Und warum die aktuellen Kurse nicht nutzen, um sich noch weitere Aktien zu gönnen?

Ich werd es weiter so handhaben.

Letztlich werden Sachwerte immer alternativloser. Unsere Gesellschaft im Verbund mit Politik will es so.

Wieso "gönnt" man sich Aktien? Ich habe das schon sehr häufig hier gelesen, "Habe mir nochmals ein paar Aktien gegönnt"......Das Wort "gönnen" passt doch hier gar nicht. In der Regel sollte das eine clevere Geldanlage sein, oder evtl auch eine Spekulation ....
Gönnen kann man sich sonst ehr eine Schokolade oder ne Flasche Wiskey oder sowas.....

Oder verstehe ich das falsch?

[LongTermForever]

Nachgereicht zum Thema zu hohe Kosten-Quote. Mehr brauche ich dazu nicht sagen...

https://mobile.twitter.com/kungler/status/135798547880543846…

[supialexi2]

!

Dieser Beitrag wurde von CloudMOD moderiert. Grund: Löschung auf Wunsch des Users

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.858.412 von supialexi2 am 06.02.21 15:11:01

Keine Sorge, die betroffenen größeren Aktionäre haben bereits selbst mehr als genug gerechnet und kommen zu derselben Einschätzungen wie das erwähnte Family Office...

[LongTermForever]

Und noch ein PS, damit jetzt nicht wieder kommt, ich würde nur Forenmitglieder angreifen wollen:

Ich hoffe, dass bei der Argumentation nicht absolute Kosten- mit EPS-Wachstum verglichen wurden, da die Aktienzahl über die Zeit natürlich stieg.

Denn wenn man alleine Q3 2020 (S. 7) aufschlägt, so sieht man, dass die Quote Personalkosten zu Umsatzerlös von Q3/2019 auf Q3/2020 leicht sinkt und auch der -absolute- Gewinn stärker als die Personalkosten stieg.

[LongTermForever]

Und gleich noch ein PPS hinterher:

Und Umsatz und Gewinn stiegen von 09/2019 bis 09/2020 sogar stärker als die Personalkosten, obwohl dieses Jahr kosten- und ertragsmässig signifikant durch den Umbau Radeberg belastet wurde. Denn obwohl die Erträge aus Radeberg in dem Jahr fehlten, kann man in der Zeit ja nicht mal schnell den Personalkostenblock runterfahren...

[supialexi2]

Habe mich hier zu dem letzten Posting provozieren lasen.

Nehme alles gesagte zurück und entschuldige mich für meine Aussagen. Möchte das hier nicht mit der Person diskutieren. Es tut mir wirklich leid, dass ich auf diese , teilweise unverschämten Ansprachen eingegangen bin. Bitte vielmals um Entschuldigung bzw. für mein letztes Posting.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.860.695 von supialexi2 am 06.02.21 19:24:53

Alles ok, ist doch kein Akt und kein Grund sich zu entschuldigen, war ja schließlich deine Meinung.

Wie gesagt, ich meine behaupten zu können, dass hier niemand in diesem Defama Thread (inkl mir) jemanden angreifen oder niedermachen möchte.

Aber natürlich ist eine fundierte Diskussion einfacher, wenn wir hier mit Zahlen und Fakten argumentieren.

In dem Sinne wünsche ich dir ein schönes Wochenende und dann wieder bis zur nächsten Diskussionsrunde (vielleicht ja zu nem schönen Neukauf 😄)

Viele Grüße
LongTermForever

[supialexi2]

Ganz Ehrlich, es hat sich die Ansicht bei mir schon vor so 1 oder 2 Jahren, evtl schon noch länger eingeprägt man würde die Kosten ständig überverhältnismässig steigern und besonders die Personalkosten.

glaube schon vor einem Jahre, meinte Joe, dass gerade das letzte Quartal das Gegenteil zeigte.

Selber bin ich total überrascht, wo ich jetzt die Zahlen mir ansehe. Ich glaube, ich habe mir da was eingeredet und meinte das gilt immer, obwohl es schon gar nicht mehr so sit.
In der Tat finde ich 15 oder 16 Mitarbeiter für die Verwaltung von 42 Objekten schon sehr viel....aber evtl sind ja einige nur Teilzeit tätig etc.......und auch , gegen meine Ansicht steigen die Kosten eben nicht überproportional.

Meine Überzeugung war einfach falsch, oder längst überholt.

[supialexi2]

Glaube ich habe doch einige mentale Auswirkungen nach meinen beiden Schlaganfällen zurück behalten.
Ich war mir soo sicher, und meine es in jedem Quartalsbericht bestätigt zu sehen, dass die Kosten und Speziell die Personalkosten sehr hoch sind. Tatsächlich ist es nicht so, sondern min seit dem Jahresbericht 2019 ehr niedrig.
Kann absolut nicht verstehen, dass ich das immer noch dachte, obwohl ich ja ständig alle Quartalsberichte gelesen hatte. Evrl, so nehme an, habe ich wegen der hohen Anzahl von Angestellten bei der IMMa, dann gleichzeitig angenommen die Kosten wären hoch, was aber tatsächlich so nicht war.

Bin jetzt richtig froh, dass man doch sehr preiswert agiert und die Verwaltung und die gesamte Füherung der AG sehr günstig macht.

[Nebenschauplatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.869.090 von supialexi2 am 07.02.21 19:23:06

@supialexi
Du hast im FCR Thread nach DEFAMAs Merseburg Standort gefragt. Ich werde da im Thread nicht antworten, da gehören FCR Themen rein - da sorgt der dort frisch angemeldete FCR-CEO jetzt auch für 🙄.

In Merseburg ist tatsächlich der penny rausgegangen und ein Action ist dafür jetzt drin. Formell betrachtet ist das ein klitzekleiner Rückschritt (LM-Discounter -->NonFood Discounter) aber es ist natürlich eine ganz andere Geschichte als ein Leerstand.

Noch etwas Generelles - es kamen ja von deiner Seite schon einige einsichtige Worte zu deinen eigenen Beiträgen der Vergangenheit.
So manches Mal, wenn du einen Beitrag nach dem anderen mit ganz viel Meinung und wenig Wissen verfasst hast, hätte ich mir gewünscht, dass du etwas mehr mitlesen als schreiben würdest.

Gerade dieser DEFAMA Thread bei w-o ist eigentlich sehr hochwertig. Es gibt hier einige Leute, die sich mit der Firma gut auskennen, nahezu auf jeder HV seit Gründung waren, sich untereinander kennen, bzw. sogar hin und wieder mit der Geschäftsführung kommunizieren.

Ich wünsche mir, dass er so hochwertig bleibt.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.871.292 von Nebenschauplatz am 07.02.21 23:55:21

Auch ich möchte dies gerne bestätigen. Durch diesen Tread bin ich erst in die Lage versetzt worden, zu verstehen, um welche Art von Immobilienunternehmen es sich bei "unserer DeFaMa" handelt. Mir wurden all meine anfangs sicherlich sehr laienhaften Fragen von Forenmitgliedern sehr ausführlich beantwortet und ich bin dadurch erst in die Lage gekommen, die ganze Qualität dieses Unternehmens zu verstehen. Mittlerweile habe ich doch einen einigermaßen tiefen Einblick bekommen, mir viele Dinge, die mir wichtig sind abgespeichert (und ich muss dadurch nicht jedesmal im Board recherchieren oder nachfragen) und ich kann dadurch das ganze Zahlenmaterial sehr übersichtlich nach Veränderungen in die eine oder andere Richtung durchsuchen, was ich jedem nur empfehlen kann, dies auch zu tun.

Dies sollte nochmal ein Dank an alle sein, die mir hier geholfen haben diese Aktie zu verstehen.

[Einstein]

Gilt das Versprechen vom Defama Schrade noch?

Als einer der ersten setzte der Immobilieninvestor Deutsche Fachmarkt (Defama) aus Berlin ein Zeichen."Die Miete einschließlich Nebenkosten entfällt ab dem Tag der Schließung bis zum 30. April oder zum Zeitpunkt einer behördlichen Anordnung", teilte die Defama bereits am 13. März mit. Die Kosten, die durch die Schutzmaßnahmen und Mietausfälle entstehen, will Vorstand Matthias Schrade persönlich über eine ihm gehörende GmbH tragen.

[Huracan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 66.872.984 von Einstein am 08.02.21 08:53:26

Die Antwort ist doch schon in der Frage enthalten. Das Angebot von Schrade galt zeitlich befristet bis zum 30.04.2020 und unter der auflösenden Bedingung einer behördlich angeordneten Schließung. Beides ist inzwischen eingetreten.

[supialexi2]

Schau mir nochmals die alten Finanzbericht interessant. Gefühlt lief das ja toll ab, mit den Neukäufen.....man konnte in den ersten Quartalen immer über Neuankäufe berichten.....und immer mehr wurden die Zahlen besser.
Es war geplant im ersten jahr bis 31.12.2015 Objekte für ca 20 Mio im Besitz zu haben. Radeberg hatte mal anfang 2016 gekauft , ohne hätte man die 20 Mio nicht erreicht, aber mit das weit übererfüllt.
Und jetzt bis 1.Quartal 2016 sind alle Kosten noch sehr niedrig. Das Häuser immer Kosten für Instandhaltung etc. verursachen, ist klar und nicht zu ändern.

[supialexi2]

Es ist ja so, dass defama ausserordentlich niedrigre Personalkosten hat. Hier sagte ich wohl einige male, dass man sehr hohe Kosten hat.
Dieses rührt aus dem Jahresabschluss 2019. Da hat man es sich gegönnt in allen Bereichen schön zu loben..okay.......u.a. hat man da dann 2,1 Mio mehr Mieteinnahmen verbuchte als im Vorjahr. Ganz gut, wie man dann aber schaffen konnte aus 2,12 Mio mehr Mieteinnahmen auf nur 367 tsd mehr Ergebnis zu kommen ist schon fast rekordverdächtig. Es ist einem gelungen, dann alle Kosten um ca 1,7 Mio zu erhöhen, dass eben nur soviel netto übrig bleibt.
Ja , es gab Kosten für eine KE Erhöhung, die gab es sonst aber auch. Und klar, man hatte hohe kosten für die Verwaltung, klar, bei den vielen Leuten- aber Fakt ist man erreichte von über 2 Mio mehr Mieten ca 15 % mehr Gewinn.

Da muss ich wohl meine Überzeugung gewonne haben und immer weiter widerholt haben Obwohl ja jetzt aktuell, so wie es die jeweiligen Quartalsabschlüsse zeigen, ehr geringe Kosten anfallen.

[Kampfkater1969]

Thema "Zweitlisting".....Deutsche Konsum Reit nun Südafrika....

Thema bei Defama? Um neue Käuferkreise anzulocken?

Weltweit sucht ja immer mehr Papiergeld echte nachhaltige Renditen nach Steuern und Inflation....

[DanielXYZ]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.155.435 von Kampfkater1969 am 23.02.21 12:32:13

Zitat von Kampfkater1969: Thema "Zweitlisting".....Deutsche Konsum Reit nun Südafrika....

Thema bei Defama? Um neue Käuferkreise anzulocken?

Weltweit sucht ja immer mehr Papiergeld echte nachhaltige Renditen nach Steuern und Inflation....

M. E. Würde nie darüber gesprochen und habe von Vorstand nichts darüber gelesen (z.B. auf Twitter)

Außerdem findet schon jetzt kaum Handeln statt...
Ich meine die Anzahl an Aktie die täglich gehandelt wird ist sehr überschaubar...
Evtl. Sollte ein Aktienspilt her (sehr willkommen) oder (bestimmt nicht beliebt und auch nicht wirklich gewollt) eine KE..

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.166.742 von DanielXYZ am 23.02.21 21:49:40

Eine Marktkapitalisierung über 100 Mio € wäre wichtig, viele der "großen Jungs" dürfen erst dann "mitspielen".

Diese Schwelle sollte deshaln durch geeignete Maßnahmen des Herrn Schrade möglichst schnell angestrebt werden, durch weitere operative Exellenz.

Gerne auch mit noch mehr "Wummmms" ;-)

Die Aktie könnte dann um die 35 € stehen? Dann ein Split, der mehr Stücke in den Markt bringt....so aus einer Aktie dann 3 bis 5 machen......

[hugohebel]

Sehr schön... Wenn jemand so viel bietet muss man einfach verkaufen.

Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) hat das Fachmarktzentrum Bleicherode verkauft. Der Verkaufspreis beträgt 5,16 Mio. €. Die Jahresnettomiete des Objekts liegt aktuell bei rund 350 T€. Aus der Transaktion resultiert für DEFAMA ein positiver Einmaleffekt von 2,6 Mio. € vor Steuern. Unter Berücksichtigung der abzulösenden Bankfinanzierung ergibt sich ein Mittelzufluss von 3 Mio. € nach Steuern und Vorfälligkeitsentschädigung. Die Veräußerung erfolgte zum Doppelten des ursprünglichen Anschaffungspreises und zugleich deutlich über dem gutachterlichen Verkehrswert von zuletzt 4,23 Mio. €. DEFAMA beabsichtigt, die freigesetzten Mittel für den Erwerb weiterer Handelsimmobilien zu nutzen.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.174.731 von hugohebel am 24.02.21 11:57:22

Man merkt immer öfters, dass teils das "Papiergeld" immer kaufgeiler wird, "koste es, was es wolle".

Und man sieht hier auch, Bilanzwerte nach HGB sind mit viel höheren stillen Reserven bei einer DEFAMA hinterlegt, als bei den "internationalen Rechnungslegungen" und der Masse der Hochbewerter-Immo-Aktien.

Wenn man nun dieses Geld in bis zu drei Zukäufe stecken könnte, bei "freundlicher Bankenfinanzierung" also Minuszinsen nach Steuervorteil und Inflation, dann bringen solche Deals echten Mehrwert.

Wie verzweifelt musste der Käufer gewesen sein? ;-)

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.174.914 von Kampfkater1969 am 24.02.21 12:05:10

Zitat von Kampfkater1969: M

Wenn man nun dieses Geld in bis zu drei Zukäufe stecken könnte, bei "freundlicher Bankenfinanzierung" also Minuszinsen nach Steuervorteil und Inflation, dann bringen solche

Würdest du bitte kurz die Finanzierung zu Minuszinsen nach Steuervorteil und Inflation beschreiben?

[supialexi2]

Es ist ein Verkauf unterhalb der 15fachen Jahresmiete. Mit knapp 7% Rendite. Von solchen Angeboten im gewerblichen Bereich hört man sonst auch mal. Also es muss nicht unbedingt ein schlechtes Geschäft für den Käufer sein!

Bleibt ab zuwarten wann defama wieder was zu welchem Preis kaufen kann. Es sicherlich ein gutes Gewinn, aber damals eben um 2016/2017 hat man oftmals zu 7 bis 8 fachen Jahresmiete eingekauft. Auch damals wurde klar mit min zweifache Mietrendite gesagt, aber in der Regel hat man die 9 fache Jahresmiete selten überschritten.
Der Verkauf ist gut und sinnvoll, das aber nur , wenn man auch bald entsprechend neue interessante Anlagemöglichkeiten findet.

[kronos01]

An sich ist das Ergebnis beim Verkauf nicht schlecht, es ist aber m.E. nur dann wirklich sinnvoll gewesen wenn man jetzt auch zeitnah etwas neues findet. Die letzten Käufe liegen jetzt doch schon länger zurück und das Geld sollte m.E. nicht "auf der Bank versauern".

Lg

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.175.091 von supialexi2 am 24.02.21 12:14:07

Angenommene 1,5% Sollzinsen werden um ca. 30% Steuervorteil gemindert, somit nur ca. 1% Nachsteuerbelastung, hieran knabbert dann die Inflation von ca. 1-3%, je nach Datenlage und Ziel EZB und Politik, pro Jahr, bezogen auf den Schuldenstand.

Mieten der Defama atmen ja mit der Inflation nach oben....somit hilft die Steuer und Inflation bei den Zinslasten und Schulden und hilft auch bei den Erträgen......

[Kampfkater1969]

Eben, es wäre krasser Mist, aktuell eine 7% Immobilie, mit Aussicht auf weitere Wertsteigerungen aus der Hand zu geben, um dann Minuszinsen an die Bank zu zahlen, weil man nicht woanders investieren oder sondertilgen kann.

Weiß man näheres zum Käufer? "Familiy and Friends" der Insider wohl nicht?

Wurde da die Defama aktiv angegangen, "bitte bitte verkauft"???

Kein Wunder, dass eine Ankaufflaute eintrat und eintritt, wen auch diese Anfragen viel Managerpotenzial binden könnte?

[Einstein]

Kann man in der DEFAMA Telco auch fragen ob Schrade jetzt alle ausgefallenen Mieten bezahlt hat?

[Teiser]

Twitter:

Matthias Schrade@kungler
1 Std.
Wenn der richtige Käufer kommt, muss man eben einfach 😊
(und nein, wir bieten unsere Objekte nicht aktiv im Markt an)

So, erster Punkt des Tagewerks erfolgreich abgeschlossen. Gleich dann noch ein Gespräch mit einem potenziellen Mieter. Wenn das gut läuft, holen wir damit mittelfristig die Hälfte der durch Bleicherode abgehenden Mieterträge schon wieder rein ;-)Matthias Schrade
@kungler

[Einstein]

DEFAMA ist aus meiner Sicht nun kein Bestandhalter mehr, Schrade hat auch das Business Modell von FCR übernommen. Jetzt wird es spannend, bin gespannt was der Vorstand auf der Telefonkonferenz am 25.02. hierzu zu sagen hat.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.178.832 von Einstein am 24.02.21 15:25:50

Zitat von Einstein: DEFAMA ist aus meiner Sicht nun kein Bestandhalter mehr, Schrade hat auch das Business Modell von FCR übernommen. Jetzt wird es spannend, bin gespannt was der Vorstand auf der Telefonkonferenz am 25.02. hierzu zu sagen hat.

Da bin ich aber gar nicht deiner Meinung. Auch wenn man ein Bestandshalter ist, kann hin und wieder eine Sondersituation eintreten, die es sinnvoll werden lässt, einmal ein Objekt zu verkaufen. Da wir alle derzeit den Grund des Verkaufes noch nicht kennen, kann man nur Vermutungen anstellen und da warte ich lieber bis morgen auf die Telco, die sicherlich mehr Aufschluss gibt. Aber dass es einen Schwenk weg vom Bestandshalter gibt, kann ich mir beim besten Willen nicht vorstellen.

[babbelino]

Moin,

mich befremdet diese trumpsche Art der Kapitalmarktkommunikation. Ich halte Twitter für kein seriöses Instrument zur Kapitalmarktkommunikation.

Zudem sollte meines Erachtens erst gegackert werden, wenn das Ei gelegt ist und nicht bereits vorher Mutmaßungen/Spekulationen ausgesprochen werden. Nur meine Meinung.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.178.832 von Einstein am 24.02.21 15:25:50

Zitat von Einstein: DEFAMA ist aus meiner Sicht nun kein Bestandhalter mehr, Schrade hat auch das Business Modell von FCR übernommen. Jetzt wird es spannend, bin gespannt was der Vorstand auf der Telefonkonferenz am 25.02. hierzu zu sagen hat.

Das ist völliger Quatsch!

Bei einem Bestand im Wert von mehr als 160 MIo wert ist ein Verkauf eines Objektes von 43 für 5 Mio eine Sache , die überhaupt nicht ins Gewicht fällt.
Bin mir auch noch unsicher, ob es wirklich sinnvoll für defama war! Etwas zur knapp 15 fachen Jahresmiete zu verkaufen, drängt sich im moment nicht direkt auf. Nur, wenn man weiss, dass man zum doppelten des Einkaufpreises und über 25 % mehr als den bewerteten Preis verkaufen konnte, kann man doch den Verkauf wieder gut finden.

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.179.018 von babbelino am 24.02.21 15:34:32

@babbelino, wo ist das problem bei der kapitalmarktkommunikation? ZUERST kam die adhoc (11:55 uhr), SPÄTER die nachricht über twitter (13:06 uhr)!

[babbelino]

@Flat Eric

ich beziehe mich auf folgende Twitter-Nachricht:

"So, erster Punkt des Tagewerks erfolgreich abgeschlossen. Gleich dann noch ein Gespräch mit einem potenziellen Mieter. Wenn das gut läuft, holen wir damit mittelfristig die Hälfte der durch Bleicherode abgehenden Mieterträge schon wieder rein ;-)Matthias Schrade @kungler"

[hugohebel]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.179.018 von babbelino am 24.02.21 15:34:32

Ich bin froh über jeden CEO der gerade öffentlich kommuniziert und das nicht hinter dem Vorhang nur seinen besten Buddys steckt die dann im Vorfeld handeln können

Zitat von babbelino: Moin,

mich befremdet diese trumpsche Art der Kapitalmarktkommunikation. Ich halte Twitter für kein seriöses Instrument zur Kapitalmarktkommunikation.

Zudem sollte meines Erachtens erst gegackert werden, wenn das Ei gelegt ist und nicht bereits vorher Mutmaßungen/Spekulationen ausgesprochen werden. Nur meine Meinung.

[babbelino]

@hugohebel

Da haben wir wohl unterschiedliche Maßstäbe in Bezug auf vernünftige Kapitalmarktkommunikation.

Der Tweet bezüglich des Gesprächs mit einem potentiellen Mietinteressenten und den möglichen Umsatzauswirkungen ist in meinen Augen reine Schaumschlägerei und mutmaßlich motiviert, um etwaige Leser/Aktionäre bei Laune zu halten, die die Wachstumspläne infolge des verkaufsbedingten Rückgangs der Mieterlöse gefährdet sehen könnten.

Stell Dir einfach mal vor, der CEO von Siemens würde über jeden sich anbahnenden Auftrag twittern. Der Mann hätte blutige Finger.

[Einstein]

Brauch Schrade Geld? Den Markt über ein Kapitalerhöhung anzuzapfen dürfte in dem aktuellen Marktumfeld absolut unmöglich sein.

[Kampfkater1969]

Herr Schrade könnte hier auf W-O direkt eine größere Zahl Aktionäre und Interessenten ansprechen, ich kapier immer noch nicht, warum er sich da lieber "vertwittert"......

Kann sich hier einen Nick geben "Vorstand Defama".....

Dies wäre eine ultramoderne Art der Kommunikation mit seinen Mitaktionären.

Nicht jeder, ich auch nicht, will einen Twitter-Account

[LongTermForever]

Auch wenn mich dieser Schwenk etwas erstaunt, sehe ich es doch recht neutral.

Herr Schrade hat bislang sehr umsichtig gehandelt und würde wohl kein Objekt verkaufen, wenn seine Pipeline keine vorteilhaftere Wiederanlage des frei gewordenen Kapitals versprechen würde...

[Einstein]

Ich sehe diese Aktion Mega kritisch, für mich ein absolutes Zeichen von Geldnot. Würde mich nicht wundern, wenn das Geld dringend für neue Mietlöcher gebraucht wird. Der Immobilienmarkt ist sowas von Tot...

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.185.153 von Einstein am 24.02.21 20:27:15

Zitat von Einstein: Ich sehe diese Aktion Mega kritisch, für mich ein absolutes Zeichen von Geldnot. Würde mich nicht wundern, wenn das Geld dringend für neue Mietlöcher gebraucht wird. Der Immobilienmarkt ist sowas von Tot...

Dann verkaufe bitte. Die Adhocs im alten Jahr inkl. Insiderkauf sprechen eine eindeutige Sprache. Wer sollen denn bitte die Mieter sein, die ausfallen?

[Dax-Killer]

Wo kann man sich zur Telco einloggen?

[Pep92]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.185.153 von Einstein am 24.02.21 20:27:15

Zitat von Einstein: Ich sehe diese Aktion Mega kritisch, für mich ein absolutes Zeichen von Geldnot. Würde mich nicht wundern, wenn das Geld dringend für neue Mietlöcher gebraucht wird. Der Immobilienmarkt ist sowas von Tot...

Herzlichen Glückwunsch, Einstein. Dieser Post von dir ist offiziell der Dümmste, den ich seit einiger Zeit lesen durfte. Das ist keine einfache Leistung, wenn ich bedenke wieviele dumme posts und tweets ich jeden Tag lese.

Wenn du dir Mühe gibst, kannst du das vielleicht sogar noch toppen. Ich bin gespannt.

Viele Grüße

[Kampfkater1969]

Letztlich hat "unser" Vorstand einen Mehrwert zu schaffen für uns Miteigentümer.

Bin da sehr guter Dinge, dass dies auch 2021 gelingen wird.

[Teiser]

Unternehmenspräsentation
DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG
Vorläufige Zahlen für das Geschäftsjahr 2020
25. Februar 2021

https://defama.de/wp-content/uploads/2021/02/DEFAMA-Praesent…

[philojoephus]

@ Kampfkater1969 schrieb am 24.02.21 14:53:48 Beitrag Nr. 2.368

>> Weiß man näheres zum Käufer? Wurde da die Defama aktiv angegangen, "bitte bitte verkauft"???
Ja, so stelle ich mir das vor. Ich denke, das die DeFaMa den Verkauf nicht von sich aus initiert hat, sondern das sie direkt angesprochen wurde (Das hat Herr Schrade ja mittlerweile auch über Twitter bestätigt).

In der Q1 2021 Präsentation der Dt. Konsum findet sich folgende Aussage:

„High market demand for DKR properties observed
Increasing number of purchase requests at attractive yields from various investors show more interest in DKR’s asset class“

Auf die Frage bei der DKR, was das zu bedeuten hat, wurde mir gesagt, dass die DKR mehrmals die Woche Anrufe von Family Offices aus der ganzen Welt erhält, die Objekte der DKR kaufen wollen. Teilweise stellen sich diese Kaufinteressenten über die Webseite der DKR eigene Portfolien zusammen, die sie dann gerne hätten. Das muss man sich mal vorstellen. Das wäre so, als ob man auf die Webseite der DeFaMa geht und so tut, als ob man die DeFaMa-Objekte einfach kaufen könnte.

Ich nehme an, dass es bei Bleicherode ähnlich gelaufen ist.

Und ich finde, dass der Verkaufspreis der absolute Hammer ist. Vor allem wenn man bedenkt, dass dieses Objekt wirklich alle Eigenschaften auf sich vereint, vor denen die Kritiker hier im Board immer gewarnt haben:

1. Das Objekt liegt in der Pampa im Osten Deutschlands. Au weia.

2. Das Objekt liegt in einer Ministadt, die nur mit 6.000 Einwohnern hat. Selbst in der gesamten Gemeinde Bleicherode leben weniger als 11.000 Menschen. Das ist nicht gerade das, was Immobilienkreise einen Top-Standort nennen.

3.) Die Demografie in der Stadt Bleicherode ist grauenhaft. Die Einwohnerzahl ist in den letzten 10 Jahren um 11 % geschrumpft. Da gehen also bald die Lichter aus.

