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Bitte um Eure Hilfe beim Immobilienkauf auf Rentenbasis - 500 Beiträge pro Seite


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Hallo Leute,

ich brauche dringend einen Tipp bzgl eines Immobilienkaufs auf Rentenbasis und auf was ich dabei besonders achten muss. Gerne würde ich auch erfahren, ob es einen interessante Anlagemöglichkeit ist (Steuersparmodell ??)

Hier nun folgende Daten:

3-Familien Haus,
in Toplage Vorort Großstadt
Gesamt-Wohnfläche 200 qm, ca. 4 ar Grundstück
Baujahr 1953

folgende Abwicklung hat sich der Verkäufer vorgestellt:

Ausgangspreis: 360.000 €

Anzahlung 90.000 € (25% vom Ausgangspreis)

Rest: 180 Monatsraten zu 1500 €

Der Verkäufer möchte weiterhin im Haus leben, entweder bis die 180 Monate vorbei sind oder aber er aus Krankheitsgründen ausziehen muss bzw. stirbt. Sobald der VErkäufer aus einem der letzten beiden Gründe verläßt, sind keine Monatsraten mehr fällig. Der Eigentümer ist momentan 75 Jahre alt, bis zum Auszug möchte der VErkäufer jedoch alleine im Haus bleiben.


So, vielleicht hat schon jemand von Euch so etwas gemacht? Gerne lese ich auch Eure Kommentare und Anregungen. Auf eine Diskussion freue ich mich jetzt schon.

Viele Grüße
fg69
Für den Preis nicht mal drin wohnen?

Ich komme vom Lande, da würde ich eine 3/4 Million DM nur für einen ganzen perfekt erhaltenen Bauernhof mit riesigen Land ausgeben. Aber ein Dreifamilienhaus?

In der Ex-DDR, ganz nah hinter der Zonengrenze (Landkreise Salzwedel, Stendal, usw.) gibt es derartige Häuser sofort für 5.000 Euro zu kaufen.

Ich glaube, daß Immonilien in den nächsten Jahren noch massiv im Wert fallen werden. Wenn wir bei den Löhnen in Deutschland aufgrund der Globalisierung der Wirtschaft mit polnischen Löhnen konkurrieren müssen, dann erden bald auch die Immobilienpreise von Polen in Deutschland gelten.

In Frankfürt/Oder Ost kostet die Monatsmiete einer Wohnung durchschnittlich 1 Euro pro qm. In Frankfürt/Oder West sind es noch 3 Euro mit fallender Tendenz.
Du brauchst doch für dich noch eine Wohnung.

Du hast aus dieser 50 Jahre alten Klitsche keine Einnahmen.

Der jetzige Besitzer beansprucht für sich 3 Wohnungen.

Bei dieser alten Klitsche wird er ewig was zu "Scheissen" haben.

Streich diese Episode aus deinem Leben.
Nun,

erstmal Danke für die doch so schnelle Antworten. Eins hatte ich vergessen, der jetztige Mieter würde auch keine Miete für das Haus zahlen.

Ich würde mich über weitere und auch gerne ausführlichere Aussagen freuen.

Grüße
fg69
hmmmm, mit 5% abgezinst geben deine raten einen barwert von 186.000 € (über die volle laufzeit gerechnet)

d.h. das häuschen kostet 276.000 €, bzw. 1380€/m2.

bei einem alten haus, dessen zustand ich nicht kenne,
würde ich aber nicht so rechnen, sondern den preis auf die grundstücksfläche beziehen, und mit dem ortsüblichen grundpreis vergleichen.

bezüglich lebenserwartung sollte ein versicherungsmathematiker kontaktiert werden - immerhin hat der mann ja die ersten 75 jahre seines lebens schon überlebt :).

und dann bleibt noch immer das problem, wo DU wohnst :rolleyes:

aber ganz so von der hand weisen würde ich das ganze nicht !
p.s.: ich gehe schon davon aus, daß das ganze nicht auf den golan-höhen liegt :),
sondern münchen-grünwald, pullach oder ähnlich.
@ bic mac

genau!

