Spekulationssteuer bei selbstgenutzter Immobilie? - 500 Beiträge pro Seite

[Minolta]

Hallo!

Wir möchten unsere DHH nach 9 Jahren verkaufen. Wir haben in der ganzen Zeit selbst darin gewohnt. Müssen wir Spekulationssteuer bezahlen, weil die 10 Jahre noch nicht um sind?

Kann jemand helfen?
Gruss Minolta

[zwrecht]

NEIN....eigengenutzte Wohnungen sind hiervon ausgeschlossen... (siehe nachfolgend Gesetzestext...Satz
§23 Abs. 1 SATZ 2 EStG....)

§ 23 Private Veräußerungsgeschäfte
EStG § 23 in der Fassung bis 1998
[Fassung ab 1999:] [1]



(1) Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nr. 2) sind



1.
Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z.B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume. [Bisher: Ein innerhalb dieses Zeitraums fertiggestelltes Gebäude ist einzubeziehen.] [2] Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;

[minni]

hallo, weiß jemand wie das bei Zweifamilienhäusern ist.
Wir haben z.B. eines vor 5 Jahren gekauft und bewohnen
die ganze Zeit das Erdgeschoss und der 1.Stock ist
vermietet. Wir wollen auch verkaufen und konnten bisher
noch nicht herausfinden wie das gehandhabt wird. Jeder
sagt was anderes.
Viele Grüsse minni

[zwrecht]

eine Wohnung (selbstgenutzte) frei, die andere pflichtig.

[minni]

@zwrecht
Hallo, bist du da sicher, das wäre toll. Weil, unser
Steuerberater sagte, man müsste Spekusteuer zahlen, weil
es ein Haus wäre, das Finanzamt sagte, man müsste nur für
die vermietete Wohnung zahlen, aber so ganz sicher waren
sie sich nicht. Im Internet konnte ich auch nichts über diese Situation finden
minni

[Minolta]

Vielen herzlichen Dank

Diese Auskunft hilft mir wirklich weiter!

Gruss Minolta

[zwrecht]

also eindeutig nein......keine Besteuerung privaten Wohneigentums.... (nachfolgend aus Steuer-Haufe-Office)

Spekulationsgeschäfte/Private Veräußerungsgeschäfte
2.3 Selbstgenutztes Wohneigentum
Haufe-Index: 429049

Bedeutung hat die Verlängerung der steuerschädlichen Veräußerungsfrist für Grundstücke und die Einbeziehung des selbst hergestellten Gebäudes grundsätzlich nur für Eigentümer vermieteter Immobilien. Denn durch das Steuerentlastungsgesetz 1999/2000/2002 hat der Gesetzgeber mit § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG zugleich einen Ausnahmetatbestand für das selbstgenutzte Wohneigentum eingeführt (gültig für Veräußerungsvorgänge nach dem 31.12.1998), um insbesondere die Mobilität von Arbeitnehmern nicht zu behindern. Die Befreiungsregel greift aber auch in allen anderen Veräußerungsfällen, und zwar unabhängig davon, aus welchen Gründen der Steuerpflichtige sein selbstgenutztes Wohneigentum innerhalb der 10-Jahresfrist veräußert. Von der Veräußerungsgewinnbesteuerung ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

2.3.1 Von der Veräußerungsgewinnbesteuerung ausgenommene Gebäude, Gebäudeteile oder Eigentumswohnungen
Haufe-Index: 429050

Von der Veräußerungsgewinnbesteuerung ausgenommen sind Gebäude, selbständige Gebäudeteile, Eigentumswohnungen oder im Teileigentum stehende Räume (Wirtschaftsgüter), die im genannten Zeitraum zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Dasselbe gilt bei Veräußerung eines teilweise zu eigenen Wohnzwecken genutzten und teilweise zu anderen Zwecken genutzten Gebäudes für den zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäudeteil und für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Eigentumswohnungen [10]. Das bedeutet: Gebäudeteile, die z.B. zu fremden Wohnzwecken vermietet oder zu betrieblichen oder beruflichen Zwecken, z.B. das häusliche Arbeitszimmer, genutzt werden, fallen demnach nicht unter die Privilegierung. Zur Ermittlung des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns bei gemischt genutzten Gebäuden vgl. Tz. 5.1.5.