4.) Das Objekt wurde 1993 erbaut, ist also über 27 Jahre alt. Hier gibt es eine Kritiker auf dem Board, die der Meinung sind, das man froh sein dürfte, wenn ein Käufer dafür überhaupt noch etwas bezahlt.
Soviel zu der Diskussion, was so alte „Hütten“ am richtigen Standort wert sein können. Nicht das Alter der Gebäude ist entscheidend, sondern die Mikrolage und die Tatsache, dass man dort großflächigen Einzelhandel betreiben darf.

5.) Gemäß DeFaMa-Webseite hat Bleicherode aktuell einen Leerstand von 12 %. Für die DeFaMa ist das ein relativ großer Leerstand. Vielleicht sieht der Käufer da Chancen auf zusätzliche Vermietungen, aber die DeFaMa hatte scheinbar Schwierigkeiten den Leerstand zu senken, denn er bestand schon einige Jahre.

6.) Die Mieteinnahmen sind in letzter Zeit sogar zurückgegangen. Im GB 2018 und 2019 wurde der Mietertrag noch mit 374.381 Euro angegeben. Jetzt ist in der Pressemeldung noch von rund 350.000 Euro die Rede.

7.) Der WALT wird wohl weniger als 5 Jahre betragen haben, denn der Ankeraktionär REWE hat seinen Mietvertrag bereits in 2019 um 5 Jahre verlängert (siehe GB 2019 S. 11). Schon ein WALT unter 10 Jahre betrachten viele als kritisch. Aber unter 5 Jahre? Das halten viele für praktisch unverkäuflich.

Kurz, wenn es nach den Kritikern hier auf dem Board geht, ist Bleicherode der Prototyp eines Objekts, dass man angeblich besser nie hätte kaufen sollen.
Und das wird dann fast zum 15fachen der Miete verkauft? Doppelt soviel wie die DeFaMa ursprünglich bezahlt hat?
Wer hätte das für möglich gehalten? Ich glaube, wenn ich vor einem Jahr behauptet hätte, dass so ein Objekt zum 15fachen verkauft werden kann, hätten viele der kritischen Autoren hier von mir wissen wollen, was ich rauche, während ich meine Beiträge schreibe.

Insofern finde ich den Verkauf wirklich absolut bemerkenswert.

Und mit dem Verkauf dieses relativ kleinen Objekts, hat die DeFaMa fast soviel Eigenkapital frei bekommen, wie man für die Zukäufe eines Jahres braucht. Also eine weitere Kapitalerhöhung gespart.

Und das man fast 22 % über dem letzten Gutachterwert verkaufen konnte, zeigt m.M. das der NAV der DeFaMa sehr konservativ berechnet wird. Man könnte ja auch auf den folgenden Gedanken kommen: Wenn ein einzelnes Objekt dieser Art schon zum 15fachen gehandelt wird, dann sollte ein Portfolio, das noch weit bessere Objekte als dieses enthält, auf jeden Fall das 15fache der Mieterträge wert sein.

Aber ich will gar nicht verhehlen, dass diese Verkaufsmeldung auch zwei größere Wermutstropfen enthält:
1.) Richtig ist, dass das gewonne Geld auch wieder investiert sein will.
2.) Und was die Reinvestion angeht, zeigt der Verkauf eben leider auch, dass es schwieriger werden könnte gute, preiswerte Objekte zu finden, weil diese Objekte offensichtlich verstärkt am Markt gesucht und teilweise zu sehr hohen Preisen gehandelt werden.

Umgekehrt zeigt es, dass es vermutlich richtig war, Radeberg zu behalten. Wer weiß, wie lange es gedauert hätte, bis man die Ertragskraft dieses Objektes durch Neukäufe ersetzt hätte?

Bereits vor über drei Jahren habe ich in Beitrag Nr. 233 die Frage aufgeworfen, ob der Markt „irgendwann eine Neubewertung dieses Immobiliensegments vornehmen“ wird. Die Hinweise, dass das passiert, häufen sich (siehe u.a. die Beiträge 2.000, 2.211, 2.224 und die Ausführungen der Dt. Konsum in diesem Beitrag). Wenn wir Glück haben, dann stehen wir am Anfang dieses Prozesses. Und wenn wir Pech haben, sind wir schon mitten drin.

[Rolizei]

26% FFO -Steigerung. Und zum nächsten Jahr sind nochmal +22% als Ziel ausgegeben.
Schöne Präsentation im übrigen, auch wenn einige Fragen offen bleiben, s.o.
Hoffentlich müssen nicht noch weitere Mieter insolvenz anmelden - der "Lockdown" zieht sich ja leider.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.192.251 von philojoephus am 25.02.21 09:21:21

Hallo Joe,

In Ergänzung zu deinem wie immer sehr gehaltvollen Post noch eine kleine Ergänzung der Ad-hoc vom 02.06.2020

DEFAMA steigert laufende Mieterträge trotz Corona-Krise
02.06.2020 / Matthias Schrade / Kommentare deaktiviert
• Neuabschluss und Verlängerung zahlreicher Mietverträge
• Investitionen von 420 T€ sichern Nettomieten von über 5 Mio. €
• Mietaussetzungen größtenteils bereits nachgezahlt
Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) vermeldet Vermietungserfolge im Bestandsportfolio und eine sich deutlich entspannende Situation rund um die temporären Mietaussetzungen während der behördlich angeordneten Schließungen.
Durch die Neuverhandlung von bald auslaufenden Mietverträgen, überwiegend mit kleineren Mietern, sowie geplante bzw. bereits getätigte Investitionen in Bestandsobjekte hat DEFAMA trotz der Corona-Krise das eigene Portfolio weiterentwickelt und sich Mietsteigerungen gesichert. Zudem konnten etliche größere Mietverträge verlängert werden oder stehen kurz vor dem Abschluss, darunter auch mit Ankermietern mehrerer Standorte.
So plant DEFAMA in Büdelsdorf den Anbau eines Aufzugs und hat in diesem Zuge neue, langfristige Verträge mit Mietern im Obergeschoss geschlossen. In Lübbenau wurden eine Vergrößerung und Modernisierung des Fleischers durchgeführt und der Umzug des Elektronikgeschäfts in eine andere Fläche vereinbart. Darüber hinaus haben sich hier etliche andere Mieter zu teils signifikant erhöhter Nettomiete langfristig gebunden. Auch in Bleicherode, Waldeck und Eberswalde konnten neue Verträge mit teils deutlich erhöhten Mieten geschlossen werden.

[supialexi2]

Als privater INvestor müsste ich die DIfferenz zwischen An- und Verkaufspreis voll versteuern, also meiner privaten Einkommenssteuer (bis 42%) plus Kirchensteuer plus Soli (plus evtl "Reichensteuer") unterwerfen.
MUss dann eine GmbH bzw. AG gar keine Steuern zahlen? Ich weiss es nicht, aber habe schon häufiger gehört, dass Firma wohl nichts, oder extrem wenig zahlen. Weiss aber nicht warum das so sein sollte, im allgemeinen werden Firmen ehr mal ungünstiger gestellt als Privates Einkommen.

[WachstumUNDValue]

Brutal guter Auftritt der Defama und von Herrn Schrade - ich habe gerade direkt meine Position verdoppelt. Ergänzt mein Portfolio einfach extrem gut - besonders wenn die amerikanischen IT Werte mal heftig zappeln wie am Wochenbeginn. Es würde mich schwer wundern wenn hier nicht bald etwas mehr Aufmerksamkeit auf das Unternehmen gelegt wird.

[WachstumUNDValue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.192.995 von supialexi2 am 25.02.21 09:51:05

Einfach zwei verschiedene Steuersubjekte. Privat vs juristische Person.

[Nebenschauplatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.192.995 von supialexi2 am 25.02.21 09:51:05

Zitat von supialexi2: Als privater INvestor müsste ich die DIfferenz zwischen An- und Verkaufspreis voll versteuern, also meiner privaten Einkommenssteuer (bis 42%) plus Kirchensteuer plus Soli (plus evtl "Reichensteuer") unterwerfen.
MUss dann eine GmbH bzw. AG gar keine Steuern zahlen? Ich weiss es nicht, aber habe schon häufiger gehört, dass Firma wohl nichts, oder extrem wenig zahlen. Weiss aber nicht warum das so sein sollte, im allgemeinen werden Firmen ehr mal ungünstiger gestellt als Privates Einkommen.

Kann ich Dir gerne erläutern.

Das Unternehmen zahlt auf den Gewinn 15% Körperschaftssteuer. Das sieht erstmal so aus, als wenn es weniger als dein persönlicher (Höchst-)Steuersatz wäre.

Wenn das Unternehmen nun seinen Gewinn in Form einer Dividende an dich ausschüttet, werden davon weitere 25% als Quellensteuer abgezogen.

Das addiert sich auf einen Ertragsteuersatz von 36,75%.

Hier kommt noch der Soli drauf und die Gewerbesteuer. Das würde es aber jetzt zu kompliziert machen.

Fazit: Die Steuerquote liegt im gleichen Spektrum wie bei einem Gutverdiener.

--------------------------------------------------------------------------------------------------

@alle, die noch mehr Detailwissen haben sei gesagt: Ich wollte es schematisch einfach erklären.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.194.909 von Nebenschauplatz am 25.02.21 11:19:18

Zitat von Nebenschauplatz:

Zitat von supialexi2: Als privater INvestor müsste ich die DIfferenz zwischen An- und Verkaufspreis voll versteuern, also meiner privaten Einkommenssteuer (bis 42%) plus Kirchensteuer plus Soli (plus evtl "Reichensteuer") unterwerfen.
MUss dann eine GmbH bzw. AG gar keine Steuern zahlen? Ich weiss es nicht, aber habe schon häufiger gehört, dass Firma wohl nichts, oder extrem wenig zahlen. Weiss aber nicht warum das so sein sollte, im allgemeinen werden Firmen ehr mal ungünstiger gestellt als Privates Einkommen.

Kann ich Dir gerne erläutern.

Das Unternehmen zahlt auf den Gewinn 15% Körperschaftssteuer. Das sieht erstmal so aus, als wenn es weniger als dein persönlicher (Höchst-)Steuersatz wäre.

Wenn das Unternehmen nun seinen Gewinn in Form einer Dividende an dich ausschüttet, werden davon weitere 25% als Quellensteuer abgezogen.

Das addiert sich auf einen Ertragsteuersatz von 36,75%.

Hier kommt noch der Soli drauf und die Gewerbesteuer. Das würde es aber jetzt zu kompliziert machen.

Fazit: Die Steuerquote liegt im gleichen Spektrum wie bei einem Gutverdiener.

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@alle, die noch mehr Detailwissen haben sei gesagt: Ich wollte es schematisch einfach erklären.

Danke Nebenschauplatz.

Das sind wohl doch allgemeine betriebswirtschaftliche/steuerrechtlichen Sachen und hat speziell nichts mit Defama zu tun. Du scheinst das gut und für jeden verständlich erklärt zuhaben.

ALso zahlt defama erst mal extrem wenig Steuern und kann mit den Grossteil des Gewinns, wie auch des zurück erhaltenen Eigenkapitals, Geschäfte machen und weiter Geld verdienen. Solange werden die Gewinn eben niedriger besteuert und erst bei der Ausschüttung kommt dann eine hohe Versteuerung. Nachvollziehbar und eigentlich logisch!

Es gibt ja grundsätzlich bei privaten die 10 Jahresfrist, wonach Gewinne aus Immobilien steuerfrei sind, das gilt wohl bei Unternehmen nie.

[Einstein]

Immobilienaktien bleiben dritte Wahl, ein Investment macht aus meiner Sicht absolut keinen Sinn. Die Performance der Buden liegt seit Monaten bei NULL!

[LongTermForever]

Wird Zeit, dass der Titel etwas liquider wird.

2 Order über 17 und 13 !! Stück haben gereicht, das Bid von 19,30 auf 18,60 zu drücken. Und das am Tag der Geschäftszahlen 😄

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.195.572 von Einstein am 25.02.21 11:49:16

Wenn ich mir (nicht auf dich persönlich bezogen) den aktuellen Dumm-Zock alias Reddit und auf ewig unprofitabler Techwerte anschaue, dann habe ich ein Gefühl was aktuell als erste und zweite Wahl betrachtet wird, wovor mir graut...

Aber ich bin vermutlich um die 20 Jahre länger im Geschäft als die jungen Wilden mit ihren Trading-Abenteuern - und ganz ehrlich, ich werde es langfristig mit meiner „3.-klassigen“ Defama wohl auch bleiben 😄

[supialexi2]

Fakt ist wohl, dass die meisten Menschen und Familien , die in Deutschland in den letzten 100 Jahren reich wurden, in der Regel in Immobilien investierten. Es war insgesamt immer so, bis auf wenige Jahren mit Ausnahme, die aber bald wieder aufgeholt wurden, dass die Werte langfristig gestiegen sind.

Weiter gibt es grundsätzlich in Deutschland eine steuerliche Bevorzugung, denn man kann in der Regel 2% der Ankaufspreise, inkl. Kaufnebenkosten, aber ohne Grundstück abschreiben und eben steuerlich als Verlust geltend machen, wie ich schon sage, sind die Werte im Laufe der Jahrzehnte gestiegen. Also wird im idealen Fall für den Investor, steuerlich so getan, als würde die Immobilie weniger wert, obwohl der Wert eher steigt. Meine hier nur Immobilien als Anlage-, oder Spekulationsobjekt. Das eigene Haus, oder EIgentumswohnung ist wieder etwas anderes.

Also als Anleger erhält man ständig Mieten, in der Regel mehr als man Zinsen zahlt und steuerlich steht man sich besser als bei anderen Anlagen. Und eben durch die Wertsteigerungen, sind über die Jahrzehnte viele reich geworden.

Wir hatten jetzt, so ca ab 2011 bis jetzt noch immer, eine massive Steigerung der Werte, wo die Immobilien der defama wohl eher unterdurchschnittlich profitiert haben.
Wie wir gesehen haben, kann man auch mal was zum doppelten Einkaufspreis verkaufen. Doch das hat andere Gründe, als , der allgemeine Preisanstieg in Deutschland. Das ist einerseits durch die Zinsen getrieben und auch weil man sonst kaum noch sinnvolle Anlagemöglichkeiten hat.
Also per saldo werden die Immobilien von defama nicht unbedingt wertvoller ,es kommt auf den Einzelfall an. Im Schnitt kann man da schon von Wertsteigerungen ausgehen. Wobei das vielleicht oftmals auf eine besser gewordene Lage zurück zu führen ist, und /oder auf langfristige profitabele Mietverträge. Denn auch wenn Einwohner einen Ort verlassen, sinken nicht alle Preise für Einzelhandel. Es gibt dann Ladenlokale die ausserhalb und allein liegen, fast keinen Wert mehr haben und die zentralen Immobilien sind als einzige gefragt und haben dann auch einen höheren Wert.

Die steuerlichen Vorteile werden von den meisten Immobilienunternehmen, die als AG firmieren nicht genutzt. Da wird jährlich geschätzt, was der Bestand wert ist und entsprechend wird bilanziert. So zahlt man auch jährlich auf evtl Wertsteigerungen Ertragssteuern .
Grundsätzlich muss defama auch Wertsteigerungen bei Immobilien versteuern, aber erst dann, wenn man die Immobilien verkauft, vorher nutzt defama, eben die Möglichkeit die Immobiien mit 2 bis 3 % im Jahr abzuschreiben, wodurch der Gewinn und die Steuerzahlung ehr niedriger ausfällt.
Wenn man für Gewinnbestandteile keine Steuern zahlen muss, kann das Unternehmen diese Gelder dazu nutzen um diese gut verzinslich anzulegen.

Also dauerhaft, müsste das System von defama, erfolgreicher sein. Die anderen AGs, wollen wohl zumeist schnelle Kurssteigerungen, weil ja die Werte des Vermögens gestiegen sind. Das stimmt manchmal aber oftmals mussten nachher auch hohe Wertberichtigungen vorgenommen werden.

Die steuerliche Abschreibung ist für viele private Immobilienanleger das gravierende Entscheidungsmoment, was ich falsch finde, eine Investition muss sich so rechnen und steuerliche Vorteile sind gut zusätzlich zu haben.

Deshalb finde ich es unverständlich, warum nicht mehr Unternehmen AGs, die deutsche Abschreibung nutzen. Das ist langfristig für jeden Anleger sinnvoll, und diese jährliche Bewertung kann nur dann ein Vorteil sein, um in einzelnen Jahren hohe Gewinne und Werte anzuzeigen. Für einen dauerhaften Anleger ist in jedem Fall , der Finanzabschluss nach HGB, also mit Abschreibungen sinnvoll, und nur dann hat man alle Vorteile.

[Kampfkater1969]

https://www.dgap.de/dgap/News/corporate/defama-erzielt-erneu…

0,48 € Dividende in 2021, für 2021 in 2022 weitere Anhebung angekündigt.

FFO-Verdoppelung 2020 auf 2022 drin? Ich würde sagen, ja.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.194.909 von Nebenschauplatz am 25.02.21 11:19:18

Zitat von Nebenschauplatz:

Zitat von supialexi2: Als privater INvestor müsste ich die DIfferenz zwischen An- und Verkaufspreis voll versteuern, also meiner privaten Einkommenssteuer (bis 42%) plus Kirchensteuer plus Soli (plus evtl "Reichensteuer") unterwerfen.
MUss dann eine GmbH bzw. AG gar keine Steuern zahlen? Ich weiss es nicht, aber habe schon häufiger gehört, dass Firma wohl nichts, oder extrem wenig zahlen. Weiss aber nicht warum das so sein sollte, im allgemeinen werden Firmen ehr mal ungünstiger gestellt als Privates Einkommen.

Kann ich Dir gerne erläutern.

Das Unternehmen zahlt auf den Gewinn 15% Körperschaftssteuer. Das sieht erstmal so aus, als wenn es weniger als dein persönlicher (Höchst-)Steuersatz wäre.

Wenn das Unternehmen nun seinen Gewinn in Form einer Dividende an dich ausschüttet, werden davon weitere 25% als Quellensteuer abgezogen.

Das addiert sich auf einen Ertragsteuersatz von 36,75%.

Hier kommt noch der Soli drauf und die Gewerbesteuer. Das würde es aber jetzt zu kompliziert machen.

Fazit: Die Steuerquote liegt im gleichen Spektrum wie bei einem Gutverdiener.

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@alle, die noch mehr Detailwissen haben sei gesagt: Ich wollte es schematisch einfach erklären.

Danke Nebenschauplatz.

Das sind wohl doch allgemeine betriebswirtschaftliche/steuerrechtlichen Sachen und hat speziell nichts mit Defama zu tun. Du scheinst das gut und für jeden verständlich erklärt zuhaben.

ALso zahlt defama erst mal extrem wenig Steuern und kann mit den Grossteil des Gewinns, wie auch des zurück erhaltenen Eigenkapitals, Geschäfte machen und weiter Geld verdienen. Solange werden die Gewinn eben niedriger besteuert und erst bei der Ausschüttung kommt dann eine hohe Versteuerung. Nachvollziehbar und eigentlich logisch!

Es gibt ja grundsätzlich bei privaten die 10 Jahresfrist, wonach Gewinne aus Immobilien steuerfrei sind, das gilt wohl bei Unternehmen nie.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.197.219 von supialexi2 am 25.02.21 13:02:47

Mit HGB-Gewinne kann man weniger auf den Putz hauen.....mit den "internationalen Hochbewertungs"-Rechnungslegungen kann man viel leichter sich "reich" rechnen und zeigen.

Letztlich auch ein Grund, warum eine DEFAMA unter 20 € steht, dieses "HGB"-Versteckspiel der wahren Werte.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.197.240 von Kampfkater1969 am 25.02.21 13:03:57

Zitat von Kampfkater1969: https://www.dgap.de/dgap/News/corporate/defama-erzielt-erneu…

0,48 € Dividende in 2021, für 2021 in 2022 weitere Anhebung angekündigt.

FFO-Verdoppelung 2020 auf 2022 drin? Ich würde sagen, ja.

Genau das habe ich mir auch gedacht, obwohl noch nicht so klar gesagt. Der prozentuale Anteil der Ausschüttung wäre dann etwas niedriger, was ich auch gut und richtig finde, da der Eigenkapitalanteil bilanziel relativ niedrig ist (das ist dann der Nachteil wenn man Immobilien abschreibt, der Buchwert sinkt) Dadurch sieht ein Immobilienunternehmen, das nach HGB bilanziert, in der Bilanz ehr schlechter aus, weil eben die Immobilien mit dem Wert nach jährlichen 2 bis 3 % Abschreibung dargestellt werden.
Die Wertsteigerungen hat aber defama genauso wie jedes andere Unternehmen muss diese aber nicht in der Bilanz zeigen und somit auch nicht versteuern.

Und eben wegen der bilanziell niedrigen Eigenkapitalquote, die ja faktisch höher liegt, ist es sinnvoll, nicht den ganzen Gewinn auszuschütten.

Der aktuelle Verkauf zeigt einigen Interessenten auch, dass die tatsächlichen Werte die defama hält ja durchaus viel höher sind. Vielleicht sind nicht alle Immos, das doppelte wert, aber bestimmt mehr wert als bilanziert!

[supialexi2]

Wenn ich es jetzt nicht wüsste, würde ich mich fragen, was es dann mit den Werten auf sich an, die defama jedes Jahr schätzen lässt und auch angibt.
Hier bei dem aktuelllen Verkauf, war der Ankaufspreis wohl halb so hoch und der geschätzte Wert zu letzt, bei gut 4,2 Mio.

Diese geschätzten Werte sind nur informatorisch. Diese gehen weder in die offizielle HGB Bilanz ein, noch in die Steuerbilanz. Man macht das nur, um selber zu wissen, welchen Wert man in etwa hat, und die Aktionäre zu informieren. Durch den Verkauf hier, wird nicht nur die Stimmigkeit der Schätzungen bestätigt, sondern auch, dass diese Schätzungen ehr sehr niedrig sind. Also tatsächlich sogar eher noch höhere Werte vorhanden sind, und das wohl erst recht, wo man ja gerade in den letzten Monaten viele Verträge verlängern konnte, bzw Umbauten und Erweiterungen verkaufen konnte, die schon umgesetzt sind, bzw. noch umgesetzt werden.
e in den

[Einstein]

Ich finde das Orderbuch bei DEFAMA extrem Schwach, ein größerer Verkäufer und die Aktie steht bei 17. Gibt es hierzu Meinungen? Das wäre für mich ein Grund diese Aktie nicht zu kaufen.

[Rolizei]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.200.639 von Einstein am 25.02.21 15:46:16

Zitat von Einstein: Ich finde das Orderbuch bei DEFAMA extrem Schwach, ein größerer Verkäufer und die Aktie steht bei 17. Gibt es hierzu Meinungen? Das wäre für mich ein Grund diese Aktie nicht zu kaufen.

So wie du es schreibst, gilt es ja für alle Aktien. Ein großer Abgeber und die Aktie fällt. Ja, ist richtig. Auch (und vllt besonders) bei Defama. Aber es wird dann auch jemanden geben, der bei tieferen Kursen wieder aufstockt. Ich z.B.
Ansonsten gibt der Chart ja auch etwas Aufschluss über die Historie. Wenig Kursschwankungen drin.
Kann einen natürlich auch nerven, wenn man keine Gelegenheiten zum günstigen Nachkauf bekommt.

Insofern wäre ein größerer Abgeber für viele hier bestimmt gar nicht der Weltuntergang, sondern eine willkommene Gelegenheit.

[Einstein]

Klar, glaube schon das wenn es ein Nadelöhr geben wird, die Aktie bei 12 Euro wieder Käufer finden. So sind halt die Regeln am Aktienmarkt.

[Kampfkater1969]

So wie ich würden auch andere für massive Aktiennachfrage bei der Defama-Aktien sorgen, wenn es zu größeren Kursrückgängen käme, die keine fundamentale Relevanz hätten, sich also der Markt sinnbefreit auskotzen würde.....somit kann man das aktuelle Orderbuch nicht für bare Münze nehmen bezüglich Aktiennachfrage.

Meine Nachfrage käme dann spontan in das Orderbuch... ;-)

[supialexi2]

Möchte auch noch viel mehr hier anlegen, doch ich erwarte erst später Geldzuflüsse. Aber wenn jetzt der Kurs ganz besonders niedrig wäre, würde ich jetzt kaufen, und dann Zinsen für den Kontokorrent bezahlen.
Nun, es ist schon überraschend, dass sich die letzten Monate sich insgesamt wenig getan hat, aber das war im Wesentlichen bei FCM, Deutsche konsum Reit und Deutsche Industrie Reit auch nicht anders.

[Hanspeterdergrosse]

Die Werte sind allesamt kursmäßig auslutscht. Abwärtsrisiken übersteigen hier das Aufwärtspotential deutlich.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.203.906 von Hanspeterdergrosse am 25.02.21 18:17:01

Bei Realzinserträgen ab 4% aufwärts, also nach Abzug Teuerung, würde ich dir zustimmen....dass dann viele Aktienwerte, auch im Bereich "Immobilien" ausgelutscht wären.

Diese Realzinserträge wird aber das "neue Normal" unserer Bürger und Regierungen nicht mehr zahlen wollen, über Steuern oder Staatspleiten....

Deshalb dürften Sachwerte wie Defama die besten Jahre noch vor sich haben.

Zeit mein wichtigster Hedge....auch bei Defama......die Kurszuckungen machen andere Höschen nass.....nicht Langfristanleger, die aus fundamentalen Gründen investieren.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.203.906 von Hanspeterdergrosse am 25.02.21 18:17:01

Zitat von Hanspeterdergrosse: Die Werte sind allesamt kursmäßig auslutscht. Abwärtsrisiken übersteigen hier das Aufwärtspotential deutlich.

Sorry, glaube ich verstehe es nicht. Es gibt noch viele Werte, wo ich persönlich Kurschancen sehe, aber auch Werte wo ich sie nicht sehen, oder sogar eher Kursrückgänge.
Finde nicht, dass allle Werte schon die höchstmöglichen Stände erreicht haben.

Wie sollte das denn zustande kommen, dass alle "aussgelutsch" seien? Richtig ist sicher, dass es auch Aktien und Phasen gibt , wo Risiken die Chancen überragen! . Also wo man ehr mal verlieren kann, als gewinnen, das sehe ich speziell bei Defama aber auf gar keinen Fall.

Ich weiss es nicht, aber wo man jetzt verkauft hat, könnte ich mir gut vorstellen, dass man durchaus bald mit der Meldung von weiteren Käufen kommt und das führte bisher ehr mal zu Kurssteigerungen.
Die offiziellen Zahlen für 2020, werden aber indes wenig an der allgemeinen Kursbewegung verändern.
Aber bei grossen Neukäufen kann sich was ergeben.