In der Gegend kostet der qm Boden ca. 500 - 700 € und der qm Wohnfläche 1.800 - 2200 €, das Haus ist gepflegt und mom. keine Reparaturen notwenig.

Zusätzlich habe ich mir überlegt, die Anzahlung und die Ratenkredite voll zu finanzieren um damit Steuern einzusparen.

Bei einer angenommenen Verzinsung des Darlehenssumme in Höhe von 5% würde mich die Immobilie bei einer weiteren Lebenserwartung des Verkäufers

bis zum 80 Lebensjahr ca. 217.000 €,
bis zum 85 Lebensjahr ca. 380.000 € und
bis zum 90 Lebensjahr ca. 587.000 €

kosten (Anzahlung + Monatsraten + Zinsen).

So, wie denkst Du darüber?

Gruss
fg69
@ alle,

Was müsste ich tun bzw. gibt es Möglichkeiten diesen Immokauf voll über Bank und / oder KfW zu finanzieren?

Beispiel:

30 % vom Kaufpreis als Anzahlung über KfW, Sicheheit Grundbucheintrag 2. Ranges

bis zu 70 % über Hausbank, d.h. die laufenden Monatsraten werden über die Hausbank überwiesen, durch Grundbucheintrag 1. Ranges

Wie würden in diesem Fall denn die Kauferwerbsnebenkosten anfallen?? Von welcher Höhe des Kaufpreises aus würde der Notar, die Gemeinde und der Makler bezahlt bzw. courtage erhalten.

Viele Fragen, ich weiss

Dennoch denke ich, ist es sehr interessant, hierauf Antworten zu suchen.

Grüße
fg69
also in sachen deutsches steuerrecht bin ich da ziemlich ahnungslos.
bei uns in österreich wäre da gar nix absetzbar, da privatvergnügen und liebhaberei (gewinne sind wohl nicht so schnell -wenn überhaupt- zu erwarten)

probleme für die finanzierende bank sind, daß

1. das haus keine einnahmen abwirft (auf unbestimmte zeit)
2. eine verwertung durch die bank im fall der fälle sehr schwierig sein wird.

ob da eine bank 100% finanziert ist sehr fraglich - ausser es stehen noch andere sicherheiten und einnahmequellen zur verfügung.

imho eine sache, die man mit eigenkapital macht (ev. die anzahlung auf kredit).

übrigens, die allgemeine lebenserwartung ist hier sicher zu niedrig - der mann hat ja schon die gefahren der ersten 75 jahre gut überstanden.
auch wenn es makaber ist und statistiken für den einzelfall nichts aussagen - prüfen sollte man sie schon.
@ bic mac,

nun nach der Aussage eines Bilanzprofessors hat ein 30 Jähriger eine höhere Lebenserwartung als ein Neugeborener. :)

Ich würde es ja dem alten in dem Haus aufrichtig gönnen, das er seine 90 wird.

Mir gehts vor allem um die frage, ob dieser Kauf ein interessanter und renditestarkes Investment werden kann. In Deutschland können (nach meiner Kenntnis) sämtliche anfallende Finanzierungskosten und Fremdkapitalzinsen gegen die Steuer gerechnet werden. Da bei einer Vollfinanzierung die Zinslast mit jedem Jahr steigt, in welchem der Alte weiterlebt. Wenn ich genauso verdiene wie bisher (ich zahle ca. 15.000 € Steuern pro Jahr) würde ich mit jedem weiteren Jahr dem Fiskus damit vielleicht ein Schnäppchen schlagen können.

Andere Meinungen sind jederzeit gerne willkommen.

