Elikraft AG - eine solide Anlage - 500 Beiträge pro Seite

[parade]

Hallo zusammen,

der Aktionärsbrief von Elikraft findet Ihr im heutigen NW-Journal. Darin wird noch einmal auf den erfolgten Verkauf des "Vulkan-Geländes" hingewiesen und der Eingang der Zahlung des Kaufpreises bestätigt. Außerdem die hier im Board bereits bekannten Daten wie 2 Mio DM aoErtrag hieraus und die Tatsache, daß nun pro Jahr 0,5 Mio DM Verluste aus diesem Objekt fortfallen.

Es wird festgestellt, daß nun die industrielle Vergangenheit abgeschlossen ist.

Das Parkhausgeschäft verlief in 2001 zufriedenstellend und das um ao Faktoren bereinigte operative Ergebnis wird nach Einschätzung der Ges. wieder auf der Höhe des VJ liegen. (Aber das hatten wir ja schon geahnt.)

Man strebt eine auf 1,50 Euro erhöhte Dividende an, die aus dem ordentlichen Ergebnis gezahlt werden soll, während die ao Erträge thesauriert werden.

Die nächste HV findet am 21. August statt, auf welcher auch über eine neue Satzung entschieden wird. Hier wird die Möglichkeit des Rückkaufs eigener Aktien von bis zu 10 % des AK erwähnt und u.a. erforderliche EURO-Anpassungsmaßnahmen.

Abschließend wird darauf hinngewiesen, daß man in d.J. Maßnahmen ergreifen will, den Bekanntheitsgrad der Elikraft AG zu verbessern, da man aus Aktionärskreisen darauf hingewiesen habe, daß man mit den Marketing Aktivitäten unzufrieden und deshalb die negative Kursentwicklung eingetreten sei. Die Gesellschaft weist ausdrücklich darauf hin, daß sie mit der Kursentwicklung der Aktie unzufrieden ist, die die positiven Ergebnisse der letzten Jahre in keinster Weise widerspiegele.

Der Atienkurs schwächelte heute unverständlicherweise den ganzen Vormittag, worauf es mir gelungen ist zu 55 Euro nochmals zuzuschlagen.

gruss parade

[Die Analysten]

Hallo parade, mit diesen Aktien wirst du noch viel Freude haben! P.H.

[Die Analysten]

...deswegen brauchst du ja nicht gleich die 1.000 Stück wegkaufen! P.H.

[Geronimo]

hawlatschek,
push doch dein Zeugs auf deiner HP, da kannst du dann auch locker irgenwelchen Lästerern mit deinem Rechtsanwalt drohen...

[parade]

Hallo Peter Hlawatschek,

nein, ich war das nicht, ich dachte, Du hättest die 1000 Stück aufgesammelt. Für mich blieben leider nur 200 Stück übrig. Es war wie immer, ich bin einfach zu geizig.

Aber wenn ich mir den letzten Beitrag ansehe, kommen in mir Zweifel auf, ob dieser Mensch Dich wirklich mag. Ich glaube eher nicht.

gruss parade

[Die Analysten]

Hallo parade, "ob dieser Mensch" ist eine lustige Formulierung! MfG P.H.

[Art Bechstein]

Hai Leute,

ich habe mir mal ein paar Gedanken zur Elikraft gemacht, die ich schon seit 3 Jahren latent beobachte, weil ich das GEschäftsfeld für recht interessant halte.

Grundlage der Überlegungen war der GB 2000 und der HV Bericht von GSC-Research:

Substanzwertbestimmung

Ausgangspunkt ist der Verkehrswert der AKTIVA, d.h. primär des Immobilienbestandes

- Anschaffungswert 103,3 Mio. DM
- Buchwert 65 Mio. DM

Der Umsatz aus den Immobilien ist mit 6,4 Mio. DM angegeben. Multiplikator für single-use-Immobilien (Spezialimmobilien) 12 – 15.

Setzen wir mal 15 an, dann ergibt sich als Verkehrswert 96 Mio. DM x 0,9545 = 91,6 Mio. DM.

Das Verwaltungsgeschäft brachte 1,4 Mio. DM Umsatz und 225 TDM Ergebnis. Nehmen wir mal großzügig das Ergebnis x 20 und erhalten 4,5 Mio. DM

Dazu nehmen wir noch 4 Mio. DM Cash.

Unternehmenswert = ca. 100 Mio. DM

Nächster Schritt ist die Ermittlung des Wertes des EK:

Bankverbindlichkeiten = - 32 Mio. DM
Investitionszuschuss = - 34 Mio. DM

Zwischensumme: = 34 Mio. DM

Die Investitionszuschüsse haben aber einen Wert, da jedes Jahr ca. 1 Mio. DM als a.o. Ertrag "aktiviert" werden können. Das ist zwar kein primärer Liquiditätseffekt, steigert aber den Wert des Unternehmens. Vorschlag ist hier die Zahlung p.a. mit einem Zinssatz von 6,5% (durchschnittlicher FK-Zins) über die Restlaufzeit (34 Jahre) zu diskontieren.