[supialexi2]

War auf der defama Seite und habe mal bei Presse geschaut. Da sehe ich, dass man jetzt Löwenberg fast ganz neu bauen will. Weiss nicht ob es so schon genau Thema war, es wurde schon häufiger darüber geredet. Es ist wohl auch ein Teil von Ladenlokalen von Mietern, nicht von Aldi, in einer alten "Scheune" untergebraucht und nach Auszug von Fleicher und Drogerie stehen diese seit min 2 , 5 Jahren leer. Der Leerstand ist wohl 15 %,

Als Baujahr des alten Gebäudes wird im Zeitungsartikel 2001 angegeben, defama hat in der Liste 2003 hinterlegt. Also defama investiert da 2 Mio Euro und somit ist es kompletter Neubau, wohl für einen geringen Teil bleiben die Grundmauern stehen, aber alle Technik und Dämmung ist dann auf den neuesten Stand. Alle Mieter bleiben am Ort bestehen und Aldi erhält 300 qm mehr Fläche, somit 1.300.

Sicherlich wird die zu zahlende Mieter etwas höher sein, zumindest um die 300 qm mehr, die zusätzlich an Aldi vermietet wird, aber eigentlich werden 2 Mio zusätzlich ausgegeben. Der Wert des alten Objekte wird aktuell auch auf ca 2 Mio geschätzt.
Man hat nachher ein neues Objekt , was auch wohl mehr Wert sein wird. Aber den Altbau hat man abgerissen und den Gebäudewert somit komplett vernichtet. Also 2 Mio ohne Gegenleistung vernichtet.

Vieles macht defama und Schrade meiner Meinung nach und wohl auch der Meinung der meisten hier, sehr gut und schlüssig, aber dieser Abriss, obwohl schon länger Thema, ist die Vernichtung des kompletten Wertes von 2 Mio.
Sicher auch richtig, wenn man das nicht täte, würde Aldi bei nächster Gelegenheit, vielleicht sogar aktuell, weil die Verträge so sein, das Objekt verlassen und man hat den Ankermieter verloren , wahrscheinlich würde man dann auch die anderen Mieter verlieren.

Kann es nicht gut finden, ein Gebäude im Wert von 2 Mio zu vernichten, damit man an dem Platz dann etwas errichten kann, wofür man auch wieder min 2 Mio ausgeben muss.

[ValueFirst]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.209.336 von supialexi2 am 25.02.21 22:20:42

https://www.moz.de/lokales/gransee/fachmarktzentrum-loewenbe…

Sehe ich das richtig, dass man den Standort mit ursprünglich 3.000qm für 1,4 Mio. € gekauft hat?
Ich denke da war von Anfang klar, dass da noch investiert werden muss. Und scheinbar war Aldi auch beim Kauf schon am Überlegen zu gehen.

Nun hat man nach Abschluss der Bauarbeiten wohl insgesamt 3,4 Mio. € für dann 3.000m2 - 3.300m2 gezahlt. Wovon 1.300m2 Neubauzustand aufweisen(?). Hört sich für mich jetzt nicht exorbitant an(?).

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.209.615 von ValueFirst am 25.02.21 22:37:01

Zitat von ValueFirst: https://www.moz.de/lokales/gransee/fachmarktzentrum-loewenbe…

Sehe ich das richtig, dass man den Standort mit ursprünglich 3.000qm für 1,4 Mio. € gekauft hat?
Ich denke da war von Anfang klar, dass da noch investiert werden muss. Und scheinbar war Aldi auch beim Kauf schon am Überlegen zu gehen.

Nun hat man nach Abschluss der Bauarbeiten wohl insgesamt 3,4 Mio. € für dann 3.000m2 - 3.300m2 gezahlt. Wovon 1.300m2 Neubauzustand aufweisen(?). Hört sich für mich jetzt nicht exorbitant an(?).

Schön, das du dazu was sagst! So ganz habe ich die Verhältnisse nicht verstanden wie man auf über 3.000m2 kommt, es war auch mal von einem Baumarkt die Rede.
Damit sich der Neubau lohne würde, müsste man doch min 200.000 Mehrmiete im Jahr bekommen, da wäre man sicher froh, wenn die Gesamtmiete so hoch wäre.

Egal wieviel man vorher gezahlt hat, es geht ja darum ,was man jetzt am besten macht. Du meinst also es wäre ehr positiv, ein 17 oder 19 Jahre altes Gebäude abzureisen und für 2 Mio ein neues zu bauen?

[ValueFirst]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.209.846 von supialexi2 am 25.02.21 22:53:05

Zitat von supialexi2:

Zitat von ValueFirst: https://www.moz.de/lokales/gransee/fachmarktzentrum-loewenbe…

Sehe ich das richtig, dass man den Standort mit ursprünglich 3.000qm für 1,4 Mio. € gekauft hat?
Ich denke da war von Anfang klar, dass da noch investiert werden muss. Und scheinbar war Aldi auch beim Kauf schon am Überlegen zu gehen.

Nun hat man nach Abschluss der Bauarbeiten wohl insgesamt 3,4 Mio. € für dann 3.000m2 - 3.300m2 gezahlt. Wovon 1.300m2 Neubauzustand aufweisen(?). Hört sich für mich jetzt nicht exorbitant an(?).

Schön, das du dazu was sagst! So ganz habe ich die Verhältnisse nicht verstanden wie man auf über 3.000m2 kommt, es war auch mal von einem Baumarkt die Rede.
Damit sich der Neubau lohne würde, müsste man doch min 200.000 Mehrmiete im Jahr bekommen, da wäre man sicher froh, wenn die Gesamtmiete so hoch wäre.

Egal wieviel man vorher gezahlt hat, es geht ja darum ,was man jetzt am besten macht. Du meinst also es wäre ehr positiv, ein 17 oder 19 Jahre altes Gebäude abzureisen und für 2 Mio ein neues zu bauen?

Ich würde jetzt erstmal vermuten, dass Schrade hier das richtige für die Aktionäre getan hat und nicht das Geld der Aktionäre (also sein eigenes und unseres) anfängt zu verbrennen.
Nach meinem Verständnis versteht der Herr, was er tut.

Dass man ein mittel-altes Gebäude abreisst um ein Neues zu errichten, reicht für mich nicht als Indiz aus ein Fehlverhaltens seitens Schrade zu vermuten.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.209.924 von ValueFirst am 25.02.21 22:58:30

Zitat von ValueFirst:

Zitat von supialexi2: ...

Schön, das du dazu was sagst! So ganz habe ich die Verhältnisse nicht verstanden wie man auf über 3.000m2 kommt, es war auch mal von einem Baumarkt die Rede.
Damit sich der Neubau lohne würde, müsste man doch min 200.000 Mehrmiete im Jahr bekommen, da wäre man sicher froh, wenn die Gesamtmiete so hoch wäre.

Egal wieviel man vorher gezahlt hat, es geht ja darum ,was man jetzt am besten macht. Du meinst also es wäre ehr positiv, ein 17 oder 19 Jahre altes Gebäude abzureisen und für 2 Mio ein neues zu bauen?

Ich würde jetzt erstmal vermuten, dass Schrade hier das richtige für die Aktionäre getan hat und nicht das Geld der Aktionäre (also sein eigenes und unseres) anfängt zu verbrennen.
Nach meinem Verständnis versteht der Herr, was er tut.

Dass man ein mittel-altes Gebäude abreisst um ein Neues zu errichten, reicht für mich nicht als Indiz aus ein Fehlverhaltens seitens Schrade zu vermuten.

Grundsätzlich bin ich auch davon überzeugt, dass Schrade das Beste machen will, was für das Unternehmen und somit für uns Aktionäre, wie ich auch ihm selber als Aktionär.

Trotz des grundsätzlichen Vertrauens kann sich doch einzelne Handlungsweisen ansehen. Meine mehr oder weniger sind die 2 Mio rausgeworfenes Geld, wenn ich das richtig verstanden habe, wird für den Baumarkt nichts neuer gemacht, sondern er wird das alte Ladenlokal haben, wie wohl die kleineren Mieter aus.
Frage mich ja gerade, ob ich die Sachlage vielleicht nicht richtig verstehe.

Also wenn Aldi wirklich gehen würde, könnte man da sicher, Penny oder so ähnliche Discounter für gewinnen. Vielleicht für etwas weniger Miete, aber die anderen Mieter werden wohl genauso gute Umsätze machen, weil der Baumarkt, der einzige in 30 km Umkreis sein soll.

Denke, da hätte man ja besser hier einen Verkauf erwägen können....

[supialexi2]

Also von Fehlverhalten gehe ich grundsätzlich nicht aus.

Der Vorstand entscheidet sowas selbstständig und kann es sicher auch rechtfertigen. Eine andere Frage ist, ob nicht etwas anderes sinnvoller wäre. Kann eben keinen grossen Sinn sehen , 2 Mio in einen Neubau eines 18 Jahre alten Gebäudes zu investieren. Da ist dann keine sinnvolle Rendite mehr und mit 4 bis 5 % Tilgung ist auch nix.

Klar , das beste wäre meiner Meinung nach, für Aldi komplett neu bauen auf einem anderen Grundstück was man noch kaufen müsste (wenn man sowas überhaupt erwerben kann und ob man überhaupt noch einen Supermarkt über 1300 qm genehmigt bekommt, ist unsicher, vieleicht wusste Schrade auch schon, dass es nicht geht ) und dann den alten Laden an einen anderen Mieter vermieten.

[Kampfkater1969]

Vorstand Schrade hat ja als signifikanter Mitaktionär gleichgerichtete Interessen wie wir anderen Miteigentümer auch.

Ist immer besser, wie wenn "Manager" bei Murks nur fette Abfindungen erhalten und keine eigenen Aktien im Feuer haben.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.211.097 von Kampfkater1969 am 26.02.21 07:04:25

Zitat von Kampfkater1969: Vorstand Schrade hat ja als signifikanter Mitaktionär gleichgerichtete Interessen wie wir anderen Miteigentümer auch.

Ist immer besser, wie wenn "Manager" bei Murks nur fette Abfindungen erhalten und keine eigenen Aktien im Feuer haben.

Ja klar!

Aber wenn einer sonst wohl alles gut macht und grundsätzlich nur die besten Absichten hat , heisst es ja nicht , alles was gemacht wird, darf nicht hinterfragt werden.

Mir leuchtet der Sinn dieser Aktion nicht ein bzw. meine ich, es wäre eindeutig falsch gewesen.

[babbelino]

Schön, dass jetzt wenigstens bei einem User hier der Groschen zu fallen beginnt. Die Spielbedingungen in den Fachmarktzentren werden von den großen Lebensmittelketten diktiert. Und wenn Aldi und Co nur mit einem Neubau zu halten sind, dann muss halt neu gebaut werden, egal wie alt und in welchem Zustand das vorherige Gebäude ist.

Das Problem bei Fachmarktzentren ist es abzuschätzen, wann in welchem Umfang Cashflows ein- und abfließen. Defama hat sich in den vergangenen Jahren diesbezüglich in einem Sweet-Spot bewegt, der aber nach meiner Würdigung nicht nachhaltig ist.

[LongTermForever]

Meine Güte, hier werden wieder Fässer aufgemacht, ohne vorher etwas nachzudenken, ja gar von Wertvernichtung ohne Gegenwert und fehlender Nachhaltigkeit gesprochen.

Also, zur Einordnung:

Thema 1: Werden hier 2 Millionen Euro (Altgebäude) einfach an Wert vernichtet?
Schauen wir uns hierzu den GB 2019 an. Da steht ein MARKTwert, nicht Gebäudewert für Löwenberg von 2,03 Mio. Euro.
Wie kommt dieser Wert zustande? Richtig, Barwert der Ist-Miete, die 2019 bei rund 181.000 Euro lagen. Mit anderen Wort, die Hütte selbst hat nach 18 Jahren vermutlich keinerlei echten Substanzwert mehr, es kommt alles aus dem diskontierten Zufluss der Mieten.

Was nun passiert:
Es wird neu gebaut, korrekt, dafür wird Geld für ein neues Gebäude in die Hand genommen.
Was ist jetzt der Wert der Investition? Richtig, der Barwert der neuen Mieten, die uns leider in ihrer Höhe noch nicht bekannt sind, weshalb wir auch noch keinesfalls von mangelnder Rentabilität oder fehlender Nachhaltigkeit sprechen können, da sich Aldi und Co für ein neues Gebäude aller Voraussicht nach mehr Miete entlocken lassen. Somit müsste man nun Barwert der Miete vorher und nachher vergleichen - aber da haben wir doch noch was vergessen...
wieder richtig, für die 2 Mio. Investition haben wir ja jetzt ein NEUES Gebäude, welches im Gegenzug zu der vorherigen Bruchbude ja wieder einen entsprechenden Verkehrswert hat. Somit ist der Gesamtwert der Barwert der Mieten zzgl. Gebäudewert.

Bitte daher der übliche Appel, erst überlegen, dann schreiben...

Viele Grüße
LongTermForever

[babbelino]

@LongTermForever

Das ist doch gar nicht der Punkt. Die Kritik von supialexi zielt m.E. (zu Recht) in eine andere Richtung: Man hat für Löwenberg einmal eine Anfangsinvestition (Kauf) mit einer bestimmten Renditeerwartung (Mietrendite) getätigt. Infolge der nun außerplanmäßig fällig werdenden Investition verringert sich die Rendite des Gesamtinvestments.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.216.251 von babbelino am 26.02.21 11:11:04

Das ist schon der Punkt:

Keiner von uns kennt doch die neue Miete. Solange du diese nicht in meine oben beschriebene Berechnung einsetzen kannst, weißt du was die Rentabilität angeht schlichtweg Null!

[Gordon--Gekko]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.216.251 von babbelino am 26.02.21 11:11:04

Zitat von babbelino: @LongTermForever

Das ist doch gar nicht der Punkt. Die Kritik von supialexi zielt m.E. (zu Recht) in eine andere Richtung: Man hat für Löwenberg einmal eine Anfangsinvestition (Kauf) mit einer bestimmten Renditeerwartung (Mietrendite) getätigt. Infolge der nun außerplanmäßig fällig werdenden Investition verringert sich die Rendite des Gesamtinvestments.

Das ist doch gar nicht der Punkt babbelino. Es geht darum dass Dir Daten fehlen um das tatsächlich zu beurteilen.

Babbelino Du musst genauer arbeiten sonst wird es nichts mit den Renditen. Das haben wir ja auch schon per BM geklärt aber da wirst Du ja dann immer gleich fuchtig und wild wenn man Dich auf Fehler aufmerksam macht. Stattdessen kommt damn erneuter geistiger Dünschi** von Dir. Die Performance gibt uns Dir gegenüber ebenfalls recht aber auch das haben wir beide per BM geklärt.

[LongTermForever]

Und noch abschließende Worte, die ihr ebenfalls noch nicht auf dem Schirm zu haben scheint.

Mal abgesehen davon, dass hier im Forum schon so oft bemängelt wurde, es würden so alte Bestandsobjekte gekauft, wird hier auch gerne angebracht, das Kapital würde zu langsam investiert.

Ganz ehrlich, aus meiner Sicht zahlt Löwenberg auf beide dieser Dauer-Jammerthemen ein und soll ich euch was sagen - als Aktionär wäre ich Herrn Schrade sogar sehr dankbar, wenn er (gegeben zahlungsbereite Mieter) ALLE seine Märkte auf den neusten Stand bringen würde.

Denn wer sagt dir denn, dass Löwenberg nach Neubau nicht um die 200.000 Euro oder mehr jährliche Miete bringt.

Und dann hast du bei 2 Mio. Euro Investition nämlich genau den hier immer mantrisch gewünschten Mietfaktor von 10 auf dein eingesetztes Kapital und musst nicht mal in den aktuell wohl recht ausgeprägten Bieterkampf um neue Objekte einsteigen, um dein Kapital ins Verdienen zu bringen.

Ich bleibe bei meinem Fazit:
Seit IPO habe ich von Herrn Schrade nur ökonomisch sinnvolle Entscheidungen gesehen - solange ich nichts gegenteiliges entdecke, gehe ich weiterhin von diesem besonnenen Handeln aus.

Nochmal viele Grüße
LongTermForever

[Huracan]

Die Investition war aber nicht außerplanmäßig:
„Vor fünfJahren drohte allerdings das Aldi-Aus.Wir haben 2016 das Gelände aus der Insolvenz herausgekauft, sagte Matthias Schrade.Hätten wir nicht gekauft, wäre Aldi längst verschwunden. Bereits damals wusste der Defama-Vorstand,dass hier investiert werden muss. Allerdings hätten sie das Gelände günstig erwerben können."
Quelle: Oranienburger Generalanzeiger vom 02.02.2021

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.216.491 von LongTermForever am 26.02.21 11:24:50

Hallo LongTermForever,

auf der gestrigen Telco hat H. Schrade auf die Frage des Aktionärs H. Schwarz geantwortet, dass die "annualisierte Jahresmiete nach Abschluss der Umbauarbeiten bei 275.000€ liegt". Ihm sei Dank für diese Frage, die auch mir sehr weiterhilft.

Jetzt kannst du rechnen und ich bin auf dein Ergebnis gespannt, nachdem die Umbaukosten ja bei bekannten ca. 2 Mio. € liegen und vor Umbau ein Ist-Mietertrag von 180.690 in 2019 erzielt wurde.

Michale.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.217.766 von Michale am 26.02.21 12:27:58

Hallo Michale,

vielen Dank für diesen wertvollen Hinweis, der uns damit schon ein gutes Stück weiterbringt.

Ich möchte vorausschicken, dass ich Experte für Bewertung, aber nicht für Steuerrecht oder Immoblienentwicklung bin, weshalb man mir manche nachfolgenden holzschnittartigen Argumentationen nachsehen möchte.

Im Ergebnis haben wir damit eine Steigerung der Jahresmiete um 85.000 Euro ggü. dem Ausgangspunkt. Bezogen auf die 2 Mio. Euro Investitionssumme wirkt dies zunächst noch etwas gering.

Hier müssen aus meiner Sicht jedoch weitere Aspekte berücksichtigt werden:

Effekt 1:
Defama tritt hier als Investor/Bauherr auf. Die 2 Mio. Euro sind damit anders zu werten, als eine Akquisition zu diesem Preis.
Bei letzterer können nur kleinere Abschreibungsbeträge über einen längeren Zeitraum steuerlich angesetzt werden. Im Falle des eigenen Neubaus werden die Steuervorteile deutlich höher sein, da in den 2 Mio. Euro sicherlich eine Vielzahl von Positionen enthalten sind, die sofort steuerlich voll absetzbar sind.
-> Im Ergebnis müssen den Mehr-Mieteinnahmen damit auch noch Cashflows aus Steuervorteilen hinzugerechnet werden, die ich nicht quantifizieren kann.

Effekt 2:
Nun könnte man argumentieren, dass 85.000 Euro auf eine um Steuereffekte gekürzte Investitionssumme von 2 Mio. Euro immer noch nicht den Mietfaktor von 10 bringen.
Hier übersieht man aber, dass das Objekt bereits in die Jahre gekommen war. Sofern man den Miet-Cashflow und damit den Marktwert von Löwenberg weiter erhalten wollte, hätte man wohl so oder so zeitnah Renovierungsinvestitionen tätigen müssen. Diesen vermutlich auch nicht gerade geringenen Investitionsaufwendungen hätte dann aber eventuell nur eine deutlich geringere Mietsteigerung gegenübergestanden, da man den Wünschen des Mieters mit einer bloßen Renovierung nicht vollumfänglich gerecht geworden wäre.
-> Leider kann man auch diese alternative Investitions-Zahl nur vermuten, es wäre aber blauäugig zu glauben, dass man die 180.000 Euro Jahresmiete aus GB 2019 weiter vereinnahmen hätte können, ohne neues Geld in die Hand zu geben. So bekommt man aber für dieses Geld ordentlich mehr Mieteinnahmen und FFO.

Alles in allem erscheint mir die Investition aus Aktionärssicht damit zumindest Kapitalkostenneutral, womit ich eine adäquate Verzinsung der Aktionärsmittel unterstelle.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.215.828 von LongTermForever am 26.02.21 10:48:20

Zitat von LongTermForever: Meine Güte, hier werden wieder Fässer aufgemacht, ohne vorher etwas nachzudenken, ja gar von Wertvernichtung ohne Gegenwert und fehlender Nachhaltigkeit gesprochen.

Also, zur Einordnung:

Thema 1: Werden hier 2 Millionen Euro (Altgebäude) einfach an Wert vernichtet?
Schauen wir uns hierzu den GB 2019 an. Da steht ein MARKTwert, nicht Gebäudewert für Löwenberg von 2,03 Mio. Euro.
Wie kommt dieser Wert zustande? Richtig, Barwert der Ist-Miete, die 2019 bei rund 181.000 Euro lagen. Mit anderen Wort, die Hütte selbst hat nach 18 Jahren vermutlich keinerlei echten Substanzwert mehr, es kommt alles aus dem diskontierten Zufluss der Mieten.

Was nun passiert:
Es wird neu gebaut, korrekt, dafür wird Geld für ein neues Gebäude in die Hand genommen.
Was ist jetzt der Wert der Investition? Richtig, der Barwert der neuen Mieten, die uns leider in ihrer Höhe noch nicht bekannt sind, weshalb wir auch noch keinesfalls von mangelnder Rentabilität oder fehlender Nachhaltigkeit sprechen können, da sich Aldi und Co für ein neues Gebäude aller Voraussicht nach mehr Miete entlocken lassen. Somit müsste man nun Barwert der Miete vorher und nachher vergleichen - aber da haben wir doch noch was vergessen...
wieder richtig, für die 2 Mio. Investition haben wir ja jetzt ein NEUES Gebäude, welches im Gegenzug zu der vorherigen Bruchbude ja wieder einen entsprechenden Verkehrswert hat. Somit ist der Gesamtwert der Barwert der Mieten zzgl. Gebäudewert.

Bitte daher der übliche Appel, erst überlegen, dann schreiben...

Viele Grüße
LongTermForever

Korrekt und wie sind die Zahlen?

Wie ist das Ergebnis für defama? GIbt es eine Rendite und wie hoch ist diese?

Es ist schon so, dass man nun 3,4 Mio insgesamt ausgegeben hat, und meinst du, dass eine Miete von über 320 tsd im Jahr erzielt wird? Wie war das noch mit höchsten 9fache Jahresmiete?

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.218.258 von LongTermForever am 26.02.21 12:51:35

PS:
Zumal wir noch gar nicht über den Punkt gesprochen haben, dass der Umbau ja eventuell sogar vollständig fremdfinanziert ist und damit nicht einmal Eigenkapitalmittel bindet.
Im Ergebnis stünde den Mehrmieterträgen damit eine Zinslast von aktuell nahe 0 gegenüber, was dazu führen würde, dass die Aktionäre von einem gesteigerten FFO profitieren, ohne dass der Investitionsspielraum zur Neuakquise von DEFAMA überhaupt berührt wurde...

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.217.766 von Michale am 26.02.21 12:27:58

Zitat von Michale: Hallo LongTermForever,

auf der gestrigen Telco hat H. Schrade auf die Frage des Aktionärs H. Schwarz geantwortet, dass die "annualisierte Jahresmiete nach Abschluss der Umbauarbeiten bei 275.000€ liegt". Ihm sei Dank für diese Frage, die auch mir sehr weiterhilft.

Jetzt kannst du rechnen und ich bin auf dein Ergebnis gespannt, nachdem die Umbaukosten ja bei bekannten ca. 2 Mio. € liegen und vor Umbau ein Ist-Mietertrag von 180.690 in 2019 erzielt wurde.

Michale.

So eine Minirendite gab es bisher wohl in keinem Fachmarkt zentrum. Man hat weniger als der Käufer des Objektes, wo man ja angeblich soviel beim Verkauf verdient hat.

Also 3,4 Mio Investitionen bringen 275 tsd Mieteinnahmen. Jetzt bleibt nur zu hoffen, wir wissen es nicht, wie langfristig der Mietvertrag für einen Neubau ist und Mieterhöhungen sind ebenfalls meistens in den ersten Jahren ausgeschlossen.
Also auf ganzer Linie ein schlechtest Geschäft!

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.218.396 von supialexi2 am 26.02.21 12:58:27

Beitrag 2.429 ff. (???)

sagt mal, für wen schreibe ich denn hier eigentlich, wenn man nicht mal die Posts liest

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.218.258 von LongTermForever am 26.02.21 12:51:35

Zitat von LongTermForever: Hallo Michale,

vielen Dank für diesen wertvollen Hinweis, der uns damit schon ein gutes Stück weiterbringt.

Ich möchte vorausschicken, dass ich Experte für Bewertung, aber nicht für Steuerrecht oder Immoblienentwicklung bin, weshalb man mir manche nachfolgenden holzschnittartigen Argumentationen nachsehen möchte.

Im Ergebnis haben wir damit eine Steigerung der Jahresmiete um 85.000 Euro ggü. dem Ausgangspunkt. Bezogen auf die 2 Mio. Euro Investitionssumme wirkt dies zunächst noch etwas gering.

Hier müssen aus meiner Sicht jedoch weitere Aspekte berücksichtigt werden:

Effekt 1:
Defama tritt hier als Investor/Bauherr auf. Die 2 Mio. Euro sind damit anders zu werten, als eine Akquisition zu diesem Preis.
Bei letzterer können nur kleinere Abschreibungsbeträge über einen längeren Zeitraum steuerlich angesetzt werden. Im Falle des eigenen Neubaus werden die Steuervorteile deutlich höher sein, da in den 2 Mio. Euro sicherlich eine Vielzahl von Positionen enthalten sind, die sofort steuerlich voll absetzbar sind.
-> Im Ergebnis müssen den Mehr-Mieteinnahmen damit auch noch Cashflows aus Steuervorteilen hinzugerechnet werden, die ich nicht quantifizieren kann.

Effekt 2:
Nun könnte man argumentieren, dass 85.000 Euro auf eine um Steuereffekte gekürzte Investitionssumme von 2 Mio. Euro immer noch nicht den Mietfaktor von 10 bringen.
Hier übersieht man aber, dass das Objekt bereits in die Jahre gekommen war. Sofern man den Miet-Cashflow und damit den Marktwert von Löwenberg weiter erhalten wollte, hätte man wohl so oder so zeitnah Renovierungsinvestitionen tätigen müssen. Diesen vermutlich auch nicht gerade geringenen Investitionsaufwendungen hätte dann aber eventuell nur eine deutlich geringere Mietsteigerung gegenübergestanden, da man den Wünschen des Mieters mit einer bloßen Renovierung nicht vollumfänglich gerecht geworden wäre.
-> Leider kann man auch diese alternative Investitions-Zahl nur vermuten, es wäre aber blauäugig zu glauben, dass man die 180.000 Euro Jahresmiete aus GB 2019 weiter vereinnahmen hätte können, ohne neues Geld in die Hand zu geben. So bekommt man aber für dieses Geld ordentlich mehr Mieteinnahmen und FFO.

Alles in allem erscheint mir die Investition aus Aktionärssicht damit zumindest Kapitalkostenneutral, womit ich eine adäquate Verzinsung der Aktionärsmittel unterstelle.

