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REG - REAL ESTATE GROUP - 500 Beiträge pro Seite



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Hallo!

Unter dem Valorenkürzel FEH notiert in Zürich bekanntlich die ehemalige Feldschlösschen-Hürlimann Holding AG (www.regroup.ch). Nachdem der Getränkebereich an Carlsberg verkauft wurde, handelt es sich bei der nun unter REG firmierenden Gesellschaft meines Wissens um die zweitgrößte Immobilien AG in der Schweiz.

Im Sommer gelang es einer Investorengruppe um Marc Rich und Dr. Lutz Ristow die Fusion mit Swiss Prime Site abzuwenden, hier wurde die Werthaltigkeit in Frage gestellt (siehe hierzu den GV Bericht unter www.gsc-research.ch). Nun hat Dr. Ristow als CEO das Ruder übernommen und steuert neue Ufer an. Doch welche werden es sein?

In einem Interview mit GSC Research erläuterte nun der Vorstand der TAG Tegernsee, Herr Olaf Borkers, an welcher Herr Dr. Ristow ebenfalls beteiligt ist, dass ein Zusammengehen beider Gesellschaften grundsätzlich denkbar ist.


Beste Grüße, Philipp Steinhauer
philippsteinhauer@yahoo.de
Hallo!

In der aktuellen Studie der WestLB Panmure über die TAG Tergernsee wird im Zusammenhang mit der Europastrategie auch auf die REG eingegangen.

Besonders interessant an der REG Bilanz sind die 450 Mio. Franken flüssige Mittel und kurzfristige Finanzanlagen, dem stehen insgesamt 710 Mio. Franken Verbindlichkeiten gegenüber, wobei 460 Mio. Franken lagfristig gesichert sind. Die ausgewiesene EK Quote beträgt 38,5 Prozent.

Das Prestigeobjekt der Gesellschaft stellt übrigens das "Urania" in Zürich (welches ganz oben ein Planetarium beherbergen soll) dar, dessen Wert wird mit 75 Mio. Franken taxiert.


Beste Grüße, Philipp Steinhauer
philippsteinhauer@yahoo.de
welt.de:

"Feldschlösschen-Putsch" um Immobilien-Fusion

Schillernde Figur übernimmt die Führung beim Versuch, eine starke schweizerische Liegenschafts AG aufzubauen

Von Alfred Zänker


Zürich - Für Anlage suchendes Kapital gilt die Schweiz als ein Dorado. Nur bei Immobiliengeschäften fehlt bislang eine attraktive Adresse. Ein erster Versuch, die Feldschlösschen-Hürlimann Holding (FHH) und die Swiss Prime Site (SPS) zu fusionieren scheiterte an der Taktik des schillernden FHH-Aktionärs Marc Rich.

Die bestehenden eidgenössischen Immobilienunternehmen gelten als zu klein und zu wenig finanzstark, um im internationalen Wettstreit erfolgreich zu sein. Dazu gehöre ein Liegenschaftsportefeuille von mindestens drei Mrd. Franken (rund 3,8 Mrd. DM), heißt es in Zürich. Die FHH und die SPS waren nun zur Fusion bereit. Nach Plänen von FHH-Chef Robert Jeker, einem angesehenen früheren Bankier (Credit Suisse), sollte daraus der führende Schweizer Liegenschaftskonzern werden - mit einem Portefeuille von 2,6 Mrd. und einer Börsenkapitalisierung von 1,8 Mrd. Franken. Die FHH, einst größter Bierproduzent des Landes, hatte ihre Getränkesparte 1997 an den Carlsberg-Konzern verkauft, um sich dem Immobiliengeschäft zu widmen. Doch Jekers Plan wurde überraschend mit großer Mehrheit verworfen. Gewisse Pensionskassen und andere Aktionäre hatten ihre Meinung im letzten Augenblick geändert: "Mann hat uns angelogen" (Jeker). Er und sein Verwaltungsrat mussten zurücktreten.

Der routinierte Bankier Jeker hatte die Taktik des schlauen Rohstoffhändlers Marc Rich, des größten Einzelaktionärs bei FHH, nicht durchschaut. Es war der Marc Rich Holding (Zug) mit zehn Prozent der Aktien, aber nur fünf Prozent der Stimmrechte gelungen, viele Aktionäre umzustimmen. Mann ließ sich davon überzeugen, dass der Immobilienbestand der FHH mit angeblich nur einer Mrd. Franken bei der Jeker-Fusion unterschätzt worden wäre. Tatsächlich, so die Rich-Gruppe, liege bei guter Verwaltung ein Portefeuillewert von 1,7 bis 1,9 Mrd. Franken bis 2005 im Bereich des Möglichen. Mit dem Machtwechsel übernimmt Thomas Frutig, Geschäftsführer der Marc Rich Finanz GmbH, die Führung unter dem Firmennamen Real Estate Group (REG). Im Verwaltungsrat sitzt neben anderen auch Lutz Ristow, Vorsitzender und Großaktionär der TAG Tegernsee Immobilien- und Beteiligungs AG in Hamburg.

Sieger im "Feldschlösschen-Putsch" bleibt der umstrittene, aber mächtige Marc Rich, der stets im Stillen agierende Drahtzieher hinter den Kulissen. Sein Privatvermögen wird auf über zwei Mrd. DM geschätzt. Rich war 1983 vor der US-Justiz ins Schweizer Asyl geflohen. In den USA wurde er wegen 50 Delikten (Verstoß gegen Embargos, Steuerbetrug) verfolgt. Amerika verhängte Beugehaft mit 50 000 Dollar am Tag und drohte ihm und Partner Pincus Green mit 325 Jahren Gefängnis. Rich konnte nicht frei reisen, bis ihn Präsident Clinton mit einer seiner letzten Amtshandlungen unter fragwürdigen Umständen begnadigte.

Über Richs Immobilienpläne ist noch wenig bekannt. Man vermutet, dass er mit seiner Rohstoffhändler-Mentalität das Protefeuille in "Filetstücke und Minderwertiges" zerlegen und verkaufen wird, um so eine "Wertschöpfungsmaschine" zu schaffen. Nach der geplatzten Fusion sind nun alle wieder mit allen im Gespräch.
Lutz R. Ristow will als neuer CEO den Schritt über die Grenze wagen
Elsterlofts in Leipzig – eine Immobilie im Portfolio der TAG.