Das ergibt einen Wert in Höhe von 14 Mio. DM

NAV ist also ca. 48 Mio. DM = 24,5 Mio. Euro / 225.000 Aktien = 109 Euro / Aktie. Dazu den marktüblichen Abschlag für schlechte IR und provinzielles Management – 20% ergibt einen fairen Substanzwert in Höhe von

87 Euro / Aktie.

Jetzt kommt das große ABER:

Ich habe mir mal die GuV angeschaut und grausiges entdeckt:

das operative Ergebnis aus der Vermietung ist mit 1,585 Mio. DM niedriger als der Schuldendienst p.a., der über 1,6 Mio. DM betragen hat.

Eine operatives Ergebnis von ca. 1,6 Mio. DM bedeutet, bezogen auf einen Anschaffungswert der Immobilien eine Rendite von 1,5 %, d.h. der Anschaffungspreis entspricht dem 65 (!!!) – fachen des jährlichen Ertrages. Diese Erkenntnis legt einen niedrigeren Verkehrswert-Ansatz nahe, z.B. mit Faktor 12 oder noch niedriger.

Ein genauerer Blick auf die Umsätze offenbart Erschreckendes:

Unterstellen wir mal eine Miete von 20 DM / qm für die Gewerbefläche (auch Einzelhandel) dann erhält man SOLL-Mieteinnahmen von 1,85 Mio. DM (7.643 qm * 240 DM). Verbleibt ein "Rest von rd. 4,55 Mio. für die Stellplätze. Multipliziert man die Stellplätze mit den Jahrestagen, so erhält man gut 1,95 Mio. Parkplatztage p.a. . Dividiert man nun die 1,95 Mio. Parkplatztage / Umsatz aus den Parkplätzen, so erhält man pro Tag und Platz gerade mal 2,33 DM oder ca. 1 Std. Auslastung pro Platz. Das kommt mir doch arg wenig vor, auch wenn man eine größere Zahl von Dauerparkern ansetzt. Die Zahl ist ja auch eher rückläufig im letzten Geschäftsjahr gewesen.

Kennt hier jemand Vergleichszahlen oder andere Kennziffern ??

Die Umsatzschwäche ist eklatant und ELIKRAFT tut sich ja mit Verkäufen nicht so leicht..
und ich weiß auch nicht, ob ein anderer Betreiber mehr aus den Butzen rausholt als die Elikraft.

Meinungen ???

Ciao

Art

[Lisaman]

Hallo Art,

Ich versuche mich mal:

Ich bin zwar alles andere als ein Spezialist für Elikraft,
würde einiges aber etwas positiver sehen, z.B. da in deinen Zahlen noch einige Belastungen sind, die künftig wegfallen -wodurch sich selbst bei stagnierenden Umsätzen einiges an Potential ergibt.

Operativer Gewinn:

In den Zahlen aus 2000 sind noch die ca. 500000 DM operativer Verlust aus dem Vulkangrundstück enthalten die ab 2002 wegfallen.


Zinsbelastung:

spätestens in 2002 wird die Zinsbelastung bei Elikraft deutlich sinken:

- allein aus dem Verkauf des Vulkangrundstücks sind 10,2 Mio DM zugeflossen die zumindest zum Teil in die Schuldentilgung fliessen - mal sehen, wo der Schuldenstand am 31.12.2001 war.
- tendenziell sinkende Zinssätze gegenüber dem Geschäftsjahr 2000 (sinkender Marktzins + bessere Bonität nach Schuldenabbau)


Auslastung:

Meines Wissens nach sind die meisten Parkhäuser verpachtet.
Dadurch glaube ich nicht, dass man deine Gleichung
Auslastung = Umsatz / (Stellplätze x Tage x durchschnittliche Parkgebühr pro Stunde) aufstellen kann.

Nach meinem Verständnis ergibt sich der Umsatz im wesentlichen aus der Pachtgebühr der eigenständigen Parkhausbetreiber und nicht aus der Summe der bezahlten Parkgebühren - auch ein großer Teil der Kosten (z.B. Euroumstellung der Automaten) hängt bei den Betreibern und n

Wenn man sich die GBs bei Elikraft anschaut scheinen sie aber auch direkt von steigender Auslastung zu profitieren - vielleicht sind ja die Pachtverträge entsprechend gestaltet?
Im Detail müsste man hier aber bei Elikraft nachhaken!!


Wo ich dir aber gerne Zustimme ist die Tatsache, das Elikraft noch einiges tun kann/muss um seine Immobilien effektiver zu bewirtschaften. Da waren aus meiner sicht, die letzten zwei Jahre, in denen nicht nur das Vulkangrundstück sondern auch ein unrentables Parkhaus (mit Buchgewinn!) verkauft wurde aber eigentlich ein guter Ansatz. Der Parkhausverkauf war IMO übrigens auch der Grund für die in 2000 leicht gesunkenen Umsätze.

[Art Bechstein]

Hai Lisamann,

was Ergebnis und Umsatz der Elikraft betrifft, muß ich Dir leider widersprechen:

- Umsatz und operatives Ergebnis habe ich nur auf die Parkbau GmbH & Co. KG bezogen, die ja die operative Haupteinheit mit all dem Immobilienbesitz darstellt.