Gruß
fg69
ich habe einmal von einer führungskraft einer LV eine meinung erhalten, die deinen bilanzprofessor bestätigt :)

wenn zinsen abzugsfähig sind sollte dies natürlich ausgenutzt werden.
nur wie gesagt, eine finanzierende bank könnte nicht ganz so einfach zu finden sein.
Natürlich sind Zinsen abzugsfähig.

Nur, um 15000 € Steuern zu sparen, müssten dann bei einem Steuersatz von 25 % ca. 60000 € Zinsen bezahlt werden.

Diese Rechnung geht niemals auf und ist, glaube ich, auch einmalig in Deutschland.

fg69, ich werde das Gefühl nicht los, dass Du uns nur verarschen willst. So ein "Geschäft“ macht niemand.
Hallo,

ich würde wie folgt vorgehen:

a. Gehe zu ein paar Versicherern und frage, was eine Rentenversicherung mit ein fixen (wichtig, Dynamisierung ist teurer) monatlichen Auszahlung von 1.500 Euro für einen 75 jährigen Mann kostet (wieviel Einmalzahlung ist notwendig). Frage auch, mit welcher durchschnittlichen Lebenserwartung sie kalkulieren.

b. Nimm diesen Betrag zzgl. der 90t Euro Anzahlung, und rechne ihn auf die vermutliche restliche Lebenserwartung hoch mit Deiner Renditeerwartung.

Da anzunehmen ist, daß der Bewohner nicht unbedingt teure Reparaturen vornehmen wird, nimm den Grundstückswert von heute und rechne ihn mit der erwarteten Preissteigerung hoch. Damit hast Du den Endwert Deines Investments ermittelt.

Ich weiß nicht ob es sich für Dich rechnet, aber überlege Dir, daß Du Dich eventuell für 25 Jahre bindest. Ich persönlich würde es aus dem Grund nicht machen, da ich nicht auf den Tod ein einzelnen Menschen spekulieren möchte, weil es darum im Endeffekt geht. Je eher der Bewohner stirbst, umso mehr rentiert sich das Investment. Ferner wird es mehr als schwierig sein, eine Bank zu finden, die alles voll finanziert.
hallo fg69,

zinsen sind im fremdfinanzierten bereich ( z.b. immo-finanzierung bei fremdvermietung ) abzugsfähig.

in deinem fall wird das finanzamt " dein steuerkonzept " kippen, da keine mieteinnahmen vorhanden sind.

dies nennt man steuerliche liebhaberei in deutschland.

die immobilie kann und wird sich für dich nicht rechnen.

was passiert z.b. wenn der " alte mann " abdreht und das haus in kürzester zeit herunterwirtschaftet. darüber schon mal nachgedacht. welche rechtliche handhabe hast du dann dagegen ??? kannst du den mann einfach rausschmeißen ??? mit sicherheit nicht.

wenn der mann noch 20 jahre lebt... wer kommt für die eventuellen sanierungskosten, wie z.b. dach, heizung, fenster u.s.w. auf ??? nochmal nachfinanzieren... keine bank der welt gibt dir ein darlehen mehr.

EINE NICHT VERMIETETE WOHNUNG / HAUS IST EINE RUINE... :cool:

p.s.: kfw-darlehen kannst du keine aufnehmen... oder willst du jetzt schon den bau sanieren... ich meine es wäre alles ok an dem haus...
fg69,
den Fall hast du wahrscheinlich konstruiert. Macht aber nichts, auch Witze sind konstruiert. Mich wundert, daß noch keiner den Barwert der fehlenden Mieteinnahmen berechnet hat.

