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Anleger: Was tun bei Schrottimmobilien?

Nach einer Gesetzesänderung läuft Anlegern mit schlechten Immobilien oder Fonds die Zeit für Klagen davon. Wer handeln muss.

Bernd Schreiers Altersvorsorge brachte ihn ins Gefängnis. Ein Finanzvermittler hatte dem ehemaligen Abgeordneten des sächsischen Landtages zwei Studentenwohnungen aufgeschwatzt – mit einem tollen Versprechen: Schreier kaufe die Wohnungen quasi umsonst. Den Preis von 100 000 Euro finanziere ein Kredit der Volksbank. Die Tilgungsraten könne Schreier von der Steuer absetzen und den Rest mit den Mieteinnahmen zahlen.

Ein Rundum-sorglos-Paket, in dem eine Bombe schlummerte. Statt Studenten wohnten Radaubrüder in den Wohnungen. Fenster gingen zu Bruch, Türen standen in Flammen – und Miete floss nie. Die Bank aber forderte die Kreditzinsen von Schreier ein. Als er sich mit der Begründung weigerte, die Bank habe gewusst, um welch marode Wohnungen es sich handelt, ließ ihn die Volksbank in Beugehaft nehmen.

Schreier ist einer von tausenden Anlegern, die durch ein Koppelgeschäft – Immobilie und Kredit vom selben Vermittler – in eine Schrottimmobilie oder einen maladen Immobilienfonds getrieben wurden. Sie müssen ihre Kredite abstottern, obwohl keine Miete oder Ausschüttung fließt. Oft ist das kein Pech, sondern eine bewusste Abzocke, gegen die sich Anleger juristisch wehren können. Aber die Zeit drängt. Denn der Gesetzgeber hat die Verjährungsfristen verkürzt. „Ein massives Problem“, sagt Rechtsanwalt Stefan Frisch aus Kirchentellinsfurt, „für viele Altfälle ist am 31. Dezember 2004 Schluss.“ Wer vor Ablauf der Frist einen Prozess sauber vorbereiten will, muss sich jetzt sputen.

Denn statt in 30 Jahren verjähren Ansprüche gegen die Bank, den Vermittler und den Initiator solcher gescheiterten Kapitalanlagen jetzt schon nach drei Jahren. Die neue Frist gilt seit 2002 und läuft jetzt schon für viele Anleger, die ihr Geld zuvor investiert haben.

Dem Anleger nutzt es selten, gegen den Vermittler oder den Initiator vorzugehen. Denn die meisten sind wertlose GmbHs, bei denen wenig zu holen ist. Die kreditfinanzierende Bank ist solventer. Gegen sie haben Investoren vor Gericht gute Chancen auf eine Entschädigung, wenn sie ihr Geld über einen Treuhänder angelegt haben. Ein Urteil des Europäischen Gerichtshofs könnte zudem die Position von Anlegern stärken, die sich das Investment an der Haustür aufschwatzen ließen. Das müssen geprellte Privatinvestoren jetzt wissen:

Vertrag über einen Treuhänder

"Das Treuhändermodell ist seit langem in Mode“, sagt der Düsseldorfer Anlegerschutzanwalt Julius Reiter. Der Interessent schließt nicht selbst den Kredit- und den Kaufvertrag ab, sondern beauftragt damit per notarieller Vollmacht einen Vermittler, meist eine Steuerberatergesellschaft.

Viele Kunden – wie auch der Abgeordnete Schreier – sind froh, wenn ihnen einer den Papierkrieg abnimmt. Einmal zum Notar, eine Unterschrift und den Rest regelt der Treuhänder. In Bernd Schreiers Fall schloss der insgesamt 16 Verträge in Schreiers Namen.