Ab 1. November 2001 wird Lutz R. Ristow interimsmässig die Geschicke der REG Real Estate Group als CEO in die Hand nehmen. In einem Gespräch mit IMMOBILIEN Business lobt er die Schweizer Immobilienmärkte. Er ist der Ansicht, dass sie zu den interessanteren in Europa gehören. Die Öffnung nach Jahren der Abstinenz (Lex Koller) habe zu einem grossen Nachholbedarf für internationale Investoren geführt. Dazu komme eine allgemeine Professionalisierung rund um die Immobilie, die in der Schweiz zu beobachten sei.
Ristow ist überzeugt, dass die REG Real Estate Group in Zukunft zu den Top-Adressen in der Branche gehören wird. Er will, im Gegensatz zum bisherigen Management, die europäische Karte spielen und zieht eine Zusammenarbeit mit ausländischen Partnern in Betracht. Damit könnte es zum Zusammengehen von REG und TAG Tegernsee Immobilien- und Beteiligungs AG kommen, an der Ristow mehrheitlich beteiligt ist.



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IMMOBILIEN Business Nr. 11/2001, Seite 21:
«Die Schweizer Märkte sind sehr interessant.»
September 2001 - Bilanz

Die wichtigsten Player im Immobilienmarkt haben eins gemeinsam: den ungebremsten Drang zur Grösse.

Wo Zürich West am lärmigsten ist: Von oben weben die Verkehrsgeräusche der Hardbrücke einen dröhnenden Lärmteppich; links die Gleise der quietschenden S-Bahn, rechts ein Fabrikgebäude mit schnaubenden Abluftrohren. Da steht das Verwaltungsgebäude der einstigen «Zahnrädli Maag». Die hohen Räume im Erdgeschoss gemahnen an das verflossene Industriezeitalter.

Das traditionsreiche Unternehmen Maag, das ehedem bis nach Amerika reichte, heruntergewirtschaftet, in Einzelstücke aufgebrochen, zu Geld gemacht. Seit 1998 beschäftigt sich Maag nur noch mit dem Kauf und Verkauf sowie der Bewirtschaftung und der Entwicklung von kommerziell genutzten Liegenschaften. Und ist dabei um einiges erfolgreicher als im letzten Jahrhundert beim Geschäften mit Zahnrädern, Getrieben und Pumpen.

Herzstück ist das alte Maag-Areal, das sich hinter dem Verwaltungsgebäude auf gegen 40 000 Quadratmetern ausdehnt, und das mitten in Zürichs Trendkreis. «Bei uns ist jeder Quadratmeter ausgemietet, Interessenten müssen wir auf eine Warteliste setzen», meint ein sichtlich zufriedener Samuel Gartmann, VR-Präsident und CEO der Maag Holding. Dennoch scheinen die Tage der Mieter gezählt: Auf dem durch die Zusammenführung diverser Parzellen auf 125 000 Quadratmeter angewachsenen Besitz soll unter Federführung der Maag in zwei Jahren mit der ersten Etappe eines rund 900 Millionen Franken teuren Projekts begonnen werden – falls bis dann die Finanzierung steht.

«Wir wollen zur klaren Nummer eins der kotierten Immobilienunternehmen heranwachsen», liess sich vor drei Jahren Samuel Gartmann selbstbewusst vernehmen, gerade mit Blick auf das Maag-Areal. Zudem wurde, um dieses Ziel zu erreichen, nicht gekleckert: Im Herbst 1999 erwarb Maag von der UBS für 872 Millionen Franken 87 Liegenschaften. Dadurch wuchs das Portefeuille auf über 1,1 Milliarden Franken. Und wie tönt es nun aus Gartmanns Mund? «Wir sind bescheidener geworden und wollen nur noch eine der führenden Firmen sein.»

Das Zurückbuchstabieren des Maag-Chefs kommt nicht von ungefähr. Denn in einer Branche, in der sich jahrzehntelang eine Hand voll Immobilienunternehmen kaum einmal in die Quere gekommen waren, ist urplötzlich starke und vor allem zahlreiche Konkurrenz aufgetaucht. Allein seit 1998 wurden fünf neue Gesellschaften gegründet und vier gestandene Unternehmen aus anderen Wirtschaftszweigen in Immobilienfirmen ungewandelt.

Die Immobilienaktien führten einst ein Mauerblümchendasein an der Börse. Nun ist ihre Zahl auf ein knappes Dutzend angeschwollen, in nicht so fernen Tagen werden ebenso die A&A Liegenschaften, die Mobimo und die Swissville ihre Titel kotieren lassen. Bis dahin sind sogar weitere Neugründungen nicht auszuschliessen. Die frische Dynamik hat die Schweizer Börse dazu bewogen, ein eigenes Segment für den Handel mit Aktien von Immobiliengesellschaften zu schaffen. Und die Branche trägt ihr neues Selbstwertgefühl zur Schau. «Diese Immobilie gibts auch als Aktie», wirbt die Swiss Prime Site einprägsam in grossen Lettern an einem Umbau in Zug.

Trotzdem vermochten die Immobilienaktien ihr Image als graue Mäuschen unter den Schweizer Dividendenpapieren nicht abzuschütteln. Anlagen in Ziegelsteine, Beton und Boden gelten auch in der Nachära der Dotcom-Euphorie als wenig sexy; der unspektakuläre, wenn auch solide Ertragsverlauf lässt gar nicht erst Kursfantasie aufkommen. Das Resultat: Die Handelsvolumen am Aktienmarkt sind dünn, viele Titel notieren unter ihrem Buchwert. Ein schwacher Trost, dass das Gros der europäischen Immobilienaktien ebenso mit einem Abschlag gestraft wird.

Das höchste Hindernis auf dem Weg zu mehr Akzeptanz seitens der Investoren bildet die Grösse der Gesellschaften. Trotz der Flut neuer Immobilienfirmen und voluminöser Einkäufe ganzer Liegenschaftenportfolios über die letzten zwei Jahre halten die Grossgrundbesitzer unter den Beteiligungsfirmen Immobilien für gerade mal ein gutes Dutzend Milliarden Franken. Gemessen an den auf 2500 Milliarden veranschlagten Liegenschaftenwerten in der ganzen Schweiz, entfällt also gerade ein halbes Prozent auf die bedeutendsten Immobilienunternehmen – ein lächerlicher Wert.

