Mehrwertsteuer bei privater Immobilienvermietung? - 500 Beiträge pro Seite

[casel]

Hallo! Muß an eigentlivcch Mehrwertsteuer bezahlen, wenn man eine oder mehrere Immobilie privat vermietet? Wie würde es gewerblich über eine Firma aussehen? Wie berechnet sich die zu sahlende Umsatzsteuer? Auf die gesamte Bruttomiete/Nettomiete nach Abschreibung/Investionen?
Vielen Dank für Antworten!
MfG
casel

[Steuertip]

Die Umsatzsteuer ist unabhängig von der einkommensteuerrechtlichen Einkunftsart (d. h. ob VuV oder Gewerbe).
Berechnung:
Umsatzsteuer auf Einnahmen abzüglich Vorsteuer der Eingangsrechnugen = USt-Zahllast
Beachte: Steuerbefreiungen bei Vermietungen, aber ggf. Optionsmöglichkeiten.
PS: Such Dir einen, mit dem Du das richtig durchsprechen kannst, da viele Feinheiten zu beachten sind.
Gruß

[Tobistorm]

Die Umsatzsteuer richtet sich nach den zugrundeliegenden Umsätzen. Ein Vermieter ist grundsätzlich Unternehmer. Vermietung ist eine sonstige Leistung. Wenn Objekte im Inland vermietet werden, ist der Umsatz steuerbar. Grundsätzlich ist der Umsat aber umsatzsteuerfrei.
Es gibt aber Optionsmöglichkeiten, das heisst man kann auf die Steuerfreiheit verzichten.
Bei Vermietungsumsätzen ist die Option möglich, wenn der Umsatz an einen anderen Unternehmer ausgeführt wird, nicht aber gegenüber Privatpersonen (das ist so eine Art von staatlicher Subvention für Mieter oder Vermieter, je na´ch Sichtweise).
MFG Tobi

[casel]

Danke für die Antworten

Aber wie siehts mit Abschreibung aus?

Beispiel: Wohnhaus, abzuschreibender Wert: 1 Mio Euro über 50 Jahre, d.h 20.000 Euro pro Jahr.
Mietseinnahmen 85.000 Euro
Betriebskosten angenommen 15.000 Euro

Wie hoch würde die abzuführende Mehrwertsteuer sein? Bezieht sie sich auf den Bruttoertrag vor (ca 70.000 Euro) oder nach (ca 50.000 Euro) der Abschreibung?

[casel]

Danke für die Antworten

[Tobistorm]

Abzuführende Mehrwertsteuer im Beispiel:
Entgelt: 85 000 EUR ohne Umsatzsteuer
Umsatzsteuer: 85 000 * 16 %= 13 600 EUR Umsatzsteuer
Betiebskosten 15 000 EUR: Die mit Umsatzsteuer behafteten Ausgaben ermitteln und die Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend machen.
Wenn alle Betriebskosten mit Umsatzsteuer in Rechnung gestellt sind, also 15 000 EUR * 16 %=2400 EUR

Umsatzsteuer dann 13 600 - 2400 = 11200 EUR

Die Abschreibung ist ein Begriff aus der Einkommensteuer. Umsatzsteuerlich ist die Abschreibung nicht relevant.
Grund: Bei Anschaffung des Mietobjekts kann möglicherweise ausgewiesene Umsatzsteuer als Vorsteuer abgezogen werden.
Wenn noch mal Mehrwertsteuer aus Abschreibung geltend gemacht werden würden, wäre das also eine Doppelberücksichtigung.

Aber Vorsicht:
Wenn Vorsteuer aus Anschaffungskosten des Objektes geltend gemacht werden und das Objekt innerhalb von 10 Jahren verkauft wird, dann wird die 100% geltend gemachte Vorsteuer anteilig gestrichen. Dies passiert auch wenn, so das Gesetz eine "Nutzungsänderung" eintritt. Der Begriff ist definiert.

MFG Tobi

[casel]

Danke für die Antwort! Wie sähe es aus, wenn man ein 1 Mio-Objekt ersteigern würde? Könnte man sich dann fast 138 TEUR Umsatzsteuer vorläufig wiederholen? Ist dies möglich, wenn das Objekt vorher auch teileweise vom Verkäufer eigengenutzt wurde?

[Tobistorm]

Die Umsatzsteuer kann nur dann angerechnet werden, wenn Umsatzsteuer vom Verkäufer geschuldet wird und umsatzsteuerpflichtige Ausgangsumsätze mit dem Objekt erzielt werden. Beim Erwerb im Zwangsvollstreckungsverfahren entsteht m.E. keine Umsatzsteuer.
Beim Erwerb aus einer Insolvenzmasse ist es aber möglich.
Der Verkäufer muss das Objekt aber umsatzsteuerpflichtig vermietet habe, dies ist zumindest im Umfang der Eigennutzung nicht möglich.

MFG TOBI

[casel]

Vielen Dank!