Das Vulkan Grundstück wird in der Elikraft Immobilien GmbH gehalten, wo in der Tat ein negatives Ergebnis entstanden ist, das m.E. bei den a.o. Erträgen/Aufwand gebucht worden sein müßte

Die genannten Zahlen beziehen sich somit auf das Parkhausgeschäft und geben wenig Anlaß zu Optimismus.

Was die Veräußerung des Kölner Grundstücks betrifft, bin ich nicht so im Thema, was für ein a.o. Ertrag erzielt wird. In jedem Fall hilft der Verkauf, die Bilanz-Relation (EK-Quote) zu verbessern und wird die Schuldenlast senken. Allerdings reicht das m.E. nicht, um die Ergebniskennziffern signifikant zu verbessern.

Mir war das vorher nie so aufgefallen, wie schwach eigentlich die Wertschöpfung aus den Immos ist.

Ciao

Art

[Lisaman]

@Art Bechstein

Wenn Du nur die Parkbau GmbH & Co. KG berücksichtigst wirken sich die operativen Ersparnisse aus dem Vulkanverkauf natürlich nicht aus, was die Zinsen angeht natürlich schon.

Allerdings kannst Du den Gewinn/Umsatz der "Parkbau GmbH & Co. KG" nicht mit dem gesammten Immobilienbesitz der Elikraft vergleichen, da doch einiges an immobilien in anderen Bereichen liegt/lag. Spontan fällte mir da ein dass bis 2001 z.B. das Vulkangrundstück (ca. 8 Mio DM Buchwert) bei der Elikraft Immobilien GmbH lag.

Ähnliches gilt bei den Umsätzen. Du berücksichtigst z.B. nur die ca. 6,3 Mio DM Umsätze der "Parkbau GmbH & Co. KG" Welche Gesellschaften verstehst Du darunter im Detail?
wenn ich z.B. nur die wichtigsten Park-Bau Gesellschaften
(Park-Bau Verwaltungsgesellschaft
mbH & Co. in Westfalen KG,
Essen / Park-Bau Verwaltungsgesellschaft
mbH, Borken) berücksichtige komme ich schon auf 7,7 Mio DM Umsätze.

Ich hab zur Zeit leider weder Zeit noch ausreichend Daten, um die Rechnung genauer aufzustellen - In deiner vereindachten Rechnung stimmen jedoch einige Stellschrauben nicht bzw. Du stellst Zahlen gegenüber die sich in dieser Form nicht direkt vergleichen lassen.

Gruß Lisaman

[Art Bechstein]

Hai Lisamann,

der Umsatz läßt sich in 2 Bereiche unterteilen

a) Umsätze, die aus der Vermietung/Verpachtung von Immobilien/Parkhäuser stammen (Mieten, Pachten)

--> die werden in der Park-Nau Westfalen GmbH & Co. KG erwirtschaftet

= 6,4 Mio. DM in 2000

b) Umsätze, die aus der Verwaltung der Immobilien stammen. Hier werden 1) die eigenen Immobilien (Parkbau Westfalen), 2) 18 fremde Parkhäuser und 3) die beiden in nicht konsolidierten Objektgesellschaften gehaltenen Parkhäuser (Karstadt) bewirtschaftet,

---> d.h. die Parkbau Westfalen zahlt eine Verwaltungsgebühr an die Parkbau Verwaltungs GmbH

= 1,4 Mio. DM Umsatz in 2000

c) die beiden o.a. Objektgesellschaften (Karstadt) und die Elikraft Immobilien GmbH haben keine nennenswerten Umsätze erwirtschaftet. Der Verlust der "Karstadt-Objekte" wurde von Karstadt übernommen und der Verlust aus dem Vulkan-Grundstück wurde m.E. im a.o. Ergebnis verbucht, was ja auch i.o. wäre

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Meine Rechnung ist insofern nicht ganz korrekt, als in der Tat das Vulkangrundstück nicht in der Parkbau Westfalen gehalten wird und somit den Nenner (Anschaffungspreis) verringert. Damit würde sich dann die Nettorendite (vor Schuldendienst) nicht auf 1,5% sondern auf 2% belaufen.

Der immobilienbezogene (Mieten) Umsatz fällt aber alleine in der Parkbau Westfalen KG an, so dass dieser bei 6,4 Mio. bleibt und das operative Ergebnis (vor Abschreibungen, Zinsen und Steuern) angabegemäß bei lediglich rd. 1,6 Mio. DM liegt (2000). Da im Zwischenbericht auf der HV nicht gerade Phantasie gemacht wurde im Hinblick auf eine Verbesserung dieses Ergebnisses, muß Elikraft hier irgendetwas falsch machen/gemacht haben. Entweder ist die Pacht zu niedrig oder die Umsätze sind wirklich so lausig, was das gesamte Geschäftsmodell jedoch in Frage stellen würde.

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Der Verkauf des Vulkan-Grundstücks bringt sicherlich liquiditätswirksame Entlastung, aber ELIKRAFT wird vermutlich Rückstellungen bilden müssen (Kontamination) und Schulden tilgen müssen, so dass wenig Spielraum für Neuerwerbungen bleibt, die Elikraft aber benötigen würde, um kritische Masse aufzubauen.