Dementsprechend spindeldürr nehmen sich die Börsenkapitalisierungen der verschiedenen Firmen aus. Wird Jelmoli ausgeklammert – das Unternehmen erwirtschaftet zwar gegen zwei Drittel des Betriebsgewinns im Liegenschaftengeschäft, ist aber auch im Detailhandel verankert –, bringen acht Betriebe einen Börsenwert von insgesamt 5,1 Milliarden auf die Waage. Im Durchschnitt sind das pro Gesellschaft bloss 640 Millionen Franken, viel zu wenig, um betuchte Institutionelle zu einem Engagement zu bewegen. Sogar bei PSP Swiss Property, mit 1,2 Milliarden immerhin höchstkapitalisierter Wert, würde der Einstieg einer kapitalkräftigen Pensionskasse schwerste Kursverzerrungen nach sich ziehen.

Die für Grossanleger unerquickliche Marktsituation wird noch durch den bei Immobilienanlagen langfristigen Zeithorizont verschärft. Dadurch gelangt im Vergleich zu Unternehmen aus anderen Wirtschaftssparten noch weniger Material in den Handel; die auch so schon geringe Liquidität wird zusätzlich ausgedünnt.

Erst recht nichts wissen wollen Institutionelle von Intershop, einer der ältesten Immobiliengesellschaften. An Intershop, einem klassischen Projektentwickler, spezialisiert auf das Aufspüren unterbewerteter Objekte, hält der Mehrheitsaktionär BZ-Gruppe gleich 86 Prozent der Aktien. Also sind gerade mal 14 Prozent oder rund 150 000 Inhaberaktien im Markt. «Aus diesem Grund zählen wir kaum einmal Institutionelle zu unseren Aktionären. Die Tranche des flottanten Materials ist denen zu klein», erläutert Christoph Caviezel, Vorsitzender der Intershop-Geschäftsleitung. Das immer wieder herumgereichte Gerücht, wonach die BZ für Intershop ein Going-private anstrebe, mag Caviezel nicht bestätigen.

Nicht dass Institutionelle sich bei Immobilienunternehmen völlig abstinent verhielten; gerade kleinere Pensionskassen wissen die indirekten Anlagemöglichkeiten, die Immobilienaktien und -fonds bieten, zu schätzen. Doch wenn schon die Namen mächtiger Institutioneller im Aktionariat einer Immobiliengesellschaft auftauchen, sind andere Gründe als reine Investments ausschlaggebend. Beispielsweise bei PSP Swiss Property: Das 1999 gegründete Unternehmen ist durch die Ausgliederung von Geschäftsliegenschaften aus der Zurich Financial Services entstanden, das Finanzhaus ist bis heute Hauptaktionär.

Oder Swiss Prime Site: Da halten die Gründer, die Pensionskasse der CS Group und die «Winterthur» Leben, je 21,5 Prozent, Tendenz sinkend. Nach der nächsten Kapitalerhöhung, die der Swiss-Prime-Site-CEO Markus Graf in den kommenden sechs Monaten durchzuziehen gedenkt, fällt deren Anteil auf je 15 Prozent. Ob der Ausstieg auf Raten der beiden Institutionellen, die einst lediglich Kapital, aber keine eigenen Liegenschaften eingebracht haben, sich bei den übrigen Aktionären vertrauensfördernd auswirkt, bleibe dahingestellt.

«Die meisten Immobilienfirmen sind zu klein, um den Institutionellen attraktiv zu erscheinen», lautet der Befund von Fritz Jörg, CEO der PSP Swiss Property Group. Wurde vor wenigen Jahren bei einem Immobilienportefeuille noch eine Mindestgrösse von einer Milliarde Franken eingesetzt, sind es inzwischen gut drei Milliarden. Nicht selten werden sogar fünf Milliarden Franken als erforderliches Mass bezeichnet, um auch bei ausländischem Grosskapital wahrgenommen zu werden – Ex-Roche-Finanzchef Henri B. Meier, neuerdings Verwaltungsrat bei der Immobiliengruppe Züblin, spricht sogar von zehn Milliarden! Von solchen Gewichtsklassen allerdings sind schweizerische Immobilienbetriebe Lichtjahre entfernt.

Bei manchem Mitspieler ist denn auch Expansion angesagt. Laut einer BILANZ-Umfrage bei den in der Tabelle «Grossgrundbesitzer» aufgeführten Firmen soll sich der Immobilienwert mittelfristig weit mehr als verdoppeln. Nur lässt sich Wachstum gerade in diesem Wirtschaftssektor nicht so ohne weiteres bewerkstelligen. Der Einkauf von Liegenschaften bedingt neues Kapital, und dieses ist in den gegenwärtig turbulenten Börsenzeiten nur schwer über Kapitalerhöhungen hereinzuholen. Die Privatanleger jedenfalls zeigen sich zurückhaltend, Institutionelle wiederum steigen nur ein, wenn das Immobilienportfolio eine bestimmte Grösse erreicht hat. Ein Teufelskreis.

Und ist einmal ausreichend Kapital vorhanden, fangen die Probleme erst recht an. Denn das Angebot an attraktiven Immobilien wird immer knapper. Allein in den vergangenen 18 Monaten wechselten vor allem kommerziell genutzte Liegenschaften im Wert von über fünf Milliarden Franken die Besitzer.

«Inzwischen sind eindeutig weniger gute Immobilien im Angebot, denn die Interessenten haben etwa dieselben Objekte im Visier», bilanziert Thomas Kurer, Vorsitzender der Geschäftleitung der A&A Liegenschaften. «Für Topstandorte in Zürich, Basel und Bern bieten wir oft schon gar nicht mehr mit. Da sind die Preise auf und davon, eine anständige Rendite ist kaum noch zu erreichen», mokiert sich Samuel Gartmann. Der Maag-Mann sieht gar wieder Preisexzesse aufziehen, wie sie in den späten Achtzigerjahren das Ende der Immobilienhausse eingeläutet haben: «Heute schlägt man sich wieder um Liegenschaften. Die Interessenten bieten sich gegenseitig hoch, schliesslich wird nicht selten zu viel bezahlt.»