Mir sind keine Steuereffekte bekannt, die bei Ankauf und Neubau andere Abschreibungen erlauben oder sonstwie anders sind. Aber das wird uns jetzt sicher erklärt.

Oder war das nur Quatsch?

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.218.396 von supialexi2 am 26.02.21 12:58:27

Zitat von supialexi2:

Zitat von LongTermForever: Meine Güte, hier werden wieder Fässer aufgemacht, ohne vorher etwas nachzudenken, ja gar von Wertvernichtung ohne Gegenwert und fehlender Nachhaltigkeit gesprochen.

Also, zur Einordnung:

Thema 1: Werden hier 2 Millionen Euro (Altgebäude) einfach an Wert vernichtet?
Schauen wir uns hierzu den GB 2019 an. Da steht ein MARKTwert, nicht Gebäudewert für Löwenberg von 2,03 Mio. Euro.
Wie kommt dieser Wert zustande? Richtig, Barwert der Ist-Miete, die 2019 bei rund 181.000 Euro lagen. Mit anderen Wort, die Hütte selbst hat nach 18 Jahren vermutlich keinerlei echten Substanzwert mehr, es kommt alles aus dem diskontierten Zufluss der Mieten.

Was nun passiert:
Es wird neu gebaut, korrekt, dafür wird Geld für ein neues Gebäude in die Hand genommen.
Was ist jetzt der Wert der Investition? Richtig, der Barwert der neuen Mieten, die uns leider in ihrer Höhe noch nicht bekannt sind, weshalb wir auch noch keinesfalls von mangelnder Rentabilität oder fehlender Nachhaltigkeit sprechen können, da sich Aldi und Co für ein neues Gebäude aller Voraussicht nach mehr Miete entlocken lassen. Somit müsste man nun Barwert der Miete vorher und nachher vergleichen - aber da haben wir doch noch was vergessen...
wieder richtig, für die 2 Mio. Investition haben wir ja jetzt ein NEUES Gebäude, welches im Gegenzug zu der vorherigen Bruchbude ja wieder einen entsprechenden Verkehrswert hat. Somit ist der Gesamtwert der Barwert der Mieten zzgl. Gebäudewert.

Bitte daher der übliche Appel, erst überlegen, dann schreiben...

Viele Grüße
LongTermForever

Korrekt und wie sind die Zahlen?

Wie ist das Ergebnis für defama? GIbt es eine Rendite und wie hoch ist diese?

Es ist schon so, dass man nun 3,4 Mio insgesamt ausgegeben hat, und meinst du, dass eine Miete von über 320 tsd im Jahr erzielt wird? Wie war das noch mit höchsten 9fache Jahresmiete?

Wenn ich mir die Zahlen ansehe, so ist dies für mich (bin überall Laie) ein absolut gelungener Deal:

Der Kaufpreis für ein nicht mehr zeitgemäßes Objekt und dann die Renovierungskosten mit zusammen 3,4 Mio.€. Dies entspricht für mich einem Mietfaktor bei einer Nettojahresmiete von TEU 275 einen Faktor von 12,3!
Herr Schrade hat gestern auf der Telco erläutert, dass er -wenn alle Parameter passen- auch zum 12-fachen kaufen würde. Dies ist hier der Fall, da es sich hierbei jetzt m.E um ein Neubauobjekt handelt. Und kaufen kann man solche Objekte zu diesen Preisen nicht.

Also ich bin absolut zufrieden mit dieser Entwicklung von Löwenberg, denn LongTermForever hat ja schon die Gründe ausgiebig aufgezählt, -die ich alle unterschreibe- warum der Umbau notwendig war. Und so wie ich H. Schrade einschätze, hat er dieses Objekt bereits in der Absicht gekauft, hier etwas Neues entstehen zu lassen.

Michale

[LongTermForever]

Aber ganz ehrlich, mir ist meine Zeit für dieses Genörgel inzwischen zu Schade.

Aus langen Jahren in diesem Thread kenne ich inzwischen die relevanten Namen hier für. Ich werde daher ab jetzt über DM meine Anmerkungen diesen direkt senden und lade herzlich ein, mich auch (mit konstruktiven Fragen) anzuschreiben, wenn man meine Meinung wünscht.

In diesem Sinne liebe Grüße
LTV

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.218.708 von LongTermForever am 26.02.21 13:13:15

da bist du aber nicht allein.

Ich antworte mittlerweile auch nicht mehr auf alle Forenfragen und Babbelino ist bereits ausgeblendet. Ist ja eigentlich sehr schade, aber einige Teilnehmer verhalten sich hier nicht so, wie ich es erwarte, aber immer die gleichen Fragen und dann nicht mal den Tread lesen oder sich auf der HP informieren, dafür ist dann für meine kostbare Zeit zu teuer.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.218.552 von LongTermForever am 26.02.21 13:05:10

Zitat von LongTermForever: PS:
Zumal wir noch gar nicht über den Punkt gesprochen haben, dass der Umbau ja eventuell sogar vollständig fremdfinanziert ist und damit nicht einmal Eigenkapitalmittel bindet.
Im Ergebnis stünde den Mehrmieterträgen damit eine Zinslast von aktuell nahe 0 gegenüber, was dazu führen würde, dass die Aktionäre von einem gesteigerten FFO profitieren, ohne dass der Investitionsspielraum zur Neuakquise von DEFAMA überhaupt berührt wurde...

Gröhl

Ganz neue Idee, Darlehen der Banken kosten nun gar nicht mehr, gibt es ganz umsonst......Über Rückzahlung reden wir gar nicht erst.....0% Zinsen 4 % Mietrendite, also 4 % verdient. Tolle Logik von LongTermForever.

Also man kann ja durchaus verschiedene Meinungen haben, aber solche hanebüchenden Aussagen zu bringen, nutzt doch gar nichts.
Man kann ja sagen, ich finde es gut, dass man 2 Mio in einen Neubau steckte und damit dann 85 Tsd Mehrmiete erlösen kann. Aber dann sich was zusammenlügen von höheren Abschreibungen bei Neubauten und, dass Darlehen bei 0% Zinsen /(obwohl keine Bank so einen Vertrag abschliesst) nichts kosten, ist einfach nur dumm und absolut falsch!
Also den abgebrochen Teil , des jetztigen Neubaus wird man wohl ganz abschreiben können, Indes muss man die Restschulden, obwohl abgerissen wurde weiter zahlen.

Also man wird wohl jetzt um 3 Mio Darlehen haben, gegenüber 275 Tsd MIete.....wie will man das dann tilgen?
Ach ich vergass, Darlehen kosten ja nichts mehr............

[Nebenschauplatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.218.921 von supialexi2 am 26.02.21 13:25:08

Modellrechnung

Alex,
ich versuchs mal mit einem fiktiven Angebot an dich. Sage mir ob du es für rentabel hältst und kaufen würdest:
Stell dir vor, ich biete dir ein Objekt für 1,2 Mio. zur 6-fachen Jahresmiete (200.000) an. Der Ankermieter geht aber in 2 Jahren raus und die anderen Mieter würden auch nicht verlängern wenn der Ankermieter fehlt.
Jetzt kannst du aber 2 Mios. reinstecken, dem Ankermieter seine Verkaufsfläche deutlich vergrößern, alle Nebenmieter glücklich machen und bekommst einen neuen 10 Jahresvertrag.
Nehmen wir mal an, die Jahresmiete läge jetzt bei 300.000, also nur noch bei Faktor 10,7 (du hast ja insgesamt 3,2 Mios. reingesteckt. Aber dafür hast du jetzt viele Jahre Ruhe und einen Top-Standort.

Was würdest du also machen?

1. Ich kaufe so eine Schrottbude erst gar nicht.

2. Ich kaufe die Schrottbude, lass den ALDI Ankermieter ziehen, finde einen x-beliebigen
Discounter, der nachmietet und lasse die Bude nach und nach leerlaufen.

3. Ich mache das so, wie oben beschrieben und freue mich über einen aufgewerteten Standort im Berliner Speckgürtel, den ich behalten und hochvalutieren kann.

Frage ist ernsthaft gemeint. Auch an alle anderen. Gerne auch eine Variante 4, wenn ihr eine bessere habt.
Zahlen sind erfunden, sollen nur das Prinzip verdeutlichen.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.218.678 von Michale am 26.02.21 13:11:41

Zitat von Michale:

Zitat von supialexi2: ...

Korrekt und wie sind die Zahlen?

Wie ist das Ergebnis für defama? GIbt es eine Rendite und wie hoch ist diese?

Es ist schon so, dass man nun 3,4 Mio insgesamt ausgegeben hat, und meinst du, dass eine Miete von über 320 tsd im Jahr erzielt wird? Wie war das noch mit höchsten 9fache Jahresmiete?

Wenn ich mir die Zahlen ansehe, so ist dies für mich (bin überall Laie) ein absolut gelungener Deal:

Der Kaufpreis für ein nicht mehr zeitgemäßes Objekt und dann die Renovierungskosten mit zusammen 3,4 Mio.€. Dies entspricht für mich einem Mietfaktor bei einer Nettojahresmiete von TEU 275 einen Faktor von 12,3!
Herr Schrade hat gestern auf der Telco erläutert, dass er -wenn alle Parameter passen- auch zum 12-fachen kaufen würde. Dies ist hier der Fall, da es sich hierbei jetzt m.E um ein Neubauobjekt handelt. Und kaufen kann man solche Objekte zu diesen Preisen nicht.

Also ich bin absolut zufrieden mit dieser Entwicklung von Löwenberg, denn LongTermForever hat ja schon die Gründe ausgiebig aufgezählt, -die ich alle unterschreibe- warum der Umbau notwendig war. Und so wie ich H. Schrade einschätze, hat er dieses Objekt bereits in der Absicht gekauft, hier etwas Neues entstehen zu lassen.

Michale

Nur der Aldimarkt wurde nie gekauft.

Bei den anderen Mietern habe ich mal von "einer alten Scheune" und mal von einer Baracke gelesen. Also der Baumarkt, Bäcker, Asialaden und Imbiss.....evtl weitere.

Also es ist keinesfalls ein komplett neues Objekt, wie baufällig ein Objekt ist, was schon vor 20 Jahren al Baracke bezeichnet wurde, soll jeder selber überlegen.

Instandhaltungen. Es gibt da durchaus bestimmte Sätze , die vom Alter der Gebäude abhängen , und das sowohl für Wohungen und auch für gewerbliche Objekte, Ladenlokale verursachen am wenigsten INstandhaltung, Weiss diese Sätze im mom nicht, aber es liegt mit Sicherheit unter 2 % des Gebäudewertes pro Jahr.
Klar kann es immer passieren, dass mal in einem Jahr eine ausserodentliche Investition von über 15 % des Wertes vorkommt. Aber das löst sich im Laufe eines Lebenszykluses einer Immobilien, die ja nach gerichtlicher Entscheidung auch 70 bis 100 Jahre sein können, auf.

Es ist doch voll in Ordnung, dass einige das gut und richtig finden.

Aber bitte nicht den Unfug, den man sich aus den Fingern gesogen hat, es gäbe mehr Abschreibuungen bei Neubauten oder Darlehen sind umsonst, weil man kaum Zinsen zahlen muss.

[Nebenschauplatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.219.017 von Nebenschauplatz am 26.02.21 13:29:13

Noch eine Variante

Als Ergänzung meiner Umfrage:

Variante 4:

Ich kaufe 10 solcher Schrottbuden. Stelle meine Buchhaltung auf IFRS um und packe alle Schrottbuden mit dem doppelten Einkaufspreis in meine Bilanz. Dann suche ich 3 Dumme, die mir jeweils eine Schrottbude zum überhöhten Preis abkaufen.
Danach erzähle ich den Leuten, dass ich dies mit den anderen 7 Schrottbuden auch noch schaffe - sie sollen mir nur mal solange ihr Geld leihen, weil ich ja kaum Mieteinnahmen habe solange.

Das Modell nennt sich auch das FCR-Modell.😂🤣😛

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.218.708 von LongTermForever am 26.02.21 13:13:15

Zitat von LongTermForever: Aber ganz ehrlich, mir ist meine Zeit für dieses Genörgel inzwischen zu Schade.

Aus langen Jahren in diesem Thread kenne ich inzwischen die relevanten Namen hier für. Ich werde daher ab jetzt über DM meine Anmerkungen diesen direkt senden und lade herzlich ein, mich auch (mit konstruktiven Fragen) anzuschreiben, wenn man meine Meinung wünscht.

In diesem Sinne liebe Grüße
LTV

Es hat dich keiner drum gebeten , deine aus den Fingern gezogenen Weissheiten zur Abschreibungen bei Neubauten zu behaupten. Auch kann keiner was mit der irrigen Ansicht anfangen, Darlehen mit Zinsen nahe 0 waren fast kostenlos und würde keine jährliche Belastung des cashflow bedeuten.

In der Tat hättest du das lieber gar nicht gesagt!

Finde interessant, ob es aus Fingern gesogen ist, oder man evtl doch fest dran glaubt, aber wie ist dann die teilweise dargestellte bzw. behauptete Kompetenz zu verstehen?

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.219.197 von supialexi2 am 26.02.21 13:37:47

Achso:

Also wenn du bei einem Neubau von den 2 Mio. Euro so um die 30% Handwerkerkosten hast, die du sofort steuerlich voll absetzen kannst, ist das dasselbe, als wenn du für 2 Mio. Euro ein fertiges Objekt kaufst, wovon du nur die jährliche Afa hast (die du in Fall 1 übrigens zusätzlich bekommst)...

Und wenn du eine Eigentumswohnung für 500.000 Euro zu nahe 0 % fremdfinanzierst und jährlich 15.000 Euro Miete einnimmst, ist das natürlich auch dasselbe für deinen Geldbeutel, als wenn du bei sonst gleichen Parametern jährlich 20.000 Euro Zinsen an die Bank abdrückst.

Komm, lass es einfach sein...

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.219.017 von Nebenschauplatz am 26.02.21 13:29:13

Zitat von Nebenschauplatz: Alex,
ich versuchs mal mit einem fiktiven Angebot an dich. Sage mir ob du es für rentabel hältst und kaufen würdest:
Stell dir vor, ich biete dir ein Objekt für 1,2 Mio. zur 6-fachen Jahresmiete (200.000) an. Der Ankermieter geht aber in 2 Jahren raus und die anderen Mieter würden auch nicht verlängern wenn der Ankermieter fehlt.
Jetzt kannst du aber 2 Mios. reinstecken, dem Ankermieter seine Verkaufsfläche deutlich vergrößern, alle Nebenmieter glücklich machen und bekommst einen neuen 10 Jahresvertrag.
Nehmen wir mal an, die Jahresmiete läge jetzt bei 300.000, also nur noch bei Faktor 10,7 (du hast ja insgesamt 3,2 Mios. reingesteckt. Aber dafür hast du jetzt viele Jahre Ruhe und einen Top-Standort.

Was würdest du also machen?

1. Ich kaufe so eine Schrottbude erst gar nicht.

2. Ich kaufe die Schrottbude, lass den ALDI Ankermieter ziehen, finde einen x-beliebigen
Discounter, der nachmietet und lasse die Bude nach und nach leerlaufen.

3. Ich mache das so, wie oben beschrieben und freue mich über einen aufgewerteten Standort im Berliner Speckgürtel, den ich behalten und hochvalutieren kann.

Frage ist ernsthaft gemeint. Auch an alle anderen. Gerne auch eine Variante 4, wenn ihr eine bessere habt.
Zahlen sind erfunden, sollen nur das Prinzip verdeutlichen.

Danke

Die einzige sachlich und wohl fachlich richtig Aussage. Und das überzeugt mich tatsächlich.

Was der Mist sollte was man sonst hier geschrieben hat, verstehe ich nicht ganz. Bin am schwanken ob man es wirklich so sah, das würde mit der dargestellten Kompetenz dann nicht passen, oder man es sich einfach zusammen gelogen hat?

Das gerade derjenige noch meint, hier wäre es nicht anspruchvoll genug für ihn, ist merkwürdig. Dann soll er mal das, was er aus den Fingern sich gesogen hat, seinen eingeladenden Personen erzählen.

Also echt , hier waren so 15 Postings unnötig. Ich hatte das gelesen und hatte gleich gesagt, dass ich es wohl nicht verstehe, weil ich es nur als ganz schlechtest Geschäft nach voll ziehen konnte. Das dann so ein Quatsch erfolgt, also ganz klare Lügen, ist nicht meine Schuld!

[Nebenschauplatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.219.431 von supialexi2 am 26.02.21 13:49:28

Lasst doch mal alle wieder nett zueinander sein.

Also, was macht ihr?

Alex, du als Erstes:

1,2 oder 3 (oder 4, das FCR Modell)

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.219.017 von Nebenschauplatz am 26.02.21 13:29:13

Was Nebenschauplatz sagt, zum Berliner Speckgürtel kam bisher noch gar nicht zur Sprache. Die Immobilienpreise in Berlin scheinen immer verrückter zu werden und nach wie vor, wohl noch viele Jahre herrscht da Mangel. Mangel an Wohnungen, aber auch an gewerblicher Fläche. Es sollen schon Unternehmen aus Deutschland abgezogen sein, weil sie keinen geeigneten Büroflächen in Berlin finden konnten, und das aktuelle Büro ihnen der Senat wegschnappen konnte, für Amtsverwaltungen.

Also es ist eine sehr hohe Wahrscheinlichkeit, dass die Werte sich im Speckgürtel noch erhöhen. Glaube irgendwo habe ich auch gelesen, dass der Ort auch jetzt schon Einwohnerzuwächse hat, das alles deutet auf dauerhafte gute und ertragreiche Vermietung hin.
Anfangs meinte ich noch ein 10 Jahresvertrag für einen Neubau ist ein bisschen wenig, doch jetzt sieht man , dass man dann evtl auch Mieterhöhungschancen in 10 Jahren nutzen kann.

Was ich nur nicht ganz verstehe, warum dieser Bau hier nie Thema war!

[supialexi2]

Habe nochmals überflogen.
Am Anfang wohl hauptsächlich ich persönlich, nachher aber noch viele andere, meinten es sollte mehr gekauft werden. Aber keinesfalls ging es darum Geld zu investieren. Sondern hauptsächlich darum die Mieterträge zu steigern und damit die Gewinn zu erhöhen.
Das war immer das Augenmerk und nie "Geld zu investieren".....
Und das alles bei den damaligen Anmerkungen bei Ankäufen zur 7 oder 8fachen Miete und selten mal bei 9fach und wohl in 2016 und 2017 nie über 9,5 fach!
Das wäre jetzt im Nachhinein wirklich sinnig gewesen. Aber nachher kann man immer feststellen was das beste wäre.

Nur will ich klar sagen, es ging nie darum "geld zu investieren" sondern weitere Mieterträge zu generieren und somit die Gewinne und langfristig das gesamte Vermögen der AG zu erhöhen.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.219.314 von LongTermForever am 26.02.21 13:43:08

Zitat von LongTermForever: Achso:

Also wenn du bei einem Neubau von den 2 Mio. Euro so um die 30% Handwerkerkosten hast, die du sofort steuerlich voll absetzen kannst, ist das dasselbe, als wenn du für 2 Mio. Euro ein fertiges Objekt kaufst, wovon du nur die jährliche Afa hast (die du in Fall 1 übrigens zusätzlich bekommst)...

Und wenn du eine Eigentumswohnung für 500.000 Euro zu nahe 0 % fremdfinanzierst und jährlich 15.000 Euro Miete einnimmst, ist das natürlich auch dasselbe für deinen Geldbeutel, als wenn du bei sonst gleichen Parametern jährlich 20.000 Euro Zinsen an die Bank abdrückst.

Komm, lass es einfach sein...

Also ich gehe auch nicht mehr auf deinen Quatsch mit höheren Abschreibungen ein! Informiere dich, wie das steuerrechtlich zu beurteilen ist. Auch diese irrige Zinsüberlegungen halte ich für absoluten Quatsch!

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.219.887 von supialexi2 am 26.02.21 14:18:21

https://www.steuertipps.de/lexikon/a/abschreibung-gebaeude

Zugegeben, ist schon ein Unterschied, ob ich in den ersten Jahren 10% oder 3% Abschreibung habe, oder?

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.220.238 von LongTermForever am 26.02.21 14:35:22

Vergaß, 10% geht halt eben nur beim Neubau...

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.219.887 von supialexi2 am 26.02.21 14:18:21

PS:
Und wer implizit unterstellt, die Höhe des (Fremdkapital)Zinses hätte keinen Einfluss auf die Bewertung und Rentabilität einer Investition, der stellt die gesamte Finanztheorie in Frage.

Damit erklärt sich aber jetzt hoffentlich, warum ich ab jetzt lieber nicht mehr hier öffentlich in voller Runde Themen breit treten möchte...

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.220.238 von LongTermForever am 26.02.21 14:35:22

Zitat von LongTermForever: https://www.steuertipps.de/lexikon/a/abschreibung-gebaeude

Zugegeben, ist schon ein Unterschied, ob ich in den ersten Jahren 10% oder 3% Abschreibung habe, oder?

Ich muss mich widerholen, mach dich kundig!

Meines Wissens war es noch nie möglich, einen Bau dann in Handwerkerlöhne etc aufzuteilen und denn Teile davon sofort abzuschreiben.
Es ist sogar so, dass wenn ein Käufer innerhalb von 2 Jahren nach dem Kauf Über 15 % investiert, die man sonst ja sofort abschreiben könnte, dann wird es zur Substanz dazu gezählt und kann nur anteileig, eben 2 bis 3 % p.a. abgesetzt werden.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.220.487 von supialexi2 am 26.02.21 14:45:30

So funktioniert keine Forumsdiskussion.

Ich habe dir eine Quelle gezeigt, die eindeutig höhere Abschreibungswerte bei Neubau belegt - vermutlich um Handwerksleistungen u.ä. indirekt Rechnung zu tragen, wie zu Beginn zu zugegeben, ich bin kein Steuerberater.

In diesem Fall habe ich eine Quelle und du nur deine Vermutungen, die du mir in vorherigen Posts ja gerade ankreidest. Daher gerne einen Gegenbeleg/eine Quelle deiner Argumente bringen, damit eine Diskussion möglich ist.

Damit bin ich jetzt endgültig fertig für heute, hab echt besseres zu tun.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.220.742 von LongTermForever am 26.02.21 14:57:00

Gebe gern zu, dass ich im allgemeinen ein interessierter Laie bin.
Du hingegen, willst ja darstellen, dass du entsprechende Kenntnisse hast.


Auf gar keinen Fall , kann ein Neubau stärker bzw. höher abgeschrieben werden. Alles Sonderbedingunen, die du eingestellst hast, sind längst abgelaufen, auch die zusätzlich 10 % Abschreibung bei der degressiven Afa auf gewerblich gebäude.
Ausserdem ist das wieder was ganz anderes, als das was du zuerst meintest, dass man die Handwerkerlöhne ca 30 % sofort abschreiben könnte.

Also ganz egal ob selber gebaut oder fertig gekauft. Ein Gesamtbauwerk, aber auch ein Anbau etc. kann man nur mit 3 % abschreiben.

Habe mal gelesen, dass ein Mann, zum mehrfachen Millionär wurde, weil er jeweils alte Häuser ankaufte, und in denen dann selber lebte und dann selber umfassende Renovierungen machte. Diese Renovierungen, soweit nicht in den ersten beiden Jahren 15% des Kaufpreises erreicht werden, kann er jeweils voll absetzen und mit Mieten etc. verrechnen.
Dann könnte man durchaus nach 10 Jahren ein gut instand gesetzte Gebäude haben, was er dann ohne etwas versteuern zu müssen, verkaufen kann.
Bei dem ging es noch weiter, wenn er irgendwo hinfahren wollte, fuhr er auch immer im Baumarkt vorbei und kaufte dabei Material an, und so rechnete er auch die KFZ Kosten ab.

So ist das möglich, doch den Zusammenhang mit gewerblicher Vermietung und zu Neubauten sehe ich nicht. Die einzige zusätzliche Abschreibung wäre eben der Wert für das alte gebäude. Ist ja auch nicht mehr da, das muss man dann auch nicht mehr als wert aufführen , sondern ist voll in dem Jahr des Abrissen abgegangen und kann man dann auch voll abschreiben.

Ich meine, dieses alles sind schon Laienkenntnisse, wenn man interessiert ist. Selber habe ich auch gewerbliche Objekte, da gilt immer die 2 % Abschreibung weil schon vor 1985 gebaut, käme aber nie auf die Idee, die Substanz nahe Null zu bewerten, weil das Gebäude fast 40 Jahre alt ist.

[supialexi2]

Nebenschauplatz, als meine das 3. am vernünftigesten ist. Also erst eben ein paar Jahre von der enorm guten Rendite zu profitieren und dann eben neu bauen und so langfristig ein neues gebäude zu haben und nicht nur den Ankermieter langfristig zu halten, sondern auch die anderen Mieter.

Könnte mir vorstellen, dass, wenn ich es für mich allein verantworten müsste, auch die Möglichkeit gut finden würde, erst gute Miete zu kassieren und das Risiko eingehen würde, dass Aldi kündigt und man dann an einen anderen Discount vermieten könnte.... Was allerdings ein gewisses Risiko ist.

Also ich bin auch der Meinung, dass es insgesamt wohl gut und richtig ist. Ist es nicht auch noch so, dass bei der Angabe der aktuellen Mieten, der Leerstand auch noch nicht vermietet ist? Also wird die Mieten wohl kurzfristig durchaus höher ausfallen können.
Wohl kaum ein Einzelhändler wird ab November 2020 bis letze Woche einen neuen Mietvertrag abgeschlossen haben.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.218.921 von supialexi2 am 26.02.21 13:25:08

Zitat von supialexi2:

Zitat von LongTermForever: PS:
Zumal wir noch gar nicht über den Punkt gesprochen haben, dass der Umbau ja eventuell sogar vollständig fremdfinanziert ist und damit nicht einmal Eigenkapitalmittel bindet.
Im Ergebnis stünde den Mehrmieterträgen damit eine Zinslast von aktuell nahe 0 gegenüber, was dazu führen würde, dass die Aktionäre von einem gesteigerten FFO profitieren, ohne dass der Investitionsspielraum zur Neuakquise von DEFAMA überhaupt berührt wurde...

Gröhl

Ganz neue Idee, Darlehen der Banken kosten nun gar nicht mehr, gibt es ganz umsonst......Über Rückzahlung reden wir gar nicht erst.....0% Zinsen 4 % Mietrendite, also 4 % verdient. Tolle Logik von LongTermForever.

Also man kann ja durchaus verschiedene Meinungen haben, aber solche hanebüchenden Aussagen zu bringen, nutzt doch gar nichts.
Man kann ja sagen, ich finde es gut, dass man 2 Mio in einen Neubau steckte und damit dann 85 Tsd Mehrmiete erlösen kann. Aber dann sich was zusammenlügen von höheren Abschreibungen bei Neubauten und, dass Darlehen bei 0% Zinsen /(obwohl keine Bank so einen Vertrag abschliesst) nichts kosten, ist einfach nur dumm und absolut falsch!
Also den abgebrochen Teil , des jetztigen Neubaus wird man wohl ganz abschreiben können, Indes muss man die Restschulden, obwohl abgerissen wurde weiter zahlen.

