@Steuerexperten-Grunderwerbsteuer auf die Mwst.? - 500 Beiträge pro Seite

[V-12]

Hallo Immoprofis,
wir erwarben kürzlich ein Geschäftshaus zzgl.Mwst.,der Bescheid über die Grewst.vom Finanzamt berechnet sich nun aus dem Bruttopreis,also KP+Mwst x 3,5 %.
M.E.rechtlich nicht zulässig,eine Steuer mit einer weiteren Steuer zu belegen.Wie sehen Euere Erfahrungen dbzgl.aus ?

[Sprengli]

Liegt denn bei Euch eine Umsatzsteuerpflicht vor? Wenn man nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, sollte der Bruttobetrag der GrEwSt unterliegen. Is scho recht.

Hth.
Sprengli

[V-12]

Die Umsatzsteuerpflicht ergibt sich aus dem Objekt sowie natürlich auch die Vorsteuerabzugsberechtigung.Was hat das jedoch mit der Grunderwerbsteuer zu tun ?

Die Grunderwerbsteuer berechnet sich doch aus dem KP und der Kaufpreis war DM....... zzgl.Mwst.

[Sprengli]

Meiner Meinung nach liegt die Bemessungsgrundlage für die GrEwSt bei Vorsteuerabzugberechtigung im Netto-Kaufpreis. Habe kein Gesetz zum nachschlagen hier, was sagt denn Dein Steuerberater?

[V-12]

Steuerberater sagt,es gäbe einen richterlichen Entscheid dbzgl.v.1976 !der besagt,dass die Forderung auf die Mwst.zulässig ist.Lt.allgm.Steuerrecht ist jedoch eine zusätzliche Besteuerung von Steuern nicht zulässig.

[Sprengli]

Das Steuerrecht gehört sowieso entwurmt, doch beim Tanken oder Rauchen wird auch mehrfach besteuert.

Es wird sich wohl lohnen. Einspruch einlegen und nach negativem Einspruchentscheid klagen. Kost nicht viel und Du wirst einer von zehntausenden sein. Bei einem offenen Verfahren hast Du immerhin die Chance auf Neubemessung. Klasse, dann werden AfA und somit sämtliche Steuerbescheide schwebend wirksam. Hihi.

Viel Erfolg.

[V-12]

Andersrum,ich werde die geforderte Summe zahlen und dann auf Rückzahlung des überzahlten Betrages klagen.Afa habe ich für 2001 schon drin.Für die Afa gilt im übrigen auch nur der Nettokaufpreis.

[Sprengli]

Du must dann aber die GrEwSt nach unten korrigieren, und die gehört zu den Anschaffungskosten. Also sinkt demnach die BG für die AfA, was unweigerlich ein Senken der Afa mit sich bringt.

[V-12]

Die AfA werden wir aus den tatsächlichen Kosten berechnen.Stellt sich heraus,dass die GrEwSt zurecht in dieser Höhe berechnet wurde,wird dieser Betrag natürlcih in voller Höhe zu den Anschaffungskosten gezählt,wenn nicht,dann nicht.Der Anteil der GrEwSt auf die Mwst.beträgt lediglich DM 28.000,insofern ist die AfA-Geschichte nicht so hektisch.

[V-12]

Die GrEwSt ist tatsächlich auch auf die Mwst.zu zahlen.Riesensauerei mal wieder.

[lucardes]

wieso kauft man auch immobilien in deutschland ?

[VoBar]

V-12, die Umsatzsteuer ist nun einmal Teil des Kaufpreises und dieser nun einmal Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Insofern sehe ich hier nicht den Grund, warum das eine Riesensauerei sein soll.

Etwas schräg wird es aber dann dadurch, dass Bemessungsgrundlage für die Umsatzsteuer auch die hälftige Grunderwerbsteuer ist, also Nettokaufpreis zuzüglich 1,75 % des Nettokaufpreises und darauf dann 16 %.

[V-12]

VoBar ,ich muss dich korrigieren.Die Mwst.ist natürlich nicht Teil des Kaufpreises,ist doch logisch.
Der KP beträgt in dem Fall noch DM X zzgl.Mwst.insofern Sauerei,da die Grewst.auch auf eine Steuer erhoben wird.

[VoBar]

Völlig logisch.

Gerade liegt vor mir die Telefonrechnung. Ich zahle jetzt mal nur den Netto-Betrag. Wenn in nächster Zeit jetzt weitere geistvolle Kommentare hierzu von mir ausbleiben, ist die Telekom vermutlich auch der Meinung, dass USt. Teil des "Kaufpreises" ist. Dann stehen 2 gegen V - 12.