2.3.2 Grund und Boden
Haufe-Index: 429051

Der zu dem zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäude gehörende Grund und Boden fällt ebenfalls aus dem Anwendungsbereich des § 23 EStG heraus. Die Finanzverwaltung lässt in diesem Zusammenhang aber nur die für die entsprechende Gebäudenutzung erforderliche und übliche Fläche gelten [11] . Dazu gehören auch Gartenflächen (Vor-, Nutz- und Hausgärten) in ortsüblichem Umfang. Als ortsüblich gilt grundsätzlich eine Gartenfläche von 1.000 m² (Nichtbeanstandungsregel der Finanzverwaltung [12]). Eine steuerfreie Veräußerung der danach nicht zum Gebäude gehörenden weiteren Flächen ist selbst dann ausgeschlossen, wenn der Steuerpflichtige diese Flächen im Zeitpunkt der Veräußerung als Hausgarten genutzt hat. Ob diese Teilflächen parzelliert worden sind und dadurch ein verkehrsfähiges, bebaubares Grundstück entstanden ist, spielt nach Auffassung der Finanzverwaltung keine Rolle.

Veräußert der Steuerpflichtige ein gemischt genutztes Gebäude, ist nur der nach dem Verhältnis der Nutzflächen des Gebäudes auf den zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäudeteil entfallende Grund und Boden von der Steuer befreit.

Welchem Zweck der Grund und Boden vor Bebauung eines Grundstücks gedient hat, ist hierbei unbedeutend.

Praxis-Beispiel
A hat im Jahr 1995 ein unbebautes Grundstück erworben, das er zunächst verpachtet. Nach Kündigung des Pachtvertrags zum 31.12.1997 errichtet er im Jahr 1998 auf dem Grundstück ein Einfamilienhaus, das er bis zu seiner Veräußerung im Jahr 2000 mit seiner Familie bewohnt. Die Verpachtung des unbebauten Grundstücks ist steuerunschädlich. Entscheidend ist, dass A das Einfamilienhaus im Zeitraum zwischen Fertigstellung und Anschaffung zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat. Ein bei der Veräußerung erzielter Gewinn ist auch insoweit steuerfrei, als er auf den Grund und Boden entfällt.
Kein begünstigtes Wirtschaftsgut i.S.d. § 23 Abs. 1 Nr. Satz 3 EStG ist das unbebaute Grundstück. Der Grund und Boden ist nur im Zusammenhang mit einem selbstgenutzten Gebäude von der Veräußerungsgewinnbesteuerung ausgenommen. Eine Nutzung des Grund und Bodens zu eigenen Wohnzwecken ist begrifflich ausgeschlossen.

Praxis-Beispiel
B hat im Jahr 1996 ein unbebautes Grundstück erworben. Bis zu dessen Veräußerung im Jahr 2000 nutzen er und seine Familie das Grundstück ausschließlich zu Erholungszwecken. Ein erzielter Veräußerungsgewinn unterliegt der Besteuerung nach § 23 Abs. 1 Nr.1 Satz 1 EStG.
Das gilt auch, wenn der Steuerpflichtige die geplante Bebauung mit einem selbstgenutzten Einfamilienhaus nicht realisieren konnte.

2.3.3 Nutzung zu eigenen Wohnzwecken
Haufe-Index: 429052

Ein Gebäude, selbständiger Gebäudeteil oder eine Eigentumswohnung dient Wohnzwecken, wenn sie dazu bestimmt und geeignet sind, Menschen auf Dauer Aufenthalt und Unterkunft zu ermöglichen (R 42a Abs. 1-3 EStR 1999). Ferienwohnungen, die nur zur vorübergehenden Beherbergung von Personen bestimmt sind, dienen daher nicht Wohnzwecken [13]. Die auch nur zeitweise vermietete, im Übrigen aber selbstgenutzte Ferienwohnung ist damit nicht nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG begünstigt.

Wichtig
Auch das häusliche Arbeitszimmer dient nicht Wohnzwecken, selbst wenn der Abzug der Aufwendungen als Betriebsausgaben oder Werbungskosten nach § 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 6b EStG, § 9 Abs. 5 EStG ausgeschlossen oder eingeschränkt ist. Zu den Räumen, die Wohnzwecken dienen, zählt auch die zu einem Wohngebäude gehörende Garage, wenn sie nicht überwiegend gewerblichen, freiberuflichen oder beruflichen Zwecken dient.
Nutzung zu eigenen Wohnzwecken heißt in diesem Zusammenhang: Der Steuerpflichtige muss das Gebäude, den selbständigen Gebäudeteil oder die Eigentumswohnung allein, mit seinen Familienangehörigen oder gemeinsam mit seinem Lebensgefährten bewohnt haben. Unschädlich ist, wenn der Steuerpflichtige Teile der Wohnung einem Dritten unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen hat. Die dem Steuerpflichtigen verbleibenden Räume müssen jedoch noch den Wohnungsbegriff erfüllen und ihm die Führung eines selbständigen Haushalts ermöglichen. Die vollständige Überlassung eines Gebäudes, Gebäudeteils oder einer Eigentumswohnung an nahe - auch unterhaltsberechtigte - Angehörige (ausgenommen Kinder, für die der Steuerpflichtige Kindergeld oder einen Freibetrag nach § 32 Abs. 6 EStG erhält) ist dagegen anders als beim Eigenheimzulagengesetz nicht nach § 23 EStG begünstigt. Von einer Nutzung zu eigenen Wohnzwecken geht die Finanzverwaltung auch aus, wenn das Gebäude, der Gebäudeteil oder die Eigentumswohnung vom Steuerpflichtigen nur zeitweise bewohnt wird, in der übrigen Zeit ihm jedoch als Wohnung zur Verfügung steht. Das bedeutet: Auch die nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnung oder die im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzte Wohnung sind grundsätzlich von der Veräußerungsgewinnbesteuerung ausgenommen. Anders als bei der Eigenheimzulage kommt es nicht darauf an, ob die Wohnung in einem Sondergebiet für Ferien- oder Wochenendhäuser gelegen ist. [14].