Also man wird wohl jetzt um 3 Mio Darlehen haben, gegenüber 275 Tsd MIete.....wie will man das dann tilgen?
Ach ich vergass, Darlehen kosten ja nichts mehr............

Also jetzt die Lösung!

wie meine Nachfrage bei DeFaMa ergab, jetzt hier mit echten Zahlen hinterlegt:

100% Fremdfinanzierung
angenommener Zins von 2% und 4% Tilgung auf 3,4 Mio. = 204.000€
Gewinn nach Zins und Tilgung: 71.000€ p.a.
Und das Darlehen ist im Sommer 2041 (gut 20 Jahre) komplett getilgt!

Zusätzlich sollte man wissen:
Es war tatsächlich so, wie ich hier vermutet hatte, die DeFaMa hatte das Objekt schon mit der Prämisse gekauft, hier investieren zu müssen!
Es waren schon einige Jahre mit sehr hohem Cashflow und jetzt unternimmt man den notwendigen Schritt der Investition.
Und es wurde ein langlaufender Mietvertrag mit Aldi geschlossen.

Ich jedenfalls bin sehr zufrieden.

Ein schönes Wochenende noch

Michale

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.221.201 von Michale am 26.02.21 15:22:12

Also jetzt die Lösung!

wie meine Nachfrage bei DeFaMa ergab, jetzt hier mit echten Zahlen hinterlegt:

100% Fremdfinanzierung
angenommener Zins von 2% und 4% Tilgung auf 3,4 Mio. = 204.000€
Gewinn nach Zins und Tilgung: 71.000€ p.a.
Und das Darlehen ist im Sommer 2041 (gut 20 Jahre) komplett getilgt!

Zusätzlich sollte man wissen:
Es war tatsächlich so, wie ich hier vermutet hatte, die DeFaMa hatte das Objekt schon mit der Prämisse gekauft, hier investieren zu müssen!
Es waren schon einige Jahre mit sehr hohem Cashflow und jetzt unternimmt man den notwendigen Schritt der Investition.
Und es wurde ein langlaufender Mietvertrag mit Aldi geschlossen.

Ich jedenfalls bin sehr zufrieden.

Ein schönes Wochenende noch

Michale[/quote]

Also wird doch noch alles gut? Tja scheint so, mich überrascht zum einen, dass wohl in den vorgangenen Jahren bei den sehr höhen Renditen nicht nur nichts getilgt hat , sondern wohl auch beim Ankauf demnach kein Eigenkapital einbrachte? Wie sonst sollten aus 1,4 Mio (Bruttokaufpreis , ) und 2 Mio Baukosten dann 3,4 Mio Darlehen werden.
Aber das nur am Rande; Wie auch 2 % Zins ist heute schon sehr hoch, aber bei 100 % Finanzierung wohl hin zu nehmen!

Also kann man mit leben. Klar und auch wohl in noch 10 Jahren, der Standort hat ehr Zukunft, also ehr mehr Einwohner , im Gegensatz zu den meisten anderen Objekten.

[supialexi2]

Es wird wohl erst im April 2021 fertiggestellt.

Die leerstehenden Flächen waren in den Baracken und wurden auch jetzt abgebrochen.
Man hat also damals für ca 1,2 bis 1,4 Mio gekauft und wohl 4 bis 5 Jahre Mieten von knapp 200 tsd eingenommen, aber dafür musste man wohl in Kauf nehmen, dass man nun einen Neubau für Aldi erstellt. Man hatte ja in den Vorjahren schon den gesamten Gebäudepreis ohne Grundstück wohl schon verdient.
Jetzt zieht das alles viel besser aus, obwohl doch die Fakten sich nicht gross geändert haben........mmh

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.221.201 von Michale am 26.02.21 15:22:12

Zitat von Michale:

Zitat von supialexi2: ...

Gröhl

Ganz neue Idee, Darlehen der Banken kosten nun gar nicht mehr, gibt es ganz umsonst......Über Rückzahlung reden wir gar nicht erst.....0% Zinsen 4 % Mietrendite, also 4 % verdient. Tolle Logik von LongTermForever.

Also man kann ja durchaus verschiedene Meinungen haben, aber solche hanebüchenden Aussagen zu bringen, nutzt doch gar nichts.
Man kann ja sagen, ich finde es gut, dass man 2 Mio in einen Neubau steckte und damit dann 85 Tsd Mehrmiete erlösen kann. Aber dann sich was zusammenlügen von höheren Abschreibungen bei Neubauten und, dass Darlehen bei 0% Zinsen /(obwohl keine Bank so einen Vertrag abschliesst) nichts kosten, ist einfach nur dumm und absolut falsch!
Also den abgebrochen Teil , des jetztigen Neubaus wird man wohl ganz abschreiben können, Indes muss man die Restschulden, obwohl abgerissen wurde weiter zahlen.

Also man wird wohl jetzt um 3 Mio Darlehen haben, gegenüber 275 Tsd MIete.....wie will man das dann tilgen?
Ach ich vergass, Darlehen kosten ja nichts mehr............

Also jetzt die Lösung!

wie meine Nachfrage bei DeFaMa ergab, jetzt hier mit echten Zahlen hinterlegt:

100% Fremdfinanzierung
angenommener Zins von 2% und 4% Tilgung auf 3,4 Mio. = 204.000€
Gewinn nach Zins und Tilgung: 71.000€ p.a.
Und das Darlehen ist im Sommer 2041 (gut 20 Jahre) komplett getilgt!

Zusätzlich sollte man wissen:
Es war tatsächlich so, wie ich hier vermutet hatte, die DeFaMa hatte das Objekt schon mit der Prämisse gekauft, hier investieren zu müssen!
Es waren schon einige Jahre mit sehr hohem Cashflow und jetzt unternimmt man den notwendigen Schritt der Investition.
Und es wurde ein langlaufender Mietvertrag mit Aldi geschlossen.

Ich jedenfalls bin sehr zufrieden.

Ein schönes Wochenende noch

Michale

Eine kleine Richtigstellung meinerseits:

Die gesamte Finanzierung ist auf den 2-Mio.-Neukredit abgestimmt und betrifft nicht das Altdarlehen und es handelt sich hierbei um ca. Angaben, da der Darlehensabschluss noch nicht erfolgt ist. Jedoch die 100%ige Finanzierung ist fix.

Michale.

[supialexi2]

Mir tut schon einiges leid, wie es hier vorgegangen ist.
Dabei ist mir aufgefallen, dass persönlich Herabsetzungen, die ich auch wohl selber machte, ganz unterbleiben sollten. Man kann sich ganz sachlich an die Fakten halten, das hätte auch den Vorteil niemals beleidigend zu werden.
Ärgert mich, dass ich mich auch dazu hinreisen lassen habe und auch boshaft wurde.

[Wertanalyst]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.218.708 von LongTermForever am 26.02.21 13:13:15

@LongTermForever: Schade – ich denke qualitativ hochwertige Beiträge sind von allen, die sich intensiver mit der Materie beschäftigen, sehr geschätzt. Die Qualität des Boards sinkt, wenn den lauten Teilnehmern das Feld überlassen wird.

Da einige hier konkrete Renditezahlen interessieren, veröffentliche ich die von mir überschlagene Eigenkapitalrendite aus der Transaktion Bleicherode.
Dabei sind einige (in der Summe eher defensive) Annahmen und Schätzungen enthalten, die näherungsweise errechnete Zahl dürfte aber grob in die richtige Richtung gehen:

Defama hat das Objekt 2015 gekauft für 2,6 Mio. €.
Quelle: https://defama.de/2015/04/21/defama-kauft-rewe-city-center-b…
Diese Woche wurde das Objekt verkauft für 5,16 Mio. €.
Quelle: https://www.dgap.de/dgap/News/adhocall/defama-verkauft-fachm…

Angenommen Defama hat den Kaufpreis seinerzeit mit 20% Eigenkapital, die Kaufnebenkosten (10%) auch aus Eigenkapital und die restlichen 80% des Kaufpreises mit Fremdkapital finanziert, dann wurde ursprünglich (20% von 2,6 Mio = 520 T € + 10% Kaufnebenkosten iHv 260T =) 780 T € Eigenkapital auf den Tisch gelegt.

Durch den Verkauf werden jetzt 5,16 Mio eingenommen. Davon wird der Kredit vollständig getilgt (80% von 2,6 Mio = 2,08 Mio), bleiben nach Rückzahlung 3,08 Mio. €. Dann rechnen wir noch die Fremdkapitalzinsen raus (angenommen 3% p.a. auf 2,08 Mio = 62T x 5 Jahre = 312 T € - -> nur 5 Jahre Zinszahlung berücksichtigt, da mir die Finanzierungsstruktur nicht bekannt ist und zur Vereinfachung der Rechnung keine zwischenzeitliche Tilgung berücksichtigt wurde, die die Zinszahlung je nach Finanzierungsstruktur senken könnte), dann bleiben 2,77 Mio €.

--> Bevor der Einwand kommt: Tilgungen verändern die Eigenkapitalrendite nur dann, wenn sie die offene Zinszahlung beeinflussen – das hängt von der Art des Darlehens ab. Im Übrigen sind Tilgungen kein „verlorenes Geld“, da sie die Darlehensverbindlichkeit reduzieren und somit im Ergebnis einen Nettovermögenszuwachs bedeuten. Deshalb können sie hier unberücksichtigt bleiben.

Über die 6 Jahre, in denen das Objekt im Bestand gehalten wurde, wurden ca. 6 x 350 T = 2,1 Mio € an Mietzahlung eingenommen (gerechnet mit einer Jahresdurchschnittsmiete von 350T. Vermutlich war die tatsächliche Durchschnittsmiete sogar etwas höher, dafür bleiben etwaige zwischenzeitliche Leerstände - die die Durchschnittsmiete senken würden - über die aktuelle Leerstandsquote im Objekt hinaus unberücksichtigt).

Davon ziehen wir kalkulatorisch 20% Instandhaltungskosten ab (teure Maßnahmen fanden laut der Telefonkonferenz nicht statt), dann bleiben 1,7 Mio €.

Die 1,7 Mio. Mieteinnahmen addieren wir zu den 2,77 Mio. Verkaufserlös nach Rückzahlung des Kredites und der Kreditzinsen, dann bleiben 4,47 Mio €. Davon ziehen wir jetzt noch die Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Kreditrückzahlung ab, dann bleiben vermutlich in etwa 4,4 Mio. € vor Steuern übrig.

Ergebnis:
Aus 780.000 € wurden innerhalb von 6 Jahren 4,4 Mio. € (vor Steuern).

Das eingebrachte Kapital hat sich also ver5,6-facht!

Wenn man jetzt noch berücksichtigt, dass der WALT des Objektes weniger als 5 Jahre beträgt, demnächst Capex-Investitionen zu erwarten gewesen wären (Quelle für beides: Telefonkonferenz) und das Objekt auch einige andere weniger günstige Parameter aufweist, die @philojoephus in seinem Post aufgezeigt hat, dann kann man aus Aktionärsperspektive nur gratulieren.

Konstruktive Anmerkungen gerne erwünscht.
Wenn jemand nähere Infos hat, könnte man die Rechnung konkretisieren.
Entscheidender Parameter dürfte die Höhe des Fremdkapitaleinsatzes sein.

[Michale]

Noch ein paar Anmerkungen zu Löwenberg:

Das Investment von anfangs 1,4 Mio€ erzielte bei Erwerb ca. 200.000 Mieteinnahmen, die zuletzt auf ca. 180.000 abgebröckelt sind. Dies heißt, dass einige Jahre mit sehr starken Cashflow und extrem hoher Rendite vereinnahme wurden (Lt. GB allein 2017 bis 2019 zusammen fast 300.000,-- an Ergebnisbeitrag der Löwenberg KG) Jetzt hat es eine Rendite von ca. 5% auf das Zusatzinvestment, wobei die Gesamtrendite nach erfolgtem Umbau größer ist als 8% (hier immer beachten, dass dieses Objekt dann vergleichbaren Neubaustatus hat, wofür 8% sehr sehr gut ist.)
Und hier wäre ein Verkauf auf derzeitigem Niveau mindestens deutlich über dem 15fachen von Bleicherode möglich. Ich schätze hier auf 17-18-fach, hier könnte LongTermFollower vielleicht mal seine Meinung über einen möglichen Preis sagen. Denn wir müssen immer beachten, dass dieses Objekt im erweiterten Speckgürtel von Berlin liegt!

Also es war wirklich ein absolut gelungener Kauf damals und mit dem Umbau haben wir eine ähnliche Situation wie in Radeberg, nämlich einen neuwertigen Fachmarkt zum Schnäppchenpreis.

Ein schönes Wochenende allen

Michale.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.230.261 von Wertanalyst am 27.02.21 08:12:46

Zitat von Wertanalyst: @LongTermForever: Schade – ich denke qualitativ hochwertige Beiträge sind von allen, die sich intensiver mit der Materie beschäftigen, sehr geschätzt. Die Qualität des Boards sinkt, wenn den lauten Teilnehmern das Feld überlassen wird.

Da einige hier konkrete Renditezahlen interessieren, veröffentliche ich die von mir überschlagene Eigenkapitalrendite aus der Transaktion Bleicherode.
Dabei sind einige (in der Summe eher defensive) Annahmen und Schätzungen enthalten, die näherungsweise errechnete Zahl dürfte aber grob in die richtige Richtung gehen:

Defama hat das Objekt 2015 gekauft für 2,6 Mio. €.
Quelle: https://defama.de/2015/04/21/defama-kauft-rewe-city-center-b…
Diese Woche wurde das Objekt verkauft für 5,16 Mio. €.
Quelle: https://www.dgap.de/dgap/News/adhocall/defama-verkauft-fachm…

Angenommen Defama hat den Kaufpreis seinerzeit mit 20% Eigenkapital, die Kaufnebenkosten (10%) auch aus Eigenkapital und die restlichen 80% des Kaufpreises mit Fremdkapital finanziert, dann wurde ursprünglich (20% von 2,6 Mio = 520 T € + 10% Kaufnebenkosten iHv 260T =) 780 T € Eigenkapital auf den Tisch gelegt.

Durch den Verkauf werden jetzt 5,16 Mio eingenommen. Davon wird der Kredit vollständig getilgt (80% von 2,6 Mio = 2,08 Mio), bleiben nach Rückzahlung 3,08 Mio. €. Dann rechnen wir noch die Fremdkapitalzinsen raus (angenommen 3% p.a. auf 2,08 Mio = 62T x 5 Jahre = 312 T € - -> nur 5 Jahre Zinszahlung berücksichtigt, da mir die Finanzierungsstruktur nicht bekannt ist und zur Vereinfachung der Rechnung keine zwischenzeitliche Tilgung berücksichtigt wurde, die die Zinszahlung je nach Finanzierungsstruktur senken könnte), dann bleiben 2,77 Mio €.

--> Bevor der Einwand kommt: Tilgungen verändern die Eigenkapitalrendite nur dann, wenn sie die offene Zinszahlung beeinflussen – das hängt von der Art des Darlehens ab. Im Übrigen sind Tilgungen kein „verlorenes Geld“, da sie die Darlehensverbindlichkeit reduzieren und somit im Ergebnis einen Nettovermögenszuwachs bedeuten. Deshalb können sie hier unberücksichtigt bleiben.

Über die 6 Jahre, in denen das Objekt im Bestand gehalten wurde, wurden ca. 6 x 350 T = 2,1 Mio € an Mietzahlung eingenommen (gerechnet mit einer Jahresdurchschnittsmiete von 350T. Vermutlich war die tatsächliche Durchschnittsmiete sogar etwas höher, dafür bleiben etwaige zwischenzeitliche Leerstände - die die Durchschnittsmiete senken würden - über die aktuelle Leerstandsquote im Objekt hinaus unberücksichtigt).

Davon ziehen wir kalkulatorisch 20% Instandhaltungskosten ab (teure Maßnahmen fanden laut der Telefonkonferenz nicht statt), dann bleiben 1,7 Mio €.

Die 1,7 Mio. Mieteinnahmen addieren wir zu den 2,77 Mio. Verkaufserlös nach Rückzahlung des Kredites und der Kreditzinsen, dann bleiben 4,47 Mio €. Davon ziehen wir jetzt noch die Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Kreditrückzahlung ab, dann bleiben vermutlich in etwa 4,4 Mio. € vor Steuern übrig.

Ergebnis:
Aus 780.000 € wurden innerhalb von 6 Jahren 4,4 Mio. € (vor Steuern).

Das eingebrachte Kapital hat sich also ver5,6-facht!

Wenn man jetzt noch berücksichtigt, dass der WALT des Objektes weniger als 5 Jahre beträgt, demnächst Capex-Investitionen zu erwarten gewesen wären (Quelle für beides: Telefonkonferenz) und das Objekt auch einige andere weniger günstige Parameter aufweist, die @philojoephus in seinem Post aufgezeigt hat, dann kann man aus Aktionärsperspektive nur gratulieren.

Konstruktive Anmerkungen gerne erwünscht.
Wenn jemand nähere Infos hat, könnte man die Rechnung konkretisieren.
Entscheidender Parameter dürfte die Höhe des Fremdkapitaleinsatzes sein.

Genaue Zahlen zu Bleicherode:
Ist Miete :
2016 360.412€
2017 362.412€
2018 374.381€
2019 374.381€
2020 noch nicht bekannt.

[LongTermForever]

Danke Kollegen Wertanalyst (hier auch für die netten persönlichen Worte) und Michale für die fundierten und erhellenden Beiträge, die für mich plausibel klingen.

@Preisschätzung Bleicherode würde ich passen, da dies eher eine Frage an einen Immobilienexperten ist, der idealerweise sogar die Lage genau einschätzen kann.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.230.294 von Michale am 27.02.21 08:20:59

Zitat von Michale:

Zitat von Wertanalyst: @LongTermForever: Schade – ich denke qualitativ hochwertige Beiträge sind von allen, die sich intensiver mit der Materie beschäftigen, sehr geschätzt. Die Qualität des Boards sinkt, wenn den lauten Teilnehmern das Feld überlassen wird.

Da einige hier konkrete Renditezahlen interessieren, veröffentliche ich die von mir überschlagene Eigenkapitalrendite aus der Transaktion Bleicherode.
Dabei sind einige (in der Summe eher defensive) Annahmen und Schätzungen enthalten, die näherungsweise errechnete Zahl dürfte aber grob in die richtige Richtung gehen:

Defama hat das Objekt 2015 gekauft für 2,6 Mio. €.
Quelle: https://defama.de/2015/04/21/defama-kauft-rewe-city-center-b…
Diese Woche wurde das Objekt verkauft für 5,16 Mio. €.
Quelle: https://www.dgap.de/dgap/News/adhocall/defama-verkauft-fachm…

Angenommen Defama hat den Kaufpreis seinerzeit mit 20% Eigenkapital, die Kaufnebenkosten (10%) auch aus Eigenkapital und die restlichen 80% des Kaufpreises mit Fremdkapital finanziert, dann wurde ursprünglich (20% von 2,6 Mio = 520 T € + 10% Kaufnebenkosten iHv 260T =) 780 T € Eigenkapital auf den Tisch gelegt.

Durch den Verkauf werden jetzt 5,16 Mio eingenommen. Davon wird der Kredit vollständig getilgt (80% von 2,6 Mio = 2,08 Mio), bleiben nach Rückzahlung 3,08 Mio. €. Dann rechnen wir noch die Fremdkapitalzinsen raus (angenommen 3% p.a. auf 2,08 Mio = 62T x 5 Jahre = 312 T € - -> nur 5 Jahre Zinszahlung berücksichtigt, da mir die Finanzierungsstruktur nicht bekannt ist und zur Vereinfachung der Rechnung keine zwischenzeitliche Tilgung berücksichtigt wurde, die die Zinszahlung je nach Finanzierungsstruktur senken könnte), dann bleiben 2,77 Mio €.

--> Bevor der Einwand kommt: Tilgungen verändern die Eigenkapitalrendite nur dann, wenn sie die offene Zinszahlung beeinflussen – das hängt von der Art des Darlehens ab. Im Übrigen sind Tilgungen kein „verlorenes Geld“, da sie die Darlehensverbindlichkeit reduzieren und somit im Ergebnis einen Nettovermögenszuwachs bedeuten. Deshalb können sie hier unberücksichtigt bleiben.

Über die 6 Jahre, in denen das Objekt im Bestand gehalten wurde, wurden ca. 6 x 350 T = 2,1 Mio € an Mietzahlung eingenommen (gerechnet mit einer Jahresdurchschnittsmiete von 350T. Vermutlich war die tatsächliche Durchschnittsmiete sogar etwas höher, dafür bleiben etwaige zwischenzeitliche Leerstände - die die Durchschnittsmiete senken würden - über die aktuelle Leerstandsquote im Objekt hinaus unberücksichtigt).

Davon ziehen wir kalkulatorisch 20% Instandhaltungskosten ab (teure Maßnahmen fanden laut der Telefonkonferenz nicht statt), dann bleiben 1,7 Mio €.

Die 1,7 Mio. Mieteinnahmen addieren wir zu den 2,77 Mio. Verkaufserlös nach Rückzahlung des Kredites und der Kreditzinsen, dann bleiben 4,47 Mio €. Davon ziehen wir jetzt noch die Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Kreditrückzahlung ab, dann bleiben vermutlich in etwa 4,4 Mio. € vor Steuern übrig.

Ergebnis:
Aus 780.000 € wurden innerhalb von 6 Jahren 4,4 Mio. € (vor Steuern).

Das eingebrachte Kapital hat sich also ver5,6-facht!

Wenn man jetzt noch berücksichtigt, dass der WALT des Objektes weniger als 5 Jahre beträgt, demnächst Capex-Investitionen zu erwarten gewesen wären (Quelle für beides: Telefonkonferenz) und das Objekt auch einige andere weniger günstige Parameter aufweist, die @philojoephus in seinem Post aufgezeigt hat, dann kann man aus Aktionärsperspektive nur gratulieren.

Konstruktive Anmerkungen gerne erwünscht.
Wenn jemand nähere Infos hat, könnte man die Rechnung konkretisieren.
Entscheidender Parameter dürfte die Höhe des Fremdkapitaleinsatzes sein.

Genaue Zahlen zu Bleicherode:
Ist Miete :
2016 360.412€
2017 362.412€
2018 374.381€
2019 374.381€
2020 noch nicht bekannt.

Bei der Verkaufsmitteilung der Defama wurde die Mieteinnahme mit 350 Tsd angegeben, also war das eine falsche Angabe?
Somit ist der Verkauf nicht zur knapp 15 fachen Miete erfolgte, sondern unterhalb der 14fachen MIete.

Gut man hat eine gute Rendite in der Vergangenheit erwirtschaftet, und der Verkauf ist gut.
Doch meine ich, sollte man in der Zukunft sehr zurückhaltend bei Käufen unterhalb der 16 fachen Jahresmiete betrifft.
Zumal man ja auch keine neuen Ankäufe durchgeführt hat.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.231.458 von supialexi2 am 27.02.21 10:43:06

Meine natürlich man sollte sehr zurückhaltend bei Verkäufen unterhalb der 16fachen Miete sein.

[95Prozent-Trader]

Geschätzte Forenteilnehmer, lieber Supialexi2,

die Anrede ist mit Bedacht gewählt. Dieses Forum weist eine erheblich überdurchschnittliche Qualität bei den Diskussionen auf. Hier wird mit sehr viel Sachverstand und fundiertem Wissen teilweise auch kontrovers diskutiert. Und dafür schätze ich die Schreiber hier wirklich sehr!

Dass ich Dich (Supialexi2) hier explizit anspreche, soll Dich dabei nicht aus dem ersten Kreis ausschließen, sondern nur eine direkte Ansporache sein.

Ich habe mich nun durch mehrere Seiten Forenbeiträge durchgekämpft. Ich muss leider wirklich sagen, dass ein "Durchkämpfen" war. Das war zum Teil wirklich weit von dem gewohnten Diskussionsstil entfernt.

Lieber Supialexi2,
als ich vor einer Weile auf dieses Froum gestoßen bin, waren Deine Beiträge wirklich nur schwer lesbar. Ich habe ernsthaft geglaubt, Du wärest ein der Deutschen Sprache nur bedingt mächtiger "Zugereister". Wie man heute eindeutig an Deinen Beiträgen sehen kann, war das eine klare Fehleinschätzung. Anscheinend hattest Du Deine Beiträge nur schnell zusammengetippt und nicht noch mal kontrollgelesen.
Du wurdes (ich glaube sogar von mir?) zu dem Punkt gebeten, die Lesbarkeit Deiner Beiträge zu verbessern. Du hast Dir diese Kritik zu Herzen genommen und Deine Beiträge sind nun durchweg verständlich formuliert. Ein ausdrückliches Dankeschön dafür!

Was ich auf den letzten Seiten von Dir gelesen habe, war keine Diskussion, sondern ein Kampf um die Meinungsführerschaft. Du hast es ja bereits selber geschrieben, aber ich hoffe mit meinem Beitrag Dir hier noch mal ein klares Feedback geben zu können.

Wenn hier Jemand einen Beitrag einstellt, der Dir so gar nicht gefällt, dann mach Dir bitte die Mühe und versuche seine Behauptungen mit Fakten zu widerlegen. Ein persönliches Angehen oder Lächerlichmachen der Aussagen oder der Person ist definitiv schädlich für eine kultivierte Diskussion und fällt letztendlich auch auf Deinen Ruf zurück.

Ich möchte das mal an einem konstruierten Beispiel verdeutlichen:

User A schreibt: "Schrade ist ein Transvestit, der mehrfach in der Schule sitzengeblieben ist! Ich habe Fotos von ihm in Frauenkleidern gesehen. Ebenso habe ich ihn auf Klassenfotos der 12. Klasse aus den Jahren XX bis ZZ gesehen".

Mach Dir in solchen Situationen bitte die Mühe und recherchiere die Fakten. Dann kannst Du uns hier bereichern, wenn Du dem entgegnest: "Die Fotos in Frauenkleidern stammen von einer Karnevalssitzung. Da ist er zusammen mit seinen Kumpels als Frauen verkleidet zum Karnevalszug gegangen. Und dass er auf Fotos der 12. Klasse aus mehreren Jahren zu sehen ist liegt daran, dass er zu der Zeit Lehrer im Referendariat war. Laut seiner Vita war er vor der Gründung von Defama Lehrer für Mathe und Physik"

Ich hoffe, Du nimmst diese Kritik nicht persönlich, aber Dir zu Herzen. Du hast zuvor schon gezeigt, dass Du das kannst und gewillt bist.

Und denk dran: die beste Möglichkeit, Jemanden bloßzustellen ist, seine Aussagen mit Fakten zu widerlegen!

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.232.250 von 95Prozent-Trader am 27.02.21 12:21:49

Vielen Dank auch von mir für diesen Beitrag.