Immer wieder als Negativbeispiel angeführt wird der Verkauf der Swisscom-Immobilien an Swiss Prime Site im Umfang von 706 Millionen Franken. Da habe Swiss Prime Site in der Hitze des Gefechts etwa 200 Millionen zu viel bezahlt, wollen Mitbewerber wissen. «Wenn die Konkurrenz nicht zum Zuge gekommen ist, werden schnell einmal solche Behauptungen aufgestellt», wehrt sich der angegriffene CEO Markus Graf. «Hätten wir wirklich zu viel bezahlt, könnten wir keine guten Zahlen mehr ausweisen. Dann wollte ich nicht in meiner eigenen Haut stecken.»

Ob sich hinter diesen Gerüchten Neid oder ein Körnchen Wahrheit verbirgt, wird sich wohl nie herausstellen. Doch die Episode führt vor Augen, wie blank die Nerven bei manchen Immobilienfirmen liegen. Der Anspruch, in einem ausgetrockneten Markt mit wenig Kapital massiv wachsen zu müssen, um nicht in der Masse unbedeutender Unternehmen unterzugehen, sorgt da und dort für eine Überproduktion an Magensäure. Jeder beobachtet jeden, damit ja kein Deal verpasst wird.

Überraschungen bleiben dennoch nicht aus. So vor wenigen Wochen, als die in der Öffentlichkeit praktisch unbekannte Swissville einen Coup der Sonderklasse landen konnte, der die Branche in helle Aufregung versetzte: Die Tochterfirma der Rentenanstalt / Swiss Life erwarb die 39 Liegenschaften der Oscar Weber Holding (OWH), alles Objekte an erstklassigen Zentrumslagen; wichtigster Mieter ist die Epa, die vorher aus der OWH herausgelöst worden war. Angeblich wurde Swissville von einem Aktionär aus dem Kreis der ehemaligen Besitzerfamilien Weber, Stöckli und Buhofer – diese sind seit langem in der BILANZ-Liste der 300 reichsten Schweizer vertreten – kontaktiert. Mehr lässt sich Swissville-CEO Ernst Schaufelberger nicht entlocken. Auch zum Kaufpreis will sich der einstige Manager des Immobilienfonds UBS Sima partout nicht äussern.

Bekannt ist dafür, dass die erst ein Jahr alte Swissville mit dieser Handänderung den Wert ihres Immobilienbestandes von knapp einer auf über zwei Milliarden Franken hievte. Wie aus dem Nichts hat sich das Jungunternehmen damit an die Spitze aller Immobiliengesellschaften gesetzt. Und ist immer noch nicht satt. «Wir wollen nicht um jeden Preis wachsen. Wachstum vor Rendite zu setzen, kann gefährlich sein», gibt Schaufelberger zwar zu bedenken. Doch er lässt keine Zweifel daran aufkommen, dass die in Zug domizilierte Firma, für die man sich zu gegebener Zeit eine Privatplatzierung oder ein Going-public überlegt, unverändert auf Wachstumskurs steuert.

Das versucht die Konkurrenz auch. Nötigenfalls mit der Brechstange. «In unserer Branche erwarte ich eine Fusionswelle, die noch in diesem Jahr einsetzen und sich bis ins Jahr 2002 hineinziehen wird», ist Fritz Jörg von der PSP Swiss Property Group überzeugt. Dieselbe Meinung vertritt Maag-Lenker Samuel Gartmann: «Über die nächsten 18 Monate wird eine Konsolidierung einsetzen. Es braucht nur einen Anstoss, damit der Damm bricht.»

Vor einem halben Jahr wäre der Damm beinahe gebrochen. Damals gaben Swiss Prime Site und die aus dem Verkauf des Biergeschäfts an Carlsberg entstandene Immobiliengesellschaft Feldschlösschen-Hürlimann, inzwischen in REG Real Estate Group umfirmiert, überraschend Heiratsabsichten bekannt. Daraus wäre mit einem Liegenschaftenbestand von 2,6 Milliarden Franken die grösste kotierte Schweizer Immobiliengesellschaft hervorgegangen. «Das wäre ein guter Deal geworden», blickt Markus Graf von der Swiss Prime Site wehmütig zurück. Aber eben, zweimal «wäre»: Unter der Führung einer oppositionellen Gruppe um den Financier Marc Rich liessen die REG-Aktionäre mit dem Argument, die Immobilien seien mehr wert als die in den Fusionsverhandlungen festgelegten 1044 Millionen, die Verlobung platzen. Seither ist es um die REG ruhig geworden.

Nun ist die Jagd wieder offen. Im Zentrum der Begierden steht abermals die REG. «Die Real Estate Group würde gut zu uns passen, die halten die besten Immobilien von allen Liegenschaftenfirmen», schwärmt Alfred Meili, VR-Präsident der Immobilien-Managementgesellschaft Mobimo Holding. Doch da wollen auch noch andere ein paar Takte mitreden. «Wir müssen uns nicht in die Arme eines Konkurrenten flüchten. Allerdings wurden wir auch schon als möglicher Partner der REG erwähnt», äussert sich vorsichtig Hans Engel, Geschäftsleitungsmitglied der Allreal Holding. Die in den Bereichen Immobilienbeteiligungen, Generalunternehmung und Liegenschaftenentwicklung aktive, von der Bank Vontobel ins Leben gerufene Allreal übernahm 1999 den Immobilienbereich der damaligen Oerlikon-Bührle.

Andere Firmen aber wollen auch nicht abseits stehen. Sogar bei Jelmoli, wo sich bei den ambitiösen Entwicklungsprojekten wie dem Genfer Stadion und Geschäftszentrum La Praille oder dem St.-Galler Stadionprojekt zuerst einiges konkretisieren müsste, macht man sich Gedanken: «Am ehesten würde wohl REG zu uns passen», meint Peter Leumann. Auf die Frage, ob Gespräche geführt würden, lacht der Jelmoli-CEO lauthals auf. «Gäbe ich eine Antwort, müsste ich entweder lügen, oder ich käme wegen der Insiderbestimmung ins Gefängnis.»

Nicht nur um die REG ranken sich Übernahmegerüchte. Fast alle Fusionskombinationen sind denkbar. «In diesem Geschäft spricht momentan jeder mit jedem, und nicht nur über das Wetter. Offiziell aber will niemand etwas wissen», erläutert der auf Anonymität beharrende Topmanager einer mittelgrossen Immobilienfirma. Wer weiss, vielleicht bringt ja das zu erwartende Übernahmegerangel endlich etwas Leben in die Immobilienaktien.




