Immo-Aktien künftig noch attraktiver - 500 Beiträge pro Seite

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Quelle: www.welt.de/daten/2000/01/14/0114ia146935.htx

"Vielen Dank, Herr Eichel!"

Immobilien-Aktiengesellschaften sind begeistert über die Unternehmenssteuerreform

Von Rainer Zitelmann
Berlin - "Vielen Dank, Herr Eichel!" - so reagiert Rainer Behne, Vorstandsvorsitzender der HBAG Real Estate AG auf die Pläne zur Unternehmenssteuer-Reform: "Eichels Reform begünstigt Immobilien-AGs gegenüber offenen Immobilienfonds oder dem direkten Halten von Immobilien. Damit wird die Immobilien-AG noch attraktiver. Insgesamt wird die Reform dazu führen, dass Aktiengesellschaften verstärkt thesaurieren und damit keine oder nur minimale Dividenden ausschütten."
Die HBAG ist eine Holding und hält die Immobilien über Beteiligungsgesellschaften. Diese Beteiligungsgesellschaften der HBAG halten ihre Immobilien bereits über individuelle Objektgesellschaften. "Damit können wir beim Verkauf dieser Gesellschaften die Gewinne voraussichtlich künftig steuerfrei in den jeweiligen Objektgesellschaften vereinnahmen."
Da bei dieser Konstruktion auch die Zahlung von Gewerbesteuer vermieden werde, betrage die Maximalbesteuerung 25 Prozent. "Die Aktien steigen im Wert und Anleger können diese dann außerhalb der Spekulationsfrist steuerfrei veräußern."
Lutz R. Ristow, Vorstandsvorsitzender der RSE Grundbesitz und Beteiligungs-AG spricht von einem "endgültigen Durchbruch für Immobilien-AGs". Die steuerfreie Veräußerung von Immobilienbeständen, die in Kapitalgesellschaften gehalten werden, führe im Fall einer Gewinnthesaurierung zu einer Erhöhung der Eigenmittel und damit zu einer Stärkung der Investitionskraft.
"Dies hat eine Verbesserung des Ratings durch die Kreditgeber zur Folge, die sich letzten Endes auch auf die Risikoprämie, also die Höhe der zu vereinbarenden Marge, niederschlägt. Damit sinkt die Zinsbelastung durch das Fremdkapital. Die Folge ist eine Gewinnsteigerung mit Auswirkung auf den Börsenkurs." Natürlich sei durch die Erhöhung der Eigenmittel proportional auch eine höhere Fremdverschuldung denkbar, was eine Ausweitung des Investitionsvolumens ermögliche.
Für das Jahr 2000 erwartet Ristow eine abwartende Haltung. Da die Steueränderung erst im Jahre 2001 in Kraft treten wird, sei damit zu rechnen, dass bis zu diesem Zeitpunkt im Inland das Transaktionsvolumen zurück gehe. "Gesellschaften, die Immobilien halten, werden die Steueränderung abwarten, um dann steuerfrei zu veräußern." Nach dem in Kraft treten der Gesetzesänderung werde sich der inländische Transaktionsstau auflösen und eine deutliche Erhöhung von dann steuerfreien Verkäufen von Immobilienkapitalgesellschaften im Inland stattfinden.
Auch Udo Scheffel Vorstandsvorsitzender der Bayerischen Immobilien AG spricht von einer "eminenten Bedeutung" der geplanten Änderung von § 8b KStG: "Bei der Realisierung der Steuerreform wird es sowohl den Fonds möglich sein, in die Rechtsform der AG überzugehen, als auch großen Industriekonzernen ermöglicht, ohne steuerliche Nachteile ihre Nicht-Kernaktivitäten in Form von Immobilien-Tochtergesellschaften an die Börse zu bringen. Damit würde das Thema Immobilien-AG erst die richtige Dynamik entwickeln."
Von Vorteil sei auch, dass sich bestehende Immo-AGs, die aufgrund ihrer Herkunft häufig Nicht-Immobilien-Aktivitäten in ihrem Portfolio haben (weil sie ursprünglich einmal aus Brauerei- oder Bergbau-Aktivitäten entstanden sind), ohne steuerliche Nachteile von solchen Aktivitäten trennen können. Dies erlaube dann eine stärkere Konzentration auf das eigentliche Kerngeschäft.