Wenn wir gerade dabei sind, uns wieder zusammen zu raufen, möchte ich mit Blick auf Supialexi2 ebenfalls anmerken, dass ich nach gestrig abendlicher Recherche zu der Erkenntnis komme, dass meine These zu der steuerlichen Thematik Alt- vs. Neubau vermutlich fehlerhaft ist, was auf meiner mehrfach angesprochenen fachliche Distanz zu Steuerdetails beruht. In diesem Falle möchte ich mich für diese mögliche Irreführung an dieser Stelle bei allen entschuldigen.

Schönes Wochenende
LTV

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.232.250 von 95Prozent-Trader am 27.02.21 12:21:49

Grundsätzlich alles nicht falsch!

Jedoch nach meiner Erinnerung und Einschätzung, war es nicht ich, der zuerst persönliche Angriffe vorgenommen hat, sondern ein anderer.
Meine Selbstkritik war, dass ich mich trotzdem hätte zurück halten sollen.

Bin durchaus der Deutschen Sprache mächtig, mag aber sicher auch Fehler infolge Unkenntnis geben. Es gab und gibt Fehler wegen mangelnder Aufmerksamkeit, dann hatte ich mal, wohl über ein halbes Jahr technische Probleme und obwohl ich, und meine Ärzte der Meinung sind, es gäbe keine geistigen Schädigungen, bin ich doch unsicher ob durch den Herzinfarkt, vor allem nach zwei Schlaganfällen, wirklich keine kognitiven Änderungen zurück geblieben sind. (die meisten behalten Lähmungen, viele können nicht mehr sprechen, einige auch nicht mehr denken etc)

Aber das alles ist nicht das Problem, ein grosses Problem ist hier gewesen die "Abschreibungsfrage" , die man mit völlig veralteten Veröffentlichungen beweisen wollte. Denke jeder Angehörige, auch der Lehrling zum Helfer, der steuerberatenden Berufe, weiss das sofort, ohne etwas nachschauen zu müssen , und ich lasse mich, das war schon meine Verantwortung, über zig Postings darauf ein, über Fakten die bekannt sind, der andere aber nicht kennt, zu reden.

Schlieslich und endlich ist es doch das besondere der Fremdfinanzierung, das hier eine sinnvolle Rentabilitätsrechnung ermöglicht. Meine Schrade sagte mal sowas......" wir kaufen auch gern mit niedrigen Renditen, wenn wir dann 100 % finanzieren könnten......., aber tatsächlich hätten die Banken mehr Eigenkapital bei weniger Rendite verlangt." Dazu kommt ja hier noch berechtigte Fantasie, wegen Speckgürtel von Berlin

Nochmals, ich sage das was ich als richtig und korrekt ansehe. Mir macht das dabei wenig, wenn sich dann auch 90% der Leute gegen mich stellen würden. Habe ich schon vor so 10 Jahren bei der CBB erlebt, was auch einige 10.000der Gerichts- und Anwaltskosen (der kleinere Teil von mir zu zahlen) nach sich zog.

Sicherlich sind Freundlickeit und allgemeine Umgangsformen immer wichtig. Doch hier im Board finde ich es als üblich und auch stillschweigend ausgemacht, dass man sich in der Regel nicht bei jedem Beitrag grüsst- es ist ja für alle Lesenden , privat kann man ja über Boardmail schreiben, und auch nicht verabschiedet. Genauso, dass man sich duzt.
Kann ja einer anders machen, halte es aber für überflüssig und bringt nichts.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.224.132 von supialexi2 am 26.02.21 17:30:36

@95%Trader

vielen Dank für diesen wirklich sehr gelungenen Beitrag.

@supialexi

>> Mir tut schon einiges leid, wie es hier vorgegangen ist. Dabei ist mir aufgefallen, dass persönlich
>> Herabsetzungen, die ich auch wohl selber machte, ganz unterbleiben sollten. Man kann sich ganz
>> sachlich an die Fakten halten, das hätte auch den Vorteil niemals beleidigend zu werden. Ärgert
>> mich, dass ich mich auch dazu hinreisen lassen habe und auch boshaft wurde.
Diese Einsicht in allen Ehren. Aber bitte, bitte, bitte auch mal Konsequenzen daraus ziehen und wirklich über jeden Beitrag mindestens eine Nacht schlafen und dann nochmal lesen/überarbeiten bevor Du ihn einstellst. Ich bin mir sicher, dass das die Qualität Deiner Beträge weiter verbessern und diesem Board enorm helfen würde. Wie ich Dir schon öfters privat geschrieben habe, mache ich es meistens auch so.

>> Nochmals, ich sage das was ich als richtig und korrekt ansehe.
Es wäre sehr hilfreich, wenn Du deutlich mehr Energie darauf verwenden würdest zu prüfen, ob das was Du als korrekt ansiehst, auch korrekt ist. Bitte checke die Sachen genau, bevor Du irgendetwas antwortest/einstellst. Schreibe nicht "ich glaube...", "es ist wohl..." etc., sondern belege (zumindest für Dich selbst), warum Du etwas glaubst. Vor allem dann, wenn es von anderen Boardteilnehmern, die Du als kundige Schreiber kennst, in Frage gestellt wird. Keine Frage, hast Du auch öfters Recht. Aber mindestens genauso oft liegst Du leider daneben und merkst es irgendwann sogar selbst. Nur ist es extrem nervig, wenn Du erst einmal mit aller Vehemenz darauf beharrst und es zehn relativ nutzlose Beiträge braucht, dass richtig zu stellen. Dadurch vermüllt dieses und andere Boards wirklich regelrecht.

[philojoephus]

DeFaMa Confernce Call für das Geschäftsjahr 2020 am 25.02.2021

Meine Notizen vom Call der vorläufigen Geschäftszahlen 2020.

Die Powerpoint-Präsentation befindet sich hier: https://defama.de/wp-content/uploads/2021/02/DEFAMA-Praesent…
Und der Audio Mitschnitt hier: https://defama.de/wp-content/uploads/2021/02/2021-02-25_DEFA…


Equity Story
- Wir kaufen zum langfristigen Bestandsaufbau etablierte Fachmarkt-und-Einkaufszentren mit bonitätsstarken Filialisten als Ankermietern, in der Regel ohne großen Leerstand oder Investitionsbedarf, meistens im Bereich zwischen 1 und 5 Mio. € Kaufpreis;
- Aufgrund der Kaufkriterien landen wir fast automatisch in kleinen bis mittelgroßen Städten in Nord-und Ostdeutschland;
- Wir verfolgen eine klare Buy-and-Hold Strategie

Aktuelles Portfolio - Objekte
- Derzeit sind 43 Immobilien im Portfolio, die zu 96,3 % vermietet sind;
- Durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge liegt bei 5 Jahren;
- 80 % unserer Mieterträge erwirtschaften wir mit bonitätsstarken Filialisten;
- Nur ein Mietvertrag macht über 5 % der Mieterträge aus; alle anderen Mietverträge haben einen geringeren Anteil; die Top-10 Mietverträge machen etwa 28 % der Mietverträge aus;
- 2020 fanden 6 Zukäufe für rund 21 Mio. Euro statt; darunter auch der größte Zukauf der Unternehmensgeschichte (Zeitz); die Mieteinnahmen wurden dadurch um 2,5 Mio. Euro gesteigert;

Aktuelles Portfolio - Mieter
- 47 % der Mieteinnahmen stammen von Lebensmittelmietern; weitere 16 % durch Baumärkte; weitere 11 % der Mieteinnahmen entfallen auf konjunkturunabhängige Filialisten wie das Dänische Bettenlager, MäcGeiz, DM, Rossmann, Tedi; Schuh- und Modehändler machen nur 10 % der Mieteinnahmen aus; und das sind überwiegend die preiswerten Anbieter wie KiK, Takko, Ernstings Family, NKD und Deichmann;
- Wichtig ist für uns, dass wir mit vielen namhaften Filialisten etliche Mietverträge haben und deshalb die Mieter und ihre Bedürfnisse sehr gut kennen;

Aktuelles Portfolio - Finanzierung
- Wir haben derzeit 110 Mio. Euro Bankverbindlichkeiten bei 32 verschiedenen Finanzierungspartnern;
- Der Durchschnittszinssatz liegt bei 2,13 % (Vj. 2,40 %) und die Anfangstilgung bei 4,60 % (Vj. 4,73 %)
- Radeberg ist inzwischen langfristig finanziert;
- Zinsbindung beträgt im Durchschnitt sehr lange 7,8 Jahre; soweit ich weiß ist das die längste Zinsbindung aller börsennotierten Immobilien AGs; darauf sind wir stolz;
- Bei keiner einzigen Bank haben wir mehr als 12 % der Gesamtverschuldung; d.h. auch unsere Fremdfinanzierung ist gut diversifiziert;
- Wir machen grundsätzlich Annuitätendarlehen, damit wir viele Jahre Ruhe an der Finanzierungsfront haben;

Vorläufige Zahlen
- Alle Kennzahlen haben sich 2020 erneut deutlich erhöht; Portfoliowert ist auf 179 Mio. Euro gestiegen; die Umsätze auf 14,8 Mio. Euro; dabei ist zu berücksichtigen, dass Radeberg wegen dem Umbau in 2020 nur in einem kleinen Umfang in den Umsätzen enthalten ist;
- Der Gewinn ist auf 2,5 Mio. Euro und der FFO auf 5,8 Mio. Euro gestiegen; Der FFO ist unsere zentrale Steuerungsgröße; auch beim FFO ist zu beachten, dass wir während der Bauphase in Radeberg keine Einnahmen in dem Teil des Objekts hatten; sonst wäre Gewinn und FFO noch besser ausgefallen;
- Für uns sind die Zahlen je Aktie wichtiger als die absoluten Zahlen; denn nur wenn auch die Kennzahlen je Aktie steigen, kommt das Wachstum auch bei den Aktionären an; der Gewinn je Aktie ist um 11 % und der FFO je Aktie ist um 16 % auf 1,32 Euro je Aktie gestiegen;
- Trotz Corona wollen wir die Dividende auf 48 Cents je Aktie anheben;
- HV Termin steht noch nicht fest – voraussichtlich im späten Sommer;
- Wir gehen davon aus, dass wir die Kennzahlen mit dem bestehenden Cashbestand weiter deutlich steigern können;

Zukäufe 2020
- Highlight in 2020 war der Zukauf in Zeitz; das war der größte Einkauf in unserer Firmengeschichte; das Objekt ist mit Abstand die größte Handelsagglomeration in der gesamten Stadt und damit auch ein hervorragend positioniertes Objekt; wir konnten das Objekt zu einem außergewöhnlich günstigen Preis erwerben – nämlich dem 7fachen der Jahresnettomiete; Das ist sehr ungewöhnlich; Der Verkäufer wollte gar nicht mehr haben und als wir das erkannt haben, haben wir sehr, sehr schnell gehandelt;
- Wir haben in 2020 auch einen toom-Baumarkt in Anklam zum 11fachen der Jahresmiete erworben; das ist mehr als wir typischerweise bezahlen, allerdings hatte toom den Mietvertrag erst kurz vor unserem Erwerb sehr langfristig verlängert und der Standort ist herausragend positioniert, weil es im Umkreis von 30 Kilometern keinen Wettbewerber gibt;
- Wir haben auch drei einzelne Dänische Bettenlager erworben; das sind verwaltungstechnisch sehr einfache Objekte; das Dänische Bettenlager ist ein extrem bonitätsstarker und standorttreuer Mieter; alle drei Objekte haben eine gute Sichtbarkeit und überdurchschnittliche Laufzeiten; der Verkäufer der drei Objekte war der Gleiche, von dem wir auch schon Sigmaringen erworben haben;

Umbau Radeberg
- Trotz Corona gab es keine Verzögerungen beim Umbau von Radeberg; auch kostenmäßig lagen wir im Rahmen der Planungen;
- Wir hatten eine ganze Reihe von Kaufangeboten für Radeberg, die bei Verkauf zu einem hohen einstelligen Mio. Euro-Gewinn geführt hätten; wir hatten aber auch mehrere sehr gute Finanzierungsangebote, die auch deutlich über den Baukosten lagen;
- Wir haben uns entschieden, nicht zu verkaufen, sondern zu refinanzieren; dadurch konnten wir rund 3 Mio. Cash freisetzen, und können gleichzeitig die 800.000 Euro jährlichen FFO vereinnahmen;
- [9:30] Bei den Überlegungen Kaufen oder Behalten haben wir folgendes festgestellt: Der enorme Verkaufserlös hätte ja auch erstmal wieder angelegt werden müssen, bis er wieder Ertrag bringt; bei der planmäßigen Entwicklung der DeFaMa hätten wir bei einem Verkauf vermutlich frühestens im Jahr 2024 einen höheren FFO erzielt, als wenn wir das Objekt behalten und die vorhandenen Mittel investieren;

Portfolioentwicklungen
- Wir konnten eine ganze Reihe von Ankermietverträgen verlängern;
- Bei einer ganzen Reihe von Objekten haben wir Investitionen vorbereitet oder schon begonnen;
- Präs. S. 12: Die grünen Sternchen auf der Karte zeigen Objekte, wo sich in 2020 etwas getan hat oder aktuell sich etwas tut; das zeigt, dass wir nicht nur Bestandshalter sind, der die Mieten kassiert, sondern dass wir sehr aktiv mit dem Portfolio arbeiten und versuchen es massiv weiterzuentwickeln; was Sie auch an den Kennzahlen erkennen können;
- In Merseburg haben wir den Penny, der da ausgezogen ist, durch einen Action ersetzen können; das war ein fliegender Wechsel mit einer Investition von 50.000 Euro für den Umbau;
- In Sangerhausen konnten wir den Tedi vergrößern und dadurch die Mieten erheblich erhöhen; die Kosten von ca. 80.000 Euro haben sich mehr als gelohnt;
- In Löwenberg hat der Umbau vor wenigen Wochen begonnen; wir gehen davon aus, dass die Vergrößerung des Aldi bis Oktober 2021 abgeschlossen ist; Kosten rund 2 Mio. Euro inkl. der zusätzlich gekauften Grundstücke;
- In Hamm haben wir bereits einen Umbau für ein Fitnessstudio abgeschlossen; und wir haben einen Bauantrag für die Vergrößerung des Penny gestellt; dieser Umbau wird voraussichtlich Anfang 2022 stattfinden; auch ein Bäcker und ein Reisebüro wird in diesem Zusammenhang vergrößert bzw. versetzt; Kosten 500.000 Euro;
- In Lübbenau haben wir diverse kleinere Maßnahmen umgesetzt mit der neue Mieter gewonnen bzw. bestehende Mieter sich vergrößern konnten; außerdem war Baubeginn für Tedi, wo wir im 1. OG mehrere kleinere schwer vermietbare Flächen zu einer großen Fläche zusammenzulegen; in Lübbenau wird es auch noch weitere Maßnahmen geben, um das Objekt deutlich besser aufzustellen; Kosten insgesamt über 1 Mio. Euro;

Auswirkungen Corona
- Corona hatte nur kleine Auswirkungen auf unser Geschäft;
- im ersten Lockdown hatten wir zeitweise 20% Mietaussetzungen im April und 10% im Mai; in der Spitze waren dadurch rund 300.000 Euro an Mietforderungen offen; das meiste ist bereits durch Nachzahlungen bei uns eingegangen; aktuell sind davon noch 100.000 Euro offen; wir hatten nur minimale Ausfälle und Verzichte;
- im zweiten Lockdown gab es im Dezember nur erste kleinere Aussetzungen (Fitness & Gastro); im Januar/Februar 2021 hatten wir bemerkenswert gute Zahlungseingänge – die Collection Rate betrug für beide Monate über 93 %; allerdings sind ein paar Zahlungen unter Vorbehalt erfolgt;
- derzeit sind aus beiden Lockdowns noch insgesamt 270.000 Euro offen; davon 150.000 Euro bei bonitätsstarken Non‐Food‐Filialisten;
- Nur ein Mieter hat bisher Insolvenz anmelden müssen; aber das ist kein großer Filialist, was für uns sehr wichtig ist;
- Wichtig ist auch, dass die ausgesetzten Mieten bisher nur gestundet sind; d.h. die Stundungen haben keine Ergebnisauswirkung;
- Wir können in keinster Weise Änderungen bei den Banken erkennen; Im Gegenteil, wir bekommen nach wie vor sehr gute Finanzierungsangebote auch für Objekte, wo Mieter ihre Mieten temporär derzeit nicht zahlen oder gezahlt haben;
- [15:00] Wir hatten im letzten Jahr bei einigen Banken vorsorglich die Tilgungen ausgesetzt; das haben die Banken aber sehr positiv aufgenommen;
- Unser großer Vorteil ist, dass wir überwiegend Lebensmittelhändler, Drogerien Apotheken, Ärzte, und Baumärkte als Mieter haben und mit diesen Mietern rund 70 % unserer gesamten Mieten erwirtschaften; Baumärkte hatten in 2020 übrigens ein Rekordjahr [genau wie die Lebensmittelhändler]; selbst die Mieter, die hart von Lockdown getroffen waren, hatten z.T. ein erstaunlich gutes Jahr; wir haben bei einem namhaften Filialisten eine Umsatzmietvereinbarung; dessen Geschäft war in 2020 für 2 Monate geschlossen; trotzdem hat er es geschafft, in den restlichen 10 Monaten den Umsatz ggü. 2019 um fast 10 % zu steigern; das zeigt, dass es selbst bei den Mietern, die von dem Lockdown und Schließungen betroffen sind, nicht immer ganz so schlimm ist, wie es vielleicht auf den ersten Blick wirkt;

Verkauf Bleicherode
- Wir haben gestern den Verkauf von Bleicherode gemeldet; das ist der erste Verkauf ihn unserer gesamten Firmengeschichte; Wir hatten das Objekt nicht aktiv auf dem Markt angeboten; es kam jemand auf uns zu, der eine spezielle lokale Verbindung zu dem Ort hat; der sieht vielleicht auch Potenzial in dem Leerstand, das wir nicht realisieren können; Bei so einem [hohen] Gebot muss man dann einfach verkaufen; wir haben hier einen positiven Einmaleffekt von 2,6 Mio. Euro vor Steuern erzielt; und der Verkauf führt zu einem Mittelzufluss von 3 Mio. € nach Steuern und Vorfälligkeitsentschädigung; defacto haben wir damit die gesamte Dividende, die wir für 2021 anpeilen, schon verdient;
- Der Verkauf war eine Ausnahme; wir planen keine weiteren Verkäufe und führen auch keine Gespräche über andere Veräußerungen; und wir werden auch nichts verkaufen, es sei denn, wir bekommen einen Wahnsinnspreis geboten; Der Verkauf von Bleicherode hat nichts an unserer Strategie verändert, dass wir kaufen und behalten wollen; Ausnahmen bestätigen die Regel;

Ausblick
- Der FFO soll in 2021 erneut deutlich steigen, von 5,8 Mio. Euro (1,32 € je Aktie) auf 7,1 Mio. Euro (1,61 € je Aktie); da hilft auch die ganzjährige Konsolidierung von Radeberg;
- der annualisierte FFO soll Ende 2021 mind. 8 Mio. € betragen;
- die Dividende soll erneut angehoben werden; aber wir planen keine Sonderdividende; wir betrachten den Verkauf von Bleicherode als One-Off;
- wir haben erstmals auch ein weiteres Ziel genannt: Wir wollen mindestes 2 Mio. Euro durch Aufvalutierung von Krediten generieren; d.h. dass wir für bestehende Darlehen aufgrund der guten Entwicklung von Objekten zusätzliche Darlehen aufnehmen können; so können wir Cash freisetzen ohne die Objekte verkaufen zu müssen, sodass wir für das weitere Wachstum keine Kapitalerhöhung brauchen;
- die Gesamtliquidität einschließlich nicht genutzter Kreditlinien beträgt derzeit 10 Mio. Euro
- Wir gehen davon aus, dass wir das Portfolio in 2021 deutlich steigern können;

Entwicklung in einem für DEFAMA typischen Jahr
- Was ist für uns ein typisches Jahr? Die folgenden Angaben sind der theoretische Durchschnitt, da können wir auch mal drüber oder drunter liegen;
- Pro Jahr kaufen wir typischerweise fünf bis acht Objekte für 15 bis 20 Mio. €;
- In der Regel können wir die Ankäufe mit mehr als 80% der Gesamtinvestitionssumme durch Bankdarlehen finanzieren;
- Das führt dazu, dass wir einen Bedarf von rund 3 Mio. € an Liquidität für die Zukäufe haben;
- Wir wollen über 2 Mio. € der benötigten 3 Mio. Euro durch Revalutierung von Bestandsdarlehen generieren;
- Durch die Zukäufe generieren wir Zusatzmieten von 1,5 bis 2 Mio. € mit einer FFO‐Marge von über 45%
- Wir sind zuversichtlich, dass wir auch in Zukunft Nettogewinn, FFO und NAV je Aktie jährlich zweistellig steigern können;

Langfristplanung „DEFAMA 2025“
- Unsere Langfristplanung bis 2025 ist unverändert
- wir wollen bis Ende 2025 einen Portfoliowert von 260 bis 300 Mio. Euro, annualisierte Mieterträge von 24 Mio. Euro, einen FFO von über 11 Mio. Euro und einen FFO je Aktie von über 2,50 Euro erreichen;
- Wir gehen davon aus, dass wir diese Ziele ohne Kapitalerhöhung erreichen können;

[20:00]
Fragen von Andreas Pläsier von Warburg Research
Warum steigt die Dividende nur 3 Cent? In den Vorjahren waren es 5 Cent.
- wir haben in den letzten Jahren etwas unplanmäßig die Ausschüttungsquote erheblich erhöht; zuletzt lagen wir bei über 90 % Ausschüttungsquote, was mehr ist, als geplant war; deshalb wollen wir Ausschüttungsquote etwas reduzieren; trotzdem soll die Dividende in absoluten Zahlen weiter gesteigert werden;
Gibt es weiteres Potenzial den durchschnittlichen Zinssatz für die Darlehen weiter zu senken? Oder fordern die Banken schon höhere Zinsen?
- Wir merken von steigenden Zinsen bisher nichts; die Finanzierungsangebote sind auch eher individuell vom Objekt und der Lage des Objektes abhängig;
- Die Angebote sind alle attraktiv; selbst die schlechtesten Angebote von heute sind besser als die besten Angebote vor fünf Jahren; vor fünf Jahren hätte man jedes dieser Angebote sofort unverhandelt mit Handkuss genommen;
- Der Zinssatz ist für uns ohnehin nicht der entscheidende Faktor; für uns ist die Finanzierungshöhe und die Tilgung sehr viel wichtiger, weil das Einfluss auf die Eigenkapitalrendite und den laufenden Cashflow hat, die wir mit den Objekten erzielen;
Sind weitere Wettbewerber im Markt und hat sich das auf die Marktpreise/Transaktionen ausgewirkt?
- Die Marktpreise haben durchaus angezogen;
- Es gab ja auch den schönen Artikel „Corona war "Ritterschlag" für Fachmarktzentren“ in der Immobilien Zeitung vom 22.09.2020 (siehe https://www.immobilien-zeitung.de/1000073792/corona-war-ritt… )
- Das Segment hat sich in der Krise einfach bewährt;
- Wir haben unsere Objekte in 2020 trotzdem im Durchschnitt für weniger als das 10fache der Miete einkaufen können; obwohl da auch ein paar Objekte dabei waren, die relativ Süddeutsch waren; oder eine sehr lange Laufzeit hatten (Anklam);
- In der Praxis ist der Kauffaktor für uns nur eine Richtschnur und nicht so entscheidend, wann eine Investition gut ist und wann nicht; Der genaue Kauffaktor ist für uns auch nicht entscheidend; wenn das Objekt qualitativ sehr gut ist und gut finanzierbar ist, dann zahlen wir auch gerne einen höheren Preis; umgekehrt würden wir ein Objekt selbst zum 5fachen der Jahresmiete nicht kaufen, wenn es aus Bankensicht unfinanzierbar ist und das Risiko sehr hoch ist, dass es binnen weniger Jahre leer läuft und unvermietbar ist; Dann kaufen wir lieber zum 12fachen ein Objekt, dass die die Bank dann auch gerne mit 90 % des Nettokaufpreises finanziert;

[25:30]
Fragen von Stephan Bonhage vom Bankhaus Metzler
Sehen Sie die Gefahr von Nachverhandlungen bei den Mietverträgen? Sind einige Mieter vielleicht gefährdet, wenn der Lockdown noch wesentlich länger anhält? Takko hat z.B. bereits eine Landesbürgschaft beantragt?
- Wir machen uns grundsätzlich keine wirklichen Sorgen um die größeren Mieter; aber es gibt ein paar kleinere Mieter wie z.B. Reisebüros, die richtig Probleme haben; aber wir haben im Bestand nur drei Reisebüros, die alle überschaubare Mieten haben;
- Ich bin fest überzeugt, dass Takko als Marke oder Unternehmen bestehen bleiben wird;
- Ich halte es für möglich, dass es bei Mietern zu Restrukturierungen kommt – z.B. um eine Verschuldungssituation zu bereinigen; das wird aber nicht dazu führen, dass die Standorte aufgebeben werden;
- Selbst wenn Mieter ausziehen, ist für uns immer entscheidend, dass wir nachhaltig starke Standorte haben, bei denen wir uns sehr sicher sind, dass wir sie problemlos alle nachvermieten können; Wir haben auch immer einen Plan B, was wir machen würden, wenn ein Mieter rausgeht; das ist für uns auch eine wichtige Frage im Ankauf; Objekte, wo wir diese Frage nicht beantworten können, kaufen wir nicht; Wir hatten in der Vergangenheit auch schon solche Situationen; wir hatten vor Corona die Insolvenzen von AWG (Schneeberg) und Miller & Monroe (Staßfurt); in beiden Fällen konnten wir die Fläche nahtlos weitervermieten (beides Mal Tedi); Penny ist in Merseburg ausgezogen, wo wir nahtlos an Action weitervermieten konnten; das zeigt die Qualität der Standorte;
- Sollte ein Mieter durch Insolvenz ausfallen, dann gehe ich davon aus, dass wir entsprechende Möglichkeiten der Nachvermietung haben; Natürlich ist das immer mit Aufwand und i.d.R. auch mit negativen Einmaleffekten verbunden; aber das gehört einfach zum Geschäft dazu;
Wie sehen Sie die Auswirkungen des Verkaufs von Bleicherode auf Guidance für das aktuelle Jahr?
- Der Verkauf von Bleicherode hat keine Auswirkung auf die Guidance; der Jahresüberschuss dürfte durch diesen positiven Einmaleffekt eher übertroffen werden; ich verstehe unsere Guidance um den Verkauf von Bleicherode bereinigt; der Verkaufsgewinn von Bleicherode kommt noch mehr oder weniger auf die Guidance drauf;
- Der Nutzen-Lasten-Wechsel ist für Mitte 2020 geplant;