© Bilanz
Neue Züricher Zeitung; 22.05.01:


Fusion von Feldschlösschen-Hürlimann und SPS geplatzt

Neue Züricher Zeitung; 22.05.01

Der Zusammenschluss zur grössten Schweizer Immobiliengesellschaft ist geplatzt: Die Marc-Rich-Gruppe und ihr zugewandte Aktionäre haben an der Generalversammlung der Feldschlösschen-Hürlimann Holding eine Fusion mit Swiss Prime Site deutlich verworfen und eine «Palastrevolution» bei der in Real Estate Group umbenannten Firma durchgeführt. Der bisherige Verwaltungsrat um Robert A. Jeker trat zurück.

I. M. Ein lautes und einstimmiges Ja zum Schulterschluss der Feldschlösschen-Hürlimann Holding (FHH) mit der Swiss Prime Site (SPS) war am Montag nicht erwartet worden. Dass die im Februar angekündigte Heirat der beiden Immobilienfirmen zur Zitterpartie werden könnte, dagegen schon eher. Kaum jemand hatte hingegen damit gerechnet, dass das Vorhaben mit so deutlicher Mehrheit verworfen werden könnte: An der FHH-Generalversammlung in Basel wurde der Fusionsvertrag mit 60,9% oder 788 290 Stimmen abgelehnt (bei 32,5% Ja-Stimmen und 6,6% Enthaltungen). Doch die geplatzte Fusion war nicht genug der Überraschungen. Mit 52% Ja- Stimmen wurde der von der Marc-Rich-Gruppe eingebrachte Antrag gutgeheissen, fünf Personen in globo in den Verwaltungsrat zu wählen. Die bisherigen Mandatsträger erklärten daraufhin ihren Rücktritt, so dass das Kommando ganz in den Händen von Thomas Frutig, Ruedi Schmid (beide Marc Rich Finanz GmbH, Zug), Robert Ian Kaufmann (Fortress Investment Group, New York), Lutz Ristow (Tegernsee Immobilien- und Beteiligungs-AG und Ex-Verwaltungsrat von Maag) sowie Hans-Peter Bauer (Swiss Capital Group, Zürich) liegt. Unumstritten dagegen war bei den 680 anwesenden Aktionären, die 65% des Kapitals vertraten, die Totalrevision der Statuten; diese umfasst die Umbenennung der FHH in Real Estate Group, die Sitzverlegung nach Zürich und die Abschaffung der Vinkulierungsbestimmungen.

Vielfältige Kritik

Robert A. Jeker, der unmittelbar nach der Abstimmungsniederlage den Verzicht auf seine Wiederwahl erklärte, zeigte sich überrascht und enttäuscht über das Ergebnis. Er sei nach wie vor überzeugt, dass ein Zusammenschluss mit SPS die beste Lösung dargestellt hätte. Mit einem Liegenschaftenportefeuille von rund 2,6 Mrd. Fr. und einer Börsenkapitalisierung von etwa 1,8 Mrd. Fr. wäre die grösste Immobiliengesellschaft der Schweiz entstanden.

Ganz anders lautet das Urteil der Marc-Rich- Gruppe, die mit 10% an FHH beteiligt ist. Thomas Frutig, Geschäftsführer der Marc Rich Finanz GmbH, kritisierte an der Generalversammlung, dass der Zusammenschluss keine Fusion gleicher Partner sei und dass die Qualität von FHH verwässert würde. Dadurch werde Feldschlösschen-Hürlimann zu einer «Geldmaschine für die Credit Suisse und nicht für den Aktionär». Bemängelt wurde besonders ein «inakzeptables Austauschverhältnis». Basis dafür ist vor allem die Bewertung der Immobilienbestände. Diese sind, nach den gleichen Kriterien und mittels der Discounted-Cashflow-Methode, für beide Unternehmen von Wüest & Partner durchgeführt worden. Dass ein Portefeuille zu hoch oder zu tief bewertet sein soll, ist somit nicht denkbar. Spielraum für Phantasie besteht allerdings: Auf den ehemaligen Brauereiarealen von FHH in Bern (Gurten), Wädenswil (Cardinal) und Zürich (Hürlimann) sind unterschiedliche Nutzungsarten und damit verschiedene künftige Werte denkbar.

Noch unklare Absichten

Mit ihren «dissidenten» Ideen vermochte die Marc-Rich-Gruppe offensichtlich eine bedeutende Zahl von Aktionären für sich zu gewinnen. Dies zeigt sich auch daran, dass an der Generalversammlung vom Montag die nun abgeschafften Stimmrechtsbeschränkung von 5% noch galten und die Gruppe des Zuger Rohstoffhändlers, die nur mit der Hälfte ihrer Aktien stimmen konnte, einige Unterstützung für ihr Vorhaben erhielt. Nach Angaben aus Marktkreisen hatten während der vergangenen Wochen und Monate rund 275 000 FHH-Aktien ausserbörslich die Hand gewechselt, wobei die Volumina immer knapp unter der 5%igen Eintragungslimite lagen.

Über die Ziele der neuen Herren im Hause FHH - deren «Coup» an der Generalversammlung sorgfältig geplant schien - ist bisher wenig bekannt geworden. In einem Communiqué verweist Frutig auf die Immobilienprofis, die neu im Verwaltungsrat Einsitz haben, sowie auf die Finanzkraft der Marc Rich Holding. FHH solle zu dem Immobilienunternehmen entwickelt werden, zu dem es das Potenzial habe. Wie das konkret geschehen soll, bleibt noch unbeantwortet. Die Marc-Rich-Gruppe gehörte bereits zu den treibenden Kräften hinter dem Verkauf der Getränkeaktivitäten; mit der Konzentration auf den Immobilienteil wurde damals eine höhere Rendite angestrebt. Jeker vermutet, dass den neuen Machthabern nun an raschen Liegenschaftenverkäufen gelegen sein könnte. Dafür spreche etwa, dass sie im Zusammenhang mit der Fusion statt einer Kapitalrückzahlung von 200 Mio. Fr. eine solche von 500 Mio. Fr. gefordert hätten. Denkbar ist aber auch, dass die FHH mit einem andern - ausländischen oder schweizerischen - Unternehmen verschmolzen werden soll, etwa mit der Mobimo AG, die Börsenpläne hegt und ebenfalls an einer Fusion mit FHH interessiert war, gegenüber SPS aber den Kürzeren gezogen hatte.