[V-12]

VoBar ,du vergleichst Äpfel mit Birnen,es geht mir nicht um die Mwst.als solches,sondern um die Grewst.darauf.Bei Immobiliengeschäften ist es nicht selbstverständlich,dass auf den KP Mwst.erhoben wird,es ist sogar eher die Ausnahme,insofern steht auch explizit im KV,dass der Kaufpreis DM... beträgt zzgl.16 % Mwst.Im Übrigen ist die Mwst.bei Geschäften dieser Art als durchlaufender Posten anzusehen,was wiederum gg.die Grewst.auf die Mwst.spricht.

[lucardes]

mehrwertsteuer bei immobiliengeschäften m.e. nur sinnvoll, wenn gewerbliche mieter existent und auch miete + mwst. im mietvertrag vereinbart... (vorsteuerabzug), sonst nicht sinnvoll, und problem steuer auf steuer nicht gegeben...
schönen tag v-12

[V-12]

moin luc,logischerweise vermiete ich die Einheiten zzgl.Mwst.(ist ein reines Geschäftshaus),schon allein,um die erheblichen Modernisierungsmassnahmen nicht brutto als netto zahlen zu müssen.Der Verkäufer des Anwesens war eine Bank,die das Objekt gebaut u.komplett selbst genutzt hatte,die hatten optiert,insofern musste ich auch optieren,da die ganze Geschichte ansonsten auf Brutto=Nettobasis keinen Sinn gemacht hätte.Dies ist jedoch alles ok,mich regt nur die um DM 28`zu hohe Grewst.auf.

[lucardes]

ja, das würde mich auch aufregen..., arbeiteseit vielen jahren bei einer reinen hypothekenbank und mache mir da auch oft gedanken, wenn man in des käufers haut stecken würde..., ich hoffe aber, dass du nicht mehr als das 12-13-fache der miete p.a. max. gezahlt hast und du an und für sich langfristig freude an der immobilie hast, denn zurzeit sind ja wie die aktien- zum teil auch die immobilienpreise moderat, hier zumindest in mitteldeutschland...
ciao l.

[V-12]

luc,wir haben fast ausschliesslich 10%er,anders kriegste die Immos heutzutage nicht ins rechnen.Dieses neue Objekt rechnet sich mit der 11-fachen,trotz Totalsanierung.
Ja,ja die Banken,bei denen ist unser Gewerbe derzeit alles andere als gut angesehen.

[lucardes]

sehe ich nicht so allgemein gesprochen, aber es ist fakt, dass ich jede woche zig kunden abgebe an intensiv, da ... erhebliche zahlungsrückstände existieren, bonität im keller ist, hauptproblem ist negative leerstandsentwicklung (bei großkunden: wohnungsgesellschaften/-genossenschaften bis 50 %...), logisch, das da echte probleme auftreten..., aber insgesamt sind die banken nicht negativer eingestellt wie vor jahren, sorry kann nur von meiner bank sprechen...,
das 10-fache ist sehr o.k. da kannst du ja noch eine zusatz-grundschuld aufnehmen zur kapitalbeschaffung und in den neuen markt investieren bzw. in telgte eure party finanzieren

[V-12]

luc,genau darum gehts.Um jedoch der Leerstandsentwicklung entgegen zu wirken,muss man investieren,da Mieter guter Bonität gehobenere Ansprüche haben,als dies beispielsweise noch vor 5 Jahren der Fall war.Daraus ergibt sich natürlich immer wieder Kapitalbedarf,der nicht aus der Portokasse zu finanzieren ist,sich jedoch im Hinblick auf die zu erzielende Miete rechnet und hier blocken die Banken.Wir haben eine Leerstandsquote von ca.3 % und dies ist oft auch nur auf Umbaumassnahmen zurückzuführen.In den letzten 3 Jahren mussten wir ca.DM 3 Mio.in den Bestand investieren um Leerstand zu verhindern und jedesmal haben uns die Banken im Regen stehen lassen.Diese Geschäftspolitik der Banken erschliesst sich mir nicht.Hätten wir die Investitionen nicht getätigt,wäre daraus ein Bruttomietausfall von ca.DM 450`p.a.entstanden.Unter diesen Umständen wäre logischerweis auch der Beleihungswert gesunken und genau hier kapiere ich die Bankenlogik nicht.

[lucardes]

da gebe ich die recht. mietausfall von 3 % ist absolut o.k., da verstehe ich die bank nicht und würde im nachhinein aufgrund bereits geschlossener mietverträge nach mod nachfinanzierung beantragen, sozusagen als revalutierung von vorgeschossenen kosten...