[29:00]
Stefan Scharff von SRC Research
Wie hoch ist das geplante Investitionsvolumen für 2021 und 2022? Können wir da noch weitere Details erfahren?
- Das ist eine sehr gute Frage, die ich schwer beantworten kann. Häufig hängt die Investition nicht von uns ab, weil wir da von Ämtern (Baugenehmigungen), Abschluss von Mietverträgen und Planungen abhängig sind;
- Wir haben mehrere weitere Projekte in Planung – teilweise jeweils mit 1 Mio. Euro Investitionsvolumen – die noch nicht auf Folie 13 erwähnt sind; aber da sind die Vorarbeiten noch nicht abgeschlossen und keine Bauanträge gestellt; Da kann es immer zu Verzögerungen kommen; siehe Radeberg wo es eine 7 monatige Verzögerung gab, die keiner auf den Plan hatte und die eigentlich auch nicht hätte passieren dürfen;
- Nach aktuellem Stand gehe für 2021 von Investitionen i.H.v. 3-4 Mio. Euro in den Bestand aus; aber diese Schätzung ist mit großen Unsicherheiten behaftet, da bisher nur in Löwenberg der Umbau schon läuft und der Beginn der anderen Projekte noch offen ist;
Gibt es bereits in den Objekten verfügbare Amazon Abholstationen?
- mehr als die Hälfte der Stationen stehen bereits; die wird eine nach der anderen aufgebaut
- Wir erzielen da auch Einnahmen, deren Höhe wir aber nicht öffentlich nennen können;
- Aber die Einnahmen stehen für uns nicht im Vordergrund; Ausschlaggebend für das Aufstellen der Amazon Abholstationen war die Überlegung, dass in jedem Ort irgendwo so eine Station aufgebaut werden wird und dann haben wir die Stationen lieber bei uns, als beim Wettbewerbssupermarkt, der dann die Frequenz der Kunden bekommt, die ihre Pakete da abholen; ich glaube, dass diese Abholstationen einen positiven Frequenzeffekt für alle unsere Mieter haben, auch wenn der Effekt schwer zu kalkulieren ist;
Besteht nicht die Gefahr, dass die DeFaMa-Mieter durch verstärkte Onlinekäufe über diese Abholstationen betroffen sind (z.B. bei Bekleidung oder Schuhen)?
- In Kleinstädten im ländlichen Raum wird das relativ geringe Auswirkungen haben;
- Produkte die man bei Kik, Tedi oder Deichmann holt, kauft man seltener oder gar nicht online;
- Ich gehe nicht davon aus, dass es da grundlegende Verwerfungen geben wird;
- In der Phase zwischen den Lockdowns war auch klar erkennbar, sobald geöffnet ist, gehen die Leute auch wieder in die Läden; und die Umsätze sind - bei den Mietern wo wir es wissen - direkt wieder auf vor Coronaniveau gewesen;

Der Chef von KiK hat diese Aussage vor kurzem auch in einem Interview bestätigt:

HANDELSBLATT: Konnten Sie auch einiges mit zusätzlichem Onlinegeschäft kompensieren?
Wir haben unseren Onlineumsatz im Lockdown verdoppelt, aber auf niedrigem Niveau. Sie müssen bedenken: 88 Prozent der bei uns verkauften Teile liegen im Preis unter 5,99 Euro, etwa 50 Prozent liegen sogar unter 1,99 Euro. Das bekommen Sie online nicht profitabel abgebildet. Unser Geschäftsmodell funktioniert so, wie es strukturiert ist und wie es die Kunden erwarten, nicht online. Was der Kunde gern annimmt, ist die Lieferung von online bestellter Ware in die Filiale.
…
HANDELSBLATT: Das heißt, Ihr Erfolgsmodell ist abhängig vom stationären Verkauf – und damit von geöffneten Geschäften?
Ja, absolut. Kik wird mit diesem Sortiment kein Onlineplayer, das geht in diesem Preiswertsegment nicht. Konkurrenten wie Action oder Primark machen gar keinen E-Commerce. Dazu kommt: Wir sind kein Start-up, das um jeden Preis wachsen will, bei uns muss alles Rendite bringen, zumindest auf mittlere Sicht. Und irgendwann kommen Sie an eine Grenze, an der Sie sich entscheiden müssen, ob Sie noch stärker in dieses Geschäft investieren, um neue Kapazitäten zu schaffen, ohne die weiteres Wachstum nicht möglich wäre.
HANDELSBLATT: Warum verkaufen Sie nicht über Marktplätze?
Wir haben es versucht, es ist aber nicht erfolgreich gewesen. Der Unterschied ist: In der Filiale inspirieren wir die Kunden zu zusätzlichen Ausgaben, online gelingt uns das nur sehr bedingt. Der Onlineshop ist Zusatzgeschäft, da bestellt auch schon mal ein Unternehmen 50 rote Fleece-Decken. Aber eine echte Alternative zur Filiale ist er nicht.
HANDELSBLATT: Sind Sie dann überhaupt noch zukunftsfähig?
Ich kann jetzt natürlich nicht 20 Jahre im Voraus gucken. Aber in unserer Mittelfriststrategie sind wir überzeugt, dass das stationäre Geschäft für Kik weiterhin sehr erträglich sein kann. Es gibt in diesem Niedrigpreissegment keinen Online-Komplettanbieter. Und unsere Kunden freuen sich, das Haus verlassen zu können, sie sind im Schnitt sehr lange in der Filiale.
Quelle: 03.02.2021 https://www.handelsblatt.com/unternehmen/handel-konsumgueter…


[34:00]
Christoph von Schwanenflug von der Immobilien Zeitung
Wie hoch war die Mieteingangsrate (Collection Rate) für das Jahr 2020?
- Bezogen auf den Jahresumsatz hatten wir in 2020 weniger als 1 % Mietaussetzungen/Mietausfälle zu verzeichnen; was die Mieteingangsrate angeht war unterm Strich im Jahr 2020 kein erkennbarer Unterschied zu anderen Jahren; Da war das Jahr 2019 mit der Insolvenz von AWG und Miller & Monroe für uns schlimmer gewesen;
Warum ist der zweite Lockdown so viel entspannter als der erste Lockdown?
- Der Handel konnte sich mit Monaten Vorlauf sehr viel besser auf den zweiten Lockdown einstellen; Jedem der sich mit den Zahlen und der Situation beschäftigt hat, war spätestens ab Mitte Oktober klar, dass es einen weiteren Lockdown geben muss; Man wusste jetzt auch schon, wie die Banken auf so etwas reagieren; man konnte sich darauf einstellen, dass Läden auch abrupt geschlossen werden und entsprechende Strukturen schaffen;
- Man darf nicht vergessen: Der erste Lockdown kam aus heiterem Himmel mit nur einer Woche Vorlauf; das hat die Firmen viel, viel unvorbereiteter getroffen, weil das viele auf Geschäftsleitungsebene vermutlich nicht haben kommen sehen, denn im Alltag war man damit gar nicht befasst; Man wusste auch überhaupt nicht, wie lange der Lockdown dauern wird; Man wusste beim ersten Lockdown auch nicht, wie schlimm uns das Ganze erwischt und wie sich solche Themen wie Arbeitslosigkeit und Kurzarbeit auf den Konsum auswirken; es hätte ja sein können, dass der Konsum insgesamt drastisch einbricht;
- Mittlerweile weiß man mit dieser Thematik umzugehen; man weiß, dass die Welt auch beim ersten Lockdown nicht unter gegangen ist und das wird sie auch beim zweiten Lockdown nicht tun; und ganz wichtig ist auch: Mit den Impfungen ist das Ende des Gesamtthemas in Sicht; das war beim ersten Lockdown nicht der Fall;
- Und jetzt im zweiten Lockdown denken vielleicht einige Mieter auch schon an die Zeit nach dem Lockdown und fragen sich: Will ich als Mieter meine gute Bonität bei den Vermietern aufs Spiel setzen, indem ich jetzt radikal die Mieten aussetze, um dann nach der Krise bei Vermietern und Projektentwicklern auf der roten Liste zu stehen und dadurch in der Expansion gehemmt zu sein;


[37:30]
Fragen von David von Stummfeld
Sie stellen den FFO sehr stark in den Fokus. Welche Kennzahl sollte man als Aktionär in den Fokus stellen?
- Wenn ich persönlich Aktien kaufe, dann ist für mich der FFO je Aktie die entscheidende Kennzahl; ich habe nichts davon, wenn eine Firma permanent wächst, aber das nur durch Kapitalerhöhungen finanziert und pro Aktie kein nennenswertes Wachstum erkennbar ist;
- Ich halte nichts vom NAV bzw. sogenannten inneren Wert je Aktie; zehn leerstehende Supermärkte haben auch einen Wert, aber die generieren keinen Cent Ertrag und sind dann oftmals in der Praxis auch gar nicht wirklich vermietbar; d.h. ein NAV der aus 10 leeren Supermärkten besteht ist für mich nicht soviel Wert, wie ein NAV der aus voll vermieteten Objekten besteht, die auch Erträge erwirtschaften, die man auch ausschütten könnte; Insofern warne ich auch davor den NAV bzw. den sogenannten inneren Wert als Kerngröße einer Immobiliengesellschaft zu sehen; zumal die Marktwerte schwanken; momentan steigen die Marktwerte aber in anderen Phasen sinken sie möglicherweise; die Marktwerte sind nur dann relevant, wenn ich dazu auch eine Veräußerung durchführen kann; Was ich aber tatsächlich in der Tasche habe, ist der Ertrag und das ist für mich das einzige, was auch in der Planung zählt;
- Natürlich veröffentlichen wir trotzdem diese Kennzahlen, weil der Markt das gerne möchte; aber zu unserem derzeitigen NAV würde ich unser Portfolio im Leben nicht verkaufen; wenn wir verkaufen würden, würden sicher ganz andere Preise am Markt erreichen;
Unter welchen Kriterien würden Sie einen Aktienrückkauf oder eine Kapitalerhöhung in Betracht ziehen?
- Wenn wir tatsächlich so viele Möglichkeiten zum Investieren haben, dass wir das mit den bestehenden Mitteln nicht mehr können, dann würden wir eine KE machen, wenn wir mit der KE auch die Kennzahlen pro Aktie weiter steigern können; das haben wir in der Vergangenheit ja auch getan;
- Ein Aktienrückkauf käme erst dann in Frage, wenn wir keine Idee mehr haben, was wir mit dem Geld machen können – also weder im Bestand noch am Markt in neue Objekte investieren können; ein weiterer Grund für einen Aktienrückkauf wäre, wenn unsere Aktie dermaßen günstig ist, dass ein Aktienrückkauf die größte Wertsteigerung für die Aktionäre verspricht; damit könnte man auch den FFO je Aktie steigern; Ein Rückkauf ist aber derzeit nicht geplant; wir haben einen entsprechenden HV-Beschluss, aber in der Praxis spielt das für uns keine Rolle;
Was wäre eine natürliche Grenze, wie groß die DeFaMa werden kann?
- das ist eine sehr gute Frage; Ich habe ganz am Anfang der DeFaMa mal gesagt, dass wir nicht wissen, ob wir bei 40 oder 50 Objekten zu dem Schluss kommen, dass es nicht sinnvoll ist, noch größer zu werden; Heute haben wir diese Größe erreicht, aber ich habe nicht den Eindruck, dass wir beginnen die Kontrolle über das Portfolio zu verlieren; auch weil die Hausverwaltung, Projektentwicklung und Buchhaltung im Hintergrund mitgewachsen ist;
- Ob es eine Grenze gibt – z.B. bei 100 Objekten - weiß ich nicht; die VIB hat über 100 Objekte im Bestand und ist nach wie vor sehr erfolgreich; das zeigt, dass man mit einem ähnlichen Konzept ganz andere Größen erfolgreich verwalten kann;
Ich bin ein Fan von geringen oder keinen Dividenden. Wäre das eine langfristige Option?
- Unsere erklärte Dividendenpolitik ist, die Dividende kontinuierlich zu steigern; wir wollen aber keine Ausschüttung nur der Ausschüttung wegen; Die Dividende muss auch immer verdient sein; viele Aktionäre schätzen auch die Dividende; in unruhigen Zeiten ist die Dividende auch ein Stabilisator; es hilft auch bei den Banken, wenn die Banken sehen, dass da eine kontinuierliche Entwicklung ist; insofern bekennen wir uns ganz klar zur Dividende und ich glaube bei einem Bestandshalter erwartet der Markt auch, dass man in einem gewissen Umfang auch Ausschüttungen tätigt und nicht nur auf dem Papier irgendwelche Werte nach oben zieht;


[44:20]
Fragen von Johannes Schwarz
Wie hoch ist jetzt die annualisierte Jahresmiete in Merseburg?
Wie hoch ist die annualisierte Jahresmiete in Löwenberg, Hamm und Lübbenau nach den Umbauten?
- In Merseburg ist die Jahresmiete nach dem Auszug von Penny und dem Einzug von Action auf rund 120.000 Euro gesunken [vorher 163.000 Euro]; wir haben Merseburg ausgesprochen günstig kaufen können [der Kaufpreis lag bei 1,03 Mio. Euro]; selbst nach diesem Rückgang der Miete liegt der Einkaufspreis immer noch unter dem 10fachen der neuen Jahresmiete;
- In Löwenberg wird sich die Jahresnettomiete nach dem Umbau bei ca. 275.000 Euro bewegen [vorher 180.000 Euro] ; das ist noch nicht ganz durch; da könnten sich noch kleine Änderungen ergeben;
- In Hamm werden wir nach den Umbauarbeiten eine Jahresmiete von 400.000 Euro haben; da kamen wir von ursprünglich 315.000 Euro; wir hatten beim Kauf eine Leereinheit, die wir sehr schnell an eine Babytagespflege vermieten konnten; durch die Maßnahmen insbesondere für das Fitnessstudio und den Penny die Mieten deutlich steigern können; das war auch der Grund, warum die Hamm finanzierende Bank zu einer Revalutierung des Kredites bereit war und zwar deutlich über die Umbaukosten hinaus;
- Lübbenau ist wegen der hohen Mieterzahl etwas komplizierter; bei über 70 Mietern hat man eine gewisse Grundfluktuation, weshalb es da permanent Entwicklungen gibt; bei Kauf hatte das Objekt rund 900.000 Euro Nettojahresmiete; inzwischen haben wir schon eine Menge bei der Laufzeitenstruktur der Mietverträge gemacht und der Mietertrag liegt bei etwas über 1 Mio. Euro; wobei ein paar Entwicklungen noch nicht abgeschlossen sind; ich gehe davon aus, dass wir mittelfristig signifikant über 1 Mio. Euro liegen werden, weil es noch Leerstand gibt und wir gerade mit einem Mieter über eine erhebliche Vergrößerung der Fläche verhandeln - von 100 auf 300 m² bei einer gestiegenen Quadratmetermiete; dafür müsste aber auch noch eine größere Investition erfolgen; da ist noch einiges Potenzial; ob das Objekt am Ende 1,05 oder 1,1 Mio. Euro Nettomieteinnahmen generieren wird oder sogar noch mehr, ist noch offen;
Wie hoch war der WALT in Bleicherode?
- Den WALT von Bleicherode haben wir nicht veröffentlicht; machen wir auch nicht; aber ich kann soviel sagen, dass der WALT von Bleicherode unter unserem Portfoliodurchschnitt liegt [aktuell 5 Jahre];
- Es gab in dem Objekt auch keine größeren Maßnahmen und wir selbst haben seit dem Kauf auch nichts nennenswertes in das Objekt investiert;
- Das Objekt war eine Cash-Cow;
- Wir hatten einige Capex Themen, die wir hätten machen müssen, wenn wir das Objekt jetzt nicht verkauft hätten; das war mit ein Grund für den Verkauf;


[48:15]
Fragen von Peter Hasler, Sphene Capital;
Betreffen die auf S. 14 der Präsentation angegeben offenen Forderungen i.H.v. 270.000 Euro nur den zweiten Lockdown?
- Nein, das sind die offenen Forderungen aus beiden Lockdowns; 100.000 Euro aus dem ersten Lockdown und 170.000 Euro aus dem zweiten Lockdown;
Im ersten Lockdown sind 20 % der Mieten im April bzw. 10 % der Mieten im Mai nicht eingegangen. Beim zweiten Lockdown sind im Januar und Februar 2021 nur 7 % der Mieten nicht eingegangen. Warum war der Mietausfall im zweiten Lockdown so viel geringerer?
- Ganz wichtig: Das sind Mietaussetzungen kein Mietausfall, das ist ein großer Unterschied;
- Man muss berücksichtigen, dass wir im zweiten Lockdown von einer etwas anderen Basis reden, weil das Portfolio heute größer ist;
- Einige Mieter, die im ersten Lockdown ihre Miete ausgesetzt haben, haben dieses Mal trotz Schließung gezahlt; ich führe das teilweise darauf zurück, dass einige Mieter den Vermietern keinen zusätzlichen Stress machen wollen; wenn die monatlichen Raten der Bank bei den Vermietern nicht mehr gezahlt werden können, fangen vor allem kleinere Vermieter an richtig zu rotieren; Da hat man als Mieter auch richtig stress, wenn erboste Kleinvermieter anrufen, die auf die monatlichen Mietzahlungen angewiesen sind; Insofern muss man sich als Mieter eine Mietaussetzung auch unter Ressourcengesichtspunkten gut überlegen; bei vielen Mietern geht es pro Filiale um relativ kleine Summen; eine typische Filiale von unseren Modemietern hat nur wenige 100 Quadratmeter; selbst wenn die Miete 10 Euro pro Quadratmeter betragen würde - was in unserem Portfolio eher am oberen Ende der Spanne wäre - beträgt die Miete nur wenige 1.000 Euro pro Standort und Monat; Wenn ein Mieter da tausende Filialen hat bei ganz vielen unterschiedlichen Vermietern hat, ist das organisatorisch ein großer Aufwand, die Miete für alle Filialen einen oder zwei Monate auszusetzen; Ich glaube, dass die Strukturen vieler Mieter nicht für so einen Aufwand ausgelegt sind und dass sich dann einige Mieter lieber als starker verlässlicher Partner profilieren und sich von Wettbewerber abgrenzen wollen, die aus purer Not die Miete nicht zahlen können;
Die sechsstelligen Abschreibungen auf Forderung liegen aber deutlich unter den 270.000 Euro offenen Forderungen, oder?
- Ja; Wir haben teilweise auch reguläre Mietforderungen abgeschrieben oder höchstvorsorglich auch Nebenkostennachzahlungen wertberichtigt, wenn der Mieter Coronarückstände hat; d.h. die Forderungsabschreibungen betreffen nicht nur Coronaaussetzungen;
Auf Seite 3 der Präsentation steht: „rund 80% der Nettokaltmieten stammen von bonitätsstarken Filialisten“
Und auf Seite 14 steht: „Lebensmittel, Drogerie, Ärzte/Apotheken, Baumärkte etc. stehen für ca. 70% unserer Mieten“
Welche bonitätsstarken Filialisten gibt es denn, die nicht unter die Kategorie Lebensmittel, Drogerie, Ärzte/Apotheken, Baumärkte fallen?
- Z.B. das Dänische Bettenlager hat eine der höchsten Bonitäten, die ich je gesehen habe, fällt aber nicht unter Lebensmittel, Drogerie etc.; auch Tedi ist bonitätsstark; grundsätzlich sind auch Mieter wie KiK oder Deichmann als bonitätsstarke Filialisten einzustufen, auch wenn sie derzeit durch den Lockdown betroffen sind;
- Umgekehrt sind Ärzte oder Apotheken keine Ketten; die sind dann zwar in den 70 % drin, aber nicht in den 80 %;
Wie hoch ist die Anzahl der Quadratmeter, die momentan im Lockdown sind?
- Das ist eine gute Frage, aber da muss ich passen; die Frage ist auch, wie man das zählt; sind z.B. Baumärkte geschlossen oder nicht? Baumärkte dürfen Click und Collect machen und auch Menschen mit Gewerbeschein dürfen dort normal einkaufen; nur der normale private Endverbraucher nicht; und Baumärkte haben sehr große Flächen, allerdings bei relativ niedrigen Quadratmetermieten;
- Ich schätze, dass in unserem Portfolio auf Basis der Mieten ca. 20-25 % unserer Mieter ganz oder teilweise von den Schließungen betroffen sind; das entspricht auch ungefähr den Mietaussetzungen, die wir im April hatten;
Bei welchem LTV fühlt Ihr Euch wohl?
- Da habe ich keine feste Obergrenze, weil der LTV für uns nur eine Rechengröße ist;
- der LTV ergibt sich ja aus dem Marktwert des Objekts und der Darlehenshöhe; beim Marktwert kann man durchaus darüber streiten, ob unsere Objekte eigentlich viel mehr wert sein sollten; bei der Finanzierung ist für uns nicht so entscheidend, wie heute die Finanzierungshöhe im Verhältnis zum Objektwert ist, sondern wie hoch der LTV am Ende der Zinsbindung ist und da liegt er aufgrund der hohen Tilgungen weit unter 50 %; deshalb halten wir unseren auf den ersten Blick scheinbar sehr hohen LTV in Verbindung mit der langen Zinsbindung von fast 8 Jahren für konservativer, als wenn der LTV beispielsweise bei 50 % läge, bei aggressiver bewerteten Objekten und einer Zinsbindung von nur 4 Jahren;

Anmerkung von mir:
Der LTV (Fachsprache: LTV = Loan-to-Value) ist die Verschuldungsquote und errechnet sich aus der Kredithöhe geteilt durch den Marktwert der Immobilien. Je nachdem, wie hoch der Marktwert ist bzw. vom Gutachter angesetzt wird, ist die Verschuldungsquote entsprechend höher oder niedriger, wie die folgende Tabelle zeigt. Gemäß Präsentation zu den vorläufigen Jahreszahlen betrugen die ausstehenden Kredite per 31.12.2020 110 Mio. Euro. Und der Marktwert der Immobilien war 179 Mio. Euro. Damit betrug der LTV 61 % (110 Mio. Euro : 179 Mio. Euro).

                                                     Wert der     Verschuldungs-	

                                                    Immobilien      quote (LTV)

                                                   in Mio. Euro       in %

Wert zum 12,5fachen der Miete* (14,3 Mio. € x 12,5)     179           61 %

Wert zum 13fachen der Miete* (14,3 Mio. € x 13)         186           59 %

Wert zum 14fachen der Miete* (14,3 Mio. € x 14)         200           55 %

Wert zum 15fachen der Miete* (14,3 Mio. € x 15)         215           51 %

*) Die 43 Objekte erwirtschaften gem. Präsentation Nettomieten i.H.v. 14,3 Mio. Euro

Die Aussage mit der Tilgung ist auch ein interessanter Punkt, denn man erst erkennt, wenn man die Finanzierungsparameter der einzelnen Gesellschaften mal längerfristig in einer Exceltabelle vergleicht. Vergleichen wir die DeFaMa mal mit der VIB und der TLG, da sich alle drei ganz überwiegend über Annuitätendarlehen finanzieren. Allerdings mit zwei großen Unterschieden. Die TLG und VIB verschulden sich bei Neufinanzierung mit 60-70 % deutlich geringer als die DeFaMa mit 85 und mehr Prozent des Objektwertes.
Eine geringere Verschuldung wird allgemein als weniger riskant angesehen. Und die Erfahrungen während der Finanzkrise, als viele hochverschuldete Immobiliengesellschaften Pleite gegangen sind, geben diesen Gesellschaften auch Recht. ABER, es macht keinen Sinn, nur auf die Verschuldungsquote zu schauen, ohne sich auch die Art der Finanzierung und die zwischenzeitliche Tilgung anzusehen. Die DeFaMa verschuldet sich zwar höher als die anderen Gesellschaften, tilgt dafür aber auch deutlich mehr.
Die Laufzeiten der Zinsbindungen liegen bei allen Gesellschaften um die 10 Jahre. D.h. so lange besteht seitens der Finanzierung kein Risiko. Denn so lange Zins und Tilgung ordnungsgemäß erbracht werden, kann die Bank den Kredit nicht fällig stellen. Erst nach Ende der Zinsbindung (also 10 Jahre nach Darlehensaufnahme oder später) könnte die Bank den Kredit fällig stellen bzw. besteht ein Refinanzierungsrisiko, weil dann die Zinsen vielleicht deutlich höher liegen als heute. Aus diesem Grund muss man als Investor nicht auf den heutigen LTV schauen, um das Risiko aus der Finanzierung abzuschätzen, sondern auf die Verschuldungsquote nach Ablauf der Zinsbindung.
Durch die hohe Tilgung der DeFaMa sinkt der LTV am Ende der Zinsbindungsfrist stärker als bei den anderen Gesellschaften (unter der Annahme, dass der Wert des finanzierten Objekts konstant ist). Das heißt wenn der Kredit zur Refinanzierung ansteht, liegt der LTV bei der DeFaMa unter dem LTV der TLG oder VIB, obwohl der LTV am Anfang deutlich höher war. D.h. trotz des höheren LTVs am Anfang ist das Refinanzierungsrisiko am Ende niedriger als bei den Wettbewerbern!

Unternehmen         Zinssatz     Zinsbindung      Tilgungshöhe       LTV             LTV

                Neukredite       Neukredite          Neukredite   zu Beginn     nach 10 Jahren

TLG                < 2,0 %       mind. 10 Jahre          < 1,5 %            60 %           50 %

VIB                < 2,0 %       mind. 10 Jahre            3,0 %            70 %           47 %

DeFaMa             < 2,2 %       mind. 10 Jahre            4,6 %            85 %           42 %

Quelle: Angaben der Unternehmen; LTV nach 10 Jahren eigene Berechnung;

Wie viel von der Guidance für 2021 ist durch die Zukäufe im letzten Jahr schon in trockenen Tüchern?
- unsere Guidance für 2021 basiert im Wesentlichen auf dem bereits im Bestand befindlichen Portfolio plus einen kleinen Schnaps aus zusätzlichen Akquisitionen;
- insofern basiert unsere Guidance nicht auf zusätzlichen Ankäufen, weil z.B. Ankäufe, die wir jetzt tätigen würden, mutmaßlich schon keine Auswirkungen mehr auf das 1HJ 2021 hätten, sondern nur auf das 2Hj 2021;
- Trotzdem ist die Guidance noch nicht in trockenen Tüchern, weil immer noch Mieter ausziehen oder ausfallen können und die Kostenseite muss man auch im Auge behalten;


Fragen von Thorsten Müller, Lighthouse
Die 48 Cent Dividende sind sicherlich eine erfreuliche Steigerung. Aber die Schätzung der drei Researchhäuser lag bei 50 Cent. Sie geben als Guideline 40 % vom FFO oder 80 % vom Nettoergebnis vor. 48 Cent sind 36 % vom FFO und 84 % vom Gewinn je Aktie. Das ist erläuterungsbedürftig.
- Die 40 % von FFO ist nur eine rechnerische Größe, weil wir den FFO nicht als Grundlage für die Ausschüttung nehmen; Basis für die Dividende ist das Ergebnis nach HGB in der AG;
- bezogen auf das Nettoergebnis sind die 84 % Ausschüttungsquote, die wir jetzt haben, immer noch eine sehr hohe Ausschüttungsquote; wir hatten in der Vergangenheit plus/minus 80 % angepeilt;
- In den letzten Jahren hat sich gezeigt, dass der FFO stärker gestiegen ist als das Nettoergebnis; wir hatten mal eine Zeit, da war der FFO doppelt so hoch wie das Nettoergebnis, aktuell sind es eher 2,5 Mal soviel; das hängt teilweise mit dem Personalaufbau zusammen; wir bauen auch Personal auf, um das Portfolio weiterzuentwickeln, was sich aber erst mit Zeitversatz im Ergebnis zeigt;
- Von daher ist die Orientierung der Ausschüttungsquote am FFO irreführend, weil wir das Verhältnis nicht beeinflussen können;
- Die Abweichung von der Schätzung der Analysten liegt vielleicht auch daran, dass man über die Dividende nicht so viel spricht, als über operative Faktoren;
- Die Grundstrategie bei der Dividende ist aber ganz klar: Wir wollen die Dividende weiter jedes Jahr erhöhen; Sie muss aber immer aus dem tatsächlich erwirtschafteten nicht von Einmaleffekten beeinflussten Ergebnis gezahlt werden;

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.236.564 von philojoephus am 27.02.21 23:04:00

Auch von mir vielen Dank Joe. Insbesondere für die ausführliche Zusammenschrift.