Auch wenn dieser erste Fusionsplan von Schweizer Immobiliengesellschaften nun geplatzt ist, dürfte ein neuerlicher Anlauf nicht lange auf sich warten lassen. Mit Börsenkapitalisierungen, die weit unter den international gewünschten 2 Mrd. Fr. liegen, und damit zu geringen Free Floats sind die hiesigen Immobilienaktien für Investoren nicht interessant. Auch der Portefeuillewert von rund 1 Mrd. bis 2 Mrd. Fr. ist zu gering, um Grössenvorteile voll ausschöpfen zu können.
Hallo!

Es scheint sich hier keiner fü die REG zu interessieren, bisher gab es erst 56 Leser dieses Threads. Dennoch keine Sorge, ich werde auch in Zukunft Infos zur REG hier einstellen. Ich betrachte dies sozusagen als eine Investition in die Zukunft.


Beste Grüße, Philipp Steinhauer
philippsteinhauer@yahoo.de
@Philipp Steinhauer: Ich hatte schon Angst du wuerdest mangels Interesse deine Postings einstellen....... :D
@ll
Mich interssiert die Firma !
Wieviel Dividende wird da bezahlt + wie ist die wkn. + wird auch in D gehandelt ?

Danke euch...

Olsi, der entnervt die suche nach der wkn. + firmenbreichte aufgibt !
Hallo,

die REG Aktie wird meinen Infos nach nicht in Deutschland gehandelt, in der Schweiz ist sie in Zürick kotiert. Die deutsche WKN lautet 884786. Bei Consors gibt es die Möglichkeit in Zürich spesengünstig über die deutsche WKN zu ordern. Charts gibt es bei Onvista, darüber hinausgehende Infos auf Schweizer Börsenseiten mit dem Valorenkürzel FEH sowie unter www.regroup.ch. Der Versand des Geschäftsberichtes verlief äusserst zügig und unkompliziert.

Die Dividendenrendite ist bei Immobiliengesellschaften von untergeordnetem Interesse, bei der REG beträgt sie meines Wissens etwas weniger als zwei Prozent. Im Geschäftsbericht hat die REG (wohl wegen der Prime Site Fusion) ihre Immobilien nach der DCF Methode bewerten lassen, dies ergeb einen Wert von etwas mehr als einer Milliarde Franken. Die nächste Bilanz soll nach IAS Standard erstellt werden.


Beste Grüße, Philipp Steinhauer
philippsteinhauer@yahoo.de
@Philipp
Danke für die schnelle Antwort, auch die per mail :)

Gruss,
Olsi

P.s.:der chart ist beeindruckend :laugh:

Der Handel in ZH ist aber auch gering ;)
Heute Aktie -0,5%, bei Umsatz von 1225€
*das sagt aber nixx aus :)
Hallo,

im Chart ist der Split nicht ethalten.


Beste Grüße, Philipp Steinhauer
philippsteinhauer@yahoo.de
olsi
kein bananen splitt
ein aktien splitt gell..............
die firma hat schon substanz
aber die wirtschaft sollte schon mitspielen
@helveticus
Wenn ich es bis nach ZH schaffe :confused., bekommst Du nen Bananensplit :D.

WARUM berücksichtigt onvista eigentlich die Split´s ;).

Olsi
P.s.:Bei Metabox, letsbuyit.com und Kinowelt könnte man auch meinen sie hätten gesplittet :laugh:.->bei der Telekom aber auch ;)
ups,
frage : WARUM berücksichtigt onvista eigentlich die Split´s NICHT !;)

Olsi.sorry
Hallo!

An der REG Bilanz gefällt mir sehr, dass die langfristigen Verbindlichkeiten zu einem großen Teil in Form von drei langlaufenden Anleihen zu 4% ausgegeben worden sind. Deutsche Immobilien AGs träumen davon eigene Bonds aufzulegen, bei der REG ist es Realität!


Beste Grüße, Philipp Steinhauer
philippsteinhauer@yahoo.de
:)
Als DepotBeimischung in den BÖRSENZeiten ist eine Immobilien AG allemal gut :)
:cool: Da kann wenig passieren...

Das Beste, man hat ne AG im Depot, die grosse Gelände besitzt (bsp. Baufirmen).

Schade, dass sie nicht in D gehandelt werden ;)

Olsi
(Stefan)
Hallo,

ich habe heute nochmals mit der REG telefoniert. Weitergehende Infos wollte man mir nicht geben, man verwies mich auf die Analysten Konferenz am 23. April. Herr Dr. Ristow soll "mehrmals" in den Räumen der REG gesichtet worden sein.


Beste Grüße, Philipp Steinhauer
philippsteinhauer@yahoo.de
Hallo,

kommt hier jemand zu GV der REG am 22. Mai? Wie gestaltet sich die Anmeldung von Deutschland aus?


Beste Grüße, Philipp Steinhauer
philippsteinhauer@yahoo.de
wo findet die GV denn überhaupt statt???

Nur so am Rande..es gibt noch andere Immogesellschaften in der Schweiz..eine SPS zum Beispiel, die ist weitaus weniger dubios und hat sehr gute Zahlen vorgelegt und das trotz einem Wechsel im Verwaltungsrat (absoluter Topp-Experte im Immosektor ist leider im letzten Jahr gestorben).

Gruss Mövenpick
@mövenpick: die GV findet in Zürich statt.


hier noch etwas aus der nzz zu Maag:


27. März 2002, 02:19, Neue Zürcher Zeitung


Tabelle: Maag in Zahlen


Maag ist weiterhin auf Partnersuche
Mehr Gewinn - weniger Liegenschaften

I. M. Die Immobiliengesellschaft Maag Holding hat den Betriebs- und den Reingewinn im abgelaufenen Jahr um 9% bzw. um 5% gesteigert. Der Liegenschaftenertrag blieb konstant. Obwohl der Gewinn pro Aktie um über 16% zurückglitt, wird Maag eine unveränderte Dividende auszahlen. Im Gegensatz zu den Konkurrenten hat das Unternehmen seinen Immobilienbestand 2001 nicht ausgebaut, sondern reduziert, indem verschiedene kleinere Objekte in Höhe von 68 Mio. Fr. veräussert wurden. Nach Auskunft von CEO Samuel Gartmann fand Maag keine geeigneten Pakete bzw. beteiligte sich an einigen Auktionen, kam aber nicht zum Zug. An Einzelobjekten ist die Gesellschaft nicht interessiert. Die angekündigte Umstellung der Rechnungslegung von US- GAAP auf die IAS-Standards wurde vorschoben. Gemäss einer Pro-forma-IAS-Rechnung hätte sich eine Aufwertung der Immobilien um 8 Mio. Fr. ergeben. Der Gewinn pro Aktie würde bei dieser Rechnungslegung um mehr als die Hälfte auf Fr. 20.55 (i. V. 47.05) schrumpfen, während der innere Wert (NAV) pro Aktie nach Berücksichtigung der latenten Steuern auf 318 (306) Fr. steigen würde.

