Anschlußdarlehen - Berechnung der Annuität - Sondertilgung - 500 Beiträge pro Seite

[Art Bechstein]

Hai Leute,

ich beschäftige mich gerade mit einer ETW-Finanzierung und habe noch folgendes Problem.

Nach Auslauf des Erstdarlehens (sagen wir mal über 250.000 DM) in 10 Jahren wäre bei 6% Zins und 1,5 % Tilgung eine Restschuld von ca. 197.000 DM übrig.

Das Problem ist jetzt, dass sich die Annuität des Anschlußdarlehens nicht aus der Restschuld, sondern aus dem ursprünglichen Darlehensbetrag errechnet. Das bedeutet aber, dass für die Höhe der Annuität des Folgedarlehens völlig irrelevant ist, ob man Sondertilgungen leistet, da diese nur die Restschuld mindern.

Ist aber der Zins nach 10 Jahren deutlich höher als in to, so ist die Annuität trotz der geringeren Restschuld deutlich höher.

Hat jemand das mal durchkalkuliert und ggf. eine Faustregel, wie man sinnvoll das Anfangsdarlehen aufsplittet. Ach ja, im Beispiel wäre die Sondertilgung über 10 Jahre bei ca. 70.000 DM, d.h. ca. 80.000 DM Darlehen könnte komplett getilgt werden.

Ciao und danke

Art

[800]

Warum einen Annuitäten-Darlehen ???
Das ist doch die Abzocke am Kunden seitens der Bank schlechthin !
Es gibt doch auch intelligentere Methoden einer Finanzierung.

Gruss 800

[sarah96]

Hi Art,

konstante Annuitäten - auch nach Ablauf der Zinsbindung sind - sind gewiss kein Naturgesetz. Nach Ablauf der Zinsbindung ist alles komplett neu verhandelbar - quasi als wenn es sich um einen Neukredit handelt.

Ansonsten ist es - soweit möglich - sinnvoll die Zinskurve zu reiten. Ist je nach Zinskurve mal mehr oder weniger attraktiv. Faustregel: Bei steiler Zinskurve ein kürzeres (ca. 5 Jahre, preiswerteres) und ein längeres Darlehen. Kurzes Darlehen mit möglichst kleiner Tilgung (am besten Tilgungsfrei). Das lange Darlehen mit möglichst hoher Tilgung. Bringt ein wenig Zinsersparniss sowie etwas Flexibilität bezüglich Sondertilgungen. Zinsänderungsrisiko der kurzen Tranche hält sich meist im Rahmen. Momentan ist 5Jahresgeld rund 0,5% billiger als 10Jahre. Da dürfen die 5Jahreszinsen in 5 Jahren um gut ein Prozent steigen bevor man ins Minus läuft. Für den Fall einer Sondertilgung nach 5 Jahren oder sinkenden Zinsen hat man in jedem Fall was verdient. Faustregel fürs Verhältnis kurz/lang etwa 1:2 oder 1:3.

Grüße, Sarah

[K1K1]

@Art

http://www.baugeld-Vergleich.de/baugeld-vergleich-5-jahre.ht…
Übersicht über aktuelle Konditionen - besonders hilfreich, wenn man mit der Hausbank verhandelt ;-)

http://www.my-baugeld.de/services/srv-rechner/vergleichsrech…
Vergleichsrechner, mit dem du Zinsfestschreibungsszenarien durchrechnen kannst. (sehe gerade hängt gerade ein wenig, vielleicht morgen noch mal probieren)

Ansonsten ist den Ausführungen von Sarah96 wenig hinzuzufügen. Einzig die Frage, ob auch ein Teildarlehen besonders langfristig festzuschreiben [15J] sinnvoll wäre. Überlege ich selbst. Bietet Sicherheit bei leider 0,25% Aufschlag. Falls die Zinsen nach 10 Jahren niedriger stehen kann man ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen.

Grüße K1

[Art Bechstein]

Hai K1 und sarah !

danke für die Tips. Ich mache 5 Jahre, geht bei 4,65 % nom. Mir ging es generell um die Frage des Anschlußdarlehens, da die Annuitäten ob nach 5 oder 10 Jahren trotz Tilgung und ggf. Sondertilgungen ganz schön abgehen können. Bin jetzt aber das Risiko eingegangen mit einem Darlehen zu arbeiten und trotzdem Sondertilgungen zu machen.

Ist zwar kein Naturgesetz mit der Annuität, aber wenn es nach oben geht mit den Zinsen, bleibt einem nicht viel Auswahl - dann steigt die Annuität gnadenlos, es erhöht sich dann nur der Tilgungsanteil.

Habe mal ein fiktives Beispiel gerechnet:

Darlehen: 250.000 DM
Zinssatz: 6,0% (im ersten Darlehen)
Zinssatz: 8,5% (im Anschlußdarlehen)
Tilgung: 1,5% (1. + 2. Darlehen)

In der ersten Darlehensperiode ist die Annuität

250.000 DM x 7,5% = 18.750 DM / 12 = 1.562.50 DM

Im Anschlußdarlehen dann bei 2,5 % Zinsanstieg

250.000 DM x 10% = 25.000 DM / 12 = 2083,33 DM



Die Restschuld beträgt nach Ablauf der 10 Jahre im Beispiel 198.768,78 DM.