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Elikraft kann aber nur, das hat die Vergangenheit gezeigt, Überschüsse erwirtschaften, wenn sie Objekte veräußern. Das Kerngeschäft erbringt keinen positiven Cash-Flow. Das kommt mir so vor, wie eine öffentliche Verwaltung, die ihr Tafelsilber verkloppt..

Meinungen ??

Ciao

Art

[Lisaman]

@Art - Für die Details fehlt mir wie gesagt die Zeit, die neue Rechnung ist sicherlich richtiger. Für eine aktuelle und angemessene Beurteilung sollte man aber sicher auf den GB2001 warten, da dann die unterschiedlichen Posten (Schulden - Buchwert - operativer Gewinn) nach dem Verkauf der letzten Industrieüberreste erstmals direkt zu vergleichen sind.

Eine Anmerkung nur zu folgendem:

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Elikraft kann aber nur, das hat die Vergangenheit gezeigt, Überschüsse erwirtschaften, wenn sie Objekte veräußern. Das Kerngeschäft erbringt keinen positiven Cash-Flow. Das kommt mir so vor, wie eine öffentliche Verwaltung, die ihr Tafelsilber verkloppt..
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- Die in den letzten zwei Jahren verkauften Objekte waren ja nicht unbedingt Tafelsilber. "Sorgenkinder" trifft die sache ja eher, zumindest was Köln angeht, für Lünen wären Details interessant.
- wenn es Elikraft gelingt laaangfristig weiter einzelne schwächere Objekte mit Buchgewinnen + damit verbundenem Schuldenabbau zu verkaufen, dann steigt der operative Gewinn - Zinsen selbst bei einem stagnierendem operativen Geschäft der verbleibenden Immobilien, falls Verlustbrnger verkauft werden sogar erheblich.
- Selbst wenn Elikraft operativ - Zinsen nur eine schwarze Null schreiben würde, notieren sie ja noch deutlich unter NAV und haben bewiesen, das sie auch noch Stille Reserven haben, d.h. das Risiko nach unten ist doch sehr begrenzt.

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P.S. Kennt jemand einige Elikraftparkhäuser und weiss wie sich die Euroumstellung auf die Preise ausgewirkt hat. Zumindest bei uns in der Gegend sind die Parkhauspreise (nicht Elikraft/Parkbau, die gibts bei uns nicht) tendenziell gestiegen.

[Art Bechstein]

@ Lisamann

um das Risiko geht es mir nicht, sondern um Chancen. Der NAV berechnet sich nun mal anhand der Erträge und deswegen habe ich ja auch Zweifel angemeldet, ob der NAV so hoch angesetzt werden kann.

Eine Beurteilung der Verkäufe kann man aber in der tat nur durchführen, wenn man mehr Details kennen würde und mit denen geht der Vorstand ja leider sehr sparsam um.

Lünen jedenfalls kann kein Problemobjekt gewesen sein, denn sonst hätte es Harpen wohl kaum für 5 Mio. DM gekauft.

Ein Preisanstieg ist m.E. unbedeutend, weil dafür der Mengeneffekt geringer ausfällt. Parkhausgebühren sind ja sehr preiselastisch, wie selbst der Vorstand einräumt.

Ciao

Art

[zomby]

Hallo Art, mit Deiner Rechnung stimme ich zwar nicht in allen Punkten überein, diie Schlußfolgerung sehe ich aber genauso: Eine Gesellschaft mit viel Substanz aber eklatanter Ertragsschwäche und einem Kurs deutlich unter dem NAV . Zusätzlich sehe ich die Chance, dass bei den beiden letzten Punkten in Zukunft Verbesserungen eintreten könnten.

Zur Deiner Ermittlung des NAV: EK laut Bilanz + vermutete stille Reserven im Immobilienvermögen + Wert Investitionszuschüsse, (Umlaufvermögen und Forderungen würde ich nicht unter den Tisch fallen lassen).
Zum Wert des Immobilienvermögens haben wir folgende Anhaltswerte:
- Anschaffungswert 103 Mio. DM, Buchwert 65 Mio. DM, Versicherungswert 177 Mio DM
In welchem Verhältnis der Versicherungswert zum Zeitwert steht ist die Frage. Bei privat genutzten Immobilien wird die Versicherung normalerweise zum "gleitenden Neuwert" abgeschlossen , wie ist das bei Parkhäusern ?
Das das Parkhaus in Lünen wurde zum doppelten Buchwert verkauft, beim Vulkan-Grundstück wurde ein a.o. Ertrag von ca. 25% des Buchwerts erzielt. Deine Rechnung bezieht natürlich die von Dir beklagte schlechte Bewirtschaftung mit zu niedrigen Erträgen in den Substanzwert der Immobilien ein.
Ich würde einmal als Untergrenze den Anschaffungswert für die Immobilien ansetzen, dann kommen wir auf einen Wert von 9,4 + 38 + 14 = 61,4 Mio DM , also inclusive Deinem "Provinzabschlag" auf ca. 112 Euro/Aktie.