Da es mit organischem Wachstum derzeit nicht möglich ist, in die geforderten kapitalmarktrelevanten Grössenordnungen vorzustossen, strebt Maag nach wie vor eine Fusion bzw. Kooperation an. Erste Priorität hat dabei gemäss Gartmann die Schweiz. Sollten die Bemühungen scheitern, kommt auch eine ausländische Lösung in Frage. Hier könnte Maag wohl auf die Hilfe der Hauptaktionäre zählen; die deutsche WCM-Gruppe sowie die spanische Teste sind unverändert mit 35% bzw. 20% an den Schweizern beteiligt. Im laufenden Jahr sollen die Optimierung des Portefeuilles fortgesetzt und die Entwicklungsprojekte (das Maag-Areal beim Bahnhof Hardbrücke sowie ein Projekt in Dietikon) vorangetrieben werden.
REG Real Estate Group erzielt ein sehr gutes Jahresergebnis

Zürich, 28. März 2002.

Der konsolidierte Jahresgewinn der REG Real Estate Group beträgt CHF 35,5 Millionen, was gegenüber dem Vorjahr einer Zunahme um über 160 Prozent entspricht. Das Betriebsergebnis (EBIT) hat sich mit CHF 48,0 Millionen gegenüber dem Jahr 2000 mehr als verdoppelt. Damit hat sich das Unternehmen im ersten vollen Geschäftsjahr als reines Immobilienunternehmen im Markt gut etabliert.

Der Marktwert des Liegenschaftenportfolios nahm 2001 von CHF 1`025 Millionen auf CHF 1`076 Millionen zu.

Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung der REG Real Estate Group vom 22. Mai 2002 die Ausschüttung einer Dividende von CHF 1.50.

Detaillierte Informationen zum Jahresabschluss und dem laufenden Geschäftsjahr werden anlässlich der Bilanz- Medienkonferenz sowie der Analystenkonferenz bekannt gegeben.


Für Rückfragen

Peter Roth
Chief Financial Officer
Tel.: +41-1-288 22 50
peter.roth@regroup.ch


Agenda

Bilanz-Medienkonferenz
Dienstag, 23. April 2002; 10.30 Uhr

Analystenkonferenz
Dienstag, 23. April 2002; 13.30 Uhr
Hotel Widder, Rennweg 7, 8001 Zürich

Ordentliche Generalversammlung 2002
Mittwoch, 22. Mai 2002; 15.00 Uhr
Kongresshaus Zürich, Gotthardstrasse 5, 8002 Zürich
Und hierfür solch einen Aufwand und solche Mühe?? Bei 5% plus des gesamten Portfolios?? Und wie siehts mit den Kosten aus??

Ich kann da viel bessere Investments in Immoaktien empfehlen in der Schweiz als die komische REG..schaut Euch mal die aktuellen Zahlen der Warteck Invest an..die zahlen fast soviel Dividende (prozentual) wie die REG aufs ganze Portfolio an Wachstum generiert...

Ebenfalls viel besser entwickelt sich auch Züblin (ehemalige Baufirma..)..

Was bitte willst Du uns hier weiss machen?? Etwa, die REG sei gut?? Gar besser als der Markt???

Ich hoffe für Dich, Du hast bessere Papiere im Depot als die REG..

Gruss Mövenpick
@mövenpick: die REG ist vor allem wegen der Ristow Connection für mich interessant.
@Philipp

So klingt das schon anders und ist ehrlich..fundamental gibts wesentlich bessere Werte in diesem Sgement, aber wenn Du natürlich auf einen möglichen positiven Effekt durch Ristrow spekulierst, dann ist das etwas anderes und trifft nicht das Thema fundierte Anlage, sondern Spekulation und die suche ich nicht..aber auch dafür kenne ich bessere Objekte (aber die haben dann auch ein wesentlich höheres Risiko, das ist wahr).
Hallo,

am 23. April findet die Analystenkonferenz der REG statt. Mal schauen was dort neues berichtet wird. Es ist jedoch so, dass am gleichen Tag ebenfalls Analystenkonferenz der TAG in Frankfurt ist. Herr Dr. Ristow wird sich also für eine Veranstaltung entscheiden müssen...


Beste Grüße, Philipp Steinhauer
philippsteinhauer@yahoo.de
http://www.nzz.ch/2002/04/24/wi/page-article84AB2.html

24. April 2002, 08:24, Neue Zürcher Zeitung


Tabelle: REG Real Estate Group in Zahlen

Real Estate Group auf Kurs

Aussicht auf erneute


Gewinnverdoppelung



am. Die im vergangenen Mai nach der geplatzten Fusion mit Swiss Prime Site aus der Feldschlösschen-Hürlimann-Holding entstandene REG Real Estate Group hat 2001, im ersten Jahr als reine Immobiliengesellschaft, den Reingewinn auf vergleichbarer Basis von 13,4 Mio. auf 35,5 Mio. Fr. gesteigert. Da die wichtigsten finanziellen Eckdaten bereits bekannt waren (vgl. NZZ vom 30. 3. 02), galt das Interesse an der Bilanzmedienkonferenz in Zürich weniger dem zahlenmässigen Rückblick als der Strategie und dem Ausblick der Gruppe, zumal der Verwaltungsrat, der an jenem ominösen 22. Mai 2001 auf Antrag der Marc-Rich-Gruppe in globo in die Sessel gehievt worden war und der seit März dieses Jahres mit Lutz Ristow auch den CEO stellt, bis anhin nur selektiv über seine Pläne informiert hatte.