D.h. bei 8,5% Zins (für das Folgedarlehen), wäre der Zinsanteil der neuen Annuität

198.768,78 DM * 8,5% = 16.895,35 DM / 12 = 1.407,95 DM

Da die neue Annuität 2.083,33 DM beträgt, wäre der Tilgungsanteil
2.083,33 DM - 1.407,85 DM = 675,38 DM

Bezogen auf den Betrag des Ausgangsdarlehens in Höhe von 250.000 DM würde der Anteil der Tilgung somit anfänglich bei 3,24 % ( 675,38 DM * 12 = 8.104,56 DM / 250.000 DM) liegen .

---> Das Entscheidende ist, dass Sondertilgungen bzw. die Höhe der Tilgung insgesamt keinen Einfluß auf die Höhe der Annuität des Folgedarlehens haben.

Deswegen meinte ich, wäre es besser in 2 Darlehen aufzuteilen.

a) ca. 80.-100.TDM, die man in 10 Jahre tilgt (EHZ z.B.)
b) ca. 150.-170 TDM, die man "normal" tilgt.

Es geht mit nur darum, dass man dadurch sein "Annuitätenrisiko" erheblich senken kann.

Ciao

Art

[K1K1]

Nur noch mal zur Klarstellung: Es geht um keine Vermietung, sondern Eigennutzung ?

Grüße K1

[Art Bechstein]

Hai K1,

genau, es geht für den gesamten Darlehenszeitraum um Eigennutzung, sonst würde ich auch anders finanzieren.

Ciao

Art

[Sonnii]

Kannst Du mal verraten, wo Du 4,65 % Zinsen bekommst ?

Wie sehen Fachleute eigentlich den Zinstrend in den nächsten 4-5 Monaten ?

Danke vorab !

[V-12]

Art,du sollstest nur eine min.tilgung vereinbaren.eine aufsplittung des darlehens in 5 u.10 jahre macht bei den derzeitigen zinsen durchaus sinn,wenn du z.b.nach 5 j.in der lage bist ggf.eine sondertilgung zu leisten.
min.tilgung aus dem grunde,da du letztlich entscheidest,was mit der ersparten tilgung passiert.macht insofern sinn,wenn auf dich bespielsweise nicht vorhersehbare kosten zukommen sollten oder du andere anlageformen findest,bei denen du mehr als die 4,65 % erwirtschaften kannst.

[Art Bechstein]

Hai sonnii !

ist bei hauckfinanz - eine Tochter von Hauck und Aufhäuser. DIe wickeln oft über eine belgische Bank ab. Lief alles wunderbar und Geld war rasch und pünktlich auf dem Notaranderkonto. Also das Gute sind die Sondertilgungen (10% p.a.), die im Zinssatz von 4,65% enthalten sind.

@ 800

Für mich ist Immofinanzierung ein Teil der Vermögensplanung und mit Sicherheit der risikoärmste. Deswegen werde ich auch nicht mit Fonds und/oder LV gegenfinanzieren. Sicherheit mag zwar auch ihren Preis haben, aber ich hab schon von so vielen Fällen gehört, wo die LV oder Fonds das nicht halten, was man mal geplant hat. Die Finanzmärkte befinden sich gegenwärtig im Umbruch und kein Fonds kann eine so hohe Rendite gewährleisten, wie in den letzten 20 Jahren..deswegen lieber konservativ

Ciao

Art

[800]

Hi Art,
dann muß man halt die Tilgung mit Kapitalgarantie wählen.

[Art Bechstein]

@ 800

Wie gesagt, Kapitalgarantie nützt rein gar nichts bei langfristigen Finanzierungen sondern kostet nur unnütz.
LV bringt kaum mehr an Rendite als ich FK-Kosten habe (finde LV auch irgendwie blöd). Da finanziere ich lieber konservativ klassisch und lege andere Bestandteile meines Vermögens riskanter an. My home is my castle und das führe ich nicht auf das Schlachtfeld Kapitalmarkt.

Ciao

Art

[K1K1]

Ich gehe mal davon aus, Art weiß das eh, trotzdem für andere Mitleser: Man sollte bei einer Baufi KEINENFALLS auf eine angemessene Risikolebensversicherung verzichten und sehr wichtig: Darauf achten, dass Versicherungsnehmer (i.d. Regel nicht Hauptverdiener/In) und versicherte Person (i.d.Regel Hauptverdiener/In) nicht identisch sind (wegen der Erbschaftssteuer). Die Absicherung kostet nur Minigeld.

Grüße K1

[Art Bechstein]

Hai K1 !

klar - Risiko-LV ist ein MUSS ! Kann nur mit Kapital-LV wenig anfangen; es ist interessant zu verfolgen, wie die anstehenden Musterprozesse vor dem BGH gegen LV-Gesellschaften ausgehen, die sowohl die LV und die Baufinanzierung stellen. Es ist ja geklagt worden, dass es vom LVer unangemessen sei, nur die bei Abschluss prognostizierte Gewinnbeteiligung zu reduzieren, den für die Anspartilgung zugrundeliegenden Zins jedoch in der Höhe zu belassen - das hat einige schon zur Zwangsvollstreckung gebracht. Wenn eine Kapital-LV, würde ich übrigens Asstel vorschlagen (habe mich damit ziemlich intensiv beschäftigt) - die machten mir den solidesten Eindruck. Bei der Risiko-LV sind die Unterschiede weitaus geringer zwischen den Anbietern.

Ciao

Art

[K1K1]

@Art

die Asstel ist auch bei der Risiko LV ziemlich gut. Bei den Risiko LV’s kann man m.E. eigentlich rein nach Beitrag gehen, billiger=günstiger (Asstel, Cosmos, etc.).

Kannst du mich mal anmailen [e-mail]

Grüße K1