Die Erlöse bei der Park-Bau Westfalen KG betragen ca. 5 Mio DM aus den Parkflächen und ca. 1,2 Mio DM aus den Gewerbeflächen (also 13 DM/qm und Monat).
Bei deiner Renditeberechnung verminderst du zwar die Erlöse um die Zinsen auf das Fremdkapital, teilst aber durch den gesamten Anschaffungswert der Immobilien. Zur Berechnung der Rendite würde ich hingegen das EBIT ansetzen also ca. 3,2 Mio DM, bezogen auf den Anschaffungswert von ca. 100 Mio DM mithin eine Rendite von ca. 3,2%.
Sinn macht die Finanzierung über Fremdkapital natürlich nur, wenn die Rendite über den Zinsen liegt, das dürfte aber auch bei 3% nicht der Fall sein. Was muss also geschehen:

Wenn man einmal die Radikallösung (Verkauf aller Aktiva und Ausschüttung der Erlöse an die Aktionäre) ausklammert, bleiben die folgenden Maßnahmen:
1. Schuldentilgung, um die Zinsausgaben zu reduzieren, hier ist man auf gutem Weg
2. IR verbessern, um Deinen "Provinzabschlag" zu verringern, auch das ist versprochen
3. Weitere ertragsschwache Parkhäuser verkaufen, auch das ist angekündigt
4. neue Konzepte, um die Erlöse nachhaltig zu steigern, (Beispiel: Karstadt-Parkhäuser)

Insgesamt scheint das Management doch auf dem richtigen Weg zu sein. Außerdem sollte man meinen, dass mit dem Geschäftsfeld "Parkhäuser" gutes Geld zu verdienen ist.
Für den Käufer einer Elikraft-Aktie ist außerdem zu berücksichtigen, daß die Marktkapitalisierung ja aus den geschilderten Gründen deutlich unter dem NAV liegt, die Renditerechnung sich damit natürlich auch deutlich besser darstellt.
Fazit: Es gibt durchaus Chancen, wenn die angekündigten Maßnahmen greifen und die Erlöse gesteigert werden können, größere Risiken nach unter sehe ich auf dem Kursniveau nicht.

Grüße zomby

[Art Bechstein]

Hai Zomby,

kurze Nachfrage zu Deiner Rechnung:

wie kommst Du auf 9,4 und wie auf 38 Mio. DM. ?

Kommentar: Die Forderungen habe ich bewußt weggelassen, weil ich die Werthaltigkeit nicht einschätzen kann. Zum anderen bestehen ebenso weitere Verbindlichkeiten, die sich mit den Forderungen auf ca. 3 Mio. DM saldieren. Meinetwegen zählen wir die noch dazu (ungern zwar, aber gut...).

Vergeß nicht, dass die Parkbau Westfalen nur zu 94,5% der Elikraft gehört, also von den 103 Mio. bitte noch 5,6 Mio. DM abziehen (vielleicht kamst Du deswegen auf 38 Mio. DM).

Ich sehe also lediglich max. + 3 Mio. DM; das Vulkangrundstück können wir noch nicht verarbeiten, da wir keine Angaben Einstandspreis, Buchwert, Rückstellungen usw. haben.

Noch ein Hinweis:

Den Versicherungswert laß bitte weg aus der Diskussion - der spielt nun wirklich keine Rolle für die Bewertung von Immobilien. Der Versicherungswert ist eine abstrakte Größe, die mit großem Sicherheitszuschlag den möglichen Wiederaufbau sämtlicher Immobilien wiederspiegelt. Relevant für die Ermittlung eines NAV ist aber nur ein Ertragswert oder meinetwegen DCF, welche sich beide allein an den nachhaltig zu erzielenden Erträgen aus den Immobilien zu orientieren haben. Hier hat die Elikraft ja nachgewiesen, dass nachhaltig nicht mehr zu erwirtschaften ist.

Immobilien werden überschlägig mit einem Vielfachen des jährlichen Umsatzes bewertet (Maklermethode). Bei sehr guten Metropolen-City-Standorten liegen die bei 20 oder mal knapp drüber. Bei 1b / 2a Standorten ca. bei 16 und bei sog. single-use-Immobilien, die man also nicht anders nutzen kann (was bei Parkhäusern der Fall sein dürfte) eher darunter, zumal in den meisten Standorten, in denen Elikraft solche Immobilien besitzt.