Die Chancen für Anleger, aus solchen Investments wieder herauszukommen, sind gut. Zwei Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) stärken ihre Position (XI ZR 148/01, XI ZR 155/01). Um den Kauf- und den Kreditvertrag rückabwickeln und von der Bank die gezahlten Raten plus Zinsen erstattet zu bekommen, müssen nur zwei Voraussetzungen erfüllt sein:

Der Treuhänder war weder Anwalt noch hatte er eine Erlaubnis zur Rechtsberatung. Denn nur dann darf der Treuhänder Verträge für Anleger schließen, alles andere ist unwirksam. Das ist der häufigste Ausweg für geprellte Investoren, denn die wenigsten Treuhänder haben eine Erlaubnis zur Rechtsberatung.

Die Bank kann nicht nachweisen, dass bei der Unterschrift unter den Kreditvertrag das Original der notariellen Vollmacht für den Treuhänder vorlag. Meist behalten die Banken nur eine Kopie der Vollmacht in ihren Akten – holen sie die in einem Rechtstreit aus dem Archiv, „reicht ihnen das nicht“, so Anwalt Reiter. Theoretisch müsste die Bank das Original behalten.

Anleger Schreier hat sein Geld mittlerweile „mit kleinen Verlusten“ zurück. Er hat sich mit der Bank geeinigt – allerdings erst vor dem Landgericht Zwickau. Weder durfte sein Treuhänder als solcher auftreten noch hatte die Volksbank dessen Originalvollmacht in ihren Unterlagen. Streitereien wegen des Darlehens enden oft mit einem Vergleich; vor dem Kadi landen aber die wenigsten Fälle. „Die Banken meiden das Prozessrisiko“, sagt der Freiburger Rechtsanwalt Günther Hemmerling, der viele Anleger vertritt.

Banker wollen Frist am Laufen halten

Außergerichtlich können gute Anwälte die Sache für ihre Mandanten oft schneller beenden als vor Gericht. Einen Haken gibt es aber: die Sache mit der Verjährung. Die Dreijahresfrist läuft, sobald der Anleger erkennen konnte, dass er übers Ohr gehauen wurde. Wer vor 2002 gekauft hat und die Probleme rasch merken musste, dem bleiben von jetzt an meist weniger als 18 Monate zur Gegenwehr. Zwar unterbrechen sowohl ein Prozess als auch eine außergerichtliche Vehandlung die Frist. Aber nur bei einem Gerichtsverfahren ist klar, wann genau die Auseinandersetzung begonnen hat. Bei Gesprächen zwischen Anlegeranwälten und Bankjuristen ist das nicht immer eindeutig.

Anwalt Hemmerling hat deshalb von Banken jetzt mehrfach die Antwort erhalten: „Ihr Schreiben ist angekommen. Wir prüfen die Unterlagen, befinden uns damit aber nicht in außergerichtlichen Verhandlungen.“ Die Banker wollen die dreijährige Frist ohne Unterbrechung am Laufen halten – für den Anleger kann es eng werden. Hemmerling beruhigt aber: „Will sich eine Bank über die Verjährung herauswinden, kann der Anwalt immer noch vor Gericht ziehen.“

Zunächst die Theorie...

Verträge an der Haustür. Mehr Zeit als bis Ende 2004 haben in der Regel Anleger, denen ein Finanzvermittler das Investment zu Hause oder im Büro aufgeschwatzt hat. „Sie können selbst bestimmen, wann die Frist zu laufen beginnt“, sagt Anwalt Reiter. Hört sich ungewöhnlich an, ist aber rechtens: Erst wenn der Anleger das Geschäft widerrufe, so Reiter, starte die neue dreijährige Frist.

Zunächst die Theorie: Das Widerrufsrecht hat der Gesetzgeber überrumpelten Verbrauchern eingeräumt, bei denen ein Verkäufer ungefragt vor der Türe steht. Davor gefeit, sich folgenschwere kreditfinanzierte Immobilien oder Fondsanteile aufschwatzen zu lassen, ist offensichtlich niemand: Ärzte, Architekten und Prominente wie Schauspieler Fritz Wepper, Fußballer Stefan Reuter oder Mallorcakönig Jürgen Drews gehören zur Klientel ebenso wie Angestellte mit kleineren Einkommen. Sie alle glaubten an die sich selbst befeuernde Geldmaschine – und mussten fast alle herbe Verluste einstecken.