Bewohnt ein Miteigentümer eines Zwei- oder Mehrfamilienhauses eine Wohnung allein, ist von einer Nutzung zu eigenen Wohnzwecken auszugehen, soweit er die Wohnung auf Grund eigenen Rechts nutzt [15].

2.3.4 Zeitlicher Umfang der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken
Haufe-Index: 429053

Von der Veräußerungsgewinnbesteuerung befreit sind Wirtschaftsgüter, die• vom Zeitpunkt der Anschaffung oder Fertigstellung bis zur Veräußerung ( 1. Alternative) oder

• im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren ( 2. Alternative)



zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Wichtig
Die Finanzverwaltung verlangt in beiden Alternativen eine ununterbrochene Selbstnutzung [16] , obwohl nach dem Wortlaut des § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG die ausschließliche Eigennutzung nur bei der 1. Alternative gefordert ist. Vom Sinn und Zweck des Ausnahmetatbestands erscheint dies gerechtfertigt. Abzuwarten bleibt, wie die Gerichte dazu stehen.
Praxis-Beispiel
A hat sein 1996 angeschafftes Einfamilienhaus zunächst vermietet. Im Mai 1998 zieht er selbst ein. Im Jahr 1999 vermietet er das Haus nochmals für vier Monate . Zum 1. 9. 2000 veräußert er das Haus.
Da er das Haus damit nicht ununterbrochen im von der 2. Alternative geforderten Dreijahreszeitraum zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat, muss er einen evtl. erzielten Veräußerungsgewinn versteuern.

Selbstnutzung vom Anschaffungszeitpunkt bis zur Veräußerung (1. Alternative)

Eigennutzung im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung bedeutet nach Auffassung der Finanzverwaltung [17] in diesem Zusammenhang grundsätzlich Eigennutzung vom Zeitpunkt des Übergangs des wirtschaftlichen Eigentums auf den Steuerpflichtigen bis zum Zeitpunkt der Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums auf den Käufer. Da unter dieser Voraussetzung die 1. Alternative praktisch kaum erfüllbar wäre, soll ein Leerstand vor Beginn der Eigennutzung unschädlich sein, wenn er mit der beabsichtigten Eigennutzung in Zusammenhang steht (z.B. Leerstand wegen notwendiger Renovierung). Desgleichen ist auch ein Leerstand zwischen Beendigung der Eigennutzung und Veräußerung des Gebäudes unschädlich, wenn der Steuerpflichtige die unbedingte Veräußerungsabsicht nachweisen kann.

Praxis-Beispiel
A erwirbt im Jahr 1997 ein Einfamilienhaus, das er zum 1.10.2000 (Übergang des wirtschaftlichen Eigentums) wieder veräußert. Bereits Mitte 1999 ist er in eine neue Wohnung umgezogen. Erst im Sommer 2000 entschloss sich A zu einer Veräußerung der seit 1999 leer stehenden Wohnung. Der bei der Veräußerung erzielte Gewinn ist nicht steuerbefreit, weil A für die Leerstandszeit ab Mitte 1999 keine Veräußerungsabsicht nachweisen kann.
Praxis-Beispiel
Wegen eines Arbeitsplatzwechsels muss A seine erst 1999 angeschaffte, von Anfang an selbstgenutzte Eigentumswohnung bereits 2000 wieder verkaufen. Im notariellen Kaufvertrag vom 4.8.2000 ist als Zeitpunkt des Übergangs des wirtschaftlichen Eigentums der 1.10.2000 bestimmt. A ist bereits zum 1.9.2000 in eine neue Wohnung gezogen. Einer steuerfreien Veräußerung steht in diesem Fall nichts im Wege.
Selbstnutzung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren (2. Alternative)

Eigennutzung im Jahr der Veräußerung und in den zwei vorangegangenen Jahren erfordert nicht, dass der Steuerpflichtige das Gebäude über drei volle Kalenderjahre bewohnt haben muss. Nach Auffassung der Finanzverwaltung genügt vielmehr die durchgehende Eigennutzung innerhalb der letzten drei Kalenderjahre [18] . Im Ergebnis reicht es also, wenn der Steuerpflichtige die Immobilie wenigstens ein einziges volles Kalenderjahr und jeweils einen Tag im vorangegangenen Jahr und im Veräußerungsjahr zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat. Ein anschließender Leerstand ist unschädlich.