Ciao

Art

[zomby]

Hi Art, die 9,4 sind das ausgewiesene Konzern-EK, die 38 sind die von mir angenommenen stillen Reserven in den Immos(38+64=103=Anschaffungswert). Aber du hast recht, auf die million genau können wir das sowieso nicht schätzen. Das der Versicherungswert nicht zur Wertschätzung dienen kann, habe ich mir gedacht, aber danke für die Infos.
Bei der Immo-Bewertung gibt es 2 Varianten: die Immobilien sind so schlecht, dass bei bestem Willen nicht mehr Ertrag herauszuholen ist, dann passt natürlich Deine Bewertung nach Ertragswertverfahren oder das Management war bislang zu tüffelig, zu faul oder wie auch immer, um vernünftige Renditen zu erwirtschaften, die Lage der Parkhäuser ist aber ok. Um das herauszufinden bleibt wohl nur die Parhaus- Besichtigungs- Rundreise, aber das ist mir nun wirklich zu blöd. Tschau, zomby

[Art Bechstein]

@ zomby

danke für die Aufklärung.

a) das EK kannst Du nun wirklich nicht als Wert ansetzen - Du willst ja den Wert des EK ermitteln

b) vergiß nicht die rd. 5% vom Anschaffungswert abzuziehen, die Elikraft nicht gehören

Ansonsten bin ich mal gespannt auf den Jahresabschluß 2001, insbesondere darauf, ob das Kerngeschäft immer noch unrentabel ist (inkl. Zinsdienst), oder mittlerweile die Ausbeute größer ist...

Ciao

Art

[Die Analysten]

Einfach mal Herrn Rudolph anrufen (das ist ein freundlicher und netter Mann; 06693/181233), das vertreibt die Nebel! P.H.

[Art Bechstein]

@ Analysten

die Nebel verziehen sich selten, wenn ein Vorstand etwas erzählt. Ich werde auf den JA/Bilanz 2001 warten, wobei sich lt. GSC HV-Bericht die Ertragssituation aus dem operativen Geschäft nicht wesentlich verbessern soll. Leider korrelieren ja die Parkhauseinahmen stark mit den EZH-Umsätzen und um die war es ja im letzten Jahr nicht so gut bestellt...

Ciao

Art

PS: Wenn Ihr Informationen habt, dann stellt sie doch einfach hier in den Thread rein - mich interessiert das

[unicum]

Hi,
gut daß Art eine vernünftige Disskussion zu Elikraft angestoßen hat. Ich verstehe jedoch Deine (Art) Aussage in #7 zu den Investitionszuschüssen nicht ganz:
Nach meinem Verständnis sind diese bereits im Vermögen der Elikraft vorhanden. Sie erhöhen also die Liquidität der Elikraft schon heute um ihren Betrag. Unabhängig von der rechtl./buchhalterischen Behandlung würde ich sie deshalb nicht über 34 Jahre auf den Barwert diskontieren. (oder sind Zinsdienste hierfür zu erbringen?).
Während ich Deine Rechnung sonst spontan nachvollziehen kann, bleibt im im Augenblick noch der Multiplikator 0,9545 für den Verkehrswert verschlossen.

Gruß unicum

[zomby]

Hi Art - darf ich vielleicht mal kurz abschweifen und Dich zu einem anderen Wert was fragen? Wir haben uns irgendwann im Sommer mal kurz über die Hamburger Gummiwaaaren unterhalten (den Thread habe ich nicht mehr gefunden). Leider habe ich im Sommer per stop loss nur die Hälfte meiner Stücke verkauft, die andere Häfte schlummert jetzt bei mir als Depotleiche und hat mittlerweise meinen Einstiegskurs wieder erreicht. Nur beim morgendlichen Kämmen werde ich noch an bessere Zeiten erinnert. Hast Du irgendwelche Neuigkeiten in Sachen Gummigrundstück oder wie die Geschäfte im Friseurgewerbe so laufen ??? Grüße zomby

[Art Bechstein]

Hai Unicum,

die Liquidität erhöhen sie nicht, da sie in der Liquiditätsrechnung jedes Jahr eliminiert werden. Sie werden scheibchenweise über die GuV (a.o. Erträge) "aktiviert" und erhöhen (bzw. reduzieren nicht) das Eigenkapital, dessen Wert ja zu ermitteln ist. Bewertungstechnisch ist das so eine Sache, da wir die Zuschußbedingungen nicht genau kennen (also z.B. bis wann die Zuschüsse bei vorzeitigem Verkauf zurückgeführt werden müssen). Die Tatsache, dass Zuschüsse gezahlt werden, läßt aber auch den Schluß zu, dass ein rentabler Betrieb bei noch höherem Schuldendienst nicht möglich wäre (Arbeitsplatzargument fällt wohl weg), was ja offensichtlich der Fall ist.

Da die Zuschüsse nicht dem EK zugerechnet worden sind, "gehören" sie ja noch jemand anders und deswegen habe ich sie als so eine Art Darlehen eingestuft, das jedes Jahr ausgezahlt wird. Die Diskontierung bzw. sich also darauf, wann die Elikraft einen zusätzlichen Wert "aktivieren" darf.

Bei voller wertmäßiger Zurechnung, würde ich aber auf eine Reduzierung des Verkehrswertes bestehen.
Ciao

Art

[unicum]

@ Art

Schon klar das mit der Aktivierung und dem Nicht-EK; auch die buchhalterische Behandlung. Allerdings sind sie unabängig von der scheibchenweisen Aktivierung bereits heute vollständig vorhanden.

[Die Analysten]

Hallo Art Bechstein,

...aber in diesem Fall würde es sich bestimmt lohnen!