Wer sich wehren will, muss das Kleingedruckte nachlesen. Weist der Vertrag auf ein Widerrufsrecht hin, hatte der Anleger dazu nur zwei Wochen Zeit. „Bei Darlehensverträgen vor 2002 fehlt dieser Hinweis aber meist“, sagt Anwalt Reiter. Ein Glück für den Anleger: Denn dann kann er bis zu einem Monat, nachdem er die letzte Rate an die Bank bezahlt hat, widerrufen. Bei einer Hypothek also noch jahrelang. Die einzige Ausnahme: Die Bank hat nach Vertragsschluss eine Widerrufsbelehrung hinterhergeschickt. Dann musste der Anleger binnen eines Monats reagieren, nachdem er das Schreiben erhalten hatte.

...und dann die Praxis.

In der Praxis nützt das Gesetz den Geprellten aber wenig: Nach mehreren Urteilen des BGH haben Anleger kaum Chancen, auf diesem Weg unbeschadet aus der Abzocke herauszukommen.

Die Urteile der Bundesrichter wirken auf Nichtjuristen äußerst zynisch. Der elfte Senat des Gerichts entschied: Der an der Haustür überrumpelte Anleger darf seinen Kaufvertrag und seinen Darlehensvertrag für die Immobilie widerrufen – aber seine Schulden ist er nicht los (XI ZR 47/01, XI ZR 3/01, XI ZR 25/00). Er muss der Bank den noch nicht getilgten Teil des Darlehens auf einen Schlag zurückzahlen, plus Zinsen.

Das Geldinstitut muss die minderwertige Immobilie oder die wertlosen Fondsanteile nicht zurücknehmen, das muss nur der Verkäufer der Immobilie – und bei dem ist nach einem Flop selten etwas zu holen. Nur in wenigen Fälle haftet ein gut betuchter Vermittler selbst, meistens kann er eine wertlose GmbH vorschieben. Die Konsequenz des Widerrufs: Der Anleger steht schlechter da als zuvor, denn da konnte er den Kredit wenigstens noch in Raten abstottern.

Anders argumentiert, aber im Ergebnis genauso ärgerlich ist das Urteil des zweiten BGH-Senats (II ZR 387/02). Die Richter urteilten, die Bank müsse die Fondsanteile des klagenden Anlegers sehr wohl zurücknehmen. Aber nur zum heutigen Wert, und der ist bei maroden Fonds oft so gut wie Null. „Dem Fondsanleger werden damit die gesamten Verluste aufgehalst“, sagt Anwalt Hemmerling, „dieses Urteile gibt Steine für Brot.“

Richter entscheiden frühestens in zwei Jahren

Ob das wenig anlegerfreundliche Treiben des BGH im Sinne des Gesetzes ist, will jetzt das Landgericht Bochum wissen (1 O 795/02). Es hat dazu den Fall eines Anlegers, der einen Kredit für eine inzwischen marode Eigentumswohnung aufgenommen hatte, an das Europäische Gericht (EuGH) in Luxemburg weitergegeben. Der EuGH soll entscheiden, wie bei einem Widerruf nach dem Haustürwiderrufgesetz tatsächlich zu verfahren ist, ob also der Kunde sein wertloses Investment der Bank vor die Füße werfen darf und dafür seine Schulden los ist.

Für Anleger, denen wegen abgesoffener Schrottimmobilien oder Immobilienfonds das Wasser bis zum Hals steht, käme selbst ein günstiges Urteil aus Luxemburg zu spät. Die Richter werden in frühestens zwei Jahren entscheiden.

ALEXANDRA KUSITZKY, WirtschaftsWoche 03.09.2003


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