[V-12]

luc,is leider nicht nur eine bank,ist bei mehreren banken das gleiche thema,aber was soll´s,die massnahmen sind bereits verdaut und haben sich als äusserst sinnvoll bestätigt.logischerweise musste ich reserven-in dem fall aktien- flüssig machen und das hat sich nach dem börsendesaster(z.b einen ganzen sack voll pcc-aktien noch zu 2,20-2,35 rausgehauen) ja noch als eine ungewollte,kluge entscheidung herausgestellt.

für die zukunft muss ich die banken einfach auch mal etwas härter anpacken,wenn die ins geschäft kommen wollen sind die ja meist recht geschmeidig.

habe derzeit offenbar ein ungüstiges gesamtvolumen,d.h.für viele banken bin ich vom gesamtvolumen her zu gross,um auch mal ein risiko einzugehen und um richtig die klappe aufreissen zu können reicht das volumen wohl noch nicht aus.

[lucardes]

sicher wollen banken gewisse risikostreuung und gesamtobligo pro adresse überschaubar halten..., "gewolltes" volumen pro adresse je nach bank + deren geschäftspolitik verschieden..., eine regionale volksbank wird sich nicht so hoch engagieren wie eine bundesweit tätige bank..., m.e. hängt auch viel von der aufbereitung der unterlagen bei kreditantrag ab... und auf den persönlichen "draht" zum betreuer... habe dich aber hier als "helles bürschchen" kennengelernt, denke schon, dass die die banken bei deinem vorgehen usw. weiter gern die tür aufhalten, langfristigkeit der mietverträge ist oft verständliches muß sowie lage, lage, lage der immobilie und bonität dahingehend, dass beimietausfall auch mal 3+2 groschen aus eigener tasche für kapitaldienst fließen können und bewirtschaftung des objektes sichergestellt ist, weißt du ja aber alles selbst...
helau aus l. ciao l.

[V-12]

luc,ich sehe wachstum in der breite als einen wesentlichen stabilitätsfaktor an um z.b.heftige mietausfälle kompensieren zu können,allerdings sollten die banken,wenn sie ein riesendarlehen verkauft haben vielleicht etwas mehr bestandspflege betreiben,denn auf dauer können so enorme renovierungskosten ja nicht abgefangen werden.die meisten gewerbemieter schliessen heutzutage nur noch 5-jahresmietverträge ab,da kann man oft nicht überschauen,was nach ablauf der mietzeit passiert und muss dann handeln,um eben diesen möglichen leerstand zu vermeiden.in diesem punkt wünsche ich mir etwas weniger passivität der banken.
vielleicht ist das ja auch nur eine momentane passivität,da wir die talsohle auf dem immomarkt noch nicht durchschritten haben und viele vorstände der banken nach der ostimmokrise noch nagelneu sind.

[lucardes]

enorme renovierungskosten in mietzeit von 5 jahren ? habe ich ehrlich selten erlebt, da großteil der ... kosten lt. mir bekannter verträge vom mieter ausschließlich zu tragen sind... ? passivität der banken wird sich in nächster zeit absolut ändern m.e. (schon durch basel II )....
gehe jetzt heim, war schön heute mit dir zu schreiben, gönne mir noch ein faschingsbierchen nach diesem ... arbeitstag

machs gut + besser, vielleicht bis in bälde
ciao l.

[V-12]

luc,je nachdem,was halt die nachfolgenden mieter an ausstattungsvorstellungen haben.bezieht sich ausschliesslich auf gewerbeeinheiten.
lass dir dein bierchen schmecken!!übrigens,vielleicht bin ich ja kunde bei dir.

[lucardes]

hi v-12, guten morgen... ja, hab mir paar bierchen mehr schmecken lassen, wird heute hart aber was solls... und schön wars doch... ich arbeite bei der deutsche hyp deutsche hypothekenbank frankfurt - hamburg ag und jetzt hab ich dich ertappt du stehst bei uns auf der goldenen liste .... ha,ha,ha
schönen tag für dich... war / ist nett mit dir gewesen gestern zu plaudern
ciao l.

[V-12]

moin luc,sag ich doch.klar bin ich kunde bei euch.bin damals über die hamburg-hyp sozusagen einfusioniert worden.wie läuft das denn jetzt bei euch bzgl.der jüngsten fusion ? hatte das garnicht mehr verfolgt.wer hat denn jetzt das sagen bei euch ? immernoch die dreba,oder jetzt die deutsche ?

[lucardes]

die jüngste fusion wirft ihre schatten voraus... war im jänner 3 wochen in hamburg. in dieser zeit war auch eine große betriebsversammlung für alle "nordländer". bundesweit sind schon per 31.12.01 von 23 geschäftsstellen 13 geschlossen wurden. der rest sind immobiliencenter, d.h. wir haben uns vom privatkundengeschäft in punkto ganz getrennt, jetzt nur noch gewerbliche großkunden
-unterbrechung muss ... bis denne