Zum Beispiel zu deinem Text:

"Der Verkauf des Vulkan-Grundstücks bringt sicherlich liquiditätswirksame Entlastung, aber ELIKRAFT wird vermutlich Rückstellungen bilden müssen (Kontamination) und Schulden tilgen müssen, so dass wenig Spielraum für Neuerwerbungen bleibt, die Elikraft aber benötigen würde, um kritische Masse aufzubauen."

Ihr macht euch hier viele vom Prinzip her lobenswerte Gedanken, die sich "einspaaren" ließen. Herr Rudolph ist ja nun nach der AF-Sitzung vom Dezember der Ansicht, er müsse mehr Farbe bekennen. Ich denke, man sollte diese Chance auch nutzen. Vielleicht wird sich dann auch deutlicher zeigen, warum "wir" 1 Prozent der Aktien erworben haben.

MfG / P.H.

[unicum]

Das mit der Kontamination hat Art wohl übersehen. Allerdings ist es auch einfach, sich substantiell nicht an der Disskusion zu beteiligen und dann nach Haaren in der Suppe zu suchen.
Gruß unicum

[Art Bechstein]

@ unicum

zum Thema Zuschüsse:

Die Erträge zeigen deutlich, dass sich ein Betrieb der Parkhäuser zu Anschaffungskosten nicht rentiert - da man das vorher wissen konnte, wurde der Bau/Erwerb der Parkhäuser subventioniert oder - wenn man so will - hat die jeweilige Kommune eine Privatisierung im Bereich der Parkraumbewirtschaftung durchgeführt.

Machen wir ein Beispiel:

Die Erträge aus einem geplanten Parkhaus würden Baukosten (Anschffungskosten) von 5 Mio. Euro rechtfertigen. Das Parkhaus würde aber 10 Mio. Euro kosten. Ergo sagt der private Interessent (Betreiber), dass die Kommune einen Investitionskostenzuschuß in Höhe von 5 Mio. Euro zahlen muß, wenn sie ihr Parkhaus haben will (und das wollten viele Mittelstädte ja, um ihre Innenstädte attraktiver zu machen und mehr Leute aus dem Umland anzulocken).

Das Parkhaus wird für 10 Mio. Euro gebaut. Die Gesellschaft übernimmt das Parkhaus in die Bewirtschaftung und hat nun eine Eröffnungsbilanz (BSP.)

AKTIVA

Anlagevermögen 10 Mio. Euro

PASSIVA

Eigenkapital 2,5 Mio. Euro

I-Zuschuß 5 Mio. Euro

Fremdkapital 2,5 Mio. Euro


So gut, so schön... Jetzt kommt 2 Wochen nach der Inbetriebnahme des Parkhauses ein Kaufinteressent und möchte das Parkhaus erwerben.

Die große Preisfrage ist, wieviel ist das Parkhaus wert ?

Der Käufer wird genauso argumentieren, wie der Erstbetreiber und demzufolge 5 Mio. bezahlen wollen, der Anschaffungspreis beträgt aber 10 Mio. Euro.

Wie hoch ist der Wert des Parkhauses ?

a) der Ertragswert ist eindeutig 5 Mio. Euro

b) der Sachwert ist eindeutig 10 Mio. Euro

Das Beispiel zeigt ziemlich deutlich das Dilemma bei der Bewertung der Elikraft, denn genau diese Situation finden wir vor. Da definitionsgemäß bei der Ermittlung des NAV der Verkehrswert heranzuziehen ist, dieser jedoch regelmäßig durch den Ertragswert bestimmt wird, würde ich die Zuschüsse nicht die Wertermittlung einfließen lassen, außer man diskontiert sie, um so eine Art Kompromiß zu fahren, da sie sukzessive das EK erhöhen, was ja bei einer AG auch wichtig ist.

@ P.H.

so gönnerisch heute ?? Du hältst Dich ja ziemlich bedeckt dafür, Du oder "Ihr" 1% der Aktien erworben hat. Weißt Du eigentlich wie Günther/Menzel an die Aktien gekommen sind ? Sind die durch das NYHG-Paket, das Elikraft verkauft hat, auf die Elikraft aufmerksam geworden ? Mir macht übrigens schon wieder Angst, dass "Rudi, the red nose" schon wieder was von Dividende erzählt - oder hab ich da was falsch gelesen ??

Ciao

Art

[Die Analysten]

Ich hab`s nur gut gemeint und bin der Ansicht, dass das recht aufschlussreich war! MfG /P.H.

[Die Analysten]

Hallo Art, ...gerade deswegen halte ich mich ja so bedeckt! Die Dividende wird bei 1,50 - 1,60 Euro liegen. Zur Menzel/Günther-Gruppe kann ich dir nur sagen, dass die Herrschaften nochmal so um 2 bis 3 Prozent aufgestockt haben (Stand 11/2001). MfG / P.H.

[Art Bechstein]

@ P.H.

dass mit Menzel/Günther wundert mich insbesondere deswegen, weil die doch die Dividendenpolitik so kritisiert haben. Dann will man wohl wieder versuchen, Rudi aus dem Feld zu schlagen ? Wäre wahrscheinlich wirklich besser, denn das mit der IR kriegt der niemals hin...