Praxis-Beispiel
A hat 1996 ein Einfamilienhaus angeschafft und anschließend vermietet. Nach Auszug des Mieters im Dezember 1998 bis zur Veräußerung im Januar 2000 bewohnt A das Haus selbst. Da A die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat, unterliegt ein erzielter Veräußerungsgewinn nicht der Besteuerung.
Eigentümer eines Zwei- oder Mehrfamilienhauses sollten sich gut überlegen, ob sie einen Wohnungstausch innerhalb des Hauses vornehmen. Denn das kann u.U. die Steuerbefreiung kosten. Für die seit Anschaffung bis zum Wohnungstausch selbstgenutzte Wohnung scheidet eine Steuerbefreiung aus, weil sie nicht vom Zeitpunkt der Anschaffung bis zum Zeitpunkt der Veräußerung selbstgenutzt war. Hat der Steuerpflichtige auch die zweite, zunächst vermietete Wohnung nicht innerhalb der letzten drei Kalenderjahre vor Veräußerung eigengenutzt, scheidet auch hinsichtlich dieser Wohnung eine Steuerbefreiung aus, und das, obwohl der Steuerpflichtige stets eine Wohnung seines Zwei- oder Mehrfamilienhauses selbst genutzt hat.

Auch bei der nachträglichen Einbeziehung von bisher nicht Wohnzwecken dienenden Räumen (z.B. häusliches Arbeitszimmer) in das eigengenutzte Wirtschaftsgut ist Vorsicht geboten. Ein auf diese Räume entfallender Veräußerungsgewinn ist nach Auffassung der Finanzverwaltung nur steuerbefreit, wenn diese mindestens in einem zusammenhängenden Zeitraum innerhalb der letzten drei Kalenderjahre zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden [19] . Die bisher schon eigengenutzte Wohnung und die nachträglich einbezogenen Räume teilen damit nicht notwendig dasselbe Schicksal.

Wichtig
Steuerpflichtigen, die ein bislang vom Rechtsvorgänger eigengenutztes Wirtschaftsgut unentgeltlich erwerben, wird die Eigennutzung des Rechtsvorgängers zugerechnet. Das soll nach Verwaltungsauffassung überraschenderweise nicht nur für den Erwerb durch Erbfall, sondern auch für die unentgeltliche Einzelrechtsnachfolge gelten [20] . Erhält danach z.B. ein Steuerpflichtiger ein vom Schenker seit Anschaffung selbstbewohntes Einfamilienhaus übertragen und verkauft er es sofort nach Übertragung, ist ein erzielter Veräußerungsgewinn steuerfrei.
[10] Vgl. dazu R 13 Abs. 3 und 4, 42 Abs. 5 EStR 1999

H 42 "Gebäudeteile" EStH 1999.

[11] BMF, Schreiben v. 5.10.2000, BStBl 2000 I S. 1383, Rz. 17.

[12] Vgl. BMF, Schreiben v. 4.6.1997, BStBl 1997 I S. 630.

[13] Vgl. R 42a Abs. 1 Satz 3 EStR 1999.

[14] BMF, Schreiben v. 5.10.2000, BStBl 2000 I S. 1383, Rz. 22.

[15] BMF, Schreiben v. 5.10.2000, BStBl 2000 I S. 1383, Rz. 24.

[16] BMF, Schreiben v. 5.10.2000, BStBl 2000 I, Rz. 25.

[17] BMF, Schreiben v. 5.10.2000, BStBl 2000 I S. 1383, Rz. 25.

[18] BMF, Schreiben v. 5.10.2000, BStBl 2000 I S. 1383, Rz. 25.

[19] BMF, Schreiben v. 5.10.2000, BStBl 2000 I S. 1383, Rz. 27.

[20] BMF, Schreiben v. 5.10.2000, BStBl 2000 I S. 1383, Rz. 26.

[minni]

@zwrecht

Vielen vielen Dank, du hast auch uns sehr geholfen.
Ich werde gleich alles ausdrucken für evtl. spätere
Verwendung.

Grüsse minni