Auch wenn du mich nicht ansprichst, werde ich es mir auch zu Herzen nehmen, zukünftig auf Schlagabtäusche zu verzichten (wie bspw bei der Abschreibung/Steuer, wo ich de facto falsch lag) und mich stattdessen auf fokussierte Einzelbeiträge ohne „Ping-Pong“ beschränken.

Viele Grüße
LongTermForever

[Dax-Killer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.236.717 von philojoephus am 27.02.21 23:51:33

Vielen Dank für den außergewöhnlichen Beitrag, philojoephus!

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.236.564 von philojoephus am 27.02.21 23:04:00

Zitat von philojoephus: @95%Trader

vielen Dank für diesen wirklich sehr gelungenen Beitrag.

@supialexi

>> Mir tut schon einiges leid, wie es hier vorgegangen ist. Dabei ist mir aufgefallen, dass persönlich
>> Herabsetzungen, die ich auch wohl selber machte, ganz unterbleiben sollten. Man kann sich ganz
>> sachlich an die Fakten halten, das hätte auch den Vorteil niemals beleidigend zu werden. Ärgert
>> mich, dass ich mich auch dazu hinreisen lassen habe und auch boshaft wurde.
Diese Einsicht in allen Ehren. Aber bitte, bitte, bitte auch mal Konsequenzen daraus ziehen und wirklich über jeden Beitrag mindestens eine Nacht schlafen und dann nochmal lesen/überarbeiten bevor Du ihn einstellst. Ich bin mir sicher, dass das die Qualität Deiner Beträge weiter verbessern und diesem Board enorm helfen würde. Wie ich Dir schon öfters privat geschrieben habe, mache ich es meistens auch so.

>> Nochmals, ich sage das was ich als richtig und korrekt ansehe.
Es wäre sehr hilfreich, wenn Du deutlich mehr Energie darauf verwenden würdest zu prüfen, ob das was Du als korrekt ansiehst, auch korrekt ist. Bitte checke die Sachen genau, bevor Du irgendetwas antwortest/einstellst. Schreibe nicht "ich glaube...", "es ist wohl..." etc., sondern belege (zumindest für Dich selbst), warum Du etwas glaubst. Vor allem dann, wenn es von anderen Boardteilnehmern, die Du als kundige Schreiber kennst, in Frage gestellt wird. Keine Frage, hast Du auch öfters Recht. Aber mindestens genauso oft liegst Du leider daneben und merkst es irgendwann sogar selbst. Nur ist es extrem nervig, wenn Du erst einmal mit aller Vehemenz darauf beharrst und es zehn relativ nutzlose Beiträge braucht, dass richtig zu stellen. Dadurch vermüllt dieses und andere Boards wirklich regelrecht.

Grundsätzlich habe ich in noch keinem Forum so qualitative hochwertige Beiträge wie von dir gelesen. Das kann ich auch gern zugeben, obwohl mir dieses Posting nicht gefallen hat.
Grundsätzlich habe ich kein Problem damit zuzugeben, wenn ich mich mal geirrt habe, oder mich nicht korrekt verhalten habe, aber hier scheint man ja darauf zu lausern, sowas zu hören, damit die Boshaftigkeit noch berechtigter zu sein scheint.

Natürlich geht es in der Hektik in der manches mal so ein thread verläuft nicht, dass man mit jedem Posting einen Tag wartet. Es hätte den Vorteil, dass oftmals nur wirklich überlegtes dann gepostet wird.
Aber dann sind solche Auseinandersetzungen , die viele Gegenpostings an einem Tag haben, gar nicht möglich. Das ich nun hier mich auf eine Auseinandersetzung handelte, die wie ich selber sagte, nicht sinnvoll war, bekräftigt nur meine Aussage, dass negative Aussagen von einem selber , nur boshaft in nicht vorstellbarer Weise missbraucht werden.

Sicherlich mag es mal sinnvoll gewesen sein, etwas genauer zu Fakten anzusehen. Sehe mich dann aber durchaus mit dem Durchschnittsuser auf einer Ebene, der schnell was meint, ohne alles zu wissen.
Also ich habe eigentlich alles was von Defama selber mitgeteilt wurde, was hier steht etc, gelesen, teilweise mehrfach, dennoch habe ich auch sicher mal was vergessen; sicher weiss ich bisweilen, dass bestimmte Sachen wohl nie gesagt wurden.
Ich sehe es nicht als Bringschuld eines Aktionärs an, und als User hier schon mal erst recht nicht, dass man direkt bei defama anfragt. Habe zwar gehört, dass wohl einige häufiger sogar mit dem Vorstand selber telefonisch Kontakt hatten, aber das ist nicht eine Sache , die sein müsste.

Es hat etwas von Lächerlichkeit, wie ich mal sagte, dass ich extra nicht zu HVs ginge, weil nach dem Besuch 3 HV ich sofort und für Monate meinte, ich müsse hauptsächlich und fast ausschliesslich diese Aktien kaufen. Es war meine ehrlich Überzeugung, dass er da sehr lief, alles perfekt ist, und hier müsse ich einsteigen. Ich weiss nicht, ob mir dadurch evtl andere sinnvolle Spekulationen verloren gingen, aber es kann nicht gut sein, wenn man sich so sehr beeinflussen lässt. Es kann auch mein ureigenes Problem sein und wohl alle anderen, sich eine HV anhören können, ohne dieses zuviel an Zustimmung zu empfinden haben.

Etwas wichtiges habe ich hieraus gelernt, was ich lieber nicht erfahren hätte. Eben das es dumm und gegen die eigenen Interessen ist, selber erkannte Fehler zuzugeben. Einige fühlen sich dazu hingeführt auch zu kritisiesen, obwohl nach meiner Überzeugung, der Ursprung ganz woanders lag.

Wünsche allen eine glückliche Hand bei der Spekulation, aber auch bei der Anlage mittels Aktien.

[supialexi2]

Definition - und Erklärung des Management-Begriffs "CAPEX":

Der Begriff Capex, 'Capital Expenditure', zu Deutsch: Investitionsausgaben findet im Bereich des internen Rechnungswesens Anwendung. Damit werden die Investitionsausgaben eines Unternehmens, die bei der Anschaffung längerfristiger Aktiva entstehen, bezeichnet. (z.B. Maschinen, Gebäude, Fahrzeuge oder IT-Systeme)

Tauchte sooft auf und ich wusste es nicht genau, immer diese neumodischen englischen Worte, für alt bekannte Vorgänge.

[supialexi2]

Zur Finanzierung:

Wirkt hier klar, dass Defama, schon grundsätzlich eine höhere Verschuldung gegenüber anderen hat. Damit ist man auch ganz weit weg ein Reit zu sein, wo wohl min 45 % Eigenkapital notwendig sind.
Weniger Verschuldung würde aber bedeuten, wenigen Objekte und somit weniger Einnahmen und weniger Miete. Alternativ ginge noch mehr Eigenkapital einwerben, was aber wohl auch kein Aktionär will, weil man damit dann auch den Ertrag je Aktie deutlich nach unten führen würde.

Also so ist es wohl gut und richtig. Die Adler Real Estate hat auch früher so gehandelt. Man ist ja da mit sehr wenig Kapital angefangen, war ja anfangs hauptsächlich Baulandverkäufer und hatte überall sehr gemischt mal investiert, aber auch mal die Einlage komplett verloren. Bis man dann den Entschluss fasste, ist wohl glaube so 4 bis 6 Jahre her, jetzt im nachhinein, wohl genau zum richtigen moment, einer von Deutschland grossen Wohnungsbestandhalter zu werden. Es wurde damals nciht kommunizierte, glaube aber, dass man damals wohl immer schon Leute hatte, die , die KEs jeweils gern gezeichnet haben und auch das Geld hatten.
Am anfang war man mit kleinen Käufen, mal 59 Wohnungen, mal 120 Wohnungen etc dabei, und den Albestand machte man nach und nach zu cash.
Und natürlich bilanzierte nach nicht nach HGB, ergo konnte man ständig (bei Werterhöhungen) Zuschreibungen vornehmen und musste keine jährlichen Abschreibungen berücksichtigen.

Dann kaufte man immer mehr zu, mal auch kleinere und mittlere Bestandshalter, und grössere Posten. Es gab wohl auch Fälle wo man nur um 10 % Eigenkaptial hatte, Aber keine Sorge bald nach Kauf erhöhte sich der Wert des gekauften Wohnungen stark, so, dass auch schnell die Eigenkapitalquote sich erhöhte, teilweise sogar mehr als das investierte Eigenkapital.
Später kaufte man auch andere AGs und man wurde immer grösser und grösser und auch profitabler.
Für mich selber war es ein Paradebeispiel wie schlecht mal als Aktionär handeln kann.
Hatte was um 80 cent gekauft und um 44cent verkauft und dann viel später was um 50 cent wieder gekauft und mit guten Gewinn um 1,10 verkaute und dann grösser Bestände zwischen 0,80 und 1,80 gekauft, die ich um 4 bis 7 EUro wieder zu geld machte und später bei höheren kursen wieder gekauft habe. Habe durchaus gute Gewinne gemacht , aber aber auch wohl 10.000de zu wenig Gewinn gemacht, weil jeweils wichtige Kurssteigerungen nicht mitmachte.

Glaube aus kleinen Anfängen, eine grosse und guten Gewinn erzielende AG zu machen, geht nur mit einer anfangs hohen Verschuldung. Die alternative immer klein zu bleiben , ist nicht sinnvoll. Dazu kommt wohl auch, dass grundsätzlich die Börse will, dass Unternehmen wachsen auch manchmal unabhängig vom Gewinn.
Viele Startups haben noch nie Gewinn gemacht und immer nur Geld eingesammel und wurden trotz Verlusten mit Mrd an Geschäftsvermögen bewertet. Defema ist was ganz anderes, man ist auch sehr viel sicherer aufgestellt in einem über Jahrhunderte gewachsenen Marktsegment, und wo man immer schon gute Gewinn machen konnte, und sowieso theoretisch üblich sind. Es geht eigentlich nur darum die gewinnträchtigesten Objekte zu finden und es am besten zu führen.

[Einstein]

***Luft nun raus*** RESEARCH/Metzler erhöht DEFAMA-Ziel auf 23 (22,20) EUR
Gibt es eigentlich Überlegungen hier was passiert wenn die Zinsen nachhaltig steigen?

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.244.490 von Einstein am 01.03.21 08:42:20

Steigen die Zinsen nachhaltig = Staatspleiten und der € wohl Historie.

Deshalb meine Annahme, Firmen wie Defama werden von den weiter zwingend nach unten manipulierten Zinsen (Politik, Notenbanken, auch einer EZB) in allen Laufzeiten, profitieren.

Oder glaubt einer ernsthaft, die Steuerzahler in Deutschland wären bereit, über direkte Transferleistungen die dann hohen Zinslasten der anderen €-Länder mitzutragen?

Hohe Staatsschulden kann man tilgen (= machen nur "Dumme") oder weginflationieren....oder im Rahmen eines Währungskollaps entwerten.....

EZB hält schon jetzt enorme Summen an Staatsanleihen der europäischen Länder, "anständigerweise" über Sekundärmarkt gekauft, sonst würden es ja auch "Blinde" merken, dass dies "indirekte Staatsfinanzierung" sei.

Und es ist auch noch gar nicht ausgemacht, was bei stark steigenden Zinsen an Inflation käme, auch da wäre eine Defama nicht bei den größten Verlierern.....Mieten und Sachwerte würden mitsteigen....

[Einstein]

@Kampfkater1969 In welcher persönlichen Beziehung stehst du zum Defama Vorstand Mathias Schrade?

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.245.540 von Einstein am 01.03.21 09:38:51

Er ist "mein Angestellter". ;-)

[Einstein]

@philojoephus In welcher Beziehung stehst du zum Vorstand Mathias Schrade?

[BrokerAge_23]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.245.540 von Einstein am 01.03.21 09:38:51

Zitat von Einstein: @Kampfkater1969 In welcher persönlichen Beziehung stehst du zum Defama Vorstand Mathias Schrade?

Eine sehr berechtigte Frage Einstein.
2 Boards, 2 unterschiedliche Meinungen.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.246.026 von Einstein am 01.03.21 10:05:09

Zitat von Einstein: @philojoephus In welcher Beziehung stehst du zum Vorstand Mathias Schrade?

Ich möchte mich ja nicht einmischen,
aber kannst du vielleicht auch nur ein einziges Mal einen konstruktiven Beitrag hier im Board abgeben????

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.246.269 von BrokerAge_23 am 01.03.21 10:16:34

Du solltest aber mental schon nachvollziehen können, dass diese beiden Firmen eine völlig andere Fremdkapitalstruktur (auch bei Laufzeiten) und Gewinnermittlungsart haben.....

Defama = HGB.......Kenner wissen um die Vorteile für uns Anleger.

[Einstein]

Das größte Manko bei Defama ist die Qualifikation vom Vorstand. Nur so meine Meinung zu dem Wert.

[OldGold]

Hallo zusammen,
ich schreibe auch manchmal emotional etwas Übereiltes.
Aber dieser Einstein, der eher das Gegenteil seines Namens ist, geht mir echt auf den Zeiger.
Einstein: Wie kommst Du darauf, dass Herr Schrade nicht qualifiziert wäre?
Schreibe einfach mal einige Punkte zusammen, das wäre schön,
und dann sehen wir, was daran ist an Deiner Kritik und Deiner Ansicht.
Aber womöglich bist Du ein ganz kleiner, mieser Provokateur, der zuhause einmal die Woche den Rasen mähen muss.
In diesem Sinne,
OldGold

[Einstein]

Schau dir einfach den Lebenslauf an, da war nix spannendes dabei, oder glaubst du im Ernst man geht zur Piratenpartei weil man beruflich erfolgreich ist? Wenn du andere Erkenntnisse hast lass uns es doch bitte gerne wissen. Ich bin sehr auf deine Antwort gespannt!

[OldGold]

Piratenpartei: ok, vielleicht nicht toll, aber heutzutage wünschte ich mir eine kritische, akzeptierte Partei. Schrade kann rechnen, kommunizieren, ist vernetzt und m.W. ein ehrlicher Typ. Wenn ich mir z.B. den Fahrenschon anschaue oder den Nüßlein aus der CSU, da muss ich echt kotzen. Und lobenswert war, dass Schrade sich gegen den Sozialschmarotzervorstand der Piraten damals aufgelehnt hat. Möchtest Du lieber Nüsslein, Scholz, Habeck oder Gysi? Alles gewaltige Kotzbrocken unserer pervertierten deutschen Parteienlandschaft. Meine Meinung

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.251.741 von Einstein am 01.03.21 15:52:48

Zitat von Einstein: Das größte Manko bei Defama ist die Qualifikation vom Vorstand. Nur so meine Meinung zu dem Wert.

Sicher bin ich mir nicht, ob du überhaupt weißt, wie man eine Firma führt.

Fangen wir unten an und arbeiten uns nach oben:

- hier ist zunächst einmal das Führungspersonal, welches ich ansprechen will. Denn damit steht und fällt eine Firma. Und hier ist zunächst Sven Rehwald: Hier der Lebenslauf, der für mich ohne jeden Zweifel die Qualifikation mitbringt, die "Imma" zu führen!

https://www.hi-heute.de/fachmarkt_und_hybridcenter/news/defa…

Dann ist da noch Matthias Stich, der ebenfalls sehr umfangreiche Erfahrung in Immobilienentwicklung hat:

https://www.hi-heute.de/hr_und_personalien/news/defama-verst…

Und dann kommt ja noch der Vorstand:
Er hat ja deiner Meinung nach kein strategisches Immobilienfachwissen wie die beiden oben genannten Herren, hat sich jedoch bei der börsennotierten Gesellschaft FCR bereits Immobilienwissen in hohem Umfang angeeignet und ist m.E. in Bezug auf Unternehmensführung, die Aufstellung der DeFaMa-AG in Form der Gründung und Erstellung der Rahmenbedingungen verantwortlich gewesen und hat nicht zuletzt auch das notwendige Fachwissen, um alle finanziellen Dinge gut und richtig zu entscheiden. Und glaube mir, dies kann ich beurteilen!

Und dann kommt zu guter Letzt ja noch der Aufsichtsrat, der die ganze Firma überwacht einschließlich des CEO. Und dieser war früher Vorstand bei der VIB AG. Und dieser weiß ganz genau, was ein Vorstand bei der DeFaMa können muss. Und wenn er der Meinung wäre, dass H. Schrade seine Aufgaben im Unternehmen der DeFaMa nicht vollständig wahrnehmen könnte, dann wäre H. Schrade nicht mehr lange oder schon kein Vorstand mehr in dieser Gesellschaft!

Dies ist nur meine bescheidene Meinung. Jetzt aber erwarte ich von dir doch mal wirklich etwas konstruktives hier im DeFaMa-Forum, das kann auch negativ sein, stört mich ganz und gar nicht, aber alles nur mit Mutmaßungen und ohne Belege zu veröffentlichen, ist kein Stil, der in dieses Forum passt.

Denke bitte bitte einfach mal über meine Worte nach.

[Kampfkater1969]

Was für mich persönlich auch sehr wertvolle "Softskills" sind, wenn eine Biografie zeigt, dass man nicht den "Mainstream-Parteien" in den Hintern kroch.

Es ist doch immer leicht, der Meinung nach dem Maule zu reden, die gefühlte 90% der Mitbürger anhängen.

Warum bin ich und auch das Family Office bei Defama investiert? Weil ich auch in "Köpfe" investiere!

Der von Herrn Schrade ist bei mir über alle Zweifel erhaben!

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.244.601 von Kampfkater1969 am 01.03.21 08:48:57

Zitat von Kampfkater1969: Steigen die Zinsen nachhaltig = Staatspleiten und der € wohl Historie.

Deshalb meine Annahme, Firmen wie Defama werden von den weiter zwingend nach unten manipulierten Zinsen (Politik, Notenbanken, auch einer EZB) in allen Laufzeiten, profitieren.

Oder glaubt einer ernsthaft, die Steuerzahler in Deutschland wären bereit, über direkte Transferleistungen die dann hohen Zinslasten der anderen €-Länder mitzutragen?

Hohe Staatsschulden kann man tilgen (= machen nur "Dumme") oder weginflationieren....oder im Rahmen eines Währungskollaps entwerten.....

EZB hält schon jetzt enorme Summen an Staatsanleihen der europäischen Länder, "anständigerweise" über Sekundärmarkt gekauft, sonst würden es ja auch "Blinde" merken, dass dies "indirekte Staatsfinanzierung" sei.

Und es ist auch noch gar nicht ausgemacht, was bei stark steigenden Zinsen an Inflation käme, auch da wäre eine Defama nicht bei den größten Verlierern.....Mieten und Sachwerte würden mitsteigen....

Doch das muss Deutschland, wir haben die Schuldunion. Nicht umsonst ist die Verschuldung Deutschland ein wenig teurer geworfen. Eigentlich hat Deutschland wo sie für alle Schulden der EU Länder komplett haften müssen, auch keine höher Bonität mehr als Griechenland, Portugal oder Italien.

In Bezug zur Defama passiert erst mal gar nichts, weil ja alle Schulden auf min 10 Jahre festgemacht wurden. Also man zahlt die gleichen Zinsen wie zuvor . Es mag sein, dass man schon neue Käufe abgeschlossen hat, wo man dann etwas höhere Zinsen zahlen muss.
2015 nahm man die ersten Darlehen über 10 Jahre auf, und somit wird dann wohl erst 2025, die Zinsfestschreibung enden. Wie dann die Zinsen sind, weiss keiner. Wüsste auch nicht, ob nun bei Neukäufen besser ist, für 10 Jahre oder für 20 Jahre oder wenig fest zu machen.
Jedenfalls muss defama auf den aktuellen Bestand wohl in den kommenden 5 Jahren nicht mehr bezahlen.
Was oft passiert, wenn Zinsen hoch sind ,ist ja , dass die Inflation steigt, und da einige Mieten abhängig sind von der Preissteigerungsrate würde man sogar noch profitieren.
und das dann wieder ist, weiss keiner, Klar wenn wir mal Zinsen von 8 % haben, rechnet sich das ganze Geschäftsmodell von Defama nicht mehr, aber dann sind längst schon ganz andere Firmen untergegangen. Da aber defama schon den Grossteil der Schulden abbezahlt hat, wenn der Zinssatz höher sein könnte, hat die Defama noch die höchste Sicherheit.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.252.491 von OldGold am 01.03.21 16:27:20

Zitat von OldGold: Hallo zusammen,
ich schreibe auch manchmal emotional etwas Übereiltes.
Aber dieser Einstein, der eher das Gegenteil seines Namens ist, geht mir echt auf den Zeiger.
Einstein: Wie kommst Du darauf, dass Herr Schrade nicht qualifiziert wäre?
Schreibe einfach mal einige Punkte zusammen, das wäre schön,
und dann sehen wir, was daran ist an Deiner Kritik und Deiner Ansicht.
Aber womöglich bist Du ein ganz kleiner, mieser Provokateur, der zuhause einmal die Woche den Rasen mähen muss.
In diesem Sinne,
OldGold

Ach lass doch.

Er ist wohl eingefleischter FCR Aktionär, der aber doch manchmal skeptisch tut und dann wurde im FCR threat wohl häufiger die defama als Lobenswertes beispiel dargestellt und noch etwas negative bei FCR genannt. Seitdem versucht er auf Teufel komm raus, die defama irgendwie schlecht darzustellen, lustig, wie er mit ganz wenig Wissen sich da abarbeitet und jeder der defama kennt, was wie es genau ist.

[The_Jackal]

Einschätzung Platow:

https://www.nebenwerte-magazin.com/maccess-defama-auf-wachst…

[Einstein]

Platow war übrigens auch zu FCR bullisch. Kampfkater hast du hierzu einen Link für uns?

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.326.252 von Einstein am 05.03.21 13:39:36

Zitat von Einstein: Platow war übrigens auch zu FCR bullisch. Kampfkater hast du hierzu einen Link für uns?

Kannst Du FCR bitte im FCR Thread besprechen.

[supialexi2]

Was jetzt machen?

Glaube das kann keiner genau wissen. Ob es dann sinnvoll sein kann, sein Geld cash zu halten? Das weiss auch keiner - hoffe mal, es wird nie was kommen, so über Nacht - genau weiss es keiner. Ich meine, am besten macht man so weiter wie immer, hat aber im Hinterkopf, das da noch was kommen kann. Ob nun Kampfkater recht hat, mit seiner dauernden Laier von Papiergeld und werthaltigen Immobilien, weiss ich nicht.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.340.064 von supialexi2 am 06.03.21 11:40:48

Warum stehen Sachwerte immer höher im Wert, weltweit? Immobilien, Aktien, Gold, Bitcoin.....

Warum gehen die Weltbürger nicht den einfachen Weg und horten Papiergeld?

Die Vergangenheit zeigte leider, Papiergeld wird im Laufe der Zeit immer weniger wert. Je nach Staatskunst schneller oder langsamer.

Einfache Überprüfung:

Was konnte man sich am Tag der € Einführung dafür an Sachwert Immobilie, Aktie oder Gold kaufen......und was heute....

Bezogen auf einen €......damals und heute......Kurs Dax, Gold und Immobilienwertindex

Schon dieser kleinere Zeitraum zeigte, der € verlor massiv (!!) Kaufkraft bei Sachwerten......

Deshalb eine Defama einer der Wertspeicher, für Kaufkraft und Ausbau.

[Einstein]

Liebe DEFAMA Anhänger, warum ist die Performance bei DEFAMA in den letzten Monaten bei NULL? Ich werde das Gefühl nicht los das hier klar Kurspflege betrieben werden soll. Kampfkater deine Meinung?

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.360.334 von Einstein am 08.03.21 14:51:01

Zitat von Einstein: Liebe DEFAMA Anhänger, warum ist die Performance bei DEFAMA in den letzten Monaten bei NULL? Ich werde das Gefühl nicht los das hier klar Kurspflege betrieben werden soll. Kampfkater deine Meinung?

Das ist schon dreist. Bist Du nicht in der Lage einen Kurs von vor 12 Monaten abzulesen? Bastelst Du Dir Deinen eigenen Chart? Der Kurs hat in den letzten 12 Monaten zweistellig zulegen können. Dazu kommt noch die Dividende. Lediglich seit Q4 2020 geht es seitwärts bzw. vom Top leicht abwärts.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.360.946 von straßenköter am 08.03.21 15:25:10

Zitat von straßenköter:

Zitat von Einstein: Liebe DEFAMA Anhänger, warum ist die Performance bei DEFAMA in den letzten Monaten bei NULL? Ich werde das Gefühl nicht los das hier klar Kurspflege betrieben werden soll. Kampfkater deine Meinung?

Das ist schon dreist. Bist Du nicht in der Lage einen Kurs von vor 12 Monaten abzulesen? Bastelst Du Dir Deinen eigenen Chart? Der Kurs hat in den letzten 12 Monaten zweistellig zulegen können. Dazu kommt noch die Dividende. Lediglich seit Q4 2020 geht es seitwärts bzw. vom Top leicht abwärts.

Weißt du was ich bei @Einstein nicht verstehe?

Er weiß weder, wie ein Vorstand funktioniert, noch kann er Charts lesen, kann nur fragen und angreifen, hat keinerlei Antworten und sich in keinerlei Weise mit unserer DeFaMa auseinandergesetzt, will jedoch wissen, dass die FCR besser ist.

Das ist mir ein ganz großes Rätsel.

Michale.