Aber im Ernst..Dividende zu zahlen, wäre wirklich Unsinn, es sei denn, man will das Unternehmen scheibchenweise liquidieren. In den Objekten stecken kaum noch Liquiditätspotentiale und wenn man mal was Neues bauen/kaufen will, wäre Cash schon nicht schlecht..

Ciao

Art

PS: Wenn es nicht in Borken wäre, würde ich da sogar mal bewerben *g*

[Die Analysten]

Hallo Art, das sehe ich ein wenig anders, muss mich aber jetzt um meine Nachtruhe kümmern, da ich um 5:00 Uhr aufstehe. Bis demnächst.. P.H.

[unicum]

@ Art
So habe ich die Sache gar nicht betrachtet. Wenn die Inv.Zuschüsse tats. aufgrund mangelnder Rendite ausgegeben werden macht das natürlich Sinn und paßt auch ins Gesamtbild.

@Die Analysten
Schon o.k., war ja auch nicht sooo gemeint.

Ich halte es übrigens für sehr interessant herauszufinden, wem Elikraft die tats. Betreibung der Parkhäuser überläßt. Von einem guten Freund habe ich erfahren, daß hierin oft eine Schwachstelle liegt. Zum einen sind die Betreiber oft wenig professionelle kleine Klitschen - zum Anderen sollen die Kassier- und Schrankensysteme zumindest in der jüngeren Vergangenheit noch stark manipulierbar gewesen sein, was in der Branche immerwieder zu Problemen führen soll. So sollen die Anlagen am Flughafen Hamburg (immerhin Millionenumsätze) in den vergangenen 10 Jahren lt. Hamburger Presse zwei(!)mal vom verantwortlichen Personal deutlich manipuliert worden sein. (Aber soweit wird es bei Elikraft sicherlich nicht gekommen sein.)
Jedenfalls könnte die Frage auf der nächsten HV nicht schaden. Eine professionelle Verwaltung und Preispolitik kann da sicherlich viel ausmachen. Stattdessen betreiben nicht wenige Kaufhäuser die Parkhäuser durch Rentner, Bewachungspersonal oder Hausmeister aus dem eigenen Haus.

Gruß unicum

[parade]

Hallo zusammen,

am 21.8. war HV in Borken. War vielleicht jemand dort und kann ein paar Worte darüber verlieren?

Scheinbar war der Eindruck, den die Gesellschaft vermittelte, nicht schlecht, denn sonst wäre der Kurs trotz Dividendenabschlags nicht schon wieder 5 E vom Tief entfernt.

gruss parade

[Art Bechstein]

@ Parade

jo, bin da gewesen. War aber nix besonders. Menzel zickte einmal kurz rum wegen der angeblichen Werthaltigkeit der Aktie und dem dagegen niedrigen Kurs und man solle doch eine Liquidation in Erwägung ziehen...Dann war noch ein Lehrer im Publikum, der sich über diverse Punkte beklagte (Rückkaufprogramm zum Kurspushen wollte er...IR-Arbeit usw.). Neues gab es nicht viel zu berichten. Mein Eindruck ist, dass ELIKRAFT ein ernstes Problem hat, neue Investmentchancen zu finden, da die Kommunen nicht mehr so großzügig (bis gar nicht mehr) Fördermittel für den Parkhausbau vergeben. Ohne die Fördermittel wäre ELIKRAFT aber nicht lebensfähig bzw. rechnet sich kein neues Projekt. Auch sonstige Investoren (Kaufhausketten) fallen aus, da diese i.d.R. zu niedrige Parkgebühren wollen, so dass sich kein Break-Even erreichen läßt, wie bei den Parkhäusern in Erfurt und Siegen zu sehen ist (gemeinsam mit Karstadt) - die Parkhäuser erwirtschaften nur Minus und hier wird ELIKRAFT in 50 Jahren noch nix verdienen. Fragt sich also, wohin mit der Liquidität ? ich weiß es auch nicht...

War aber insgesamt ne runde Veranstaltung mit sympathischen Vorstand und gutem Essen. Das Publikum erinnerte an eine Bingo-Runde im Altenheim ("der Gag war geklaut") und wird wohl jedes Jahr weniger...

Ciao

Art

[parade]

Hallo Art Bechstein,

ich bedanke mich für Deinen Kurzbericht und die Darstellung Deiner persönlichen Meinung zu Elikraft.

Die fehlenden Investitionsmöglichkeiten sind sicher ein Problem für Elikraft, nicht zuletzt wegen der anhaltenden Konsumflaute. Aber einen Trost haben wir, vermutlich wird auch diese Konsumflaute einmal beendet sein à la 1982, und dann werden sicher auch wieder Parkhäuser gebaut werden.

Der Vorstand hatte in einem Interview gesagt, man wolle auch in andere Geschäftsfelder investieren. Wurde diesbezüglich keine Aussage gemacht?

gruss parade

[schaerholder]

Gerade versucht jemand verzweifelt Elikraft zu kaufen. Es findet sich aber
kein Verkäufer. Der Kurs ist schon um 10 % angezogen.
Gibt es News??

[parade]

Hallo schaerholder,

vielleicht gibt es news, nur wir kennen sie nicht, aber möglicherweise der Käufer.


gruss parade