Einen wildfremden Menschen würde ich sehr ungern von meinem Tod profitieren lassen. Auch 90 werde ich vielleicht locker. Warum soll es dann einen finanziellen Einschnitt geben? Man kann vertraglich vieles regeln, aber ausgerechnet so etwas würde ich als Verkäufer nicht fordern.
Mich wundert, daß noch keiner den Barwert der fehlenden Mieteinnahmen berechnet hat.

dafür ist der ratenkredit auch nicht verzinst.
gleicht sich aus.
BigMac2: KfW-Darlehen sollte es schon geben: Aus dem Wohneigentumsprogramm. Allerdings wäre ich mir da auch nicht sicher. Denn damit soll eigentlich der Wohnungskauf von Wohneigentum (und Modernisierung bei Altbau) gefördert werden. Ab wann wird man aber bei Kauf auf Rentenbasis Eigentümer ?
Es gibt da wohl einen juristischen Unterschied zwischen Besitz, Nutzen und Lasten einerseits und dem Eigentum andererseits? Dafür gibt es sicher entsprechende Formulierungen im Kaufvertrag.

Ich würde mir überlegen, ob sich die Anschaffung lohnt, wenn "der Alte" wohnen bleibt. Der ist doch kein Mieter, er ist wahrscheinlich weiter Eigentümer. Keine Mieteinnahmen, also auch keine WK, die man steuerlich gegenrechnen kann. Also Liebhaberei.
Und wie andere schon geschrieben haben, weiß fg69 nicht, wie das Haus mal aussieht, wenn es sein Eigentum wird. Vielleicht überlebt "der Alte" ihn.

Um für seine Nachkommen vorzusorgen, ist m.E. das Haus schon zu alt. Die werden sich "bedanken".Vor allem, wenn in den nächsten 25 Jahren nichts dran gemacht wird, oder gemacht werden kann, wenn es dazu keine Vereinbarung gibt.

Bei Renditeobjekten (MFH) wird die Finanzierung von der Bank doch auch davon abhängig gemacht, ob die Mieteinnahmen für den Kapitaldienst reichen. Miete ist aber nicht.

Dennoch halte ich eine Finanzierung nicht für ganz unmöglich, wenn fg69 mit seinem Vermögen und "der Alte" mit seinem Objekt haftet (Grundschuld vor allen anderen Eintragungen bzgl. Eigentumsübergang).

Alles in Allem eine interessante Frage, aber doch sehr exotisch (wobei ich ein Beispiel kenne, das so ähnlich gelaufen ist, allerdings war das ein EFH und der Verkäufer ist nach der erfolgten Anzahlung (wurde finanziert) ausgezogen. Ich überlege gerade, daß mal interessant wäre zu erfahren, ob der Käufer die Eigenheimzulage bekommen hat. Aber das ist schon wieder ein anderes Thema)
#21,

imho sollte der käufer auch eigentümer werden, und dem verkäufer ein wohnrecht/fruchtgenuss sowie eine hypothek für die raten einräumen. (alles bücherlich)
auch wenn keine miete gezahlt wird ist anzustreben, daß der verkäufer die betriebskosten zahlt.

fremdfinanzierung ist sicher schwer zu bekommen, da das objekt für eine bank praktisch nicht verwertbar ist.

daß der verkäufer der bank den 1.rang einräumt wäre ein schwerer fehler von ihm - da könnte er das haus gleich verschenken !

die fehlende miete würde mich nicht stören - es wird ja in raten gezahlt, und für die anzahlung ist es ein zerobond :)

das haus ist sicher nicht neu (bj 1953) - da sind 15 jahre mehr aber auch nicht mehr soooo wichtig.
imho ist da ohnehin das grundstück preisbestimmend.

letztlich ein immobilienkauf wie jeder andere:
wenn der preis passt :) sonst :O
@alle,

erstmal vielen Dank für die Infos! Die sind alle sehr aufschlussreich.

@16 Waldsperling,

ich will euch nicht verarschen. Nur momentan bekomme ich, single, kaum steuern zurück (ca. 500 €;).
Ich möchte auch nicht 15.000 € Steuern zurück, 7.500 würden mir (vorerst :-)) auch genügen.


@ 19

Der Fall ist nicht konstruiert, sondern real. Gerne faxe ich Dir das Prospekt zu. :)


@17,

Danke, sehr interessanter Vorschlag! Werde ich tun!


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