Wie Verwaltungsratspräsident Thomas Frutig vor den Medien erklärte, hat der Verwaltungsrat die vergangenen Monate nicht nur für eine Bestandesaufnahme und die Formulierung einer neuen Strategie benutzt, sondern bereits Massnahmen zur Wertsteigerung getroffen. Gemäss Frutig wurden drei «Werttreiber» geortet, die zu mehr Rentabilität beitragen sollen. Als Erstes gelte es, die Liegenschaften an Top-Lagen, die 63% des wertmässigen Portefeuilles ausmachen und die bis anhin rein unter Getränkegesichtspunkten angeschaut worden waren, wertsteigernd umzunutzen. Bereits 2001 konnte so der Immobilienwert trotz Desinvestitionen um 51 Mio. Fr. gesteigert werden. Als Zweites werde die Entwicklung der drei Brauerei-Areale gestaffelt vorangetrieben und deren Bewirtschaftung optimiert. Bereits im Bau ist «City Süd» auf dem Hürlimann-Areal in Zürich; die Planung für die Areale in Wädenswil (Cardinal) und Bern (Gurten) soll Mitte dieses Jahres beginnen. Geplant ist auch eine Umnutzung von sechs Getränke- Depots. Sie sollen in Zusammenarbeit mit einem Partner aus dem Logistik-Bereich zu Logistik- Zentren ausgebaut werden. Als Letztes wird der Verkauf der Liegenschaften vorangetrieben, die nicht zum Kernportefeuille gehören. Von 108 zum Verkauf bestimmten Liegenschaften - sie machen wertmässig rund 16% des Gesamtbestands aus - wurden bereits 38 veräussert; bis Ende 2003 soll das Desinvestitionsprogramm abgeschlossen sein. Neben den Verkäufen ist man aber auch Akquisitionen nicht abgeneigt, seien dies einzelne Objekte, Portefeuilles oder gar ganze Gesellschaften. Ziel ist gemäss CEO Lutz Ristow ein Immobilienbestand, der mindestens die kritische Grösse von 2 Mrd. Fr. erreicht. Der Gewinn soll sich im laufenden Jahr nochmals verdoppeln.

REG Real Estate Group in Zahlen

Geldwerte in Mio. Fr.




Veränd.


2000
2001
in %



Erträge
69,2
99,6
43,9

Liegenschaften
61,8
61,2
-1,0

Andere betriebl. Erträge
5,4
28,3
424,1

aus Desinvestitionen
2,0
10,1
405

Betriebsaufwand
45,5
51,6
13,4

Betriebsgewinn (Ebit)
23,7
48,0
102,5

Jahresgewinn[1]
13,4
35,5
164,9

pro Aktie (in Fr.)
6.97
3.97[2]
-

Marktwert Immobilien[3]
1025
1076,1
4,9

Eigenkapitalrendite (in %)
2,1
7,5
257



[1] Aus weitergeführten Aktivitäten; [2] nach durchgeführtem Aktiensplit im Verhältnis 1:5; [3] per 31. 12.
Hallo!

Aus zeitlichen Gründen konnte ich leider nicht zur REG GV. Gerne hätte ich ein paar Informationen über die GV, aber die NZZ scheint nicht zu berichten. Hat hier sonst jemand Infos?

Der Geschäftsbericht 2001 ist informativ gestaltet. Hier wird aufgeführt, dass Herr Dr. Ristow nun gut 10 Prozent der Anteile besitzt. Übrigens: der Verwaltungsrat wird mit REG Aktien entlohnt!


Beste Grüße, Philipp Steinhauer
aus der FuW:


Zusammenarbeitsvertrag – Vor Fusion mit Maag?
REG ma(a)g Serimo







Die Real Estate Group REG lagert die Bewirtschaftung ihrer Liegenschaften
an die Basler Serimo aus. «Diese Zusammenarbeit passt ideal in unsere
strategischen Überlegungen», kommentiert Peter Roth, Finanzchef der REG, die
Kooperation.
Was als normale Wertung eines Outsourcing-Vorgangs verstanden werden könnte,
erhält durch den Umstand, dass die Zürcher Maag Holding zu 40% an Serimo
beteiligt ist, einen ganz anderen Stellenwert. Seit Monaten gären
Spekulationen, dass ein Zusammenschluss der beiden Gesellschaften ansteht.
Samuel Gartmann, Chief Executive Officer von Maag, macht kein Geheimnis
daraus, auf Partnersuche zu sein. Gartmann will die Zusammenarbeit aber
«nicht als Indiz für eine Fusion verstanden wissen». Auch Roth will sie
«nicht als ersten Schritt zur Allianz mit Maag» bestätigen.

REG hat zwar in einem Offertverfahren Serimo den Zuschlag gegeben, war aber
in der Auswahl eingeschränkt. Wincasa, die Bewirtschaftungstochter der
Credit Suisse, kam nach dem Scheitern der Fusion mit Swiss Prime Site im
vergangenen Jahr aus naheliegenden Gründen nicht in Frage. Livit, das
grösste Bewirtschaftungsunternehmen der Schweiz und Tochtergesellschaft der
Rentenanstalt Swiss Life, befindet sich selbst in einer
Umstrukturierungsphase. Unter den Grossen der Branche, die ein
gesamtschweizerisches Portefeuille betreuen könnten, blieb somit nur Serimo
übrig. Sie hält nun mit dem Mandat

von REG zusammen insgesamt über 55000 Mietobjekte im Wert von 7,5 Mrd. Fr.
unter Verwaltung.

Serimo hat die acht Mitarbeiter der REG aus den Bereichen Bewirtschaftungs-
und Rechnungswesen übernommen. REG wird damit zu einer reinen
Management-Gesellschaft mit den Kerntätigkeiten Arealentwicklung und
wertorientierte Verwaltung von Geschäftsliegenschaften. Geschäftsstrategie
und unternehmerische Strukturen sind damit deckungsgleich mit denen der
Maag. Eine Allianz zeichnet sich so klar ab, dass sich bereits Fragen über
die personelle Zusammensetzung von Geschäftsleitung und Verwaltungsrat
aufdrängen. Von einer Fusions würden vor allem Maag-Aktionäre profitieren.
Maag erhielte dank der Finanzkraft der REG, die nötigen Mittel für die
eigene Arealumnutzung. KK


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