Die Dimag Industriebau-AG (Doblinger Unternehmensgruppe) erwartet, dass die Neufassung von § 8b der Immobilie "eine bisher unbekannte Mobilität verleihen wird". "Im Bereich von Gewerbeimmobilien", so die Dimag, "sehen wir die Möglichkeiten, einzelne Objekte als Teilbetrieb darzustellen oder ‚aufzubereiten`, welche gemäß § 20 Abs.1 UmwStG zum Buchwert in eine Kapitalgesellschaft eingebracht werden können."
Erleichtert sind viele Immo-AGs, weil auch im Falle der - immer wieder diskutierten - Abschaffung von § 6b EStG nunmehr eine attraktive Alternative gegeben sei. Paragraf 6b erlaubt es, langfristige Veräußerungsgewinne in eine steuerfreie Reinvestitionsrücklage einzustellen, um damit Ersatzinvestitionen zu tätigen. Diese Möglichkeit wurde bislang von Immobilien-Gesellschaften genutzt, um die Besteuerung von Veräußerungsgewinnen zu vermeiden.
"Wenn die Veräußerung von grundbesitzenden Tochtergesellschaften nach § 8b des KStG steuerfrei erfolgen kann", so Klaus Thannhuber, Vorstandsvorsitzender der Deutschen Beamtenvorsorge Immobilienholding AG, "dann stellt sich die Immobilien AG damit wesentlich besser als über eine § 6b-Rücklage. Das Risiko von Rückstellungen für latente Steuern stellt keine Bedrohung mehr dar." Zum Hintergrund: Der Pferdefuß bei 6b-Rücklagen ist, dass bei einer Ersatzinvestition die Rücklage von den Anschaffungskosten abgezogen werden muss, was die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung reduziert und einen späteren Veräußerungsgewinn erhöht.
Auch die Ausschüttungspolitik von Immo-AGs werde durch die Pläne der Bundesregierung beeinflusst, so Thannhuber. "Bei den geplanten niedrigen Steuersätzen für thesaurierte Gewinne ergibt ein Schüttaus-Holzurück-Verfahren keinen Sinn mehr. Thesaurierte Gewinne werden besser über Berichtigungsaktien an die Aktionäre weitergegeben."
John von Freyend, Vorstandsvorsitzender der IVG Holding AG, sieht interessante Perspektiven vor allem bei der Projektentwicklung im eigenen Bestand. Hier unterliegt der Veräußerungsgewinn bisher stets der Besteuerung, da das 6b-Verfahren nur angewandt werden kann, wenn die Immobilie mindestens sechs Jahre lang gehalten wird. "Im Bereich der Projektentwicklung dürfte daher die neue Regelung statt einem Objektverkauf eher den Verkauf der ganzen Projektentwicklungsgesellschaft fördern."
Insgesamt, so von Freyend "dürfte ein neuer § 8b KStG den Trend verstärken, dass Unternehmen außerhalb der Immobilienbranche intensiver über ihren Immobilienbestand nachdenken. Wurde ein Verkauf aus steuerlichen Gründen bisher nicht in Erwägung gezogen, so ist nun möglicherweise eine steuerfreie Realisierung stiller Reserven aus Immobilien möglich."
Kai-Michael Dudda. Vorstand der Bau-Verein zu Hamburg AG, sieht in der geplanten Änderung des § 8b KStG "eine Verstärkung unseres Wettbewerbsvorteils gegenüber solchen Marktteilnehmern, die aufgrund gesetzlicher Bestimmungen keine Beteiligungen an Immobiliengesellschaften erwerben können bzw. nicht in der Lage sind, Anteilserwerbe zu finanzieren. Insbesondere Privatinvestoren haben Schwierigkeiten, Anteile an Objektgesellschaften durch Banken zu finanzieren." Die Reform des § 8b werde im Ergebnis zu einer weiteren Konzentration des Marktes für Immobilienbestände führen.
Die Stellungnahmen der Immo-AGs im Wortlaut:
http://www.welt.de/immobilien/dokumentation/

Euer RSE_Investor

[SIR J]

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